マンション比較中さん
[更新日時] 2020-10-03 11:38:07
ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:東京都港区西麻布2丁目63番1他12筆(地番)
交通:東京メトロ千代田線「乃木坂」駅(5番出口)より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅(A5番出口)より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」(2番出口)より徒歩15分
間取:1DK~3LDK
面積:43.97㎡~119.57㎡
売主:三菱地所レジデンス株式会社 清水総合開発株式会社
施工会社:東亜建設工業株式会社
管理会社:三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2016-08-25 21:39:38
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物件概要 |
所在地 |
東京都港区西麻布2丁目63番3他5筆(地番) |
交通 |
東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩9分 (5番より) 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩11分 (A5番より) 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩11分 (A5番より)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
73戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上7階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年03月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]清水総合開発株式会社
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施工会社 |
東亜建設工業株式会社 |
管理会社 |
三菱地所コミュニティ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ザ・パークハウス 麻布外苑西通り口コミ掲示板・評判
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641
マンション検討中さん
港区3A最安水準で動きが鈍い理由は立地??
だとすると地歴に拘らないから3Aアドレスを手に入れたいリーマンに営業をかけないと売れない。
既存契約者がいる以上は表向きの値下げはしにくく何となく駄目元で値引交渉してくる人に1割引以内で対応みたいな感じ?
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642
匿名さん
やはり決算月まで待ちたい。
1月下旬に訪問→予算を伝えて欲しい感を出す
2月に決算対策で値引の打診に備えてローン審査は済ませておく
買える力、買う気があるの2つを見せることが値引打診あるかないかを分ける。
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643
名無しさん
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644
匿名さん
>>643 名無しさん
資産価値が高い優秀なマンションなり
西麻布×大手ブランド
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645
匿名さん
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646
匿名さん
>資産価値が高い優秀なマンションなり西麻布×大手ブランド
安い安いと思っても「大手」は大手でそんな甘くないから
ちゃんとその分乗っかってると思ってね
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647
名無しさん
1億こえたらローンでさすがに買わないですよね?
基本一括かと。
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648
マンション検討中さん
頭金5000万 ローン6000万
金利低い ローン控除使える
キャッシュはインデックスに回すわ
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649
匿名さん
>>640 匿名さん
激しく同意。不動産、土地に詳しく昔からこの辺りをよく知っている人は全くスルー。
投資目的と言ってもここは相当安くならないと資産になんてならないんじゃない?
転売するにも、中古で出すにも今より高くなる可能性はほぼない。
賃貸に出しても駅から遠くて経路もよくないし、地図見て「お墓に囲まれてる!」ってわかったら敢えてここを借りようとするかどうか。
大体港区の利回りの悪さは異常。
自分が持ってる物件でも一番儲からないのが港区の物件。
どれ位儲からないかというと、
東京都下 最寄り駅徒歩10分中古で2000万円で購入 (3LDK)賃貸料10万円
世田谷区 最寄り駅徒歩4分 新築で7000万円で購入(2LDK)賃貸料25万円
港区 最寄り駅徒歩6分 新築で1億3000万円で購入(1LDK)賃貸料38万円
圧倒的に港区の利回りが悪い。他の港区の物件もね。ここよりずっと立地いいけど。
と言う事はやっぱりここに住みたい人が納得いく価格で買う物件なんじゃない?
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650
匿名さん
>>649 匿名さん
詳しくなくても現地歩けば直ぐに分かること。これ以上は待っても売れない、安くするしかないのは売り手が一番分かっている。
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651
名無しさん
とは言えですね、ここら辺である程度の規模と仕様のマンションがないのも事実。
タワマンではなく低層なら尚更選択肢がないですね。
3億出せれば選択肢が出てきますが。。そんな方はこちらは興味無いかと思います。
ここら辺の方ならなかなかヴィンテージマンションだらけで新築で大手の物件でないのはご存じかと思います。
建て直しても良い仕様のマンションになるとは限らないですしね。。どっかのヴィンテージマンションみたいに。
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652
匿名さん
マスターズハウスの中古とここを比較したら割高に見えるのが売れない原因かと。要は立地や元の地位が悪い割に価格が高すぎる。
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653
名無しさん
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654
匿名さん
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655
マンション検討中さん
>>649 匿名さん
近くのパークアクシス賃貸は平米5200円
例 70.01㎡ 10986万の部屋を購入
賃貸に回すと36.4万で貸せる
利回り3.98% これでは低い
1割引で購入して4.4%とまあまあ
ただし落とし穴がある
近隣の賃貸は空室だらけ
要するに36.4万も賃料払って墓に囲まれた駅遠には借りたくないのだ
稼働率が下がり75%で見ると赤字垂れ流し
青南小学区でもなく通学校が遠いこの場所にファミリー広さでは難しい
永住の覚悟が要る
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656
マンション検討中さん
>>652 匿名さん
賃貸に向かないと転売でどうか?なんだけど
マスターズハウス中古とほぼ同じ坪420万くらいまで下げないとメリットなし
それでも即転したら諸費用と税金分だけ赤字
まさに永住するための出口なしマンション
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657
マンション検討中さん
>>651 名無しさん
その仕様ダウン建替マンションは賃貸投資で旨み
港区でも世田谷以上の利回りが確保可能
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658
匿名さん
ここはナイトプール、パシャパシャ、ポンポン、もといEXITの難しさに尽きる。これは実需、投資関係ない。いざというとき直ぐに売れる、貸せるか。下げないと無理なことをデベが教えてくれた。
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659
マンション検討中さん
デベ
当マンションは値引しません
訪問者
スレに値引情報があるんですけど
デベ
スレの不特定な書き込みを信じるんですか?
他の港区新築はもっと高い
買う気がない方はお引き取り下さい
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660
名無しさん
>>659
ってなりますよね。
なんだかんだで60戸以上は既に売れているわけで、賃貸向けの狭い間取り以外は安くないですしね。
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661
匿名さん
>>659 マンション検討中さん
この書き込みも信じるんですか?
事実として待ってても1割が売れてないから放っておけば。
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662
匿名さん
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663
名無しさん
残8戸なので、9割消化といったところでしょうか。
牛歩になるでしょうが来年には売れてしまうんではないでしょうか。
モデルルームとして使ってた6階の眺め良い部屋も無くなりましたし。
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664
匿名さん
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665
匿名さん
>>649
時期次第ですよ
港区最寄り1分新築 2LDK 今でも7.5% keepです
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666
名無しさん
>>665
ここらは再開発近くで控えていたり、外苑前にも同じく三菱が手掛けるホテルがベルコモンズ跡に出来るので、まだまだこれから上がる余地はありますね。
フロラシオン跡地もこれからなので。
3A地区は何だかんだで同じ港区でも人形あって下がっても戻すって感じですからね。
むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。
港区で一区切りにされてもね。
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667
匿名さん
>>665 匿名さん
やっぱり徒歩1分だからじゃないかな?
引っ越しシーズンでこの査定でしたよ。
しかも建物の仕様もアドレスもここよりグレード高いんだけどね。
駅も3線使えて便利だし。
納得いかなくて不動産屋に何度も確認したけど、「相場です」と。
「高く出しても決まる価格は低くなると思います」とも言われた。
資料見せられて確かに表参道、六本木が最寄りでも(徒歩6、7分)利回りが最悪だと思った。
港区は最寄り駅から徒歩5分越えたらダメってことだね。勉強になりました。
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668
匿名さん
>>666 名無しさん
ここを他の3A地区と同じつもりで語ってもね…。
と誰もが思ってるんだけど、ここの立地わかってます?
≫むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。
いやいや、ほとんどの人にとってここが論外なんだってば!
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669
匿名さん
>>667 匿名さん
具体的にどの駅に1分?
諸条件無しに話されても説得力なし
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670
匿名さん
>>663 名無しさん
待てば売れるんですか?竣工してだいぶ経つのに、知らなかった人がここがあったかとなるんですか?
相場全体が上がってここが相対的に安くなるか、ここが値下げするかしない限り、状況は変わらないでしょう。今後も築古化が進むだけです。
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671
匿名さん
>>669 匿名さん
2000年前半や2011年前後に仕込めば分母低くなって利回り高いし、駅近なら賃料も下がらない、借り手もすぐ見つかると言ってるだけでしょ。今の価格ならそりゃ無理だよ。どこかまで聞きたいならもっと丁寧に聞いたら?社会人の常識
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672
匿名さん
>>671 匿名さん
なるほど、そんなに前の物件ならばってことか。
私が賃貸に出して利回り最悪って言ってる港区の物件はここより後に竣工した物件で賃貸に出したのも去年、今年の話。
今の港区の価格は投資に向いてないと思ってます。
ここら辺なんて尚更デベが試算した価格でなんて貸せないでしょうね。
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673
匿名さん
671さん、フォローありがとうございます。
はいそのとおりです。単純に単価が倍ぐらいになりましたので
私の知る限りは六本木のタワーでも5.8%ぐらいで買えるときはありました。
6%乗ったら買おうとしてるうちにその物件は逃しましたが
デベの試算なんて無視ですよ。何の参考にもなりません。自分で調べましょう
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674
マンコミュファンさん
デベの賃料一覧は当てにならないもんだよ
空室率だらけの近隣マンションの実態は教えてくれない
安い過去の時代に買えたマンションの利回りが高いのは当然
今から投資すんなら池袋から西日暮里辺りの山手線内側の北部とか、東京有楽町に近い京葉線や有楽町線の穴場駅
金町もプラウド価格発表前に中古を買付するとかまだまだ穴場は存在
亀戸はプラウド価格発表で中古が跳ね上がったように発表前に狙うのが鉄則
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675
マンコミュファンさん
白金タワーだってスカイ価格発表前は坪単500万割れだったのが発表後に550万超に跳ね上がったよ
再開発のシンボルが売り出す前に周辺で競争力のある中古を買う
どのみち都心に近いほど利回りは悪くなる
リセールでも儲かる中古を狙うと出口戦術として有効
少なくとも墓場に囲まれたここは再開発の恩恵は3A内ではかなり弱い
ロイヤルシーズンは恩恵あってもここは、、、
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676
匿名さん
まあね。 何もこの物件や会社に限ったことではないが、彼らの言う
契約率や販売済み戸数を額面通り受け取らないほうがいいよ。
昔は(100×10)(1+1+1)つ 業界と言われたからね。
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677
名無しさん
ここも皆さんお休みに入り、年末に向け盛り上がってきましたね。
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678
マンション検討中さん
頭の体操しませんか?
皆さんが仮にデベの営業(責任者)でしたらどうやって残り8部屋を売りますか?
販売戦略とか、セールストークでもOK
売りにくいマンションを捌くのもスキル
例 集客からの販売連動
イベント開催 青山霊園心霊ツアー 夜開催
GWに幽遊白書のコスプレで霊園を歩こう
景品、無料オプション500万円分とか次に繋げる
そもそも霊園ツアーに来る客は霊耐性が高い
中国人入居者がいない、仕様が高い、3A最安値をアピールする
売れない理由をバラック群の地歴と墓サンドにすれば霊園ツアー客には良い訳ありとなる
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679
マンション検討中さん
ぽけもんGoと提携
青山霊園でポケモンゲットだぜ!
霊園限定キャラ ブルーマウンテンを見つけたらジョージア100缶プレゼントだぜ!
ゲームスコアに応じて販売サービスをするぜ
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680
匿名さん
>>678 マンション検討中さん
全体では既に黒字だから際限なく値引いて早く終わらせる。将来が見えないものに経営資源を割いてはいけない
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681
匿名さん
1.子会社や関係会社に一括売却して完売したことにする。
2.その後、子会社で賃貸運用or中古売り出し等でがんばる。
まずは形だけでも完売させて皆の記憶から消すことが最善。
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682
マンション検討中さん
>>681 匿名さん
パークハウスのブランドを守るためにバルク売りで突然完売は良い策だよ。
よく使われる手法。
対して大幅値引は既存契約者からかなりのクレームが入り大変なんだ。
9月に口コミがあった18%オフが突然ストップしたのはそんな理由があるのかいな?
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683
匿名さん
>>675
駅直結の白金タワーの500割はスカイ販売開始前でも直感的にも買いだったと思うのだが、羽田新航路の話で売主がこれまでの相場から値下げして売りに出していたようですね。
ロイヤルシーズンってルーマニア大使館ギリシャ大使館の向かいの?同じ西麻布でも、目の前が墓場で窪地のここと目の前が大使館で高台のあちらとではまったく別物かと。そもそもあちらは既に完売。
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684
マンコミュファンさん
まだロイヤルシーズンは1部屋残ってるわよ
立地も良く再開発の恩恵も受けやすい
坪単価680万だけど最終1部屋は値引できるんじゃないか?
坪単価615万くらいで指値いっちゃえば?
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685
マンコミュファンさん
75m2 15500万円がHPに掲載
1割引で14000万かあ
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686
名無しさん
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687
匿名さん
芝浦より安いと評判
港区内ではローレルタワールネの次に安い?
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688
匿名さん
>>687 匿名さん
芝浦はまだ価格すら決まってない。当然全部売れてない
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689
匿名さん
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690
マンション検討中さん
>>687 匿名さん
あそこの低層は結局賃貸になったようで、大量に募集が出ています。揉めないのか…その点こちらはそういうリスクは無いですし、一応内陸の財閥物件でお得に感じます。
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691
匿名さん
>>690 マンション検討中さん
日の出は法人が一括買取
ここも狭い部屋は投資用?
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692
マンション検討中さん
>>691 匿名さん
一括買取がまとめて賃貸に出ています
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693
匿名さん
>>691 匿名さん
それは最初から一般分譲購入者に説明があったらしいよ
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694
マンション検討中さん
>>693 匿名さん
説明の有無はさておき、兎に角、事実上賃貸マンションになってしまった物件よりかはここの方がマシだと思うけどな。
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695
匿名さん
>>694 マンション検討中さん
市場はそう思わないから竣工後に1割も売れ残ってるのが事実。他のマンションをいくら悪く言っても、芝浦みたいに港区を連呼してもここは売れない。下げるしか道はない
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696
匿名さん
>>695 匿名さん
その道を営業さんに直接お伝え下さい
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697
名無しさん
>>696
その道とやらを営業に説いてみてください笑
ほぼ9割消化されてますからね、残り1割は事情通検討している方が購入されるのをまつでしょうね。
さんざん言われてますが、仕様を重視か?立地重視か?職場から近いか?選ぶ基準は人それぞれですからね。
因みに自分はディスポーザーと内廊下は譲れないので、立地良くても中の仕様が悪ければ検討しないですねー、良い立地でオンボロマンションやヴィンテージのリフォームで広いのにユニットバスはごめんです。
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698
マンション検討中さん
>>695 匿名さん
下げなくとも8部屋くらい1年あれば売り切る
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699
匿名さん
>>697 名無しさん
待ってても自分の譲れないことを書いても下げない限り売れないよ。こんなに時間が経ってるのに後からここを知って買う?。これから買う人は何で今まで買わなかったの?商談中は値下げ交渉だよ。売れ残りマンションでは普通にある。
内廊下やディスポーザーはそこらじゅうににあるし、ユニットバスはもはや天然記念物。
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700
匿名さん
>>699 匿名さん
同感です。
世田谷、目黒区辺りの平均価格帯が6,000?7,000万円のマンションでも内廊下が当たり前だし、ファミリータイプならディスポーザーもついてるのが多い。港区なら尚更。
広いのにユニットバス採用してるなんてホーマットとか?
もうほとんど残ってないよね。
697さんみたいに立地より仕様重視の人の方が珍しい。
だって不動産(の価値)って立地が全てみたいなところあるし、仕様はリフォームできる部分もあるからね。
だからここが完売できないんじゃない。(仕様はいいけど、立地がダメ)
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701
マンション検討中さん
>>700 匿名さん
ズバリ本質突いちゃったね
立地はかえられないから不動産
仕様は変えられる
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702
名無しさん
人それぞれの価値観だから仕様重視でも立地重視でもいんでない?
とやかく人が言うことでもないと思うけれどもおせっかいが多い&検討もしてなさそうな人ばかり。
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703
匿名さん
西麻布アドレスの神通力が効かないほど悪い立地なのかな。外苑西通り側から見たらそこまで悪い街並みに見えない。立山墓地下の裏通り側は少し寂れた雰囲気だけど。
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704
マンション検討中さん
正月は墓参り客が大勢霊園を訪問
なんだあの素敵なマンションは??と話題にかりバレンタイン完売
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705
匿名さん
下手に西麻布アドレスなもんだから余計始末が悪いということ。分かる人には分かる。
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706
名無しさん
>>705
さすが買わないマンション通は言うことが違う!
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707
匿名さん
>>705 匿名さん
確かに西麻布検討する層からしたら、敢えてこの場所を選ぶ理由はないかもね。
仕様を落として麻布にしては安めな価格で売り出して、背伸びしてでも西麻布アドレスをゲットしたい層に訴えかけた方が良かったかも。
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708
名無しさん
>>705
わかる人にはわかるw
私にはわかりませんw
詳しくロジックと定量的なせつめいがほしいですw
ここは9割方消化してるならそんなにあなたが気をもまなくても完売すると思います。
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709
マンション検討中さん
だーかーらー
安くしたら買いたいって人がネガしてるの
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710
名無しさん
いや今の値段でも手が出ないから、安くならないと買えない人ねここで蠢いているのは。
投資で買うレベルの資産ある人であれば躊躇しないでしょ、残ってるのほとんど1億以下のものばかりで億こえるものは最初に売れてますからね。
物件に限らず服とかのブランドものもそうだけど、金持ちはなにも言わずに気に入ったら買い、そうでない人は何かとデザインだったり買わない理由つけて買わないか、買える価格、つまりセールまで待ちますもんね。
良くさんざん試着してあれこれ言っておきながら手が出る値段になったら買う奥様方を近くの表参道のブランド路面店でも見かけますからねー、それと同じ人種です。
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711
マンション検討中さん
残ってる8部屋に1億以下の部屋がないやんけ
安い部屋はとっくに売り切れたわん
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712
名無しさん
>>711
ホントだ!ごめんなさい!
ま、どちらにしろディスカウントされないと買えないのが蠢いてるのは変わらないけれども。
諦めれば良いのに億ションなんて夢見ちゃうからここで値下げがーをやらないといけなくなるんだから。
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713
マンション検討中さん
>>712 名無しさん
そうだね
きっと安くしないと買えないのよ
西麻布を手にしたいけど審査通らないみたいな
買える人は他に候補あるから暗渠は選ばない
で、、誰か買うか好奇心だけでスレ覗くみたいな
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714
マンション検討中さん
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715
匿名さん
年収300万円でも年金暮らしでも、金融資産が3億円あるなら買えますよ。
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716
名無しさん
資産があれば普通のサラリーマンでもいけますよ。
なければ難しいでしょうが。
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717
マンション検討中さん
世代間で住宅に対する価値観の違いを感じてしまう。
赤羽とか北千住とか川口とか最近の20代30代は都心にアクセスしやすくて安いコスパ重視が増加中。
過去の地歴なんか気にしない、過去より現在のコスパを見ている。
そんで墓サンドは表参道、乃木坂、六本木駅を利用できる利便性は高いのだ。
だが、20代や30前半の1次取得者には1億超はハードルが高い。
1次取得者だけに安く販売してもらいたい。
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718
マンション検討中さん
今の30代後半以上は不動産を何回も買い替えて2000年から続く相場上げのボーナスタイムでラッキー資金増を得てきた世代。
若者は既にピークまで上がったタイミングで最も高い価格を掴まされる損な世代なんだ。
おっさんに買える自慢されても何も心に響かない。
1次取得者の若者でも親からの贈与で何とか買える程度も親の脛齧りとかは買えるかもしれんけどな。
若者の生活が安定しない社会は更に少子化を産み出し、年金で支えてくれるはずの若者が生活保護予備軍になるだけ。
若者に2割引をお願いしやす。
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719
通りがかりさん
いやいや今の40前後だって就職氷河期世代なんだわ
山一証券や北海道拓銀の破綻と住専6850億の公的資金投入の時代
そもそも企業が採用募集を見送り続出
そんでしばらく採用が無かったもんだから世代間バランスの調整で現在の35歳から38歳くらいは就活では恵まれたのさ
第二新卒なんてのも流行った
それに比べたら安倍時代を生きた20代は恵まれてるわ
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720
匿名さん
庶民の割引祈願スレはココですか?
で、数年後の転売益夢見てるなんて、ゆとりやろ
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721
マンション検討中さん
初詣にて割引成就を祈願しますた。
南平台も安くならんかな。
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722
マンション検討中さん
竣工後2年を間も無くに控えて、もうすぐ新築から未入居中古に変わる物件が10%ディスカウントで買ったら、含み益どころか含み損やばいでしょ。
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723
マンション検討中さん
>>722 マンション検討中さん
値下げ祈願と営業さんへのアピールを
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724
マンション検討中さん
>>722 マンション検討中さん
大丈夫よ!
大先輩にクレストタワー芝と勝どきビュータワーの築10年物の新古が絶賛販売中
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725
マンション検討中さん
値上げしてもらいたいな。
西麻布の価値を高める存在になってもらいたい。
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726
マンション検討中さん
ふーむ。ある程度安く買えるならアリかと思ってたけど、ツイッターでイジられるマンションはリセールに影響出そうな気が。。
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727
マンション検討中さん
>>726 マンション検討中さん
勘違いがあるといかんのだが2019年5月以降に追加供給部屋が10近くあった。
だから2020年1月までの間に10部屋は売れてる。
ツイッターで話題になるのも広告と思えば良いよ。
マンコミュ港区スレでもルネと墓サンドは度々話題に出る。
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728
匿名さん
都心のマンションに詳しい方がTwitterで呟いて下さって光栄なことや。
是非是非訪問して最新情報と評価コメを。
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729
マンション検討中さん
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730
通りがかりさん
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731
マンション検討中さん
転売で61m2 1億出てますな
8500万以下で購入した部屋だと思います。
仲介しているマンションマーケットは定額制49.8万でした。
売主は1億で売却出来れば儲かるけど果たして??
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732
匿名さん
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733
マンション検討中さん
転売部屋だけで3つは出てる
そんなに儲かるマンションなん?
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734
匿名さん
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735
マンション検討中さん
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736
マンション検討中さん
>>735 マンション検討中さん
やはり決算セールなんだね。
2割引は明らかに買い。
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737
マンション検討中さん
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738
匿名さん
長期間売れ残ってると言う事は実勢価格はもっと下。売値でそのまま買ったら即含み損。在庫や低契約率はここだけじゃないのがポイント。価格のピークは2019年となりそう。ホテルの用地買収も突然勢いがなくなったし。統計では宿泊料も去年から安くなっているから過剰のサイン。これでは満室はオリンピックの一ヶ月だけだね。建設需要もボーナスも去年でピークアウト。
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739
マンション検討中さん
確かにホテルとオフィスはキャパオーバー気味。
ホテル計画から先に細るだろう。
ただし、オフィス計画は大規模なため2025年までは工事が忙しい。
渋谷六本木なんかもしばらく続くし。
リニアなら2027年まで。
そもそも駅前一等地に空き地はほぼないけど。
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740
匿名さん
局地的な再開発、オフィス立て直しはいつの時代も平準的に尽きることなくありませんか。
ただ、平準的水準からの超過需要は昨年でピークアウトしたようですよ。供給サイドは原価が安くなる可能性があるし、需要サイドはちっとも給料上がらず、リストラ本格化、増税でデパートとかの高額消費ほど落ち込みが大きい始末
大きく値下げしない限り待ってても売れるとは思えません
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