変動金利は怖くない！！その１５

へー、変動のシミュレーションって金利が変動して５年１２５％ルールを入れた元本の減り
まで計算するんだ？
じゃ、ためしに今年借りて、来年０．５％上がって、その先１年後また０．５％上がって
そこからまた一年０．４％さがっって、そこから０．５％上がったら固定との元本の差は
いくらになてるのかな？

＞＞200
これからは変動があわてて固定に借り替える時代だぞ。
下りのエレベータも地下につけば上昇に転ずる

それを２年前に言ってて
結局のところリーマンショック・・・
先のことなんて誰にもわからんよ。

ここまで来て先の見通しがわからんというのはどうかと思うぞ。

確かなのは、変動金利は下方固定の金利だということ、固定は「上限も下限も」固定

＞不思議に思うんだが何故固定は来年新規借り入れベースで変動はすでに借りてしまって人が基準で比較してるんだ？

そうじゃないでしょ。変動で借りる人の金利は借りたあとも下がる。ただし支払額は変わらないその分自動で繰り上げ返済になっているんだよ。なにしろ、０，５％くらいは５年で何度も上下動する。
５年間は最初の元利金等の支払額を「固定」するだけ。

>>204

う～ん、言わんとすることは分からんでもないんだけど、
>>198に対するコメとしては、ちょいとズレてるような気がする（苦笑）

何で固定さんは新規の人しかいなくなっちゃったの？

俺、変動で借りてるけど、借りた時より金利が下がってるから、自動的に繰り上げ返済になってる。
ここから多少金利があがったとしても別に元に戻るだけで、それより金利があがったとしても、すでに減ってる自動繰り上げ返済分だけ少なくなるだけだな。

貯金もできてるから、繰り上げも出来るし。
何でそれほど金利上昇も怖くないな～。むしろインフレになって金利上昇してくれた方が、多少支払いがふえたって、うちは景気の波をがっちり受ける業種なんで給料増えるだろうし、ありがたいと思うな～。

でも俺的には来年借りる人はフラットでもいいと思うよ。
ただ１．６％なのは１０年間だけだから、必ずしもフラットが有利になるとは限らないとは思うけど、固定の安心料としては悪くないんじゃないかな？

３％だとちょっと高すぎると思うけど、１．６％ならぜんぜんありだと思う。

もちろんこの３％っていうのだって歴史的にみたら安い訳だけど、逆に変動通期優遇１．６％なんていうのも昔は無かった訳で。歴史的にみたら今の変動は魅力が大きいと思うよ。１．６％分、かつての変動に対して有利性がある訳だし。

でも１．６％ならその変動に対しても有利性はあると思う。
ただ１０年間だけっていうところが難しいところで、例えば５年くらい今の金利から０．５くらいしか動かないでいた場合は変動の方が良かったという事もありうる。

なのでフラットで決まり！　とまでは言い切れないかな、と思うけど。
その差はあくまで安心料って事で考えたらいいんじゃない？

ただ１０年間の間にしっかり元金減らしておかないと、ゆとりローンと同じような事にもなりかねないね。

あ、そういう意味ね。

170さん、おっしゃられていることはよく分かるのですが、それを加味しても、固定よりも変動の方がリスクが少ないと感じます。

デフレや低金利を望んでいる訳ではなく、現状でリスクが最少化できる方法を考えると、固定より変動かなぁと。

インフレになって欲しいと思います。
後は、どれくらい後にインフレになるか、がポイントだと感じます。
インフレになっても収入が上がらないなら、変動を選ぶべきではないかもしれませんが。

>204
変動が借りた後も下がるってｗ

変動はもう下がりきってんだよｗ
203さんの「変動金利は下方固定の金利だということ」をしっかり読み取ろうよ。

基本的にあとは現状維持か上がるだけってこと。

>207
>ただ１０年間の間にしっかり元金減らしておかないと、ゆとりローンと同じような事にもなりかねないね。

１０年後１％の上昇だし、その分元本は減ってるし、繰上しなくても１０年後の支払額はそう変わらないから、ゆとりローンのようにはならないと思うよ。

というか、１０年後に１％上昇して破たんするような人は、まず住宅ローンを組む時点で大間違いしてる訳だし。

まして、そんな人が（今後金利上昇局面と仮定して）変動なんて組んだら１０年持たずに破たんすることになるし。

171さん、多くの人は、長い人生のなかで、家を購入しようと思うタイミングがあると思います。
また、欲しい物件にたまたま出会ってしまうこともあると思います。
仰っているように、資産性や流動性を考えるコトも重要なことだと思いますが、今、ローンを組む、もしくは借り換えを検討するなら、どうするか、重要ではないでしょうか？
資産性、流動性まで考えることができるくらい、人生のタイミングに余裕のある方なら、考えるべきだと思いますが。

ちなみに私は、今住むことではなく、10年後の流動性を最優先して物件を選びました。
代わりに、今住む上で妥協した点もいくつかありました。
価値観は人それぞれなので、自分はこう思うという意見は、みなさんにとって有意義だと思いますので、参考になりました。

ようするに2006年2007年に全期間固定金利で割高物件を買ってしまい、さらに減税半分の人（２００７）は
人生最大の間違った選択だったって事。続いて去年今年に3%前後の固定を選んだ人も哀れ。でもこの人達は
物件価格が低くなってるからまだマシかな。

ま、ここには来年新規でフラット借りる予定の固定さんか変動さんしかいないから言える事だけどね。

＞213

そういう煽りをするから変動スレは下品だと言われるんだよ。やめときな。

181さん、仰ってることは正しいと思います。

自己資金があれば固定でも大丈夫だと思います。
でも、自己資金があるほど、変動を選ぶメリットが大きくなると思います。

変動の13万と固定の13万でも、借り入れ額•期間が同じなら、変動の方が繰り上げ額がおおくなり、
変動の方が安心だと思います。
約定返済額が同じとして比べるなら、固定の方が借入額が少いので、安心なのは当たり前かと思います。

213の言ってることは正しくて、過去にこのスレが燃えたのも、固定3パーセントの破綻者が
いつまでも、変動の良さを認めなかったからでしょう

>216
いつまで過去にこだわってるの！？そうなると今度は変動が同じ目に遭うだけだって。

>>214

煽りをする下品なヤツとは
>>176
>>177
みたいな人を言うんだよ。

>>217

過去？
自分が借りた時期や金利は変えようが無いんだから借入時を起点に考えなければならんでしょ？
買い換えるなら別だけど。

実際213と216は正しいし、当時変動で借りて繰上して来た人とは大きな差が付いてしまっているわけだからね。
賢明な人は変動に借り換えて順調に繰上や貯蓄を行っているでしょうし、ギリギリ固定だった人が退場
せずにすんでいるかもしれないしね。人の意見に耳を傾けず、自分に取って都合の悪い情報はすべて無視して
固定に固執した結果破綻なんて人は結構いると思いますが？

>そうなると今度は変動が同じ目に遭うだけだって

普通に繰上貯蓄していればそろそろ安全圏でバブル期並の金利上昇でも来ない限り返済額が当初固定で借りるより
増える事も無いですから当時借り入れた人は固定変動の開いた差が縮まる事はほぼ無いでしょう。

210さん、確かに変動は現状よりも下がる余地はかなり少ないと思います。
後は、景気（収入）以上にどれくらい上がるか？、どれくらい後に上がるか？がポイントではないでしょうか？
私は、収入増を伴わない金利上昇の長期化は可能性が低いと見ており、また、優遇後変動金利が現状の超長期の固定金利（2%台）まで上がるのは、少なくとも5年以上後だと感じています。

現状で、1%台の固定は、20年全期固定が最長だと思いますが、期限の利益を長く得てリスクを軽減することを考えている人には、選択肢としては、難しい面もあります。

新規の人なら、フラットも選択肢に入るでしょうから、正直、悩むでしょうね。
10年後の優遇後変動金利が2.6%を超えている可能性がどれくらいあるか？
損得ではなく、安心感で言えば、フラットを選択して、そのときの変動金利に魅力があれば、借り換えって方針にしちゃうかも。

みんなそう思ってるからここには新規の固定さんしかいなくなっちゃったんでしょｗ

どちらにしても、変動は今後激動を迎える時期になっていくかもしれないよね。
今まで甘い汁吸ってたから仕方ないし、オレもその覚悟はしとかなきゃ。
この辺でそろそろ、今なら安い安心料払って固定に乗り換えようかな。

名目金利からインフレ率（消費者物価の変動率）を引いたものを実質金利という。

年率２％のデフレということは、住宅ローン金利（名目）が１％でも実質金利は３％ということ。

これが年率５％のデフレになったら名目金利はこれ以上下がらないから実質金利は６％になる。

ちなみに３５年ローンで借り入れ元金３５００万なら１９万にあたる。１％の場合約１０万/月と
比べてみたらいかに大変かわかる。
もちろん給与が変わらないなら、給与の実質価値も５％増しているから大丈夫ということだが
実際は、変わらない人と下がる人がでてくるから注意が必要。変わる人は不幸な人であって
愚かなひとではない。念のため。

本当はデフレにあわせて「定期減給」をやる必要があるのだが、やらないで派遣切りをする。
また、ボーナスを大幅減額する会社とそうじゃない会社の差がでてくる。パートやバイトの
賃金だけはどんどん下げられる。下請け法はできたものの他社との競争で安値受注をしいられる
から大企業の下請け系は大変だ。

消費者物価自体も平均値は下がるけど大きくさがるものと下がらないものがある。
所得の低い人向けの商品は１割、２割下がり、嗜好品はさほどさがらない。
不動産についても低価格の物件は下落が激しいが、希少性のある都心部はそれほどさがらない。

住宅ローンの残高も名目数字は大きく減っても実質残高はさほど減っていない。
２％のインフレが１０年続いた場合、１０年後のマネーの価値は１８％増しだから仮に
３５００万の元金が７００万円減っても、実質残高は全く減ってない計算になる。

逆に年２％のインフレなら、金利３％でも実質金利は１％という話になる。
変動で借りていたら金利も上がる、５年間は支払額が変わらないルールだから元金返済率が
下がる。
ただしインフレのほうがマシなのは、残債を減らさずとも負債の重さが時間とともに軽くなるという
点だ。状況によっては資産インフレで売却価値すら上がるかもしれない。

固定との差額を繰り上げなんぞと生ぬるい話をしていないで、変動なら実質金利と名目金利の
差額を繰り上げないと実質元金は減らない。

さて、そうやって全額返済したマンションもデフレ・インフレの波のあと売却価格の増減が全国
一律でなくて、大変不公平になるのだから、あせって繰り上げ返済すべきかどうか熟考を要する。

>211
その時の状況にもよると思うよ。単純に１％の金利上昇っていうけど、インフレ化の上昇とは違う。
今のようにデフレが続いてる状況で、かなり収入減になったりすると１％の上昇でも問題にはなりかねないと思うね。ゆとりローンほどのダメージはなくても、注意はしておく必要はあると思うよ。

変動が上昇する場合は景気が良くなっている事が多いので（そうでない事もあり得るとしても、可能性的には）、その分くらいは給料が増えている可能性は高いと思うから、一概に変動と一緒にする事は出来ないと思うね。

まぁ、もしそんな状況になった場合はそこで変動に借り換えするって手もあるけど、その為にはある程度の貯金は必要だから、１０年後に金利があがるって事は忘れてはいけないと思うよ。

俺は固定も悪くないと思ってるけど、それで大丈夫といいきってしまうのは、変動が金利がいくらあがっても大丈夫といいきるのと同じじゃないかな。

>>222
いってる事はわからなくもないが、それは固定だとさらに大変だとか、住宅ローン自体借りるなっていってるのと同じじゃないか？

デフレでローン組むこと自体デフレの進行が早いと危険。現金持っているほうが得。

今回のフラット10年間▲1%が出てきたことで過去の固定金利と比較することが無意味になったね。
俺は今月変動で実行したんだけど、当初10年間の保険料が現行変動金利の1%未満で借りられるんだから、これから検討する人はフラット魅力的だと思うよ。

なんで？

比較検討できるのはあくまて゛自分の借り入れ時の固定金利。既に借りちゃった人は今後どんなに低い固定が出ても借り換えできなければ意味ないし。来年の固定金利を語れるねは来年借りる人だけ。

なんで？

今のローンをアパマンローン（今なら変動２．３７５％）に借り換えて、人に貸して新規にフラット３５Ｓでもう一軒買えばいいんだよ。
今の家が気に入ってるんならアパマンローンの方は空家になったら自分がもどって、フラットの方は無届けで他人に貸せば可能だよ。

勝手にやれば？
そんなリスクの高い事普通やらない。

インフレリスクと空室リスクとどちらが大きいリスクかな

不確実性というのは、自分がよく知らないから怖いという意味も含むのか？
勉強すればいいじゃん。

借金してまで人に貸すのはやめたほうがいい。まともな人が長期間借りてくれればいいけど、普通は出入りがあるし、トラブル時はすぐに対応しなきゃならんし。そういう煩わしさをすべて任せられるサービスもあるけと゛高くて旨味がない。結局売って現金化したほうが良いとなる。

経験者のオレが言うんだから間違いない。

222さん、仰っていること、概ね理解できました。

>これが年率５％のデフレになったら名目金利はこれ以上下がらないから実質金利は６％になる。
>ちなみに３５年ローンで借り入れ元金３５００万なら１９万にあたる。１％の場合約１０万/月と
比べてみたらいかに大変かわかる。

デフレ時には、貨幣価値が上がるということを前提に書かれていると思いますが、デフレ率を金利に組込んで返済額を見ても、正しい感覚では評価できないと思いますが、どうなんでしょうか？
貨幣価値も5%上がっているなら、金銭感覚としては、1%で10万とほぼ同じ感覚なのではないでしょうか？
ただし、デフレによって収入が下がった場合は、返済比率が上がってしまうので、この数字以上の困難があるのかもしれませんが。

>固定との差額を繰り上げなんぞと生ぬるい話をしていないで、変動なら実質金利と名目金利の差額を繰り上げないと実質元金は減らない。
>さて、そうやって全額返済したマンションもデフレ・インフレの波のあと売却価格の増減が全国一律でなくて、大変不公平になるのだから、あせって繰り上げ返済すべきかどうか熟考を要する。

仰る通りかと思います。
購入物件の資産性•流動性は、考慮する•しないは、住宅に何を求めているか個々人次第だと思いますので言及しません。
繰上すべきかは、デフレ傾向にある現状では、低金利で借りて繰り上げずに貯蓄するというのも、ひとつの手だと思います。
そういう意味では、1%を切る変動や20年全期1%台やフラットの10年-1%などは、1%の住宅ローン控除と合わせると、旨みが大きいと感じますね。

売らなくても買えるなら貸しておけばいい。すぐに売るよりタイミングがはかれれる。

オレはそれやって失敗した。欲かかずにとっとと売れば良かったと後悔。

貸したら借り手がどう使うかわからない。
部屋がぐちゃぐちゃになってリフォーム代が嵩むかもしれない。

タイミングを計るつもりが、貸す時にだって契約があるので、いつでも売れる訳ではない。

運がよければうまくいくかもしれないが、非常に難しいと思う。
普通のサラリーマンにはリスキー過ぎると思う。

貸すと決めたら、普通借家にして大家になりきることだ。
定期借家なんかにしたら、家賃を低めに設定されたあげく、予想以上に家が傷むので
あとで自分が住むと思うと気が気でなくなる。

それが嫌なら、さっさと現金化してわずかな利息でもいいから定期預金にしておくほうがいい。
インフレになれば、変動金利も上がるが、預金利息も上がる。
ある程度の心得があるなら運用してもいいが。

ずっと持ち続けて下手に減価償却されるより、次に家を買う資金に十分なりうる。


あとは、ローンを組んでいる銀行にいい具合に説明するだけ。

熱狂的な固定信者の壊滅以後
このスレも活気ない・・・

だれかしら悪役がいないと、盛り上がらないもんですなぁ。

みんな冬のボーナスで逝っちゃったんですかね。

売るか貸すかは物件によって何とも言えない。
よって必ずしもリスキーとはいえない。
ファミリー向けならDQCは少ないと思うので家賃がいくら取れるかシュミレーションして、ある程度取れる目算がたち、さらに将来の値下がりも考慮してOKであればゴーってことでいいんじゃない。

>>241

まともな入居者が入るかは運でしかないからな。まともと言うのはきれいに使ってくれる事以外に
長期にわたって住んでくれる人。短期だとそのたびに不動産屋の手数料がかかるし、なかなか入居が
決まらないと家賃下げなきゃならんし、入居者がいない間も管理費修繕費は常にこちら負担。
しかも設備に不具合が有ればすべて大家の負担。滞納されて夜逃げでもされたら大赤字。
しかも確定申告は面倒だし所得税は結構取られるし。だいたいそのような高額な家賃を払う世帯って
かなり限られた人種で一時的に住むってパターンが多い。普通は家買うってなるからね。

高い変動金利で管理費修繕費も乗せてしかもメンテナンス用のお金を別枠でストックしてそれでも家賃収入を
コンスタントに得られるような物件ってそう無いと思うけどね。今不動産屋に行くとそういうオーナーが
維持出来なくて住んでる人がいる物件ごとオーナー権譲渡とか有るし。

本気で賃貸収入考えるならばもっと需要のある（例えば学生が多いなど）の小さな中古物件をはじめから
投資目的で購入するとかのほうがよっぽどいいよ。もちろん成功する例もあるだろうけど、数千万もの
残債を残してやるのはかなりリスキー。

>239

>熱狂的な固定信者の壊滅以後このスレも活気ない・・・

ちがう、ちがう。omomがいなくなったからだって。

日経新聞にエコノミスト達が来年から景気はよくなる、と書いてありましたが、短期金利も１％くらい上がるんですかね？

>>244
でもあんまり当たらないですよね……。そういうの。

日銀も政府も皆景気は良くなると言ってるな。
でも政策金利を上げるまで良くなると言ってるヤツは誰一人いない。
昇級はベアすら無い企業が多くなるようだし、夏の賞与くらいまではちょっとは回復して欲しいわな。

景気がよくなるのって今が底だと言われてるからでしょ。

０．０１％でも上がれば景気は上向いたと言える・・・

>>242
だから、ある程度目算がたちってかいたよ。
あと、オーナーチェンジは苦しくてって場合もあるが、老朽化に伴うリスクを避ける為って場合もあるので何とも言えないよ。
まあ、言わんとしてることはわかるが、残債も含めて要検討としといた方が良いでしょう。
否定ばかりじゃチャンスそのものも潰すから。

>>248

チャンスもなにもリスクの問題でしょう。
あなたの発想だと住宅ローンの他にさらにローンを抱えながら賃貸って事でしょ？しかも変動で。

これまでは変動派でしたが、今年は少なくともフラットでしょ。私は来週金消ですが、予算成立見越して、フラットにする予定。

正月休み街に出てみたが景気よさげだが。。。

金消とは？

>250
今年はそうだね。

今回のフラット－１％も景気対策なわけだけどそもそも所得が激減している中どれだけ効果あるのかね？
景気が上向けば今年のみの優遇だろけど、景気がそれほど良くならなければ来年も続くかもよ？

元々変動一本でいくつもりでしたが、フラット△１％に魅力を感じ、結局
りそなのすまいるパッケージで変動２：固定１で組むことにしました。

今の経済状況から見て、今後１０年ぐらいの間に急激に金利上昇することは
ないだろうと思いますが、１１～３５年後に固定２．６％が確約されているのは
やはり安心かと思いまして。

変動低金利の恩恵を受けているうちにせっせと資金を貯めて、１０年後の
金利情勢を見た上、変動・固定のどちらかに繰上弁済しようと思っています。

りそなのスマイルパッケージは金利どのくらいですか

デベ提携で１．５％優遇もらいましたので、変動部分が０．９７５％になります。

他銀行でもう少し条件のいいところもありましたが、フラットと併用可なのは
りそなだけだったので、すまいるに決めました。

今年はりそなのスマイルに人気が集まりそうだね。他行も追随するかな？

りそなは、ある意味国営に近いので、やむをえなくやってます。

なかなか追従しにくいんでないかな？

りそなはもうかなり公的資金返済できるはずなのですが、返済方法が決まらなくて
国営に近い状態になっています。経営自体は相当健全です。
http://bizplus.nikkei.co.jp/colm/yanai.cfm?i=20080613c9000-c9&p=4

>>243
さすがに元旦の書き込みはなかったようだけど
年初早々ローンのこと考えている人っているんだと驚き。
本人は暇だからって言えるかもしれないけど、でも、他所から見ればそういうレベルじゃない。
もう少し建設的なスレッドなら理解できるものの、こんなところに書き込みなんて・・・哀。
ローンのことが片時も離れない人っているものなのです、ね。

>>261

ちょっと違うと思うな。
ローンに必死な人はすでにこんな所見てないよ。皆面白がってるだけ。

ローン減税に加えてフラット－１％って
金持ち優遇策過ぎるという批判はないんでしょうか？

まだ、予算が通ってないので、不安です。

金持ち優遇じゃなくて、ローンじゃないと買えない貧乏人優遇だとおもいますが・・・

ローンで家を買うと貧乏人扱いされちゃうんだー へー

貧乏人かはさておき、金持ち優遇ではないでしょう。

安定の対義語＝変動
変動がんば。W

浪費の同義語＝固定
固定もがんば。（失笑）

今年、フラットを蹴って変動を選ぶつわものはいますか？

今年住宅買う奴がそもそも強者。

だから2006、2007年に固定で家買ったヤツが最強の強者

勝者と強者は違う。

>>271

愚か者でしょｗ

敗者の結果論

結局、フラットを蹴れる強者はいないようだね

>>274

と、敗者が申しております。

なんだかんだ言って変動選ぶ人は多そうだけどね。
MIXも増えそうな気がする。

今の時代、変動はもともと有利なんだし、現時点では-1%が有ったとしても10年で逆転するかも微妙。
35年-1なら考えるけど圧倒的にフラット有利とも思えない。団信も保証料の倍近く掛かるしね。

やっと変動と比較出来るくらいになったくらいでしょ。今までが話にならなかったから。
フラットなんて銀行で審査落ちた信用無い人や自営業の人専用みたいなもんだったし。

>>277

ちょっと前までここに来ていた固定さんはほとんどそうでしたよ。
中には退職金で完済とか繰上は一切しないとかいう強者もいました。

>>277
とりあえず35年で借りる人が殆どだとは思いますよ。
ただその人達が実際に35年で返すかは別で、実際には繰り上げ返済してもっと早く返すとは思います。

>>278
変動自体はそこまで減らないんじゃないかと私も思います。
フラット35Sは利用出来る物件が限られてますし。

私も通期-1%なら相当いいと思いますが、10年間-1%だと微妙なところだと思います。
かなり好条件だとは思いますが、変動よりも100%良いとは言い切れないかな、と。
結局変動で良かった、となる確率もそれほど低くはないかな、と思います。

10年間-1%はかなりいい条件ですが、絶対視するほどいいかというと、微妙……というところでしょうか。

まぁ、借り換えという手もあるので、10年後をみて状況によって変動に借り換えるのもありかな、とは思いますが。

フラットへの借り換えも一部の金融機関では出来るみたいですけど、積極的に行うかというと、ちょっと微妙ですね。

>>280

>10年後をみて状況によって変動に借り換えるのもありかな、とは思いますが

10年固定フラット→１０年後、金利が低かったら変動に借り換えって・・・できる金融機関あるのか微妙～（笑）


結局、全部「微妙」で終わってるね、この人（爆）

280は変動にしたけどフラット優遇に未練タラタラな人のようですね。自分を説得してるとしか思えない文章だわ。

今日の日経に変動大人気で各行競争激化って載ってた。

>>281
普通に余裕で出来るとおもうけど。
なぜ出来ないと思うのか？

>今日の日経に変動大人気で各行競争激化って載ってた。

要するにわかってない人が多いってことだね。

ただし、変動金利はまず間違いなく、かなり上昇すると思うが、そう何年もは
続かない。待っていれば必ず下がる。長期的には日本は高金利にできない
状態だ。だから、金利が上がったときに、踏みとどまれる余裕がほしいね。

>>281 >>282
280ですけど、別に自分を説得もなにもなく、素直にこれならフラットもいいなーとは思っていますけどね。でもこれなフラット以外はないって程の決め手には欠けるんですよね。

ただ長期優良住宅なら優遇期間が長いのでこちらでほぼ決まりかな、とは思いますが、そういう物件はそもそも少ないので欲しい物件には適用出来ない事が多いんですよね。

とはいえ、フラットの金利は12月よりもさらに落ちているみたいですから、かなり検討の価値はありますね。
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2010010500625

>>285

？？？
結局、変動で良いってこと？

>283

>今日の日経に変動大人気で各行競争激化って載ってた。

大人気とは書いて無いぞｗ

住信ＳＢＩネット銀行がけしかけたってだけだろｗ

>>288

今まで0.975や0.875は表には出ていなかったけど、交渉段階で普通に出ていた金利。
それが0.975がパブリックになると言う事は実行金利はもっと安くなるって事。

SBIのの0.975なんてそもそも今じゃどこの銀行も当たり前な金利であって実質0.875だからね。

>289
優遇幅が小さくなるだけだって

おお！
店頭金利が下がれば、さらに変動金利が下がる。

希望は、店頭金利を下げること！

やったぜ！

固定が低くなれば、変動はさらに低くなるでしょ。

藤井財務大臣(もう退任するけど)は長期金利を上げない政策でかなり強い意志を持っているそうです。
と言うことは、どちらにせよ、長プラも短プラもあげたく無いと言う事でしょう。

僕ら個人的にはいいけど、結局は国力が落ちるから子供の世代は大変だ。

いま、引退した人達は確かに戦争があり高度成長期で苦労したんだろうけど、
その借金を僕らの世代で背負って、さらに解決できないから次世代に繰り越そうとしている。


まあ、僕らは大丈夫から、ガタガタ言わずに買って経済を盛り上げたほうがいいかもね

>> 285

金利がかなり上がる根拠を教えてください。

皆さんに、貸す側の仕事についているものです。「変動」は絶対取りっぱぐれのない我々に都合の良い商品です。変動ブームは大歓迎ですが、この板を見てるとリスクを理解していない方多いのでびっくりです。ちなみに同業者で変動一本の借り入れをしてる人間はあまり聞いたことがありません。もちろん、お客様にはサラっとリスクを説明した上で、変動を進めますが（笑）銀行も必死なんです・・・

私も貸す側、っていうか、某金融機関にいる物ですけど、変動は利幅が少なく、なるべく固定（短期固定）を
勧めるようにしています。

なんだかんだいって今のご時世、住宅ローンは安全な貸出先です。ここ1，2年、不況で破綻者が増えてはいますが
それでもごく一部。中小企業などへの貸し出しよりよほどリスクが低く、安定した収入になります。
しかし、変動ではほとんどうまみが有りませんので、3年以上の固定を勧める訳です。どちらかというと、
変動はリスクを強調して固定に誘導する傾向ですね。

最初、変動1本のつもりの人でも金利上昇リスク、金利上昇時の未払いリスクなどを説明すると余裕の有る方は
だいたい10年固定などを選んでくれます。（心の底でニヤリですね）

どちらかと言うと、不勉強な方ほど、間違った知識で固定を選ばれる方が多いように感じます。
変動を選ぶ方はしっかり勉強しているか全く何も考えていないか両極端ですね。そして何も考えていない人ほど
リスクの説明で固定を選んでくれます。

294さんと295さんと同じ貸す側の立場の方なのに固定に対する思い、変動に対する思いが全く逆に見えるのですが…。
295さんはご自身ならどちらを選択されるのですか？294さんは変動一本でいく同業者はあまりいないと書かれていますが

去年実行でしたが、確かに変動のリスクはしつこいくらいに色々脅され？ましたね。
とにかく未払いリスクを強調していました。自分は繰上前提でしたのでそれでも変動にしましたが。

＞「変動」は絶対取りっぱぐれのない我々に都合の良い商品です。

なぜそう思われるのでしょうか？金利が急騰したら破綻者が増えて取りっぱぐれてしまうリスクが
有りますよね？金融機関がそう思うとしたら、金利上昇とともに所得も増えるから破綻する人が
少ないと見ているって事でしょうか？しかし、金利高騰時は政策金利も上がっているでしょうから
調達金利も高くなり、利益という面では薄利になりますよね？金融機関に取って、変動はユニクロなどの
薄利多売の商品という事でしょうか？

有る程度長めの固定のほうが金利が高い分、利幅も大きい反面、金利上昇時は利益が減る（下手したら赤字）
となるので銀行が変動を強く勧めるという事は銀行自体が金利が上がらないと考えているように思えるのですが
どうでしょうか？

294です。言葉足らずでした。私の言う固定は20年以上の長期です。10年までの固定はむしろガンガン進めてます。我々が貸し出し審査をする場合、4〜5%になっても払えるかとうかでみます。つまり長期的にはそのあたりが金利の中央値と金融機関は考えているわけです。だからいまの長期固定金利はほとんど旨味がないのです。変動ならば、時勢や経営状況にあわせて好きなだけ上げれますからね。とりっぱぐれがないんです。

295＝メガ、294＝雑金ですね。
ALMがしっかりしてるメガは利幅取るけど、
地銀は腹切りレートで貸し出し。当初優遇金利食い逃げされて。。。

294＝ホンモノの金融関係者、295＝ホンモノの金融関係者？？

と疑わしく思えてしまいます。


というのも変動が294さんの言う通り貸す側に取ると一番旨みがある商品だと思うからです。

金利は上がったり下がったりします。

これ以上下がることもありますが、貸す側に取ると変動を上げた後、変動のお客様が固定に切り替えようとした時には過去と比べられない程金利が上がってしまっていて固定に切り替えできない、もしくは変動のままでいくしかないお客様が利益をあげられるという意味からもおいしいお客様なのでしょうね。

どっちにしても支店の住宅ローン担当者。
法人とか本部じゃない末端行員でしょ。
本部のエリートが作ったノルマに追われる。

ニュースで変動金利の下げ競争が始まっているといていましたね。もっと競争して優遇後0.5%以下に下がらないかなあと望んでいる人もいるでしょう。

銀行側にとっては、ぎりぎりの変動元利金等で借りてくれる人が一番の鴨ですね。金利が上昇した場合、利息の割合が高まり元金が減らず利息ばかり払ってくれるようになります。支払いが破綻しないように、5年ルールや125%ルールで守りながら、骨の髄までしゃぶりつくせますね。
でも今は、中々金利を上げられないので、当面は固定の客のほうが鴨になっています。

>>303

では今まで鴨と思ってせっせと貸し出していた変動は約10年以上上がらなかった訳ですから
ミイラ取りがミイラになるようなもんで、結局金利が上がらず、骨の髄までしゃぶるつもりが
しゃぶられ尽くされているわけですね。銀行は10年間思惑がはずれっぱなしって事になります。
今後金利が上がる保証なんて有りませんから（上がらない保証も有りませんが）銀行が変動で貸すって
事は金利が上がれば儲かるけども上がらなければ儲からないみたいな考えって事でしょうか？

“変動金利で借りてくれる人”


“固定の客”


同じ鴨なのに文言が若干違うのは“固定の客がおいしくない”という深層心理からくるもの？！

一番の鴨は長期固定で借りて繰上しないでせっせと大きな利息を貢いでる人でしょ。
繰上されたらされただけ利益が無くなるんだから。

銀行の経常のまさに益の部分はおまえらが毎月払ってる利息の部分の積み上げがその一部なんだから。
銀行はなるべく高い金利で安全な人（または企業）に金貸して利息という利ざやを取りたい。ただそれだけ。

お金を貸すにも費用がかかるので（まあ我々の人件費ですが）これ以上金利を下げる事はできません。良くて現状維持、上がって当たり前くらいに考えて頂いて間違いないと思います。問題はどこまで上がるか。たしかに１０年以上超低金利が続いていますが、これは世界で日本だけの本当に異常な事なんです。上がり始めたらビックリするくらい早いですよ。１年で3％4％上がっても、何の不思議もありません。まあ、125％ルールがあるので、すぐに破綻とはなりません。変動のみなさんには、オール利子で頑張ってもらう事になります。・・・と、かくと「そんなオーバーな」と思う方が大部分なのが現状なのではないでしょうか？でもはっきり言ってその認識は非情に甘いと思います。もっと、グローバルな視野で捉えましょう。

グローバルな視野は大事ですが、海外の情勢がそのまま日本には当てはまらないと思います。
変動で借りている人が大半な中、仮に変動がガンガン上がっていったらアメリカみたいにローン破綻者が続出して景気が再び悪くなりますよ。そこまで無茶な上げ方はできないと思いますけどね

心配いりませんよ、日本人は責任感強いので。無責任に放り出すアメリカ人と違って、命に代えてでもローン払ってくれますから。だから、変動は取りっぱぐれないんですよ（笑）

↑同じような話を何度となく聞いた覚えがある。
銀行は返せなくなった人には手の平を返したように強気に出るからね。
それまでの低姿勢が嘘だったかのように。

確かに変動派としても今の長く続いている低金利は異常だよな。

世界的に考えても（というか世界的に考えないといけないが）、いつどこでガツンと上がるか分からないし、上がることは覚悟しておかないといけないよね。

変動派にも楽観的な人が非常に多いことが、この掲示板で分かるけど、少なくともこれ以上金利が下がりようがないことくらいは認識して計画立てる方が良いかと＾＾；

上がるときはガツンと上がるって例えばどんな時？
金利は別に住宅ローンだけでは無いですよね？ガツンと上がれば企業も国も皆借り入れ金利が上がります。
日本の企業がガツンと上がった金利に耐えられるようになるのはいつ頃？どうなった時？

グローバルな視点から見ればアメリカも欧州も英国も長期的な低金利を続けざるを得ない状況のようですが？
日本はバブル崩壊後金融政策と経済政策に失敗した為に失われた20年を迎えてしまいました。
去年、世界的なバブルが崩壊し、各国の中央銀行は90年代の日本の失敗を繰り返さない為に必死に努力して
いますが、今の所明るい道筋は皆無です。このような状況の中で世界的に景気が急激に良くなるような状況とは
ほど遠いような状況です。まして日本は少子高齢化財政赤字とさらに厳しい状況でしょう。周りを見渡して
下さい。今年、民主党の政策で景気が良くなると思ってる人がどれほどいるか？将来の日本に希望を持っている
人がどれほどいるか？

変動金利が上がらないと思ってる人を楽観論者と言う人がいますがこれは全く逆です。金利が上がらないと
思う事は悲観論者です。白川総裁が言っていますが、日本はいくら金融緩和してもデフレ脱却は無理と言ってます。
総需要が回復しないと物価は上がらないと。皆がお金を使わないと金利は上がらないのです。
ということは将来の不安がなくらならいと金利は上がらない事を意味します。

もう一度聞きますが金利は上がる時はガツンと上がると言う方はどのような経済状況を想定しているのでしょうか？
政策金利（変動金利）は金融政策で決定します。人的に決定されますのでガツンとあげるにはそれなりの理由が
必要です。是非上がると言う方にはどのような予測の元に語っているのか聞いてみたいですね。

それともまた財政破綻を理由にしますか？（笑）

やっぱ変動は繰り上げ前提じゃないとダメってことだね～。
貸す側さん曰く1年に3%4%上がるのは何の不思議でもないようだから、100万/年程度の繰上げしておけば銀行に鴨られずに済むかな？

生きてる間に1年で3%4%上がるような元気な日本の姿を見てみたいね。

＞確かに変動派としても今の長く続いている低金利は異常だよな。

何を基準に「異常」なのですかね？
今は低金利が世界的に普通、当たり前になってます。このような状態が続けば金利が高い事が「異常」と
なるかもしれません。

金利は経済活動の結果であって、低金利が異常なのではなく、例えば日本の車の新車販売数が30数年ぶりの
低迷とか、冬の賞与が20数年ぶりの水準とか、政府がデフレ宣言をするとか、そのような状況が異常なだけで
あって、その結果金利が低くなってしまっているってだけです。

よって、金利が正常に戻るにはどうすれば良いか自ずと見えて来ると思います。

そもそも低金利も異常異常と言われて20年も続けば平常でしょう。異常だからそろそろ上がるみたいな
論理は検討違いですね。日本の経済状況を考えれば低金利は正常であるとも言えます。日本のGDPは20年前と
比べてほとんど増えていません。異常というのはむしろこの部分を指すと思います。正常な経済、人が物や
サービスをどんどん購入し、需要が供給を上回り、物の値段が上昇するような時代にするにはどうしたら
良いと思いますか？これは「金利が上がるにはどうしたらいいですか？」と同義語です。

>貸す側さん曰く1年に3%4%上がるのは何の不思議でもないようだから

すくなくともG７に名を連ねる先進諸国ではそんな事例はゼロです。
当時住宅バブルに沸いたアメリカでさえ、2年で3%ほど金利は上昇しましたが、地価は2．5倍ほどになってます。

私の推測。
「貸す側」と名乗ってる輩は数年前に行員に進められるがまま固定を選んで大失敗した腹いせに変動で美味しい思いをしている連中に対して根拠のない不安を抱かせようとしている。

あたり？

金利上昇＝好景気ではないですよ。高度経済成長期のような良いインフレならそれもありますが、これから予想されるのは、好景気を伴わない物価高騰です。日本は資源を持たない国です。豊富な資源を持つ外国から資源を買って成り立っているのです。何かの影響で輸入が途絶えたり、猛スピードで成長を続ける中国が資源をどんどん飲み込んだりで、国内の物価が急騰するということは十分に（いや確実に）あると思います。景気が良い悪いにかかわらず金利は物価についていきます。1年に3％４％上がって、給料はそのまま（むしろさがることも）ということがあっても不思議はないのです。

そして日本は破綻する。っていうことを言いたいの？

私は貸す側さんに１票です。少なくとも、35年もの長期を2％台の金利で借りられるのは日本しかありません。借りに今後日本の金利が他の先進国並みに追いついただけでも、貸す側の利幅は吹っ飛んでしまいますもんね。

312
314
315

必死過ぎで笑えるｗ

破綻はないとおもいます。先ほども言いましたが、日本人はまじめなんで。あきらめずになんとか破綻は回避すると思います。金利が上昇しても死ぬ程切り詰めてローンを返済してくれる人たちばかりです。

20062007固定借り入れまけぐみの逆襲が始まったようだ。

変動にするなら繰上に励んで10年以内完済を予定しておけ。
10年以上かかるような人は検討し直せ。

超低金利が10年以上も続いてるのって、サイコロの１が10回連続で続いてるようなもんだよね？
さあ、また1が出る方に掛けるか？

また10年完済あほが出た。
根拠無いくせに適当な事言うなよ。
変動は３～5年低金利差額繰上してるだけでそれ以降バブル並になってもはじめから３％で借りるより
返済額は低くなるって実証済み。

それより３％前後の固定で借りちゃったヤツは早く借り換え検討しとけ。いつまでお金をドブに捨て続ける？
それとも担保割れで借り換えすら出来ないか？

サイコロの目が1だけしかなかったりしてｗ

>>324

そんな発想だから低レベルって言われるんだよね。全うな意見が出ると必死とかさ。
金利が上がる理由がサイコロの確率とかその程度の理由しかないんだからな。

１０年以上低金利が続いてるんだから、今の所＊＊＊はいないでしょう。変動でも、固定でも歴史的低金利です。固定で借りた人は今後もこの恩恵を享受し続けられますが、変動さんは・・・。そろそろ固定に借り換えるラストチャンスかも。金利の動向に、目を光らせておいた方がいいよ。固定の人はそのまま寝とけばOKです。

>322

大丈夫、20062007はマンション買った人みんな＊＊＊だからｗ

>328

確かに去年後半からの固定低金利は魅力あるわな。
今年は更に固定低金利の流れだし、フラットは優遇あるし。

変動派にとっては固定に借り換えるラストチャンスかも。

まだまだ続きそうな低金利。なんでわざわざ無駄な固定に借り換えなきゃならないのか理解出来ん。
そんな無駄な事するなら差額を繰り上げてとっとと完済しますわ。

そんな事より、くだらないちっちゃなプライド？すでに破綻した金利上昇シナリオを意固地になって貫くより
とっとと変動に借り換えて繰上もしくは貯蓄に回したほうがいいと思うよ。

いい加減自分の間違いを素直に認めて借り換えたほうがいいよ。ここを見ている事自体、自分の選択に自信が
無い事の現れ。早く楽になったほうがいいよ。

そうそう、固定はなんも考えず寝てていいと思うよ。
まぁ、目が覚めた時には変動はとっくにゴールしてるかもしれないけど。

>>330

自分は短期固定が変動以下になるのをねらってます。いくら低金利が続くと言っても景気の波は有りますから
3～4年後には2006年頃のような低成長な好況が来ると思うので0.5～1くらいの金利上昇くらいはあると
思いますので。その時期を短期固定で抜ければまた不況が来るでしょうからタイミングが合えばいいかなと。

哀れなのはやはり高い時期に全期間固定を選んで身動き取れない方々ですよね。

いろんなお客様を見て来ましたが、7割くらいの方は最初は全期間固定で検討されます。しかしフタをあけてみると逆に7割近くの方が変動ないし短期固定で借りられてます（まあ、私がかなり誘導もしてますが）。なんだかんだ言って結局は目先の支払金額の低さに思考停止となってしまうようです。引っ越しを前に何かと物入りですからね。きちんと戦略を立てての変動選択なら良いのですが、変動を選ぶお客様の所得を見ると、やっぱり目先の支払額なんだな、という感じです。それに対して、比較的所得に余裕がある方は長期固定を選ぶケースが圧倒的に多いです。実際はフラット３５などの方が低所得者に借りやすくなっているのですが、利用する方は極めて少ないです。

過去スレにも出てると思うが3%~4%想定の繰上げしておけば問題なし。
ギリ変は怖い。そんなことは変動派は百も承知。したがって、ここでギリ変を煽っても無意味。

以上。

変動の方が注意しないといけないのは、優遇金利です。金融機関の経営状況によっては優遇がなくなってしまうことをお忘れなく。

とうとう昨年末から長期固定で1%台が出たからね。
正直、長期固定やフラットで1%台には変動では勝てない。
それは認める。まあ長期固定2%前半くらいまでは。

ギリ変の定義はよくわかりませんが、変動を選ぶ方の大部分は、計画的に繰り上げ返済できるような余裕のある方はいませんよ。もちろん余裕のある方はどんどん繰り上げしちゃってください（でもほどほどにしてね、商売上がったりだから）。

>335
それが、そのギリ変って人は世の中けっこう多いのよ！

>336
それに気付いてない人多いよ。優遇は最後まで絶対続くと思い込んでる。

>>336

バブル崩壊後の公的資金注入時でも去年初めの自己資本比率低下による貸し渋り時でも最近のメガバンクの
増資しまくりな状況でも優遇はなくなる事がないわけですから可能性としてはほぼゼロに近いでしょうね。
新生のような外資だと危険かもしれませんが。

>>338
>>339

ギリ変よりもギリ固定のほうが世の中には多い事が実は分かって来たわけなのでギリ変を持ち出すと
やぶ蛇ですよ。固定でも変動でも一定の割合で無理な借り入れの人はいるわけですから。

＞優遇

そもそも優遇を破棄したらその時点で新規借り入れしてくれる企業も個人もいなくなるでしょうから
おそらくやらないでしょうね。特に有る程度の規模のある金融機関ならば国の救済が入るでしょうから。
銀行は信用で商売していますからね。さらにそんな所にお金を預ける人もいなくなると思いますので
取り付け騒ぎになるんじゃないですかね。

逆に言うと銀行が優遇を破棄するような状況でも起きない限り変動は安全とも取れますね。

>>338

ギリ変の定義：現状の金利でしか返済出来ない人。
ちなみに、変動最強パターンは3%~4%想定で返済額軽減型繰上げ+貯蓄。
住宅ローン減税の恩恵を受けられる期間且つ、金利が1%を超えるまでは繰上げせず貯蓄or投資でも良いと思う。

私は実際にこのような対策をしています。あなたの顧客はどうかは知りませんが、
このスレでは「いかにして変動金利を怖くなくするか」について議論されてきました。

当初は私も固定しか頭にありませんでしたが、ここで色々学んで現在に至っています。

>>338

>変動を選ぶ方の大部分は、計画的に繰り上げ返済できるような余裕のある方はいませんよ

よくそんな人達にお金貸すね。ちょっとでも金利上がったらあなたの会社は不良債権だらけになっちゃうから
倒産ですね。

今年は、結局のところ、
フラット３５Ｓでの借り入れが可能であれば、それが一番で、
無理な人は、返済余力に応じて、ミックスで変動割合を増減させるっていう形にするのが無難かな。

343さん
それが銀行はそんなことでは潰れません。そんな人たちに貸してオール利息を取り続けるのが銀行です。元本は一行に減りません。でも銀行は貸したら最後、後は知りません、の態度ですから

343さん。再三言ってますが、日本人はまじめなので、何を犠牲にしてもまず一番にローンを帰してくれます。だから変動は確実に利幅も取れるし、おいしいお客様なんです。長期固定は、変動と比較の土俵に載せるため無理して下げすぎの状況にあります。時機に上がるでしょうが、現時点では、金融機関にとって、長期固定で貸す方がはるかにリスクは大きいわけです。

>343

どんだけ銀行の体力を舐めてんだよｗ

>>341
ギリ変とギリ固の割合は知らないが、同じギリだとギリ変の方がかなりヤバイってことくらい気付けよ。
ギリだからこそ、金利変動はリスクが大きいし、ぶっ飛ぶ恐れもある。
ギリの話だとギリ変にとって薮蛇になるから。

>344

今年はそうですね。

長期固定で2.0%程度までならそれも視野に入るでしょうね。

安心料を考慮して今年は固定の低金利はうらやましい数字ですよね。

>342

omom乙ですｗ

まだいたのかｗ

銀行は体力あるから返済能力ない人にも貸して焦げ付いても大丈夫って事？
なら最初から貸さなきゃいいじゃん。銀行にとってリスクが無い変動借入者は金利が上がっても返せるある程度余裕のある人だよ。
だからギリギリな人に変動を薦めるって矛盾してます。銀行にとって最大のリスクは金利ではなく、貸したお金が返って来ない事です。だから審査します。
なのに繰上も出来ないようなギリギリの人には変動を薦めて銀行はリスクが下がるとか体力があるから大丈夫とか意味不明です。

変動はギリギリで金利が上がったら破綻するとか言いつつ銀行にとって変動で貸す事ははリスクが低いとか言ってる事が支離滅裂だな。

だから、そう簡単に破綻しないって。日本人は命を賭けてもローンを返す国民性です。銀行にとってこれほど堅い商売はないんです。

>>354
でも、あんまり繰り上げされちゃうと商売上がったりなんだよな？（笑）
あんたのレスみてるとギリ変は鴨れるけど、計画的な繰上げが出来る変動は銀行にとって旨みがないっていうこだよな。そういう人は長期固定に誘導してるってか？（笑）

>>354

なんだそれ？

繰上余力が無い人が金利上昇時に命掛けて返済するって？生命保険で返すって事？どんなに頑張っても無いものはないだろ？

あなたの論理だとギリギリな人ほど固定を進めたほうが命を掛けて返してくれるんだから貸し倒れリスクが減ってさらに銀行に有利となるよね？

貸し手にとってギリギリの人に変動で貸すのはかなりリスク高いと思うがね。

>>356
今は金利が上昇する可能性より貸し手の給与・賞与が下がる可能性の方が高いから
変動よりも割高の金利を支払っている固定の方が貸し倒れるリスクは高い。

こちらのスレは賢く返済されている方が多いのでスレ違いかもしれませんが教えていただけませんか？

今年３月末に実行なのですがフラットか変動か悩んでいます。

ペアローンで2400万借入予定です。1歳の子がおりここ1、2年で第２子を予定してます。

初めは0.875の変動で(全額)共働き中は積極的に繰り上げを(3%くらい)育休中は無理のない範囲で繰り上げ、再び復職したらまた積極的繰り上げを考えていました。(ちなみに元利均等で)

しかし、フラットの-1%が出てきて少し悩んでいます。-1%があると1.5%くらいで借りれるところもあり。

優遇20年ならフラットにしたと思うのですが私たちの物件は優遇10年。(この10年に育休1年半ほどを予定なので元金をどれだけ減らせるかは…)

変動は金利上昇リスクがあるとは言え現段階ではフラットよりお得な金利。

色々考えるとよく分からなくなってしまって変動かフラットか決断できずにいます。

どなたかよろしければアドバイスしていただけないでしょうか？

今まさに固定が命掛けて返してる？競売急増してるからそうでも無いんじゃないの？

>>356

355だが>>354が言っているのは、金利上昇局面でも利息比率が高まるだけで5年間は返済額は固定されているから直ぐに破綻することはないし、良くも悪くも125%ルールによって5年経過後も急激な返済額の上昇は避けられることで飼い殺し状態で更に利息分をガッポリ儲けるってことを言いたいんだろ。
まるで絵に描いたようなギリ変どつぼパターンだな。

まぁ、裏を返せば繰上げ余力がある変動は銀行にとって旨みのない客ということだよ。
現に「商売上がったり」なんて書いてるくらいだからな。

そういうことだよな、貸す側さんよ。

>>334
嘘をつけ。フラット35は低所得者の割合が非常に高くなっているとニュースにも出てるぞ。
http://www.s-housing.jp/modules/news/article.php?storyid=7630

貸す側へ

あんた>>307で「もっと、グローバルな視野で捉えましょう。」なんて書いてるけど、
あんたこそマクロ的な視野で物事を捉えたほうがええんじゃないかい？
あんたの顧客数人程度のサンプルだけで「比較的所得に余裕がある方は長期固定を選ぶケースが圧倒的に多いです。」なんて書いても信憑性に欠けるよ。

ギリギリの人は固定を借りてくれません。なぜって？目先の支払い金額が高いからです。そういう方々は入居後まず月々いくら払うのかしか興味がありません。マンションのチラシの支払い例は、変動での支払い例しか書いてないでしょ。目先の安さが第一なんです。日本人は命掛けで返済しますが、もちろん破綻する方もいます。でも、われわれは保証会社から弁済受けてめでたしめでたし。あとは、保証会社が追い込みかけるだけです。

>>363
あなた貸す側って名乗るくらいだから銀行の人なんだよね？
いや、書いてる内容のレベルが余りにも低すぎるからさ。

保障会社って普通その金融機関の子会社とかだろ？なら連結では損失になるだろうから後は保障会社がやって
くれるから関係ないとか本気で思ってるのかい？それにちょっと前まで日本人は死ぬ気で返すからとか言ってた
のに手のひら返しすぎ。そのうち最後は国が助けてくれるから大丈夫とか言い出しそうですね。

追い込みかけるとかもしかしてサラ金の人？少なくともあなたのような人がいるような金融機関からはお金借りたくないですね。

もしかして貸す側の人って実際は知識とかあまり無く、意外と適当なのかもしれませんね。
やはり自分でしっかり知識を持たないといけませんね。

言葉足らずですみません。まあ、言いたいことは、皆さんに心配していただくほどやわではないということです。まず、日本人は死ぬ気で返しますし、それが無理でも、きっちり回収できるようなシステムになっています。変動も固定も低所得者層が増えているのは事実です。景気の影響が大きいでしょう。でも、なんだかんだ言って、目先の支払い額を見て思考停止してしまうんです。「月々そんなに違うんですか？」ってね。ちなみにどこで借りても大差ありませんよ。上げるときは横並びでバクッとあげます。変動さん、まいどありい〜！ってね。

>>367
あの～、そろそろご退場いただけますでしょうか。
もう十分楽しませていただきましたので、ネットカフェなんかでPCに張り付いてないで外の空気でも吸いにいってください。

>>367
そりゃ殆どの銀行は政策金利で連動して変わるんだから、上がる時は横並びで上がるだろうよ……。

>>358
あくまで自己判断が基本です。でもまぁ、参考までに私の意見を書きましょう。

まず注意点としてフラットは団信が別なのと、事務手数料が異常に高いところもあるので、その辺りはちゃんと留意して比べておかないと、後でしまった……となりかねないので注意。目先の金利だけでなく、その辺りの費用を抑えた実質金利で比べること。ただフラットは保証料がいらない利点もあるので、事務手数料が安いところなら銀行ローンとフラットの諸経費の差はそれほどないけど、同じフラットでも意外と差は大きい。

さて、単純に金額でだすと　
変動　 0.875% 66,359円、フラット35 1.5% 73,484円 10年後2.5% 82,428円

となる。従って一番安値のところで借りられれば、最初の10年は単純な数字だけだとそこまで極端な差はないので、安心料を考えればフラットがいいのではと思います。

ただ10年後というのはローン減税が切れる時期でもあるし、ついでにお子さんもこれから中学、高校、大学とますますお金がかかっていく時期でもある。その辺りへの備えだけは忘れないように注意はしておかないと、その時に困る可能性はある。これはフラットに限った事ではないが、フラットはちょうど減税がなくなる時期に金利があがるってところが要注意。あとはフラットは100万からしか繰り上げ出来ない点も視野にいれておくこと。

そこだけ注意していれば、フラットはある程度有利かな。
ただ最初１０年の間にある程度繰り上げできないと、10年後の2.5%の時はちょっと利息の割合が多くなっていくかも。

いま少なくとも今は世界的に低金利がトレンドなので、ここ数年は金利は上がらないか、上がっても限定的と捕らえる向きが多いとは思う。ただし今が低金利なのは確かなので、長い間にはある程度は上がる可能性は高いのは確か。
変動にしておいて、初めのうちにがんがん繰り上げしておけば、金利があがってきても、それほど破綻リスクは高くないとは思う。
変動金利が優遇後1.5%程度にあがる可能性はけっこう高いかな、と思うけど、優遇後2.5%(4.1%)にあがる可能性は近いうちであれば、そこまで高くはないんでないかな。もちろん何があるかはわからないけれど、最初の数年に繰り上げできそうであれば、今のフラットよりもお得になる可能性はそこそこあるんじゃないかな。なので変動でもいいんじゃないかな。

ただし変動にする場合は繰り上げの手数料等は調べておくこと。銀行によっては非常に高くて、そうそう繰り上げ出来ないところもあり。その場合はフラットの方が安定してる分、いいかも。

自分が今くむなら迷いながらも結局は変動でくむ……かも。ただ人に勧めるならフラットの方が勧めやすい。リスクがはっきりしているし、いまなら金利も低いから。何にせよ自己責任で。

貸す側にとって変動で貸したいならまさにこういう掲示板で変動薦めたほうがいいんじゃないの？

なんで不利な事書くの？

もし、本当に銀行の方なら逆に変動で借りて欲しくないから？

まぁ、そもそも銀行営業時間帯に書込している事からして、信憑性は非常に薄い訳だが。

358さん
住宅ローンは損得で考えない方がいいですよ。
損得は結果論であって、期待してはダメです。

以下、私のときに考えた内容を参考までにお伝えします。

まず、返済可能額を考えてみてください。
教育費や将来への積立を除き、何％までなら、返済が可能か分かると思います。
次に、どんなリスクがあるのか考えてみてください。
金利変動リスクよりも可能性の高いリスクがあるなら、まずはそれをケアした方がよいと思います。
例えば、ガン家系だとか、お勤め先や収入不安とか、将来的に引っ越す可能性とか。
それらをひっくるめても、3%程度で返済する余裕があれば、変動でも大丈夫なのではないでしょうか。
または、ご自身のリスクを最小化する上で、変動を選択するのもありだと思います。
その場合は、金利上昇時に固定へのシフトも検討されると思いますが、損得ではなく、残債に対しての、固定金利の約定返済額が、返済可能額を上まわる前に切り替えてくださいね。

>>367

あー、ビックリした。本当の銀行関係者かと思った。
一瞬信じた僕が情けない。

銀行員とは思えなかったのですが、自分が受けている教育と余りにも違う事ばかりで…。
本物かと思いましたよ。

ちなみに、住宅ローンの焦げ付きの回収率はいくらかご存知でしょうか？
銀行員だと普通に答えられますよね。

>>367

たぶん、新手の固定信者が金融関係者になりすまして、うまく文面にしただけではないでしょうか？
どんどんボロが出てきてますが。

去年9月借入だけど、銀行はくどいくらいに変動のリスクを説明してたよ。あと、3年固定を進められた。ここ見てたから変動にしたけど中にはリスク説明でビビって固定に切り替える人もいるんだろうなとはおもった。

今銀行が変動薦めてるってことは方針変わった？

今日の日経に住宅ローン銀行へ相談者急増ってでてたね。

↓この二人がうまく話をまとめてくれているよ。こういう変動さんが危険だということや、今年は一押しのフラットの選び方。


No.360 by 355 2010-01-07 11:34
>>356

355だが>>354が言っているのは、金利上昇局面でも利息比率が高まるだけで5年間は返済額は固定されているから直ぐに破綻することはないし、良くも悪くも125%ルールによって5年経過後も急激な返済額の上昇は避けられることで飼い殺し状態で更に利息分をガッポリ儲けるってことを言いたいんだろ。
まるで絵に描いたようなギリ変どつぼパターンだな。

まぁ、裏を返せば繰上げ余力がある変動は銀行にとって旨みのない客ということだよ。
現に「商売上がったり」なんて書いてるくらいだからな。

そういうことだよな、貸す側さんよ。


No.370 by 匿名さん 2010-01-07 13:26
>>358
あくまで自己判断が基本です。でもまぁ、参考までに私の意見を書きましょう。

まず注意点としてフラットは団信が別なのと、事務手数料が異常に高いところもあるので、その辺りはちゃんと留意して比べておかないと、後でしまった……となりかねないので注意。目先の金利だけでなく、その辺りの費用を抑えた実質金利で比べること。ただフラットは保証料がいらない利点もあるので、事務手数料が安いところなら銀行ローンとフラットの諸経費の差はそれほどないけど、同じフラットでも意外と差は大きい。

さて、単純に金額でだすと　
変動　 0.875% 66,359円、フラット35 1.5% 73,484円 10年後2.5% 82,428円

となる。従って一番安値のところで借りられれば、最初の10年は単純な数字だけだとそこまで極端な差はないので、安心料を考えればフラットがいいのではと思います。

ただ10年後というのはローン減税が切れる時期でもあるし、ついでにお子さんもこれから中学、高校、大学とますますお金がかかっていく時期でもある。その辺りへの備えだけは忘れないように注意はしておかないと、その時に困る可能性はある。これはフラットに限った事ではないが、フラットはちょうど減税がなくなる時期に金利があがるってところが要注意。あとはフラットは100万からしか繰り上げ出来ない点も視野にいれておくこと。

そこだけ注意していれば、フラットはある程度有利かな。
ただ最初１０年の間にある程度繰り上げできないと、10年後の2.5%の時はちょっと利息の割合が多くなっていくかも。

いま少なくとも今は世界的に低金利がトレンドなので、ここ数年は金利は上がらないか、上がっても限定的と捕らえる向きが多いとは思う。ただし今が低金利なのは確かなので、長い間にはある程度は上がる可能性は高いのは確か。
変動にしておいて、初めのうちにがんがん繰り上げしておけば、金利があがってきても、それほど破綻リスクは高くないとは思う。
変動金利が優遇後1.5%程度にあがる可能性はけっこう高いかな、と思うけど、優遇後2.5%(4.1%)にあがる可能性は近いうちであれば、そこまで高くはないんでないかな。もちろん何があるかはわからないけれど、最初の数年に繰り上げできそうであれば、今のフラットよりもお得になる可能性はそこそこあるんじゃないかな。なので変動でもいいんじゃないかな。

ただし変動にする場合は繰り上げの手数料等は調べておくこと。銀行によっては非常に高くて、そうそう繰り上げ出来ないところもあり。その場合はフラットの方が安定してる分、いいかも。

自分が今くむなら迷いながらも結局は変動でくむ……かも。ただ人に勧めるならフラットの方が勧めやすい。リスクがはっきりしているし、いまなら金利も低いから。何にせよ自己責任で。

昨日、うちの会社の銀行担当者に聞いたところ
住宅ローンの申し込みが去年１１月頃から想像以上に増えたらしいです。
若い者は週末は交代で住宅ローン相談窓口に回されたそうです。
リーズナブルなマンションがバカ売れしているらしいですよ。
単発なのか継続性があるのか分からないそうですが。
でも、今も忙しいらしいです。

ちなみに、彼らに住宅ローンを組んでいると聞いてみたら、
誰も長期金利ではなく「短期の固定」を選択していると言ってました。

僕の友達は地銀に勤めていますが、かれも２年や３年の固定を
択んでいました。

いまのフラット３５が無かった時なので、判断しにくい会話ですが。

>>367さん

おたくの銀行では、社内のパソコンからネットの書き込みが出来るんですか？
時間を見たらお昼ですが…。
内部統制ではどうなっているのでしょうか？
社内のPCでネットで遊んでいてもいいんでしょうか？

それから367さん、もう１つ。
おたくの銀行は、新年は何日から営業していますか？

銀行員だと、直ぐに答えられるでしょ。

元銀行員じゃないの？
持ち込みＰＣ規約でダメだとおもいます。 金利８％まで耐えられるように計算すべきです。
若い人々は、バブルを知らないし１０％程度の住宅ローンも知らないだろうな。いい土地が坪１万円だったとか知らないだろうな。

昔は、よかった。
お金もち 地主 小作人もがんばっていた。

変動に決まりや。

>>367
あんたの言う5年125%ルールにひっかかるためには、例えば0.875%で3000万借りた人が2.3%。つまり短プラが1.5%上がらなければならない。短プラの元となる政策金利は0.25%ずつ上げるのが普通なので、6回以上上げなくてはならない訳だが。銀行がそんな急激に上がる事を想定して利ざやを儲けようとするか？

5年ルールがあったとしても、少しでも軽減型で繰り上げ返済されれば、それで未払い金利はなくなるんだぞ。銀行がそんな不確実性の高い儲け方を想定するか？
別に変動金利があがったって、同時に短プラもあがるので実際に儲け幅が大きく上がる訳じゃない。

銀行は別に粛々と返してくれさえすればそれで十分儲かるわけで、そんな変にリスキーな儲け方をしようとはしないと思うが。

おそらく貸す側さんのコメントが変動さんの心配ポイントにストライクだったからこれだけスレッドに書き込みがあるんですね。
変動さんご愁傷様です

そうですね。
バブルの時は、短期の預金でも５％とかありましたもんね。
スーパーMMCとか。

預けるので５％の金利ですよ！
１０００万預けると１年間でなんと５０万。

そのときは普通預金でも、すごい金利でしたもんね。
今の３年預金でも、当時の普通預金の金利にも満たしませんよね。

あの頃は、狂ってますわ

>>382

たぶん違いますよ。
一瞬「お！そうなのか！」と、信憑性の高いコメントだったのですが
見ていると突っ込み満載だったからではないでしょうか？

変動と言うのは文字の通り不安定そのものですから固定から見るといじりやすいですからね。

ちなみに、僕は固定派です。
でも、まだ変動にしようか迷いが消えません。
あと１週間で決断しないと…。

>>382

君は正気でそういうことを書いているのか。

>378

378さんの書いていることって常識外のことばかり・・・

１）　今住宅ローンを組む人はまれ。2番底が来るとか言われているし、その
　　　可能性が低くはないのに、借金する人が大勢いるわけがない。

２）　短期固定はもっとも損な選択だ。
　　　固定だから金利が高い。
　　　固定が終わった後の優遇金利が低い。
　　　5年とか10年の固定だと、ちょうど固定が終わった頃に
　　　金利があがっている可能性が低くない。

変動を選ぶなら、全期間変動を選ぶべし。
固定を選ぶなら、全期間固定だ。

フラットはえげつない。たぶん、赤字覚悟だろう。民間の邪魔をしている。
逆に借りる立場からいったら、フラットはおすすめだ。せっかく赤字で、
国が貸してくれるのに、民間の固定を選ぶ理由は全くない。国も予算使い
切らないと翌年から予算減らされるから、かわいそうな気もする。

>>384
即出ですが下記シミュレーションサイトで色々なシナリオを描いてシミュしてみてはいかがでしょうか。

http://loan.mikage.to/

ちなみに私は先月変動で実行しました。

>>386
1はどうだかしらないが、2は別にそんなこともないのではないか？
2年、3年固定だと変動とそこまではかわらないし、優遇も銀行にもよるだろうが、別に通期優遇も普通にあると思うが。

>>382
本気でいってるのか？　大丈夫か？

自分だったら迷わず変動を選ぶけどな。
金利が上がるほど景気が良くなると読むなら、家なんて賃貸にして現金残した分で株買うよ。
実際は今空売りしたくなるような、経済情勢だけど。

ごめん、金利上昇の話が出ると敏感に反応してしまうのが変動の性なんです・・・

だって、そりゃ正直言うと、怖いし、可能性は高くないと思っててもそうならないように自己暗示かけてるから・・・

教えていただきありがとうございました。夫とよく相談して考えてみます。

＞370さんへ
　詳しく教えていただきありがとうございました。今までフラットを一切考慮にいれていなかったので、詳細を教えていただき大変助かりました。

＞373さんへ
　「住宅ローンは損得で考えない」本当、そうですね。色々掲示板を読む前は元金均等、期間短縮、低金利しか頭に無かったものですから、373の言葉は身にしみます。変動から固定への切り替えポイントがよくわかっていなかったので、教えていただき助かりました。

＞377さんへ
　変動はやはり繰り上げが大切ですね。住宅ローン控除、夫は満額もらえないのでそっちをどんどん返そうと思います。

＞378さんへ
　短期固定が変動を下回ったときがありましたものね。うまいこと、低金利で乗っかれれば短期固定もいいですね。

＞2年、3年固定だと変動とそこまではかわらないし

2年や3年の固定ってなんか意味あるの？

固定の安定性も期待できないし、どうみても、2年くらい間、変動金利が
あがる可能性が大きいとはとても思えない。

固定期間が終わった時点で、借り換えを考えているなら、それは
危険すぎる。銀行は少なくとも一般人よりは金融の先行きが読める。

将来金利が高くなると思えば、即座に貸し出し金利に反映させるよ。
ま、プロが間違える可能性にかけるという意気込みは買ってあげるけど。

昨日からの書き込みを見てるとすっげぇ笑える。

自称｢貸す側｣さんにちょっとからかわれただけで、変動信者みんなで必死になっちゃって。。。

金利の決まっていない借金なんて背負うと、ずっとビクビクしてなきゃいけないってことが良く分かるね。

変動金利を選んだからには、金利動向だけではなく、色々と情報を仕入れたい人が多いのだと思います。
また、このスレを見るのもそんな心理から。

このスレには、これから契約の人や借り換え検討の方も多いでしょうから、誤っていると思われる書き込みに、レスが多く付くのではないでしょうか。

残念なことは、以前は、変動金利の危険性をこれから検討する方に伝えようとされている方がいらっしゃっのですが、最近は煽りと思われる書き込みがほとんどになってしまったことですかね。

貸す側さんは、自演っぽさはありますが、煽りが入らなければ、いい議論になるんじゃないでしょうか。

貸す側さんのコメントは若干言い過ぎな面もあるかもしれないですが、誤っているコメントではないとおもいます。

貸す側さんのコメントお待ちします

>>394

反論出来ないとそのような書き込みが出てくるのが固定さんのいつものパターンですからね。
もしかしたらあなたは貸す側さん本人で自演なのでは？と、感じちゃいました。

固定金利２~３年ですが、その短い期間の固定でも変動と同じく
金利優遇が聞いていますので、変動より0.5%くらい多い状態です。

その２~３年の間に0.5%以上の上昇の可能性があったのでは無いでしょうか？

別に変な事では無いと思いますよ。

今までの登場人物は、銀行関係者でないから、もう出てこないのでは無いかな？

単に銀行は2年から10年固定のほうが利幅が大きいから勧めるんじゃないですかね。
変動だと金利が低すぎてうまみが無いし、長期固定はちょっと危険。10年くらいなら低金利続きそうだから
短期の固定を勧めておけば利益上がるけどリスクも低い。