【契約者専用】ザ・ガーデンズ東京王子

>>1868 匿名さん
ほんとですね！これから忙しくなりそうです。

来月のローン説明会前に、ローン返済用の口座は開設しておいた方がいいんでしたっけ⁉︎

ガーデンズ周辺を通ったら、メインエントランスが大分出来てきていてお洒落で立派でした。

エアリーは工事も終盤で、植栽をわんさか植えているようでした。完成が楽しみです！

>>1869 匿名さん
基本はそうです！来月上旬の入居手続き会で行われる提携ローン関係は説明会ではなく実印を押す契約会です。原則は契約までに返済口座の開設が必要で、しかも窓口が平日だったりするので早めが良いと思いますよ。(SBI、楽天、新生銀行は入居手続き会では契約しないので少し違うかも)

>>1870 匿名さん
わんさか！楽しみです〜。
最近はあまり現地に行かないようにして、内覧会で現物を目にするまで封印しています(^o^)

長谷工のサイトに、ガーデンズ含むプロジェクト記事があがっていました
http://www.haseko.co.jp/oji5/

企画は3年前だったんですね。思ったより直近。キラリと光るBe-Next採用のマンションはガーデンズ以降出てきませんが、価格高騰のせいでしょうかね。

JVはリスク分散、資金調達、販売戦略的な意味合いで、実質は長谷工単独プロジェクトの様ですね。

土地の丸受けは凄まじいですが、ゼネがランドプランを考えるのは普通なのでこのプランを採用したJVメジャー7の功績も大きいです。彼らがもっと守りに徹して安値路線にしていたらBe-Nextの採用は無かったでしょう。

あと長谷工は商業店舗に関してはノウハウが無いので、サミットを手がけた大和もいてこそ成し得た複合開発だと思います。

駐車場って足りるのですかね。。

駐車場、まあ足りるとは思いますが、抽選会出た方いますか？

玄関のたたきの色が白っぽいですよね。
汚れが目立ちそう。

アップグレードして黒にしておけば良かった。
今更ですね。

玄関床は黒い方が高級感があるかもしれません。
後から変えるにはどれくらいお金がかかるんでしょうね。

>>1877 住民板ユーザーさん1さん

駐車場は希望者が足りないようです
稼働率をかなり高く見た管理費の収支だったので心配です

>>1880 マンション掲示板さん


ってことは…

カーシェア利用率高そうですね。
我が家もカーシェア利用する予定で、車は買いません。

カーシェア1台だと足りないかもしれないですね。

ちなみに、ここにいる方だけでもカーシェアをご利用予定の方いらっしゃったら、投票がわりに参考になる！をポチッとしてください！

>>1881 匿名さん

確かにカーシェア一台では少ないですよね。管理費との兼ね合いもありますが、2、3台は欲しいところですね。

カーシェアは管理費の運営なので、全く使わない人まで管理費が上がるのは賛成は得られないでしょう。

>>1880 マンション掲示板さん
ありがとうございます。
希望者が足りないとは、どれくらい希望者がいたのでしょうか。第1希望に通ればいいなと思っております

>>1882 匿名さん

細かいお金の流れはわかりませんが、利用者が多くて利益があれば管理費の穴埋め的なことができるのであれば状況に応じて増やせるといいですね！

利益で管理費の部分が補えたら、の場合なのかと思いますが、1台というのが全戸数に対して少ないので…

今の住居の近所のカーシェアは常に借りられていて、少し離れた所に行かないといけない状況なので心配です。

>>1885 匿名さん

残念ながらカーシェアの売上はすべて運営会社に行くので、いくら利用されてもマンション管理組合の会計には1円も入らないそーです。

>>1886 匿名さん

でしたら既存のカーシェアを取り止めて、新たに管理組合として数台を駐車場にて管理するという方法もありますね。

もちろん綿密な収支計画や多くの方の賛同が必要になるのは言うまでもありませんが。

>>1887 匿名さん

そうですね。カーシェアの最初の契約期間は5年なので、もし満了前に解約するならペナルティもありそうです。そう言った点もクリアする必要があるでしょう。

↑入居時当初のカーシェア契約の話です。

売り上げが全て運営会社に入るなら、敷地を使うことについて、運営会社から、管理組合に賃料が入るのでしょうか？敷地コスト無しで運営できるなら、会社にとって相当おいしく、マンションにとって不利な話しですね。

敷地の賃料も入りません。たしか管理規約にカーシェアの場所を無償で提供するとあったような。。
委託費として管理組合が支払う年間費用は160万です。864世帯で割ると1世帯あたり154円/月。でも、例えばタイムズのカーシェアは個人で入ると会費1030円/月です。会社を変えるほど割高と言えるでしょうか。

すみません、場所の無償提供の記載は管理規約ではなく重説でした。

>>1891 匿名さん
運営会社変更というか、そもそも地主である管理組合に1円も入らないのは、変な話しですねという主旨です。使わない人にとっては、カーシェアがあるマンションという多少の箔にしかならない反面、駐車場代のみならず、委託費まで負担するシステム。変なシステムだから買わないというほどの話しではないからこそ、重説に書いてあっても、変ですねとしか思わず、逆にタチが悪いと思うのです。更新時に見直すべきシステムなのかなと。地主が地代も委託費も利用料も払うことなんてあるのでしょうか？ちなみに使わない戸数まで含めて負担料を計算しても何の比較にもなりません。

>>なみに使わない戸数まで含めて負担料を計算しても何の比較にもなりません

管理費は全員負担なので、使わない戸数を含めるのも合理性があります。そうでないと言われるなら代わりの試算を示して頂けますでしょうか。

>>例えばタイムズのカーシェアは個人で入ると会費1030円/月です。

この場合、入った個人は全員が利用者です。それと864で割った数字を比較しても、今のシステムを議論する材料にはならないということです。また、前段で記載の通り、マンション全体の資産価値向上に資する効果が薄いのに、駐車場代、委託費を組合全体で負担するのは違和感ありますねというお話しデスヨ。

>>マンション全体の資産価値向上に資する効果が薄い

価値向上の効果が高いか低いか、定量的な評価軸が示されていないのでよく分かりませんが。。少なくとも、このスレではクルマの数が少ないという指摘はありますが、カーシェアを備えていること自体は好感を得ているように見えますけれども。

>>今のシステムを議論する材料にはならないということです。

ですので、議論する材料にならないと言われるなら、議論になる数字を示して頂けませんかと先の書込みで申しあげているのですが。。

まぁ、私はカーシェアはあれば使いますが無いならそれでもいい派ですので、5年後はどんな形になるか楽しみにしています。

地主が３種類全ての費用負担をする例があれば、比較になるのでしょうね。

組合に地代を払ってくれる＆年会費160万以下の事業者をご存知でしたらご紹介下さい。

論点がズレますが、地主はお金をもらうのみ、利用者がお金を払うのみが基本です。組合が仲間達という観点で言えば、リーズナブルに利用者が使えるのは、仲間が得しているので悪いことではありません。オペレーターが利益総取りになっていることがおかしいなと思うのです。また、800世帯に1台という使いたい時に使えない可能性の高い実用性の低いシェアなのに、カーシェア有り！とさも資産価値ありとして分譲するデべにもモラルを問いたい今日この頃

車を所有していない皆さんは、現在もカーシェアあるいはレンタカーをよく利用されているのですか？ それはどのくらいの頻度ですか？

資産性への寄与はどうあれ、わざわざ外部の人が目にするネットでオーナー自ら批判する事では無いと思いますが。

>>1901 住民板ユーザーさん

ガーデンズはマイカーを置ける駐車場が多いし、固定費がかかるカーシェアは当初1台で妥当だと思いますよ。

以前に住んでいたマンションでは、管理費収入に余裕があったので、駐車場収入を修繕積立金にまわすように総会できめて将来への備えをしていたけど、ここは難しいのかな？

運営会社が利益総取りと言うと確かに組合側が不利に見えますが、会費の割安さを差し引いても本当に他社より不利なのか、どこに分岐点があるのか総額で比較しないと分かりませんね。お金の行って来いだけだと無駄に税金を取られますし。利益に応じてインセンティブがあるほうが気分が良いのは同意です。

話変えてすみませんが、、
皆さんフロアコーティングしますか？
ここの床材質にはどんなコーティングがマッチするのかなど、
詳しい方いたら教えて欲しいです。

>>1907 契約済みさん
しますよ。
7社見積りとサンプルもらい、３ヶ所のショールームに行って比較しました。
ここの床は突板なので、ガラス系を勧められることが多かったです。

我が家も検討中です。

ガラス系が耐久性やテカテカが控えめで気に入っているのですが、
硬くてヒビ割れないかな〜と心配で。

そのあたり業者さんから説明ありましたか？

ガラス系を扱っている業者は、割れたりしません、としか言えませんし、他にUVやアクリル、シリコンなどありますが、どれも一長一短ですので、値段と光沢具合の好みで、しっかりしてそうな業者に決めてしまうしか。
とりあえず、突板フローリングは、光沢が目立ちやすいらしいです。

３月にフロアコーティングする場合、繁忙期なので、人気のある業者は１月中に予約が埋まるそうです。

11月時点、当マンションで施工予約があると言っていた業者は、
グッド●イフ
森の●ずく
でした。他にもたくさんあると思いますが、他は聞き漏らしました。
どこがいいとか悪いとかは、わかりません。

うちは上に出てる業者でガラスコーティング頼みましたよー。割れないとは思いますが万が一を考えても、保証も長いし対応もしっかりしてたので。
同日施行割引もありましたが、一番嬉しいのは内覧会に同行してもらえる事ですかねー。傷の確認等もプロに見てもらえるのでサービス内容よりそこが一番魅力的でした。

近くのラーメン屋では、ほん田が有名ですが、この度、これまた近くの 麺屋坂本01 が、ミシュランのビブグルマンに選ばれました。
安くて美味しいので、ぜひ行ってみてください。
https://s.tabelog.com/tokyo/A1323/A132304/13207599/top_amp/

人気のある飲食店があると街も活性化しますね。
どんどん増えて欲しいです。
誰かオシャレなカフェや美味しいパン屋など、東十条で経営して〜

クリスマスの土日も工事お疲れさまです。

エントランス

西側

写真ありがとうございます。
メインエントランスも良さげですね～!!
もう歩道側のカバーも取れてるんですね！

ガーデンズの中古出ましたね。エアリー南17F角部屋AGw。分譲価格よりかなり高めなのでキャンセル待ちの方には縁がなさそう。

>>1919 匿名さん

エントランスと歩道は塀越しの撮影と思われます。あまりマナーが良いとは言えないのでほどほどに。。

>>1920 匿名さん

どこに出てます？

>>1922 匿名さん

スーモです。
https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_117/pj_89288963/

>>1923 1920さん

ありがとうございます。
坪単価330超えですか。まあ販売は去年の夏でしたから、その後の価格上昇まで折り込めば、これでも欲しい人は買うでしょうね。

坪330万ではちょっと高いですね。キャンセル待ちってどれくらいあるんでしょうね。

>>1916 住民板ユーザーさん
写真で見るとブルーム南東向き16階とエアリー西向き14階が同じ高さくらいに見えるのですが、目の錯覚でしょうか？
現地で5丁目団地側から見ると確かにその様に見えるのですが。

>>1926 匿名さん

遠近法ですね

錯覚ですね。。

>>1923 1920さん
入居前に中古で転売って可能なのでしょうか？この価格で売れるなら、売りたい方も多いのでは？

>>1929 匿名さん
売却に動く事は可能です。売買の引き渡しや支払いは3/16〜17のデベの引き渡し以降ですが。未入居だと価値も高めですね。
ただ、まだデベからエアリーのキャンセル物件が定価で出る可能性がある今のタイミングで、プレ値で売れるか分かりません。成約するか大注目ですね。

売りたい方が多いかはわかりませんね。何故なら数百万のためにここを売却しても、ここに変わる物件が無いですからねぇ。

中古の売り出し価格は5%ほどの交渉余地を織り込んでいる事が多いです。今回の希望価格は坪330ですが、カームの最高値と同程度の坪310あたりが落としどころでしょう。そうすると差益は約4Mなので、購入時・売却時の諸経費を差し引いたら意外とトントンだと思いますよ。

確かに。仲介料がまた馬鹿になりませんからね。

人気者物件の角部屋になるわけだから、仲介料も交渉して2%以下でやってくれる所に任せた方がいいでしょうね。

>>1935 住民板ユーザーさん8さん

うちもまだです。
3月中になるといいですね。
自転車の結果は来ました！

>>1935 住民板ユーザーさん8さん

引っ越し第1希望でした。
3月引越しで安堵です。

引越日時確定のお知らせが来ました！

引越し会社はサカイ以外にされる方いらっしゃいますか？

サカイで見積もり取ったけど、超繁忙期でとても高い(>_<)
どこの業者でも似たようなかんじかもしれませんが・・・

>>1935 住民板ユーザーさん8さん

引越し平日希望していたのに休日になってしまいました。皆さん平日希望してたのでしょうか。

中古にでていたという件ですが、SUUMOの掲載が終了しているようです。あの価格で成約したんでしょうか…だとしたら、すごいですねー

>>1940 匿名さん

まだ掲載されているみたいです。中古情報は数日おきに再掲載で更新されるので、無くなったように見えたら暫くしてから再検索してみて下さい。

駐輪場来ました！
が、電動自転車買って1年なのに、平置き希望がダメで傾斜ラックに決まり…規定オーバーなので、買い直しです。
余計な出費…

>>1938 住民板ユーザーさん8さん

差し支えない範囲でいくら位だったか教えて頂けませんか？うちは今週見積もり予定です。

引越し日来ました〜
第20希望くらい！別にいいけど（笑）

>>1942 匿名さん
我が家も傾斜ラックです。調べて希望書いたつもりだけど、隣合う自転車によっては置けるか不安です。隣になる2台目は普通の自転車なので交換することでなんとかなることを願うばかりです。

傾斜式は余剰があるようなので入居後に調整がきくと良いですね。

駐輪場、対角線向こうの一番離れた所になってしまいました(汗 抽選の仕組み上、可能性はあったのですが、本当にそうなるとは…

サカイで見積もりしてもらいましたが高額でした。
他社を検討です。

>>1948 住民板ユーザーさん6さん

いくら位でした？
20万位のイメージでいます。

>>1943 匿名さん
トラックの台数などで、大きく値段は変わるようです。ロングトラック二台で30万後半でした。

>>1950 住民板ユーザーさん8さん

ありがとうございます！案内書では2tロング1台あたりスタッフ5人前後が目安とありました。2台だと本当に10人もの大部隊で見積もられてしまうのでしょうかね〜。幹事会社の便利さはあるのかも知れませんが、さすがに高いですね。エアコン設置までお願いしたらどうなる事やら(^_^;)
サカイの特別割引が本物なのか、アートあたり相見積もりで確かめてみます。

>>1947 住民ユーザー匿名さん

うちも見事に敷地の反対側でした。。住まいは西棟で駐輪場は保育園側。もし南棟で同様の不便を感じる方がいたら交換したいものです。

なんと(笑)

3月入居予定者ですが、私もそのように思います。

運営会社変更等は現状のマンション管理規約があるため、いきなり変更は難しいでしょうが、私を含め皆さんが入居後に、管理規約を見直しし、課題を抽出してそれを議論として改善検討するのはいかがでしょうか。
管理規約にはおそらく我々目線から考えて、不利益なこと、不合理なこと等がわんさかしていると思いますので、性悪説でとらえるべきと考えております。
住みやすい環境を我々で培って行きましょう。

>>1955 匿名希望さん

つまり自分の都合の良いように変えたいわけですね。規則は守るべきものでは無いと。
>>1942さんのように考えるのが私はまともだと思いますが。

別に1955さんは規則は破るものとも言ってないと思います。

>>1957 匿名さん
ですね。ただ、長谷工コミュニティは大規模マンションの運営に実績のある、信頼できる管理会社です。最初から粗探しをするのではなく、管理会社ともより良い関係を築いていく事が大切だと思います。

>>1938 住民板ユーザーさん8さん
サカイ以外で見積もりしましたが比較対象にならないほど高いです。
やはり幹事業者が1番安いんですね。

>>1942です
あ、なんか…ごめんなさい。
火種になっちゃいましたでしょうか…

今ある規則は規則としてあるから、私は買い替えるのが当然なのかと思っておりました。

>>1955さんがおっしゃるように、色んな規則が今後の課題としても残っていくかもしれないので、理にかなった規約になればと私も思います。
自転車でいえば、私はなぜこのサイズ規定なのかがわかっていないのですが、理由によってはサイズ規定を変更などもありだと思っています。


当面は今の規則は規則としてありますし、規則は守るのが基本だとは思います。
（1955さんが守らないと言っているとは思っていませんよ！）

皆が住み良いマンションの一つとして、皆がマナーや規則守るということも大事だと。

私としては皆様と仲良くできればと思っていますので、よろしくお願いします！

>>1959 住民板ユーザーさん5さん

そうなんですか！
ちなみにどちらの会社さんですか？

アーク引越社からは、時間枠対応できないと断られ、日通からは、その時期はできませんと断られ・・・、どうしたものか

>>1957 匿名さん
曲解し過ぎです。

>>1963 匿名さん

そう思います。規約の「見直し」に言及されている訳ですから規約を守ることを前提とされた投稿ではないかと思います。

>>1956 匿名さん

同感です。

>>1963 匿名さん
>>1964 住民板ユーザーさん1さん

1957が曲解、ですか？
1956じゃなくて？

>>1961 匿名さん
アー◯引越しセンターです。
トラックの大きさ、時間枠など規制があるので幹事ではない他社は引き受けたくないようですね。日通も3月末から4月初めは受けられないと断られました。

>>1967 住民板ユーザーさん5さん

ありがとうございます！繁忙期だと断られる事もあるんですね。。アで始まる引越センターは下の2つがありますが、前者でしょうか。

ア○ト引越センター
ア○ク引越センター