シティタワーズ東京ベイ

住友からメール来てたのでスレ建て

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2020年完成ですか。3年前に販売開始とは…3年で街は変わりますよね。1500超を捌くとなると長期戦なんでしょうかね。入れ食いのような時代は終わったし。

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ここって有明ガーデンシティなの？

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坪平均単価いくらになるだろうか。

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りんかい線駅から4分とショッピングセンター隣接が売りとなる物件だが、通勤にりんかい線使わない人にとってはちょっと不便な立地。使う場合でも東側のタワーだと実際には10分近くかかるのではないか。あと24時間365日交通量が多い湾岸高速、環2に隣接というのは騒音、排気ガスの点で大きなデメリット。何もよりによってすぐ脇に建てなくてもという気がする。
まあでも、ショッピングセンターがそれを上回る魅力あるものかもしれないし、湾岸では久々の大規模複合開発物件なので楽しみではある。

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なんかものすごい巨大な物件になってきそうですね(・・;
りんかい線またはゆりかもめですか。
うーん、結構この沿線で嬉しい人は限られてくるような。
湾岸エリアにお勤めの方だと良いのかもしれないなとは思いますが、
果たしてこの規模のマンションってどれくらい需要があって、どれくらいで売り切れるのでしょうか。

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都心いくならBRT、新宿渋谷方面ならりんかい線かな。
ゆりかもめはお台場or豊洲用だけどガーデンシティ隣接のここならそんなに使うことないかな。

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なぜ再開発地域の一番高速寄りに建てるのでしょうね。

陽当たりはいいけど騒音と排気ガスが・・・

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>>8 匿名さん

北側に寄せると、お見合いとか日照とか問題が出るからですかね？

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窓を開けると車の騒音じゃあ、高級感は皆無だな。

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有明みたいな郊外は高級にして売るところじゃないよ。

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湾岸もタワマンもお腹いっぱいな感じですが。

ここ全部売れるんでしょうか。

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平日の日没後に建設予定地をぐるりと歩いたのですが、南側は湾岸道路（一般道と高速の高架）があり、車の走行音がかなり耳障りです。
西側、東側は比較的交通量が少ないのですが、西側の環二が全通したら騒音もすごいでしょうし、東側には高速の高架が回りこんでいますので、将来は交通量が増えるかもしれません。
北側はまあ普通という感じでしたが、マンションが並ぶのは敷地の北ではなく南です。
南側にあるのは防災公園→ビックサイト→東京湾（西側棟は300m先正面にがん研ビル有り）なので、ほぼ永久眺望なんでしょうけど、住環境に静かさを重視するのであればお勧めできません。

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あんな交通インフラの整っていない場所に巨大なマンション建てて、いったいどうするつもりなのか？資産価値とか考えたらとても買えない。

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商業施設と隣接なのだから端から静けさは捨てているのでしょう。排ガスはどうでしたかね。個人的には気にならないレベルですが我慢できないという見方が主流のようです。

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>>14 匿名さん
業者は売れさえすればいいのでイメージ戦略で大量に広告投入して捌きます。
資産価値なんかどうでもいいんです。売ったもん勝ち。

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結局、価格次第だと思う。
住環境の悪さ（排ガス、騒音）やアクセスの弱さを盛り込んだ価格であれば良いのですが、勘違い価格の可能性が高い。

6000万（65mm2、坪300万円、2LDK想定）出してここに住もうという人がどれだけいるのか。選択肢が無数にある中1500世帯も売れるのかな？

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ここはキャッチフレーズからして坪300では収まらないでしょう。スミフさんとしては350、状況を見ていけたら400までは最低狙っていると思いますよ。

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せめて北側商業施設を三井とかが
やってくれれば良いが。
すみふはセンスないから
期待感でマンション先行で売って
あとでガッカリになるんではないか。
アリーナ新設は決まりそうで朗報。

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坪300とかはあり得ないでしょう。250前後かな

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昨今の新築マンションの大苦戦を見ると、坪230くらいで出して一気に完売に持って行く戦略を取ることも考えられる。ここを坪300で出したら不良在庫の山を大量に抱えることになる。DEUXの二の舞は避けるだろう。DEUXはまだ勝どきだからさばける可能性もあるが、有明は一気に売らないと売れ残ったら永遠に在庫になる。

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確かに東棟、中央棟の南側中層以上なら、東京湾まで抜ける眺望の彼方にゲートブリッジが見えるのでしょうねぇ。
でも、窓を開けた途端に、湾岸道路の騒音がゴォーと聞こえるというのはいかがなものか。
この再開発が「国家戦略特区」とやらに指定されていることをウリに、強気の価格設定（だけど豊洲よりは安いですよなんてセールストークしそう）で押すのでしょう。
地方出身で東京を深く知らない若い共働き会社員が欲しがるような、お隣の東雲あたりと似たような属性狙いかなぁ。

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すみふは入居開始後1年半で完売目標なので、それまでは在庫という感覚はないはず。

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なんで竣工から入居まで半年も以上もかかるのここ

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300以下は100%ないのは当然として、
何処までスミフがのっけてくるかだよな。
個人的には400で出して伝説をつくって欲しい。

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DTみたいに夜に灯りがポツポツとしか点かないのも寂しいしなあ。38平米とかも300切らないのかな。

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ここの立地って最悪ですよね。
空気は汚いし煩くて窓を開けられないし、バカ高いりんかい線かゆりかもめ、またはくそ遅い都バスしか使えない。精々がBRT。

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ここの南側前面に、巨大に広がる中央防波堤埋め立て処分場があります。住友お得意のダイレクトウィンドウを減らしてバルコニーを設けてあるのもそのせいかな？と思うのですが、ここで坪400万のマンションなんて作れるんでしょうか。
湾岸ランチクルーズで処分場やゲートブリッジ周辺を周った事がありますが、処分場、すごい規模ですよ。今も熱を帯びていてそれを冷やすための貯水池があります。
それを思うと窓を開けるのも気分的にしんどい気がするのですが…
まあ、知らない気にしない方だけが得する？マンションなのでしょうか。
騒音に関しては、窓さえ開けなければ、今は防音性能の優れたサッシがあるので大丈夫だと思います。

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>>28さん

T-3以上のサッシって二重サッシが必須だったはず。
（T-2だと高速の音が気になると思う。音は上に上がるので、上層階も相当うるさい）

二重サッシって開閉が面倒ですよ。
空気が汚すぎてバルコニーに洗濯物も干さないので
窓を開閉することがない、というのであれば問題ないですが。

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>>28 匿名さん

中央防波堤には放射能汚染された灰も埋められてますから、こんな場所で子育てはどうなんでしょうかね。

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請求した資料には「国家戦略特区認定事業」をどーんと打ち出しています。
“お上のお墨付き”でグレード感と安心感を煽り、高価格設定でグイグイ押すのでしょうか。
資料は豊洲、有明地区の開発計画紹介が中心で、肝心のマンションにはあまり触れられていませんが、“エスカレーター付き2層吹き抜けのエントランス”など、スミフ得意の来客への見栄張り優先仕様になりそうです。
なお、特別事前案内会は資料請求者優先で1月からだそうですよ。

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役所の絵に書いた餅を信じるほうがどうかしてる。
間違いなく言えるのはマンションデベの言うことは鵜呑みにしてはダメってこと。

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>>31 匿名さん

400万だって言ってるのは、だから自分の中古を買えって言ってる卑しい有明民です。
さすが城東の人間ですね、民度が低い。

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豊洲市場汚染問題で環状２号線オープンが遅れるのが痛すぎる
ローン組んで買うサラリーマンにとっては会社へのアクセスは相当重要なのに、ゆりかもめとりんかい線の両方が大丸有に直接アクセスできない
大丸有ならまだしもそれ以外のオフィス街に通勤する人にとっては不便すぎる

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震災前の新浦安あたりが人気だったように、湾岸の新興住宅地ならではの開放感を好む層はそこそこいるし、その類の人たちはアクセスの良し悪しはあまり意識しないで、バス利用でも不便だと思わなかったりもする。
だけど、湾岸道路と環二に囲まれた環境下の排ガスや騒音については、NGなのではないだろうか。
しかも郊外型湾岸地域にしては高価な価格設定であるならば、この規模の供給量を売り切ることは難しいのでは。

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400なんてあり得ないでしょう。
精々280くらいかなと予想してますが

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スーモにも同じ「東京ベイ トリプルタワープロジェクト」で掲載されていましたね。

銀座まで4.6kmで、ゆりかもめは有明駅。海を眺めながら生活できるのは都心ならではでしょうね。33階建てで1539邸と発表されているようで、相当な大規模マンションになりそうです。

かなり細かく情報が出ていて、狭い部屋だと1LDKから。38.2㎡からの広さのようです。値段は未定でした。販売は来年の4月から。これからPR活動をしていくんでしょうね。値段の予測をしている人もいらっしゃいますね。いくらになるか気になりますね。

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駅貼り広告や近隣マンションへの大型チラシ投函など、この段階にしては積極的な販促活動を開始しているようです。
事前案内会の申し込み状況とか、反応はどうなのでしょうか。

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>>39
それはデベロッパー以外は誰も知らない情報だと思いますが…

りんかい線しかまともに使えず三方を高速に囲まれているという最悪の土地ですからね。
ここで1,500戸捌かないといけないのですから、売り残し商法のスミフとは言え危機感を持つのは至極正しい感覚だと思います。

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りんかい線でも駅に近ければいいのかな…と思いつつ…
お値段次第ではあるけれど、どういった層をターゲットとしているのかというのがわかりにくいなと思います。
ここでこれだけの規模のマンションってどうなんだろう。
価格面で相当メリットがないと難しくなってくるんじゃないかなと思われます。
でも安くはしないだろうなぁ。

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昨日のプロジェクト発表会では、共用施設、部屋の配置、間取り、ショッピングセンター等の具体的な話は有りましたでしょうか？満席で行けなかったので、出席された方がいたら差し支えない範囲で教えて頂けませんか。

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共用設備はプールなどはない模様。
パーティルームやゲストルーム、ラウンジはあったと思う。

価格は現在の有明の相場よりかなり上がった価格帯になるとのこと

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>>43 匿名さん
日本で起業する外国企業の社員や投資、デインクス、単身が中心なのでファミリー層の需要の多い3LDKは少ない様ですね。

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>>43 匿名さん
>>44 匿名さん
ありがとうございます。価格高めで、3LDK少なめですか。事前案内会に行ってからの判断になりますが、我が家は3LDK希望なので見送る可能性が高そうです。

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プール無いのかぁ。なんだかんだ言ってプール付きマンションって中古人気が高いんだよなぁ。ブリリアマーレとかパークシティ豊洲とか、明らかに同じエリア内では一番に候補に上がるからリセールに有利。自分はプール使わないけど、そういう意味でプール欲しかった。

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どうせここも高値でふっかけるんだろ～
ここも完成在庫のオンパレード決定だな

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>>45 匿名さん

>>45 匿名さん
余計な事ですが、大量供給と急激な人口減少、将来のリセール不安「高額になるので買い手がなかなか見つからない恐れ。」などを考慮して少し小さめの部屋を購入、手元に現金をプールも有りかなとも思います。
いざという時に不動産の売却は容易ではありませんよ。

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>>42 匿名さん

商業施設
→具体的な店名はなし
ファミリー向けではなく大人向け
チェーン店を排し個性豊かな店を誘致するとのこと

共用施設
→ゲストルーム、ラウンジ、キッズルーム等スタンダードな感じ
商業施設隣接なので豪華な共用施設はつけない方向で行く模様
最上階は住居で最上階を共用施設にはしないとのこと

部屋の配置、間取り
→具体的な話なし（営業に質問できる時間があったので
個人的に質問して答えてもらった人はいるのかも）

ざっとこんな感じです

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>>49 マンコミュファンさんにさん

ありがとうございます！
複合施設の開発が下手な住友らしい計画ですね。

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トリトンの弟みたいになっちゃうのかな

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ここはあえて坪300でだしてほしい

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>>48 匿名さん
助言ありがとうございます。確かにリセールのし辛さは気になりますね。一方3LDKが多いファミリー中心の物件のほうが子持ちには気が楽という思いがありまして。価格次第では新築を諦めて中古も検討するのも良いのかもしれません。

>>49 マンコミュファンさんにさん
新しい情報、嬉しいです。商業施設も大人向けなんですね。ファミリー向けだとお台場や豊洲と被るからでしょうか。
共用施設にはキッズルームは有るんですね。
まだこのマンションの学区は分かりませんが有明小学校に通えれば近いし評判も良さそうだしと考えてました。ですが今の所あまりファミリー向けではない点が多そうで悩ましいところです。

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私は角部屋が3LDKで80平米あると聞きました。

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>>52

そのくらいじゃない？最低は坪250くらいからあるかもね。通常住戸は最高で坪330くらいと予想。

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スーモにも東京ベイトリプルタワープロジェクトとありました。仮の名前ではあるものの、このままの名前で販売するこｔもあるのかなと思います。

DINKSや一人暮らし向けの物件かと思ったら、3LDKで80㎡の広さがあるようで。共用施設にキッズルームもあると聞いて、家族でも購入できるかと思っています。

りんかい線とゆりかもめの2駅が使えます。1539邸と聞いてちょっと驚きました。どんな規模なんでしょう？完売までどのくらいの期間がかかるんでしょうね？

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>>54 初心者さん
勿論3Lはあるそうですが、営業の方の話では1.2Lが中心と言っていましたね。
確かに1Lで38の部屋は都心にはありますが、有明や周辺の湾岸にはまずありませんよね。少し小さすぎるので、やはり営業さんの言う様に、単身者や投資物件が多いのかなとも思います。

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>>57 匿名さん
建設コスト回収のためには単価上げざるを得ないかもしれない。しかし、単純に単価上げるとグロスが高くなりすぎるから、部屋を小さくして帳尻合わせる。最近、お決まりのパターンかもしれないね。しかし、それじゃ実際の実需に応えられないのでリセールは期待できず価値はない。

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>>58 匿名さん
一応購入は検討してはいますが、賃貸需要はA棟なら、そこそこあるでしょうけど、リセールは厳しいと思います。さらなる上値は伸び代が無いですよね。

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ジムは当然ありな感じでしたか？

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>>60 マンション検討中さん
ジムはないと聞きました。代わりに？ホテルだったか複合商業施設内だったかに出来るのだとか。

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ジムすらないのか・・・　呆

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>>62 マンション検討中さん
豊洲の6年後に竣工の東急不動産のタワー購入検討も良いかもよ。
ただ、近くに変電所と就労者支援施設らしきものが出来るのでそこが引っかかります。
変電所といっても、スカイズの隣の巨大変電所とは別物ですがね。変電所は基本嫌悪施設です。

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>>56 匿名さん
別に驚く程でもないのでは。此方は3棟で1500戸。
有明や周辺には1棟で1000戸級は結構建設されてるので今更という感じ。

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>>63 匿名さん

多くのタワマンではそもそも建物内に受電変圧室がありますよね。

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>>62 マンション検討中さん
ガーデンシティの商業施設にスポーツクラブを入れるだろうから、ジムは作らないでしょう〜本音はゲストルームだって作りたくないはず。
だってホテルに泊まってもらわなきゃね。

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>>65 匿名さん
変電所はテロのターゲットになりやすいから。
住民にとっては嫌悪施設です。それが分かってるから、新豊洲のスカイズの隣にある緑色の巨大ドラム缶の変電所は地下に設備を作ったんでしょう。

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有明民気持ち悪い。デベに騙されてはや10年の気持ちも分からん事も無いけどクレドでマンション価値維持とか意識高い系の住民多いとか買い煽りとか必死すぎ。所詮250万エリア。

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予測　平均３２０万

商業施設隣接の大型プロジェクトの新築タワマン

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>>63 匿名さん
スカイズの隣はデータセンターですよ。
東京ガス工場と東京電力発電所が無くなり、変電所の需要が無くなった。
地下に小さい変電設備はあるようです。
豊洲５丁目の変電所は地上に出ているのが美観を損ねる。

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坪単価400万超えるのは確定でしょ。
もう完全に流れは変わってしまった。

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>>71 匿名さん
この戸数で@400超えはさすがにないでしょう。この物件単体で価格の下落圧力がかかります。
@350はまず下回るのでは？

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＞52
＞55
＞71
そんなにいかないんじゃ？
有明だよ。
スカイやマーレに知人がいるが、生活の不便さはもう耳タコ
マーレは小児科あるから、それくらいが不幸中の幸い
スカイ売って豊洲タワーやシンボルに引っ越した話結構あるし。

ドトールも厳しいね。

だれか、豊洲5丁目東急の話し合ったけど、あれは豊洲最高値だと思う。
賃貸シエルはあるが、分譲では最も便利だから。

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CTA相当じゃない？
CTAは予想以上に苦戦だったから、
それよりは下がる要素と、複合施設の要素があるから
プラスマイナスでいいとこじゃない？

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シティータワー有明くらいだろな。

坪400万をひたすら連呼してる人は何が目的？

自分でもありえない事を言ってるの分かってると思うけど。

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>>74 匿名さん

駅距離はCTAよりも圧倒的に有利なので、相当ということはないでしょう。
ＣTAは最寄りがマイナー駅の上、そのどれからも駅徒歩10分以上かかる。

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>76
ここは駅という概念はないよ
バス停レベル
だから、もともと不便だから、それをちょっとやそっと甲乙あっても、ほとんど影響ないでしょう。

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>>77 匿名さん
りんかい線は品川シーサイドなどを大回りするし、ゆりかもめに至ってはお台場周辺をぐるぐる回るので新橋方面はまったく使えない。
有明の鉄道はバス以下、BRTが出来たらまったく意味をなさないです。

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>>75 匿名さん
売り出してる自分の部屋が妄想価格で売れないから必死なんだろ。
早く諦めて値下げすればいいのに。

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>>73 匿名さん
相場を考えると坪300ぐらいが妥当と思います
まあスミフだけに坪350ぐらいでもびっくりしないけどね

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>>73 匿名さん
その気持ちはよくわかります
有明の景色はすごいけど車がないと利便性がいまいちです
文化堂が出来てたいぶましになりましたけどね

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>>74 匿名さん
今の相場を勉強したら？
そんな価格で売りに出たらスミフなのに竣工前完売するよ

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すみふの他の物件で一部、値引き販売が出ているようですが、
さっさと既存の販売中物件を処分してこちらに人員を割かないと厳しいのでしょうね。

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>83
あなたこそ相場を勉強してください。
もうすでに湾岸は値下がり傾向。
最高値はPHT。タワーじゃないので、さらに一段階割高。
ここも売り抜けにわずかに失敗。
6戸残ってしまった。
買い手もそんなに馬鹿じゃないよ。

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新年そうそう説明会に参加したのですが、平米１００はするそうです。６０平米６０００万円、７０平米７０００万円、８０平米８０００万円となると、有明でこの価格では、売れ残るかかなり長期戦も覚悟されているのかと考えてしまします。いくら住不の価格設定といえど今回は厳しすぎるのではないのでしょうか。

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平米100万だとゴーストマンションになりそう。
広告の雰囲気はそれを暗示しているかのようですね

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>広告の雰囲気はそれを暗示しているかのようですね
^^) _旦~~（笑）

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リゾートマンション的な立地で好きだけど、そこに平米100出すのはちょっと無理だな〜という気がします。

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ここの立地が好きな程、知っている程、うーんと思ってしまいます。勿論メリットもたくさんありますが、あまりに強気な価格設定すぎる気がします。なら豊洲や晴海にって方が増えそうな気がして。好きな場所なので人が増え、賑わい、有明強いては湾岸が発展してほしいと思っているので、住不さんにはもう一度市場調査をして頂き、判断してほしいなと感じました。

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平米100万出せたら豊洲のタワマンが選び放題ですね。
中古でも、専有部はコストダウン仕様の今よりも品質が高かったりするし。

ただ、地元住民としては高値で張り付いてもらった方がありがたいですね。
相対的に中古のお買い得度が上がるので。

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86さん
そうなんですか～

資料請求したので、説明会の勧誘電話が頻繁にかかってきています。
出足が鈍くて、焦りを感じているのかと思いましたが、
その価格なら、ちょっとね～
というか、ドトールより少し安いくらいですね。

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ウケる。有明で平米100万はアリエナイ。買う人いないでしょw有明平米100万なら豊洲の中古タワマンまで平米100万以上に跳ね上がるね。今のウチに豊洲買っておこーかな。

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>>91 匿名さん
PCTの専用部のどこが仕様高いの？
大丈夫？？

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>>94 検討板ユーザーさん

最近のスミフでジーマテック採用しているマンションがどこにありますか？
大丈夫？？

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まあまあ。

せっかくここは別スレのような煽りもなく有用な情報源になってるので、ヒートアップしないようにしませんか。

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「パークシティ豊洲が坪220万だって？豊洲でそんな高値はありえない…」

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>>95
ジーマテックくらいではね、消費税にも値しないかと。
PCT見学行ったけど、共用部のソファやカーテンはボロボロ、
外廊下は団地と思えるほど酷く、52階のバーは普通の住戸？と思われるレベルの低さ、
ららぽーと隣接だけど実はスーパーは遠く利便性は低い。と判断しやめました。

マンションの新築の良さはハード面ではなくソフト面ですよ。
なので私はどんなに安くても今更豊洲の築10年のタワマンに住み気はないです。
地震も受けてますので、最新の免震構造が一番です。

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>>97
豊洲ばかりがクローズアップされるけど、勝どきＴＴＴも似たような価格帯だったし、
都心でも坪300で何とかなったし坪400なら半分ぐらいはカバーできたと思う
仕方ないことだけど不動産は怖いよねｗ

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だって豊洲って便利じゃん。
カチドキは中央区様
品川ナンバー様
だから仕方ないけど.
ここは南向きがいいよね。
眺望よさげじゃない？
でも、消しゴム1つ300円は出したくないな。
100均は豊洲まで行かなきゃないもんね。
将来的にもできないもんね。

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>>98 マンション検討中さん
それでも有明はないわ。僻地すぎる。

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>>101 マンション検討中さん
有明に住むなら部屋から都心の夜景が見える部屋に住みたい
眺望命！

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沖式時価出ましたね。117万円て。嘘でしょ。。

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>>100 匿名さん

ビッグサイト近くにキャンドゥあるじゃん
このエリアを本当に知ってるのだろうか…

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>>101
有明が僻地すぎるのであれば、僻地ってどこですか？豊洲ですか？晴海ですか？
僻地の上はなんですか？田舎ですか？
で都心はどこですか？都心からどのくらい離れると僻地となるのですか？

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>>100
安い店は全部豊洲で、有明はもう少し高級路線でいいと思う。
フードコートも作らないって話だし。

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>>105 マンション検討中さん
質問ばかりしていないで、そんな事は自分で調べなさい。

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>>105 マンション検討中さん
不便てことですよ。湾岸なら晴海、豊洲までかな。それより離れた島は無理です。

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>>108
豊洲からたった5分で僻地すぎになるんだ。ならお台場もかな？
月島からすると豊洲は僻地？3Aからすると豊洲は超ウルトラスーパー僻地？
うーん、ただの豊洲民の偏屈な考え方という事にします。

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有明は陸の孤島、つまり僻地ってこと。
地下鉄が走ってないのは致命的ですよ。
不便極まりない。

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>>110
りんかい線は地下鉄だよ。
それと有明は電車使わない人も多いからね。
でもこれで新線きたらウケるね。

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豊洲民が必死にネガってるのは焦りの現れか？
豊洲のスレなんか見たことないのにほんと暇人だな。

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日本でもアメリカでも百貨店の統廃合、ネット通販の台頭が起きるなかで有明に求められるのは高速道路を活かした物流施設であって、高級な商業施設なんて不向き。

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東京建物では街の開発は無理だったてこと。住友不動産はここを開発出来るのかな。

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>>113 匿名さん
もう分かったよ豊洲くん。
でも豊洲はデフレ路線に走ったから高級路線は他でやるしかないんだよ。

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>>115 口コミ知りたいさん
豊洲も有明も高級商業施設が成り立つような土地柄じゃないです。このマンションもせまい部屋ばかりだし武蔵小杉みたいなものです。

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武蔵小杉は交通の便が良いからなぁ涙。グランツリーレベルの商業施設が関の山は同意。

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>>117 匿名さん

豊洲も武蔵小杉もそこそこ世帯収入のあるサラリーマンが住む街かと

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最寄りがりんかい線、ゆりかもめってのが、購入にためらう人多いのではないかな。りんかい線は確かにJRとつながっているがどこか行くにも高いしね。
JRか都営か東京地下鉄がありゃね。

マンションのコンセプトや作りは素晴らしいとは思う。

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>>119 匿名さん

ここの一番の弱点は住環境だと思う。
三方を高速に囲まれて、更に湾岸道路までそばを走っているんでは…

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ドトールを超えるお見合いかな？

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ダイレクトウィンドゥが少ないから、ドトールほど部屋の中は丸見えにならないんじゃないでしょうか。

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>>119 匿名さん
臨海線やゆりかもめの運賃をケチる様な層はそもそもタワーは買えないし、無理してローンをして買うべきでは無い。
都営か良くてURに住む程度の所得層が妬みから書き込んでるんだろうな。

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>>117 匿名さん
電車が沢山走ってようが都心から離れてる時点でNG。しかも川崎なんて問題外。子供不良になりそう。

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>>119 匿名さん
電車しか頭になく電車賃も高いという。
そんなんでタワマン住めるの？

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>>105 マンション検討中さん
あなた大学だか就職でこっちにでてきた人でしょ。

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有明をオリンピックのレガシーエリアに定めて、この地区の価値を東京都が上げていくと言っているくらいだから、将来的に有明マンションは豊洲よりも価値が上がると思う。

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>>126
105じゃないが、銀座から５キロ以内なのに僻地というのは日本語的におかしいな

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あんまり、買えないやつを刺激するなって（笑）

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>>127 住民板ユーザーさん1さん
そうかな？
銀座や東京駅までの交通の便次第だと思うけど、今のままだと無理ですよ

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湾岸地下鉄って、そんなに有効？
そんなに有効なら、やっぱり決まっちゃうかもしれませんね。

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>>131 匿名さん

無尽蔵に財政支出ができるなら決まるんじゃない？
民間に任せればペイしないからいつまでたっても決まらない

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>>132 匿名さん
メトロの資本は国と都で100パーセント。
民間のようで民間ではない。

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事前案内会行きましたが、相変わらず高値で攻めたい様子でした。
販売直前で少し値段下げて割安ですと言いながら一期を売るのでしょうね。

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排ガスやPMが酷くて洗濯物をベランダに干せないし、騒音が酷くて窓を開けられないのだから、こここそスミフお得意のダイレクトウインドゥの出番だと想うのですが、採用されていないのは何故なんでしょう？

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お客様の声を聞いた結果、ベランダが狭いと使いにくいと言う意見が多かったそうですよ。

なのでこれからのスミフ物件はベランダの面積が多くなる傾向になるそうです。

ベランダなんぞ年に一回出るか出ないかレベルだからいらないんだけどね。

洗濯物なんてドラム乾燥機か浴室乾燥機で十分だし。

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>>136 匿名さん

ありがとうございます。

広いベランダが欲しいと言うのは郊外の板状マンションの世界だと思うのだけど、この辺でもそうなんですね。

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営業の方はそういっていましたが、私は以下の2点もあると思ってます

・DWは経年劣化で雨水内側に入り込みの存在で修繕費の不確実性が上がるケースがあることがわかってきた

漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出
2015/5/1 6:30
日本経済新聞　電子版
　なぜ、漏水が多発したのかという問いに、建築コンサルタント代表は、そもそも意匠設計に無理があると指摘しています。
　『根本的な問題は、外壁の躯体コンクリートとガラスのカーテンウオールを同面(どうづら：フラットな平面)で構成していること。超高層マンションの外壁は、厳しい暴風雨に直接さらされる。躯体のひび割れから雨水が浸入すれば、簡単にガラス面の背後に回って室内に入る。本来は、ガラス面を壁面より後退させ、庇やバルコニー、水切り板などで雨水を切るのが望ましい』と話しています。


・高速の騒音低減
南面二重サッシだけど、これと同等に二重DWとか高くなりすぎてできないのでは?
あと、バルコニーの分、下からの騒音が部屋より遠くで軽減される可能性←確認はしてません

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>>136 匿名さん
そんな人あんたぐらいだ。
普通もっと出るよ。ファミリーいたら尚更。

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>>135 匿名さん
ダイレクトウィンドウあるよ。
採用されないって何の情報？？

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↑CTAあたりではDW全居室だけど
ここは角部屋ぐらいってことだと

わたしはそう理解した

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>>139 マンション掲示板さん

ファミリーいても出ませんが。

それに都会の空気は汚いし排ガスも酷いから窓も滅多に開けませんよ。

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>>142 匿名さん
ほんとにファミリーいるタワマン住まいの人？
都会の空気が悪いのは上空だけじゃないですよ？外も出歩かないのですか？
小さい子供がいたらベランダ出たがるでしょうに。夏場はプールもできるし。

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ＤＷは見た目もカッコいいしインパクトもある
眺望という点においては圧倒的に優れてると思う

ただお見合いや中低層階、中途半端な抜け程度ならメリットがないどころか、
デメリットしかないと思う
外から丸見え、日差し、ベランダあったほうが使い勝手も良く部屋も広く見える等々・・・

どっちが正しいってことではなく、
立地や周辺環境、好みによって意見は分かれると思う

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>>141
今住んでるとこDWの住居なの？
DW騒ぐ人って憧れで言ってるような。
ツインやDT見に行ってみなよ、殆どの住戸でカーテン閉めっきりだから。
夜だと特に室内丸見えで、プライバシーがある住戸なんてごく少数だよ。
バルコニーの柵がクリアなら眺望は十分でしょ。

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>>145さん
141ですが、私同意見ですよ。プチガーデニングしたいし

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>>146
ですよね、1年に1回出るか出ないかって、それはないでしょ。
ファミリー層だと湾岸でも南側は柵の下で洗濯物干しますしね。
プチガーデンもいいと思います。

なんか湾岸は空気が悪いと言うネガ多いですが、
私からすると内陸低層の方がよっぽど空気が悪い。
湾岸はすぐ海だし海風は空気悪くない。

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>>142 匿名さん
お前は宇宙船みたいに閉めきった部屋で24時間エアコンつけてるのか？気違いだな。
うちは都内のマンション住まいだが、冬以外は昼間は窓全開で生活してる。
風が抜けてすごく快適だよ。

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>>148
外廊下ですね。
うちも外廊下ですが、内廊下だと風が抜ける気持ち良さがなくなるのが嫌なんですよね。

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>>147 マンション検討中さん

湾岸じゃなくて、ここが空気悪いの。
現地いけばすぐに分かると思うけれど。

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>>150 匿名さん
136はいまの家で年に1回バルコニー出るか出ないかと言ってます。
ココだけの話をしてるわけではありません。

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ここ買ったらさ、家でラプラス捕獲できるかな～

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南側の二重サッシって部屋内からの見栄えが微妙そうですね。。
二重サッシしなきゃいけない立地って。。

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眺望にはそんなに影響しないと思うけど、
騒音はタワーズ台場で確認するしかないのかなぁ。
ここは竣工後の現地MRで決めたいなぁ、、、

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>>152 匿名さん
ポケモンGOなんか、もう過去の出来事だよ。笑い。
廃れてるよ。

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ここの問題は何と言っても駐車場かなぁ。
700台以上をたった7台のタワーパーキングで成立させるわけだから、
通常の倍以上は車の出し入れで待つことになる。

朝とか混雑時は10分以上待つこともたまにあるから、
ここは場合によっては20分～30分待つことも想定できる。
朝駐車場行ったら待ちが多くてタクシーなんて事もあるんだろうな。。。
平置き駐車場はペントハウスなら取れるかな？

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↑全部ロールーフだったらウケる＝

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窓開けたら埃がすごい。
窓やカーテンも汚れやすい。
いっそ、ダイレクトウィンドゥにして業者に掃除してもらう手もあります。

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幹線道路沿いはほんとに空気悪いよ。
特に湾岸は大型トラックが多いだろ？あれは排ガスすごいんだよ。

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>>157 匿名さん
SUVとか乗らないし全部ロールーフで大丈夫だから問題ない。
それより車幅を広げてもらいたい。

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湾岸線側は窓は開けられないでしょうね。
私も2年前まで湾岸線近くの賃貸に住んでいましたが、窓を開けては会話もできないくらいです。
特に週末は千葉県？からの暴走族が多くて騒音が凄いです。

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北向きなら、騒音も排ガスも気にならないかな？

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>>161 投資物件検討中さん
大袈裟な。F1観戦でも会話くらいできるのに。
それってどこのタワマン？
確かに暴走族は卵投げたくなる。

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>>162 匿名さん
単身者なら北向きがいいと思います。実際は北西なので多少陽も入りますし。

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>>164
北向きはいろいろと眺望をさえぎられるようだけど、他マンションからの視線が気になるほど近くはないですよね？

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>>165 匿名さん
今のところ北西方面は遮るのはオリゾンくらい。
ただ西側はブリリア3兄弟によりレインボーは見えない。東京タワーは場所によるかも。
事前発表会に行った人は2月に眺望が確認できます。

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>>166
サンキューです。自分はどちらかというと眺望よりお見合いが気になるので、カーテン開けっ放しにできるくらいならOK。北向き（北西？）で検討します。

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>>167 匿名さん
A棟の南西角部屋か、西向きがいいと思います。高速道路が気にならなければ南向きもいいです。

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＞＞163　マンション掲示板さん
2年前に住んでいいたのは東雲駅から徒歩1分圏内のマンションでした。
私は窓を開けたままだと、会話が聞き取れないこともしばしばありましたね。

本当に暴走族は取り締まって欲しいです。

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>>169
高速くぐったとこにあるマンションですかね。
あそこは低層だからではないですか？
となるとココの南側低層は相当安くないと売れないですね。
それこそ250とか？

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ここはなんて名前になるんでしょうか。
やっぱり「トゥルワ・トゥール」？

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トリ・トゥールじゃね?

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鳥取?

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トリトゥースクエア

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トトール

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有明ガーデンシティタワーじゃないっすか？

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サン(sun 3)トリータワーズ

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住不タワーのトライ

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とりどーる有明

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有明ガーデンシティレジデンス　スカイ&フォレスト トリオタワー　ザ・シンボル

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タワーが３つ、商業施設が２つ、全部で５つ
イタリア語で５は、「チンクエ」なので、「チンクエ有明」

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ワールドシティタワーズ有明

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チンクエに続きご提案。

まだ、誰もしらない世界ということで、

「ノーバディノーズ・ザ・ワールド有明」

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イノセントワールド有明
クロスロード有明

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住不社運トライタワー有明

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有明48

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↑ARK333ぐらいで如何?

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有明坂46

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>>170さん

今32階に住んでいますが、音は上に上がってくる（遮るものがないので減衰されない）ので高層階の暗騒音は相当大きいです。
湾岸道路から1km程度離れているのに珍走音が聞こえてきます。

ここは珍走団御用達の湾岸道路が走っているので高層階は相当うるさいのじゃないかと…。

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>>190 匿名さん
音は温度が高いほど早くなるので、冬の夜ほど距離ある場所ほど聞こえてきます。実際は昼間ほど音は上空に屈折し遠くでは聞こえづらくなる。
つまり暴走族のうるさい夜の場合、近くと遠くでは同じ聞こえ方はしない。ましてや低層より高層の方がうるさいってことはない。遠くの場合はあっても。

まさかタワマンのマンションの下から上に叫んで1階より32階の人の方がボリューム大きく聞こえると思ってる？？

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>>191 マンション掲示板さん

暗騒音って意味分かってますか？

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>>192 eマンションさん
はい、なので貴方のマンションの場合は低層階の方が静かな可能性がたかく、ここは当たり前ですが道路に近い低層の方がうるさいです。

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逆にヘリの音は高層階のほうがうるさい感じか。暴走族もヘリも窓を閉めてても音は結構聞こえると思うけど実際どうなんだろう。

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>>194 匿名さん
ヘリは一瞬だし夜中には飛ばないのであんまり気にならないですね。
それよりやはり暴走族ですね。

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暴走族まだいるんだ
いいね
昭和の遺産だね
俺買ったら、暴走族狩りしようかな
みんなのために

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>>196 マンコミュファンさん
そんなことしたら、このマンションに仕返しにくるので止めてください。
いい大人なんですから警察に任せましょう。

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下見をした方はわかると思いますが、湾岸道路とはあの距離ですから、
暴走族の爆音に関しては、低/高層で差はあるものの若干ではないでしょうか。

暴走族を取り締まってもらいたいですね。

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下見って言っても難しいですよね。ある程度の高さで確認できるわけではないので。
しかも暴走族のいるタイミングで。

高速道路の音に関してはタワーズ台場の南東部屋に見学行けばいいと思います。
でも冬場はやはり寒いせいか暴走族は少なくなりますよ。

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競合のパークタワー晴海は全プラン出してきているのに、
ここは全然出ませんね。
ホームページも全く更新ないですし、
モデルルームはドゥトゥールと共用だしお金掛けてませんねぇ。

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有明民ですが、暴走族は1か月に1回来るか来ないかですよ。
ただ、単独爆音バイクは、2週に1回くらい来ます。夏場は毎週。
市場のほうで、軽快にグルグル走っているようです。

暴走族ではなく暴走人ですね。

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ここの資産価値は高いねえ
10年後には坪単価400万くらいになりそう

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>>202 匿名さん

ブリリア分譲の時も同じこと言ってた。もう騙されない。

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>>203
坪400越えがあるってことは坪200未満もあるってことだからね
真に受けるほうが悪い

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>>201
いやいや昨夜も来てたでしょ。
窓閉めてテレビ見てたら分からないレベルだけど。

最近の族は昔みたいに群れてはいないよ。少人数。
走りに行く時もSNSとかで知らない人とか集合かけているのが今の暴走族。

今ある有明のタワマンはどこも高速から200～300メートル離れてるけど、
ここは目の前だからねぇ、正直想像つかない。
長谷工のタワマンできるなら、そこの方が自分には魅力的。

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長谷工のタワマンはオリゾン裏の空き地ね。
できれば、ゆりかもめ徒歩1分。商業施設もりんかい線もここのＣ棟よりは近い。
そして眺望も良く、暴走族の音もここが防音壁になってくれる最高の立地。
早く情報出ないかな。ココ販売前にチラッとでも出してほしいけど。

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>>202
有明民だけどサラリーマンの給料が増えないかぎりそれはないかな。
湾岸タワマンの多くはサラリーマンなので平均400を超えることはないよ。
というか、貴方はどこの何やってる人？？

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素朴な疑問
何で商業棟を高速側に持ってこなかったんだろ？
オリゾンその他の前建てリスクを鑑みて、
南東方向の抜け（半永久）を優先させたってことだろうか？
地図の限りだと中低層住戸は相当影響を受けそうな気がするけど・・・

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208さん
私もそう思いました。そのほうがいいと思います。
で、そうしなかった理由として考えたのは

1.住不が深く考えてもいなかった
2.既存の他のマンションからの商業施設への客を考えた(真ん中になるようにした)
3.このマンションの売り「駅近」が徒歩7分とかになってしまうのが嫌だった
4.工事の都合(駅に近いところから作っていく)
ぐらいですかね

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>>209

　3が正解じゃないですかね。

　いくらスミフでも1はないかと．．たぶんきっと願わくば。

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結局その辺りの全ての要因を精査した上で、
今の場所が（住不にとって）ベターって結論なんだろうね

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坪５００万も夢じゃない

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坪300台と住友不動産の案内会で聞きました。
最上階とかでない限り400はいかないのでは。

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>208
自分もそう思います。
マンションは敷地の北の方にすれば、眺望も騒音も良かったのに。
国際展示場駅からの距離を気にしたんでしょうかね。

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>>214
眺望は良くはならないでしょ。
普通に騒音よりも駅近を取ったんですよね。
でもＡ棟は確かに駅近ですけど、Ｂ棟、Ｃ棟は全然ですけどね。

ドゥトゥールもいつできるか分からない人道橋ができれば徒歩4分
とか言って売ってましたけど、買う人はドアto（電車の）ドアで考えなきゃですよね。

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同じ駅遠ならB棟、C棟は環二沿いの方がまだ若干マシだったような気がする
湾岸道路、首都高湾岸線がうるさいのは暴走族だけじゃなくて、トラックもだよね。

いずれにしても、都心の高速沿いの駄目なところと有明の駄目なところを合わせもった立地なので、価格は頑張らないと厳しいんじゃないかなあ…。

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環２沿いの方が長さがないので、Ｌ字になっちゃうのでは？

ここの部屋のプランってパークタワー晴海と比べると凄くシンプルで、
５５、７０、８０が中心。
色々な情報から、5500万、7000万、8000万ってなるんだけど、
現実的に考えると、4500万、6000万、7000万なのではと思う。

ここは駅近はＡ棟のみで、眺望悪い、騒音凄いの悪環境。
まだどうなるか分からない商業施設にどこまで投資できるか？？
2018年後半くらいの購入でも遅くはないような。
これから金利も上がりそうな気配もあるのに3年近く前の購入はリスクがあり過ぎる。

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地下鉄の吊り広告、センスのかけらもないね。
暗黒の世界行きかよ。

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有明は近隣物件のレベルが高過ぎて、正直ここに空中移動する意味がないんだよね。
最古のオリゾンやガレリアにすら、共用部、専有部ともに勝負にならないでしょう
免震のメリットはあるけど、価格差（同条件でおおよそ2500万）を考えると積極的に選ぶ理由にはならないな

東雲エリアの物件からなら移動する選択肢は生まれてくるだろう。しかし東雲は有楽町とりんかい線の2路線使える立地を考えると数千万かけてここに移動するメリットはない。
当然豊洲エリアからは移動するメリットはない。
りんかい線沿線で比較すると、品川シーサイドとでは立地の面で負けているし駅力も開発込みでほぼ互角。そして品川シーサイドはJR京浜東北線大井町駅徒歩圏になる

この物件は値付け次第かな。間違えたら閑古鳥鳴くと思うよ。

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>215
北側なら、オリゾンマーレやブリリアマーレ、スカイを避けて、レインボーブリッジが望めますよ。
現状の位置なら、一番東の棟じゃないと、望めません。

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りんかい線沿いは、大型物件が多くでてますよね。
住友自体が、大井町タワー、天王洲アイルとここ。
そして、品川シーサイドには、プライムパークス品川タワー・レジデンス、グランドメゾン品川シーサイドの杜
なので、そこまで強気の価格で出せるのかなぁと

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>>222
上でも書かれていますが55mm2タイプが4500万程度、つまり坪260万程度に抑えないと売れないでしょうね。
現在オリゾン中層角部屋が売り出しで220万ですね、成約は坪210万程度でしょう。
ここは噂だと300万オーバーってことになってますが、その時は待てば自然と大幅に値引きされるでしょう。

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楽観論の方々、相手がすみともさんであることを忘れてはいないか？

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確かに有明のタワマンと比べて仕様面では2段劣るだろうからなぁ。
新築メリットがなくなったら資産価値は間違いなくさがるね。
10年差があるとしても中古とか賃貸を選ぶときオリゾン、ガレリアとここで内見して比べてみると考えると…

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>>225
確かにここは仕様が恐ろしく低い。
あまりにも商業施設任せで、これが高いとなると
商業施設の建設費用もここの価格に大きく入っていると思われる。
住民専用ではないのにな。

住宅は55や70が中心でどれも間取りは同じと思われる。
間取りが同じの住居を増やすことで、大量に同じ部品を注文できコストダウンに大きく貢献する。
ちょっと団地みたいな気がしてきたな。

これが平均330なんかで出てきたら、近隣中古か晴海かな。
車通勤の自分にとって駅距離なんて関係ないし、向こうは中央区だしね。

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あとここの問題点は販売が早すぎるということ。
早いということは契約から引渡しまでの期間が長く、
その期間の金利や経済状況の変動リスクを自分らが負わなくてはいけないということ。

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共用部の話をしている方は管理費の事はどう考えているのでしょう？近隣からの住替え狙ってますが、毎回上がる管理費にウンザリしてる人多いですよ…まぁ検討は値段次第ですね。

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>>228
それ管理費じゃなくて修繕積立費ではなくて？
あと仕様が低いだろうと言っているのはプールとかスパではなく、住戸内部もね。
そもそも共用部が豪華ではなくて何故高いの？って思う。
ちなみに私も近隣住民、たぶん住み替えではないけど。

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スミフを擁護しておくとここが坪単価300万以上になるとして他のエリアであればいたって平均的な設備仕様であったと思うよ。
有明が安くて高仕様のタワマンが多すぎるというだけの話。
まぁそれ位しないと売れないエリアだったということであるが。

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>>230
他のエリアってどこのエリア？
港区のWCT、中央区のTTT、これらも豪華だが安かった。
有明だけのこと言ってますが、湾岸全体そうだったし
最近出たドゥトゥールはスパで釣ってるよ。

単純に今がそういう時代ではなくて、
ここは単純に駅近と商業施設があるから仕様低くても売れると思っているのでしょ？
駅近と言ってもＡ棟以外駅近くないけどね。

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管理費・修繕費は安いにこしたこと無いでしょ。上で資産価値云々言ってる人いるけど、賃貸なんて駅近が、絶対でしょ。駅前に大規模出来た時点で他のマンションはアウト。プールがあるからと誰が好き好んで駅から遠い家賃の高いマンション住みます？ まぁ、私は商業の中身と値段次第の検討だけど。

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武蔵小杉のシティは坪400前後を未だ崩してないぞ。あそこの仕様はどのレベルだったんだ？

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>>233 検討さん

ここ以上、有明未満。郊外だと最高クラス。立地もここよりいいかも？！ただ価格はぼったくり！現在、在庫整理中！

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>>232
管理費と修繕費を間違えちゃったのにタワマン語りますか。
駅近といってもＡ棟ぐらいで、しかもりんかい線。ゆりかもめならオリゾンやマーレと同じ。
商業施設の中身と言ってますが、その情報出るの販売されてから2年半後ですよ。

つまりあまり高値で出るとキャピタルゲインはまずない。
商業施設のまともな成功事例の無い住不という不安もあり。
あとは騒音かな。
湾岸線に向かってここまで対面しているタワマンはないので音がどうなるのか。

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>>227
金利ってなんの話？

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平均坪単価340万な。
高層なら400前後。

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その価格じゃドトールより上になっちゃうよ

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>>236
金利変動リスク。
契約時の金利が実際の金利ではないということ。
今より下がることはないので、早く買うことはリスクしかない。

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>>237
今月２回目の打合せがあるけど、
その価格帯ならパスかな。
オリゾン投資用に買った方がいい。

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まともな部屋55m2で6000
70m2で7500-8000ってとこかね?
住不は5年とかかけて高い価格で売るんでしょ。

私も遠慮するわ。そこまで有明新築に固執する理由がない。

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だからここで同じ無理するなら、どうひいき目に見ても月島エリアがいいって！！価格もそこまで大差ないんだし。

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>>242 通りがかりさん
月島エリアのどのタワマン？

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>>241 匿名さん
一番駅近なWestでも低層ならそこから1,000万円は安いですよ。

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>>244 SRさん
平均が20階だとしても低層で1000万も下がらないよ。

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>>245 匿名さん
階数で下がるわけではなくて、そもそもの価格が違うよって事。
今回は方角の価格差はあまりなく、中層の70で7,000万切るぐらいなので、どの方向でも低層は6,500万ぐらいになりますよ〜

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>>246
どこからの情報か知らないけどそれはないんじゃない？
向かい合ってるとこや、目の前創業施設の北西低層、高速目の前の南東低層は安いのでは？？

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>>246 SRさん

どこかから、価格に関する情報や感触を入手したんですか？ それとも単なる推測？