プラウドシティ武蔵野三鷹

10年後に、売却した場合、

①地代の承諾料3% あってます？
②売却にかかる仲介手数料3%？
③その他諸経費

全部ふくめて、トントンになるくらいのリセールメリット出る物件でしょうか？

二期のAかC棟を検討中です。
同じ敷地でも部屋の価格差が大分あるみたいなので、迷い中です。

>>681

あってます。トントンではなくちょっと足が出そうですがまぁ微々たるものでしょうね。

>>681 匿名さん

10年後のことを予測する事は難しいですね。ただ、私の個人的な見立てとしては少子化と供給過多の影響でマンションのリセールはこの物件に限らずますます厳しくなってくるのかなと思ってます。大切なのは売却する時にローンの残債を下回らないようにするために出来るだけ多くの頭金を用意しておく事が大事なのかなと思います。
それでもこの物件はイイと思いますよ。住環境が良いですからね。

三鷹駅10分以内でこのような規模の物件は少ないので希少性はあると聞きました。
売れ行きがいいのもそれがあるかと思います。
戸数が少ないと管理費、積立修繕費が高くなるので、中古で比較した場合にランニングコストなどは有利かもしれませんね。

>>680 匿名さん
グリーンコートのF棟は南向きで公園向きですからB棟より高いと想定できます。
このマンションのメイン棟です。

>>684 匿名さん
これだけの敷地を確保した物件がこの地区に出てませんから興味を引いているのでしょう。多少なりともデメリットはありますが売れてしまうでしょうね。

F棟にも興味がありますが高そうなので第2期で検討するつもりです。

予算的に可能な方はF棟の上階は眺望も良くていいと思います。

そうなんですよね。三鷹、吉祥寺共に徒歩圏内って相当すくないんですよね。しかも片方が１０分未満

何度歩いても三鷹駅10分は無理なんですが、どうすれば10分で辿り着くんですかね？

>>673 検討板ユーザーさん

更新料約100万、承諾料は約250万くらいです、、、

>>689 マンション検討中さん

その他に仲介手数料の3パーセント、6000万なら180万ということですよね。諸費用やら引越し代やら、、、こらは買い替えは現実的ではないかもしれませんね。しかも普通借地権は更新ありとはいえ、残20年とかで買う気になる人いるのかなあ。

>>687 匿名さん
平坦な道での１０分ですからかなりらくです。

普通借家権物件のリセール事例は多いです。
立地条件が良いですから不安要素は少ないです。

当然、所有権物件よりは弱いことは否定しません。

>>690 検討板ユーザーさん
確かにマックス30年だから、残り20年、10年とかで売れるのか？更新できるとは言え更新料や承諾料がバカ高い、、、ここで一生住む覚悟がないといろいろとリスクが高いですね。
この値段で所有権なら即決でしたが、上手いこと見つからないものです。。

承諾料ってありなのが凄いね
どういう名目?

借地上の建物を譲渡すると『借地権』も移転する
→地主の承諾が必要である
無断譲渡をすると解除される
※民法６１２条

しっかり勉強して検討しないといけないということですね。

地主さんへお支払いする土地代は、市場価格や地主さん裁量によって変動するんでしょうか？三鷹駅から徒歩圏でこれだけ広大な土地は、今後もあまりでないと思います。なので、地主さんも売却するより、長期的に借地にした方が、メリットがあると考えたんでしょうか？

>>696 検討板ユーザーさん
地主さんが吉祥寺駅前などの土地を持っている有名なお寺さんです。このマンションだけでなく檀家との絡みがあり借地権にしています。

地代は市場の動向により変動することがありますが微々たる増減です。

>>697 検討板ユーザーさん
微々たるものではないですね。
それに人間って状況が変われば変わりますし代代わりして息子さんなり別の方に変わるとどうなるかはわかりません。

>>692 マンション検討中さん

仰る通りですね。この物件は立地や商品はいいのですが、値段の納得性に欠けています。借地権は所有権より安いということが絶対的な価値だと思うのですが、残念ながらそれがよくわからない。類似の所有権物件がないということも
原因かもしれませんね。
ただ3LDK7000万は、このエリアでは絶対的に高いのだと思います。ましてやこの規模ですから苦戦は必至でしょうね。

でも全戸登録完売御礼みたいです。

いちいちホームページでも主張してないのは、
売れてないからではないからだと思いますよ。

割安かどうかはさておき、
とにかくお金がないと買えない物件です。
所有権なら尚更買えません。

ここでいくら「高い」と言っても売れてるというのは
それだけ出しても住みたいというニーズがあるのでしょう
納得できなくても、市場はその価値を認めているのですから。

三鷹駅（北口）は今は閑散としてますが、まだまだ開発の余地はありますし、
価格は上がりはすれども下がらないと思います。

7000万出して借地ペラボーか…。

マンション検討中のものです。

素人の意見を言わせていただくと、
何をとるかが大事だと思います。

投資目的ならもっとリターンの高い物件があります。

もっと安くて広い家探しなら、定借や他沿線を検討すべきです。

立地、マンションクオリティ、敷地計画、価格、リセールバリューなど、
総合評価ではかなり高得点だと思います。

ただ、最低でも6000万以上出さない人は対象から外れてしまうので、
何か１つを優先する人は、それを優先したほうが納得いくのかもしれませんね。

残念ながら私は、高くてなかなか手が出ませんが

借地権だからこの価格です。所有権より価値がないですが普通借家権を買うわけです。
建物に付随している権利ですからリセールで支障になることもないです。

近隣または類似物件でも普通に販売されています。

第一期完売の状況からも何ら問題になっていません。

この地区で駅から10分でこれだけの大規模物件はなかなか出てこないです。

>>704 マンション検討中さん
借地権か所有権という議論はそもそも不要です。
この物件に興味を持っている人は、借地権のデメリットを考えても、

この物件を検討してます。

たぶんそうだと思います。

そして、一定数同じことを考えて、
中古を売り買いしたい人はいるはずです。

たぶんそうだと思います。

そして、一定数同じことを考えて、
中古を売り買いしたい人はいるはずです。

近くの借地権マンションに住んでます。
当方は、極端な例だと借地権をゴルフ場の会員権のようなイメージをもって購入しました。

売買のニーズがあるのか？
近隣の借地権物件の取引をみて問題ない

不動産の相場は？
安い時期だった。今は建築資材や人件費で異常に高騰している。

売却時の承諾料は？
販売金額に乗せて予め検討した。

固定資産税と地代の損得は？
20年ちょい住んだら借地権の方が負担は大きくなる。

借地権と言っても売買マーケットはあるので
上記を踏まえて納得し、物件を気に入ったのであれば契約すればよいかと思います。立地はとても良いところですよ。

ただし、今の不動産価格は高過ぎますね。
一定の初期購入層が契約したら、しばらく苦戦するものと予測します。借地権と不動産価格の高騰と大規模だからが理由です。

価格設定についてですが、隣の借地マンションが坪単価260万でしたが、その時からの地価高騰率（20何パーセント）を加味すると、だいたい坪単価310万ぐらいになり、そういう意味ではほぼ適正ではあるようです。地価が急激に高騰しすぎで、それがいたいということですね。
この物件価格は、デベロッパーの値付けだけでなく、地価の高騰や、オリンピックの開催（資材・人件費の高騰）が原因でもあり、恨むべきはそちらの方というのもありますかね…。

>>709 匿名さん

お隣のマンションは南向き住戸なしなので多少平均坪単価低めなのかも知れません…。

>>708 匿名さん

仰る通り安い時期に購入する事が大事ですよね。ここの価格は不動産マーケットの上昇率的には妥当かもしれませんが、一般消費者の収入はそこまでアップしていないのが現状です。
その乖離がやはり問題であり、一般層の手の届かない価格帯と私も同じく借地権と規模により、販売は長期化すると思われます。
せめてあと1000万安ければ、いろいろと土俵に乗ってくるのですが残念です。

２期の売り出しは30戸程度みたいです。

長期戦を見込んでるんですかねー

>>712 検討中さん

そうですね。2期というより1期の残住戸を捌くのに大変なんだと思います。いずれにせよ3期4期と反響来場はどんどん減るでしょうから、あと200戸超とかなりの長期戦になると思います。

あと200戸はありますが、グリーンコートのE棟とF棟は竣工が半年くらい後です。
はじめからそれらの棟を狙っている人もいるはずです。

第一期100戸売れてしまっいますから順調なペースな気がします。

販売が長期戦になりますが、計画どおりに売れてしまうと思います。

高いという書き込みもありますが三鷹駅から徒歩10分の大規模物件ですからなかなか出てこないのも事実ですよね。

興味のある部屋が第2期販売予定ですから日照とかを考えて予算オーバーしても上層階にすべきか悩んでいます。

>>711 eマンションさん

このくらいの価格帯なら、時間経てば普通にそのくらいの値引きはあると思いますよ。

>>715 マンション検討中さん

希少性とか価格の妥当性の話ではなく、絶対的なグロス価格が高いということです。しかも希少価値でいうなら、三鷹駅直結のタワーのが圧倒的ですね。

>>715 マンション検討中さん
この辺はタワーの高層階以外は視界をふさがれる場合が多そうですが、東南向きの棟のリビング側は住宅地で低層ですから眺めもいいと思います。そういう意味では希少性はあるかもしれません。
一期が人気だと、二期で逆に価格を上げる場合もあるそうです。

>>718 匿名さん

ここで値上げするほど野村さんは愚かではないかと。百戦錬磨の野村さんだから上手に切り抜けると思いますよ。

D棟は今の価格を踏襲するでしょうが、グリーンコートは値上げありそうですね。

>>718 匿名さん
C棟と今後販売されるD棟、E棟のバルコニー側は低層の住宅ですから、ひらけているはずです。

4階以上は7000万円以上になっていますが妥当な価格設定だと思います。

>>721 マンション検討中さん

とはいえビジネスですからね。売れなければ意味がないのです。7000万超えるとプラウド阿佐ヶ谷や三鷹駅前のタワーももしかすると届くかもしれませんからね。まあ、最終的には消費者が判断することですね。

それらの物件に届いたとしても、ランニングコストや固定資産税がけっこう大きいですよね。。。
よく駅前のタワーが出てきますが、そもそもコストおよび購入層が違うような。

物件買えても、ランニングコスト貧乏になるくらいなら、
止めておく方が賢明ですね

>>724 検討中さん

そうですよね。ここも地代が別途掛かったりしますからね。

駅前タワーもとても魅力がありますが、70㎡8000万円代でしょうね。
北口の中古タワーもそれぐらいの価格で取引されていますから、

もっと高い可能性もありますね。

>>726 マンション検討中さん
平均はそうかもしれませんね。ただそれでも割安感はあるかもしれません。あとはタワーですから多少方位を我慢したり低層階であれば、掘り出し物があるかもしれませんね。
何といっても駅直結ですから、多少の妥協は全然ありかと思ってます。早く価格がわかると比較できていいのですが。。。

>>719 マンコミュファンさん

>>719 マンコミュファンさん
ですよね〜。
早く値引き、若しくは2期の価格下げてこないかな(^^)1期は売れてないみたいだしね（笑）

>>728 マンション検討中さん

1期の結果で厳しいことはハッキリしたわけですからね。野村さんは三鷹の反対側でも大規模控えてるのでしょうから、借地権のここは早く売り抜けた方が得策だと思いますけどね。

第１期が売れてない、完売されたと違う書き込みがあります。

どちらが事実なのでしょうか。

いずれにせよ野村さんであの地域ですから値下げもしないで売ってしまうでしょう。

駅直結、駅徒歩圏、駅からバス、
不動産価格がそれによってこの地区に限らず当たり前のようにかなりかけ離れてきますから、
より利便性を求めて1000万円以上可能であれば比較検討出来ます。

>>731 マンション検討中さん

それは極端すぎるかもしれません。
駅直結と駅徒歩、駅徒歩とバス便は多少価格の被る住戸が出てきます。なので1000万の乖離もなく十分比較検討できるかと思いますよ。

>>729 通りがかりさん

野村不動産の三鷹市側の大規模開発は5年位先になるよ。

北口の中古タワーが8000万円代、70㎡ですし、南口のタワーも7000万円代は無いです。

近傍物件の価格からすると、駅直結で新築だとそれ以上になります。

>>733 匿名さん

いやいや、それどこ情報ですか？
既に土地買ってしまってるんだから、5年間も持っておくわけないですよね？

>>734 マンション検討中さん

うん？方位や階数によってはということですね。十分あり得るかと思いますよ？あったらあったで、ここと比較検討できていいではないですか。
でもあっちは所有権ですから、こちらの方が分が悪いかもしれませんけどね。まあ、乞うご期待ということで。

>>735 通りがかりさん
あり得ると思います。
例えば、着工まではコインパーキングにしておくとか。
スミフが分譲戸建開発で仕入れた土地が吉祥寺北町5丁目にあるのですが、シティハウス吉祥寺北町との販売時期を被らせないようにするためか、開発をストップさせています。
ちなみにそこはコインパーキングにすらしておらず、アプローチ用の専用道路を作って区画を区切ったのみで、開発予定であることの看板を立てて囲いがしてあります。

あーあ、住宅ローンの金利が一気に上がっちまいましたね。

固定？変動？どっちがいーのー？

>>737 匿名さん

恐らく違う場所のことを仰っていますね。私が話してる所は、まだ既存建物が建っています。
因みに、スミフはちょっと考え方が異なりますので、あまり参考にはならないかもしれませんね。

>>737 通りがかりさん
あっ、失礼しました。場所の指定はしていませんでしたね。三鷹と武蔵野なので、競合というより上手く相乗効果はかれるような場所なので、そこまで塩漬けにするようなことはないですよ。

>>741 通りがかりさん
737です。
いえいえ。ただ自分としては、飽くまで一例として自分の知っている情報を共有させて頂いたまでです。
乱開発の感をうっすら感じつつも、損が出ない様上手く進めるのでしょうね。
また関連する情報があれば投稿させて頂きます。

>>739 匿名さん
これだけ上げられてしまうと固定でしょうね。

１期２次はどんな感じでしょうか？
誰が情報ありませんか？

スローながら着実に売れているという感じです。(^O^)

>>744 検討中さん

2期のことですかね？
あれ、前は販売戸数30戸と確か出ていたのですが、いまは未定になっているようですね。何か抜本的な見直しをしているのかもしれません。モデルルームは、閑散としています。

閑散としているのは第１期契約者との手続きだと思いますよ。
どこでも抽選会後の約1ヶ月間は契約者との手続きです。

20代でこの物件買った方いますか？
なかなかここを買って将来やっていけるか不安で
購入に踏み切れないでいます…

>>748 匿名さん
30代前半ですが、ひよって止めようとしています。

三鷹駅タワーが秋に販売予定のようなので、しばらくは様子見ですょう。

三鷹駅直結ですから武蔵野市以外の富裕層も手を出してきそうです。
資産価値は十分にあります。販売戸数も少ないですから激戦になりそうですね。

>>749 匿名さん

ひよる必要はないかと思いますが、いまは市場全体が高値で推移しています。ここがどうしてもということでなければ、お若いですしもう少し様子みてもいいかもしれませんね。
ここに限らず、いまは高過ぎると思いますよ。

市場全体が高値で推移してますが、更に高くなる可能性もあります。価格が落ち着くのがいつになるのかもわかりません。

見送る選択もありますが、狙ってる地区に建設されるタイミングもなかなか無いかもしれません。

プラウド三鷹、三鷹駅直結はここ数年この地区には出てこなかった大規模物件です。

買えるかどうかの話かもしれませんね。住宅ローンにがんじがらめの人生なんて、ちょっと嫌ですもんね。

子供がいないとか子供が大きい家族なら駅直結タワーもいいかも。

駅直結とプラウドの販売時期がズレてますから、この地区の新築物件に絞っている場合はどちらにすべきか判断しないとダメそうです。
駅直結は投資目的の人も買いそうです。

どちらも良い物件だと思います。

>>756 マンション検討中さん

販売時期は秋のようですから、同時検討できそうですよ。価格はその前にわかるでしょうしね。

気に入った部屋があるなら検討したほうがいいと思います。いまは三鷹から国分寺にかけて新築マンションが過剰に供給されたので売れ行きが悪く、今後マンション価格が下がるように感じますが、土地価格も工事価格も下がることはないでしょう。マンション業者の利益もせいぜい10%ぐらいになっているのでその範囲でしか値下がりはないでしょう。マンション業者は採算不安から新規の土地取得に慎重になっているので、いま計画されている新築マンションの販売が完了したら、3年先以降はあまり建設されないと思われます。
ただ逆に中古でいいならかなりの中古物件が供給されるでしょう。新築がいいならこの物件は借地権ですが、その分安くなっているので検討の価値はあると思います。

過剰に供給されていますが、JR主要駅徒歩圏マンションら過剰供給とは言えないと思います。

>>758 通りがかりさん

井の頭公園近くに野村不動産が商業施設、保育園、老人施設、公園など併設のマンション計画有る、野村不動産単独ではかなり大きな計画らしい。

>>759　検討板ユーザーさん
そこは徒歩圏ではないですよね？

なんか概要説明の徒歩に関する記述が増えてない？
なんだかんだ言って実質三鷹駅徒歩10分ではないってこと？

>>758 通りがかりさん

ほぼ想像の話でしょうか？

>>760 検討板ユーザーさん

相当な高値で買ってるらしいですね。。。
野村さん、ここも阿佐ヶ谷も苦戦してて大丈夫ですかね？

>>762
もともと南側の入り口までは10分以上かかりますよ。
10分だと、大人の脚でもかなり早足です。

私は予算オーバーして検討から外しましたが、
ここは駅まで平坦な道を10分で歩けます。

この地区でこれだけの大規模物件は少ないですからおそらく普通のペースで完売しますよ。

条件の良い部屋は第一期で結構売れてしまってるようです。

三鷹駅までのこの徒歩距離を問題視するのは贅沢な気がします。
駅がJR三鷹駅ですからそれだけでも利便性は高いです。

徒歩10分超えはあり得ないですね。
しかもここ、バス停からも遠くて、
豪雨や雪の時なんかは大変苦労すると思います。
まあ、そんな時はタクシーを使えばいいのですが。
ワンメーターで帰れると思いますし。

>>767 マンション検討中さん

う〜ん、三鷹だからこそ徒歩にこだわるのですよね。因みに、歩いて10分で着かないのですが、本当に80m1分で計測してますかね。。。

計算は直線距離ですからね

10分かかるか、かからないかの議論でしたら、駅から近い物件だと思いますよ。

野村だけでなく不動産会社が提示している徒歩時間は、公正取引委員会に指摘されますから適正な算出根拠があります。

実測してみたところ、私の足で9分、妻と一緒だと11分かかりました。
大事なのは駅徒歩10分と表立って表記できることなので、実際の誤差は気にしません。

ここは三鷹駅までほぼ直線距離ですから実質的にも10分と言えます。

不動産の徒歩の表記はそういうものなのでは？実質10分以内を希望するなら、5分〜7分くらいの物件になるんじゃないでしょうか。

ちなみに、三鷹駅北口からベビーカーを押して、メインエントランスまで12分でした。道が整備されていて歩きやすかったです。

徒歩１分、80mで、この物件は井の頭通りを渡りますからその分の加算くらいです。
不動産表記は直線で、この物件は三鷹駅まで平坦な道をほぼ直線です。

あまりにも徒歩時間が異なり表記を変えた物件を知ってますがここは正解な表記だと思います。

>>775 マンション検討中さん

グーグルマップで計測すると、北口の駅舎入口から現地のメインエントランスのある敷地の端までは最短ルートで900mとなります。これだと12分表記になってしまいますよね？
グーグルマップだから曖昧な計測なのでしょうかね。それとも私の計測起点と終点の考え方が間違ってるのかもしれませんが。。。
まあ何にしても10分程度では行けるのでしょうが、表示を偽っているとしたら大変なことになるかもしれませんね。

グーグルマップの計算だと、多少数値がオーバーすることもあるのかもしれません。
私の自宅と最寄り駅の間もグーグルで12分と出ますが、実際は10分で着きます。

駅まで完全フラット＋信号機が少なくでかい幹線道路もないので大人なら8分ぐらいですよ、実質的には。
子連れとかならさすがに12分はかかります。

フロントコートのエントランスまでが10分と表示されています。敷地の端まででしたらそこから更に一分、二分とも表示されています。ですから野村さんの標記は正解です。

細かいことは別にしてここは通勤通学に便利な物件です。

なんかみんな、一生懸命このマンションを肯定してますね。

唯一の難点は、価格です。

武蔵野市だろうが三鷹駅吉祥寺エリア徒歩10分だろうが、

借地権でこの価格は残念すぎるくらい高値です。

もうしばらくしたら武蔵野市の地価も下がります。

というか、元に戻ります。

それまで待つことにしますわ。