シティタワーズ東京ベイ

スラブ厚と工法は、直接関係ないんじゃない？

在庫が一杯あるってことは価格と価値が比例していないって事。

建設経高騰＆マンションバブル絶頂のこの時期は都心の中の都心の物件以外、
どこ買っても高値掴みだよ。

デベは目につきにくいところからガンガンコスト削減をしてるけど、
売り出せばなんだかんだで売れる時代が続いているから不思議な時代だねぇ～

有明レガシーエリアかどんなものになるかによるな

1人でも多くの人がマンション購入で幸せになって欲しいから、マンションマニアである私の知ってることを書きます。

まず、湾岸エリアタワーマンションを検討してるなら、一度は見た方が良い物件は、以下だと思います。

品川→ワールドシティタワーズ
豊洲→アーバンドックパークシティ
勝どき→ザ東京タワーズ
有明→ブリリアマーレ

他にも見た方が良い物件はありますが、この4つのマンションは、湾岸タワーマンションが人気になるきっかけとなった各地区を代表する現時点でランドマーク的なマンションです。
築10年くらいの物件ですが、今と違って建築費や土地が安い時代に作られたので、共有施設の豪華さ充実度、専用部に使われている素材に妥協がなく、マンション自体のグレードは非常に高くなっています。マンション自体のグレードでいうと、六本木ヒルズなどよりも高いです。
逆に、最近建った湾岸タワーマンションは、色々な部分に経費削減を行なっているので、見た目は綺麗でも、ちゃっちい感じのものが多いんです。

そして、有明に特化すると、オリゾンマーレ、ガリレアグランデ、ブリリアマーレは、プロパストという会社のテイストが深く入っているので、高級感やデザイン性が高いです。

オリゾンマーレ
非日常を味わえるリゾート感のあるデザイン性の高いマンションで人気があります。共有施設も最上階に集約されていて独特の大人の雰囲気があり、barで住民同士が話しやすい雰囲気があります。
ただ、ゴミ捨て場が各階になく、一階にしかない点が残念でならない。
部屋のグレードは非常に高いです。
セカンドハウス的なコンセプトのマンションですね。ただ、プールが2レーンしかなく規模も小さいので利用者は少ない。戸数も少ないので、今後の維持費が大変だと思います。

ガリレアグランデ
オリゾンマーレと同じく、とてもデザイン性が高く大人のセカンドハウス的な雰囲気です。
共有施設は若干控えめ。
プールが2階にありますが、規模が小さいので、ほとんど誰も使っていません。
屋上の庭園は素晴らしいです。
駅から遠い。

ブリリアマーレ
オリゾンマーレの拡大発展版のマンションです。
共有施設の豪華さは、グランドハイアットホテルと同等かそれ以上で日本一だと言われている。
管理組合がしっかりしていて、バーをレストラン化したり、スパやプールやジムのパスポートを発行したり、毎週土曜日に音楽会を開催したり、非日常を日常にというコンセプトを実践している。
将来北西側の眺望がどうなるかわからない。
オリゾンマーレ、ガリレアグランデよりも、専用部は少し一般的。ゲストルームはホテルのスウィートルーム以上の贅沢な作りだが、金曜日土曜日は予約が取れない。
将来的に修繕費が2倍にはなる。

有明の街を開拓してきたプロパストがリーマンショックで傾いてからプロパストが手を引き、東京建物が有明のマンション建設に力を入れる。
しかし、やはりプロパストテイストが入っていないマンションは、豪華さやデザイン性が劣る。

ブリリア有明スカイタワー
マーレの横に建ったマンション。良いマンションに越したことはないが、マーレと比べるとガーデン以外は全ての面で劣る。
最上階は半分が住居で半分が共有施設。
マーレがホテルを目指しているマンションで、スカイがアートを目指しているという感じ。
キッズルームもあり、有明の中では最も家族向けに適したマンションかもしれない。
スーパーがマンションの一階にあることもメリット。中古物件の流通も多く、管理も良好。

シティタワー有明
住友単独のマンション。
有明マンションの中で、唯一共有施設がないマンション。そのぶん、他のマンションに比べると修繕費の心配が少ないと言えそう。ただ、住戸数が少ないのでなんとも言えない。そして、ダイレクトウィンドウ。北西側は、有明アリーナで確定してるので永久眺望。眺望の良い部屋なら、資産性は維持できるかもしれない。
共有施設に興味なく、有明の眺望が好きな人にはいいかもしれないが、駅からもスーパーからも遠い。

ブリリア有明シティタワー

東京建物と住友が建てたが、至る所で経費を削減しているので、共有部や専用部に使われている素材がショボい。しかし、レインボーブリッジに1番近いマンションであり、眺望はとてもよい。
駅から遠い。最上階に共有施設を集約している。
個人的に、将来は最も資産価値が落ちるマンションだと予想してる。
ただ、地震には有明の中で1番強いマンションだと言われてる。

こんな感じかな。

結局有明は、東京都が有明レガシーエリアとして、どのような施策をするかが重要です。
北西側をオリンピック記念公園にして、代々木や駒沢のように大きな公園として整備し、テニス、バレーボールなど、あらゆるスポーツの聖地になれば人気上がると思います。交通の面は、はっきり言って、豊洲や勝どきより実は便利です。
りんかい線、ゆりかもめを使えば、都心のどこにでも行けます。大江戸線や有楽町線だけしか通っていない場所より、有明が不便と言う人は、本当の東京を知らない人だと思います。
もしも、中央区主導で進めている東京駅や銀座直通の路線が現実化したら、他に類を見ないほど利便性の高い街になります。
晴海の選手村跡地に7000近い住宅が供給されることを考えると、新しい路線ができる可能性が高いような気がします。今の晴海は本当にふ便利なので。

本題ですが、このトリプルタワーは、正直博打に近いです。まず、ダイバーシティよりも規模が大きい商業施設を住友が成功に導けるか…
住友じゃなくて、実積のある森ビルだったらかなり期待できたのにな…

投資用にワンルーム買うくらいなら考えるけど、
7000から8000の物件は怖くて手を出せない。
新築マンションはいいことしか言わないし、建ってみないと本当にわからないことが多い。
マンションを作る素材とか、見えないところで色々とちゃっちい箇所がある気がする。

マンションは300万くらいあれば新築同様にリフォームできるので、湾岸人気を引率した築10年のハイグレードマンションの中古を買ってリフォームするのが1番だと個人的には思います！

ブリリアマーレの北西は小池を信じるならレガシーエリアで中層階から上は眺望が確保され、資産価値が上がるのではないか。
有明北がスポーツ・イベントエリアになり、商業施設ができ、BRTで都心アクセスが劇的に変われば大化けも期待できる。

結局、住友がけち臭くなく、質の高い建物に仕上げるか。大型商業施設は成功するか。東京都が、有明レガシーエリアとして有明の価値を高められるか。ここがポイントのようですね。

品川シーサイド駅で、ティッシュ配ってましたね。
集客好調物件に小判鮫お疲れ様です。

スミフは関西の成金イメージ。町の景観を悪くする

>>1767 マンション検討中さん
集客好調ってそれぞれ300戸ぐらい放出するんですか？
あの規模で100や200だったらお笑いなんですが。
食いあって総契約数は300届かないと見てるんですけどお手並み拝見ですね。

>>1768 検討板ユーザーさん

スミフって、都会的で洗練されたイメージのマンションですけどね。

翻って営業マンは、関西っぽいなーと思いますね。無理やりチカラで売るタイプな気がします。

ずっと誰も知らない世界へ。

↑
いいかげん飽きません？
すみふ物件を検討するのは体力がいる。

飽きるってどう言う意味？

いみふ

1769
なんか粘着質そうな人がいますね。300戸放出するかなんて知るわけないでしょ笑
住友お得意の小判鮫大量ティッシュ配り部隊を揶揄しただけでしょうに笑

ちなみに300戸放出って、供給のこと？

積水だと約半分、プライムなら3分の1になるけど、あなたのいう集客好調物件の定義はそこなの？第一期300きると好調物件じゃないんだ。

ちなみに最近の500戸超えた大規模物件で3分の1以上一期供給なんてねーよ笑

てか集客好調じゃない物件で今日みたいな平日の昼間に複数の人員かけてたとしたら、ただのあほだろ笑

なぜか三井晴海に近鉄とか新日鉄興和とかJXとかがいきなり売主に入ってきて荒れてる。
住不としては棚ぼたの可能性が!

ギャラリー行ってきました。70平米ナイス間取り32階でも、安いと思わせるタイプありました。

でいくらだったんだい。安さだけ匂わすなら住友の営業と認定するよ

>>1774 マンション検討中さん
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000023082016...
https://www.31sumai.com/news/2016/0916_01.html
これってつい最近だよ？ アホなの？
ちょっと前でもKTTもGFTも500戸出してるよ？

ご近所のここも1/3出してるよ？
http://www.jutaku-s.com/news/id/0000021438

本当に人気物件なの? 草生えるんだけどw

荒野に1500戸はどうやったって大変だよ。しかも高値チャレンジしようってんだから

銀座から5km程度で荒野と言われましても（笑）

どんな開発されるのか知らないのかな？

>>1776 匿名さん
32で6千後半＝約7千ってとこでしょ？
あそこたぶんオリゾン邪魔でシティビュー良くないはず。
つまりただの北向き。
しかもナイスな間取りというか、よくもまあ70で3LDKにしたなぁって感じでしょ。
あんな狭いリビング嫌だからプラン変えて2LDKかな。

これはここに限らず最近の建築費高騰でどこもこうだけど、オリンピック終わったらまた間取り広くなるのかな？

>>1778 匿名さん
GFTもKTTもその年で1番人気があったお買い得タワマン。当時でもスミフでそんな売れてるマンションなかったんだから比較するのは可哀想ですよ？わざと意地悪でいってるんでしょうが…

広くならないですよ…80～100平米のマンションの需要が強いのは湾岸だけ。他のエリアだとその広さは戸建て買うから。

建設費は移民受け入れでもしないと、もう下がらない。建設作業員の高齢化は深刻。人がいないから人件費が下がらない。
また東京は再開発ラッシュ。

オリンピック需要と、震災対応あるので、建築費は高騰するでしょうね。

荒野より君に告ぐ 僕の為に立ち停まるな
荒野より君を呼ぶ 後悔など何もない

>>1782 匿名さん
違いますよ。 普通の人は免許更新の時しか用のない鮫洲マンションの営業に言ってるんですよ。

やはり、お台場より有明ですね。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118?page=3
以前、知り合いの新聞記者に「お台場の現在の人口構成と40年前の高島平の人口構成を調べたら面白いよ」と言ったところ、真面目に調べてきたんです。そうしたら2つの人口ピラミッドがぴったり重なっていた。

つまり、お台場の高層マンション群も、40年後には現在の高島平のような高齢化が進んだまちになる。

密集して建てられたお台場の超高層マンション群の多くは分譲ですから、住人が入れ替わりにくく、ローンを抱えたままそこで年を取っていく人々が続出する。

うーん、どうだろうね。
高島平もショッピングセンターやイベントを誘致したり、日本を代表する大企業の本社などを誘致できていれば、今頃は違ったんじゃ無いかなーと思います。

高島平とお台場には既にそのような違いがあるのを見逃しているか、わざと気づいてないフリをしているんじゃないかな。もしくはバカなのかも。

>>1787
記者や自称コンサル、アナリストなんてのはどれもこのレベルなんだろうな・・・

台場は現行だと分譲や賃貸マンションはもう建てられない
プレミアム化することはあっても廃墟というほど人も住んでないし今後も増えない
恐らく広い意味で湾岸エリアのことを指して言ってるんだろうけど、
それにしてもレベルが低すぎるというか前提が間違ってるんだから説得力がないｗ

ちなみに台場がダメで有明が大丈夫な理由が分からないｗ
供給過多を心配するなら圧倒的に有明のほうがヤバいだろ

港南も豊洲も供給過多って言ってたけどね。
結局値上がりしてるもんね。

開発が進めば値上がりするっていう、当たり前の論理が分からないから、「供給過多」って言っちゃうんじゃない？

＞開発が進めば値上がりするっていう、当たり前の論理

その「当たり前」が、いつまで通用しますかねえ。

節子。それ不滅の法則やで。
まさか、開発の意味や効果を知らんのか？

>>1787 匿名さん

舛添さんがいれば…。

https://www.tokyoheadline.com/2020年の成功と30年後の東京の発展のために-舛添要_153805/

大会が終わった後、東京が寂れてしまったり、有明とか豊洲といった地域がゴーストタウンになってはしようがない。ぐっと伸びていく街にしなければいけない

>>1794 匿名さん

舛添は失脚したよ。

>>1787 匿名さん
お台場の高層マンションは殆どがUR賃貸だよ。
分譲はタワーズ台場だけ。

分譲が多いのは、むしろ有明。

有明も賃貸多いよ。

今日はイオン品川シーサイド店に、有明のブースが開設されてたが、やはり品川シーサイド二物件の集客かなり意識してるのね笑
外ではシティテラス品川イーストのティッシュ配りの人が2人くらいいたし。
当の品川シーサイドの物件はティッシュ配ってないという笑

品川シーサイドの杜は坪300切る部屋もたくさんあり割安。なのに仕様もタワーよりかなり高く駅近、イオン目の前といま出てる東京中のマンションでは買いだと感じました。有明の将来にかけたほうが楽しいが坪280とかに下げてくれないと割高感が出る。

>>1798 匿名さん
有明の賃貸ってオリゾンマーレの隣以外にもあるんですか？？

1800
あまり品川シーサイドをほめると住友営業が品川シーサイドをこきおろしますから、やめときましょう
品川シーサイド駅には住友有明ポスター、改札でたら、足元に天王洲の広告、イオンでは有明の告知ブース、イオン外前ではティッシュ配り。
かなりこちらの物件集客の小判鮫を狙ってますね

>>1800 マンション検討中さん

ここの検討層は外廊下板マンとか興味ないよ。
場違いなので巣にお帰りください。

>>1802 匿名さん

小判鮫は、スミフに限らずどこもやるんじゃないですか？マンションギャラリー行けば、たいてい他の会社のプラカード持った社員がたってますよ(笑)

広告の効率考えれば正解でしょ。近いエリアで他のマンションの情報が分かれば検討者には効率良いし…噛みつく所が違うんじゃ
。まぁ、品川シーサイドと湾岸のタワーマンションじゃ流石に検討者は違うと思いますが(笑)

>>1798 匿名さん
多くないだろ。比率でいったら5パーセントもない。分譲賃貸除いてね。
台場はタワーズ台場だけだから9割ぐらいが賃貸。
こんな事知らないなんて湾岸住んでないでしょ？

分譲賃貸も多いのでは？

ティッシュ配りは集客好調な物件にあてないと意味がないから、まぁつまり品川シーサイドは集客がいいんだろうね。

>>1803 匿名さん

そう。有明住友、晴海三井、周辺中古、のレス多いなか、突然品川シーサイド団地マンションの話されても(笑)

自由に書き込む場ですけど、あまり関係無い物件の事書くのは？？？
それこそ集客悪くて関係者が書いてるんじゃ(笑)

有明が豊洲以上になりますかね？街としても単価としても。

A棟北西角住戸高層階とA棟南西角住戸高層階、どちらが良いと思われますか？

>>1809 匿名さん
分からんね。
豊洲も工場エリアだったのに綺麗になったから。

湾岸地下鉄次第かな？と思いますね。

豊洲が坪300以下で動いてるのに立地も交通利便も劣る有明が住友売出し価格になるのはかなり苦しいはず。

豊洲は次の物件で坪単価400万超えだぞ。（笑）

有明はこれから日々変化していく街。住んでいて心地良いし。
すごく期待が持てます。
台場のメディアージュが閉店したのはちょっと痛い。ららぽがあるから良いんだけど。
小池さんも一度くらい有明きたらどうなのかね。
レガシーエリア構想を聞きたい。それで少し湾岸でいい事しないと都議選は湾岸エリアから都民ファーストは選ばれない。誰も相手にしないよ。

>>1810 マンション検討中さん
人による。音は北西はないけど、南西ほど明かりはない。
二重サッシってどうなんだろ？

晴海通り沿いのマンション住んでたけど、窓さえ開けなければ音は気にならなかったから
南向きでも二重サッシなら大丈夫じゃないかなあ。

でも夜景とか考えたら北向きのほうがいい気はする。

俺は断然北向き高層階だなあ。

ココは必ずくると言われるオリンピック後の供給過剰暴落に便乗して中古を買い叩いた方が良いかな

>>1813 匿名さん
どこが？

>>1817 匿名さん
夜景はいいかもしれないけど、梅雨時はジメジメするよ。
殺菌にもなるから、たまには布団に日光を当ててあげなさい。

>>1818
中古を安く買うなら、ここの入居１年前～半年前くらいが狙い目じゃない？ 2019年ね。
買い替え組が躍起になって売り切ろうとするから、買い叩けると思う。

前にも投稿したマンションマニアです。
何でも質問してください。
答えます。

>>1816 マンション検討中さん
晴海通りには暴走族は通らないし、高速道路とはレベルが違う。
首都高のルーレット族の音もあるし。

>>1821 匿名さん
買い替えなのに住む前に売るかな？

>>1824
住む前に売らずに済む人は、これ幸いなるかな。

>>1825 匿名さん
買い替えの場合、一度前もって売って賃貸にしてからって家庭は少ないと思います。
近隣相場から離れすぎてるから買い替え組より新規の人の方が多そう。

>>1826
そうかなぁ？ そうとも思えないけど。
いずれにしても、買い替えで売る人は必ず売り切らないといけないからね。当然高くは出せないでしょ。

>>1827
私の周りは少なくても撤退組が多いよ。
買い替えは初めて買う人と違って、そんなに新築タワマンにトキメキもないからね。

あと今はタイミングが悪すぎる。
買い替え組は一度購入した経験もあるのでいたって冷静。
今日も日経に下記のような記事が出てたよ。

「異変 マンション市場（１）戸建てよりも高い」
http://www.nikkei.com/article/DGKKASDZ08HWO_Z00C17A3PE8000/

>>1820 匿名さん
タワーマンションだと、高層階は乾燥しまくりますよ。梅雨のジメジメはないです。

>>1828 匿名さん

タイミングは、何時が良いかなんて分からないですよ。物件価格が下がっても金利が、あがったらフローは変わらないし結局、いつの時代も湾岸は欲しいか？欲しくないか？

ここも三井晴海も都心でタワー買える最後のチャンスになる可能性もありますからね。

悩みます。

>>1830 eマンションさん

ここ、都心じゃないから。
　

>>1832 匿名さん

こういう検討版に来てマンション自体買わない方が良いを連発する方って何が目的？
自分が買えないのを市況のせいにしてる？

この物件に対して買わないなら、まだ分かりますが？

だったら検討版なんか見なければ良いのに…

私は、物件自体のメリット・デメリットが知りたくて、ここを覗いてるのですが。まぁ何を書いても自由とも思いますが(笑)

>>1830

> タイミングは、何時が良いかなんて分からないですよ。物件価格が下がっても金利が、あがったらフローは変わらないし結局、いつの時代も湾岸は欲しいか？欲しくないか？

ひとつ教えるとココは高く買って金利も高くなる可能性があるよ。
まさか今の金利でローン組めると思ってる？3年後の金利で買うんですよ！

なんで最後のチャンスなの？
これからできる数多くのタワマンは一体誰が購入するのさ？
ちゃんと考えてます？？

>>1833 eマンションさん
市況を見るのは重要でしょ。
買える人だって市況によって買わない人は大勢いるよ。

>>1834 匿名さん

一般サラリーマンがって事。オリンピック後も東京は開発目白押しですよ。本気でオリンピック終わったら半額になると思ってます？

不動産は株と違って現物取引ですよ。

店頭金利が何年間変わって無いかご存じ？そもそも何を基準に金利が決まるか知ってます？本気で大幅に変わるとでも？

都心近くに大型開発する余地がそんなにあります？晴海・勝どきなんて中途半端な場所なら別ですが？ パークタワー晴海は目の前に商業期待出来るけど。

市況だけで買うもの？自分の人生のタイミングに市況が合う奇跡の瞬間を待ち続ける？

投資目的なら別ですが、ここは実際すむ方が多いでしょ？安く買って高く売る(笑)高く売れる時は、次のマンションも高いよ(笑)

ちゃんと考えてます(笑)

今後三年で固定金利は1%近く上がるんじゃないかと思ってます。
ただ今の経済情勢を考えると向こう10年は固定金利は低水準が続くとみてますから変動で借りて10年から15年で完済しようかなと。

>>1836 eマンションさん
だからタワマンは一般サラリーマンがターゲットなんだよ、オリンピック後も。

それと2013年夏は今より1パーセント金利高かったからね。
1パーセント高くなると月の支払い3万増えるよ。6千万35年だとね。

もちろん不動産には自分のタイミングもある。
だからといって市況を完全無視できるかという話でもない。
20年ぶりの不況ですよ？20年前何歳ですか？
その時に自分のタイミングが良ければ皆買ってたと思います？

ちゃんと考えてますか？

>>1838
・変動金利はずっと変わってないってことじゃない？？
・20年ぶりの不況？？なんの話？

>>1839 通りがかりさん
マンション供給戸数のことかも。視野狭い話ですが。この20年振り返ると97年の山一証券廃業時とか08年リーマンショック以上に今年が不況とは到底思えないですけどね。

>>1838 名無しさん

変動金利が何故、2013年より安いか理解してます？そもそも店頭金利の意味分かってます？変動金利の仕組み知ってます？

ちゃんと考えてますか？(笑)

みんな優しいなあ。人の心配してくれて。この掲示板のおかげで勉強になります。

まぁ、タイミングの良し悪しなんて分からんよ。
これから下落するのではないか？と予測する人が多いってだけ。
「考えてます？」とかあんま煽りなさんな。

いつまでもマンション価格下落を待てるほど寿命が長く生活感がなく20年間の好不況の波も忘れられるような仙人のような方にはそう返信したくなる気持ちもわかります。

色んな境遇の人がいるんだからそんな自分の価値観を押しつけなさんな。

>>1845 通りがかりさん


価値観を押し付けると言うか、マンション自体を検討しないなら書き込む必要無いって事じゃ無いですか？

ここはスミフ有明の検討版だし…

>>1841 eマンションさん
変動金利でローン組むの？
多くはフラット35でしょ。でないと審査通らないのでは？

>>1846 eマンションさん
検討者にもいろいろいるからね。
他人の価値観押し付けられたくないなら、マンコミ書き込まない見ないのが1番ですよ。

>>1846
まあ、確かにマンション自体を検討しない人ならここにくることに疑問がでるけど、
（今は）検討しない（そのタイミングを見計らって情報収集している）人ならここきてもいいのでは？だから余り煽らない方がいいのでは？？

>>1847
マイナス金利導入以降フラットや10年固定が増えたけど、それまではほとんどの人が変動で組んでたよ。フラットは審査通らない人の受け皿的な位置付けだった。
フラットは金利も団信も総じて高い

>>1848
色々な考え方、価値観をぶつけ合って様々な角度から検証するのは意義のあることだけど、「この考え方以外認めない」みたいな議論の仕方してしまうと建設的な意見がでてこなくなってしまうのでは？

検討スレには検討者しか書き込んではいけない、というルールは利用規約にはありませんね。

>>1850 通りがかりさん
フラット35が金利が高いのは当たり前。
変動が流行っていたのも知ってる。というか自分がそうしたから。
今と違って金利が下がる局面だったからね。
大きく借りるにはフラット35しかない。

>>1851 通りがかりさん
建設的ってポジティブなでしょ？
あまりに何も見えてないポジティブ同士の意見なんて参考にならないよ。
例えばまだ若くて、結婚を機会に親の援助を受け初めてタワマン買う人のポジティブ意見参考になります？？
市況が良くないのだから経験豊富なネガティブな意見は必要でしょ。

>>1853 マンコミュファンさん
いまは銀行の超長期固定金利もフラット35並みの実質金利ですよ。

>>>1855
はいはい、何でもいいですから一番実質金利が低くてかつ長く組めるローンを組んでくださいね。
会社と違って銀行の付き合いなんて気にしなくていいんですから。

どちらにせよ、ここは少し様子見で1期の売行きを見てみます。
で週末MR行く予定の晴海と比較します。別に急いでないのでどちらも様子見の可能性大ですけど。
ここがパークタワーで三井の商業施設ならなぁ。

>>1854
いや、ポジティブな意見もネガティブの意見もあっていいじゃない。色んな角度からの意見があることが重要。
新婚さんの例も、1854さんにとっては不要であっても必要な人はいるよ。実際市況に関係なく買う人は大勢いるわけで、そういった意見も必要な人にとっては必要でしょ？