4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？

5196で探したのと同じ条件(小田急線 都内)で、新築マンションを探してみました。こちらは予算4000万円以内、70平米以上、徒歩10分内が条件です。

町田駅から徒歩9分内 73.19平米 3988万円 一階

新築マンションは、値段提示されている案件があまりなかったので例は一件のみです。前出の玉川学園前はマンションが建ちづらい土地(坂が多い)ので、物件はありませんでした。町田のこの物件も坂の途中に建っているので健脚の人向け。その代わり急行停車駅なので使い勝手はかなり良いと思います。

戸建の時と同じく、町田より都心側に購入可能と思われる物件はありませんでした。

、、、、という感じに、具体的な情報から同じ様な条件で検索してどこに住むか？何が良いか？を考えるのがスレ本来の役目でしょうね

>>5200

>玉川学園前ですか〜、かなり遠いですね。
>新百合を横目にみながら玉川学園までいくのは少しツライかも知れないですね。
>すみません、エリアもよく知らずに適当なこといいまして。

いえいえ、玉川学園前は確かに遠いですよ(苦笑)。何が辛いって、おっしゃる通り新百合ヶ丘から各駅停車で３駅程のらなければいけないのが地味に辛い。そして降りてから自宅までは坂道なのでさらに辛い。まぁそのせいで比較的駅に近い距離でこのサイズの土地を買えるのですが。道も入り組んでいるので、私も正直欲しくない、、、。あと新百合ヶ丘は、まさに今開発されまくっているので今は超高いですね。土地もマンションも高額なんでちょっと手がでないですね。新百合より町田の方が若干やすいですから、気にならなければそちらの方がお勧めかもです。

各駅停車駅で良ければ神奈川県になりますが百合ヶ丘・読売ランド前あたりは狙い目かもしれませんね。あそこもなかなか坂の多い地なので（というか、小田急線自体がそういう場所を走ってますから、、）。あとは新百合ヶ丘の次の柿生にして自然を楽しんでみる（笑）という手もあります。

一戸建てにせよマンションにせよ今の価格は、妙に高い気がする。
時代の流れかも知れませんが。

私個人的には、販売価格を1.3で割った価格がしっくり来るんですけど。
こんなこと思うの私だけですよね…。

高いと思うなら買わなきゃいいだけの話。
本当に高い、バブルならしばらく待っていれば値段がガクっと下がるでしょ。

最後は新築建売戸建です。こちらもこんな条件です
　・小田急線沿線
　・都内（小田急線は途中で神奈川を走りますが、そこは含んで居ません）
　・床面積１００平米以上
　・徒歩駅から２０分
　・４０００万円以内（建売なので、土地は分離して計算できないので）

・小田急線　鶴川駅　徒歩16分　101.43平米　3880万円
・小田急線　玉川学園前駅　徒歩7分　101.43平米　3980万円
・小田急線　玉川学園前駅　徒歩19分　103.64平米　3580万円
・小田急線　町田駅　徒歩20分　120.01平米　3650万円

玉川学園前、かたい！かたすぎます！！どんな条件設定でも必ず１件はでてくるくらい根強い強さです！そして建売戸建にすると鶴川駅もなかなかの物件の豊富さです。元々学生向けの駅でしたが、駅前が開発されたことで住宅地も整備されつつあるようです。

これは土地・マンション同じですが、鶴川駅よりも都心側での物件はあまり無いようです。

あと500～600出せれば狛江、百合ヶ丘あたりはいけるけどね。

>あと500～600出せれば狛江、百合ヶ丘あたりはいけるけどね。

それが4000万円という値段設定の妙ですね。
もう少し出せばかなりサイズも都心からも条件がよくなるのですが、この予算だと残念ながらそれができないんですよ。

その中で、少しでも良い物件をどうさがすか、、ですね。

百合ヶ丘はなかなか落ちついたというかいい感じに鄙びたエリアですよね。
たしかに私が探した時も駅徒歩10分の新築で4000後半ぐらいでしたね。しかし百合ヶ丘１丁目でしたが駅からすぐに凄まじい坂で崖のような地形の上に建ってました。ベランダから谷を見下ろすような見晴らしはすごく良かったのですが、地盤が心配だったので見送りました。
でもやっぱり新百合がいいですよね〜

ネットの売地の価格は希望価格だから高い。
都内でもこまめに探せば地価相場の安い場所があるので調べてみるといい。

東京都の土地価格相場
http://www.tochidai.info/tokyo/

>>5210

>ネットの売地の価格は希望価格だから高い。

希望価格とは言え実際にそこから値引き交渉をするかどうかはその本人次第でしょうね。また、販売が不振（売れない場所）なんかはすでに価格が下がっている（まぁそれでも希望価格といえば希望価格なんでしょうが、、、）場合もありますから、まぁネットの価格でまずは検討されれば良いのでしょう。

>都内でもこまめに探せば地価相場の安い場所があるので調べてみるといい。
>東京都の土地価格相場

これ、公示地価ですよね。地価相場の安い場所を調べるツールとしては便利ですね。ただ、一般的に土地を購入される場合って、上記でも書いた値引き交渉をするわけですが、一般的には公示地価まで値下げをできるものでしょうか？

私は土地を買ったことがないのでね。ご存知出たら教えていただければと。

>>5210 匿名さん

うち（横浜市）の近所は坪90万ぐらいでした。土地は3000万といったところです。
中古で買いましたが新築時価格から築年数を元に算定してみても妥当な価格だったので、土地は概ねその価格で購入したことになるかなと思っています。トクだったかどうかは分かりません。
あとは相対取引なので、諸事情によるでしょうね。実勢価格は公示地価の1.2倍という話も聞いたことがあります。

>>5212

>あとは相対取引なので、諸事情によるでしょうね。実勢価格は公示地価の1.2倍という話も聞いたことがあります。

私も公示地価の1.X倍という話は聞いたことがあったので、どうなのかな？と思いました。まぁ1.X倍等も不動産屋が勝手に決めた決め事かもしれませんが、一方で購入できない金額で検討してもあまり意味が無いのかなと思って質問をしてみました。

あとは、いくら安くて良い場所があったとしても「売りがでていない」状態だとそもそも意味が無い。絵に描いた餅であーだこーだ言っても何の役にも立たないんですよね。

>>5213 匿名さん
そうですね。いい場所は全て開拓済みですから中古を気長に待つしかない。タイミングが合っていい中古を買えた人はラッキーですね。自分でもそう思います。うちの近隣で良い中古は出てないですし、出ていても条件が悪くてずーっと募集中みたいな物件しかないです。でもその辺の土地勘は実際に住んでみないと分からないですね。私は全く土地勘のないところに買ったのでリスキーではありました。

土地探しは1年は覚悟しないと駄目です。
住みたい地域の地元の不動産屋に条件を伝えておくと、空家や売りに出そうな物件情報を早めにくれます。
実際、城南地区に保有していた空家を売ってくれないかと、不動産業者が来たことがあります。

ようやく戸建を買えそうな人が現れてきた！
楽しく頑張れ〜

ともあれ今回、小田急線沿い(都内限定)新築前提ので買えそうな物件価格を調べてわかったことはこんな感じでしょうか？

・全体
4000万円という予算を考えると、場所は新百合ヶ丘より西側となる。新宿からだと約30〜40分圏

・注文戸建
この地域で売りに出ている土地は駅から20分圏内,各駅停車駅・駅から急勾配・延べ床100平米以上で大体1500〜2000万円。これにローコスト住宅を2000万円位で建てると、とりあえず住まいとしては成立しそう。この条件より少しでも良くしたい場合は、バスでのアクセスが前提の場所まで離れる必要があると思われる。

・注文建売
立地は注文戸建とほぼ同じだが、物件数は土地単体よりも多くあると思われる。建物は中小ビルダーによるものがこの条件ならほぼ100%。注文ローコスト住宅と同じかそれ以下の質かもしれない。

・マンション
数が少ないのでサンプル数としては物足りないが、急行停車駅から徒歩10分以内75平米の物件があった。とはいえ、一階部分でそのマンションの中では価格帯のやすい部類(条件が悪い)と思われる。

・結果
いずれにしても、それ程良い条件の物件とは思えないので、どうしても都内に新築で居を構えたいという人以外には、個人的にはオススメをしたくない。戸建もマンションも中古を気にしない方ならそちらを狙った方が4000万円という予算を考えると良いと思われる。

小田急線のまとめありがとうございます。

うちもまだ買って間もないのですが、東急、野村といった仲介業者さんが売らないかとの話を持ち込んできますね。
売るとなればそういった業者さんにお願いするしかないと思うのですが、取引を成立させてなんぼですから、査定は低めに出されてしまうんでしょうかね？

新築のマンションの価格はモデルルームに行かないと分からないって事が分かりましたね。

>>5220 匿名さん

大手ハウスメーカーの建売開発エリアも実際に見に行かないと教えてもらえなかったですね。予算とか色々情報を聞かれて、営業さんの説明と物件の見学をやって、最後の最後でやっと価格を教えて貰える。予算と1000万近く離れてた時はガックリしましたね。初めから教えてくれよ〜と思いました。逆に価格が出てる物件は売れ残りだから値引きのチャンスがあるかも知れませんね。

>>5220

>新築のマンションの価格はモデルルームに行かないと分からないって事が分かりましたね。

いや、それは無いと思いますよ。
マンションは分譲になってから何期かに分けて広告を打つのでしょうか、そのタイミングでなければ「価格未定」となるってだけの話ですね。タイミングの良い時に調査をすれば価格は出ている物と思います。後は、単に私が調べ切れなかっただけって事もありますね。いずれもスーモ調べですから（ちょっとサボりました）

とはいえ、実際にモデルルームに行った方が早く情報取りができる可能性はありますね。実際にモデルルームに行くだろう人は購入の可能性もありますから、先方の営業だって多く情報を提供するでしょうね、

>>5219 匿名さん
>売るとなればそういった業者さんにお願いするしかないと思うのですが、取引を成立させてなんぼですから、査定は低めに出されてしまうんでしょうかね？

いいえ。
査定は相場より少し高めにして専任契約をとると、売出し価格も高目にして売れない状態が続いて売主が焦れるのを待ちます。
売主が除々に売値を下げて、顧客に買い得感が出る価格まで下げて売れればいいし、売れなければさらに値引くか売出しを中止します。
短期で売るつもりなら、早めに相場より安い価格で売出したほうが確実。
不動産の売却は成約までの時間をどう想定するかです。

不動産は、売れるまで維持費や税金などがかかるマイナス資産。

>>5223 匿名さん

そうなんですね、勉強になりました。中古の物件は買うのも売るのも非常にタイミングが難しいですね。

>>5224 匿名さん
そのレベルしか買えないなんて、かわいそうですねw

無理矢理マッチポンプしなくても良いですよ

>5225
通常売却時にはその物件の他住戸、または周辺の同等物件の売り出し価格と成約価格をリストとして出してくれます。
それとは別に現在周辺で出ている価格等をチェックし戦略をたてます。
買い換えを検討してると焦りますが、売れる時には売れるので焦らないこと。
あと、内覧の時にはちゃんと部屋を片付ける(出来るだけ物が置いてないことがベストだが)こと。
専任媒介にかんしては仲介料交渉材料にも使えます、なるべく色々な意味で優位にたてるように交渉しましょう。
チラシが入ってる場合は複数であればそれも交渉材料に使ってなるべく売れる、利益が出せる計算をすること。
大手でも無名でもどちらでもいいが、客を多く扱っているところの方が一般的に売りや
ただし物件によっては(不人気そうな物件）きっちり紹介してくれるところと担当者を選んだ方がいい。
内覧する客が多ければ多い方がいいから。
ちなみに売れるときは内覧後すぐ交渉して1週間等で決着がつくのがほとんど。
悩んでたり交渉なしに何度も見る客は諦めた方がいいかと。

結局のところ、売るにしても買うにしてもその本人がしっかり相場等を勉強して不動産屋との交渉にのぞまないといけないわけですね。不動産屋まかせにしてしまうと、彼らの言うままに事が運んでしまうでしょうから。

それこそ、公示地価等を見れば自分の立地にどんな価値が付いているのかわかるし、買う方だってそういう情報を拠り所としているでしょうから。

狭くて立地の悪い不動産は、安くても売れません。
買う前によく考えましょう。

>>5229 匿名さん

結局はそういった公示地価や売買実例をもとに考えていくしかないということですね。
ただ一生に何回もある訳ではないと思うので、できれば失敗したくない、または損したくないという気持ちが強くなって、焦ってしまいそうです。
まだ買ってまもないですが、家の状態も定期的に診断しておいたほうが良さそうなので、家ドックに加入してみようかと考え中です。

どんなに相場価格が高くても、買い手がつかない不動産はただの古家、古マンションです。

>>5231 匿名さん

自宅（横浜市）の近隣の公示地価を調べてみると若干上がっていました。下がるよりかは気分的に良いですね。ただ、固定資産税の評価額も上がってしまうので、実質的には損ですね。いくら評価が良くても実現しないと意味ないですから。

4000万以下のマンションなら、中古で売るときに価格の心配をしないでいい。
人口減少で、利便性が劣ったり専有面積が狭いマンションは売れれば儲けもの。
上物4000万の戸建てなら、建物の評価が低くても敷地は価格指標にリンク。

>>5233 匿名さん

公示地価がローン残高より低いとヤバイですが、今のところかなり上回ってますので取り敢えず安心かなと思います。
上物については、木造の場合20〜30年で価値がなくなるみたいな話を聞いたことありますが、実際にはどうなんでしょうね。実際の使用可能年数はもっとありますよね。
うちの実家は築70年超の古民家ですが、震災にも耐えて、まだまだ大丈夫そうです。

戸建にせよマンションにせよ、今後は駅からの距離がより重要になるかと。どちらにせよ、中古物件を調べる検索キーの順番は

価格->駅からの距離->延べ床面積

ですね。生き残れるのは都心の物件か、郊外ならマンションなら駅から5分(悪くて10分), 戸建なら駅から20分って感じだと思います。また、戸建・マンションにかかわらず郊外なら優等列車が止まらない駅だとやはり厳しい。

重要なのは駅自体の利便性。
都心への乗車時間はもちろん、地下鉄の乗り入れや途中駅での接続など路線と駅の利便性が最重要。
次が駅からの徒歩時間。
戸建てでも徒歩10分を超えると厳しいでしょう。

私が中古住宅を探した時の優先順位は、エリアは色々検討しましたけどその中で、
予算＞駅＞広さ＞築年数＞距離
といった感じでした。
駅は通勤1h以内で、始発に乗れる。
広さは４人家族で収納も考え90平米以上。
築年数はできれば10年以内。15年以内でも可。
距離は徒歩圏内。15分以内なら可。

もちろん全てが上手く当てはまることは少ないと思いますが、最終的には、実際に見学した時の周辺環境も含めたフィーリングですね。

>>5237

>戸建てでも徒歩10分を超えると厳しいでしょう。

わかりますが、その物件の値段がいくらなのか？ という話が重要なんですが。予算が無制限なら可能でしょうが、その物件はどの辺になり、費用はどの程度ですか？

購入できない物件の話をしても意味がないし、駅近でもとんでもなく田舎でも意味が無いと思いますが。

注文戸建ての場合、別に購入する土地代にいくら掛けられるかは人それぞれです。

>注文戸建ての場合、別に購入する土地代にいくら掛けられるかは人それぞれです。

つまり、具体的な購入費用が明確になっていないので、、、

>重要なのは駅自体の利便性。
>都心への乗車時間はもちろん、地下鉄の乗り入れや途中駅での接続など路線と駅の利便性が最重要。
>次が駅からの徒歩時間。
>戸建てでも徒歩10分を超えると厳しいでしょう。

このコメントは現実性が乏しく、たいして役に立たない意見だということだけはわかりました。
あとは、見ている方がどう判断するかでしょう。

駅の利便性を無視して徒歩時間だけを語る人が多いのが不思議。
田舎駅からの徒歩時間など比べるのは無駄。

>>5242

>駅の利便性を無視して徒歩時間だけを語る人が多いのが不思議。
>田舎駅からの徒歩時間など比べるのは無駄。

その通りですね。多分ですが、それは誰もが思っていることだと思います。が、うっかりすると『戸建の土地代は無制限なんです』なんて言い出して、建物の値段は低くても土地は1億でも良いなんて言いだす始末なスレなんですよ。

だれもが、徒歩時間だけで語りたいと思ってるわけじゃないですよ。

また夢の戸建てライフから遠くなりましたね〜

23区内の普通の一低住の土地なら坪120万から200万で買える。
広さは単価と予算のバランスで選べばいい。

>>5237
俺とは価値観が違うな。

駅からの距離が最優先。
ターミナル駅から徒歩10分より、その１つか２つ隣の駅の徒歩3分なら後者を選ぶ。
寒かったり、暑かったり、雨が降っていたりする時、駅からの近さは正義だからね。

>5237
>5246

不動産はデータが多いので、実はその結論ってすでに出てます。

一般論にはなりますが、価格が高いのは駅力のある駅の徒歩10分より、
そこから一駅・二駅離れた駅徒歩4分以内です。

栄えている駅や急行停車駅からいっぱい歩くより、
そこから離れた確定停車駅の駅近くのほうが中古になったとき値下がりも少ないし、高く売れてる。

もちろん、一部のブランド駅は例外なんですが、
ブランド駅（例えば中央線吉祥寺とか）のプレミアムもだんだん下がっている傾向にあるので、
今の流れだけでいえば駅距離優先のほうが多数派です。

まあ駅に近いに越したことはないでしょうね。
個人的には急行停車駅より各停の方が好きです。急行停車駅は人やクルマの往来が多いし、休日も外からの流入が多くて落ち着かない。ローカルなイメージですが、武蔵小杉より元住吉といった感じです。

>>5247

>不動産はデータが多いので、実はその結論ってすでに出てます。

そのあたりのデータってでますでしょうか？
疑っているわけでは無いのですが、そういう情報はやはりちゃんとした実証データを見て判断したいのは誰もが同じだと思います。
結論が出ているようでしたら提示できそうなものだと思うのですが、、、。

どうでしょう？

>>5247 匿名さん
>一般論にはなりますが、価格が高いのは駅力のある駅の徒歩10分より、
>そこから一駅・二駅離れた駅徒歩4分以内です。

一般論より具体的なデータや例を提示しないと。
井の頭線でいうと、永福町より西永福ということ？
郊外駅だと一般論が当てはまるかもしれないが、23区内だと2駅利用できる住宅地も多いから余り変わらない。