シティタワー恵比寿

住友不動産は価格は高いのですか？

>>159
え？ブリリアタワー目黒は目黒駅から全線徒歩１分ですよ。
雨に濡れずのタワーマンションの条件を見事にかねそなえてました。
平均坪単価は６００万いっていましたが、それは最上階付近が高かったからで、最低坪単価は４００万円台からありました。
しかも目黒は今日のヤフートップニュースにもありますが賃貸マンション総合調査で住みたい駅ナンバー1になっています。前年は２位。前々年も1位でした。賃貸相場も恵比寿駅と同じですよ。
ちなみに恵比寿駅は６位です。
ブリリアタワー目黒は全戸を一度に価格公表したのに対して、こちらはいつもの住友方式で１期さえも何次とかに分割して販売していき、売れないと下げていく方式に見えるので（バブルのときは逆に上げていきました）最初に申し込んだ人が不利な感じを受けます。

シティタワー恵比寿も冷静に見て価格設定していただけたらと思うのですが、５００万台からあった恵比寿駅徒歩３分（メトロは徒歩２分）のプラウド恵比寿南を引き合いに出して最初から最低坪６００万円以上なんて説明会でされちゃうと、２年後の入居を待つよりもっと早い物件、もしくは今計画中のマンションって気変わりしちゃいそうです。
１５階以上が坪600万円以上だと思っていたのに１４階以下のリーズナブルな60平米の普通の部屋もなのかと。子供が大きくなって買い替えのときにどれだけ持ち出しが増えるか不安でいまとても迷っています。


>>161
DJあかいさんがいつも書いているとおりに上品に表現しても「貪欲」とは言われていますね。

>>162 匿名さん
住みたい街ナンバー1とか本当にそんな記事信じてる人もいるんですね。そもそも大型物件を売り出すとなぜかその最寄駅がそういう調査で上位に行くものですよ。
冷静に考えて目黒駅に駅力感じますか？
ブリリアタワーは売る前の予想で平均で500行ったら凄いとか言われてたんですよね。フタ開けたら100 超のってる訳で高値更新の象徴の様な物件でした。

>>162 匿名さん
600どころか700という話でした。

恵比寿は住みたい街ランクで６位になったのですね

正直目黒駅直結と恵比寿駅から激遠のここだったら目黒の方がいいよね・・・

目黒駅直結のマンションなどないけどね。ブリリアのことなら
勘違いされてますよ。

駅としては恵比寿が人気でしょう。
ここの立地はお世辞にも近いとは言えないのは確かですね。

>>168 匿名さん
何度もなんて話はありませんでしたよ。
立地も仕様もいいので700

いま帰ってきました。営業1人に一家族の説明会でした。
予約していたので仕方なくいったのですが坪700万円からって聞いた話したら「そんなっ」って笑われました。
人気は西口なのでそこから徒歩3分とかなら希少性はありますが、東口から遠いからそもそもあそこ古いビルがまだ多いし宅地ありますので相続税対策で配分交換でまだまだ全然建つ余裕があります。
そこにきて700万で買ったら2年後の竣工時にはどれだけの含み損を抱えながら、更に一斉にドンと下がると言われるオリンピックの魔の2020年を迎えるやら。

渋谷駅の省庁横に定期借地70年の39階建てタワーマンションが2019年に竣工しますが、坪500万を想定されています。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
よく所有権と定期借地権とは違うと言われますがここは70年です。日本のマンションの平均寿命はせいぜい60年、特にタワーマンションは軽くするために床も薄い。タワーマンションの土地所有分は各戸数とても少なく解体費用で消えてしまいます。
築60年を超えているマンションの建て替えがどんどん進んでいて、容積率が緩和された低層のマンションなら建て替え時に戸数を増やして負担を減らすことが出来ます。しかし元々が高層マンションは容積率いっぱいなので修繕積立金に上乗せしながらノコノコと修理を重ねて住まわれています。

どの営業さんが700万からって言ったのかわかりませんが、いくら住友でも夢みたいな価格はつけれないと思います。

結局その渋谷の定借のタワーがいいということですか？
どうぞ！

>>170 匿名さん
で、予定はいくらと言われました？
取り敢えずあなたのどうでも良い主観では無く、事実を書いてもらえるとありがたいです。

住みたい街ランキング6位か、最新では

赤坂や青山のタワーは800超えてますね

赤坂・青山・六本木・西麻布
ここと比べちゃダメダメ。ＩＴ株で儲けた人たちのステイタスと砦だから。
なのに青山を例に出して説明してたのにはちょっと引いた。全然違うから。もし西口でも青山なんかと比べたら笑われる。
ここだと新築時でも６０㎡で３０万は取れないから、固定資産税・修繕積立金金・管理費を払うと収支が合わず、中国人は頭が良いから購買層には入らない。今はシンガポール・マレーシアなどに資金が逃げてる。
1期で販売されていたマンション内の全く同じ間取りが今年の４期販売で２割も下がった例もあり、2年後に竣工を考えると上に誰かが書いている坪600～というのは疑わしい。

〜坪500から始まったシティハウス神宮北参道は竣工1年になりますが直近期では坪600〜で販売できています。スミフが都心立地で日和る気配は皆無です。

坪600超で売るって言ってるんだから外野が憶測でごちゃごちゃ変な理屈つけてもね〜。
安く売って下さいって形を変えて頼んでるの？

>>177
担当する営業の方によって違うんですよね。
「1～14階の上の階の部屋は600万ってのはやんわりと伝えられましたが、下の階はもう少し調整を」とは言われました。これはまだ日曜日の5日の日です。
その前は恵比寿駅は希少ですから全体を600万以上と聞いていて、さすが高値の住友と思ったのですがお客さんも竣工時に既に含み損は抱えたくないとの思いと、意外や意外に他の地域、担当者が例にあげたのが浜松駅の再開発を検討されるお客が多いらしくて下げてきたのかな？とは思いました。
ただ住友ですので目黒徒歩10分物件もすぐ隣のザ・ガーデンテラスよりずっと高い設定にしてきているので、油断できませんね。
そもそも売れ残ってもいつかは売れるという設定してくる会社なので、高めな設定してくるのは間違いないかと。
営業の方が書いてるのか倍率下げようとしてる方が書いてるのか、700万なんて書いてる人はどういう説明をされたのかなと。
でも購入希望者が「700万でも安い」って書くとは到底というか、実際にありえないんですよね。

その地域の最高値を更新している事を考えると久し振りの恵比寿駅徒歩圏のタワーマンション、安く出すはずがないように思います。このデベから販売中の近所のマンション価格考えても当タワーが平均で坪600切るとは思えません。
早期に完売するとか目指して無いので価格が合わなければ麻布十番のタワーのように何年も販売活動されるのではないですか。

>>179 匿名さん
そうなんですよね。恵比寿駅徒歩圏で制振タワー、規模感も程よく、白金のタワーも実質坪600前後な感じらしいので、恵比寿で600以上というのも、まあそうなのかなという感じがします。

今年のホームズの借りて住みたい街ランキングで恵比寿7位で、買って住みたいランキングでは圏外でしたね

借りて住みたい街の上位常連である池袋もそうですが、借りたい街と買いたい街はイコールではないことがありますね。

そうですか。
業者の人気調査結果を参考にするならやめた方がいいという事ですね。
私は気にしないので検討進めます。

恵比寿に住んでるって自慢したいのかな？
そもそも恵比寿駅の本流は西口であって東口と西口では家賃さえ違います。
しかも駅から歩くと結構かかる。

説明会にいかれた方 へ
新空路や飛行機騒音に関しての説明はありましたか？

700とかだした人は他の物件に移動させたいひとだよね。
ここを700で買う人は300人もいないよ
余裕のある30人ぐらいの人は 資産性 とか悩まずに 買えちゃうのでしょう。

>>164
それは当たっていると思います。
164でいきなり「600万どころか700万という話でした」と言い出して
>>169
では「何度もなんて話はありませんでしたよ。」
と書かれています。

しかし、何度も説明会やローン相談会などに通えば第一期の第一次には優先倍率が5倍になることは、説明会に行った方なら必ず説明を受けているはずです。
わたしもしっかり説明を受けていますから間違いないのです。なんなら電話で聞いてもわかります。
何度も通っている方は間違いない購買層なので、第一期でその購買客の希望価格を割り振りしてくるのが毎回のパターンです。第二期くらいまでは600万を超えても売れると思います。しかしそれ以降の価格はというとちょっと気になりますね。

例えればシティハウス恵比寿伊達坂の時も希少物件なので間違いなく完売するでしょうと説明受けましたが、わたしは高すぎると思ってスルーしました。
そして蓋を開けてみたら販売開始どころか完成の2015年からも全然売れなくて5パターンの部屋すべてに売れ残りがあります。

アンカー間違い失礼いたしました。

>>188様への返答です。

ブリリアタワーズ目黒のときも平均坪600超で売り切れるわけないとか
赤坂檜町タワーでは平均900弱で高杉とか驚かれたけどね。
いずれも売れましたね。

恵比寿のタワーだとそんなに弱気価格になるんですかね。
駅近いといっても品川アドレスのブリリアタワーズ目黒が600超、
中古のＰＴ目黒も600超、代官山アドレスも高値で取引されてます。
恵比寿で新築タワーならそれらより高いんじゃないですかね。
値段の予測の話題が多いですけど、
坪500台とか期待されてるんですか？
ないと思いますよ。

スミフさんは、売出のときのほうが値段が安かったりするので
二期以降だともっと上がってる可能性もありますね。

>>191 匿名さん
羽田新航路は目黒駅上空付近を通過します。
中古値段、も予測するなら3年後の目黒は厳しいかも。

>>191
あのブリリアタワーズ目黒と同一と考えてるのがおかしいんですよ。
そもそも沿線から徒歩1分のタワーマンションは過去に１２棟しか建ったことのない希少価値。
ここは２３階建てでブリリアタワーズ目黒は４０階建てですよ。
平均坪単価を６００万に押し上げたのは本当の上層階で、この物件のように1～１４階で７００万というならブリリアタワーズ目黒の１４階では全部坪５００万円以下です。
そして中国人投資家の買いあさりがすごかった時代のこと。

赤坂檜町タワーなんて比較に出すのもおこがましいし、恵比寿駅西側でも赤坂とは全く地価が違う。
ここは東側から遠いのですよ？？なんか業者側に立った発言であまりに不思議です。

1～１４階なら６００万なんてとてもしないでしょう。
売り出しの方が安い？？たったの７０戸しかないのに大量の売れ残りを抱えるシティハウス恵比寿伊達坂を見たらわかると思いますがね。
そのようなこと書かれるともう購買意識を下げてるような気がしますよ。

確に、駅徒歩7分のここは駅近でさえもないし。

>>193 匿名さん

>>193 匿名さん
別に業者では有りませんが、貴方こそそんなに値段が気になるなら電話して想定される金額聞いたらどうですか？やんわりと教えてくれますよ。それでいいじゃないですか。

スミフが初めの価格より後々の販売価格を吊り上げてくるのは有名な話と思います。スミフの最近の売り出されたマンションの掲示板で確認出来ると思います。
それと伊達坂ってそんなに多量に売れ残っているんですか？デマは流さない方がいいですよ。エチケットとして。

すみふは相場に応じて真っ先に露骨に上げていっただけですよ。あきんどです。相場が下降している時は同じ手は使いません。 金利が安いうちは長期戦でくると思うけどね。

伊達坂 悪くないけど 売れませんね。
駅距離のせいですかね？
北参道検討時に、チャイニーズ率が高いと すみふの営業マンからとめられました。
タワーは間取りが良いはず と期待してますがどうでしょう。

個人的な感覚では駅から徒歩5分も7分もあまり変わらないけど、徒歩10分超える物件はそもそも検討してません。そういう人も多いのではないでしょうか？間取りやマンション規模の違いも含めて、伊達坂との比較は無意味かと。私も業者ではありませんが、さすがにここが坪500万台とかないと思いますよ。もしそうなれば高倍率であっという間に完売でしょう。

一般論で駅近物件と言えるのは徒歩５分までですから。５分と７分とでは大違いですよ。

駅距離7分という感覚の場所ではないですよ
購入を検討されているのならば現地を知っていますよね
タワーだし自分の部屋から電車乗るまで20分ですね
毎日電車に乗らない方には関係ないと思いますが
電車通勤者にとって不動産記載で5分までの物件と価値は全く違います

そうなんですよね。
恵比寿駅のネームバリューは西口であって東口は恵比寿駅という感覚が全くないのです。
距離もマンションの敷地の一番駅に近い個所から駅の敷地までを80メートル１分で計算するので、実質のマンションエントランスから改札までの距離とは違います。だから徒歩５分以内というのが価値の重要な要素なのです。
実際に柵からでも改札から往復しましたが、ゼイゼイと息が上がるまで歩いても７分で歩けないのですよ。
これだけ遠いと将来いくらでも物件出来る可能性ありますよね。人気のない東口だし。
駐車場100％完備のタグありますが、なぜこんなタグがつけられたのか？？しかもパレット式なので上の車がオイル漏れすると屋根がすぐに変色腐食します。

様々な要素を含めても希少物件とはほど遠いので600万は普通に切ると思います。

まず恵比寿の中古マンションを見ればわかりますが、築浅見晴らし良好物件で坪400万でも全く動いていないのですよ。同じマンションで3戸出ているマンションもあり、値交渉はされていると思いますがずっと売れ残ったまま。
まず中古が動いてくれないと今度購入して売却したときの損失が気になります。

アドレスは目黒区ですが、恵比寿のタワマン王者は今でもサッポロビールタワー
だと思います。

恵比寿より代官山の方が資産性が高い気がしますね
代官山T-SITEの裏にプラウドが建つらしいですが、あの立地なら坪600以上でも欲しい人が多そう

>>204
その詳細わかりますかね？デベロッパーとかは？

一応みなさんと同じく候補としてザ・パークハウス白金二丁目タワーがあるのですが、来年に入居出来るのに1期販売は今年の3月。もう来月なんですよね。
価格見直ししたせいか希望者がかなりいるらしく、1期で結構戸数を出してくれるようなのですよ。
歩道をベビーカーで通行するのも何の支障もない人通りと高低差なので、札は入れるつもりです。

でも代官山T-SITEってすごく気になります。あそこの路線価は恵比寿一丁目よりずっと高いので仕入れに相当な金額積んでると思うのですが、600万で済むでしょうか。

東口で徒歩7分、でもこれだけ多くの人が検討しているのが、結局は決定的なマイナスポイントではなく、このマンションの人気をあらわしているのだと思います。部屋から改札までもっと時間がかかるなんて、どのマンションも同じ。

タワーマンションで駅徒歩7分て資産性としては正直微妙でしょ。

資産性は場所によるのでは？
駅近を強調しないといけない場所でも無いでしょうから7分表示ならそんなに心配してません。例えば麻布などは駅遠くても高値で中古も取引されてます。

むしろタワーマンションで、規模感もそこそこ、山手線内側、恵比寿駅徒歩圏でアドレスも渋谷区恵比寿というのはプラスでしょう。
執拗に600切りを強調して値段下がる事を期待してる欲しくて仕方がない検討者もいるようですが無理でしょうね〜〜。

駅7分てネガティヴ要素になるような距離ではないし、駅直結とか目黒のような駅前再開発みたいな特殊立地じゃない限り価格は大して変わらんよ。

冷静な相場価格を提示している検討者を非難して高値販売期待の書き込みが多すぎて、なぜ業者の立場になっているのかと不思議に思っています。

驚きなのが在庫を抱えているシティハウス恵比寿伊達坂のときのデジャブを見ていることです。
当時シティハウス恵比寿伊達坂の販売時に営業さんが散々恵比寿駅は希少価値を連呼されていていました。まさにいまのように。
あのとき斜め前に全く同じような平米数の旭化成のアトラス恵比寿も販売されましたが、かなり価格差があって住友は相場の上をいく高値で売るのが販売方法なんだ思ったのを記憶しています。

いま住友もかなりの物件で売れ残りを抱えていますが、これは安く売らないと損失にはならないのであくまで資産。
本物件についての書き込みを見て、これだけ高い価格設定をすれば今期も過去最高益を出したのもうなずけます。

そのご提示いただいた冷静な相場価格で実際に販売されたら蒸発でしょうね。
そもそもリーズナブルな値段にして即日完売なんて狙ってないのがこのデベさんだと思います。

住不は住銀出の安太郎が中興の祖だから厳しいよ

恵比寿エリアに住めたらいいなと思っている人
とても多いだろうと思います。

間取り的にみるとファミリー用ではないですが、
ｄｉｎｋｓや独身者にとって便利でいい立地だと思います。

東口と西口のレベルが違うって一つ覚え。連呼してる人は、
プラウド恵比寿南の契約者？

よっぽどあの辺りの飲み屋、風俗、ラブホだらけの環境の方が劣悪だと思うし、
東と西口で価格差なんて無いよw

風俗あったっけ？
ラブホはあるが、サラッと悪意？

>>215 マンション検討中さん
普通に西口の徒歩1分の最高立地にあるから、客引きもいるし
恵比寿西口で飲んだ事あるなら普通に通ってし、気付く位置、
ニューヨークで調べてみなよ。

確かに子育てには向かんわな。
しかし、P恵比寿南が直ぐに売れたのも事実。ファミリー向け間取りも多かったのでどういう評価で購入に踏み切ったんだろうか？自分はそれでパスしたけどね。

googleのストリートビューをご覧になったら？
東口は歩道が狭くて部分アスファルト補修のある場所が多いけど、西口になると環境は一変しますよ。
人気の西口と不人気の東口では地価も30％違う。当然家賃も全然違う。
西口なら坪600万なら十分に納得できるけど、東口は坪500万以下でも売れ残りが酷いよ。
その東口でまだ坪500万のシティハウス恵比寿伊達坂の新築売れ残してるのに、坪600万以上で新たに売り出そうとしてる住友もどうかと思うよ。
ちなみに同じく東口の旭化成のアトラス恵比寿も12階の55.89㎡の2LDKがカッシーナの家具が付いて7980万円。 坪単価が46万円。
12階と言ったらこの物件の1～14階のリーズナブル物件の上層階に位置しますよ。
西口徒歩2分で今月竣工の野村のプラウド恵比寿南より高い価格で売り出して、物件価格設定が高いから都内であちこち在庫抱えてても、今期も過去最高利益出してるのも理解できる。

そもそも山手線沿線でラブホがない場所を探すのが難しいくらい。 渋谷駅の場合は道玄坂のある活気ある出口と区役所のある静観な出口と同評価なのは、区役所出口は高級住宅地と位置されているからです。
かの有名な青山パークタワーも区役所の前ですしね。14年たっても坪500万を切る売買がされていないです。

しかし恵比寿から徒歩7分、実際に歩いてみると結構かかりますが環境は高級住宅地とはほど遠い。
坪500万でもちょっと高いかな？とは思っています。6月の販売開始でどれだけの価格を出してくるのか楽しみですが、はたして第3期あたりからその価格で販売しますかね。

注目は高いでしょう。問合せ多いそうなので。
販売開始している浜離宮は苦戦みたいね。
場所の評価が微妙だよね。

ラブホの話が出てたけど駅の側は商業地区なのでそういった施設もあるのは理解できるけど本来住宅地としては不向き。そこに駅近の利便性を優先してファミリーで住むのは購入者の考え方ですかね。

ただ恵比寿って名前と相手の顔色見ながの住不的売り方を否定するつもりはないけど、
度が過ぎてるから警戒しちゃうよねｗ
東口7分で600万ってｗ
それが相場って言われたけど、じゃあ同じ東口のシティハウス恵比寿伊達坂の5パターンともの売れ残りは？
ってつっこみたくなったｗ

伊達坂は徒歩１０分以上でマンション規模や仕様、間取り、共有施設、すべてが違います。実際、私も伊達坂は一切検討しませんでしたが、こちらのマンションは前向きに検討しています。そういう方が多いということではないでしょうか？

伊達坂はここより駅から1.5倍も距離があり、免震でもないし、ただの駅遠いシティハウスシリーズだからね。比較対象にあげて値段どうこういってる人は理解足りてないね。それに売れ残ってるのは数少なくて
販売悪くないでしょう。ここが出るので最近は様子見で動かなくなってるんでしょう。

あと西口持ち上げて東は人気ないっていってるけど駅前1分で風俗やラブホって池袋新宿渋谷でもあり得ない環境だな。

>>218 匿名さん
山手線沿線で近くにラブホが無い場所を探すのが難しい？
どんだけ行動半径せまいんだよ、普通に無い駅はいくらでもあるでしょw
渋谷の例出してるけど、普通は道玄坂の様にホテルや風俗街と同じブロックは住む場所
じゃ無いんだけど、恵比寿西口のプラウドは、同じブロックに風俗、キャバクラ、ラブホ、ボロい居酒屋など、フルコンプリートで東口よりだいぶ環境悪いんですけどねー。商業地としては良いですね。

ラブホなんてあったっていいよ。

風俗好きはそう思うんですかな。
普通はない方がいいに決まってますよ。

>>214

＞東と西口で価格差なんて無いよw
営業さん、それはもうムチャクチャな理論ですよ。
全然違いすぎるじゃないですか。
そもそもシティハウス恵比寿伊達坂の売り出しの時も価値ある場所って言ってたのに、もうすぐ竣工から２年たちますよ。
タワーマンションは駅から徒歩５分というのが価値があり、それを東口で結構歩くのに坪650万円からなどとちょっと強気すぎませんか？

じゃあ購入やめればいいんじゃない。
高い高いって騒いで欲しくてたまらないのは伝わるだろうけど
安くならんだろ。

思っていたよりかなり安いっ！
700は覚悟してたから。

ここ全然スレ伸びないね

情報制限されてますからですね。
情報解禁されれば盛り上がるですよ。

説明会に行ってきて落胆しました。
まだ決定してないけどということで、だいたい最低価格が坪599万～でそれは2階。
あとは余裕の600万超からで営業さんがテーブル横のPCで各階の眺望を見せてくれるのですが、表も裏も思い切りビルの壁がズドーンと迫りくるだけです。
そして14階からだっけな？ようやくビルが抜けて向こう側が見える感じでした。それでももっと上にいかないと目の前のビルは映ってしまいます。
上の階の15階からはプレミア階になっていてもっとすごい坪単価になるみたいでした。タワーマンションっていっても23階建てなのでただの高層マンションなのですが。
説明会に来て予想の価格を聞いてそのまま帰る方が大勢いるみたいですが、やはり住友さんは売れ残ってもいいから高値で売るってのが方針みたいです。
恵比寿ガーデンテラスを比較にされましたが、恵比寿ガーデンテラスは街区ごと開発して恵比寿駅から直結の動く歩道で雨に濡れない特別な物件と同一にしているようでした。
予算があれでしたらってシティハウス恵比寿伊達坂の売れ残りを勧められましたが、やはりまだまだ残っているようで、販売から3年以上、完成してから1年半以上建っても売れないのにしかも駅から5分圏内が資産価値と言われるので引いて帰ってきました。
もしご興味ある方はPCで各階の眺望を見てこればわかります。本当に目の前のビルが迫っています。

こんな有益な投稿を待っていました。
来週MRに予約いれていますので
眺望がどの階でどの程度なのか
確認に行ってきます。
ここと比較するマンションではないかもしれないのですが
まあ、ザ、パークハウス白金２丁目タワーのサイトの投稿は
荒れて放題です。
このような人たちと一緒と思うと溜息でます。
この恵比寿と白金と検討していますが
白金もそれなりに問題のあるマンションですし、
どうしようか。
白金は今月からもう、販売しますから
申込みするか、どうか迷っています。

プラウド恵比寿南も700超えの部屋もあったし、それでも蒸発してたから強気なんでしょうね。

>>233
232です。有益でもないのですがお礼までありがとうございます。
追記ですが、ある階に「１億１千万」と予想シールが貼られたものを見せられましたが、それを信じてはいけません。
住友は相場の上をいく価格で販売するので在庫が出ても資産として残り今期も最高益でした。
突っ込んで聞くと「１億１千万」というのは台のことで、１億１，９９０万の可能性が最も高いです。
「１億１千万」だと６２㎡なので坪５８６万円ですが「１億１，９９０万」だと坪６４０万円になってしまいます。
最初に坪６００万円を切るのは北側２階と想定されていると言っていたのでまず「１億１，９９０万」だと思います。
それは上階ですがそれでも前のビルが邪魔になって向こうがビルの間から通って見えるのは、ベランダに自分が立った状態の目線からだと見受けられました。「予算はいくら」をしつこく聞かれますが、個人的には大きな面積ならそれだけの物、つまり坪単価を重視しているのであって６２㎡という小さめの売りやすいグロスにしたのなら１億が目いっぱいだと。ブリリアンタワー目黒を見てしまったせいか駅１分で３０階でも５３０万とかありましたからね。ここは駅から歩くとかなり遠かったので。


＞ザ、パークハウス白金２丁目タワーのサイトの投稿は荒れて放題です。
当方はわずか２戸しかない６０㎡に応募する予定です。抽選になるでしょうから外れたらシティタワー恵比寿が坪６００万で５階以上があることを願ってですかね。白金２丁目タワーの投稿が荒れていると思われいるようですが、あれはライバルの嫌がらせに間違いないでしょう。毎回のことですから気にしてはいけません。

他の比較物件では竣工２年７か月残して２期も即日完売した浜松町駅の浜離宮。そして代々木でしょうか。
今はまだ募集していないタワーマンションがかなりあるので３年後に住んでもいいというなら他にもっと良いのも控えていますが。

>>235 匿名さん
シティタワーは予想通りの値段ですね。
仕様はどうですか？

白金2丁目の希望入れる予定の部屋は低層で抜けてないですよね。シティタワーは抜けてる部屋希望でパークハウスは抜けてない低層でも可にした理由ってなんでしょう？庭園ビューだからですか？

>>236
まさにそうなのと、面積が大きいために総価格が上がってしまうのです。
あと、恵比寿も北向き2Ｆと3Ｆ全面は庭園のようになってはいますが、現地に行ってみたらわかりますがパークハウス白金２丁目と比較して秋のような葉が枯れる時期になったらこちらの景観はもう普通のビルの前といった感じでした。ちょうどエントランスの入り口なので運搬の音や主婦が集まったり子供の声がうるさくなりそうで。
駅までの歩道の広さもまるで違いますし、こちらは歩道が狭い場所が凸凹舗装になっています。（googleのストリートビューで周辺が確認出来ます）。

白金が外れたらこちらも検討にしますが、「在庫は覚悟で」といったニュアンスで言われた高値付けと、我慢出来る範囲が価格以外にあるのでなかなか決断は出来かねます。
間違いなく永住するかわからないので、相談会で予算を聞いた部屋を少しずつ１次２次３次と続けていって、２期も同じことをやるのは抽選がほぼないと思われ売り方はリセールで不利になるので悩んでいます。
あまりに余った資金で即金で買えるならどこでも上の階を選ぶのですが、そういう方は中古になっても同じような金持ちが買ってくれるという青山や麻布物件しか選択しないですよね。

>>237 匿名さん
236です。ありがとうございます。
仕様についてはいつものスミフよりグレード高いと聞いているのですがどんな印象でしたか？
全部屋天カセ、玄関廊下は天然石、水周り天板はシーザーストーン又は天然石、トイレには手洗いとフロストの鏡、全熱交換式換気、建具は突板、low–eガラスといったところでしょうか？

不動産が値上りするか否かは難しいですよね。リーマンに当たった赤坂のPCタワーは価格改定して坪400で買えたそうですが買ったときはそれでも高値づかみと言われたそうです。それが今は坪600超で取引されてますからね。その当時、今の相場を予想できた人は皆無だったでしょう。
シティタワー恵比寿も貴重な条件は一応揃ってますのでデベとしては強気なんでしょうね。

この立地で坪700万以上出すのはバカバカしいので、パークマンション代官山の隣のプラウドに切り替えます。

そっちは800位いくんじゃない。
プラウド恵比寿南も700超えた部屋もあったしね。
どこ選ぼうと高いですよ。

>>238
物件の価値は利回りで決まります。
これは平成のバブルのときの教訓で、その点は中国人は頭が良いので湾岸エリアの相場を押し上げるだけ押し上げて今は坪300万前半、下手したら300万ジャストに値引きしている日本橋を買いあさっています。
当時当時といいますが、当時でも利回り5％はいっていたはずです。
毎月のコストと税金を差し引いて新築というご祝儀相場を差し引いても、62平米で30万は取れそうもないので高値は間違いないでしょう。
今は恵比寿が人気ですが、ほんのちょっと前は自由が丘や下北沢でしたが急降下。希少性？？希少性も何も7分も（実際もうちょっと離れている予感）歩くなんて希少性ないと思いますよ。
ブリリアントタワー目黒が坪400万～600万で瞬時に売れたのは駅から1分の立地です。
そういえば同じことを連呼していたシティハウス恵比寿伊達坂も散々な結果で売れ残り。
アトラス恵比寿も価格が高い12階は家具を付けても売れ残り。高いと言っても坪471万円です。
住友は坪300万が相場だった大井町でさえ現在坪440万という無謀すぎる価格設定をしようとしていますし、竣工前の含み損を抱えてもどうしても「恵比寿に住んでるの～うらやまし～」と言われたいなら買ったら良いと思います。
アンケートを渡されたのでその点を書きましたが、まず価格には反映されないでしょうね。全体の何割か売れればそれで大きな黒字になりますから。
相続税対策で困っている地権者を巻き込んでの新築立ち上げというのが浸透してからは、用地の取得も容易になってきましたし23階建てでタワーというのはいかがなものか。
更に言うと7階までなど低層階に住むなら恵比寿駅の周辺にいくらでも築浅中古が出てきます。安いのは3日くらいのアットホームの掲載から消えていますが。

恵比寿駅は山手線のなかでダントツ高くなりすぎたのはご存知ですか。
これを参考にするのが間違いなのです。販売された物件が優秀すぎたからです。
実勢価格を上回っていていつバブルが弾けるか。

目黒駅はブリリアントタワー（駅徒歩1分）
恵比寿駅はプラウド恵比寿南（駅徒歩2分）

>>241 匿名さん
都心物件は3％台も珍しくないですよ。
それで損得考えてない層が購入していますからね。あと借入なしで購入の場合は関係ないですよ。

希少性については駅距離7分だとないという指摘は人それぞれではないですかね。低層だとタワーも普通の築浅住戸も変わらないというのであればそれは否定しませんが、タワーがいいという人もいるので需要はあると思いますよ。
いずれにしろ規模、駅距離、恵比寿ということで気になる物件ではあります。価格次第ですけど。

＞＞241
結局ここは高杉でやめったことですか？
それとも高くても予算内の部屋見つけて
申し込むんですか？
恵比寿に住んでるの～うらやましい～
って言われたいとも思いませんが、
足立に住んでるの・・・・とも思われたく
ないですね。

東建の名前は
ブリリアントではなくブリリアタワーです。
もっというと目黒はツインだったのでブリリアタワーズというはずです。

山手線ベストテンまでは6割上がってますから恵比寿の7割上昇が突出している訳でもない気がします。

説明会行って参りましてパソコンからの各階眺望を拝見しました
10階や11階は言われているとおりビル壁のみ
タワーマンションとは呼べないくらいの23階建てでパソコン上で間違いなく抜けるのが15階
その15階の安い北向きであっても1億4000万円台　1億4980万円というのが正解でしょうか
予想価格通りで1億4980万円だと72.24平米で坪684.4万円になります
15階って普通のタワーマンションの中階層の下の方


それでなぜ坪684.4万円？？？

>>239 匿名さん

パークマンション代官山は資産価値維持できてないんだよ。今買うと高み掴みかも。

>>246 匿名さん

>>246 匿名さん
そのマンションの中で真ん中より上で、眺望が確保できるのであれば、そういうものでしょう。ちなみに、北向き15階以上だと、東京タワーなど都心側が望めるのでしょうか？であれば、価格もあながち不当に高くはない気がします。

そうですね。高い高いといっている人はどういう価格が適正だと考えているのか？
視界が抜けてて都心ビューで400万円台とかですか？時代錯誤ですよ。

視界が抜けて、陽当たりが良くて、坪600
これが時代でしょ

全然高くないイメージでしたね。
みなさん、これで検討辞めてくれるなら抽選にならずに大歓迎。

やっぱり、住友で部屋の形などが良いのはわかっていますが、気持ち高いな～。あと、坪50万円安いなら欲しいというラインでした。

代々木があんな酷い間取りと仕様であの値段だからね。

>>253
代々木も住友が思い切り関わってるから。

建築費高騰、地価高騰で、今はミニバブル。今買うと高値づかみで損

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170306-00161288-toyo-bus_al...

全然高くないと感じた方は、すごいですね。

正直想定よりもやっぱりちょっと高いですね。
14階以上はかなり高くなるでしょうね。
希少価値とエリアは申し分ないですが、、、
実際欲しい部屋がいくらになるか。
値段次第ですね。

すみふは抽選なんかにしないよ
そういう値段にしない

>>256
そうですね。
住友の販売方法を知らない方がなぜこのスレにいるのか不思議で。
買うつもりならもうとっくに説明会に行って「割り当てます」って言葉を聞いているはずなのに。

販売するマンションはかなり前に説明会を開始します。
坪単価とか一切気にしないガチな買い手をそこで選別します。
例えば何回説明会に通ったかで抽選確率が上がる仕組みがあり最高が5倍になります。
ガチな買い手の人数を集めて希望の部屋を1期1次販売で放出します。
それを2次と3次とに分けて繰り返していきますので、抽選確率のＵＰなどはほぼ意味がありません。
そもそも抽選になるような買いやすい価格では販売しないからです。

ある程度売ったら今度は2期販売になり、1次2次と1期と同様に繰り返します。1期の販売戸数が好評すぎたら2期で価格をまた上げます。もうこの時代にそれはとてもありませんが。
そうすればある程度さばいた時点でマンションに対する黒字が確定するので、在庫を抱えまくっても大丈夫なわけです。
都内はそんな販売方法で最高益を更新しています。
もうこれが出来る時代は過ぎさったのですがね・・・あのバブル再現の目黒駅徒歩2分のブリリアントタワー目黒が、マンションとビルとが向かい合わせの部屋を30階超えても400万円台で出してしまっているのですから。

あと営業さんは絶対に選ばないといけません。変なプライドを持って「恵比寿ですから！」「住友ですから！」「売れ残っても資産ですから！」「●●（似たような他社物件）とはモノが違います！」なんて口調でくる営業さんがいるので、もう検討からも外れてしまいます。
いまでも売れ残ってる恵比寿伊達坂のときもそうでしたが、営業の方に恵まれず検討外にして本当に良かったと思っています。

今は最初言われた価格があまりに高いので社内で相談されるかわかりませんが最終の価格が出るのを待っている状態。なかなか価格が出ないのでまず他の物件の抽選確率をギリギリ見ながらどうするかを検討中です。

>>256 匿名さん
人気部屋は抽選にならないんですか？

>>257 匿名さん
住友が高く売って在庫が残っても平気なのはマンション販売部門がメーンの会社ではないからですよ。この会社は大家業で十分利益を出してるのでマンション販売がどうでもやっていけるんです。だから土地仕入、建築費支払との兼ね合いで早期販売を強いられる他のデベとは構造底に体力が違うんです。

>>258 匿名さん
私は以前購入した時に取り合いになりましたよ。その時は結果として買えましたけど状況次第でそうなるんでは？