シティタワーズ東京ベイ

4階のお見合い部屋だけどな。

3週間前の成約はこちら

値上り君も買えない君も色々言われてますけど、そもそも論、不動産の価格が上がる理由自体皆さん分かってるのかな～
簡単なロジックだと思うのは一部の人だけ？

不動産なんて適正価格分からないでしょ
周辺相場が適正って言ってる人も2.3年前の同じマンションの価格と比べてみな
時代によって変わるもんだよ

>>10343 マンション検討中さん

４階のお見合い側でしょ。
景色の抜けている部屋は300越えますよ。
投資目的で買った人が、市場の方向性も周辺開発も不安定になったから売りを急いだのだと思うよ。

低層階は他にも同じくらいの単価で出てますね。もっと安い部屋も。
きっとこれ以上の値上がりはないと思って売り急いでいるのでしょう。

タワマンで眺望がないのは魅力半減だからな。
ここは交通の便が良くなりそうなので、投資ように5000万円ほどの部屋はどうかと考えている。
BRTと羽田空港直結はあると思う。
臨海地下鉄新線はないと思う。
都心に繋がる鉄道がないのが残念だが、今よりは良くなりそうだ。
今の豊洲でも朝は豊洲に向かう人で駅がパンクしそうだから、鉄道がないと大規模オフィスの誘致は難しいだろう。

BRTって実態はバスだから、魅力が良く分からないんだよね。

ガレリアグランデの坪231万が嬉しかったのかずっと貼りまくっている人がいるな
実態は坪200なんだけどな

ガレリアグランデは免震や制震ではないのが悔やまれる
外壁をよーーーく注視すると色々ね

ガレリア３年くらい前は確かに200万前後だったけど、今は値上がりしてる。
湾岸ナビで見ると、最近の平均成約坪単価は220万くらい。

安く買いたかったなら、３年前までに買ってりゃ良かったのに。

ちなみに、オリゾンだともうちょっと高い。

ガレリアグランデは耐震構造だよ。
外壁は修繕してるから問題ないと思うけど、心配なら免震を選べば良いと思う。
ただ、免震は安心だけど、地震が来なくても免震装置のメンテが必要でコストが高いというネックもあるので注意。

ちなみに、制震っていうのは、地震時に壊れる構造だから、逆にコスト高いぞ。

ブリリアマーレも一応貼っておくか。
こっちは高いんだよな〜。でも33階の豪華さはすごい。個人的には絶対的オススメ。

湾岸ナビは登録してると、成約情報送られてくるから、みんな登録しとくといいよ。

>>10355
ガレリアは220万まではいかないでしょ
今週の制約は坪204万と坪213万

去年の今頃は坪200切っていたから上がってそれぐらい。

プロパスト3兄弟の最近における成約坪単価はまとめると以下のとおり。

ガレリアグランデ：　217万円
オリゾンマーレ：　227万円
ブリリアマーレ：　260万円

おそらく、今から有明が値上がりしていくと、オリゾン・ガレリアは値上がり率はトップになると思う。
欲しい人は今のうちに買っておくべし。ただし、耐震構造なのはブリリアマーレに見劣りするので注意。

高級志向なら断然ブリリアマーレ。33Fの非日常感は一度味わっておくべき。

ガレリアの成約で200万くらいのはお見合い部屋くらいだよ。
景色が抜けてると230万から240万になる。
お見合い部屋で良いなら200万で買えるんじゃないでしょうか。

>>10357
耐震で問題になるのは修繕コスト
構造自体に問題が起こるとは思っていないよ
某マンションは東日本大震災で数億の修繕コストかかっているからね

制震だと数百万〜1000万
免震構造だと数十万
ざっくりこれ位

ガレリア欲しいなら、今のうちに買っておきな。
今から盛り上がってきたら、買えない価格まで上がるよ。わりとマジで。

制震は修繕コストかかるよ。
ブリリアマーレは数億かかってるが、あそこは制震。

>>10362
いやいや、先週の成約物件18階は西側抜けていたよね？それで坪204万だよ。

構造上北向きの部屋はほとんどないんだし

>>10365
ブリリアマーレは耐震だよ

まぁ、よくウォッチしている人だから分かるだろうけど、オリゾン・ガレリアは分譲価格が安かったのでお宝的に安く出てくるのもありえるんだ。
ガレリア欲しいなら今のうちに買っておかないと、そんなお得な物件は出て来なくなるぞ。

ちなみに、Wコンフォートタワーも同じ理由でお宝的激安物件が出る事が多いので、欲しいならウォッチしておくと良いかと。

なお、お宝物件はすぐに売れるので、すぐに動く事が大事。
現金客がかっさらっていく事も多いので、なかなか一般人は買えないけどね。

え。ほんとだ。ブリマレって耐震なんだね。
ありがとう。

>>10368
確かにガレリアは最近動いているよね
ただ、売り出しも多く相場は形成されているので概ね坪190〜210の間で成約している。
あと、3月の会社の異動が終わって売り急ぎが減っているから6月〜年末までは高めの成約が出る。

中古狙うなら年明け〜4月かな

>>10369
いえいえ。

>>10368
お宝物件狙うのは
「良い部屋が高値で出たら、欲しい坪単価まで指値いれること」
これを繰り返す。

ただ、これだけだよ。

ガレリアは新築時検討したな。
営業が必死にアピールしていた、にぎわいロードは10年以上経っても賑わわないし。
高速の高さは予定より変わるし。
シティータワー有明はお見合いに出来るし。
交通は分かっていたけど不便だし。
有明アリーナができても日常の生活には関係ないし。むしろ、うるさい、混むと嫌かな。
トリプルタワーができれば便利になるけど、当初購入した人はアテが20年くらい外れちゃった感じかね。
建物は良いとは思うし、中古で売るとき値が上がっているのは良いと思うけど。

>>10373
ガレリアは建物は素晴らしいけど、せめて制震にできなかったのか。
前物件のオリゾンは制震なのに。

有明だとオリゾンがコストパフォーマンスが高いんだけど、広い部屋があまりないんだよね
向きや階層がよくて70平米超の部屋は値上がりすると思う

ここが建つ頃にはオリゾンガレリアブリマレの3棟全部が築10年超になるんですよね
沖理論だと築10年すぎると専有部も相当痛んでリフォーム必須になり、共用部の経年劣化と住民層の変化もあって坪単価がどんどん下がるようだけれど、湾岸マンションがどういう動きを辿るのか…

>>10368
確か去年の4月頃Wコンは坪168万ってのがあったよね、その時は指値を500万入れて通った状況だった。

異動に伴う引っ越しや離婚物件を指値入れるのが良いよ

>>10375
湾岸マンションは外観や共有部が有象無象とは違うから既存マンションとは違う動き方すると思う。

専有部分のリフォームは必要だけど200〜300かければ十分かと。
築10年の物件は立地が良い物件多いし、心配しなくても良いと思う。

>>10376
永久眺望、階層が高ければ問題はないと思う。それらは劣化しないから

10378の
>>10376は間違いで

正しくは>>10377

中古が売れなくて困っている人が多そうですね(笑)

毎週結構成約してるで。

1週間でこのくらい。

>>10376 匿名さん

指値は諸刃の剣。次から話さえしてくれなくなる事もあるので、やるなら6ヶ月以上たなざらしの物件に限る。

>>10375 匿名さん
そんなこと言ったら豊洲は全滅だよ。
あとオリゾンは既に10年経過してる。

>>10374 匿名さん
オリゾンは北西15階以下は前面にマンション建つので、坪単価200万以下で買えるようになるかもね。
逆に16階以上は永久眺望確定した訳で、250から270まで値上がりするかもな。

ガレリアはしばらくは安定した値動きだろうね。

どっちにせよ、数年後には有明は化ける訳で、今のうちに仕込んでおくなら早い方が良いかと思われる。

新築買えるなら新築の方が絶対良い。何故なら間取りや向きが選べるから。中古だと、何かしら妥協しないと買えない。

中古が売れなくて困っている人が多そうですね、有明は特に(笑)

豊洲移転が近くなったり、オリンピックが近くなると、どうしても注目を浴びてしまうので、中古狙いなら早いうちが良いと思うぞ。

あとは、晴海が意外に人気ありそうなので要注意。ひょっとしたら、晴海の中古の方がお買い得かもしれん。

>>10385 匿名さん
中古は安いので結構成約してるぞ。毎週の成約実績あるから出そうか？

>>10382
こういうこと言う人多いけど、そんなことはないぞ？

高値で出している物件で成約相場までは指値出すのは当たり前

眺望重視ならCTAかBASがオススメ。永久眺望の部屋は価値がある。ダイレクトウインドウならCTA一択。開放感のあるリビングは最高だ。

値上がり重視ならオリゾンかガレリア。分譲価格が安かったぶん、200万以下で出る可能性が有るので我慢強く待てばお宝に出会えるかも。でも、基本的にトリプルの価格に寄せられて値上がりしていくと思われるので、我慢強く待つべし。でも、待つのは諸刃の剣かも。

>>10385
このスレの無駄なガレリアとBAC押し。
高値で売りたい人が多いんだろう。

成約はガレリアは坪200が相場
物を知らない人が坪230万でたまたま成約しちゃっただけ。

>>10388 匿名さん

あまりに割高で出てるなら指値も可能だが、出てすぐみたいなのは指値断られるし、次から営業が取り次いでくれなくなるぞ。
基本的に指値は売れてない物件に使うものと心得よ。

>>10390 匿名さん
ガレリアの最近の成約平均は坪単価220万だよ。湾岸ナビ見てごらん。

ガレリアは最近動いてるので、欲しいなら今のうちだと思うぞ。
値上がり率は有明でもオリゾンと並んで最高レベルだと思われる。

オリゾンは新築時に見に行った（ガレリアを検討していたら、プロパストが見学に連れて行ってくれた）けど、共用の内廊下が狭く圧迫感があり、色も安っぽく、全然ホテルライクじゃなかったのが残念。
テニスの森駅やブリリアのスーパーも近く便利なんだけど。

値上がり重視ならオリゾンかガレリア。
豪華さ重視ならブリマレ。
眺望重視ならCTAもしくはBAC。
大人しめならスカイタワー。

好きなものを選ぶべし。

>>10391
いやいや、全然そんなことないぞw
指値されたくないとしか思えない。

中古で購入希望価格を出すのは自由なんだよ？

断るのも受けるのも「営業」ではなく

決めるのは「売主」だからね

>>10394 マンション検討中さん
ホテルライク好きならガレリア一択よ。
オリゾンは、欧風中華な洒落たデザインとミニマム感、磨いたホールの大理石が見事。

ただ、オリゾン、ガレリアで残念なのはエレベーターが遅い事。

うち廊下はまあまあだと思う。CTAのうち廊下はベコベコで高級感が無かった。オリゾンとガレリアは、結構良いかと。

>>10392
その価格で決まったのは去年の秋頃だよ
まだレポート出てないし、更新されていない

現状の成約は坪200万

>>10396 匿名さん

指値は自由だけど、営業の中でで止められるぞ。
別に他の人が買えば良いのだから。
わざわざ安く売る訳ないでしょ。

安く買いたい人と、高く買ってくれる人、どっちに売ると思います？

そもそも今週の成約が
18階で坪204万

これにどう応えるの？

>>10398 匿名さん
しつこいなぁ。

ガレリアは、坪単価220万だよ。
最近は230万でも成約してる。
それは認めても良いのでは？

今からどんどん値上がりしていく物件だし、欲しいなら今のうち買った方が良いかと。

だから、平均があるんでしょ（笑）

みんな同じ価格の訳ないじゃん。
平均が220万だって事。

200の成約だって、230万の成約だって事実でしょ。

>>10399
営業が止めるのは

「片手成約での指値」だよ

両手の条件なら相場通りまでなら、むしろ積極的に動く

個別の事例と平均をごちゃ混ぜに話してるのは、ワザと？？

有明や東雲の中古は安くないと売れないというのが最近のトレンドみたいですね。

>>10403 匿名さん
指値も止めますよ。
だって高い方に売りたいもん。

>>10402
それなら1年分のガレリアの平均成約坪単価計算しようか？

平均220？それはないよ（笑）
230って数字は久々に見たよ。

嬉しくなって貼りまくるのは判るけどやめておいたほうがいいよ

今からどんどん値上がりすると言うのに悠長ですなあ（笑）

>>10407 匿名さん
湾岸ナビ見たら良いよ。
平均価格出てますよ。
ガレリアの平均坪単価は220万だってさ。

文句なら湾岸ナビに言ってよ。（笑）

じゃあ、これは嘘なの？（笑）

>>10406
片手と両手では営業に入る利益が倍違う。
高値で売りたいのは売主

営業費等考えれば、早めに相場通りで成約させたい。

てか、200万でも230万でも激安やんけ。
こんな細かい事にこだわる必要ある？

>>10411 匿名さん
残念だけど、指値は諸刃の剣。高く買ってくれる人に売りますよ。

>>10409
湾ナビが全てだとすると

BACは坪単価210万
70平米で4400万ということだけど、それでいいの？

>>10414 匿名さん
良いんじゃない？平均でしょ（笑）

>>10413
断るのは営業ではなくて
売主なんだよね
営業は指値された話はするよ

それを受けるか決めるのは売主なんだ
営業は関係ない

成約事例を毎週ここにポストするから、それで平均取る？

それでも良いけど。それなら文句ないでしょ？

>>10416 匿名さん
指値は営業が止めますよ。だって高く売りたいもん。

>>10415
BACが210万のはずがないじゃん
55平米が3500万なんだよ？

あまりにもガレリアの230万が嬉しい人が貼りまくっていておかしくなっているぞ。
平均成約単価は坪200ぐらいだよ

>>10413 匿名さん

その辺は売主の自由だね
その部屋に拘らず指値が通る部屋を気長に待つのは買い主の自由。

私が中古買ったときは150万値下げでいいやと思って買いましたが、仲介には「指値が通らなければ他探すので無理に交渉しなくていいです」と伝えてました

売り急ぎ、買い急ぎは不動産みたいな流動性低い資産では不利だしね。

>>10418
客によりけりだよ
片手なら断るけど、両手なら交渉するよ

数ヶ月の営業費等々考えれば判ること

指値が一般的だとこの板で広まったら困るんだろうけど、この板は有明物件を高値で売りたい人が多過ぎる

有明の中古買う人ってあんまりいなさそうだよね

営業が断るとか間違った知識を植え付けるのは見逃せないね

断るのはあくまで売主だよ

こういう地に足が着いた物件の方がよくない？

地上40階タワマン等「春日・後楽園駅前地区再開発事業」の建設状況（2017.6.17） : 超高層マンション・超高層ビル http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52411384.html

>>10417
6月〜12月までは成約単価上がっていくからね、ここから取るのはどうたろうか

>>10422
BACとブリリアマーレのツートップは大人気だけど、それ以外がね。

ガレリアグランデ約1年分の成約データ抜き出した
平均成約単価 212万
最高坪単価264万
最低坪単価191万

最低と最高を抜かすと平均坪単価210万

平成28年6月〜12月 219万
29年1月〜3月 205万
4月〜6月 216万

中古買うなら1月〜4月にしたほうが良いということ。
ただ、平成28年度に比べて、今年の成約単価は若干上がっていると感じる

ガレリアグランデ程の建物ですら210万程度の立地でトリプルタワー330万という価格がどれほど割高かということ。

>>10428 匿名さん

ほんますね。

>>10429 マンション検討中さん
そんなこと言ったら東急豊洲はどうなる？
新築で駅近で商業施設が隣接してるのだから、比較しようがない。
あとガレリアの事例は都合よく安いのピックアップしてるよね。

えぇぇぇ……、ここホンマ坪330なん？？？

坪50ぶんくらいスミフへのお布施やん。
割とマジで。

>>10431
坪50万程度をプラスしたぐらいで、
14年新しい、10分駅に近い大型商業施設隣接したタワマンが買えるって、
どんな貧乏思考だとそうなるか教えて？
割とマジで。
もしそんな世界があったら迷わず毎回新築買うね。

まあ中古取引何度も経験ありますけど、専任で仲介契約しない人も沢山いるから、レインズの成約事例だけを盲目的に見てると売買の判断を逃しますよ。
特に人気物件は同時申込入るから、仲介会社は禁じ手をあの手この手と使うため、成約価格は掲載しないが基本な気がします。

>>10430
どちらかというと、豊洲の中古は連れ上げしてる印象
有明の中古は置き去りにされてる印象
そこまで極端ではないけど、上昇率というか新築との乖離で考えるとね
ただ近場だし兎角比較にされがちだけど豊洲と比較するのもまたフェアではないかも・・・
業界関係者をして「奇跡の街」と言われてるぐらいだからね、有明も十分頑張ってる
豊洲の恩恵を一番受けてるのは実は晴海だとも思うｗ
都心の引っ張りと豊洲の下支えって両面があるからね
そういう意味で位置関係というか中央区アドレスは強いな、と思う今日この頃
ここはここで商業施設併設っていうメリットがあるからもちろん「買い」でいい

>>10431 匿名さん

パンダ部屋はお布施抜かした坪単価になってるんで、サマージャンボのつもりで登録予定です。

>>10433
登録しない場合は相場より遥かに安い場合だね
つまり登録してある価格、上澄みだけ拾って坪210万円

補足しておくとガレリアが坪210万円から坪230まで1割上がる確率と
トリプルタワーが坪330→坪360万まで上がる確率はどちらが高いか。
坪360万円って山手線徒歩圏の中古タワマンが手に届くレベル。

しかしガレリア等中古物件はそこまでの動きは見せておらず、「上がるぞ上がるぞ」との連呼されるだけ。

これはどういうことなのかな？

>>10428
たしかにここは普通に考えたら、立地に比べて割高でしょうね。駅近といっても直結というわけでもなく、信号いくつもある上、棟によってはけっこう時間かかりますからね。
唯一ここの価値が価格に見合う可能性があるとすれば、商業施設が予想以上に充実した場合。やはり将来のここのカギを握るのは商業施設の如何でしょうね。そういう意味で、商業施設の情報がなかなか出てこないのは不安要因。それでも買いに走る人はリスクを取りに行くタイプ、情報が出るのを待つ人は冷静なタイプ、どっちもありでしょう。それぞれのスタンスによって対応が分かれるところでしょうね。

高いか安いかは市場が決めること。
買えない・買わない人間の意見なんて何の説得力もないし意味もなーい。

>>10439
誰の意見に意味があるか・説得力があるかは、一人が決めるものではありません。

>>10439 マンコミュファンさん

買えない人＝そもそも論外
買わない人＝何だかんだ理由を着けて永遠に買わない人

購入前提に考えて最終的に買わないなら、それは個人の判断だから良い。

とにかく買ったら損するを連呼する人は、何故ここにいるのか不明。
私は基本買うつもりですが、不確定要素が多いのも事実。ただ不確定要素があるから安く買えるんですよね。

そもそも住戸に不確定要素を求める必要は、全くございません。

>>10441
ガレリアが坪210の立地の有明で坪330が安いってどういう基準で判断している？

同じ70平米で4500万円と7000万円なんだけど

豊洲駅直結のシエルでさえ、頑張って坪300前半なところ、築10年駅7分のPCTが坪350以上で取引されてるからね。周辺坪単価の+50以上。商業施設隣接はかなりの強み。
ここも、商業施設が成功すれば、築10年たとうが価格維持もしくは上昇すると思うが、果たして如何に？