プラウドシティ武蔵野三鷹

>>4672 匿名さん

そうです、日本無線跡は所有権です。土地購入時のマーケットを勘案すると、平均@280が売値じゃないと合ってこないはずですよ。中々の高値ですよね。

なので、弾みを付ける意味でもこの物件は順調に売り切りたいはずですよ。

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>>4675
同感です.
日清紡がここの隣接土地約8.85千坪を108億円で購入(坪122万円）していますから、これに鉄筋コンクリート建築坪平均単価98万円を加えると原価が220万円程度、これに販管費＋利益約20～25％上乗せになりますから平均＠275～295が売値の目安となります。

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大規模が、続きますね。バス便で大規模って売り切れるんでしょうかね。

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この新マンション情報は、いつどこで出たものですか？
検索しても全然出てこないので、どなたか教えてください。

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>>4678 匿名さん
どうぞ。

三鷹に約6万㎡共住/約680戸、設計は長谷工/野村不と日清紡HD | 建設通信新聞Digital:
https://www.kensetsunews.com/archives/103405

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武蔵野三鷹の倍の供給だから、来年秋には予告が出るんじゃない。

そもそも物件の格が違うから、野村繋がり以外は本スレには全く関係ないけど。

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>>4679 匿名さん

地図見た感じ 陸の孤島じゃね？

車必須ぽい

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>>4681 名無しさん
ここらはバスがたくさんあるからね。

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売却するときの、譲渡承諾料ってどのぐらいなのでしょうか。

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>>4683 匿名さん
売却額の3％

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6000万円で売れたら、180万円ってことですね。

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>>4680 マンション検討中さん

どちらかというとガーラ三鷹が競合ですかね？

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>>4686 匿名さん

地位は当然のこと、施主、施行会社の格も違うので、本質的な競合ではないと思いますよ。

個人的な感想としては、本物件は絶対的な比較対象がない物件だから、購入までの判断が難しい物件だと思います。

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三鷹徒歩圏の物件が出ていない。住友・ガーラは徒歩17分でバスも併用だから微妙。タワーは直結で近過ぎ高過ぎで違うというか。

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>>4679 匿名さん
ありがとうございました！！！

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結局、この物件はいくらなら買いだと思いますか？

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>>4690 マンション検討中さん
3000万

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7000万以下かなぁ。70平米くらいで。

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北口の駅前の住友不動産のマンションていくらくらいだろー。高いよねー。

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>>4691
3000万台なら、ふた部屋買って売るか貸すかでウハウハですね！

>>4692
全部屋70平米以上なので、6000万台もありますよ。

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>>4693 匿名さん
@460-470 グレーシアの販売状況次第で、価格調整あり

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>>4691 名無しさん

隣の借地権の旧耐震ですら2000万する

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築50年のマンションですよね。2300万くらいだったと思います。向きはそちらの方が良いですけどね。

プラウド武蔵野三鷹は、この辺の相場、設備からいって、いくらくらいが妥当だと思いますか？

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バス便か、駅直結物件しかないから比べにくいですね。
南口のバス通り沿いにマンションできるみたいですけど、あれはどうなんでしょう。でも交通量多いから環境面ではプラウドの方が断然いいけど。

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>>4698 匿名さん
具体的な場所はどこですか？　南口だと三鷹市ですかね。

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パークハウス武蔵野中町が徒歩7分で坪340
相場上昇が10％として今新築なら374
駅徒歩1分につき坪4減とすると362
後は普通借地権による評価減をどの程度と評価するかかな。
10％減なら326、20％減なら290。

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隣の借地権のテラス武蔵野を元に4700さんのような計算をすると、プラウドは相場なりの価格だそうです。
＋この物件にはテラス武蔵野にはない共用施設や公園があります。

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>>4700 さん
>>4701 さん
ありがとうございます。
プラウド武蔵野三鷹は、普通借地権で15%減くらい。
この辺りの環境と人気を考えると妥当な価格設定という感じなんですかね。

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>>4702 マンション検討中さん
通常、底地権、借地権の割合をベースに算出されてると思います。

住宅地では底借割合が8対2で
みていた方が良いと思いますよ

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>>4700 匿名さん
距離だけを論理的に価格に置き換えるとそうかもしれませんが、例えば御殿山の物件がそうかというとそうではないと思いますよ。

つまり、距離も重要なファクターですが、物件力、管理費（固定費）築年数、時々の供給に、よって不動産の時価は決まると思います。

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隣のテラスの中古売れなくて久しいですが何か月前から売りに出してますっけ

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9か月売れてませんね価格が高いですもんね

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>>4703 さん
勉強不足ですみません。
底借割合8対2でみていた方がいい。
というのは、借地権80%、底地権20%でみると、資産価値も底地権分の20%が減るので、借地権物件としては20%減が妥当な価格。という解釈で合ってますでしょうか。

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>>4707 マンション検討中さん
あくまで土地だけ見た場合ね。物件としては1割減くらいが目安らしい。

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>>4707 マンション検討中さん
あくまでも合理的な価格とは？という場合の一般的な考え方ですので、私はこの割合で割り戻した@400が周辺物件及び新築の中央線沿線の相場と比べて適正かという事も判断材料の一つに加えました。

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遠景

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>>4710 匿名さん
なんか色ごダサくて安っぽいな

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>>4708 さん
参考になります。ありがとうございます。

>>4709 さん
ということは 、4709さんは割高という印象という事ですね。悩みます。。

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>>4710 さん
写真アップありがとうございます。遠景ってあんまり見たことなかったので参考になりますね。

>>4711 さん
私も外壁については、安っぽさは否めず残念です。ただ、これから植栽が入って行くとかなり様相が変わるのでは、と思っていますがどうなるでしょうね。

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あれ？画像なんか加工してませんか？外壁のタイルはこんなにオレンジ色でしたっけ？

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>>4714 匿名さん
ちょっと彩度上げてますね。

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加工しないでください。茶色ですよ。オレンジみたいになってますよ？

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近くで見ると結構いい感じですよ

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>>4710
このアングルどこからですか？

南東の横河のバスケ体育館あたりからですか？

この植栽は外溝からは？？？何ですが…

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>>4710 匿名さんそれか横河の境界地らへんからの写真ですか？？

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>>4718 マンション検討中さん

そうですよ。
色のフィルターかけてすみません。実物はもっと落ち着いた色合いですよ。

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>>4718 マンション検討中さん
体育館と本社ビル？の間の道路です。

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>>4712 マンション検討中さん
いえ、固めにみての単価なので、実際は@380くらいの換算額じゃないでしょうか。
国分寺の住友、グレーシアで@440-460と考えると今のマーケットからするとまあまあそんなもんかなと思います。

また、物件から駅までの間に150戸以上の大規模マンションが建つ用地がどれだけあるか、希少性＝資産性の維持という観点からそんなにないと思うので向こう20年をみた時にプラウドタワー、地所武蔵野中町、スミフ新築、+2〜3物件（横河グランド、中町1丁目駐輪場、東急ストアらへん等）というポジショニングは変わらないと思うのである程度の資産性は維持出来ると思いますよ。

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あとは、借地権の売りづらさを、どうみるかじゃないのかな。

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>>4723 匿名さん

>>4697あたりから見ることをお勧めします

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