施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社
所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸
【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】
[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
入居前に管理費があがるってあり？ 【お便り返し】
https://www.sumu-log.com/archives/14874/
[スレ作成日時]2016-08-26 16:57:31
共用廊下側の日照シュミレーションはありますか？要塞の内部に日は当たるのでしょうか？
余計だけど、シュミレーションではなくシミュレーションね。
>>14801 マンション検討中さん
南側はおっしゃる通り、無意味ですね。
ただ、南側は建てられる高さと影響を受ける可能性のある部屋はちゃんと説明がされているので、日照を気にする方は多分買いませんし、跡地に立つ建物が影響する部屋はすでに3LDKは完売しています。
>>14809 口コミ知りたいさん
１年前から南側に建物が立つリスクがある事と、建物は日影規制により建っても１０階ぐらいまでという事を説明されているので、織込み済みでしょう。後悔はしないよ。
>>14806 マンコミュファンさん
現地見たことあります？w
ほぼ夕方からブラインド閉まってる窓ばかり。
しかも、この世の中で人の家を見てたら何言われるかわからないから、見ないでしょ。
もし、あなたなら、ビルの窓から他人の家を見て仕事します？
>>14811 通りがかりさん
みんな理解しているから、モデルルームにある契約者の寄せ書きには、「コカコーラ頼むから無くならないで！」「コカコーラお願い！」みたいな書き込みが結構ありますよね笑
納得して買われていると思いますが、もし建ってしまったら納得して買っていようとも残念な気持ちに変わりはありませんよね。
>>14812 匿名さん
あなた見たことあります？実際に見てみてください。すごく眩しいですよ。人影も見えます。ちなみに私なら休憩する時は外見ます。わざわざ部屋を覗こうとは思いませんが見えちゃいますよね。
>>14820 マンコミュファンさん
高層階の西側って役職者が窓に背を向けたレイアウトが多いので休憩で窓辺へ…なんてシーンはあまりないかと
もちろん会社にもよりますが職場が同環境なので参考程度に
ちなみに低層階でも結構な眩しさでPC見てられないのでブラインドぴっちりおろしますよ
南側はコカコーラがなくなる可能性は説明されてたし、その分低層階は値段下げられてるんだし後悔はないでしょ。
東側は会社から丸見えなのと大通り沿いだから嫌だから、西側が1番良いかもね。
見られてなくても見られてる可能性があるだけでカーテン開けたくないかな。夜はカーテンしっかり閉めて昼間はレースだろうね。
>>14824 匿名さん
西側は隣のマンションとの距離が近いから
丸見えどころか目が合うよ。
リビングの窓から50m先にオフィスビルが見える東と
20m先に布団を干してる隣人が見える西と、
個人の好みだとは思うけど、私は東かな。
>>14827 匿名さん
マンションルームの窓少し色がついてたし、ベランドも広いので、外から見えにくいなとは思ったよ。
飛行機の騒音がうるさいここが何故人気なのかというと、品川近辺で働く人達の通勤に便利だからであって、そもそも家の中に一日中いる想定ではないことが大きいと思う。仕事から帰ってきたらもうカーテン閉めるし、朝起きた時はまだ隣のビルは出社してないでしょって感じ。
マンションルームは別として、平日と比べたら隣のビルで土日働いてる人は少ないだろうしね。
>>14820 マンコミュファンさん
毎日ビルの前を通ってますからw
通勤経路なもので。
自分は、窓が大きなビルのオフィスで働いてるけど西日が差してきたら、眩しくてブラインドしめてる。眩しくて。
夜はわざわざ開けないだろ。夜は逆に窓に自分達の室内が窓に映って、外は見にくい。
家では夜帰ってきたらカーテン閉めるし。
朝から出社なり登校なりで家をあける人は割安の東
日中も家にいる時間が長い人は高いけど南
とにかく静かな西
んで、500ぐらいは売れたか？
大森海岸のシティタワー見に行きましたがなかなか良いね。目の前の区民公園が素晴らしい。子供用レンタル自転車や新しくなった公園、プールもあって水族館もある。子供ある家庭には良さげ。近くのイトーヨーカドーも高いしJR大盛りも徒歩圏内。目の前が公園なので日当たりや視界も遮られない。高速乗り場もすぐ。なんだが大森海岸というのがなんか今ひとつなんだよね。
>>14820 マンコミュファンさん
現地で見て、問題無いと判断しています。
そんなに眩しいのになぜ人影が確認できたんでしょうね？
あなたのオフィスの窓は西向きですか？西日を浴びながら休憩する人は稀です。ご自身の行動は代表性が無いと思います。
また、直接ビルを見たらそりゃ眩しいでしょうが、目視の眩しさと、注ぎ込む明るさは比例しますよね。
反射する光で眩しいからダメ、とか言ってちゃ、日当たりが良い所には住めませんよ。
反射光より太陽自体の方が当然眩しいですから。
>>14845 匿名さん
近くに気味の悪いホラー系の逸話があるのはデメリットですね。
あと犬は侵入が禁止されているので、ペット飼育者には痛手です。
目の前に森があるのは良いですが、夜の公園は浮浪者の格好の場所です。
おっしゃるように普通しか止まらない駅なのは資産性から見て大きなデメリット。
住友がデベなので高い。これだけ人気のシーサイドより高いんですよ。
なので私は検討から外しました。
大事な事をもう一点。その内容はここではなくシティタワーの掲示板に書き込んで検討中の方とディスカッションされた方が良いと思いますよ？
あたかも営業がGMの検討者にシティタワーを認知させる為の書き込みをしている、と勘違いされてしまいかねませんので。
ここはGMのことについて検討する板です。
シティタワーとGMを比較する内容ならまだしも、あなたの書き込みはシティタワーしか語られていません。
他地域を批判して、対立を煽るのはよくないね。
過去の怖い話なんてどうでもいいし、どっちかというと歴史ある地域という意味でポジティブにとらえたい。
俺は、番町皿屋敷に住んでみたい。
西日と言ってますが、ずっと晴れてる訳ではないし曇りの日にはどうなるのでしょう。。
なーんて事言ってたらどこにも住めなくなるし駅前だからある程度仕方ないですよね。大金持ちでもないんだし。
陽当たり気にしない共働きにはいいマンションだね
あと１年もすればマンション価格も下がりそうなのにここ購入するのは理解できないけど子供いたら仕方ない
逆に専業でまだ子供がいないのにここを購入してる人は正直早まってるし損してると思う
懐事情は皆それぞれで、ここはプライムと競合してる分価格抑えめで安くて得と思うけど
損と感じる人もいるなら良い価格設定なんだろうけど
>>14854 マンション検討中さん
増税にローン減税の終了
オリンピック後はマンションの供給が鈍り
売れ残りマンションの争奪
そうこうしてるうちにリニア完成
と価格維持の材料がある中で
あと1年で下がると思って買い控えてる層はある意味2020年以降のありがたいお客様
2馬力にとっては安いしプライムと競合してる分価格抑えめで得とすら感じる
>>14854 マンション検討中さん
>>14856 マンション検討中さん
ほんと、どこぞのネット情報に踊らされてますよね。マンション価格がオリンピック後に下がるとかどうとか。
金利変動による支払額の上がり幅や、消費税アップによる支払額のアップをまったく理解していないですね。
7000万の物件で消費税の差分2%でプラス140万、この消費税は使用オプション、インテリアオプションなど全てに掛かります。
かつ、設備等の中間業者の仕入れにももちろん影響しますので、10年内にガクッと価格が下がることは考えにくい。設備の値上げ、人件費の値上げにより、建設費が上がる訳ですからデベが利益を削るしかないです。建設のコストイノベーション技術が生まれれば別ですが。
5000万借り入れるとして、金利1%変動で35年ローンボーナス無しで1000万弱の上がり幅。
今は消費税と金利優遇のメリットが大きいですね。
金利が優遇されているのは経済を回す為＝家を買いやすい値段にする施策を国が推進している期間が今だからです。
地方の不動産価格、または中古マンションは下がること間違いないですが、都内は人口も増え、今後海外移民も集中することも予測されていますよね。
都内は新築の不動産価格が下がる因子が少ないんですよね。
いずれにせよ、不確定因子が多い中、早い遅いを語るのはナンセンスです。
>>14856 マンション検討中さん
2018年には下がる、2020年までには確実っていうのが大方の予想ですし仕方ないかと
通勤の利便性は高いですし最近の相場からすると価格が抑えられておりいい物件と思います
２馬力ならいいけれど専業主婦ならこの陽当たりはどうかなとは確かに感じるかな
日常を楽しむ街でもないですし
子がいないのであれば待った方がいいのは同意ですね
どんな子かも産後の状況も分からないし(病院や支援が必要な場合も)、この相場で無理に買う必要はないと思う
親族や周りに相談しても子の就学問題があるなら仕方ないかという意見でした
オリンピック後にマンション供給が鈍ることはないよ
都内の人口もピークアウトするんですよ
この相場が続くわけないじゃないですか
熱心な営業さんが長文で必死ですね
>>14859さんは営業と同じ事を言いますね
今購入するメリットだけを連ねるのは逆に不誠実ですよ
デメリットも承知の上で購入する方が後々後悔もないです
気に入ったから購入する、単純でいいじゃないですか
マンション価格の将来についてはあまり幻想を抱かない方がいいと思います。
将来ほとんど無価値になる前提で、欲しい物件なら買うし、そうじゃなければ見送り。
不動産投資としてやるなら将来価格を考えるのは当然ですが、長期間住む前提での物件を資産価値で選ぶと失敗しやすいです。（だって資産価値が少しでも下がったら失敗した気分になるよね）
物件価格は需要と供給できまるので、この先も上がったり下がったりすると思います。
30年前のバブル頃は庶民には全く手が出ない高値でした。
15年ぐらい前なら、この地域の70㎡なら4000万円ぐらい、港区高輪でも70㎡で6000万円未満ぐらいでした。
そして最近はまたバブルの頃のような高値になってますよね。
将来の資産価値なんて誰にもわからないと思います。
>>14851 マンション検討中さん
プライベートバルコニーを重視してるので、全く気にしてません。
リビングの窓を年がら年じゅう開けてるわけでもないし、休みの日は、プライベートバルコニーでゆっくりしたい。
休みの日の道路は、平日ほど通りませんよ。
都心のマンションは価格が下がる要因の方が少ないよね。
2020年前後に下がるという人もいるけど、むしろオリンピック終わってから都心で大規模な再開発が始まるから、都心のマンションについては下がる可能性は低い。ここから大きく上がるとも思えないけどね。
都心のマンションが下がるの待ってたら購入するの10年以上先なるよ。
>>14859 匿名さん
みなさんからの意見確認しました。
ちなみに私はデベの営業でなく、職種は調査機関ですので皆さんより多く、深い情報に触れています。
都内の人口ピークアウトについては、あくまでも日本人の話です。このまま人口が減ると日本は立ち行かなくなるため海外移民を受け入れる可能性の方が非常に高いですね。すでに年間20万人の移民大量受け入れが、政府で検討されています。
日本に似た状況にあったのがスイスで、移民受け入れによって窮地を脱しています。
日本人減少に伴い、企業はこぞって外国人労働者を探します。
海外の富裕層はどこに住みたいでしょう？田舎ですか？都会ですか？オフィスは日本のどこに集中していますか？移動コストが下がった今、日本はアジア、オセアニアから見て、住みたくない国ですか？
まあ相場は上下して当たり前ですが、いつまで続くのか、今後さらに上がるのか、で損得は決まりますよね。
それはいつの時代も同じなのでこれ以上は語りません。
資産価値、というと、取得、売却コスト面で不動産が今税制優遇されていますので、株や金、よりは運用しやすいですね。
デメリットをあげる方が多かったので、メリットのみを述べました。誤解を招いたなら失礼しました。
まー、結局いま家が欲しいという方には買い時です。私は必要ないので買っていませんが。
人生の時間は限られてますから、マイホームで楽しく過ごす時間が実感できれば、買った後悔はしないと思いますよ。
>>14861 匿名さん
私の見立ては、都内と地方の格差拡大。です。
平均すると戸数の多い地方の下落に引っ張られ、相場は下がります。みなさんが良く見ているグラフです。
ただ都内の価格は維持と予想。
都内の相場もいつか下がりますが、例えば10年後、それを、待っていたら歳をとり、退職金から残債を支払うとして貧困な老後が待ち受けます。
今30歳前後なら、それも考えて買った方が、老後が楽です。固定費だけで住める家があり、退職金を自由に使えるのは大きなメリットです。
ねぇ、あなたたち本当に将来のこと予測できると思ってるの？あと10分後の日経終値ですらだれもピタリと当てられないのに。適当なことを言うんじゃないわよ。
もし万が一南側に敷地一杯のマンションが建ったりしたら、南側低層買った人はどうすりゃいいんだよ。
訴えてもいいレベルじゃない？
専門家風の人がいますね。言ってる事は至極当たり前の事かと。未来の事は誰もわからないのでハズレの少ない駅近物件にしておこう、この程度で良いかと思います。海抜についてはもはや運に任せる感じかなと。
>>14870 マンション検討中さん
日影規制は規制を超えていれば訴える意味はありますが、日照権は国家規制ではなく、あくまで民事訴訟の権利になります。明確な基準はありません。
基準は受任レベルを超えている、という記載があります。
事前の積水からのリスク説明の状況や、都内において敷地いっぱいの隣接は珍しくはありませんので、訴訟したとしても得られるものは無い可能性が高いでしょうね。
また、損害賠償が認められたとしても、デベが支払い拒否した場合の刑事訴追はできません。
そこに住む住民に対しての請求権もありませんし、受け入れるしか無いと思います。
>>14875 マンション検討中さん
『みなさんからの意見確認しました。 ちなみに私はデベの営業でなく、職種は調査機関ですので皆さんより多く、深い情報に触れています。』と、専門家気取って、有用な情報を提供するような事を言ってる割に、中身がチープだった。という事ですよね。
私も、長々書かれているけど、結局何を言いたいの？？と、思っちゃいました。
ですので、禿同です。
>>14877 匿名さん
では、確認です。
あなたは年間20万人の外国人労働移民を受け入れる。という想定ですよね。
そして、その移民が居るので、東京のマンション需要は減らない、市場価値は下がらない。と言っていますよね。
この掲示板で議論して居ることは、グランドメゾンの市場価値の話ですので、グランドメゾンの市場価値が下がらない。と意訳しました。
さて、年間20万人の外国人労働移民が、グランドメゾンを購入できるぐらいの稼ぎがあるのでしょうか？？
何を理解して欲しいのでしょう？？
東南アジアから労働者を受け入れるんだろ。
GMは買えないだろうな〜。
>>14879 通りがかりさん
何も一部分切り取ってムキにならなくとも。仲良くやりましょー。
私は言いたい事は察してますよ。
そうなるかは別ですけど。
多くの移民が坪300以上のマンション買えるぐらい稼げるかどうかはわかりませんし、そもそも買いたいと思うかも不明ですが・・。
移民軍艦マンション
いろいろ言われてるマンションですね～
まあそれだけ人気なんでしょう。
人気への対抗、ひがみの投稿が多い印象。
移民なり外国人労働者が増えれば住宅全体の押し上げ効果があるでしょ。
>>14879 通りがかりさん
外国人労働者はGMを買わないでしょう。
そこは私も同意です。
日本で現在人材として最も不足している、AI技術者に関しては購入できる層もいるでしょうが。インドや中国の技術者ですね。
まず、人口構造の変化予測は下記。
・日本人の人口減少に伴い、正社員比率が高まり、日本人平均賃金は上昇
・外国人労働者も、賃金の高い企業で働きたいのは当然なので、外国人労働者の平均賃金も微増
マンションの資産性は近隣の需要人数と供給戸数のバランスです。14887さんの仰る事がそれを意図されていると思います。
別にGMを外国人労働者が購入できない値段だからといって、価格を下げる必要は無いんですよ。
なぜなら、今低賃金の日本人が購入するような価格帯を、外国人労働者が買い、供給過剰に歯止め。
安価な不動産も値下げせずに販売される。
結果、高価格帯のマンションとの価格インデックスは開かず、適正価格で他のマンション（GM含）は運用。その価格帯を購入する日本人がいるからです。
もっと簡単に言うと、安いところは外国人労働者で埋まってしまい、現在低賃金の日本人が平均賃金の上がりに伴い、高いところを買う、というイメージです。
需要と供給というメカニズムを理解していれば、外国人労働者はGMを買えないから、GMへの需要は下がるだろ？という短絡的な結論は少し違和感を覚えます。
ましてや、GMは永住と取れるような年代の購入が盛んと聞いていますから、一気に中古が出回り値下げ合戦、という可能性は低いかもしれませんね。
唯一のリスクは、品川シーサイドへの人口流入が止まった場合の、プライムタワーの売れ残りです。
投資物件の多いタワーが一気に売りに出され、値下げ合戦になった場合、品川シーサイドの価値は下がります。
なので、それ以上に品川シーサイドが活気付いてくれれば良いですね。
と、論じていますが、私はGMを購入していなければ、検討もしていません。地方に住んでいますのでw
ただのマクロデータ好きの戯言ですので、どうか心象を悪くされないでくださいね。
このあたりでこの板からは離れます。様々なご意見を伺えて楽しかったです。
駐車場作ってる感じですかね。
日経産業新聞に新築マンションベスト30が掲載されたけど星3つの第1位は横浜のザ・タワー北仲だった。残念ながらここは入ってなかったけど
100以上もある新築マンションだから上を見たってキリがない。
ここには別の良さがある。
>>14892 匿名さん
たしかに。ただ土地の割合は契約者にしか開示されないと思うので、おおよその意味でまるっと計算したのでは？移行措置の消費税8%対象物件だから、2%の差が出る事は事実だし。
