シティタワーズ東京ベイ

>>147759 名無しさん

埋立地開発事業の事業用途では住宅用途の表記は変更されたはず。
だいたい、埋め立ててから数年しか経過してないのに、
高層建てる計画がむしろ無理筋。

>>147756 通りがかりさん

単なる液状化ではなく～と書いてあるから、
広義の意味で液状化であることは間違いないよ。
メカニズムの詳細は今後の研究を待ちたいと言っているんでしょ。
よく読みましょう。

>>147762 匿名さん
いいんだよ。埋立地はそもそも倉庫用地。
そこにマンションを建てたんだから、不便なのは当たり前。　
不便なのをわかってて客は買うんだから、そんな奴らの都合のためにカネを使う必要はない。

>>147765 匿名さん

だから、広義で液状化としても、
そのメカニズムが何か有明と関係があるとわかってるの？
って話をしてるの。
良く読みましょう。

>>147768 匿名さん

いつ有明に選手村作る計画ができて、その後いつ晴海に変更になったの？

>>147770 匿名さん

2016招致の時は今と逆で、2020招致で今の形になった

>>147768 匿名さん
選手村作るつもりで埋め立てたわけじゃなくない？

>>147771 マンコミュファンさん

なるほど。ありがとう。
2016年招致時に、低層とは言え埋め立てて数年で選手村作る計画って、
仮設としか思えないわ。
それとも、それだけ頑丈な埋め立てしたって事か？（苦笑）

>>147773 匿名さん
2009年の開催地決定から7年後でしょ。
2020大会も2013年に決定だから変わらないよ。

>>147761 eマンションさん
わかりやすいように並べてみよう

>>147775 名無しさん
違う違う。こうだよ。

>>147774 eマンションさん

ん？
だから丈夫な埋め立てって事？

>>147776 匿名さん

だよね。
プレミストの土地のラインまでは、旧埋立だから、貯木場とは違うよね。

>>147777 マンション検討中さん
そうじゃなくて、晴海フラッグと同じ期間なのに、なんで「仮説としか思えない」になるのかなと思って。

ネガ同士でバトり始めて＊＊＊w
埋立地で言うと、日比谷とか大手町とか新橋とかも湾が広がってたからな。
それとも江戸時代に埋め立てられた場所の方が安全だという理論なのかな

>>147721 マンション掲示板さん

世の中には結構、有明は千葉、と思ってる人も多そうだな

舞浜、成田は東京笑

有明の平成になって埋め立てた場所は、
当初の噂は商業施設ができるらしいって話だったよ。
その頃から「この場所で商業施設って微妙じゃね？」って言われてた。
それがだんだん何も聞かなくなり、
そのうち忘れられてたんだけど、
気がついたらマンションが建つようになった。
結局住宅地になってしまうのかと思ってたら、
なんだかオリンピックに巻き込まれて訳の分からない方向性に流れてしまった。

>>147783 匿名さん
平成になって埋め立てた場所にマンションは建ってないですよ。

>>147780 匿名さん
江戸時代理論の本質は、浅瀬から埋めていくから古くに埋められた方が地盤まで近いってことでしょ
だからこういう結果になるわけで。
おっしゃる通り湾岸はどこも元々は海だからね。
地盤までの深さ、地質の構造が重要。

東京湾岸タワー物件（2006年以降竣工） 支持層の深さランキング

1.中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
2.中央区晴海　晴海トリトンスクエア 直接基礎/制震
3.港区港南　コスモポリス品川 直接基礎/制震
4.港区港南　パークタワー品川ベイワード 14m/制震
5.港区港南　シティタワー品川 17m/耐震
6.港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
7.港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
8.港区芝浦　キャピタルマークタワー 22m/免震
9.港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震

＝＝＝＝＝＝港区・中央区の壁＝＝＝＝＝＝＝＝

1.江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
2.江東区有明　ブリリアマーレ有明 35m/制震
3.江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
4.江東区豊洲　シティタワーズ東京ベイ 38m～約45m/免震
5.江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 47m/免震
6.江東区豊洲　ブランズタワー豊洲 48m/免震
7.江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
8.江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
9.江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
10.江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震 　　

>>147776 匿名さん
まるで海苔の養殖場みたいだったんですねぇ

>>147779 口コミ知りたいさん

晴海の埋立て完了は、有明貯木場の埋立て時期と同じなの？
完了から時間が経過しないと、安定しないと思ったから
仮設にしかなり得ないかと思ったんだよね。

>>147783 匿名さん

貯木場跡はマンション無いよ。

液状化リスクについては、中央区だろうが港区だろうが湾岸のリスクは大差ないぞ。
これは東京都が出してる液状化リスクマップ。

>>147785 名無しさん
ちなみにプラウドタワー亀戸は60mだけどね。
プラウドタワー木場公園で40m。

>>147789 匿名さん
江東区だけみごとに真っ赤じゃねぇか笑
あと、液状化の最大の懸念はインフラな。
この物件は完全孤立コースだろ。

>>147791 マンション掲示板さん

中央区と港区誇ってたけど、書いてるタワマンある場所も江東区と同じく真っ赤だぞ笑

>>147785 名無しさん
江東区深すぎますね。。。

>>147707 通りがかりさん
遅くなってごめんね。一覧で貼るよ。

>>147785 名無しさん
この一覧って、昔から見る一覧だけど、意図的な匂いと間違いがあるので、
せっかくだから頑張って最新化みた。疲れた・・・
間違いや知ってるところがあれば補完よろしく。
大事なことだからもう一度言うけど、個別物件の地盤を評価するならならボーリングデータを見ましょう。

この一覧で地盤＋構造で耐震性能を総合評価するなら、芝浦の免震物件に分があるかな。
構造だけなら免制震ハイブリッドが一番いいけど、地盤の影響をどこまで見るべきかが悩ましいところ。


東京湾岸タワー物件（2006年以降竣工） 支持層の深さランキング

中央区勝どき　勝どきザ・タワー GL-14.4m/直接基礎/制震
港区港南　　　コスモポリス品川 GL-15m/直接基礎/制震
中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS GL-16m/直接基礎/制震
港区港南　　　シティタワー品川 GL-17m/杭長?/耐震
港区港南　　　東京シーサウスブランファーレ GL-16~20m/杭長?/耐震
港区芝浦　　　芝浦アイランドグローブタワー GL-20m/杭長15m/耐震
港区芝浦　　　芝浦アイランド ケープタワー GL-20m/杭長13.75m/耐震
港区港南　　　フェイバリッチタワー品川 GL-20m/杭長?/制震
港区港南　　　パークタワー品川ベイワード GL-21m/杭長6.2~15m/制震
港区芝浦　　　プラウドタワー芝浦 GL-23m/杭長22m/免震
港区芝浦　　　グローバルフロントタワー GL-23m/杭長?/免震
港区芝浦　　　キャピタルマークタワー GL-24.5m/杭長12.5m/免震
港区台場　　　The Towers Daiba GL-25m/杭長?/耐震
港区港南　　　品川Vタワー GL-25.28m/杭長19m/耐震
港区芝浦　　　パークタワー芝浦ベイワードオーシャンウィング GL-26m/杭長17.5~24m/耐震
江東区有明　 ブリリア有明スカイタワー GL-27m/杭長?/耐震
江東区豊洲　 パークシティ豊洲 GL-28m/杭長23m/制震
港区港南　　　ワールドシティタワーズ GL-29m/杭長19m/制震
中央区勝どき　勝どきビュータワー GL-30m/杭長?/耐震
中央区晴海　 晴海トリトンスクエア GL-30m/直接基礎/制震
港区芝浦　　　ブランズタワー芝浦 GL-33m/杭長15~33m/免震
中央区晴海　 ザ・パークハウス晴海タワーズ　ティアロレジデンス GL-29～35m/杭長22~30m/耐震
江東区有明　 ブリリアマーレ有明 GL-35m/杭長29.5m/耐震
江東区有明　 オリゾンマーレ GL-36m/杭長?/耐震
中央区晴海　 ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス GL-37m/杭長31~36m/耐震
中央区月島　 アイ・マークタワー GL-37m/杭長?/耐震
中央区晴海　 パークタワー晴海 GL-38m/杭長35.2～37.8m/免制震ハイブリッド
江東区豊洲　 THE TOYOSU TOWER GL-44m/杭長?/免震
江東区豊洲　 シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル GL-44m/杭長?/制震
江東区豊洲　 シティタワーズ東京ベイ GL-38m～45m/杭長?/免震
江東区豊洲　 シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン GL-50m/杭長?/耐震
江東区有明　 ガレリアグランデ GL-50m/杭長?/耐震
江東区豊洲　 豊洲シエルタワー GL-52m/杭長?/耐震
江東区豊洲　 スカイズタワー&ベイズタワー GL-58~59m/杭長45m/免制震ハイブリッド
江東区東雲　 アップルタワー GL-65m/杭長?/耐震
江東区東雲　 キャナルファーストタワー GL-65m/杭長?/耐震
江東区東雲　 ビーコンタワーレジデンス GL-65m/杭長?/免震
江東区東雲　 パークタワー東雲 GL-66m/杭長?/免震
江東区東雲　 プラウドシティ東雲キャナルマークス GL-66m/杭長?/耐震
江東区東雲　 Wコンフォートタワーズ GL-70m/杭長?/制震

>>147793 マンション検討中さん

もっとも地盤が緩いのは東雲、次いで有明。
もっとも地盤が固いのは勝どき、次いで港南。　

>>147794 マンション検討中さん
あなたの努力で何人もの命が救われると思う。素晴らしい。

>>147794 マンション検討中さん
やっぱ湾岸マンション買うなら中央区か港区だわ。
流石に即倒壊はないだろうけど何かの拍子に折れて傾くとかなると一大事だからな。
どうしても江東区住むなら賃貸が良い。
安いからって飛びつくとろくなことない。(しかももはや大して安くない)

こちらの方が分かりやすいでしょうか？

>>147797 匿名さん
港南とかは液状化歴あるし、湾岸エリアの中でも地盤はかなり緩いよ。

勝どきの人は港南と一緒にされたくないだろうな。直基礎の勝どきと20mの港南を一緒のグループに入れていることで、これを書いたり賛同してる人がどういう属性の人が露見しちゃってる

>>147795 購入経験者さん
東雲<新豊洲<有明<豊洲ってかんじかな？

>>147798 匿名さん
縮尺と角度が違うからわかりづらい。
これが一番わかりやすい。>147776

>>147768 匿名さん

そう、バブル期に地価が上がり過ぎたので、有明に安い公営住宅を建てるつもりだってんだよ。

>>147801 eマンションさん

イメージは東雲＞有明ですね

>>147797 匿名さん

まったくその通り。地下鉄20年夢見る有明と、いますぐ山手線や
京浜東北線、地下鉄、新幹線に乗れる港区。価値の違いは明らか。　

>>147794 マンション検討中さん

各地域の支持層の深さがだいたい分かりますね。

>>147800 eマンションさん
逆でしょ。港南っていっても最寄駅が品川よ？
駅近同士で比較したらPTKですらVタワーの足元がちょっと見えるくらいの価値。駅遠同士では比較にならんくらいの差。

>>147804 口コミ知りたいさん
イメージとしては有明より古く、豊洲と同じ頃に埋め立てたはずなのにね。

お前らそんなに有明に思い入れなんか無いだろ？
ちょっと数年ぐらい景色が良くて都心に近いところに住んで、
引っ越す時に高く売れればいいって感じだろ？

>>147807 マンション掲示板さん

会話が噛み合ってないやん。
港南のヤバい人と、真正の連呼くんが毎日バトルしてると考えたらそりゃこうなるな。

双方ともリアルでは絶対会わないタイプのまともな社会人ではなさそう

>>147807 マンション掲示板さん

駅近同士で比較したらPTKですらVタワーの足元が
ちょっと見えるくらいの価値？勝どきの新築より
港南の築20年のほうが高いってどういうことか理解してる？

>>147807 マンション掲示板さん

パークタワー勝どきって最多価格帯坪400万ちょいだろ。
品川Vタワーは築20年でも坪700に迫る成約。PTKなんか足元にも及ばん。

なんだか連呼君のことを書いた記事みたい
https://news.yahoo.co.jp/articles/c47324abd12cbfa559f5c2bbce37f47eb93a...

>>147813 周辺住民さん

たしかに。「必ず値上がりするから早く買っとけ」って
完全に悪徳商法のトークそのまんま。　

誰にも予測できない将来のことを「絶対」とか言ってる時点で、絶対怪しいですよね

港南は食肉市場や下水処理場があって独特のオイニーがきついよ。実需なら有明の方が良いんじゃない？

港南は品川駅まで15分で行けるの考えると強い。港区だし。

港南と有明は比べる地域じゃないでしょ。
住みやすさの方向性が違う。有明と港南で悩む人少ないと思う。ライバル関係にあるのは芝浦。

>>147816 匿名さん
三井不動産の見識＞＞＞連呼くんの見識

三井不動産は、将来定番になるような地域には必ず進出しています。
広尾、麻布十番、五反田・大崎、港南、幕張、豊洲。。。港南には二件も！

あれ？有明は避けられている　爆笑

>>147817 マンション掲示板さん
有明や芝浦は住みやすいけど、港南はちょっと無理かな。飛行機の騒音とかトラックの排気ガスとかも港南は酷いよ。

港南の排ガス、騒音はココよりはましでしょ。

まあ、連呼くんが何と泣き叫ぼうとも、三井不動産は港南に二つもタワーマンションを建築し、軽く売り切った。魅力があり需要がある地域だから。

ここはいつまで販売しているのかなぁ・・・

有明も東建とスミフと大和が大量供給してるし、不人気って程でもないだろ

そういえばプレミスト有明は販売代理で三井不動産だったな。あれなんでだったんだろう。

>>147822 マンション掲示板さん
有明人気は眺望、共用部、安さを売りにした場合のみね。

交通利便性が低いからオフィス招致できない。駅近意味ない。台場、豊洲、銀座にかこまれ商業施設も望み薄。
結果マンションにするしかないってのは勝どきと一緒。

スミフはモール併設、駅近と流行りの条件でつくれば売れるだろう。オリンピックもあるし。と意気込んだチャレンジングなトライではあったけど結果失敗。マーケット分析力が圧倒的に不足してたのと自信、自意識過剰だった。

>>147824 通りがかりさん
スミフの思惑通り（以上？）に値上げしていってるから、スミフ的には成功では？

>>147824 通りがかりさん
住友不動産のLTM ROCは2.8％と低迷しているのは、そういうところから来ているのかな？

>>147825 口コミ知りたいさん
相場の上昇に乗っただけでしょう。
有明の値上がりは少ない方だよ。

>>147825 口コミ知りたいさん
26年までの完売目指してたんだから完全に失敗でしょ。

オリンピックブースト失敗。地下鉄ブーストも黒田砲で不発。ハルフラ終わり待ちも今度はハルフラタワーに行くからこれも不発。
完全なる値付けミス。
てか、そもそもイーストを賃貸棟にしなかったのがミス。

>>147828 eマンションさん
まだ23年ですよ？

>>147819 匿名さん

港南や芝浦と有明比較するのは有明住民だけ
それで有明が良いと言うのも有明住民だけ

まぁ vs港南は一種の個人戦だから、「有明住民」と一般化してしまうのは可哀そうだけどね．．

>>147829 評判気になるさん
逆に、どう計算したら6年近く販売し続けて300を超える在庫が残ってて、去年50戸そこそこしか売れていない、新築としても扱ってもらえない物件を26年までに売り切るんです？
特に条件で負ける上割高なイースト。

>>147832 マンコミュファンさん

イーストは、周りに人が住んでないからとても静かで、
エレベーターも混まないから快適らしいよ。

>>147832 マンコミュファンさん
まず去年50戸そこそこしか売れていないってどこ情報ですか？

>>147830 匿名さん

それ持論にしてるのは連呼くんだけでしょ。
有明住民は港南について悪い印象ある人少ないよ。りんかい線でたまに行くし、好きな街の1つだよ

イーストどうやって売るのかはワシも気になってるわ。でも条件面で見れば他の有明タワマンと大差ないし、ガーデン隣接だし、値段さえ何とかすれば売れる商材だと思うけどな。スミフが値下げするとは思えないけど、、

>>147836 評判気になるさん

イーストはJCT隣接っていうのが難点なのかね？

年40～50戸程度売れれば、26年末には残り100戸くらいでしょ。
最後は値下げして、業者や海外投資家にバルク売り、それでも残ればスミフが賃貸用にして完売したことにすればいいんじゃない？

>>147836 評判気になるさん
周辺タワマンと比べて眺望は雲泥の差。共用施設はそもそもない。そしてイーストは部屋によっては大通り真横。
これでどこよりも高いってもう築年数とイオンアクセス、ガーデン利用料くらいしかまともな売りがないでしょ。
全く価格差を補うには足りないわ。

>>147838 匿名さん
売り上げ速度減要素

黒田砲、日銀総裁交代の懸念
築年数経過
ハルフラタワー
そもそも売れ残ってる部屋は条件悪い
ハルフラ、PTK住み替えによる周辺中古売り物件の増加
築年数経過による同物件内の中古売出増加

値下げはしないだろうから、今年は30件売れれば上々って感じかな。、

周辺より少し安いぐらいに値下げすれば、
何処かのタワマン売却して引っ越す人が出てくるんじゃないかな？

大量の売れ残り住戸はスミフの棚卸資産としてBS上は区分されているけど、いずれは取得原価を市場価格が下回り、監査法人に評価損を計上するように指摘されるよね。そうなったら一斉にバルク売りかな。

>>147835 評判気になるさん

もうそいつは成仏したよ。
もう触れずにそっとしといてあげよう。

>>147840 マンション掲示板さん
年40~50は厳しいですか。
まあスミフとしても、これまでの販売だけで元は取っているので、次の景気上昇サイクルが来るまで気長に売ればいいと思っているのかもね。

>>147840 マンション掲示板さん
当物件中古も既にダブついているみたいで、、、売れていないのでは？新築（築5年強の未入居）も同時期に売られているし！　相場よりも高い中古は、価格の見直しをしないと。　

>>147844 匿名さん
気長に待っていると、、、築10年の未入居となり設備の保証期間も切れちゃいますよ。販売会社は、全交換してくれるのかな～。

>>147843 eマンションさん

まだ成仏していないでしょ。笑。

>>147846 匿名さん
どうするんだろうね。前例はどうなの？

いずれにしても新築のハルフラタワーと競合するのは辛いね。

イーストはガーデンの喧騒をあまり感じさせないし、有明アリーナ（手頃なジム有り）とか親水公園に近いとか、東雲側も近いとか、学校近いとか言うほど悪いと思わないけどな。あとは泉天空の湯1000円で入れる特典は刺さる検討者も少なくないと思う。

CTTBは高速脇なのはどうしようもないネガティブポイントだけど、空気の悪さはそうでもなさそうだし、騒音も慣れれば平気と聞くし、価格さえ調整できれば売れるよ

>>147849 評判気になるさん
数あるエリアの中、なぜか有明縛りタワマン縛りで物件探している人にとったらそう見えることがあるかもね。

で、値段下げたら売れるのは当然なんだけど、問題はそうなる可能性があるなら、リセール狙いの既存購入者、イースト以外の未入居物件もやばいってこと。

つまり、値下げせず売れ残り不人気マンションのレッテルを貼られてもダメ。値下げして価格崩壊してもダメ。
行くも地獄引くも地獄。詰みかけてるってこと。

地下鉄ブーストだけが頼りだろうからそれ見て無理ならとっとと損切りして逃げるけどな。自分なら。

読んだイメージでは東雲に軍配かな？

https://www.sumu-log.com/archives/51682/

>>147850 口コミ知りたいさん

別に詰みかけてないやろ。
ケツに火付いてたら、1年以上先の引き渡しにするはずない。年末にMR行ったら、お急ぎでしたら中古もたくさんあるので、、って仲介勧められた人もいるからな。スミフは焦ってないし、住民も売り急いでない。ネガだけが常にここの在庫を気にしてる。

何がそんなに気になるの？笑

買わない、興味ない地域のスレによくそんな毎日来るな～と思いますよ。自分の好きな物件に行ってはいかがでしょうか。

>>147850 口コミ知りたいさん
せっちん詰めってヤツですね！

>>147853 匿名さん
たぶん大好きすぎるんだよ。

>>147855 通りがかりさん
たぶんブラジル代表が韓国を前半4:0でルンルンにフルボッコして、韓国選手がが「あいつら韓国人じゃないから韓国代表に入れないんだ。可哀想に。」と目の前でほざいてるのを見て、「？？？。。。オッパムカンナムスターイル！！」って思ってるのとおんなじ感じ。

>>147856 さん

普通にネガティブ要素。完璧な物件はないからどこで妥協するか。ちなみにワシはポジでもないぞ。是々非々の意見が聞きたいだけ。

杭長いのはリスクではあるけど、建設基準法に則って自治体の認可を受けて建設進めてるわけだし、怖がりすぎてもなとは思ってる。有明は地盤以外の防災面では優秀で、共同溝の整備や国の広域防災公園もあって災害には強い街だからな

>>147857 口コミ知りたいさん

言語不明瞭で、何言ってるのか分からん

がが、って、何？

>>147851 匿名さん

そうですね、東雲の方が暮らしやすそうです

改めて、ガーデンのショップ、レストランのラインナップ見たけど、全く心が動かない。何であれだけの数あるのに、あのラインナップなんだよ！

まともなラインナップなら、ここ選んだのに。。。

>>147861 マンション検討中さん

実際住んだら、スーパー、薬局位しか使わないって。ガーデンは子供向けイベントが多いのと、子供が遊べるスペースが多いから買い物以外の体験が優れてると思う。子連れじゃないと微妙だけど