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変動金利は怖くない！！その１５

匿名さん [更新日時] 2010-02-10 08:28:54

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[スレ作成日時]2009-12-21 18:40:07

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変動金利は怖くない！！その１５

222 匿名さん
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名目金利からインフレ率（消費者物価の変動率）を引いたものを実質金利という。

年率２％のデフレということは、住宅ローン金利（名目）が１％でも実質金利は３％ということ。

これが年率５％のデフレになったら名目金利はこれ以上下がらないから実質金利は６％になる。

ちなみに３５年ローンで借り入れ元金３５００万なら１９万にあたる。１％の場合約１０万/月と
比べてみたらいかに大変かわかる。
もちろん給与が変わらないなら、給与の実質価値も５％増しているから大丈夫ということだが
実際は、変わらない人と下がる人がでてくるから注意が必要。変わる人は不幸な人であって
愚かなひとではない。念のため。

本当はデフレにあわせて「定期減給」をやる必要があるのだが、やらないで派遣切りをする。
また、ボーナスを大幅減額する会社とそうじゃない会社の差がでてくる。パートやバイトの
賃金だけはどんどん下げられる。下請け法はできたものの他社との競争で安値受注をしいられる
から大企業の下請け系は大変だ。

消費者物価自体も平均値は下がるけど大きくさがるものと下がらないものがある。
所得の低い人向けの商品は１割、２割下がり、嗜好品はさほどさがらない。
不動産についても低価格の物件は下落が激しいが、希少性のある都心部はそれほどさがらない。

住宅ローンの残高も名目数字は大きく減っても実質残高はさほど減っていない。
２％のインフレが１０年続いた場合、１０年後のマネーの価値は１８％増しだから仮に
３５００万の元金が７００万円減っても、実質残高は全く減ってない計算になる。

逆に年２％のインフレなら、金利３％でも実質金利は１％という話になる。
変動で借りていたら金利も上がる、５年間は支払額が変わらないルールだから元金返済率が
下がる。
ただしインフレのほうがマシなのは、残債を減らさずとも負債の重さが時間とともに軽くなるという
点だ。状況によっては資産インフレで売却価値すら上がるかもしれない。

固定との差額を繰り上げなんぞと生ぬるい話をしていないで、変動なら実質金利と名目金利の
差額を繰り上げないと実質元金は減らない。

さて、そうやって全額返済したマンションもデフレ・インフレの波のあと売却価格の増減が全国
一律でなくて、大変不公平になるのだから、あせって繰り上げ返済すべきかどうか熟考を要する。
by 管理担当

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