物件概要 |
所在地 |
東京都品川区東品川4丁目24番1(地番) |
交通 |
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 京急本線 「青物横丁」駅 徒歩6分 京急本線 「品川」駅 バス9分 「都立八潮高校前」バス停から 徒歩2分 (港南口より) 山手線 「品川」駅 バス9分 「都立八潮高校前」バス停から 徒歩2分 (港南口より)
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
687戸(他に管理事務室、パーティールーム、ゲストルーム等) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上19階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年11月下旬予定 入居可能時期:2020年08月上旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]積水ハウス株式会社 東京マンション事業部
|
施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
積和不動産株式会社 |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
| |
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
|
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
グランドメゾン品川シーサイドの杜口コミ掲示板・評判
-
2685
マンション検討中さん
ここがもちろんブランズって言うけど、果たしてそうなんですかね。
たしかに仕様や工夫、ブランド力はありますが、タワーにはここより使い勝手の良い間取りたくさんありますよ。
6畳もない縦長の部屋が2つもあって、ファミリーでも使い方が難しくないですか?また長期優良住宅とはいえ板状かつ耐震で、地震の影響で居室内は免震よりもはるかにグチャグチャになります。
実需でも実際に30年も住まない方が多いでしょうから、住み替えを考えると資産価値のある【再開発エリア最後のピース】【駅デッキ直結】【エリア唯一の免震タワー】【エリア最大規模(戸数)】のこっちが良いかなーと思っています。
少し梁が出ていても、青物横丁駅まで+3分かかっても。
-
2686
マンション検討中さん
連投失礼します。
↑最後にこっちと言ってしまいましたが、タワーを指していますよ。
決してグランドメゾンをディスっている訳ではなく、良い点があるのも承知した上での投げかけです。
-
2687
マンション検討中さん
>>2685 マンション検討中さん
それって向こうの話ですか?
-
2688
匿名さん
>>2685 マンション検討中さん
個人的には資産価値を考えると物件の違い以上にエリアの影響を受けるのではとおもいます。
これだけこのエリアで供給数があれば、中古でもこの2物件で競合になるでしょうし、棟内の競合も出ます。どちらかが圧倒的にこの段階で人気があれば将来もその可能性があるとおもいますが難しいですね
-
2689
マンション比較中さん
-
2690
匿名さん
実際プライムも集客期間長かった割にそこまて売れてないからね。グランドメゾンとどっこいどっこい、ということは好みの問題レベルのお話。免震だろうが、間取りがどうだろうが、大したアドバンテージにはならないでしょう。あちらにはあちら、こちらにはこちらの良さがあるのでしょうから。
-
2691
匿名さん
資産価値など、いくら議論しても変わらないことを今話すより、まだ建つまで3年なのでこの物件をより良くするための議論をしませんか?自転車置き場の数やバルコニーの水栓などは改善されてますし、他にも今皆さんの気になっているところを集めて皆さんの力で変えていきたいです。
-
2692
匿名さん
カフェサービスの規約を変えてもらいたいです。重要説明書によると、水道代光熱費及び消耗機器・備品の取り替え費用は管理組合の負担である一方、商品の選定と売上は管理会社に帰属すると書かれています。カフェ定員の人件費については書かれていませんが、もしこれも管理組合の負担だとすると、管理会社は必要経費を住民に払ってもらい、それによる売り上げはまるまる得る仕組みになっています。光熱費や人件費も管理会社が持つべきだと思いますが、皆さんはどう思いますか?
-
2693
匿名さん
住民サービスの一環ですからね。管理人室やコンシェルジュカウンターの電気代、光熱費、雑費を住民負担ではなく管理会社が負担しろと言うのと同じでは?単体のカフェ事業で凄く利益が出るならともかくですが、そうでない場合は他の諸々の管理と併せて管理会社も利益を出さないと成り立ちませんし、光熱費や人件費がかかるのは仕方がないと思います。
そこを許容できるか、そのサービスに魅力を感じるかという部分は個人の考え方次第かと思います。
-
2694
マンコミュファンさん
>>2693 匿名さん
そうではなく指摘しているのは運営のコストを管理組合が負担しているのに売上が管理会社に帰属するという点ではないですか?たしかに管理組合に帰属すべきな気がします。
-
-
2695
匿名さん
管理会社が運営するコンシェルジュサービスのうち、コピーサービスやfaxサービスの売り上げは管理組合に入りますが、なぜかカフェサービスの売り上げは管理会社に入るようになっています。一般的に管理会社は一律のサービス料を受け取ってサービスを提供するものではないでしょうか?パンを売って利益を稼ぐ仕組みならば、そもそも必要な経費を抑える努力も管理会社が負うべきです。必要経費を管理組合が出すのに利益は入ってこない仕組みはおかしいです。
-
2696
匿名さん
>>2694 マンコミュファンさん
おっしゃる通り!
黙っていたら管理会社のいいようにされますよ。
この件は理不尽です。
-
2697
匿名さん
>>2695 匿名さん
ここの管理会社もアコギなやり方してるんだ
-
2698
匿名さん
利益(売上ー経費)を管理会社と分けるのは個人的にはよいと思いますが。経費を押し付けて売上だけもっていくのは絶対に間違っています。今のうちに規約を修正すべきです。
-
2699
マンション検討中さん
登録してきました。
縁起担ぎ?としての1番ではありませんでしたが、4月1日の発表を待ちたいと思います。
南側は人気ですね。
-
2700
匿名さん
すべて調べたわけじゃないけど、FAXとかは住民でしょ。
カフェは遊びに来た人も食べるので、他人向け飲食含まれるだから、
それを売り上げに立てると営利で管理組合として消費税とか確定申告とか発生しませんか?
清澄白河野村とかでしたっけ?それ前提のマンションもありましたけど、あまり一般的ではないですよね。
こういうのは、あくまで売り上げと人件費消耗費等の管理会社分を比較して、管理組合の定例チェック数値とし、
管理会社が大きく儲けてなければオッケーでいいのではないかと思いますが。
どっちがどっちの売り上げだけで判断はできないですよ。判断するのは具体的な数値です。
まあ、だから中途半端なカフェとか廃止する組合とかもありますし、管理組合が機能していないとこは管理会社天国なんでしょうけど。
まあもっと基本的な大きい金銭的ななこととして、駐車場代金は修繕積立金+駐車場メンテ更新費用が理想ですが
だいたいの新築では一般管理費に消えてますね。そこから見直すのが一番ですけどね。
-
2701
マンション検討中さん
>>2661 匿名さん
本日行ってきました。
価格表もいただきました。
-
2702
匿名さん
>>2698 匿名さん
経費と言っても原材料費、人件費の扱い次第でしょうね。スタッフはバイト1人と訳にはいかないでしょうし。
客数が少なかったり廃棄が多くて赤字になっても請求はしないでしょうから、管理会社にとってそんなにいいものなんでしょうかね。ノウハウがないから委託でしょうし、その質に関わる可能性がある気もします。もちろん運営形態は確認した方が良いとおもいますが。
-
2703
匿名さん
外部の方も利用するカフェで利益を管理組合に入れるなら事業扱いじゃないでしょうかね。
当然課税もされますよね。そっちのほうが面倒だと思います。
2700さんも言ってますが収支の具合を組合が監視していればいいんじゃないですかね。
-
2704
匿名さん
誰も管理会社が儲けるなとは言ってないですね。施設使用料、人件費、光熱費等の諸経費を管理会社が払うのであれば、もうけることに特に強い異議は出ないと思います。要はこれらの経費を払わずに売上がそのまま管理会社にいくことが問題です。管理会社にとってみれば、純利益と本来払うべき経費を合わせた分、得していることになります。
-
2705
マンション検討中さん
重説の書き方をみると、カフェはコンシェルジュサービスと同列に見られているので、基本的にカフェで儲けを出すという性質のものではなく、カフェは住民の生活の質を向上させるサービスであるという位置づけなのでしょう。
おそらくその性質からいって、人件費もコンシェルジュと同様に組合負担になるのではないかと(管理会社への支払金の中に含まれているのではないかと)思います。
そしてその管理会社との契約金額は、カフェでの売り上げを考慮した金額である、という建前なのではないかと思います。
(ちなみにカフェスタッフは日勤1名とありますね)
カフェは最初は物珍しさから人がいるでしょうから黒字でしょうが、数年したら利益なんてほとんどなくなると思われます。
中古の大規模物件を見ていた時、軒並みカフェ周りには人がおらず、これでやっていけてるのか?と思ったものですが、あくまでカフェは、コンシェルジュやブックライブラリーサービスと同じ、住民の満足度を高めるサービスであると考えれば、赤字であろうが関係ないのでしょう。
カフェの維持に一戸あたりの負担がどれくらいあるのか不明ですが、グランドメゾンの管理費はそこまで高額ではないため、私は今の管理費でカフェを維持できるのならばしたらよいのではないかと考えます。私は少なからずカフェがあるということを(あまり使わないとしても)楽しみにしていますし。
不要論を言い出すと、ではコンシェルジュも不要なのではないか?と個人的には思ってしまいますしね。
注文をつけるとするなら、パンやコーヒーの価格が外と同レベルの(明らかに利益を出そうとするレベルの)値段であった場合、これは住民の満足度を高めるサービスではなくカフェ単体で利益を出そうとする単なる店の誘致であるとみて、光熱費等の経費に加えてテナント料まで請求するべきかと思います。
-
2706
匿名さん
-
2707
匿名さん
ここを住居者専用のカフェじゃなくて、緑豊かなおしゃれなカフェを誘致して外向けのお客も募れば、その貸料とそもそも払う予定だったこのカフェ用の管理費数年分で駐車場を地下にできたのではないでしょうか?現状の規約が住民のためになっているとは到底思えません。
-
2708
マンション検討中さん
カフェはどうせ使わなくなるし、期待してないからどうでもいいです。と言いつつ、管理費上がるのは嫌なので、どうせなら無くなればいいのにな。。
予算カツカツで購入を考えているので、管理費や修繕費は上がらないことを祈っています。。
-
2709
マンション検討中さん
多すぎる植栽も、手入れや、虫対策でお金がかかるし、管理費を上げて行く要因ですよね。
植栽もなくなればいいのに。
-
-
2710
マンション検討中さん
外向けのカフェを誘致した程度では駐車場を地下にすることなんて到底できませんよ
そもそも駐車場を地下深くにすると排水などの設備費に非常にお金がかかり、またその維持にもお金がかかるために管理費がカフェどころじゃなく上がるでしょう。それこそ望んでいません
本物件は、共有施設を十分絞って管理費を安くしていると感じます。これ以上共用施設を削ると大規模物件である良さが無くなりかねません。グランドメゾンはブックライブラリーサービスやキッズエリアなどとカフェが連動して相乗効果のあるような設計になっています。それを無くすというのは、どうなのでしょう。それはいずれはリセールバリューにも影響してくるように思います。
明らかに無駄というものであれば考える必要もあるでしょうが、十分管理費が安いにも関わらず、購入時にある共用施設がさらに不要であるというのなら、もうこの物件を買うべきではないのではないですか。最初からそういう物件を買えばよいだけではないでしょうか。
私は月数百円程度の節約のために、共用施設を削るのはいかがなものかと思います。
-
2711
匿名さん
詳しい方がアンチさんをことごとく論破してるのが笑えますね。サービス含め物件だから、そこに価値を見出だせないまたは維持費が嫌だという方は他にした方が賢明ではないでしょうか?
カフェの廃止などは現実的に少しでも利用者がいる場合は
難しいでしょうから。
管理費についてですが、最初は余裕を持って高めに設定してあるので、余るようなら管理費を下げる、もしくは修繕費に積み立てするなどの可能性があるそうです。その辺は管理組合次第ですかね。管理費を上げるというのは批判もあるでしょうからあまり想定していないそうです。その為の高めの設定とのこと。それでも十分管理修繕費安い部類かと思います。
-
2712
匿名さん
>>2711 匿名さん
論破してるのが笑えるだって?
君は そんなに笑える立場か?
いろんな人が購入者となっているんだから
もう少し言葉に気をつけた方がいいよ。
管理費の件だけど
余裕を持って高めに設定してると言うのは間違いだ。
近隣と比較しているのだろうけど
管理費修繕費は数年単位で上がっていくものだよ。
だれも望んでいるわけじゃないけど それが真実。
ちなみに管理会社はそれらを下げると言う発想はここに限らずどこも持ってない。
-
2713
評判気になるさん
>>2711 匿名さん
カフェができるとのことですが
外部からくるひとが自転車の場合は 自転車はどこに駐輪するのでしょうか?
-
2714
検討者
>>2712 匿名さん
ここの管理費が安いなんて全然思わないですが
修繕費は安すぎ。
新築時によくある釣りだね。
-
2715
匿名さん
>>2713 評判気になるさん
自転車は店の前に置いて下さい。
マンション内の駐輪場は一杯ですから。
-
2716
マンコミュファンさん
>>2705 マンション検討中さん
カフェは住民専用のサービスだから損益の責任は住民にあるとして以下のようにするのが良いと考えます。
1 運営コストは管理組合負担 (光熱費、仕入れ、人件費等)
2 売上は管理組合帰属
1には管理会社への支払いも含みます。上記のようにすれば赤字が出れば住民負担、黒字が出れば住民利益となります。
2705さんの書いているような今の管理規約案の背景は知ることができないので、売上が管理会社に帰属するという点がどうしても引っ掛かります。
-
2717
匿名さん
>>2712 匿名さん
数年単位で上がるのは計画性のない物件
もしくは元からそういう設定の物件
まともな管理計画なら10年くらいは変動しないよ。
-
2718
匿名さん
>>2712 匿名さん
あとうちは下げますか?という提案ありましたよ。結局、修繕費の積立に回すという、決をとりそうなりましたが。
勝手な思い込みは浅はかですよ
-
2719
匿名さん
モモレジさんも言ってましたが積和は管理費の委託料がおそらく安いんですよね。かと言って管理が悪いということもない。高級な物件が割と多いてすからね。そう考えると悪くない会社だと思います。
-
-
2720
マンション検討中さん
>>2709 マンション検討中さん
植栽がここのマンションの売りでもあるのに、そんな事いったらここのマンションに住む意味ある?タワーなら植栽ありませんよ。
-
2721
匿名さん
>>2717 匿名さん
10年も変動しないなんて むしろ無責任だよ。
ひでー管理会社だな
-
2722
匿名さん
>>2717 匿名さん
数年単位で上げるから 逆に計画性があるんじゃない?
-
2723
匿名さん
ネガさんって基本頭悪いよね。こんなとこであれこれ議論しても変わらんし、気になるのなら営業に直接聞いた方が早いのに 笑
-
2724
匿名さん
>>2716 マンコミュファンさん
カフェが住民専用と言うのはどこに明記されていますか?
-
2725
匿名さん
>>2722 匿名さん
上げたら上げたで批判するでしょ。
あなたみたいな阿呆な輩が。
だから賢い会社はそういう余計なトラブルは
無くしたいんですよ。
-
2726
通りがかりさん
>>2716 マンコミュファンさん
住民専用のカフェなんて最初だけだよ、
そのうち誰も行かなくなるから。
-
2727
匿名さん
そう思うのなら別にカフェがない物件選べばいいんじゃない。一度始めたサービスを廃止にする労力は大変でしょうから。気に入ったサービスや設備のある物件をそれぞれ選べばいいのですよ。
-
2728
匿名さん
カツカツでちょこちょこ管理修繕費が上がる会社と
余裕を持った設定で不動の会社
どちらがより安心か、取り損ねが少ないかなどは
中学生でも分かりそうなものですが、
ここのアンチさんはそれ以下の頭しか持ちあわせて
いないんだな。
-
2729
通りがかりさん
>>2728 匿名さん
そのうち 100万単位の修繕費一時徴収金で
家を手放すことがないように
-
-
2730
検討者
>>2726 通りがかりさん
俺もそう思う。
住民専用のカフェって
どうやってくつろぐの?
そこまで顔を合わせたくないから。
そもそも無用!
-
2731
検討者
>>2727 匿名さん
デベも朝から必死だな。
よほどカフェで儲かると踏んでるな
経費は住民に、利益は管理会社に
良くできたスキームだね。
もう少しで騙されるところだったよ。
-
2732
検討者
-
2733
検討者
>>2732 検討者さん
↑2725の レスが詭弁と言う事ですね
-
2734
通りすがり
>>2727 匿名さん
ここは積水営業マンのくだらない 投稿で
検討を止めてよかった。
-
[PR] 周辺の物件
ご近所マンション
同じエリアの物件(大規模順)
新着物件