本物を知る人が決める　23区で最高のマンションはどこ

低層高級MSは付近にある敷地の大きな個人邸宅と比べるとその佇まいで敵わないなあと感じます。
高層MSでは、立地と規模がものを言いますね。
高層では汐留TPが一番好きです。共用部分の落ち着いた高級感はこの４−５年に分譲されて話題になった物件では敵わないですね。ロビーはどんなに高い材質で飾り立てても広さの演出には敵いません。こじんまりしたMSでは千鳥ケ淵のパークマンションが好きです。

港区なら
１位六本木ヒルズ　２位ザハウス南麻布　３位パークマンション南麻布　４位パークマンション西麻布　５位グランドヒルズ白金台
あくまで築浅で選んでみました。

六本木ヒルズってどう思います。物件価格と家賃は高いけど。
立地、住人、建物仕様とどれをとっても音楽の世界に例えれば歌謡曲の世界。
隣に立っている馬鹿でかい雑居ビルをどう評価するかですか。

六本木、赤坂、麻布って、不良外人やその筋のお方がやたら多いですよね。
ハイソなかたはあの辺はさけそう。

渋谷区なら？

これは幻のマンションといわれていますが
ホーンテッドマンション

夢か幻か理想郷なのか

408>渋谷区っていたって場所によりぜんぜん違うでしょ。
区っていう区切りはあまりに広すぎてどこの区の中でも玉石混合となりますよね。

渋谷区なら、広尾ガーデンヒルズ、恵比寿ガーデンプレイス、代官山アドレスあたりが大型マンションでは定番でしょ。あとは松涛あたりの低層マンションのいくつかが該当すんじゃねえ。

広尾ガーデンヒルズ・・・
追炊も床暖房もないフローリング規約禁止の集合団地に過ぎない。広大な敷地の植栽と居住者の質と広尾駅至近の立地だけは見事。さすがに経年劣化と設備陳腐化が顕著で最新の分譲マンションと比べてしまうと明らかに見劣りする。

恵比寿ガーデンテラス壱番館・・・
ペットもフローリングも規約禁止で小梁だらけのナロースパン間取りばかり。床暖房もディスポーザーもペアガラスもなくバルコニーフェンスが140ｃｍもあって眺望もろくにとれない。
恵比寿駅も目黒駅も遠く、いまどき横幅1800mm、1600Kgを超えるクルマが入庫できない機械式駐車場（平置は区分所有者が順番待ちしていて新規入居者は確保不可）。ガーデンプレイスは恵比寿駅も遠く商業施設としての発展が見込めず、思ったほど利便性が高くない。ちなみに渋谷区恵比寿ではなく目黒区三田に位置する。

代官山アドレス・・・
小梁だらけのナロースパン間取りばかりの専有部。建材も建具も驚くほどチープでグレード感が低く小梁が多くて圧迫感がある。一度でも内覧した方ならここが決して高級マンションではないことを知る。元々同潤会アパートの地権者住戸が賃貸されているため品の悪い居住者も多い。住んでいたタワーのエントランスは豪華だがフロア共用部は安っぽい壁紙と安っぽいカーペットが敷きつめられグレード感に乏しい。低層棟はただのファミリーマンションに過ぎない。代官山駅周辺はやたらに1年中、人通りが多く喧騒で落ち着かずラフな格好で歩きにくい。クルマ以外で移動する時は恵比寿まで遠出しなければ便も悪い。

で、４１２さんの考える最高のマンションはどこですか？

No412です。
ランドマークマンションの中で一押し物件は下記の通りです。
広尾好きなので広尾ばかり集中してます。

１．麻布霞町パークマンション
２．パークマンション南麻布
３．ザ・ハウス南麻布
４．元麻布クラティオ
５．オパス有栖川
６．パークハウス西麻布
７．ドムス西麻布
８．ディアナガーデン広尾
９．クロイスターズ広尾
10. クラッシィハウス広尾フィオリーレ
11. パークマンション千鳥ヶ淵
13.グランドヒルズ白金台
14.ホーマット三番町
15.三番町パークテラス桜苑
16.フォレストテラス松涛
17.代々木の杜パークマンション
18.池田山プレイス
19.ザ・ドチェスター南青山
20.グランドヒルズ一番町

>412
ところで４１２さんはどこにお住まいなんですか？
興味津々！

＞414
よく頑張って検索しましたね。えらいぞ。

代官山アドレスは販売当時３クラスあった。①同潤会仕様、②普通分譲仕様、③プレミアム仕様。
①がしょぼいのは事実だが、②③は普通に良い。全室天井カセットエアコンついてたし、周りに高層ビル少ないので低層階でも眺望も良好。また高級衣料品店が多いためか少なくともアドレス周囲にガキはほとんどいません（最近行った）。今となっては値が上がってしまい手が出ないが当時さんざん迷った挙句買わなかった事が悔やまれる。

ＷＣＴは確かに最高級とはいえないけどとても斬新な感じがして面白いと思った。駅から遠いのが難であるが品川までの専用バスが５分〜１０分おきくらいにでているし２４時間オープンのマーケットも出来るようなので思わず買っちゃいました。２ndハウス的に使おうと思っています。現在都内他区在住ですが住民票も移しません。

ただブームのピークはすぎましたね。金持ちはは山の線の中、それも皇居に近いほうに移っている。

>>416
あんたも検索して教えてよ

>414
いいせんついてますよね　１と３が逆で、８．９をもうちょっと上げてもいいじゃない。とくに部屋のなかを評価すれば６，７って結構いいですよね。

今は定期借地権物件でもすごい値段なんだね。でも土地所有権がないなら最高ではないでしょう。

グランメゾン松涛　これは注目ですね。

やや交通の便の悪い松涛をわざわざ選ぶならマンションより広い一戸建てに住みたい。
マンションなら利便を求めて山の手線の中の駅近のほうがいい、というのが合理的な考えだとは
思うけどね。

都心じゃないけど、品川の五山あたりの物件希望。
どこか素敵なところないですかね？

下町の物件もお勧め

下町は地盤が軟弱なところが多いので、最高のマンションとは言いがたいです。
やはり山の手で探さないと・・。
五山は副都心くらいですけど、貫禄のある良い住宅街ですよ。
低層億ションが沢山あります。

>427
どなたか教えてください。
地盤が固いほうがぐらつきませんが、やわらかい所より地震の際地面の動きが早くなります。
震源から地表まですべて鉄だとすると、、、マグニチュードの大きいとき、その大きな早い震源の動きが
祖もママ地表に来ることになりますが、地盤が固いとはそういうことになるのでは。
個人的な経験からいうと、今まで一番すごい揺れのひとつは都下の実家の地震時でした。
地盤がゆるいと揺れは大きくなりますが、緩やかになると思えてならないのです。

岩盤は地震動を伝えず岩盤自体が大きな錘のようになって地震エネルギーを吸収します。
例えば、こんにゃくと金の延べ棒のようなものを一端を持って揺らしてみたところを
想像してください。
ニューヨークは岩盤の上に超高層が建っています。一方サンフランシスコは大地震に見舞われました
けど、地盤はたしか砂礫層だったと思います。

地盤なら世田谷から武蔵野です。

23区板なので……

緩く大きな揺れがつづく埋め立てタワーマンション。
高層階ではテレビが飛んだそうですよ。＜阪神淡路

なので・・地盤の良い、さらに都心に近い場所の
素敵なマンションについて語りませう。

深沢ハウス

皇居からの距離、治安の良さを考えると、最高というのは明治からの由緒ある
お屋敷町の番町、紀尾井町、麹町あたりから探すのが自然でしょう。

WCTは作品として優れています。

マンションでは、建物や立地と同じくらい、そこに暮す人間の住人のレベルが重要。
エコノミー物件にはどうしても、教養や社会的常識に欠ける人が集まりがち。
最低価格の部屋でも一定以上の価格を維持しているという点は、
最高のマンションにエントリーするには重要なポイントでしょう。

でも金持ちでも素性の悪い連中が好むような地域はさけたいな、どの辺とは言わないけど。

439＞そういうのだけでなくもっとアンダーグラウンドの金持ちが多いところ。

メロディーハイムも忘れないで欲しい・・・

価格は関係ないでしょう。
安くても素晴らしいマンションあります。
住民のレベルと言ったって、金があるから民度が違うとはあまり思わないな。よく考えてよ。

>442
そういう地区、ＭＳ知りたい。
マナーアップに四苦八苦してるＭＳ理事です。

大企業の社宅用の借り上げマンションは民度高いでしょうね

＞安くても素晴らしいマンションあります。

それは幻想です。
高くてもダメなマンションはあります。
しかし、安くても素晴しいマンションはありません。

445さんに賛成。それが現実。
高額マンションの住民が人格的に優れているというわけではなくて、
金持ちは、自分が保有する資産価値の維持あるいは向上に関しては
きわめて敏感。

マンション運営の際も、意見がいろいろ対立することはあっても、
「資産価値」というキーワードでは速やかに合意が成立するから
高額所得者の多いマンションの管理・運営は、その意味では楽。
その結果、よい環境が保たれる。

どうでしょう？金持ちほどケチとも言いますし、金持ちほどワガママですよ。
中流ほど借金してるのに資産というし、金持ちは土地は資産といいますが、
ビルやマンションでは利回りの話ばかりです。
自分で住むわけじゃないんですよね。
３年後固定資産税が払えず売却なんて悲しいですよ。
でも、３年後なら儲かるかも？

民度がいいのは
議員宿舎　官舎　大企業の社宅等

中流で5000万円未満のマンションを頭金20％程度の住民は、念仏のように資産価値を口にするけど
資産価値を維持するには、ある程度の資金、先行投資が必要だとわかってない。
管理費や積立金を2000円でも値上げする話をすると、猛反対するのが特徴かな。
平均7000万円以上のマンションを、法人名義とか現金や50％超の頭金で買える層が
ゆとりがあるし、資産価値がどんなものかよく知っている。

資産価値を語るなら減価償却という言葉を覚えたほうがいい

>449
それは言えてる。
コストを払わず（払えず）リターンのみ求めてもね。

＞中流で5000万円未満のマンションを頭金20％程度の住民は、念仏のように資産価値を口にするけど

そういう人には「あなたが言う資産価値とはローンの担保価値という表現がふさわしい」と教えてやることにしている。

評価額からローン残債を引いたのが正味資産なんだけど。
マンション買った人のいう資産というものの中身は
たいていは単にくじ引きにあたった幸運と、向こう見ずな多額の借金
だからいつもびくびく細かい。

まぁ皆で「担保価値」の上がる物件を探して行こうよ。
せっかく熱心に情報交換してんだからさ。
今買える新築物件としてはクラッシィハウス高輪に一票。

立地環境でいったら、南青山。とにかくレストランやショップが豊富でいかにも
優雅な生活文化を感じさせる。生活費もかかりそう。
次点は広尾かな。麻布側より取り壊されるインターナショナルマーケット近辺。
建物の造りでいったら二番町、千鳥ヶ淵近辺の石貼りの５階建てくらいの
マンション。ホーマットシリーズみたいな。
面積は２４０㎡。掃除には人を頼める財力がないと住めないな。
死ぬ前でにはそこまで至りたいものです。

×麻布側より
○広尾側より

＞４５５
にゃるほどですな。

私は立地環境でいったら、代官山・松涛がいいかな。
都心に近いのに緑も豊富で閑静。
でも代官山アドレスのようにタワーじゃなくて
風格・貫禄ともにある低層の方が○。
今買えるマンションは確かなかったと思うけど、
これから販売予定のグランドメゾン松涛はちょっと興味有。

>>454
クラッシィハウス高輪あたりは、高輪のなかでは比較的雑然としてる方ですよね。
高輪なら４丁目、３丁目あたりが最高です。

私の住んでいるマンションは約1億円しました。
平均価格が6000万円くらいだったのですが、たった1戸だけあった3000万円台の1階を買った人が下品で本当に頭にきます。
ステテコ姿やジャージ姿で、鼻歌を唄いながら咥えタバコで共用部を歩き回ります。
総会の時も何かにつけ趣旨の異なる発言をするし、高いから止めようとか自分の知り合いなら
もっと安くなるとか、どこかが汚れているとか重箱の隅をつついてきて死ぬほどウザいです。
おまけに駐車場には、駐輪場代1000円をケチって原付（スーパーカブ）とママチャリを停めていて
ペンキとか脚立とかタンスとか置いてます。駐車場の質感ガタ落ちで本当に台無しです。
いつもは気が小さいくせに、酔っ払った時は気が大きくなって居住者に話しかけてきます。

やはり安いプランがあるマンションは本当に止めたほうがいいと実感しました。

共用部の咥えタバコなんて管理規約で禁止になってないの？管理会社から
注意してもらえば？

最低部屋に住んでるひがみと言うか、わざと一種の嫌がらせしてるんでしょうね。
自分のレベルに引き摺り下ろそうって。本当にご愁傷様です。

安いマンションのプレミアム部屋を買うより、高級マンションの安い部屋を買う方が安全ということですかね。

テレビ東京で今やってるね。ＮＹではマンションが好調。平米単価平均は１５０万円で
東京２３区の約２倍である。高級物件の平均価格は５億円。２０億円超のものもどんどん売れて
いる。アメリカ人だけでなく新興国の新富裕層が買っているって。東京はまだ安すぎるんだよ

平米単価は１５０万円ということは坪単価は３．３をかけて５００万円だね。平均が５００万
だったら今の東京よりはずっと高い。人口密度の高い日本の首都がそれより安いのはおかしい。

広尾の一級マンションも20年たてばゴーストタウン
ミーハーな場所ほどそういう傾向があるよ。
青山広尾は微妙だ。

白金タワーっていくらくらいしたのでしょう？？
もしご存知であれば一番安い部屋から高い部屋、平均のお部屋と教えてください。

＞463
カタカナデベの安いマンションに、プレミアム住戸なんて作っても売れるわけないでしょう？？

＞466
広尾の30年マンションに、同級生の開業医が親の代から住んでいるけどゴーストタウンどころか
ビンテージマンションという感じですよもう一部屋買いまして親も住んでます。
価格は下がったけどミーハーな若者や成金が買わないからかって暮らしやすいみたい。
マンションの立地は重要かもね。
1つだけ困るのは、竣工当時から住んでいるのでいい年の開業医になってもマンション内では
「○○さんの家の○○ちゃん」と住民から呼ばれること、子供の前ではちょっと恥ずかしいらしい。

ガーデンヒルズはベランダの手摺が錆びてた感がある。

＞465
平方フィートじゃないのか？

そもそも３億以下のマンションで本物とか最高とかなぞ
笑止千万！！！！

以下、本物を語る基準として
・価格は３億以上
・管理費は７万以上
のみ候補として採択

　↑　でもって、あんたはどこに住んでるの？（笑）

価格は関係ない。
１００億でも１０００万でも
いい物件を探すことができるかどうか。

それこそが本物を知る人間。

　　↑
本物を知る人は
１０００万ではいい物件を
探せない事を知っている罠

陳腐な人間の評価はいらん。
価格でしか評価できない
そういった程度の眼しかない人間は退場されよ。

本物を知る厳しい目で評価できる人間のみ投稿されたい。

不動産には割安感やお買い得感のある物件は
たまにあるけど、本物・最高と銘打つ限りは
立地、環境、仕様、セキュリティ、眺望等々
含めある程度の価格は必須である事も分からない
ようでは退場されよ。

＞本物を知る厳しい目

飾り物ですか〜？

お買い得物件と最高の物件を勘違いしてるんでしょう。
今ここで考えているのは後者。

もちろん値が張って見掛け倒しなものもありますので、
そういうのはすぐに排除できるのが本物を知る厳しい目。

眺望三点セットのような、陳腐で軽薄な事柄を
メリットとして前面にださなきゃいけないような物件は、
そもそも話になりませんので。

六本木ヒルズが最高と言い出す人間がでてきたりして。
勿論候補の一つとして挙がってもいいけど。

最高に評価されてるから坪１３００万で取引されるわけでしょ。２番はザハウス南麻布で坪１０００万ってとこでしょ。いまんとこ１００平米で３億超えんのはこの２物件だけでしょう。

もちろん最高というなら最上階限定でしょう

部屋を決めてるんではなく、最高のマンションを決めてるんです。
低層階が極端なエコノミーになっていたり、
最上階だけ豪華にしてるようなのはＮＧでしょう。

マンションが建たないところのほうが、住環境は勝ってないか？

勝ってるでしょう。
だから２３区限定となるとどうしても無理がある

２３区で挙げるとしたら中央線沿線の某所などが住環境としてはいいが
マンションはほとんどない

マンション自体のグレードを考えるのは非常にわかりやすいけど、
立地や景観、街の雰囲気や住環境としての利便性などを考えると
めったにいい場所はないね。
その中でいい物件を探していこうという話。

結局装備や内装、構造なんかはなんとかなっても、
静かで便利で眺望よくて日当たりもちょうどよくて、街の格式高くて、空気や自然環境も良く、
なおかつ安全な場所ってのが、なかなか満足できる物件はないですよね。

環境が良くて、かつ利便性もあって、眺望・日当たりも良くというのは、
あまりに身勝手なのかも。マンションが建つところはマンションがさらに
建つのが可能な場所だし・・・。お金にあまり糸目をつけないというなら、
戸建てしかないんじゃないかしら？

ていうか柄の悪い成金が住みたがるところってこともあるかもよ。

４６７＞安作りの白金タワーは共用部も占有部も建具や内装などがしょぼすぎてこのスレには
無縁でしょう。

実物を見ていないけど、モダンリビング誌で見た六本木ヒルズレジデンスは
やはり高い品質を持ったマンションだと思う。住んでみたい。

環境よし、日当たりよしなら、条件として大きな公園などに南向きが面しているマンションとか。
もう新築では無理？？

新築に限らないんだったら、白金台の八芳園に隣接しているマンションは
その条件を満たすと思うけど。

新築に限らないならあるでしょう。新築だとなかなか難しい条件？

中古ならパークマンションのシリーズがやっぱり素敵でしょうね。
ＨＯＭＡＴはどうでしょう。

ＨＯＭＡＴはいいと思う。数代続いたような資産家層が占める割合が高そうだから。
別に成金が悪いというわけではない。
ただ、資産管理のノウハウの蓄積には時間がかかりそうだし。

ホーマットは間取りが秀逸。１００ｍ２ちょいでも、リビングにトイレをつけ、住居部分との分離を図っています。又、番町のホーマット通りの趣きは格別ですね。
せせこましさが無いのは素晴らしいが、米国の安アパートのcopyではないかという意見もありますね。ＮＹの高級マンションとくらべると内装などだいぶ見劣りします。

緑豊かな一種低層住専の中に佇む、瀟洒な低層マンション。
財閥系デベのトップブランド。
成金が入れないような崇高な雰囲気。

ＮＹの五番街に面している（セントラルパークを見下ろす）アパートメントにお邪魔したことがありますが、映画の中の世界でしたよ。
天井はやたらと高いし、ハンサムなエレベーターボーイはいるし。
メイドさん用のお部屋＆バストイレはもちろん、玄関ホールがまるでギャラリー。

築５０年になる物件ですけれども、吉祥寺の井の頭公園を見下ろすメゾン井の頭。
あのビンテージマンションはＮＹなら坪１０００万円はするでしょうね。
本当にいいものは数年に一つくらいしか生まれない。今のところビンテージの中にしか
最高はないでしょう。

う〜ん、吉祥寺で最高を求めるのは・・・。

私なら迷わず「麻布霞町パークマンション」をあげます。

某誌のビンテージマンション特集では、ビンテージ候補は次の6物件でした。

1. 虎ノ門タワーズ レジデンス
2. アールブラン高円寺
3. D'グランセ三田聖坂
4. アトラス江戸川アパートメント
5. THE TOKYO TOWERS
6. パークマンション千鳥ヶ淵

みんな職場や学校が違うので、場所の選定に共通項を見つけるのは難しいですね。
吉祥寺で働いている人は、麻布霞町なんて不便だと思うでしょう。
ただ、ここは「２３区」内マンションなので、そういう意味では、吉祥寺は外れそうですが。

高円寺とか、江戸川とかが入ってる・・