変動金利は怖くない！！その１５

人知れず微笑まん――日銀総裁の奇妙な会見
http://facta.co.jp/blog/archives/20091221000914.html

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今後ものの値段がどんどんさがっていったらどうなるか考えろよ。

低レベルなコメントだな。

ものが売れない。企業の収益が減る。サラリーが減る。ものが売れない
の悪循環だぞ。

ただし、これは政策としてのインフレだ。インフレターゲット。

今問題になっているのは、国力が低下するためのインフレだ。
外国から買っているものすべての値段があがる。まさしく惨劇
だ。

安心してくれ。マンションの値段があがるわけじゃない。その代わり、
食べ物の値段があがる。石油、ガスなど日本にないものがどんどんあがる。

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今日からでもせっせと買い溜めしておくんだな。

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ずっと続く低金利の変動金利で借りている方が良いってことだね
金利2～3パーセントなんて払ってる気がしれん。

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>ずっと続く低金利の変動金利
日本は遠くない将来、必ず円安、インフレ、金利上昇、高金利になる。

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先の事が解らないから色々議論しているのに必ずとか言い切ってるのは有る意味幸せな方ですね。

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リスクは語るよりヘッジしなくちゃ。そのためには資金がいる。
カネのない内から心配しても始まらん。

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ま、もしハイパーインフレが起きたら基本的に固定・変動にかかわらず、借金なんてないのと同じになるし。

もし物の値段が１００倍になったとしても、利息も１００倍にできるわけじゃあない。
利息制限法というものがあり、金利には自ずと上限がある。

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>先の事が解らないから色々議論しているのに

ある程度はわかるよ。公債800兆円は厳然たる事実。

借金って催促されないと、存在を忘れてしまうんだよね。
800兆円は、いつか必ず、なんらかの形で返さなくては
ならない。

少しずつ返すのは大変だが、ハイパーインフレにすれば、
一瞬で紙きれになる。

日本は戦時国債で一度この手を使っている。第二次世界大戦中に
発行した国債は、ほぼ瞬間的に単なる紙切れになった。

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戦時国債とインフレについては下記参照。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1025655970

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国の借金がチャラになったと同時に俺の借金もチャラになるね

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インフレで借金総額が減らせるとすると、日本の金融資産も減ることになります。
国民預金はこの「国債」の購入という信用創造に使われています。
これが減ると国民資産も同時に減ることになります。

「国債が減って、金融資産は減らない」これはありません。インフレ・デフレは通貨価値の問題ですので、国まるごとがすべて左右されます。
資産・国債の両方増えるか両方減るかです。

「国民資産の減額」を許容する理論 つまり高齢者・企業・銀行の金融資産をまるごと減らし、国債をなきものにする政策
なら、確かにありえるでしょう。現に日本は60年前にそうしました。

この場合、みんなゼロからやり直せばいいだけなのですが、日本は60年前と違って3000万人の65歳以上の高齢者が今度はいるわけです。
この生活保障が「その後」に非常に重要になってきます。下手をしたら破綻確率が200% 一回破綻し、さらに破綻する こともありえます。
金融資産が消えようが、日本の3000万人の高齢者は消えてくれないので、「国債が消えた後」の政策はどうするのでしょうか？

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インフレになり、日本の借金を軽くする。これは必ず起こる。
当然金利は上昇するのだから、変動君の破産は増える。
一方固定にとっては楽な返済が続くこととなる。

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>>63

？？？
インフレになると日本の借金は軽くなるけど当然個人の借金も軽くなるよね？

>当然金利は上昇するのだから、変動君の破産は増える

この理論だと日本も一緒に破産でしょ？何で金利が上昇するのに国の借金だけチャラになって個人の借金が
チャラにならないの？だって変動金利が上がるより先に国債の金利が急上昇しているでしょうに。

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Ｑ：日本は財政破綻するの？
Ａ：海外から外貨で借金しているならともかく国内の政府部門から企業家計部門への貯蓄移転である限り
　　政府に徴税権と通貨発行権がある以上ありえません。
　　※外貨建て債務は国内政策だけでは償却出来ないので国内に余剰貯蓄がある状態での外債発行は非合理的です。
　　※日本は世界最大の純債権国です。

Ｑ：通貨発行で国債償却したらハイパーインフレになるの？
Ａ：インフレは通貨流通量が財に対して過大になった場合に起こります。たとえ一京円の通貨を発行してもそれが
　　タンス預金なり銀行の金庫なりにしまい込まれたままなら全く物価は上がりません。
　　逆に全く通貨発行量を増やさなくても何かの拍子に皆が一斉に財の購入を行えば大規模なインフレが起こります。
　　通貨発行量を増やしてもインフレにならなければ問題ないし、インフレになったとしても２、３％程度で止めて調整し続ければ
　　後は自律的に税収が増えていくのでそのままで問題ないでしょう。

Ｑ：デフレってお金の価値が上がるからいいことなんじゃないの？
Ａ：お金の価値が上がると言うことはそれ以外の資産の価値、例えば株、不動産、そしてあなたの提供出来る労働力の価値
　　も下がるということなので全く得しません。何より悪いのは投資や労働の価値が低下することで産業全体が力を失っていく
　　ことです。長期的にはお金の価値すら下がっていきます。

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金利がたった1%上昇しただけで国債利払いが年間10兆円増え、消費税5%相当が吹っ飛びます

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終戦直後と異なり、金融不安があっという間に国際的に波及する現在で、戦時国債の償還と同様のことを国がするのでしょうか？
金融政策に国際的な圧力が存在する現在で、日本ほどの影響力のある国がそんなコトをすると、その後の国際批判から逃れることができない気がします。
また、仮に実行したとして、外資に経済的に支配される可能性が高いと思います。
そんな状況が考えられる中、国がそんなコトを実行するのでしょうか？
疑問ばかりです…

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インフレなら、変動を選択した方も喜ぶ方が多いと思いますが、どうなんでしょう？
金利は低い方がいいのは当たり前ですが、デフレよりはインフレの方がいいです。

ハイパーインフレは、考慮する必要があるのでしょうか？
程度にもよるでしょうが、住宅ローンの有無に関わらず、国民の多くが破綻すると思うので、固定金利を選択してもリスク軽減策にはならないと思いますし。

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>国がそんなコトを実行するのでしょうか？

ハイパーインフレは、結果であって、国が実行するわけじゃありません。

国が実行するのは、日銀による国債購入ですよ。国債を買ってくれる人が
いないと国はやっていけないので、国債金利をあげるか、国債を日銀に
買ってもらうしかないです。外国に国債を買ってもらうのは非常に危険
だとされています。

確かに、貯金で暮らしている老人は大変なことになるでしょう。だから、
”惨劇”なんですよ。たぶん、この惨劇に対して日本政府はほとんど
何もできないでしょう。

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69さん、ありがとうございます。
私も同じ認識です。
ということは、59さんがおっしゃっているようなことは起きないということですね。

そうすると、やっぱり、ハイパーインフレまでいく可能性はかなり低い気がしますね。

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ハイパーインフレの可能性はゼロでは有りませんがそれを理由に固定にしたとかかなり滑稽ですよね。
そもそも日本国債を多く保有している金融機関は当然ほぼ破綻するでしょうから、そこから借り入れている
我らの金利が保証されるわけがありません。国債の買い手がいないのですから政府の救済も無理ですしね。

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毎年１％の資産課税をするだけで、毎年十数兆円の税収が得られる。
資産課税での税収を社会保障、社会資本の整備、国債の償還などに充当すればよい。
例えば、
資産課税で資産の多くを所有する高齢者から主に回収した税収を高齢者の介護・医療・年金などに使用すれば、高齢者は安定的な福祉サービスを受けられる上、若年者は介護・医療などでの雇用が増える。
高齢者から若年者への富の移転がされるので、若年者の消費による内需も期待できる。

近年の過度な所得累進緩和・庶民負担増等で生じた世代内格差や世代間格差を資産課税で緩和できる。

資産課税なら株や外貨建て資産などインフレに比較的強い資産にも
現預金や債券などインフレに比較的弱い資産にも中立的に課税できる。

資産課税は担税力を考慮している上、景気の影響を受けにくく、安定的な税収が得られる。

景気回復後も消費税増税ではなく、毎年数％の資産課税を導入するべき。

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いい案だが、国外に移されるだけでしょう。

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今すぐハイパーインフレがくるわけではないから、やっぱり変動の方がお得ですね。

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>>74
しかし今の情勢だと変動は心の健康に悪すぎだから・・・

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変動と固定の金利差が0.7%～0.8%になったからねー。
こうなると固定の方がお得とも言えるんだよね。

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既に固定で借りてる人を追い込むような書き込みするなよ。

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フラット35で、3000万円35年間。2.6%。当初20年-1%の1.6%で計算すると40,441,991円
変動金利0.875%で、仮に35年間このままの利率で進んだとして34,838,502円。
その差は5,603,489円。

当然35年間このままな事は有り得ない。金利があがって560万より上がるかはわからない。もちろんそれ以上にあがるかもしれない。ただ安心料としては1年当たりで換算すれば16万ほど。月あたりだと１万強。変動の金利上昇リスクを考えれば悪くない数字と思う。

参考までに3%だった時代には48,490,768円。その差は13,652,266円。年間で39万円。月あたり3万強。
個人的には1365万円分も現状から金利があがるとは思えないので、3%だった頃はやはりないと思う。
その39万円を繰り上げしていけば、さらに差が出るしね。


結論としては、フラットの-1%の優遇を受けられる、これから借りる人はフラットがベター。
ただリスクは高くなるものの、変動で借りて、今のうちに出来るだけ貯金＆繰り上げするのもありといえばありだが、ちょっと冒険的。
現在フラット35で借りている人は借り換えた方が……。

と現状をみるとこうではないかと、個人的な感想。

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78だけど、追伸。
フラットの-1%は全ての人が受けられる訳ではないので、対象になる住宅を買う訳ではない人は、変動がいいと思う。

あと優遇1.6で計算しているけど、優遇をどれくらい受けられるかにもよると思う。

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フラット35Sで借りられる人ってどれだけいるのかね？今までだって0.3優遇あったのにここでは話題にすらならなかったって事は対象物件はかなり少ないんじゃないかな。

いずれにしても3％前後の固定を選んでしまった人は失敗確定なのだから借り換えの検討すべきだね。

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金利の差による支払額の違いは気にする人が多いけど、
購入時期による、物件価格の差には無頓着の人が多いような気がする。

数年違うだけで、１０００万以上の差がでるなんてザラなのに。
こればっかりは、何年も購入時期をずらしたり出来ないから仕方がないのかな？

買った時期が安い時だったらラッキーだったと思うしかないんだろう。
っと、裏の古屋の売値を見ながらつくづく感じています。
あんな高値で売りにでても即売却済みだもんな・・・。すごいな・・・。

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>>80
最近の新築であれば適応可能なのではないでしょうか。
ただ適合証明書等は出してもらわなければなりませんね。

まぁ、すでに変動で借りている私としては、フラットには借り換えできないし(出来る保証型は高いし)、これはいいなー羨ましいなーと思うだけですが。

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>>81
購入時期による差はもうどうしようもないからじゃないですか(^^;？

これから高くなりそうだからいま買う……は可能でも、これから安くなりそうだからまつ……ってのは難しいんじゃないでしょうか。本当に安くなるかわからないですし。逆に高くなるかもしれないですし。物件がそもそもいいのがあるかわからないですし。

そういう意味での買う時期としては、今からちょっと前がベストだったかもしれませんね。
極端な値下げマンションが多数ありましたし。そういうマンションは建物や設備もいいのに、かなり安かったことも多かったと思います。

しかし今から新しく出てきている物件は元々からの価格が安い分だけ、仕様を落としているところが多い気がします。

もちろん一概に全部そうなわけではないですが……。

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最近売り出しのマンションの広告見ていると、

”浄水器付属”、”インターフォン連動ロックシステム”

なんて書いてあるだけで、他に何もないマンションが結構あります。

フルハイトの窓とか書いてあって、たったの２ｍ３０ｃｍ。
ディスポーザーもない。

なんだかなあ、という感じ。作り出した時にもう不況だったのでしょうがないですが、
これじゃ快適なマンション生活とは言えない。寂しい。
部屋も狭い。

高い次期に出た新古マンションを値引きしてもらって購入したほうが、幸せになれるような
気がする。

今新築で安いマンションを出している中小の業者はつぶれる可能性も大きいしね。
不況は最低でも5年は続きそうだ。回復できる企業は、アジア、中南米に輸出できる
企業に限られる。日本の不動産建築業はかなり倒産・整理されるだろう。

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>80
今年竣工のマンションならたいてい適応してますよ。
フラット35S20年金利優遇とフラット50が少ないのです。

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>>85

http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats19-1-2.pdf

とはいえ、この適応基準を見ると、おそらく未適応と比較して物件価格はかなり割高になるのと、
修繕積立金や管理費も高めにしなければ維持出来ない事を考えると果たしてお得かは微妙ですね。
もともとこういうマンションが欲しかった人には朗報ですが・・・

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>>84
たぶん売れ残りマンションの方がいいでしょうね。
もちろん売れ残っている理由にもよりますが、理由が価格だけであれば、値下げした時はねらい目かと。

ディスポーザーは後からの設置もできませんしね。。
個人的にはマンションには入っていて欲しい設備の一つですね。

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フラットと同じように変動にも‐1%適応してくれ！なぜフラットだけ国費で優遇されるんだ？誰か説明してくれ。ローン控除は等しく皆に恩恵があったのに。

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「事業仕分け」余波 長期固定住宅ローンの金利上昇
http://www.j-cast.com/2009/12/23056700.html

なんかこんな記事もでてますね。

-1%が実行されるのであればこの記事は当てはまらないとは思いますが。-1%は来年一年間だけ。
しかし-0.3%の廃止はこれからずっと。

フラットで狙う人は来年がんばって買うべきでしょうか。

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フラット35S　1.0%優遇
ホームページに掲載されました
http://www.flat35.com/topics/topics_20091224.html

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》88
住宅金融公庫はインフレ時代に活躍した庶民の持ち家願望エンジンな。
固定の癖に公定歩合よりやすい金利でカネかしてたんよ。基準金利とかいってお上が政策的意図できめていたらしい。
フラットは民営化公庫というか証券化によるリスク分散したものだから、国が資金をいれて人気回復しないとじり貧。インフレにかわるまえに公庫イコール住宅金融支援機構が庶民のセイフティーネットになることをいとしてるのかもね。

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すでに住宅は行き渡った。

未だにフラットがあって、安いのは、住宅金融支援機構という組織を保つためと
思う。誰も借りてがなくなったら、解散するしかないから・・・

解散したら、その人手をどこかで引き受けなくてはならない。天下り先も
減る。

なんか、寂しい国だね。

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ありがとうございました。勉強になりました。

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源泉徴収票をもらったが、去年よりも年収１５０万ダウン。
分かっていたけど、数字で見るとショックがでかい。

正直、ギリ変と言われる域に近づいてしまったけど、変動にしておいて良かった。
この収入ダウンじゃあ、固定にしてたら支払いすら厳しかったかも……。

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固定にしたばっかりに破綻した固定さんは沢山いたようですからね。

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ローン破綻は固定が多いらしいですね。 現実には金利上昇より年収ダウンのほうが問題なようです。 今ローン組むなら変動で35年にして支払い最小限にするのがベターなのでしょうね。

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若いなら２５年か３０年で組んで残さい減らすのが先決じゃ。
苦しくなったら返済期間３５年にのばすんじゃよ。

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＞＞９７
短くした返済期間を延ばすのはむずかしいのじゃよ。

だからリスクヘッジのために返済額軽減の方が良いと
このスレの先人達は語っておるのじゃ。

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＞短くした返済期間を延ばすのはむずかしいのじゃよ。
他行で借り換えですよ。そのために必要なのは残債の軽減ね。

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昔の金融公庫もフラットも庶民のためのローンだから、銀行で貸してもらえなくても公庫やフラットなら
貸してもらえた。しかし、頭金２割とか融資条件が厳しかったはず。
その部分を親から借りるとかして無理した人が破たんしているのかも。
普通は残債が評価より上回っていて、かつ個人の属性に問題なければ借り換えできるよ。
まずは、変動か固定かにかかわらず、年収低下で個人の属性がわるくなっているから借り換えできずに
破綻するんじゃないの。

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