積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

>>1037 マンション検討中さん

すみません。1037は1026さんに対するレスで幼稚園の話です。

>>1036 匿名さん

とは言っても地価が天王洲の方が高いのは明らかで、天王洲が割高なのは確かだが、それと比べてもやはりシーサイドの方が割高。グランドメゾンの周りをビルに囲まれた立地こそ日当たり悪くて価値が下がる。そしてシーサイドにはTYハーバーのような特筆するようなお店がないのも残念。

なぜみんなそんなに地価を気にしているのでしょう？
区分中古マンションの売買において、売却価格に地価なんか全く関係ないですよ。 棟内の過去の成約事例や周辺他物件の成約事例から考える、取引事例比較法で不動産屋は査定します。オーナーチェンジの場合は収益還元法で見る場合もあるけど。

>>1037 マンション検討中さん

ご丁寧に教えてくださり、ありがとうございます。
区に問い合わせしてみます。
マンションもいくつか建ちますし、保育園と幼稚園、その先の小学校も悩ましい問題になりそうです。

1039
すいません。正直申しまして、建物に囲まれて日当たりが悪いから、価値が下がるというのは、短絡的です。
中古で販売するときはさほど関係ないんです。
皆さん新築時には日当たりや眺望や価格が比較できる状況だから、素人の方は資産価値を日当たりや眺望で考えがちですが、中古の際には、単純に同じ棟内に比較事例がなければ、他マンション比較になるんですよね。そうすると顕著なのは日当たり眺望より、築年数、駅距離、建物の規模感、価格。ほとんどこれです。

今回ラグナタワー、シーサイドレジデンス、パークスクエア南品川等々中古の成約事例みると坪単価260万から280万はついてますから、天王洲の中古事例とかわりませんし、立地的に考えてもプライムも積水も価格乖離は大きくはありません。天王洲の中古成約事例お伝えしましょうか？
品川シーサイドとかわりませんから。
プライムも積水もどちらもいいマンションです。
ちなみにTYハーバーがあるかどうかは資産価値とはつながりませんよ。それがあるから生活が豊かに、便利になるわけではありませんからね？イメージだけの世界です。
資産価値とはどの世代、どのライフスタイルにとっても、総じて暮らしやすい街であることに帰結するかです。
見た目の価格は天王洲の方が高いでしょうが、我々の目からみたら、品川シーサイドに分があると思いますがね。
天王洲の方が資産価値があるとおっしゃるのであれば、何をもって、そうおっしゃられるのですか？
実際天王洲のシティテラス品川イーストは未だ完成しているのに売りあえいでいます。だから品川シーサイドの駅前で6人ぐらいティッシュ配りをなさっているのではないですかね？

このマンション欲しいな〜
品川在住15年以上たったけど、このあたりは買い物便利だし
旧東海道近くて情緒もあり
青物横丁も行けるしＯＫストアもあるしイオンもあるし
投資してみたいけど、値段どうなんでしょ

>>1042 不動産屋さん

シーサイドで配ってるのイーストタワーでしょ。
確認くらいはしようよ。

ラグナは売り出しどれも260でつけてますが、これが280平均とかないでしょ、下は230からあるし平均いいとこ250。
シーサイドレジデンスはもっと平均下。
不動産屋自称するならレインズの成約平均ちゃんと出してせつめいしてくださいよ。
適当すぎますよ。

まあシーサイドは駄目で天王洲はいいと思いたいのですから、言うだけ言わせておけばいいのではないでしょうか
シーサイドより資産価値があると思っていてもいずれ売るときになれば否が応にもわかるのですから。

1044さん
なんで、イーストタワーだけって断定できるのよ笑
住友の営業ですか？笑
複数人いて別々の物件配ってるんですよ。あれは
天王洲が価値があると思いたいのはわかりますが、品川シーサイドと大してかわりませんよ。
レインズの事例を引っ張って話しなさいって偉そうにいうけど、あなたはそのどれも260でつけてる事例を引っ張ったら？成約事例でみないと意味ないですが

>>1047 ドラえもんさん

売り出し260なのに280で買うアホな買い主はおらんww
成約は指値されてもっと下だろ。

チラシ簡単にシーサイドで貰えるんだろうからバシッとアップしてギャフンと言わせたらいいんでね？

>>1047 ドラえもんさん

http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0006799/
http://www.homes.co.jp/kw/%E3%83%A9%E3%82%B0%E3%83%8A%E3%82%BF%E3%83%A...
それなりに数出てるで260、成約はもっと安いだろうけど

ほらドラえもん、デカイ口叩いたんだから四次元ポケットからエビデンス早くだしてよー

>>1042 不動産屋さん

シティテラスのティッシュは配ってないよ。そしてTYハーバーが資産価値に繋がるとは言ってないんじゃない？近くにお洒落なお店がある方が生活が楽しくなるってことでは？

>>1042 不動産屋さん

なにむきになってるの？
実際天王洲の方がお台場にも羽田にも品川駅にも東京駅、銀座方面にも、ディズニーにも近い訳だし、その辺の利点は資産価値にも反映されるんじゃない？
シーサイドは羽田、東京・銀座方面ともに乗り換え必要だからね。まぁ「青物横丁」から行けるよって持ってくるんだろうけど、それは「品川シーサイド」ではなく、「青物横丁」だからね。

>>1046 マンション検討中さん

シーサイドは供給過多で必ず値崩れします。

>>1050 匿名さん

ラグナは公園に繋がっていていいね！
天王洲の水辺とシーサイドの利便性も
眺望も手に入る、ここに決めれば全て解決する。

>>1047 ドラえもんさん

配ってるの見ればわかるだろ。あの周辺じゃイーストタワーのティッシュしか配ってないよ。現にモデルルーム行くとシティテラスの方はもう後はタワーからのお流れ狙ってるだけらしいしね。それなのにわざわざティッシュなんて配らない。

住友の営業マンが湧いてきた笑

で、天王洲のみなさんは言いたいこと終わりましたか？
グランドメゾンのこと話したいので気が済んだのなら帰ってもらえませんか。
それともただ荒らして掲示板を意味のないものにすることが目的なんでしょうか。
そうなるとお引き取り頂けないかもしれませんね。残念です。

スレ違いなんで天王洲の話題は終了でお願いします。

周辺の保育園の倍率をご存知の方がいましたら教えてください。

さぁ盛り上がってまいりました。

>>1060 匿名さん

倍率や合否ラインは品川区のHP見れば情報出てるんでは？
ちなみに両親フルタイムだけ（40点）では入れませんよ。

これ、子供ができたら、妻が会社辞める、離婚する、引っ越しするのどれかを選ぶってことですか？

>>1063 匿名さん

母は育児に専念してもらいましょう。
一馬力でがんばりましょう。

品川シーサイドから天王洲。
複数の新築マンションスレに、
近隣物件や中古物件も相まみれた投稿をみて、
こりゃ先行きなかなか見込み有りだと思えてきた。
少し遅れて波の来た湾岸エリアになればあわよくば。
江東区より、品川区のほうがいいですイメクラ妄想的に（笑。

どなたか営業さんから土壌汚染の話聞きましたか？

ここの土壌汚染問題のこと教えて下さい。

8月14日の東京都公報に有害物質が検出された内容が記載されているようです。しかも、そのまま建物を建ててると言っていたのですが、本当ですか？土の入れ替えはしているのでしょうか？知っている方、教えて頂けませんでしょうか？

>>1068 匿名さん
近くに住んでますが、2年くらいかけて土の入れ替えしてましたよ。

>>1069 マンション検討中さん
プライムと勘違いでした。

ヒ素にフッ素…松下電器の残置か？

バンダイナムコ壊したのはつい最近ですから対策はこれから（？）でしょう。いずれにせよ、営業さんに聞いた方がいいですね。

>>1068

去年は８月１４日の広報はないですし、27年、26年と遡ってもそんな記載は無さそうですが
もし良かったらリンクお願いします。

まぁまぁ土壌汚染問題は湾岸地域は多かれ少なかれあるでしょうね。健康被害まで
出るかどうかは別として。

晴海、勝どき、豊洲など埋立地はよくある。それで健康被害が出たことは一度もない。

>>1072 匿名さん
日付は違いますがこれの事でしょう。
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/attachement/sei28-10-2....

形質変更時届出区域
「形質変更時要届出区域」とは、敷地に土壌汚染は存在するけれど、土壌汚染の摂取経路がなく、健康被害が生ずるおそれがない区域です。現状のまま使用するのであれば、汚染の除去等の対策は必要ありません。土壌を掘削したり、用途を変えるなど、土地の形質変更をする際には、届出が必要となります。

のエリアに指定されているみたい。


プライムパークスも同じような感じだね。
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/attachement/sei25-27-6....

天王洲のシティテラス品川イースト、シティタワー品川らへんも
おなじような感じ
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/attachement/sei23-76.pd...

いよいよ明日から希望住戸アンケート提出ですね。

抽選にならないといいのですが。。。

>>1072 匿名さん

広報じゃなくて公報ですよ。

1078さん
営業に聞いた方が。。。

>>1077 マンション検討中さん

ご縁がある階数でどしてもこの部屋じゃないと買わないと言ってみましょう。営業さんの努力次第で、、、

1077
私がいたデベだと手付けが少額だったり、性格がやたら細かかったり、人として性格に難ありな人は、営業マンにそのお客さんのエントリーをやんわり断るよう上長から指示があったりしたし、私自身性格のいいお客さんは極力抽選にならないよう頑張った記憶がある。
営業も仕事といえど一人の人間ですからね
どんな世界にも偉そうにしてるお客さんていますが、、

13時

今日MR行ってきました。
鳥は全くいなくて安心しました。
日影シュミレーションも見せてもらい、階層はまだ悩んでますが南側に決めようと思います。
南側に建物がたった場合の高さ制限はグランドメゾンの南側めいっぱいにたてても高さ12m、一番離れても高さ36m、かつ高さ36mを立てようとするにはグランドメゾンから41mくらい離れたとこしか建てれないので中階層くらいは良いかなと。要望書今日からで南、東、西ともにばらけてるみたいです。東、西は北寄りが今の所人気みたいですね。

>>1083 マンション検討中さん
日当たり悪いなぁ。

>>1084 マンション検討中さん

ムクドリは夕方、イオン方向からやってくる∧( 'Θ' )∧

>>1085 eマンションさん

雲でしょ。

雲に100ペリカ！

ジュネーブ広場に鳥は鳩がちらほらいたぐらいです。どうぞ

15時はまあまあ明るい。13時はくらいからね。

どこからの写真ですか？？

我が家は西側か南側の中層から上層階に希望をだそうとおもいます。
一階も人気みたいです。
バルコニー3メートルは魅力的です。

カスタリアタワーか？

ルーフバルコニーはどんな感じなんですかね。
人気は。

>>1085 eマンションさん

雲だろ。
その時間にマンション近くにいたけど。

4月12時

色合いが違いすぎるんだけど、いじってるだろ

6月10時

9月15時

12月9時

品川シーサイド駅周辺に、お産の出来る病院や大きい病院はありますか？
お存じの方がいらしゃいましたら教えて下さい。

>>1101 マンション検討中さん

近所で大きい病院は、大井町の東芝病院ですかね。

>>1102
本社が倒産の危機で売却の候補に挙がっている病院ですね。評判はあまりよろしくない。

>>1101 マンション検討中さん
大井町の東芝病院ですね。ただし、東芝の債務超過を回避するために今売却先を探していると先日ニュースになっていました。3年以上も先のお産を気にされてるということは若い方でしょうか？マンションを買うほどの年収があるとここでは保育園にまず入れないのでお気をつけください。

保育園の入園については、そもそもどこの自治体も入りやすい自治体なんてありましたっけ。
品川区はまだましだったような。

>>1105
千代田区と港区は待機児童ほとんどいないよ。

1101です。
皆さま、情報をありがとうございます。
頼れる大きな病院は少ないようですね。
将来的にこどもを授かった場合にとふと思い質問させていただきました。
モデルルームの訪問時も託児室のような所に子どもたちがいたり、ベビーカーで子連れの方もいらっしゃったので若いご家族もいらっしゃる印象でした。ファミリーが増えると色々と教育環境も変化がありそうですね。

千代田区と港区は待機児童ほとんどいないよ。

→そんなことはみんな知ってますが、そのエリアで買えないからみな困ってるんですよ笑

品川区は、公立小中一貫を推進していますが、実際の評判や内情はいかがでしょうか。
グランドメゾンから選べる学校で情報をお持ちの方がいらっしゃいましたらご教授くださいませ。

公式ページの動画をみて感じたのですが、中央の階段が連なってるところが結構存在感ありますよね。。個人的には各部屋辺り➕500万円程度でできるならば、階段を棟の中に入れて駐車場を地下に埋めてくれた方が良かったのにとか思っています。みなさんはどう思いますか？

>>1107 マンション検討中さん

ややとおいですが、
近くの大学病院なら、昭和大旗の台か、東邦大大森ですね。

近くにいい病院がないのは不便ですね。住みづらそう。

大きな病院使う機会ってあまりないし、車で20分ぐらいの距離にはあるから良いのでは？近いとサイレンうるさそうだし。普段は町医者でしょ。

品川区の公教育については、日教組系が反発しています。それだけ正しい方向だと思います。
小中一貫校化に合わせて、小規模校の統合も行われているなど、良い方向にあると感じています。

なお個別の学校については先生次第なので、当たり外れがあるのは仕方ないです。

保育園事情は厳しいですが、今のところ激戦区（０歳でも加点が必要、１〜３歳はフルタイム＋加点があっても入れななかったりする）よりはましです。

このマンションを住宅ローンで買える収入がある層だと、０歳以外はフルタイムに加点が無いと厳しいと思います。０歳なら幅広く希望を出せばどこかに引っかかるかな。
品川区のホームページにボーダーが公開されているので、状況は把握し易いと思います。

ただそれもプライムが出来る２年後までで、それ以降は不透明です。来年度もこの周辺で保育園がどんどん出来るけど勝島も住民が増えてるし、今のままでは更なる増加を吸収できないのでは不安に思っています。今の所ですが。

あとこのマンションから1番近いアンジェリカはこの付近で最も人気で、今でも兄弟が在園してないと難しいです。アンジェリカの上に新規園が出来る予定なので、そこはもう少し入り易いと良いのですが。

>>1113 マンション検討中さん

子供がいると、病院は必須です。私も今、近くに救急で行ける病院がなく、引越しを考えています。病院、スーパー、学校、公園は、子育てする上で、必要だと思います。

我が家の場合は、この辺の小中一貫校はレベルが低いので中学受験は視野に入れてますよ

品川シーサイドは、プレファミリーとかディンクス、単身者に向いてそうですね。子供が出来たら買い替えするのもありですね。

>>1115 匿名さん

確かに、勝島マンションの住民は認可保育園争いで脅威の存在ですね。
年収が高くて住民税を納めれば納めるほど、保育園の入園順位が下がりますから。

>>1119 匿名さん
勝島の方が年収が低いと言いたいのかな？

>>1120 マンション検討中さん
そう書いてます

>>1115 匿名さん

アンジェリカの上に出来る保育園も、アンジェリカ系列ですよ。

太陽の子系列も最近人気ですよ。
ダンスや英会話、食育に力をいれてるみたいですよ。

こんだけマンションが出来ると、保育園入園は激戦ですよね。

>>1122 マンション検討中さん

アンジェリカの人気はすごいですよね。東品川もはまかわもこの辺りでは断トツでボーダーが高いですし。
これだけ世帯数が増える上に、新規園もアンジェリカ系列なら入りにくくなってしまうんでしょうか…。

>>1123 匿名さん

アンジェリカ系列なので人気でそうですよね。
都内はどこも同じですが、1歳の入園は両親がフルタイムだけでは入園が厳しいのが現状ですよね。加点があってもヘタしたら入園出来ないですし。
マンション購入には、子供のことも考えながら決めないと苦労してしまいますよね。

シーサイドから南側の保育園は、勝島が出来て今年度のボーダーがはっきり上がりました。オーベルはまだ入居していないのに。
共働きの予定でここを買おうとしてるので、加点有りでも入れない状況になってしまったらさすがに困ります。
同規模（プライム含め）のマンションができた他のエリアを探して保育園事情がどうなったか調べてから決めようと思います。

共働きの人が保育園に入れられなくて、泣く泣く家を手放さなければならなくなった中古を買い叩くのが一番安く手に入る方法かもしれないな

13時暗くなかったですね。

>>1125 マンション検討中さん
今年度のボーダーってもう発表になったんですか？ただの憶測でしょうか？

>>1128 匿名さん

本年度は28年度のつもりで書きました。紛らわしくてすみません。

>>1127 マンション検討中さん
他のマンションみればわかりますが、この時間で東側はかなりの影ですね。
この時間から照明が必要なのか。
東側はやっぱきついかな〜。

>>1085 eマンションさん

おーい。日当たりの写真みて、まだ日当たり悪いって言うのかい？

今日の写真を見るかぎり、西側が影では？

>>1127 マンション検討中さん
手前のマンション盗撮してるみたい

>>1101 マンション検討中さん
品川区で大きなところは五反田のNTT病院、東芝病院、旗の台昭和医大です
いずれも人妊娠3ヶ月とかじゃ遅くてとても予約取れません
ご利用は計画的に

各階へのエレベーターは、1階の住戸前を通るのか？
エントランスからの動線を考えると気分が落ちる。

ここって工場跡地？

>>1136 マンション検討中さん

土壌汚染が心配。