シティタワーズ東京ベイ

プロパスト3兄弟の最近における成約坪単価はまとめると以下のとおり。

ガレリアグランデ：　217万円
オリゾンマーレ：　227万円
ブリリアマーレ：　260万円

おそらく、今から有明が値上がりしていくと、オリゾン・ガレリアは値上がり率はトップになると思う。
欲しい人は今のうちに買っておくべし。ただし、耐震構造なのはブリリアマーレに見劣りするので注意。

高級志向なら断然ブリリアマーレ。33Fの非日常感は一度味わっておくべき。

ガレリアの成約で200万くらいのはお見合い部屋くらいだよ。
景色が抜けてると230万から240万になる。
お見合い部屋で良いなら200万で買えるんじゃないでしょうか。

>>10357
耐震で問題になるのは修繕コスト
構造自体に問題が起こるとは思っていないよ
某マンションは東日本大震災で数億の修繕コストかかっているからね

制震だと数百万〜1000万
免震構造だと数十万
ざっくりこれ位

ガレリア欲しいなら、今のうちに買っておきな。
今から盛り上がってきたら、買えない価格まで上がるよ。わりとマジで。

制震は修繕コストかかるよ。
ブリリアマーレは数億かかってるが、あそこは制震。

>>10362
いやいや、先週の成約物件18階は西側抜けていたよね？それで坪204万だよ。

構造上北向きの部屋はほとんどないんだし

>>10365
ブリリアマーレは耐震だよ

まぁ、よくウォッチしている人だから分かるだろうけど、オリゾン・ガレリアは分譲価格が安かったのでお宝的に安く出てくるのもありえるんだ。
ガレリア欲しいなら今のうちに買っておかないと、そんなお得な物件は出て来なくなるぞ。

ちなみに、Wコンフォートタワーも同じ理由でお宝的激安物件が出る事が多いので、欲しいならウォッチしておくと良いかと。

なお、お宝物件はすぐに売れるので、すぐに動く事が大事。
現金客がかっさらっていく事も多いので、なかなか一般人は買えないけどね。

え。ほんとだ。ブリマレって耐震なんだね。
ありがとう。

>>10368
確かにガレリアは最近動いているよね
ただ、売り出しも多く相場は形成されているので概ね坪190〜210の間で成約している。
あと、3月の会社の異動が終わって売り急ぎが減っているから6月〜年末までは高めの成約が出る。

中古狙うなら年明け〜4月かな

>>10369
いえいえ。

>>10368
お宝物件狙うのは
「良い部屋が高値で出たら、欲しい坪単価まで指値いれること」
これを繰り返す。

ただ、これだけだよ。

ガレリアは新築時検討したな。
営業が必死にアピールしていた、にぎわいロードは10年以上経っても賑わわないし。
高速の高さは予定より変わるし。
シティータワー有明はお見合いに出来るし。
交通は分かっていたけど不便だし。
有明アリーナができても日常の生活には関係ないし。むしろ、うるさい、混むと嫌かな。
トリプルタワーができれば便利になるけど、当初購入した人はアテが20年くらい外れちゃった感じかね。
建物は良いとは思うし、中古で売るとき値が上がっているのは良いと思うけど。

>>10373
ガレリアは建物は素晴らしいけど、せめて制震にできなかったのか。
前物件のオリゾンは制震なのに。

有明だとオリゾンがコストパフォーマンスが高いんだけど、広い部屋があまりないんだよね
向きや階層がよくて70平米超の部屋は値上がりすると思う

ここが建つ頃にはオリゾンガレリアブリマレの3棟全部が築10年超になるんですよね
沖理論だと築10年すぎると専有部も相当痛んでリフォーム必須になり、共用部の経年劣化と住民層の変化もあって坪単価がどんどん下がるようだけれど、湾岸マンションがどういう動きを辿るのか…

>>10368
確か去年の4月頃Wコンは坪168万ってのがあったよね、その時は指値を500万入れて通った状況だった。

異動に伴う引っ越しや離婚物件を指値入れるのが良いよ

>>10375
湾岸マンションは外観や共有部が有象無象とは違うから既存マンションとは違う動き方すると思う。

専有部分のリフォームは必要だけど200〜300かければ十分かと。
築10年の物件は立地が良い物件多いし、心配しなくても良いと思う。

>>10376
永久眺望、階層が高ければ問題はないと思う。それらは劣化しないから

10378の
>>10376は間違いで

正しくは>>10377

中古が売れなくて困っている人が多そうですね(笑)

毎週結構成約してるで。

1週間でこのくらい。

>>10376 匿名さん

指値は諸刃の剣。次から話さえしてくれなくなる事もあるので、やるなら6ヶ月以上たなざらしの物件に限る。

>>10375 匿名さん
そんなこと言ったら豊洲は全滅だよ。
あとオリゾンは既に10年経過してる。

>>10374 匿名さん
オリゾンは北西15階以下は前面にマンション建つので、坪単価200万以下で買えるようになるかもね。
逆に16階以上は永久眺望確定した訳で、250から270まで値上がりするかもな。

ガレリアはしばらくは安定した値動きだろうね。

どっちにせよ、数年後には有明は化ける訳で、今のうちに仕込んでおくなら早い方が良いかと思われる。

新築買えるなら新築の方が絶対良い。何故なら間取りや向きが選べるから。中古だと、何かしら妥協しないと買えない。

中古が売れなくて困っている人が多そうですね、有明は特に(笑)

豊洲移転が近くなったり、オリンピックが近くなると、どうしても注目を浴びてしまうので、中古狙いなら早いうちが良いと思うぞ。

あとは、晴海が意外に人気ありそうなので要注意。ひょっとしたら、晴海の中古の方がお買い得かもしれん。

>>10385 匿名さん
中古は安いので結構成約してるぞ。毎週の成約実績あるから出そうか？

>>10382
こういうこと言う人多いけど、そんなことはないぞ？

高値で出している物件で成約相場までは指値出すのは当たり前

眺望重視ならCTAかBASがオススメ。永久眺望の部屋は価値がある。ダイレクトウインドウならCTA一択。開放感のあるリビングは最高だ。

値上がり重視ならオリゾンかガレリア。分譲価格が安かったぶん、200万以下で出る可能性が有るので我慢強く待てばお宝に出会えるかも。でも、基本的にトリプルの価格に寄せられて値上がりしていくと思われるので、我慢強く待つべし。でも、待つのは諸刃の剣かも。

>>10385
このスレの無駄なガレリアとBAC押し。
高値で売りたい人が多いんだろう。

成約はガレリアは坪200が相場
物を知らない人が坪230万でたまたま成約しちゃっただけ。

>>10388 匿名さん

あまりに割高で出てるなら指値も可能だが、出てすぐみたいなのは指値断られるし、次から営業が取り次いでくれなくなるぞ。
基本的に指値は売れてない物件に使うものと心得よ。

>>10390 匿名さん
ガレリアの最近の成約平均は坪単価220万だよ。湾岸ナビ見てごらん。

ガレリアは最近動いてるので、欲しいなら今のうちだと思うぞ。
値上がり率は有明でもオリゾンと並んで最高レベルだと思われる。

オリゾンは新築時に見に行った（ガレリアを検討していたら、プロパストが見学に連れて行ってくれた）けど、共用の内廊下が狭く圧迫感があり、色も安っぽく、全然ホテルライクじゃなかったのが残念。
テニスの森駅やブリリアのスーパーも近く便利なんだけど。

値上がり重視ならオリゾンかガレリア。
豪華さ重視ならブリマレ。
眺望重視ならCTAもしくはBAC。
大人しめならスカイタワー。

好きなものを選ぶべし。

>>10391
いやいや、全然そんなことないぞw
指値されたくないとしか思えない。

中古で購入希望価格を出すのは自由なんだよ？

断るのも受けるのも「営業」ではなく

決めるのは「売主」だからね

>>10394 マンション検討中さん
ホテルライク好きならガレリア一択よ。
オリゾンは、欧風中華な洒落たデザインとミニマム感、磨いたホールの大理石が見事。

ただ、オリゾン、ガレリアで残念なのはエレベーターが遅い事。

うち廊下はまあまあだと思う。CTAのうち廊下はベコベコで高級感が無かった。オリゾンとガレリアは、結構良いかと。

>>10392
その価格で決まったのは去年の秋頃だよ
まだレポート出てないし、更新されていない

現状の成約は坪200万

>>10396 匿名さん

指値は自由だけど、営業の中でで止められるぞ。
別に他の人が買えば良いのだから。
わざわざ安く売る訳ないでしょ。

安く買いたい人と、高く買ってくれる人、どっちに売ると思います？

そもそも今週の成約が
18階で坪204万

これにどう応えるの？

>>10398 匿名さん
しつこいなぁ。

ガレリアは、坪単価220万だよ。
最近は230万でも成約してる。
それは認めても良いのでは？

今からどんどん値上がりしていく物件だし、欲しいなら今のうち買った方が良いかと。

だから、平均があるんでしょ（笑）

みんな同じ価格の訳ないじゃん。
平均が220万だって事。

200の成約だって、230万の成約だって事実でしょ。

>>10399
営業が止めるのは

「片手成約での指値」だよ

両手の条件なら相場通りまでなら、むしろ積極的に動く

個別の事例と平均をごちゃ混ぜに話してるのは、ワザと？？

有明や東雲の中古は安くないと売れないというのが最近のトレンドみたいですね。

>>10403 匿名さん
指値も止めますよ。
だって高い方に売りたいもん。

>>10402
それなら1年分のガレリアの平均成約坪単価計算しようか？

平均220？それはないよ（笑）
230って数字は久々に見たよ。

嬉しくなって貼りまくるのは判るけどやめておいたほうがいいよ

今からどんどん値上がりすると言うのに悠長ですなあ（笑）

>>10407 匿名さん
湾岸ナビ見たら良いよ。
平均価格出てますよ。
ガレリアの平均坪単価は220万だってさ。

文句なら湾岸ナビに言ってよ。（笑）

じゃあ、これは嘘なの？（笑）