【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

>>6419 住民板ユーザーさん1さん
先ずは用途転用になる条件と根拠資料を挙げて頂きたいところですが、お互い専門家ではなさそうですのでやめときます。

私は歩道にしたいわけではないです。
通れないように高い生垣にすれば仰るような用途転用やら条例違反にはならないかな？
どちらにせよ対策とらないと現状の繰り返し。
お声掛け運動や写真撮影なんて現実的ではないし、反対ばかりでなく現実的な対案を伺いたいですね。
管理組合の方々もアイデア欲しいでしょうし。

みんなで監視して、見つけたら費用請求というのも、開き直る人が出てきたら裁判なりしなきゃいけなくなるわけで、そこまでしないというなら、ゴネ得を認めることになる&費用払った人との公平を欠くことになるし、現実には難しいなぁと思いますよ。管理組合と住人が揉めているとマンションの資産価値に影響が出かねないので、できるだけ対立しないような解決策を考えたいですよね。

>>6421 住民板ユーザーさん8さん

重説そのものや管理規約自体は法律ではないので、書いてある通りにしか読めません。以前に管理会社に確認したときもそのような回答でした。

厳密な定義を求めることは困難ですが、少なくとも緑地に関しては条例や制度で定められた要件があります。何をするにもそこから変わらないことを点検する作業が必要だと思いますよ。

繰り返しますが私もアイデアを出すのは賛成です。でも、素人集団ではしっかりチェックできず、いつまでたっても対策を確定できません。案の募集とともにその課題をクリアする必要があると思います。

住民が意識改革の努力や勉強もせず外部のプロにも頼らず、裁判に巻き込まれないようにするにはこのまま踏み抜かれ続けて毎年修繕することです。

警察の指導があって今の形なのに、歩道にするとか、踏み石にするとか、歩道橋にするとか、問われても安易に答えられませんね。
もし、中途半端な対策で事故でも起きたら大変です。

植栽の形なり通路なり建築面で変えようとするなら、今の規約や制度の範囲でどこまで何をして良いか分からないと、いくら考えても無駄になります。

その確認が先では？誰が確認しますか？

>>6421 住民板ユーザーさん8さん

植栽の踏み抜きは止めましょうという禁止の周知って、今までありました？タバコのポイ捨ては見ましたが踏み抜き禁止の周知は記憶にありません。

ロープの所だけじゃなくて掲示板のトップに常時貼っておくとか、ビラを全戸に配布するくらいやるべきでは？

みどりの条例による緑化計画書の手引きを見てみました。
緑化面積の定義の抜粋ですがみなさん分かりますか？

問題の植栽はこっちの基準表かな？自信ありません。
少なくともアスファルト舗装にしたら緑地の基準を満たさなくなりそうです。

ガーデンズの申請がこの基準書なのか分かりませんが、生け垣は樹木が相互に葉が触れ合わないといけないそうです。もしこれだと踏み石化もNGになりますね。

そもそも理事会の議事録によると、
施工会社は警視庁との協議の上で決められており、設計ミスではなかったと言ってるけど、通路をどうするかは理事会で決めてくださいって言ってることに矛盾を感じます。
別に道を作っても良いけどそこまで利便性を考えてなかっただけなら、施工会社が非を認めたほうが議論が進みそう。もし本当に安全上必須であったなら、理事会で議論すること自体がナンセンスだし、はっきりしてほしい。

施工会社は、通路を作るのは管理組合の自由だが、その結果として安全性を担保できると言っていないだけです。重説も考慮されていません。

まぁ、施工会社にとって売主JVから一般人への引き渡し後は瑕疵担保の責任しかありません。道義的な話は置いておいて、責任外の話にはそう突き放すのも当たり前とも思います。

みなさん、分かりますでしょうか。。
施工会社は工事の親方であって設計屋ではないし、重説や規約の作成者でもないんです。本当に安全性や法令遵守を聞きたいならその先は売主JV。売主JVから管理組合に引き渡されたものだから。でももう三井三菱のノウハウやJV体制はなくて残っているのは工事屋の長谷工だけ。規約や重説は、理事会とその他の住民が自分達で守るしかない状態なんです。

車路を歩く人がたくさんいるんですか？
もしたくさんいるなら、どのくらいいるのかを調べるのが先では？
その対策ならロードハンプのみで十分かと。

ロードバンプは車の荷物が揺れたりして、クルマ的には邪魔な障害物ですよね。なぜ車路を歩行者が歩くのでしょう。歩行者は歩道を歩こう！と当たり前のことを住民に広報すれば良いのではないでしょうか。

完全にゼロにできないからやっても意味がない、という理屈を時々見ます。でも完璧でなければダメと言っていたら何もできないのではないでしょうか。少しでも軽減できれば良いことでは？

まずは、このような具体的なアンケート作成配布を実現して頂いた関係者の皆様に感謝です。頭が下がります。
歩車道を分ける指導の下と言っても、車道に直接つながる駐輪場の出入口を設ける設計が通っている時点でほぼ無意味です。あの出入口はエアリー南から王子神谷駅方面への最短ルートなので歩行者も普通に使うし、実際に、ロータリーのほうに行き来する人も含めて、あの車道は歩車道兼用になってしまっています。すぐ隣に見えている歩道に移りたくても、植栽跨ぐなで移れない。だから、植栽の一部歩道化に賛成。
また、あの駐輪場出入口は車で通ると存在が非常にわかりにくいので、夜でもわかりやすい横断歩道設置で注意喚起に賛成です。

>>6439 住民板ユーザーさん1さん

すみません、誤解があります。
図面にも書いてありますが、車路に抜ける駐輪場の入り口はバイク用です。本来は自転車や歩行者の出入口ではないです。

このように多くの方の誤解や理解不足があることが現実ですので、理解を深める活動がやるべき事と思います。

マナーが良ければ構いませんが、問題であればエアリー南のバイク置き場の内側に歩行者の車路側への通り抜け禁止の標識を立てては如何でしょうか。まずクルマと歩行者を分離されている事が分かります。

歩車道分離の安全思想を徹底するなら、最初から、駐車場のシャッターの鍵みたいに、バイク駐車契約者専用の鍵システムにしておけばよかったのでしょうね。

>>6442 住民板ユーザーさん1さん

その案いいですね！
駐輪場の自動ドア化と一緒に検討できそう。バイク向けの無線キーは費用が少し心配ですね。

あくまでも、最初からそうだったらの話です。今からでは、費用対効果の点で多数の賛同を得るのは難しいでしょう。

エアリーは駅や店までの動線が遠いから比較的安かったんです。
たまたまバイク出入口が共通キーで歩行者も車路に出られたり、踏み抜けられそうな生け垣だったり、他マンションであるURが敷地を公開して王子神谷駅に抜けられるからといって、それに乗っかって設計ポリシーを崩してショートカットの正当性や価値向上を主張するのは、ちょっと違うんじゃないかなぁ、、と感じます。

ちなみに、UR内の公園を通って王子神谷駅に行く経路はあくまでURの私有地なので、ガーデンズを中古で売るときに駅距離として表示したら違法になります。URが建替え工事をすればいつでも通れなくなる可能性があるし、要するにそのためのショートカットをガーデンズが頑張って整備しても販売価格という資産価値の向上にはならないんです。いま、たまたま通れているだけです。

そこを押して通路化しようとすると元々のポリシーに合っていない話だから各種の設計や規約などの問題点が続々と出てきてしまい収集がつかない。特別決議なんてとうてい無理。そうなったら違反を防止する方向にしかなりません。今まで見逃されていた事が明確に禁止になったら、そっちの方が困りませんか？車道を歩くのも自己責任で細々とやっているうちは良かったのに、植栽を踏み抜くマナー違反が出たせいで巻き込まれる形になってしまっています。

あと東側は給水施設の工事をしていますよね。それが完成したら王子神谷駅への動線もどうなるか分かりませんよ？いまガーデンズ内で通路なり防止策なりコストをかけたら3～4年後に無駄になる可能性があります。

管理規約の冊子の最後の図面集を見ましたが、どこにバイク用と記載があるのですか？
バイク置き場が近いだけのような気がするのですが。
カフェ側の駐輪場の引き戸の出入り口は、人と自転車用な作りですし。

よくアンケートを読んだら、エアリーの植栽の対応を参考にして、ブルームから団地にぬける場所の植栽の対応も考えると書いてありますね。ブルーム側のほうは、ガーデンズの人以外にも東十条駅に行きたい人などのショートカットに利用されることのほうが多いかもしれないので、外部の人のためにお金を出して道を作るのは違う気がしますね。
現にガーデンズと関係ない人も、東十条駅方面→プラザウォーク→団地のほうに抜けているのをよく見かけます。

車路の脇を歩くのと、横断の意思を持って横切るのとでは、リスクが桁違い。

ロープの所だけではなく、バイク置き場の出入口にも注意書きを大きく貼ってはどうでしょう。

・歩行者がバイク置き場から出入りする時は車路を横断せず車路の脇を通行すること
・植栽の踏み抜きは器物破損行為であること

手間も費用もたいしてかかりません。

今もありますが、より大きいイラストでストレートに訴求するとか。

追加。他言語でも併記したほうがいいかも。
こんな感じ？

注意書きを工夫してどうにかなるならいいですけど、もうその段階ではないんじゃ？

子供向けの絵画コンクールを開催して、踏み抜き禁止などマナー向上の絵を募集するのはどうでしょう？子供がそういう目を持つだけでなく、家庭内での意識向上になります。

>>6446 住民板ユーザーさん1さん

>エアリーは駅や店までの動線が遠いから比較的安かったんです

それはちょっと違います。864戸という大規模物件が故、第一期でコケたらその後の販売に大きく影響が出る為販売価格を低めに設定し、どうしても人気物件であることを証明したかったんです。なので、最後まで『2016年第一期登録販売戸数１位』を謳っていましたね。

また、営業マンからはバイク置き場経由で王子神谷駅方面に向かえる事はもちろん、UR公園経由で王子神谷駅に最短で利用できることも話として聞きましたよ。どうなるかわからない未来より現状をしっかり見据えて対応を考えていかないといけないでしょうね。

>>6455 住民板ユーザーさん9さん
その営業さんは植栽を踏み抜いて良いと言ってましたか？

エアリー南棟は東側(小学校側)には歩行者専用のエントランスがなく、車路で分断されているので、他と比べると動線が良いとは言い難いと思います。

ブルームは東西南北で自動ドアのエントランスがあります。(ガーデンズゲート出入口、メインエントランス、コーチエントランス、サブエントランス)

分譲時点のものは、自分にとって便益が少ない共用施設があっても、理解、納得して購入しました。しかし、これから費用をかけて、現状変更するなら、受益者負担でないと…。全体で決議とっても、その観点で否決されるはず。どうしても通したいのなら、南棟で負担するくらいのアクションが必要かと。

>>6458 住民板ユーザーさん1さん
仮に南棟負担にした場合、何かしらの理由で南棟以外の方が通行する場合、通行料頂けるのかしら？

>>6459 住民板ユーザーさん

仮に全棟で破綻した場合、南棟以外の方で通行しない場合、工事費用を返して頂けるのかしら？

×破綻
↓
◯負担

各棟負担にすると今後なにかあった際に戸数少ないCは不利ですよ。
Cからするとコンシェルジュ等も使いづらいし独立運動でもします？笑

出遅れたので値上げも理解して購入しました。
全体でどうした方が良いかを考えたいですね。

確かに駅からの導線を考えるとBとCの間にメインエントランスやカフェを作る方がCの方も使えて良かったですよね。
ただ、そこも納得して買われているのでしょうし、棟別の様な議論は良くないですね。大規模のメリットが失われてしまいます。

そのスレの議論、対面では言いにくい話の真髄が出ているかも知れませんね。人前で建前としてはマンション全体で。。と言っていても、内心では受益者負担でしょうと思っている人がいたら決議は通りませんよ。

私もマンション全体の価値向上を考えることは賛成ですが、本件がそう言えるのか分かりません。分からないので安易に設計を変更するような事には賛成できないです。どなたかにご説明をお願いしたいです。

その前に、重説や緑化制度、他にもそういった考慮点があるか分かりませんが、それらをクリアしないと無駄な議論になるので早めに確認できるといいですね。

そうですね。
設計には問題なく、追加工事については自己責任になると理解できますが、この時点で素人が判断できる内容ではありません。行政に変更の申請をする？しない？勝手に工事を行って、後で撤去を命じられたりすると痛いですね。

あと、植木を跨く動線がわかりません。エレベターは奥にあるので、スーパー方面だったらエントランスを通っても変わらないでしょう。階段を利用する一部の低層の住民のみなら我慢するしかないと思います。王子神谷方面でも最悪自転車置き場を通れるでしょう？ブルームもカームも王子神谷は同じく不便です。

>>6466 マンション住民さん
以前に植栽跨ぐ人を何度か見たのですが、その人たちはエアリー南棟の階段利用する低層住民と業者さんでした。マンション住民には注意喚起できますが、何かしら対策をしないと部外の業者さんに注意喚起は難しいですね。

でもさ全員が完全に行儀良くって難しいよね。また植えて元通りにしろ同じ結果だろうし、そのままで獣道眺め続けるのもイヤな気分だし。この議論が延々と続くのもいい気分じゃない。完全に通れない様にレールとかフェンスとか設置するか、通路作るかしない限りこの問題延々と続くよね。

同じ話がループしているようです。

>>6469 住民板ユーザーさん1さん
そろそろ話題変えたいよね。それともみんな獣道議論楽しんでるのか？　もう何にせよ話進まないだろ。