シティタワーズ東京ベイ

まあビビっても良いけど、普通に考えてみても、スミフが値上げするのは分かるのでは？
地下鉄だって、めちゃくちゃ不便な有明が、東京駅まで直結15分になったら、そりゃ値上がりするだろって感じですよね。(笑)

素朴な疑問なのですが、来る日も来る日も同じ内容を○○のひとつ覚えのように繰り返す人に、はたして論理的思考力があるのでしょうか？

>>147547 匿名さん

リーマンコロナ後、低インフレ　QEで、株価不動産爆上げ、
ウクライナ侵攻後、インフレ　QTで、株価不動産下落が世界のトレンド笑

>>147551 匿名さん

めちゃくちゃ不便な有明、のところだけ真実で今後とも不変

17年後に地下鉄が開通するのが100％確定と仮定して話をします。

第一に、仮に17年後に地下鉄が開通するのが100％確定だとしても2023年に高騰することはあり得ません。なぜなら購入する人は地下鉄直結の利便性に金を払うわけで、来年開通するというならまだしも地下鉄が無いのに高い金だけ払う人などいないから高い値段を付けても売れないからです。

第二に、投資目線で将来値上がりするからというトークで高い値段を付けたら売れるかというと、いまその分も乗った価格で買うということは17年後に値上がりする分を2023年に売り手に払ってしまいババをつかむことと同じ意味になります。なので今年高い値段を提示しても、その値段で2023年に買う人はいませんから値段を下げざるを得ないでしょう。

増して、臨海地下鉄は確定ではありません。

＞地下鉄だって、めちゃくちゃ不便な有明が、東京駅まで直結15分になったら、そりゃ値上がりするだろって感じですよね。(笑)

来年開通ならね。確定していない20年後の実現を夢見て高い金払うバカはいません。

>>147560 匿名さん

こういう説明が分かりやすくて良いね。
連呼はいつもの決め文句だけしか使えないし、
このような分かりやすくて丁寧な説明は無理だろうね。

インフレもう始まってるよ。
コストがどんどん値上がりしていくんだから、マンション価格も上がってしまうのは仕方ないんだよ。
待てば待つほど値上がりするんだから、早めに買ったほうが得だってこと。
不動産って、そんなに難しいこと無いんだけどなあ。
地下鉄も17年以内に開業するから、待てば待つほど値上がりしちゃう。便利になるからね。

金利が上がっても関係ないよ。マンション価格はさらにインフレする。さっさと買っとけ。

需給バランスで価格が決まると思ってる素人は現実を見た方がいい。現にここは右肩上がりでスミフが価格を上げてるよ。さっさと買わないと買えなくなる。

そもそも金利が上がってないからねえ。

今からは外国人富裕層も買いやすいだろうし、値上がりする未来しか見えない。

>>147567 マンション掲示板さん

へー、そうなんだ（笑）
それは良かったね（笑）

>>147565 匿名さん

有明なら港南の方が港区アドレスで品川のネームバリューがあるから100万倍良いわ

>>147571 匿名さん
有明の方が環境良いし、港南アドレスよりは有明アドレスの方がネームバリュー100万倍良いよ。

>>147560 匿名さん
プロが補足いたします。

第一の部分ですが、正確に言うと新駅開業の決定は「利回り」を下げるので一般的にはマンション価格は上がります。しかし「賃料」は上がらないので、マンション価格がどれだけ上がるかは「利回り」の下落幅で決まります。

そうなると開業までの「時間」と「蓋然性」が論点になります。仮に17年後の開業を想定しましょう。開業の可能性が読めない中で17年先に結果の出る投資を今判断することになります。

17年後に100万円もらえる債権(もらえる可能性は新駅開業と同じ可能性)を、今あなたならいくらで買いますか？という質問と同じです。私なら千円くらい(宝くじ並)でしか買いません。

これだと債権額の1/1000くらいの評価です。これをマンション価格に当てはめると17年後の開業予定で数万円程度しか値上がりしないことになります。これが現実です。

第二の部分ですが、現在のマンション価格というのは将来予測を織り込んで価格が決まっています。17年後のリセールを予測することは事実上不可能ですが、長期的に値上がりすると考える人が多ければジワジワと上がる可能性はあります。しかし不動産には格というものがありますので、新駅が開業したとしても現時点で豊洲を上回ることは考えられません。そうなると、値上がりもほとんどしないと考えるべきです。

天変地異による下剋上が起こることもあります。期待しましょう。

>>147573 通りがかりさん
17年も住んで上がったら大儲けだね。さっさと買った方がいい。

あと17年もあるから、しばらく様子見しても遅くないよね？

>>147572 口コミ知りたいさん

交通利便性とアドレスで港南に完敗です。

>>147574 マンション検討中さん

それまでの17年間が辛いんだって。。
人生のどれだけを有明で消費しなきゃならんのよ？

>>147573 通りがかりさん

つまり、17年後の利便性向上分による価値の増分Ⅹ円を、資本コストと負債コストを足した割引率Ｙ％/年の17年分（17条）で割り引いて現在価値に置きなおしたら、いくらにもならないというお話ですね。

>>147575 匿名さん

買うとしても開業の1年前で良いそうです。

>>147577 口コミ知りたいさん

過ごしやすいよ
だいたいのとこ有明内で済むしね
全然辛くないから17年くらい余裕

>>147581 口コミ知りたいさん

連呼はそろそろ売却して晴海フラッグにでも引っ越したほうがいいよ。
鬱陶しいし。

あっちのほうが安いから、
有明のマンション売ってフラッグ買ってもお釣りくるでしょ？
あんたの言う「大儲け」ができるよ。
しかも17年後には臨海地下鉄で更に儲けられるかもよ？
頭の良い連呼はこういう考え方は出来ないの？
っていうか、本当に有明のマンション持ってる？

>>147576 匿名さん
アドレス的には絶対に有明の方が上だよ。交通利便性も臨海地下鉄が開通すれば有明の勝ち。

>>147585 eマンションさん
あと20年は有明の負けか

>>147573 通りがかりさん

これは理論的な良いネガだ

>>147573 通りがかりさん

これは理論的な良いネガだ

ネガというか、正論だけどね

>>147588 通りがかりさん

そう？
それっぽいことを無駄に長ったらしく書いてるだけな気がするが。

>>147585 eマンションさん

「江東区」に負けるアドレスってどこ？？(^^)

>>147590 名無しさん

君が理解できないだけてすね笑

>>147585 eマンションさん
そう思ってくれる人がいたらもっと売れてたでしょうねぇ。
ちなみに、地下鉄がもしできたらその先はりんかい線と接続する形になるので、港南の利便性も向上してしまうんですよねぇ。

結局、結論は
地下鉄が走るかも分からない、プアーなモール、ノンブランドホテル、共用施設ミニマムの割高販売のタワーマンションの値上がり可能性は低い、ということですかね

>>147576 匿名さん
そもそも比べるとこ間違ってるでしょ。江東区と港区なんて、比較にならんわ。
ここのライバルは北千住とか赤羽、あとは船橋とか
そんなもんでしょ。

結局、結論は
地下鉄が走るかも分からない、プアーなモール、ノンブランドホテル、共用施設ミニマムの割高販売のタワーマンションの値上がり可能性は低い、ということですかね

>>147596 評判気になるさん
主要駅へのアクセスが不便で商業施設が売り。眺望は望めないとなると、品川シーサイドあたりですかね。
ただ、あのあたりはここほど空気悪くなく、イオンと商店街もあるのでここより住みやすいですが。

>>147598 口コミ知りたいさん

品川シーサイドは、都心へも行きやすいし、悪天候でもタクシー乗ればOkayなので、有明とは全然違いますね

というか、品川区は江東区より全然格上ですから笑

>>147596 評判気になるさん

もうちょい上かも、東陽町、枝川、幕張あたりでは？

>>147598 口コミ知りたいさん
イメージで言えば有明は東雲より下ですね。殺風景で荒廃した場所につまらんモールがあるってイメージ。
東雲は地盤があれですが、一般人はそこまで知らんでしょう。

>>147601 マンコミュファンさん
この中と、有明なら、幕張1択では？

>>147602 口コミ知りたいさん

東雲はイメージ良いですよ、有明と違って

>>147600 eマンションさん
確かにそうですね。
墨田区、北区、台東区くらいならいい勝負ですかね

>>147603 マンション掲示板さん

幕張、FIREしたら住んでも良いかな、と思います。手頃なタワマン、モール、佐々木朗希笑笑

>>147605 口コミ知りたいさん

品川区と並べるのは100年早い。。

>>147605 口コミ知りたいさん

赤羽のある北区、浅草のある台東区が怒るのでは？

>>147585 eマンションさん

俺江東区民だけど、
港南と有明だったら、普通に有明は負けだと思うぞ。

>>147608 検討板ユーザーさん

赤羽は楽しい街ですよね

アドレス偏差値つけるとすると
有明は42くらいですかね。

>>147608 検討板ユーザーさん

浅草は、有明と違い、外国人観光客のメッカですしね。。

>>147610 マンション検討中さん

センベロのメッカ。コロナの時有明ではアルコールゼロ(T_T)

>>147611 口コミ知りたいさん

数字にならないのでは？

>>147595 匿名さん

いや、有明の適正な価格で分譲されてれば上値の余地はあったと思うよ。
このスレの価格欄に出てるくらいの値段なら。

>>147611 口コミ知りたいさん
都内で見ればそんなもんかな。
全国的に見れば一応都内だし、45くらいはありそう。

>>147615 匿名さん
アンケートだと坪400くらいが現状の適正価格っぽいですね。450以上ってのはほぼ住民票でしょうから。

>>147609 マンション検討中さん

ってか、比較にならないでしょ。品川駅は未来はリニア中央新幹線も始発するし、
有明唯一の自慢ポイントの商業施設にしても、品川駅からすぐ北側の高輪ゲート
ウェイが2年後に完成したら、有明ガーデンが消し飛ぶくらいの山手線駅直結の
超巨大モールが開業するんだから。

>>147617 マンション掲示板さん

坪300以下でしょうね、

>>147618 匿名さん

有明のモール、MUJI以外富裕層の関心引かないラインナップですよね。。

ヤバすぎる

>>147615 匿名さん
Ifですね。70平米7000万とかの適正価格なら、ということてすか？

>>147610 マンション検討中さん

赤羽、楽しいです(^^)

>>147617 マンション掲示板さん

近隣のマンションの成約価格がお知りになりたければ
レインズデータ出しますのでリクエストどうぞ。

>>147620 マンション掲示板さん

富裕層って無印に関心あるの？

富裕層というか、結構利用する人多いんじゃないですかね。

>>147624 検討板ユーザーさん
ないと思う。少なくとも無印の家具は買わない。

臨海エリアなIRなんかできたら、
空き部屋はヤーさんの寮になりそう。
あるいはチャイマフィア。
ドラゴンなんかも元々地元なので入ってきそうね、

スミフの値上げいつですかね？
もう値上げしてる？

>>147627 匿名さん

何を言ってるか分からない

IRができて、
空き部屋がマフィアで埋まるといいね！
有明の治安がよくなると思うぞ～

怒羅権が入り込んでくると思うよ。
湾岸が地元の連中も多いからね。
利権に絡んでくると思うよ。

>>147630 匿名さん
なに人気マンション面してんだよ？
5年も販売して大量に売れ残ってる超不人気マンションだろ。笑

賭博場ができれば893や半グレのシノギの場になるのは自然なことですよね。

有明アドレスと同等なのは千葉ニュータウンかな。

>>147578 匿名さん
まあ、147573とこれで結論でちゃったね(^^♪

>>147636 匿名さん
千葉県＞＞江東区、でしょうね、千葉にはディズニーランド、成田空港があるので

有明買えないやつは千葉埼玉に行け、と連呼してた人がいますが、今や流山おおたかの森や大宮など大人気の街に人気・知名度とも大きく差を付けられて、立場が逆転してしまいましたね．．．

有明は凋落の一途をたどるしかないのでしょうか．．．

>>147641 匿名さん

有明は距離的には都心に近いんだが、とにかく交通不便。

>>147640 匿名さん
確かに、「結果、武蔵小杉の「ムサコ」や、豊洲・有明などの湾岸エリアのタワマンでも、売春が横行しているというのだ。」って書いてありました。。。

>>147643 ご近所さん

まあ、いるだろうなと思ってたよ。
これだけ部屋があればいろんな人がいるよ。

>>147642 匿名さん
基本、展示会、スポーツイベントの町ですからね。たまに行くから遠くでも仕方ない、とあきらめるけど、毎日あそこに帰る、と考えたら・・・

>>147645 ご近所さん
だから電車使わないで街の中で全て完結させたい人向けなの。駅距離とか無意味。だから眺望とか共用施設が優れたマーレとかの方が売れてる。

>>147646 マンション検討中さん
えっ、ということは職場も有明の人だけが対象ってことですか？？

>>147639 ご近所さん
そりゃ県と区を比べたらね。
627万対53万

>>147647 ご近所さん
リモートワークか豊洲あたり勤務ならって感じですかね。

それじゃあ需要少ないですね・・・

スミフの値下げにこちらの方々は我慢できるかな？

直近の100レス全部削除でいいぐらい酷い投稿だらけですね。笑

>>147651 匿名さん
こりゃあ、大変ですね

>>147636 匿名さん
確かに、千葉ニュータウンくらいがしっくり来ますね。

>>147654 マンション掲示板さん
だとしたら、割高過ぎますね

>>147655 通りがかりさん
定性的なイメージとして有明アドレスがどの程度のものかって十分有益でしょ。東京ゴミ紛争とかハエ騒動のこと知らずに江東区を買って自信持ったら大変よ。
有明いいとこだねーとか言われないでしょ？言われてたらそれべ全部お世辞。

割安では？
ここより安くて良いマンションなんてあるんですか？

>>147657 評判気になるさん

東京ゴミ紛争は考えなくても良いよ。
さすがに東京大空襲とかを気にして買わないでしょ？

気にするとしたら、ハザードマップだね。
あとはモールや商店街や学校など利便性。あとは交通。

と考えるとほとんどダメじゃないですか・・・

それは、比較対象に依るわけで、ここがダメなら、ほとんどのエリアが駄目になるかと(笑)

ここと比較対象になるマンションってどこだろ。

有明は、災害については都内でもトップレベル。
あとは、交通利便性の悪さ、ゴミ処理場、アリーナやコロシアム、ビックサイト等のイベントに特化した街作り、タワマンと並ぶ倉庫群、首都圏の大動脈の湾岸道路、夜のトラック大行列、３、４丁目の倉庫、周辺道路の店の少なさ等を、どう判断するかだね。
これらが好みという人は有明での生活が心地良いんだと思う。

>>147658 匿名さん
当たり前でしょwww
ここ、全国一売れ行き悪いマンションですよ？
全てのマンションがここより良いですよ。
だからここより安いマンションも高いマンションもどんどん完売してるわけ。
このマンションが良いと思うならそれは結構なことで勝手に買ったらいいですが、ご自身の感覚が世間の感覚とはかけ離れていることを自覚した方が良いですよ。

>>147664 周辺住民さん

確かに。気にならないですね。
というより、他のエリアと比較検討すると、どれも気にならないようになりました。

何にせよ同じ価格の他のマンションと比較するのが大事だと思いますね。
私はモールの便利さと公園の多さ、豊洲やお台場が近いことが近いことが決め手になりました。

やりがちなのは、実在しない理想的なマンションと比較する事です。
実在しないのでまず買えないし、理想的なので一番良いものになります。考えるだけ時間の無駄です。

青い鳥症候群だね。(笑)

地下鉄も17年以内に開業。
待てば待つほど値上がりするよ。

売れ残っているのは、比較対象と比較した結果、他をとる人が多いという当たり前の結論。クレストプライムタワー芝みたいになる未来予想図・・・あ、あそこよりはタ―ゲット層が下だけどね

有明は眺望に関しては都内No. 1だと思うよ。
レインボーブリッジ、東京タワー、スカイツリー全て望めるし。ブリリアはそのあたりちゃんとわかってたね。
ここは、本来マンション建てるような立地じゃないでしょ。膨大な交通量道路も至近で空気悪いしさ。

>>147673 管理担当さん

なるほど。
バカ連呼は運営が提案してる2つ目のスレッドで有明の価格上がる話をしてこいよ。
そこで認められれば、きっと他の人達も連呼を尊敬すると思うぞ。
有明を代表して頑張ってこい！

>>147671 匿名さん
妬むほどの値上がりしてましたっけ？

>>147670 匿名さん
17年後のリセール考えると管理の質がポイントですね。
ここは塩害や排ガス汚れなど気になります。またここは管理費、修繕積立金もなぜか高いのでその頃には負担額が相当上がってるでしょう。
有明の人気が高まったところで、現在の勝どきビュータワー状態の売れ残り不人気物件になることが懸念されますね。

>>147677 匿名さん
40年前半目標って言ってるだけだから、早くても50年。
つまり27年後とかでしょ。その頃にはもうリセールバリューなんか期待できんよね。
ここは開発が20年早かったな。

>>147674 評判気になるさん
眺望も別にNo.1とは思わないな。レインボーブリッジなんかは湾岸どこからでも見えるし、有明は都心が遠すぎて夜景が小さくしか見えないから迫力に欠けるよ。

まあ、モールなどの利便性、眺望、街のキレイさ、犯罪の少なさ、災害への強さなんかは有明が有利だよねー。

まあ、値上がりは確定してるので、欲しいなら、早めに買うのが良いと思うぞ。
買えない妬みの投稿に騙されてはダメだよ。
買った人しか大儲けはできないんだから。

有明は街がスカスカだから火災には強いけど、埋立地で軟弱地盤だから地震のときは大きく揺れるよ。

大地震が近づいているからしっかり備えましょう。

>>147680 匿名さん
モールはららぽーととかに比べると微妙。てかららぽーとすらすぐ飽きるというので豊洲は住んだらすぐ飽きるという評価だよ。
街は綺麗ってか何もない。でかい道路と倉庫ばかりで綺麗とは言わない。
災害に関しては、有明はよくても辰巳とか晴海がズタボロだから大災害の時にはインフラ破壊されて陸の孤島になるリスクある。
眺望は良いね。ただし、ブリリアなどの北西向に限ってだけど。

>>147683 名無しさん
ブリリアマーレが内廊下で、港区だったら買っていたんだけど・・・

>>147682 匿名さん
埋立地がどこも軟弱なわけではない。
それに地震の時警戒すべきは火災リスクとかだからね。

>>147682 匿名さん

東京湾北部地震で津波が発生したとしても、
中央防波堤と有明防波堤が都心を守ってくれる。

>>147685 名無しさん
有明は軟弱ですよ。液状化ハザードもありますしね。

>>147684 周辺住民さん
まず港区だったらこんな街づくりになってないね。
お台場と相互連携できるような形になってたかな。
現状はテニスの森とホテル、ビックサイトで完全に分断されるから。

お台場も華のあるエリア、企業が集まるエリアは港区で江東区になった瞬間殺風景になる。やはり開発にかけられるマネーパワーが全然違うんだよね。

>>147685 名無しさん
有明は軟弱地盤でしょ。
揺れは心配しなくていいの？　熊本地震のように震度7クラスが連続して発生したら、内陸が大丈夫な場合でも埋立地がどうなるかなんて分からないよ。
結局は運次第なんだろうけど。

>>147689 匿名さん

そんな地震が来たら、
埋立地だろうと内陸だろうとかなりの被害が出るだろ。

>>147690 評判気になるさん
軟弱な地盤の強度有明の方が揺れが大きいってことでしょ。
有明は災害安全性が高いとか言う人がいるけど、決してそんなことはないってことだな。

ここは中古だと直近の成約価格はどんなもんなの？
見る限り420くらいでも売れなさそうだけど。
4月くらいになったら続落して400くらいになるのかな。

>>147692 マンション検討中さん
新築というか未入居中古の坪単価は50万くらい高いわけでしょ？
中古が続々売りに出てる中割高な未入居中古が売れるわけないんだよなぁ。
とはいえ、未入居の価格落としたら中古も下がるデフレスパイラルだしなぁ。

なんでここはそんなにチンタラチンタラ売ってるの？
どんどん古くなってしまうのに。

>>147688 マンション検討中さん
それはそうですね。
そう言えば、昔サンディエゴから車で国境を越えてティワナに行って同じ大陸なのにこうも違う、と感じましたが、似てますかね。美しい街サンディエゴと陸続きなのに、全く違う風景のティワナ。。。

>>147694 匿名さん
スミフ的にはその方が旨みがあるということでしょうね。
迷惑な話です。

>>147696 検討板ユーザーさん
今時の新築なら周辺中古より高く即含み益出てるところもあるなか、スミフは実物件の中古より高く出してるわけで、含み益なんかつゆほども購入者に渡すものかという精神ですね。
スミフ買うなら1期に限るってのはもはや常識ですね。

>>147697 通りがかりさん
マンションだけでなく、売り主に早くキャッシュを渡し、将来の価格変動リスクを買い主が負担する商品は、早い方が安いのはスミフのマンションに限らず当たり前なんですけど。。。航空券の早割考えれば当然のことなんです。

>>147689 匿名さん
揺れやすい沖積層が厚く支持層がGL-30ｍ以上の台地は実はざらにあり、
湾岸だろうが内陸だろうがボーリングデータを確認しないと地盤がいいかは判別できません。（ここはGL-40m前後だからいいとは言わないけど）
地盤より重要なのは構造で、免震か否かです。

今後予想される地震は内陸型の直下地震と海溝型の南海トラフ地震で、
タワマンに被害が出るには超高層を揺らす長周期地震動がある後者ですが、
都内は東日本大震災と似たような震度が予想されていて、
免震タワマンは東日本大震災時に被害が非常に少なかったです。
内陸でも耐震・制震タワマンは結構被害出ますよ。

>>147699 マンション検討中さん
地盤がいいか悪いかは、表層地盤増幅率を調べれば分かるよ。
この辺りはこんな感じ。当然ですが埋立地なので内陸より揺れやすい。ご参考まで。

◆江東区有明二丁目
　地盤データ
　　揺れやすさ 表層地盤増幅率 = 2.25：特に揺れやすい地域です。
　　地盤の種類 埋立地：海や湖などを埋土により陸化させた地盤です。非常に液状化しやすい地盤です。
　地震発生の予測確率(30年以内) : 震度６弱以上の地震が81％の確率で発生すると予測されています。
　　震度５強 99 %
　　震度６弱 81 %
　　震度６強 28 %
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/643063/

いくら免振でも設計を超える揺れが起これば当然被害が出る。地盤がいいに越したことはないよ。
普段からの備えが大切。

>>147699 マンション検討中さん
GL40もあるの？やばいね。笑
普通は25くらいまででしょ。
東雲70とか豊洲50とかはやばいって聞いてたけど有明も相当なんだね。
同じ湾岸でも、安いとこには理由があるね。

>>147699 マンション検討中さん
これって地盤までの杭の長さってことですかね？
長ければ長いほど揺れた時に折れるリスクなどが高いということですよね？

>>399784 マンション検討中さん

東京湾岸タワー物件（2006年以降竣工） 支持層の深さランキング

1.中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
2.中央区晴海　晴海トリトンスクエア 直接基礎/制震
3.港区港南　コスモポリス品川 直接基礎/制震
4.港区港南　パークタワー品川ベイワード 14m/制震
5.港区港南　シティタワー品川 17m/耐震
6.港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
7.港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
8.港区芝浦　キャピタルマークタワー 22m/免震
9.港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震

＝＝＝＝＝＝港区・中央区の壁＝＝＝＝＝＝＝＝

1.江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
2.江東区有明　ブリリアマーレ有明 35m/制震
3.江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
4.江東区豊洲　シティタワーズ東京ベイ 38m～約45m/免震
5.江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 47m/免震
6.江東区豊洲　ブランズタワー豊洲 48m/免震
7.江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
8.江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
9.江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
10.江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震 　　

選手村のタワーが６月に販売開始らしいね。
ここ、ますます売れなくなるんじゃない？

>>147700 匿名さん
地盤がいいとは非常に曖昧な言葉だよ。
揺れづらいのか、支持層が浅いのか、液状化しづらいのか（液状化する可能性があるならどれくらいの被害が出るのか）
大事なことだからもう一度言うけど、ボーリングデータを確認しないと地盤がいいかは判別できないから、表層地盤データだけで判断しないで。
ちょっと具体的な例を出そうか。

① 台地1：ブリリアタワー上野池之端（制振）杭長：24m
② 台地2：ブリリアタワー目黒（免震）杭長：9~14m
③ 谷底低地3：パークタワーグランスカイ（制振）直接基礎：支持層14m
この中で一番地震被害が一番少ない地盤は？
表層地盤データを見ると安全な順番で①→②→③と思うだろう？
だが、貼った画像を見ればわかるけど答えは③で、①と②は似たようなもん。
地盤と構造の総合評価なら免震である②が一番安全だけどね。

君が言う通り、地盤がいいのに越したことはないけど、
超高層建物の支持層はN50以上の地盤が必要で、ボーリングデータを確認しない支持層までどれくらい軟弱地盤が続くのか分からないのがやっかい。
免震ならどんな地盤だろうが、被害が少ないのは東日本大震災での実績を知ってるなら常識。
ググってみれば庁舎建て替え時の免震・制振・耐震比較資料が20個くらいPDFで見れるけど、9割以上は免震を採用している。
武蔵野台地を謳ってた制振タワマンが東日本大震災時に1億8000万の被害を出したのを見てから、俺は地盤より構造を見るようにしてる。
該当タワマンは支持層がGL-20ｍくらいでそんなに地盤は悪くなかったよ。

>>147702 評判気になるさん
杭長ではなく、支持層までの深さ。タワマンは10mくらい平気で掘るので杭長と支持層は同じでない。
免震は上物の揺れの力を減らすからそれを支持する杭の負担も減るのは隠された免震のメリット。まあ、タワマンで杭が折れた実績は今までないと思うよ。


ここも含めて他の湾岸タワマンのボーリングデータも貼ろうと思ったけど、長くなったのでリクエストあれば貼ろうかな。

連呼、きっとアクセス制限されたようだな。
あいついないと静かでいいわ。
ずっとこうであって欲しいな。
もうこのまま成仏しろよ！

>>147705 マンション検討中さん
ぜひ貼ってください。

>>147674 評判気になるさん

ブリリア有明は都心の眺めが良いですね。ここは有明でも海から奥に引っ込んじゃってるから眺望は期待しちゃダメですね。湾岸物件は海に近いほど眺めが良いと思います。

シティタワーズ東京ベイは
・間取り最高
・国際展示場駅最寄りマンション
・商業施設隣接

不動産は立地が全てよな

うーーん

>>147709 通りがかりさん

国際展示場駅の雰囲気って、
出張で行くような地方の小都市みたいな感じなんだよな。
あまり東京って感じがしないよね。

>>147709 通りがかりさん

これだけ大量に売れ残っているという事は、世の中の人が、有明は立地が良くないと判断しているからだと思う。

ここと比較検討対象物件は、
展示会場、モール、だだっ広い空間が売り、と言うことで言えば、近いのは三井の幕張ベイパークミッドスクエアタワーかな？

でも幕張はプロ野球球団があるから一段魅力は上な気がする。当面、佐々木朗希も見れるし

>>147703 匿名さん

こういうこともあり、昔はリスク高いエリアの物件価格は抑えられてたけど、購買者の多くはこんなこと知らず人気が出てどんどん価格が上がってきたのがここ最近。
災害が起こった時どこが暴落する可能性があるかは考える必要がありますね。下手したら考える前に命を落としますが。

>>147711 マンコミュファンさん
確かに、佐賀県が総力あげて開発した工業団地！と言われても違和感ないかも

>>147713 周辺住民さん
駅遠だし千葉県だよ。
こども医療費有料、ゴミ袋有料、東京都の子育て支援もなし。

>>147714 マンション掲示板さん
そういう意味では有明はリスクの低いエリアだと思う。

>>147716 検討板ユーザーさん

駅遠の千葉で有明より2,000万安い物件を買えば、子供を留学させたり医学部に行かせたりできる。

>>147716 検討板ユーザーさん
そんな細かいこと気にしてどうすんの？笑
幕張のマンション街は駅遠だけど、そのかわりオフィス街があって昼間人口もかなりあるところが強みですね。

ここもイーストは駅近とは言えないよね？

>>147717 マンション掲示板さん
軟弱地盤で液状化ハザードエリアなんだから、リスクが低いとは言い難い。

>>147718 匿名さん
千葉の安さが魅力なら海浜幕張でも千葉ニュータウンでもいくべきだよ。

有明は埋立時に嵩上げして錐台にしてるから、
津波や高潮には強いよ。
都心を守る鉄壁の盾だ。

>>147720 評判気になるさん
災害って地盤と液状化だけですか？

安さだけならハルミフラッグに行けばいい。
幕張ベイパークは安さもだけど、それ以外の魅力も有明といい勝負ということでしょう。

>>147723 マンコミュファンさん
地盤と液状化リスクがあるのに、災害安全性が高いとは言えないでしょう？

・・と言ってるんだけど理解できる？

>>147725 マンション検討中さん
地盤と液状化よりも、建物倒壊・火災危険度、高潮や洪水ハザードのほうが重要じゃない？

>>147724 評判気になるさん
抽選当たるならね。

>>147726 匿名さん
どうして？

>>147705 マンション検討中さん

表層地盤増幅率は揺れやすさを数値化したものだよ。2以上は「特に揺れやすい」とのこと。
このあたりは地歴から非常に液状化しやすい場所と書かれている。
ピンポイントの地盤を知るならポーリングデータを確認するしかないんだろうけど、このあたりの地盤が悪いのは確か。
あとは免振の効果で建物の被害が少なくなることを期待するしかないよね。

東日本大震災は大きな地震だったけど、東京の震度はせいぜい5強だったからね。
震度7が連続とか、長周期パルスとかは設計の想定外でしょ。
結局、今後予想されている震度6以上でどうなるかは運次第だね。

地盤データはこのサイトも参考になるかな。
https://kenchiku-ekijoka.metro.tokyo.lg.jp/investigate.html

>>147726 匿名さん
そういう問題ではない。
地盤が弱さや液状化などの弱点があるにもかかわらず、災害安全性が高いと称するのは適切ではない、と言われてるんだろう。

>>147730 匿名さん
そもそも液状化の何がまずいんだよ
共同溝で耐震化してるこの辺より、内陸の方が震度5くらいのしょっぱい地震でも水道管破裂してんだよね

>>147709 通りがかりさん
行灯部屋が1戸も無いタワマンって結構珍しいですよね。やっぱり部屋には窓が必要です。

>>147731 マンション掲示板さん

147730さんではないけど、
液状化で人が死ぬケースがあるからね。
過去に日本でも、液状化の泥水で地割れがあっても見えなくなり、落ちて死んだケースが複数ある。
東日本大震災時の液状化のイメージではなく、歴史から学びましょう。

1923年関東地震 茅ヶ崎市中島 地割れに落ちて1名死亡
1964年新潟地震 新潟市小針 地割れに落ちて1名死亡
　　　　　　　　酒田市入船町 地割れに落ちて1名死亡

連呼君はこれどう思うの？
検討者に知られたらやばい！早く連呼して流さないと！って思うの？
東京湾岸タワー物件（2006年以降竣工） 支持層の深さランキング

1.中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
2.中央区晴海　晴海トリトンスクエア 直接基礎/制震
3.港区港南　コスモポリス品川 直接基礎/制震
4.港区港南　パークタワー品川ベイワード 14m/制震
5.港区港南　シティタワー品川 17m/耐震
6.港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
7.港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
8.港区芝浦　キャピタルマークタワー 22m/免震
9.港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震

＝＝＝＝＝＝港区・中央区の壁＝＝＝＝＝＝＝＝

1.江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
2.江東区有明　ブリリアマーレ有明 35m/制震
3.江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
4.江東区豊洲　シティタワーズ東京ベイ 38m～約45m/免震
5.江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 47m/免震
6.江東区豊洲　ブランズタワー豊洲 48m/免震
7.江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
8.江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
9.江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
10.江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震 　　

>>147734 匿名さん
ここのマンション豊洲になってるよ。
抜けが多いけど、どうせなら全部網羅したら？

連呼くんはああ見えて打たれ弱いんです。
ネガ勢にボコボコにされて傷つきまくったメンタルを癒やすために現在引き篭もり中なので、長い目で見てあげてください。

>>147729 匿名さん
だから表層地盤だけ見たらダメだと言うことを事例出して説明したつもりだけど、説明わかりづらかったかな。
ここの地盤がよくないことは同意するよ。でもね。

阪神大震災・東日本大震災・熊本地震の被害状況
今後予想される南海トラフ地震の長周期地震動
タワマンの耐震・制振・免震の定量的な耐震設計クライテリア
超高層建物の表層地盤の考慮した告示波を使っての時刻歴応答解析
液状化で被害が大きい地盤のボーリングデータ

など、様々なこと考慮した上で、どんな地盤だろうが、
都内の2000年以後の超高層免震タワマンなら過剰な心配は不要と思ってる。

>>147733 匿名さん

50年以上前の事故出されてもねぇ。。。

火災で何万人死ぬかな。
直近の首都直下型地震の被害想定を見ると怖くなるよね。

>>147737 マンション検討中さん
ここはたしかに免震だが、長周期地震動の対策はされてないよ。

>>147739 eマンションさん
されてるのって、スカイズとパークタワー晴海くらい？
免震制震ハイブリッド。

>>147740 評判気になるさん
ベイズも

>>147737 マンション検討中さん
長周期パルスは怖くない？

https://www.nhk.jp/p/special/ts/2NY2QQLPM3/blog/bl/pneAjJR3gn/bp/pqr56M28M0/
これまで直下型の活断層地震は、木造の低い住宅などでは被害が大きく出る一方で、超高層のオフィスビルやマンション、あるいは免震構造を備えた建物では、被害は比較的少ないとされてきた。ところが熊本地震で観測された、脈打つような大きな揺れ「長周期パルス」は、地震に強いとされてきた建物に一撃で大きなダメージを与えるということが分かってきた。

>>147738 通りがかりさん
古さは関係ないでしょ。大地震なんて頻繁に起こらないんだから。
海外だけど、最近の例だとこんな大惨事も。

2018年インドネシア スラウェシ島地震　
大規模液状化により地面が底なし沼状態になり、飲み込まれて4700名以上死亡
http://bosailiteracy.org/literacy/earthquake/liquefaction/sulawesi-ear...

首都直下地震の被害想定
https://www.nhk.or.jp/shutoken/shutobo/20220525a.html

有明も災害リスクいろいろあるんだね…

>>147744 評判気になるさん
これ見る限り有明はそこまで被害大きくなさそうですね。

>>147739 eマンションさん

つい最近まで陸地でさえなかったんだから、
地盤がどうとか議論するまでもない。

>>147747 匿名さん
手前の陸の部分は今のブリリアあたりですね～

>>147743 匿名さん

きわめて緩斜面で、
『液状化ではなく，地震による急激な変状が原因で粘土層がクイッククレイ（鋭敏粘土）という現象を発生させたのではないか』

って書いてあるけど。

有明が特にどうの、とか言ってないで、
みんなそなエリア行って勉強してみては？
そろそろ直下型が起きるかもよ。

身近にそういう施設があるだけでも、有明は生き延びるチャンスが上がるかもね。
知らんけど。

>>147747 匿名さん
この写真で陸地じゃないのは、体操競技場、レガシーパークですね。

有明の地歴を調べれば、
住宅を建てないエリアの計画が当初からあった事がわかる。
貯木場跡の埋め立て地はマンションは建てない。

>>147749 通りがかりさん
「単なる液状化ではなく、…　という現象を発生させたのではないかとの可能性を考えています。…　今後の研究を待ちたいと思います．」
と書かれているから詳細はまだ分かっていないんでしょうね。
いずれにしても液状化の一種でしょ。
液状化で4700人も亡くなるんて怖いよね。

港南はあらゆる物の終末処理の場所でしたからね

>>147748 匿名さん

こちらがgoogleearthで見た同じ範囲です。
　

>>147753 匿名さん

>詳細はまだ分かっていないんでしょうね。

そう言うなら、液状化ともわかっていない、という事。

どっちみち液状化としても、
あの状況を鑑みるに、有明が液状化で大量の死者が出る事はない。
あるとしたら山を削って開拓していった傾斜地の盛り土した土地。

有明が液状化で人を死なせるような危険な場所だという書き方するなら、
他のもっと危険な状況を知らないお前ような、無知なヤツの情報を信じるバカはいないよ。

>>147756 通りがかりさん
暴言はやめましょう

>>147752 通りがかりさん
貯木場跡はテレポートタウンのイメージ図だとビルだかマンションだか建ててたね。
2016年オリンピックには選手村予定でしたね。

>>147754 匿名さん
　
これは港南ではなく有明の写真ですよ

>>147755 匿名さん
全然ちゃうよ。

埋め立て地って言うとすぐに液状化とかいう話が出るが、それは大した問題とは思わない。それ以前に、有明が都心から遠く離れた場所で都心に直結する鉄道インフラが無く、極めて交通の便が悪いことが問題だ。

>>147755 匿名さん
元画像の左下がオリゾン、右下がガレリアの公開空地あたり。

>>147759 名無しさん

埋立地開発事業の事業用途では住宅用途の表記は変更されたはず。
だいたい、埋め立ててから数年しか経過してないのに、
高層建てる計画がむしろ無理筋。

>>147756 通りがかりさん

単なる液状化ではなく～と書いてあるから、
広義の意味で液状化であることは間違いないよ。
メカニズムの詳細は今後の研究を待ちたいと言っているんでしょ。
よく読みましょう。

>>147762 匿名さん
いいんだよ。埋立地はそもそも倉庫用地。
そこにマンションを建てたんだから、不便なのは当たり前。　
不便なのをわかってて客は買うんだから、そんな奴らの都合のためにカネを使う必要はない。

>>147765 匿名さん

だから、広義で液状化としても、
そのメカニズムが何か有明と関係があるとわかってるの？
って話をしてるの。
良く読みましょう。

>>147768 匿名さん

いつ有明に選手村作る計画ができて、その後いつ晴海に変更になったの？

>>147770 匿名さん

2016招致の時は今と逆で、2020招致で今の形になった

>>147768 匿名さん
選手村作るつもりで埋め立てたわけじゃなくない？

>>147771 マンコミュファンさん

なるほど。ありがとう。
2016年招致時に、低層とは言え埋め立てて数年で選手村作る計画って、
仮設としか思えないわ。
それとも、それだけ頑丈な埋め立てしたって事か？（苦笑）

>>147773 匿名さん
2009年の開催地決定から7年後でしょ。
2020大会も2013年に決定だから変わらないよ。

>>147761 eマンションさん
わかりやすいように並べてみよう

>>147775 名無しさん
違う違う。こうだよ。

>>147774 eマンションさん

ん？
だから丈夫な埋め立てって事？

>>147776 匿名さん

だよね。
プレミストの土地のラインまでは、旧埋立だから、貯木場とは違うよね。

>>147777 マンション検討中さん
そうじゃなくて、晴海フラッグと同じ期間なのに、なんで「仮説としか思えない」になるのかなと思って。

ネガ同士でバトり始めて＊＊＊w
埋立地で言うと、日比谷とか大手町とか新橋とかも湾が広がってたからな。
それとも江戸時代に埋め立てられた場所の方が安全だという理論なのかな

>>147721 マンション掲示板さん

世の中には結構、有明は千葉、と思ってる人も多そうだな

舞浜、成田は東京笑

有明の平成になって埋め立てた場所は、
当初の噂は商業施設ができるらしいって話だったよ。
その頃から「この場所で商業施設って微妙じゃね？」って言われてた。
それがだんだん何も聞かなくなり、
そのうち忘れられてたんだけど、
気がついたらマンションが建つようになった。
結局住宅地になってしまうのかと思ってたら、
なんだかオリンピックに巻き込まれて訳の分からない方向性に流れてしまった。

>>147783 匿名さん
平成になって埋め立てた場所にマンションは建ってないですよ。

>>147780 匿名さん
江戸時代理論の本質は、浅瀬から埋めていくから古くに埋められた方が地盤まで近いってことでしょ
だからこういう結果になるわけで。
おっしゃる通り湾岸はどこも元々は海だからね。
地盤までの深さ、地質の構造が重要。

東京湾岸タワー物件（2006年以降竣工） 支持層の深さランキング

1.中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
2.中央区晴海　晴海トリトンスクエア 直接基礎/制震
3.港区港南　コスモポリス品川 直接基礎/制震
4.港区港南　パークタワー品川ベイワード 14m/制震
5.港区港南　シティタワー品川 17m/耐震
6.港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
7.港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
8.港区芝浦　キャピタルマークタワー 22m/免震
9.港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震

＝＝＝＝＝＝港区・中央区の壁＝＝＝＝＝＝＝＝

1.江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
2.江東区有明　ブリリアマーレ有明 35m/制震
3.江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
4.江東区豊洲　シティタワーズ東京ベイ 38m～約45m/免震
5.江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 47m/免震
6.江東区豊洲　ブランズタワー豊洲 48m/免震
7.江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
8.江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
9.江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
10.江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震 　　

>>147776 匿名さん
まるで海苔の養殖場みたいだったんですねぇ

>>147779 口コミ知りたいさん

晴海の埋立て完了は、有明貯木場の埋立て時期と同じなの？
完了から時間が経過しないと、安定しないと思ったから
仮設にしかなり得ないかと思ったんだよね。

>>147783 匿名さん

貯木場跡はマンション無いよ。

液状化リスクについては、中央区だろうが港区だろうが湾岸のリスクは大差ないぞ。
これは東京都が出してる液状化リスクマップ。

>>147785 名無しさん
ちなみにプラウドタワー亀戸は60mだけどね。
プラウドタワー木場公園で40m。

>>147789 匿名さん
江東区だけみごとに真っ赤じゃねぇか笑
あと、液状化の最大の懸念はインフラな。
この物件は完全孤立コースだろ。

>>147791 マンション掲示板さん

中央区と港区誇ってたけど、書いてるタワマンある場所も江東区と同じく真っ赤だぞ笑

>>147785 名無しさん
江東区深すぎますね。。。

>>147707 通りがかりさん
遅くなってごめんね。一覧で貼るよ。

>>147785 名無しさん
この一覧って、昔から見る一覧だけど、意図的な匂いと間違いがあるので、
せっかくだから頑張って最新化みた。疲れた・・・
間違いや知ってるところがあれば補完よろしく。
大事なことだからもう一度言うけど、個別物件の地盤を評価するならならボーリングデータを見ましょう。

この一覧で地盤＋構造で耐震性能を総合評価するなら、芝浦の免震物件に分があるかな。
構造だけなら免制震ハイブリッドが一番いいけど、地盤の影響をどこまで見るべきかが悩ましいところ。


東京湾岸タワー物件（2006年以降竣工） 支持層の深さランキング

中央区勝どき　勝どきザ・タワー GL-14.4m/直接基礎/制震
港区港南　　　コスモポリス品川 GL-15m/直接基礎/制震
中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS GL-16m/直接基礎/制震
港区港南　　　シティタワー品川 GL-17m/杭長?/耐震
港区港南　　　東京シーサウスブランファーレ GL-16~20m/杭長?/耐震
港区芝浦　　　芝浦アイランドグローブタワー GL-20m/杭長15m/耐震
港区芝浦　　　芝浦アイランド ケープタワー GL-20m/杭長13.75m/耐震
港区港南　　　フェイバリッチタワー品川 GL-20m/杭長?/制震
港区港南　　　パークタワー品川ベイワード GL-21m/杭長6.2~15m/制震
港区芝浦　　　プラウドタワー芝浦 GL-23m/杭長22m/免震
港区芝浦　　　グローバルフロントタワー GL-23m/杭長?/免震
港区芝浦　　　キャピタルマークタワー GL-24.5m/杭長12.5m/免震
港区台場　　　The Towers Daiba GL-25m/杭長?/耐震
港区港南　　　品川Vタワー GL-25.28m/杭長19m/耐震
港区芝浦　　　パークタワー芝浦ベイワードオーシャンウィング GL-26m/杭長17.5~24m/耐震
江東区有明　 ブリリア有明スカイタワー GL-27m/杭長?/耐震
江東区豊洲　 パークシティ豊洲 GL-28m/杭長23m/制震
港区港南　　　ワールドシティタワーズ GL-29m/杭長19m/制震
中央区勝どき　勝どきビュータワー GL-30m/杭長?/耐震
中央区晴海　 晴海トリトンスクエア GL-30m/直接基礎/制震
港区芝浦　　　ブランズタワー芝浦 GL-33m/杭長15~33m/免震
中央区晴海　 ザ・パークハウス晴海タワーズ　ティアロレジデンス GL-29～35m/杭長22~30m/耐震
江東区有明　 ブリリアマーレ有明 GL-35m/杭長29.5m/耐震
江東区有明　 オリゾンマーレ GL-36m/杭長?/耐震
中央区晴海　 ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス GL-37m/杭長31~36m/耐震
中央区月島　 アイ・マークタワー GL-37m/杭長?/耐震
中央区晴海　 パークタワー晴海 GL-38m/杭長35.2～37.8m/免制震ハイブリッド
江東区豊洲　 THE TOYOSU TOWER GL-44m/杭長?/免震
江東区豊洲　 シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル GL-44m/杭長?/制震
江東区豊洲　 シティタワーズ東京ベイ GL-38m～45m/杭長?/免震
江東区豊洲　 シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン GL-50m/杭長?/耐震
江東区有明　 ガレリアグランデ GL-50m/杭長?/耐震
江東区豊洲　 豊洲シエルタワー GL-52m/杭長?/耐震
江東区豊洲　 スカイズタワー&ベイズタワー GL-58~59m/杭長45m/免制震ハイブリッド
江東区東雲　 アップルタワー GL-65m/杭長?/耐震
江東区東雲　 キャナルファーストタワー GL-65m/杭長?/耐震
江東区東雲　 ビーコンタワーレジデンス GL-65m/杭長?/免震
江東区東雲　 パークタワー東雲 GL-66m/杭長?/免震
江東区東雲　 プラウドシティ東雲キャナルマークス GL-66m/杭長?/耐震
江東区東雲　 Wコンフォートタワーズ GL-70m/杭長?/制震

>>147793 マンション検討中さん

もっとも地盤が緩いのは東雲、次いで有明。
もっとも地盤が固いのは勝どき、次いで港南。　

>>147794 マンション検討中さん
あなたの努力で何人もの命が救われると思う。素晴らしい。

>>147794 マンション検討中さん
やっぱ湾岸マンション買うなら中央区か港区だわ。
流石に即倒壊はないだろうけど何かの拍子に折れて傾くとかなると一大事だからな。
どうしても江東区住むなら賃貸が良い。
安いからって飛びつくとろくなことない。(しかももはや大して安くない)

こちらの方が分かりやすいでしょうか？

>>147797 匿名さん
港南とかは液状化歴あるし、湾岸エリアの中でも地盤はかなり緩いよ。

勝どきの人は港南と一緒にされたくないだろうな。直基礎の勝どきと20mの港南を一緒のグループに入れていることで、これを書いたり賛同してる人がどういう属性の人が露見しちゃってる

>>147795 購入経験者さん
東雲<新豊洲<有明<豊洲ってかんじかな？

>>147798 匿名さん
縮尺と角度が違うからわかりづらい。
これが一番わかりやすい。>147776

>>147768 匿名さん

そう、バブル期に地価が上がり過ぎたので、有明に安い公営住宅を建てるつもりだってんだよ。

>>147801 eマンションさん

イメージは東雲＞有明ですね

>>147797 匿名さん

まったくその通り。地下鉄20年夢見る有明と、いますぐ山手線や
京浜東北線、地下鉄、新幹線に乗れる港区。価値の違いは明らか。　

>>147794 マンション検討中さん

各地域の支持層の深さがだいたい分かりますね。

>>147800 eマンションさん
逆でしょ。港南っていっても最寄駅が品川よ？
駅近同士で比較したらPTKですらVタワーの足元がちょっと見えるくらいの価値。駅遠同士では比較にならんくらいの差。

>>147804 口コミ知りたいさん
イメージとしては有明より古く、豊洲と同じ頃に埋め立てたはずなのにね。

お前らそんなに有明に思い入れなんか無いだろ？
ちょっと数年ぐらい景色が良くて都心に近いところに住んで、
引っ越す時に高く売れればいいって感じだろ？

>>147807 マンション掲示板さん

会話が噛み合ってないやん。
港南のヤバい人と、真正の連呼くんが毎日バトルしてると考えたらそりゃこうなるな。

双方ともリアルでは絶対会わないタイプのまともな社会人ではなさそう

>>147807 マンション掲示板さん

駅近同士で比較したらPTKですらVタワーの足元が
ちょっと見えるくらいの価値？勝どきの新築より
港南の築20年のほうが高いってどういうことか理解してる？

>>147807 マンション掲示板さん

パークタワー勝どきって最多価格帯坪400万ちょいだろ。
品川Vタワーは築20年でも坪700に迫る成約。PTKなんか足元にも及ばん。

なんだか連呼君のことを書いた記事みたい
https://news.yahoo.co.jp/articles/c47324abd12cbfa559f5c2bbce37f47eb93a...

>>147813 周辺住民さん

たしかに。「必ず値上がりするから早く買っとけ」って
完全に悪徳商法のトークそのまんま。　

誰にも予測できない将来のことを「絶対」とか言ってる時点で、絶対怪しいですよね

港南は食肉市場や下水処理場があって独特のオイニーがきついよ。実需なら有明の方が良いんじゃない？

港南は品川駅まで15分で行けるの考えると強い。港区だし。

港南と有明は比べる地域じゃないでしょ。
住みやすさの方向性が違う。有明と港南で悩む人少ないと思う。ライバル関係にあるのは芝浦。

>>147816 匿名さん
三井不動産の見識＞＞＞連呼くんの見識

三井不動産は、将来定番になるような地域には必ず進出しています。
広尾、麻布十番、五反田・大崎、港南、幕張、豊洲。。。港南には二件も！

あれ？有明は避けられている　爆笑

>>147817 マンション掲示板さん
有明や芝浦は住みやすいけど、港南はちょっと無理かな。飛行機の騒音とかトラックの排気ガスとかも港南は酷いよ。

港南の排ガス、騒音はココよりはましでしょ。

まあ、連呼くんが何と泣き叫ぼうとも、三井不動産は港南に二つもタワーマンションを建築し、軽く売り切った。魅力があり需要がある地域だから。

ここはいつまで販売しているのかなぁ・・・

有明も東建とスミフと大和が大量供給してるし、不人気って程でもないだろ

そういえばプレミスト有明は販売代理で三井不動産だったな。あれなんでだったんだろう。

>>147822 マンション掲示板さん
有明人気は眺望、共用部、安さを売りにした場合のみね。

交通利便性が低いからオフィス招致できない。駅近意味ない。台場、豊洲、銀座にかこまれ商業施設も望み薄。
結果マンションにするしかないってのは勝どきと一緒。

スミフはモール併設、駅近と流行りの条件でつくれば売れるだろう。オリンピックもあるし。と意気込んだチャレンジングなトライではあったけど結果失敗。マーケット分析力が圧倒的に不足してたのと自信、自意識過剰だった。

>>147824 通りがかりさん
スミフの思惑通り（以上？）に値上げしていってるから、スミフ的には成功では？

>>147824 通りがかりさん
住友不動産のLTM ROCは2.8％と低迷しているのは、そういうところから来ているのかな？

>>147825 口コミ知りたいさん
相場の上昇に乗っただけでしょう。
有明の値上がりは少ない方だよ。

>>147825 口コミ知りたいさん
26年までの完売目指してたんだから完全に失敗でしょ。

オリンピックブースト失敗。地下鉄ブーストも黒田砲で不発。ハルフラ終わり待ちも今度はハルフラタワーに行くからこれも不発。
完全なる値付けミス。
てか、そもそもイーストを賃貸棟にしなかったのがミス。

>>147828 eマンションさん
まだ23年ですよ？

>>147819 匿名さん

港南や芝浦と有明比較するのは有明住民だけ
それで有明が良いと言うのも有明住民だけ

まぁ vs港南は一種の個人戦だから、「有明住民」と一般化してしまうのは可哀そうだけどね．．

>>147829 評判気になるさん
逆に、どう計算したら6年近く販売し続けて300を超える在庫が残ってて、去年50戸そこそこしか売れていない、新築としても扱ってもらえない物件を26年までに売り切るんです？
特に条件で負ける上割高なイースト。

>>147832 マンコミュファンさん

イーストは、周りに人が住んでないからとても静かで、
エレベーターも混まないから快適らしいよ。

>>147832 マンコミュファンさん
まず去年50戸そこそこしか売れていないってどこ情報ですか？

>>147830 匿名さん

それ持論にしてるのは連呼くんだけでしょ。
有明住民は港南について悪い印象ある人少ないよ。りんかい線でたまに行くし、好きな街の1つだよ

イーストどうやって売るのかはワシも気になってるわ。でも条件面で見れば他の有明タワマンと大差ないし、ガーデン隣接だし、値段さえ何とかすれば売れる商材だと思うけどな。スミフが値下げするとは思えないけど、、

>>147836 評判気になるさん

イーストはJCT隣接っていうのが難点なのかね？

年40～50戸程度売れれば、26年末には残り100戸くらいでしょ。
最後は値下げして、業者や海外投資家にバルク売り、それでも残ればスミフが賃貸用にして完売したことにすればいいんじゃない？

>>147836 評判気になるさん
周辺タワマンと比べて眺望は雲泥の差。共用施設はそもそもない。そしてイーストは部屋によっては大通り真横。
これでどこよりも高いってもう築年数とイオンアクセス、ガーデン利用料くらいしかまともな売りがないでしょ。
全く価格差を補うには足りないわ。

>>147838 匿名さん
売り上げ速度減要素

黒田砲、日銀総裁交代の懸念
築年数経過
ハルフラタワー
そもそも売れ残ってる部屋は条件悪い
ハルフラ、PTK住み替えによる周辺中古売り物件の増加
築年数経過による同物件内の中古売出増加

値下げはしないだろうから、今年は30件売れれば上々って感じかな。、

周辺より少し安いぐらいに値下げすれば、
何処かのタワマン売却して引っ越す人が出てくるんじゃないかな？

大量の売れ残り住戸はスミフの棚卸資産としてBS上は区分されているけど、いずれは取得原価を市場価格が下回り、監査法人に評価損を計上するように指摘されるよね。そうなったら一斉にバルク売りかな。

>>147835 評判気になるさん

もうそいつは成仏したよ。
もう触れずにそっとしといてあげよう。

>>147840 マンション掲示板さん
年40~50は厳しいですか。
まあスミフとしても、これまでの販売だけで元は取っているので、次の景気上昇サイクルが来るまで気長に売ればいいと思っているのかもね。

>>147840 マンション掲示板さん
当物件中古も既にダブついているみたいで、、、売れていないのでは？新築（築5年強の未入居）も同時期に売られているし！　相場よりも高い中古は、価格の見直しをしないと。　

>>147844 匿名さん
気長に待っていると、、、築10年の未入居となり設備の保証期間も切れちゃいますよ。販売会社は、全交換してくれるのかな～。

>>147843 eマンションさん

まだ成仏していないでしょ。笑。

>>147846 匿名さん
どうするんだろうね。前例はどうなの？

いずれにしても新築のハルフラタワーと競合するのは辛いね。

イーストはガーデンの喧騒をあまり感じさせないし、有明アリーナ（手頃なジム有り）とか親水公園に近いとか、東雲側も近いとか、学校近いとか言うほど悪いと思わないけどな。あとは泉天空の湯1000円で入れる特典は刺さる検討者も少なくないと思う。

CTTBは高速脇なのはどうしようもないネガティブポイントだけど、空気の悪さはそうでもなさそうだし、騒音も慣れれば平気と聞くし、価格さえ調整できれば売れるよ

>>147849 評判気になるさん
数あるエリアの中、なぜか有明縛りタワマン縛りで物件探している人にとったらそう見えることがあるかもね。

で、値段下げたら売れるのは当然なんだけど、問題はそうなる可能性があるなら、リセール狙いの既存購入者、イースト以外の未入居物件もやばいってこと。

つまり、値下げせず売れ残り不人気マンションのレッテルを貼られてもダメ。値下げして価格崩壊してもダメ。
行くも地獄引くも地獄。詰みかけてるってこと。

地下鉄ブーストだけが頼りだろうからそれ見て無理ならとっとと損切りして逃げるけどな。自分なら。

読んだイメージでは東雲に軍配かな？

https://www.sumu-log.com/archives/51682/

>>147850 口コミ知りたいさん

別に詰みかけてないやろ。
ケツに火付いてたら、1年以上先の引き渡しにするはずない。年末にMR行ったら、お急ぎでしたら中古もたくさんあるので、、って仲介勧められた人もいるからな。スミフは焦ってないし、住民も売り急いでない。ネガだけが常にここの在庫を気にしてる。

何がそんなに気になるの？笑

買わない、興味ない地域のスレによくそんな毎日来るな～と思いますよ。自分の好きな物件に行ってはいかがでしょうか。

>>147850 口コミ知りたいさん
せっちん詰めってヤツですね！

>>147853 匿名さん
たぶん大好きすぎるんだよ。

>>147855 通りがかりさん
たぶんブラジル代表が韓国を前半4:0でルンルンにフルボッコして、韓国選手がが「あいつら韓国人じゃないから韓国代表に入れないんだ。可哀想に。」と目の前でほざいてるのを見て、「？？？。。。オッパムカンナムスターイル！！」って思ってるのとおんなじ感じ。

>>147856 さん

普通にネガティブ要素。完璧な物件はないからどこで妥協するか。ちなみにワシはポジでもないぞ。是々非々の意見が聞きたいだけ。

杭長いのはリスクではあるけど、建設基準法に則って自治体の認可を受けて建設進めてるわけだし、怖がりすぎてもなとは思ってる。有明は地盤以外の防災面では優秀で、共同溝の整備や国の広域防災公園もあって災害には強い街だからな

>>147857 口コミ知りたいさん

言語不明瞭で、何言ってるのか分からん

がが、って、何？

>>147851 匿名さん

そうですね、東雲の方が暮らしやすそうです

改めて、ガーデンのショップ、レストランのラインナップ見たけど、全く心が動かない。何であれだけの数あるのに、あのラインナップなんだよ！

まともなラインナップなら、ここ選んだのに。。。

>>147861 マンション検討中さん

実際住んだら、スーパー、薬局位しか使わないって。ガーデンは子供向けイベントが多いのと、子供が遊べるスペースが多いから買い物以外の体験が優れてると思う。子連れじゃないと微妙だけど

>>147861 マンション検討中さん
例えば何があれば心が動きますか？

>>147856 マンション掲示板さん
正直どうとも思わないわ。
シティタワーズ東京ベイがなんで豊洲になってるんだろうくらいかな。

>>147863 匿名さん
子連れだとしても、子どもがいつまでも小さいわけじゃないからなぁ…

何度も言うが、スミフ的には完売させるのは簡単。ただ、あまりにグループで利益が出過ぎているので売り渋りしてるだけの話。決して安売りはしないよ。つまり、ここで永遠にネガしてる貧乏人は、相手にしてもらえないし眼中にない。

>>147867 匿名さん

凄い思い込みっすね（笑）

>>147867 匿名さん

最後の一文が余計なんだよな、、
こういう書き込みが荒らしの始まりだし、荒らしの思う壺だとなぜ理解できないのか理解できないわ、、

>>147860 口コミ知りたいさん

不特定多数の人がやってきて賑わいのある街が好きな方は有明エリア、
落ち着いた閑静な街が好きな方は東雲エリア、
だって。
どっちと言われたら、普通は閑静な街だよなぁ。

売り渋りつっても先着順でたーくさん売り出してるわけだよねぇ。
何を渋ってるんだか。。

ようは買ってはいけない割高価格ってことか。

>>147864 マンコミュファンさん
スミフのマーケット部門なの？笑

全館全店舗の雰囲気をホグワーツみたいにしたら山ほど人来るぜ。ガチで。
店なんかどうでもいいんだよ。横浜の赤レンガなんかろくな店ないけど行きたくなるんだから。
英国に全振りするくらい極端にしたらいい。

>>147863 匿名さん
それって他に魅力的な店が無いって告白してるのと同じ気がする

>>147864 マンコミュファンさん

特別じゃない普通の商業モールで良かったんだけどな。
こんな感じの。
木場のイトヨーみたいな総合スーパー・ドラッグストア・医療モール・飲食店モール
ホームセンター・家電
スポーツクラブ・学習塾や習い事
大人向け文化センター
郵便局と銀行ATM

>>147874 匿名さん
つ有明ガーデン

>>147874 匿名さん

豊洲に住んでるけど、木場のイトーヨーカドーは半年に1回も行かない。有明ガーデンは月1回くらい行ってる。

バスが便利って、バスなんかにチンタラ乗って
こんな魅力もクソも無いモールに来るかよ。。。

【保存版】有明ガーデンへのアクセス行き方はバスが便利! お得情報も公開！

https://sam-odaiba.com/odaiba-ariake-garden-access/

>>147876 匿名さん

豊洲にはホームセンターもスポーツクラブもあるじゃん。わざわざイトヨーに行かなくてもいいかもね。

東雲のパチンコ屋さえ無ければ、環境は悪くないと思うけど、
あの付近歩きたばこが多いわ、投げ捨て多いわで歩くの嫌になる。。。