ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

>>618

ではガセという事で、証拠を出せないのであれば書き込まないでください。

>>606 匿名さん

貴方は何も証明しないの？
統計は個人情報ではないけど
嘘は書かないで下さいな

先週見に行ったら2割引且つ、リフォーム代もサービスする提案をいただきました。
なので長く時間かけて売るここで上がっている話は嘘だと思います。

と例え書かれたとしても証明の必要がなければ何とでも言えますよね？
そもそも何でそんなに毎週そんなに詳しく内情しってるのか？毎週もしくは毎日内見してるんです？

それ言ったら全てお終いよ
値引がないことも証明は不可能

事実として売れ残っていて、売れるには何らかの変化が必要。変化なしなら、在庫も変化なし。どんどん古くなるだけ

>>616 匿名さん
見方が間違っている。増税の影響のあるなしで比べないと。契約時点では竣工前後で混ざるからね。10、11月の個人消費は大幅に落ち込んでるよ。

>>621 検討板ユーザーさん

自由に意見交換する場
貴方は管理人でないので規則を決める権利はないのよ
完全な嘘と証明できない限りは削除されません
ということは自由な意見交換の範疇

>>626 匿名さん
個人消費ではなく新築マンションの契約に限定したもので話しましょうよ

>>626 匿名さん

何言ってるの？
統計データで駆け込み需要があった、その反動もあったと言ってるんだから、過去形でしょ？
その根拠を示して、と言ってるだけ。
負けず嫌いで、間違いを認められない、話をすり替えりたいのはわかった。辛いのねw

億の買物するのに2％程度の増税だけで焦って買う人はどんだけいるかな？
軽減措置、贈与非課税枠の拡大などむしろ増税後に待った方がお得なんだよ。
それでも9月に販売が急速に進んだ。
アレの要素が大きいと考えるのが普通。
契約者は守秘義務、買わなかった人も個人情報晒したくない。
わざわざ個人情報だけモザイク処理するのは面倒。
信じたくないかもしれないが増税前に焦って買う必要がないわけで必死になって値引要素を薄めようとすると逆効果。

>>627

削除？規則？なんでガセじゃないのかって話だけでそんな話しになるんですかね？
論点ズレてますけど大丈夫です？
自由な場だからといって何言っても許される訳ではないですよね？

＞＞618
証拠のない書き込みはしないで下さい
↑↑
規則を押し付け強要すると解釈される内容じゃん
証拠が必須って貴方は全ての書き込みに証拠を添えるの？
規則は管理者が決める
よく利用規約を読んでください。
証拠のない書き込みを禁止する規約は有りませんわ

>>632

どなたが証拠のない書き込みは皆さんしないでくださいって言っています？
ガセ認定されるかどうかであって、証明したければあげればいいし、したくなければスルーしてあげなければ良いだけで別に書き込みを制限はされてないですよね？
自由に書き込めてるわけで。
誰かが管理人を名乗って制限をしているのであれば話は別ですが、証明できないものに突っ込みが入っているだけなのでは？

>>633 名無しさん

＞＞621

増税前の新築マンション駆け込みが無いに等しいのはブロガーのマン点さんが証明しました

増税前の新築マンション駆け込み需要が統計データから証明されたと書かれたレスについてはどういう見解をお持ちかな？
あれこそガセ確定なんだよ
そこの論評避けて証明が難しい値引の有無だけ拘るのはおかしいわな

ガセ確定の書き込み

＞＞606

よく読んで
これ書いた人は名乗り出ずトンズラ
この方こそ嘘を書いた人

>>636 マンション検討中さん

606は、626ではあるまいか？
訳のわからないことを言って、日経記事を否定してるから

606は恥ずかしくなって正面から回答せずに名前を変えて626として書き込んだってこと？
牧野知弘さんの記事読んだけど新築ってそもそも青田買いが殆ど。
増税が適用されない2019年3月でさえ前年同月比で契約率が2.5％落ちていた。
前回増税時は駆け込み殺到したのと対照的と断言した記事。
増税後に買った方が得なんは3月段階では未確定で完成物件を対象とした9月購入者は確定情報で軽減策を知ってる。
だから9月の駆け込みは無かった。
あったとすれば情弱か大幅値引によるもの。

新築は売れなくなった。
中古市場が活性化してる。
そもそも良い立地には何らかしらの建物がある。
ワケありの土地に新しいマンションを建設するしかない状況が生まれている。
ここもそう。

ここが実需層にほぼ無視されてる主因は、市況や価格ではなく、いろんなことをよく知り、よく考えてる人ほど、ただただこの辺りには住みたくないと思ってるだろうから。投資目的の検討者がもう少し湧いてきても良さそうだが、広くて賃料が嵩むのでなかなか難しい。

港区3A最安水準で動きが鈍い理由は立地？？
だとすると地歴に拘らないから3Aアドレスを手に入れたいリーマンに営業をかけないと売れない。
既存契約者がいる以上は表向きの値下げはしにくく何となく駄目元で値引交渉してくる人に1割引以内で対応みたいな感じ？

やはり決算月まで待ちたい。

1月下旬に訪問→予算を伝えて欲しい感を出す
2月に決算対策で値引の打診に備えてローン審査は済ませておく

買える力、買う気があるの2つを見せることが値引打診あるかないかを分ける。

え？ローン組むの？ここ検討しているのに？

>>643 名無しさん

資産価値が高い優秀なマンションなり
西麻布×大手ブランド

>>644
いつか田舎に戻る予定？

>資産価値が高い優秀なマンションなり西麻布×大手ブランド

安い安いと思っても「大手」は大手でそんな甘くないから
ちゃんとその分乗っかってると思ってね

1億こえたらローンでさすがに買わないですよね？
基本一括かと。

頭金5000万 ローン6000万

金利低い ローン控除使える
キャッシュはインデックスに回すわ

>>640 匿名さん

激しく同意。不動産、土地に詳しく昔からこの辺りをよく知っている人は全くスルー。

投資目的と言ってもここは相当安くならないと資産になんてならないんじゃない？
転売するにも、中古で出すにも今より高くなる可能性はほぼない。

賃貸に出しても駅から遠くて経路もよくないし、地図見て「お墓に囲まれてる！」ってわかったら敢えてここを借りようとするかどうか。
大体港区の利回りの悪さは異常。
自分が持ってる物件でも一番儲からないのが港区の物件。
どれ位儲からないかというと、
東京都下 最寄り駅徒歩10分中古で2000万円で購入 （3LDK）賃貸料10万円
世田谷区 最寄り駅徒歩４分 新築で7000万円で購入（2LDK）賃貸料25万円
港区 最寄り駅徒歩６分 新築で1億3000万円で購入（1LDK）賃貸料38万円
圧倒的に港区の利回りが悪い。他の港区の物件もね。ここよりずっと立地いいけど。
と言う事はやっぱりここに住みたい人が納得いく価格で買う物件なんじゃない？

>>649 匿名さん
詳しくなくても現地歩けば直ぐに分かること。これ以上は待っても売れない、安くするしかないのは売り手が一番分かっている。

とは言えですね、ここら辺である程度の規模と仕様のマンションがないのも事実。
タワマンではなく低層なら尚更選択肢がないですね。
3億出せれば選択肢が出てきますが。。そんな方はこちらは興味無いかと思います。
ここら辺の方ならなかなかヴィンテージマンションだらけで新築で大手の物件でないのはご存じかと思います。
建て直しても良い仕様のマンションになるとは限らないですしね。。どっかのヴィンテージマンションみたいに。

マスターズハウスの中古とここを比較したら割高に見えるのが売れない原因かと。要は立地や元の地位が悪い割に価格が高すぎる。

マスターズハウスとここだと比較にならないのでは？

マスターズハウスも発売当時、周辺相場よりかなり安かったにも関わらずなかなか売れなかった。つまり、この辺りは、周辺相場からかなり乖離したエアポケットなのだ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-177.html

>>649 匿名さん
近くのパークアクシス賃貸は平米5200円
例 70.01㎡ 10986万の部屋を購入
賃貸に回すと36.4万で貸せる
利回り3.98％ これでは低い
1割引で購入して4.4％とまあまあ

ただし落とし穴がある
近隣の賃貸は空室だらけ
要するに36.4万も賃料払って墓に囲まれた駅遠には借りたくないのだ
稼働率が下がり75％で見ると赤字垂れ流し
青南小学区でもなく通学校が遠いこの場所にファミリー広さでは難しい
永住の覚悟が要る

>>652 匿名さん
賃貸に向かないと転売でどうか？なんだけど
マスターズハウス中古とほぼ同じ坪420万くらいまで下げないとメリットなし
それでも即転したら諸費用と税金分だけ赤字
まさに永住するための出口なしマンション

>>651 名無しさん
その仕様ダウン建替マンションは賃貸投資で旨み
港区でも世田谷以上の利回りが確保可能

ここはナイトプール、パシャパシャ、ポンポン、もといEXITの難しさに尽きる。これは実需、投資関係ない。いざというとき直ぐに売れる、貸せるか。下げないと無理なことをデベが教えてくれた。

デベ
当マンションは値引しません

訪問者
スレに値引情報があるんですけど

デベ
スレの不特定な書き込みを信じるんですか？
他の港区新築はもっと高い
買う気がない方はお引き取り下さい

>>659

ってなりますよね。
なんだかんだで60戸以上は既に売れているわけで、賃貸向けの狭い間取り以外は安くないですしね。

>>659 マンション検討中さん
この書き込みも信じるんですか？
事実として待ってても1割が売れてないから放っておけば。

スミフ販売方式にしました
ゆっくり売ります

残8戸なので、9割消化といったところでしょうか。
牛歩になるでしょうが来年には売れてしまうんではないでしょうか。
モデルルームとして使ってた6階の眺め良い部屋も無くなりましたし。

来年９月までには完売するよん

>>649
時期次第ですよ
港区最寄り1分新築　2LDK 今でも7.5% keepです

>>665
ここらは再開発近くで控えていたり、外苑前にも同じく三菱が手掛けるホテルがベルコモンズ跡に出来るので、まだまだこれから上がる余地はありますね。
フロラシオン跡地もこれからなので。
3A地区は何だかんだで同じ港区でも人形あって下がっても戻すって感じですからね。
むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。
港区で一区切りにされてもね。

>>665 匿名さん

やっぱり徒歩１分だからじゃないかな？

引っ越しシーズンでこの査定でしたよ。
しかも建物の仕様もアドレスもここよりグレード高いんだけどね。
駅も３線使えて便利だし。
納得いかなくて不動産屋に何度も確認したけど、「相場です」と。
「高く出しても決まる価格は低くなると思います」とも言われた。
資料見せられて確かに表参道、六本木が最寄りでも（徒歩６、７分）利回りが最悪だと思った。

港区は最寄り駅から徒歩５分越えたらダメってことだね。勉強になりました。

>>666 名無しさん

ここを他の3A地区と同じつもりで語ってもね…。
と誰もが思ってるんだけど、ここの立地わかってます？

≫むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。

いやいや、ほとんどの人にとってここが論外なんだってば！

>>667 匿名さん

具体的にどの駅に1分？
諸条件無しに話されても説得力なし

>>663 名無しさん
待てば売れるんですか？竣工してだいぶ経つのに、知らなかった人がここがあったかとなるんですか？
相場全体が上がってここが相対的に安くなるか、ここが値下げするかしない限り、状況は変わらないでしょう。今後も築古化が進むだけです。

>>669 匿名さん
2000年前半や2011年前後に仕込めば分母低くなって利回り高いし、駅近なら賃料も下がらない、借り手もすぐ見つかると言ってるだけでしょ。今の価格ならそりゃ無理だよ。どこかまで聞きたいならもっと丁寧に聞いたら？社会人の常識

>>671 匿名さん

なるほど、そんなに前の物件ならばってことか。

私が賃貸に出して利回り最悪って言ってる港区の物件はここより後に竣工した物件で賃貸に出したのも去年、今年の話。
今の港区の価格は投資に向いてないと思ってます。
ここら辺なんて尚更デベが試算した価格でなんて貸せないでしょうね。

671さん、フォローありがとうございます。
はいそのとおりです。単純に単価が倍ぐらいになりましたので

私の知る限りは六本木のタワーでも5.8%ぐらいで買えるときはありました。
６％乗ったら買おうとしてるうちにその物件は逃しましたが

デベの試算なんて無視ですよ。何の参考にもなりません。自分で調べましょう

デベの賃料一覧は当てにならないもんだよ
空室率だらけの近隣マンションの実態は教えてくれない
安い過去の時代に買えたマンションの利回りが高いのは当然
今から投資すんなら池袋から西日暮里辺りの山手線内側の北部とか、東京有楽町に近い京葉線や有楽町線の穴場駅
金町もプラウド価格発表前に中古を買付するとかまだまだ穴場は存在
亀戸はプラウド価格発表で中古が跳ね上がったように発表前に狙うのが鉄則

白金タワーだってスカイ価格発表前は坪単500万割れだったのが発表後に550万超に跳ね上がったよ
再開発のシンボルが売り出す前に周辺で競争力のある中古を買う
どのみち都心に近いほど利回りは悪くなる
リセールでも儲かる中古を狙うと出口戦術として有効
少なくとも墓場に囲まれたここは再開発の恩恵は3A内ではかなり弱い
ロイヤルシーズンは恩恵あってもここは、、、

まあね。　何もこの物件や会社に限ったことではないが、彼らの言う
契約率や販売済み戸数を額面通り受け取らないほうがいいよ。
昔は（100×10）（１+１+１）つ　業界と言われたからね。

ここも皆さんお休みに入り、年末に向け盛り上がってきましたね。

頭の体操しませんか？
皆さんが仮にデベの営業（責任者）でしたらどうやって残り8部屋を売りますか？
販売戦略とか、セールストークでもOK
売りにくいマンションを捌くのもスキル

例 集客からの販売連動
イベント開催 青山霊園心霊ツアー 夜開催
GWに幽遊白書のコスプレで霊園を歩こう
景品、無料オプション500万円分とか次に繋げる

そもそも霊園ツアーに来る客は霊耐性が高い
中国人入居者がいない、仕様が高い、3A最安値をアピールする
売れない理由をバラック群の地歴と墓サンドにすれば霊園ツアー客には良い訳ありとなる

ぽけもんGoと提携
青山霊園でポケモンゲットだぜ！
霊園限定キャラ ブルーマウンテンを見つけたらジョージア100缶プレゼントだぜ！

ゲームスコアに応じて販売サービスをするぜ

>>678 マンション検討中さん
全体では既に黒字だから際限なく値引いて早く終わらせる。将来が見えないものに経営資源を割いてはいけない

1.子会社や関係会社に一括売却して完売したことにする。
2.その後、子会社で賃貸運用or中古売り出し等でがんばる。
まずは形だけでも完売させて皆の記憶から消すことが最善。

>>681 匿名さん

パークハウスのブランドを守るためにバルク売りで突然完売は良い策だよ。
よく使われる手法。
対して大幅値引は既存契約者からかなりのクレームが入り大変なんだ。
9月に口コミがあった18％オフが突然ストップしたのはそんな理由があるのかいな？

>>675
駅直結の白金タワーの500割はスカイ販売開始前でも直感的にも買いだったと思うのだが、羽田新航路の話で売主がこれまでの相場から値下げして売りに出していたようですね。
ロイヤルシーズンってルーマニア大使館ギリシャ大使館の向かいの？同じ西麻布でも、目の前が墓場で窪地のここと目の前が大使館で高台のあちらとではまったく別物かと。そもそもあちらは既に完売。

まだロイヤルシーズンは1部屋残ってるわよ
立地も良く再開発の恩恵も受けやすい
坪単価680万だけど最終1部屋は値引できるんじゃないか？
坪単価615万くらいで指値いっちゃえば？

75m2 15500万円がHPに掲載
1割引で14000万かあ

まー港区だとそれでも安いので買った買ったー！！

芝浦より安いと評判
港区内ではローレルタワールネの次に安い？

>>687 匿名さん
芝浦はまだ価格すら決まってない。当然全部売れてない

>>686 名無しさん
港区であることを全面に出す物件は大概安い

>>687 匿名さん
あそこの低層は結局賃貸になったようで、大量に募集が出ています。揉めないのか…その点こちらはそういうリスクは無いですし、一応内陸の財閥物件でお得に感じます。

>>690 マンション検討中さん
日の出は法人が一括買取
ここも狭い部屋は投資用？

>>691 匿名さん
一括買取がまとめて賃貸に出ています

>>691 匿名さん
それは最初から一般分譲購入者に説明があったらしいよ

>>693 匿名さん
説明の有無はさておき、兎に角、事実上賃貸マンションになってしまった物件よりかはここの方がマシだと思うけどな。

>>694 マンション検討中さん
市場はそう思わないから竣工後に1割も売れ残ってるのが事実。他のマンションをいくら悪く言っても、芝浦みたいに港区を連呼してもここは売れない。下げるしか道はない

>>695 匿名さん
その道を営業さんに直接お伝え下さい

>>696

その道とやらを営業に説いてみてください笑
ほぼ9割消化されてますからね、残り1割は事情通検討している方が購入されるのをまつでしょうね。
さんざん言われてますが、仕様を重視か？立地重視か？職場から近いか？選ぶ基準は人それぞれですからね。
因みに自分はディスポーザーと内廊下は譲れないので、立地良くても中の仕様が悪ければ検討しないですねー、良い立地でオンボロマンションやヴィンテージのリフォームで広いのにユニットバスはごめんです。

>>695 匿名さん

下げなくとも8部屋くらい1年あれば売り切る

>>697 名無しさん
待ってても自分の譲れないことを書いても下げない限り売れないよ。こんなに時間が経ってるのに後からここを知って買う？。これから買う人は何で今まで買わなかったの？商談中は値下げ交渉だよ。売れ残りマンションでは普通にある。
内廊下やディスポーザーはそこらじゅうににあるし、ユニットバスはもはや天然記念物。

>>699 匿名さん

同感です。

世田谷、目黒区辺りの平均価格帯が6,000?７,000万円のマンションでも内廊下が当たり前だし、ファミリータイプならディスポーザーもついてるのが多い。港区なら尚更。
広いのにユニットバス採用してるなんてホーマットとか？
もうほとんど残ってないよね。

697さんみたいに立地より仕様重視の人の方が珍しい。
だって不動産（の価値）って立地が全てみたいなところあるし、仕様はリフォームできる部分もあるからね。
だからここが完売できないんじゃない。（仕様はいいけど、立地がダメ）

>>700 匿名さん
ズバリ本質突いちゃったね

立地はかえられないから不動産
仕様は変えられる

人それぞれの価値観だから仕様重視でも立地重視でもいんでない？
とやかく人が言うことでもないと思うけれどもおせっかいが多い&検討もしてなさそうな人ばかり。

西麻布アドレスの神通力が効かないほど悪い立地なのかな。外苑西通り側から見たらそこまで悪い街並みに見えない。立山墓地下の裏通り側は少し寂れた雰囲気だけど。

正月は墓参り客が大勢霊園を訪問
なんだあの素敵なマンションは？？と話題にかりバレンタイン完売

下手に西麻布アドレスなもんだから余計始末が悪いということ。分かる人には分かる。

>>705

さすが買わないマンション通は言うことが違う！

>>705 匿名さん
確かに西麻布検討する層からしたら、敢えてこの場所を選ぶ理由はないかもね。
仕様を落として麻布にしては安めな価格で売り出して、背伸びしてでも西麻布アドレスをゲットしたい層に訴えかけた方が良かったかも。

>>705

わかる人にはわかるw
私にはわかりませんw
詳しくロジックと定量的なせつめいがほしいですw
ここは9割方消化してるならそんなにあなたが気をもまなくても完売すると思います。

だーかーらー

安くしたら買いたいって人がネガしてるの

いや今の値段でも手が出ないから、安くならないと買えない人ねここで蠢いているのは。

投資で買うレベルの資産ある人であれば躊躇しないでしょ、残ってるのほとんど1億以下のものばかりで億こえるものは最初に売れてますからね。

物件に限らず服とかのブランドものもそうだけど、金持ちはなにも言わずに気に入ったら買い、そうでない人は何かとデザインだったり買わない理由つけて買わないか、買える価格、つまりセールまで待ちますもんね。
良くさんざん試着してあれこれ言っておきながら手が出る値段になったら買う奥様方を近くの表参道のブランド路面店でも見かけますからねー、それと同じ人種です。

残ってる8部屋に1億以下の部屋がないやんけ
安い部屋はとっくに売り切れたわん

>>711

ホントだ！ごめんなさい！
ま、どちらにしろディスカウントされないと買えないのが蠢いてるのは変わらないけれども。
諦めれば良いのに億ションなんて夢見ちゃうからここで値下げがーをやらないといけなくなるんだから。

>>712 名無しさん
そうだね
きっと安くしないと買えないのよ
西麻布を手にしたいけど審査通らないみたいな

買える人は他に候補あるから暗渠は選ばない
で、、誰か買うか好奇心だけでスレ覗くみたいな

年収300万で買えますか？

年収300万円でも年金暮らしでも、金融資産が３億円あるなら買えますよ。

資産があれば普通のサラリーマンでもいけますよ。
なければ難しいでしょうが。

世代間で住宅に対する価値観の違いを感じてしまう。
赤羽とか北千住とか川口とか最近の20代30代は都心にアクセスしやすくて安いコスパ重視が増加中。
過去の地歴なんか気にしない、過去より現在のコスパを見ている。
そんで墓サンドは表参道、乃木坂、六本木駅を利用できる利便性は高いのだ。
だが、20代や30前半の1次取得者には1億超はハードルが高い。
1次取得者だけに安く販売してもらいたい。

今の30代後半以上は不動産を何回も買い替えて2000年から続く相場上げのボーナスタイムでラッキー資金増を得てきた世代。
若者は既にピークまで上がったタイミングで最も高い価格を掴まされる損な世代なんだ。
おっさんに買える自慢されても何も心に響かない。
1次取得者の若者でも親からの贈与で何とか買える程度も親の脛齧りとかは買えるかもしれんけどな。
若者の生活が安定しない社会は更に少子化を産み出し、年金で支えてくれるはずの若者が生活保護予備軍になるだけ。
若者に2割引をお願いしやす。

いやいや今の40前後だって就職氷河期世代なんだわ
山一証券や北海道拓銀の破綻と住専6850億の公的資金投入の時代
そもそも企業が採用募集を見送り続出
そんでしばらく採用が無かったもんだから世代間バランスの調整で現在の35歳から38歳くらいは就活では恵まれたのさ
第二新卒なんてのも流行った

それに比べたら安倍時代を生きた20代は恵まれてるわ

庶民の割引祈願スレはココですか？

で、数年後の転売益夢見てるなんて、ゆとりやろ