シティタワーズ東京ベイ

>>147560 匿名さん
プロが補足いたします。

第一の部分ですが、正確に言うと新駅開業の決定は「利回り」を下げるので一般的にはマンション価格は上がります。しかし「賃料」は上がらないので、マンション価格がどれだけ上がるかは「利回り」の下落幅で決まります。

そうなると開業までの「時間」と「蓋然性」が論点になります。仮に17年後の開業を想定しましょう。開業の可能性が読めない中で17年先に結果の出る投資を今判断することになります。

17年後に100万円もらえる債権(もらえる可能性は新駅開業と同じ可能性)を、今あなたならいくらで買いますか？という質問と同じです。私なら千円くらい(宝くじ並)でしか買いません。

これだと債権額の1/1000くらいの評価です。これをマンション価格に当てはめると17年後の開業予定で数万円程度しか値上がりしないことになります。これが現実です。

第二の部分ですが、現在のマンション価格というのは将来予測を織り込んで価格が決まっています。17年後のリセールを予測することは事実上不可能ですが、長期的に値上がりすると考える人が多ければジワジワと上がる可能性はあります。しかし不動産には格というものがありますので、新駅が開業したとしても現時点で豊洲を上回ることは考えられません。そうなると、値上がりもほとんどしないと考えるべきです。

天変地異による下剋上が起こることもあります。期待しましょう。

>>147573 通りがかりさん
17年も住んで上がったら大儲けだね。さっさと買った方がいい。

あと17年もあるから、しばらく様子見しても遅くないよね？

>>147572 口コミ知りたいさん

交通利便性とアドレスで港南に完敗です。

>>147574 マンション検討中さん

それまでの17年間が辛いんだって。。
人生のどれだけを有明で消費しなきゃならんのよ？

>>147573 通りがかりさん

つまり、17年後の利便性向上分による価値の増分Ⅹ円を、資本コストと負債コストを足した割引率Ｙ％/年の17年分（17条）で割り引いて現在価値に置きなおしたら、いくらにもならないというお話ですね。

>>147575 匿名さん

買うとしても開業の1年前で良いそうです。

>>147577 口コミ知りたいさん

過ごしやすいよ
だいたいのとこ有明内で済むしね
全然辛くないから17年くらい余裕

>>147581 口コミ知りたいさん

連呼はそろそろ売却して晴海フラッグにでも引っ越したほうがいいよ。
鬱陶しいし。

あっちのほうが安いから、
有明のマンション売ってフラッグ買ってもお釣りくるでしょ？
あんたの言う「大儲け」ができるよ。
しかも17年後には臨海地下鉄で更に儲けられるかもよ？
頭の良い連呼はこういう考え方は出来ないの？
っていうか、本当に有明のマンション持ってる？

>>147576 匿名さん
アドレス的には絶対に有明の方が上だよ。交通利便性も臨海地下鉄が開通すれば有明の勝ち。

>>147585 eマンションさん
あと20年は有明の負けか

>>147573 通りがかりさん

これは理論的な良いネガだ

>>147573 通りがかりさん

これは理論的な良いネガだ

ネガというか、正論だけどね

>>147588 通りがかりさん

そう？
それっぽいことを無駄に長ったらしく書いてるだけな気がするが。

>>147585 eマンションさん

「江東区」に負けるアドレスってどこ？？(^^)

>>147590 名無しさん

君が理解できないだけてすね笑

>>147585 eマンションさん
そう思ってくれる人がいたらもっと売れてたでしょうねぇ。
ちなみに、地下鉄がもしできたらその先はりんかい線と接続する形になるので、港南の利便性も向上してしまうんですよねぇ。

結局、結論は
地下鉄が走るかも分からない、プアーなモール、ノンブランドホテル、共用施設ミニマムの割高販売のタワーマンションの値上がり可能性は低い、ということですかね

>>147576 匿名さん
そもそも比べるとこ間違ってるでしょ。江東区と港区なんて、比較にならんわ。
ここのライバルは北千住とか赤羽、あとは船橋とか
そんなもんでしょ。

結局、結論は
地下鉄が走るかも分からない、プアーなモール、ノンブランドホテル、共用施設ミニマムの割高販売のタワーマンションの値上がり可能性は低い、ということですかね

>>147596 評判気になるさん
主要駅へのアクセスが不便で商業施設が売り。眺望は望めないとなると、品川シーサイドあたりですかね。
ただ、あのあたりはここほど空気悪くなく、イオンと商店街もあるのでここより住みやすいですが。

>>147598 口コミ知りたいさん

品川シーサイドは、都心へも行きやすいし、悪天候でもタクシー乗ればOkayなので、有明とは全然違いますね

というか、品川区は江東区より全然格上ですから笑

>>147596 評判気になるさん

もうちょい上かも、東陽町、枝川、幕張あたりでは？

>>147598 口コミ知りたいさん
イメージで言えば有明は東雲より下ですね。殺風景で荒廃した場所につまらんモールがあるってイメージ。
東雲は地盤があれですが、一般人はそこまで知らんでしょう。

>>147601 マンコミュファンさん
この中と、有明なら、幕張1択では？

>>147602 口コミ知りたいさん

東雲はイメージ良いですよ、有明と違って

>>147600 eマンションさん
確かにそうですね。
墨田区、北区、台東区くらいならいい勝負ですかね

>>147603 マンション掲示板さん

幕張、FIREしたら住んでも良いかな、と思います。手頃なタワマン、モール、佐々木朗希笑笑

>>147605 口コミ知りたいさん

品川区と並べるのは100年早い。。

>>147605 口コミ知りたいさん

赤羽のある北区、浅草のある台東区が怒るのでは？

>>147585 eマンションさん

俺江東区民だけど、
港南と有明だったら、普通に有明は負けだと思うぞ。

>>147608 検討板ユーザーさん

赤羽は楽しい街ですよね

アドレス偏差値つけるとすると
有明は42くらいですかね。

>>147608 検討板ユーザーさん

浅草は、有明と違い、外国人観光客のメッカですしね。。

>>147610 マンション検討中さん

センベロのメッカ。コロナの時有明ではアルコールゼロ(T_T)

>>147611 口コミ知りたいさん

数字にならないのでは？

>>147595 匿名さん

いや、有明の適正な価格で分譲されてれば上値の余地はあったと思うよ。
このスレの価格欄に出てるくらいの値段なら。

>>147611 口コミ知りたいさん
都内で見ればそんなもんかな。
全国的に見れば一応都内だし、45くらいはありそう。

>>147615 匿名さん
アンケートだと坪400くらいが現状の適正価格っぽいですね。450以上ってのはほぼ住民票でしょうから。

>>147609 マンション検討中さん

ってか、比較にならないでしょ。品川駅は未来はリニア中央新幹線も始発するし、
有明唯一の自慢ポイントの商業施設にしても、品川駅からすぐ北側の高輪ゲート
ウェイが2年後に完成したら、有明ガーデンが消し飛ぶくらいの山手線駅直結の
超巨大モールが開業するんだから。

>>147617 マンション掲示板さん

坪300以下でしょうね、

>>147618 匿名さん

有明のモール、MUJI以外富裕層の関心引かないラインナップですよね。。

ヤバすぎる

>>147615 匿名さん
Ifですね。70平米7000万とかの適正価格なら、ということてすか？

>>147610 マンション検討中さん

赤羽、楽しいです(^^)

>>147617 マンション掲示板さん

近隣のマンションの成約価格がお知りになりたければ
レインズデータ出しますのでリクエストどうぞ。

>>147620 マンション掲示板さん

富裕層って無印に関心あるの？

富裕層というか、結構利用する人多いんじゃないですかね。

>>147624 検討板ユーザーさん
ないと思う。少なくとも無印の家具は買わない。

臨海エリアなIRなんかできたら、
空き部屋はヤーさんの寮になりそう。
あるいはチャイマフィア。
ドラゴンなんかも元々地元なので入ってきそうね、

スミフの値上げいつですかね？
もう値上げしてる？

>>147627 匿名さん

何を言ってるか分からない

IRができて、
空き部屋がマフィアで埋まるといいね！
有明の治安がよくなると思うぞ～

怒羅権が入り込んでくると思うよ。
湾岸が地元の連中も多いからね。
利権に絡んでくると思うよ。

>>147630 匿名さん
なに人気マンション面してんだよ？
5年も販売して大量に売れ残ってる超不人気マンションだろ。笑

賭博場ができれば893や半グレのシノギの場になるのは自然なことですよね。

有明アドレスと同等なのは千葉ニュータウンかな。

>>147578 匿名さん
まあ、147573とこれで結論でちゃったね(^^♪

>>147636 匿名さん
千葉県＞＞江東区、でしょうね、千葉にはディズニーランド、成田空港があるので

有明買えないやつは千葉埼玉に行け、と連呼してた人がいますが、今や流山おおたかの森や大宮など大人気の街に人気・知名度とも大きく差を付けられて、立場が逆転してしまいましたね．．．

有明は凋落の一途をたどるしかないのでしょうか．．．

>>147641 匿名さん

有明は距離的には都心に近いんだが、とにかく交通不便。

>>147640 匿名さん
確かに、「結果、武蔵小杉の「ムサコ」や、豊洲・有明などの湾岸エリアのタワマンでも、売春が横行しているというのだ。」って書いてありました。。。

>>147643 ご近所さん

まあ、いるだろうなと思ってたよ。
これだけ部屋があればいろんな人がいるよ。

>>147642 匿名さん
基本、展示会、スポーツイベントの町ですからね。たまに行くから遠くでも仕方ない、とあきらめるけど、毎日あそこに帰る、と考えたら・・・

>>147645 ご近所さん
だから電車使わないで街の中で全て完結させたい人向けなの。駅距離とか無意味。だから眺望とか共用施設が優れたマーレとかの方が売れてる。

>>147646 マンション検討中さん
えっ、ということは職場も有明の人だけが対象ってことですか？？

>>147639 ご近所さん
そりゃ県と区を比べたらね。
627万対53万

>>147647 ご近所さん
リモートワークか豊洲あたり勤務ならって感じですかね。

それじゃあ需要少ないですね・・・

スミフの値下げにこちらの方々は我慢できるかな？

直近の100レス全部削除でいいぐらい酷い投稿だらけですね。笑

>>147651 匿名さん
こりゃあ、大変ですね

>>147636 匿名さん
確かに、千葉ニュータウンくらいがしっくり来ますね。

>>147654 マンション掲示板さん
だとしたら、割高過ぎますね

>>147655 通りがかりさん
定性的なイメージとして有明アドレスがどの程度のものかって十分有益でしょ。東京ゴミ紛争とかハエ騒動のこと知らずに江東区を買って自信持ったら大変よ。
有明いいとこだねーとか言われないでしょ？言われてたらそれべ全部お世辞。

割安では？
ここより安くて良いマンションなんてあるんですか？

>>147657 評判気になるさん

東京ゴミ紛争は考えなくても良いよ。
さすがに東京大空襲とかを気にして買わないでしょ？

気にするとしたら、ハザードマップだね。
あとはモールや商店街や学校など利便性。あとは交通。

と考えるとほとんどダメじゃないですか・・・

それは、比較対象に依るわけで、ここがダメなら、ほとんどのエリアが駄目になるかと(笑)

ここと比較対象になるマンションってどこだろ。

有明は、災害については都内でもトップレベル。
あとは、交通利便性の悪さ、ゴミ処理場、アリーナやコロシアム、ビックサイト等のイベントに特化した街作り、タワマンと並ぶ倉庫群、首都圏の大動脈の湾岸道路、夜のトラック大行列、３、４丁目の倉庫、周辺道路の店の少なさ等を、どう判断するかだね。
これらが好みという人は有明での生活が心地良いんだと思う。

>>147658 匿名さん
当たり前でしょwww
ここ、全国一売れ行き悪いマンションですよ？
全てのマンションがここより良いですよ。
だからここより安いマンションも高いマンションもどんどん完売してるわけ。
このマンションが良いと思うならそれは結構なことで勝手に買ったらいいですが、ご自身の感覚が世間の感覚とはかけ離れていることを自覚した方が良いですよ。

>>147664 周辺住民さん

確かに。気にならないですね。
というより、他のエリアと比較検討すると、どれも気にならないようになりました。

何にせよ同じ価格の他のマンションと比較するのが大事だと思いますね。
私はモールの便利さと公園の多さ、豊洲やお台場が近いことが近いことが決め手になりました。

やりがちなのは、実在しない理想的なマンションと比較する事です。
実在しないのでまず買えないし、理想的なので一番良いものになります。考えるだけ時間の無駄です。

青い鳥症候群だね。(笑)

地下鉄も17年以内に開業。
待てば待つほど値上がりするよ。

売れ残っているのは、比較対象と比較した結果、他をとる人が多いという当たり前の結論。クレストプライムタワー芝みたいになる未来予想図・・・あ、あそこよりはタ―ゲット層が下だけどね