物件名：シティータワー恵比寿
階数：地上23階 地下2階
総戸数：310
間取り：1LDK～2LDK
専有面積：40.72m2～80.69m2
所在地：東京都渋谷区 恵比寿一丁目47番-1外(地番)
交通：JR山手線/埼京線/湘南新宿ライン「恵比寿」駅から徒歩7分
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩9分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ebisu_tower/
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[スレ作成日時]2016-10-08 18:25:00
>>238
物件の価値は利回りで決まります。
これは平成のバブルのときの教訓で、その点は中国人は頭が良いので湾岸エリアの相場を押し上げるだけ押し上げて今は坪300万前半、下手したら300万ジャストに値引きしている日本橋を買いあさっています。
当時当時といいますが、当時でも利回り5％はいっていたはずです。
毎月のコストと税金を差し引いて新築というご祝儀相場を差し引いても、62平米で30万は取れそうもないので高値は間違いないでしょう。
今は恵比寿が人気ですが、ほんのちょっと前は自由が丘や下北沢でしたが急降下。希少性？？希少性も何も7分も（実際もうちょっと離れている予感）歩くなんて希少性ないと思いますよ。
ブリリアントタワー目黒が坪400万～600万で瞬時に売れたのは駅から1分の立地です。
そういえば同じことを連呼していたシティハウス恵比寿伊達坂も散々な結果で売れ残り。
アトラス恵比寿も価格が高い12階は家具を付けても売れ残り。高いと言っても坪471万円です。
住友は坪300万が相場だった大井町でさえ現在坪440万という無謀すぎる価格設定をしようとしていますし、竣工前の含み損を抱えてもどうしても「恵比寿に住んでるの～うらやまし～」と言われたいなら買ったら良いと思います。
アンケートを渡されたのでその点を書きましたが、まず価格には反映されないでしょうね。全体の何割か売れればそれで大きな黒字になりますから。
相続税対策で困っている地権者を巻き込んでの新築立ち上げというのが浸透してからは、用地の取得も容易になってきましたし23階建てでタワーというのはいかがなものか。
更に言うと7階までなど低層階に住むなら恵比寿駅の周辺にいくらでも築浅中古が出てきます。安いのは3日くらいのアットホームの掲載から消えていますが。
恵比寿駅は山手線のなかでダントツ高くなりすぎたのはご存知ですか。
これを参考にするのが間違いなのです。販売された物件が優秀すぎたからです。
実勢価格を上回っていていつバブルが弾けるか。
目黒駅はブリリアントタワー（駅徒歩1分）
恵比寿駅はプラウド恵比寿南（駅徒歩2分）
>>241 匿名さん
都心物件は3％台も珍しくないですよ。
それで損得考えてない層が購入していますからね。あと借入なしで購入の場合は関係ないですよ。
希少性については駅距離7分だとないという指摘は人それぞれではないですかね。低層だとタワーも普通の築浅住戸も変わらないというのであればそれは否定しませんが、タワーがいいという人もいるので需要はあると思いますよ。
いずれにしろ規模、駅距離、恵比寿ということで気になる物件ではあります。価格次第ですけど。
＞＞241
結局ここは高杉でやめったことですか？
それとも高くても予算内の部屋見つけて
申し込むんですか？
恵比寿に住んでるの～うらやましい～
って言われたいとも思いませんが、
足立に住んでるの・・・・とも思われたく
ないですね。
説明会行って参りましてパソコンからの各階眺望を拝見しました
10階や11階は言われているとおりビル壁のみ
タワーマンションとは呼べないくらいの23階建てでパソコン上で間違いなく抜けるのが15階
その15階の安い北向きであっても1億4000万円台 1億4980万円というのが正解でしょうか
予想価格通りで1億4980万円だと72.24平米で坪684.4万円になります
15階って普通のタワーマンションの中階層の下の方
それでなぜ坪684.4万円？？？
そうですね。高い高いといっている人はどういう価格が適正だと考えているのか？
視界が抜けてて都心ビューで400万円台とかですか？時代錯誤ですよ。
視界が抜けて、陽当たりが良くて、坪600
これが時代でしょ
全然高くないイメージでしたね。
みなさん、これで検討辞めてくれるなら抽選にならずに大歓迎。
やっぱり、住友で部屋の形などが良いのはわかっていますが、気持ち高いな～。あと、坪50万円安いなら欲しいというラインでした。
代々木があんな酷い間取りと仕様であの値段だからね。
>>253
代々木も住友が思い切り関わってるから。
建築費高騰、地価高騰で、今はミニバブル。今買うと高値づかみで損
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170306-00161288-toyo-bus_al...
全然高くないと感じた方は、すごいですね。
正直想定よりもやっぱりちょっと高いですね。
14階以上はかなり高くなるでしょうね。
希少価値とエリアは申し分ないですが、、、
実際欲しい部屋がいくらになるか。
値段次第ですね。
>>256
そうですね。
住友の販売方法を知らない方がなぜこのスレにいるのか不思議で。
買うつもりならもうとっくに説明会に行って「割り当てます」って言葉を聞いているはずなのに。
販売するマンションはかなり前に説明会を開始します。
坪単価とか一切気にしないガチな買い手をそこで選別します。
例えば何回説明会に通ったかで抽選確率が上がる仕組みがあり最高が5倍になります。
ガチな買い手の人数を集めて希望の部屋を1期1次販売で放出します。
それを2次と3次とに分けて繰り返していきますので、抽選確率のＵＰなどはほぼ意味がありません。
そもそも抽選になるような買いやすい価格では販売しないからです。
ある程度売ったら今度は2期販売になり、1次2次と1期と同様に繰り返します。1期の販売戸数が好評すぎたら2期で価格をまた上げます。もうこの時代にそれはとてもありませんが。
そうすればある程度さばいた時点でマンションに対する黒字が確定するので、在庫を抱えまくっても大丈夫なわけです。
都内はそんな販売方法で最高益を更新しています。
もうこれが出来る時代は過ぎさったのですがね・・・あのバブル再現の目黒駅徒歩2分のブリリアントタワー目黒が、マンションとビルとが向かい合わせの部屋を30階超えても400万円台で出してしまっているのですから。
あと営業さんは絶対に選ばないといけません。変なプライドを持って「恵比寿ですから！」「住友ですから！」「売れ残っても資産ですから！」「●●（似たような他社物件）とはモノが違います！」なんて口調でくる営業さんがいるので、もう検討からも外れてしまいます。
いまでも売れ残ってる恵比寿伊達坂のときもそうでしたが、営業の方に恵まれず検討外にして本当に良かったと思っています。
今は最初言われた価格があまりに高いので社内で相談されるかわかりませんが最終の価格が出るのを待っている状態。なかなか価格が出ないのでまず他の物件の抽選確率をギリギリ見ながらどうするかを検討中です。
>>257 匿名さん
住友が高く売って在庫が残っても平気なのはマンション販売部門がメーンの会社ではないからですよ。この会社は大家業で十分利益を出してるのでマンション販売がどうでもやっていけるんです。だから土地仕入、建築費支払との兼ね合いで早期販売を強いられる他のデベとは構造底に体力が違うんです。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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5,698万円～7,098万円 |
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3LDK |
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63.05m²～75.02m² |
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総戸数 2517戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
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5298万円～6998万円 |
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3LDK・4LDK |
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60.25m2～77.68m2 |
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総戸数 26戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
