マンション比較中さん
[更新日時] 2020-10-03 11:38:07
ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:東京都港区西麻布2丁目63番1他12筆(地番)
交通:東京メトロ千代田線「乃木坂」駅(5番出口)より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅(A5番出口)より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」(2番出口)より徒歩15分
間取:1DK~3LDK
面積:43.97㎡~119.57㎡
売主:三菱地所レジデンス株式会社 清水総合開発株式会社
施工会社:東亜建設工業株式会社
管理会社:三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2016-08-25 21:39:38
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物件概要 |
所在地 |
東京都港区西麻布2丁目63番3他5筆(地番) |
交通 |
東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩9分 (5番より) 東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩11分 (A5番より) 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩11分 (A5番より)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
73戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上7階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年03月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]清水総合開発株式会社
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施工会社 |
東亜建設工業株式会社 |
管理会社 |
三菱地所コミュニティ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ザ・パークハウス 麻布外苑西通り口コミ掲示板・評判
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581
匿名さん
歩きましたが、たしかに普通のお墓ですよね。
むしろ広くて。。。
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582
名無しさん
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583
匿名さん
あっちは西麻布三丁目の坂上でルーマニアやギリシャの大使館に囲まれたプレミアム立地ですから。
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584
マンション検討中さん
常盤松祭りは今週末も開催
祭りが終わらないと販売が進まない
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585
匿名さん
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586
マンション検討中さん
アットホームに出てた中古が気付いたら一つになってますけど、他はどうなったのでしょうか。
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587
通りがかりさん
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588
匿名さん
9月に18%引きで5部屋ほど契約された。
その部屋が投資用として賃貸や転売に出回った可能性。
実需で住みたい人はなかなかいない場所。
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589
マンション検討中さん
先月MR行ったけどまだまだ未入居たくさんありましたよ
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590
匿名さん
物件概要記載の先着順で販売中の8戸以外にもまだ売出してない住戸があるということ?
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591
マンション検討中さん
10月に訪問した段階で全ての住戸を売り出していました。全販売住戸が13戸だったと記憶しています。当時の物件概要記載の販売戸数が9戸だったので、常に少なめに販売戸数の情報を出していたのではないでしょうか?あれからほとんど売れていないはずですので、現時点でもまだ10戸以上販売していると思いますよ。
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592
マンコミュファンさん
今では最大1割引なんだよね。
悔しいよな18%オフで買えた人がいるのに。
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593
匿名さん
うーん、10%オフでも高いと思う。あと2年待てば中古で新築の7割の価格が妥当だと思う。
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594
検討板ユーザーさん
マスターズハウスの中古は地味に値上がりしてる。
坪430万くらいで直近は成約しそうな価格で売り出し中。
南青山アドレスの強みで西麻布より立地は強いのかな。
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595
マンション検討中さん
知り合いがMR行ったら10パーセント割引の提案されなかった(割引あると聞いたと伝えても相手にされなかった)らしいがなんでだろう。
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596
匿名さん
>>595 マンション検討中さん
今の価格では時間かけても売れないから気にするな。ところでそれは本当の話?
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597
評判気になるさん
悔しいも何も値下げとか実際にしてるかどうかもわからないのに、ここに書かれてる事を信じられてもね。
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598
匿名さん
過去の書き込み見てもリアルなんだよね
特に9月だけ一気に5部屋契約が進んだのは事実で半期決算対策だったかもしれない
方針転換で値引は最大1割
それも見込客だけに
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599
匿名さん
>>597 評判気になるさん
売れ残りは待っても売れない。値下げするか、相場全体が上がって相対的に割安にならないと売れない。白金スカイの価格から、後者のシナリオは当分無理。今年は統計でもボーナスも下がった。企業の景況感も悪化方向
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600
匿名さん
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601
匿名さん
>>600 匿名さん
たかだか200万未満のUP
値引が無かった証明にはならない
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602
マンション検討中さん
消費税対策で贈与非課税枠の拡大
ローン控除も13年に拡大
全く増税で焦り買い必要なしなんだが
値引が買う買わないの決め手として大きい
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603
評判気になるさん
値引きは何とでも言えますからね、証明のしようもないので。
あんまりここで書き込まれてる値引きどうこうは信憑性ないので、本気で検討してるならあしをはこばれた方がよいのではないでしょうか?
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604
マンション検討中さん
争点は過去は大幅値引があった
今は方針が変更されて値引幅が減ったり、見込客だけに打診になった
決算期まで様子見
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605
匿名さん
>>601 匿名さん
そういう意味ではなく、売れたのは値引きプラス駆け込みも一因と言うことじゃない。統計でもそうですよね?
自己満足だけのマウント目的ならやめてください
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606
匿名さん
>>602 マンション検討中さん
値引きが決め手なのは当然。増税の駆け込み、大幅な反動減があったのは統計が証明している
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607
匿名さん
前回5%→8%時と8%→10%時ではマンション販売での駆け込み度合いが違うんだけど
前回は耐久消費財に大きな山があり、今回は軽減措置で山が少なかった。
中古だとそもそも消費税は関係なく、新築も完成が増税後は3月までの契約で8%が適用。
完成済の新築はそのまんま9月まで。
では、3月と9月は前年同月と比較して駆け込みと呼べるほどの山はあったかな?
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608
匿名さん
>>606 匿名さん
へ?そんな分析、見たことない。
あなたがそう判断した統計データを出して。
ここのところ、増税前から新築マンションは、安定して売れてないですけど。
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609
マンション検討中さん
>>606 匿名さん
証拠の統計データを出してよ
増税前に新築マンションの駆け込みが発生したソース
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610
マンション検討中さん
>>605 匿名さん
消費税としか書いてないわけで、普通に読めばそれ以外も有りますとはならんよ
その消費税も軽減対策が早めに出回ったり、安倍さんが再度延期するんじゃないかって様子見が多かったけど
マウントじゃなくて正確でない情報に疑問が湧いただけじゃない?
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611
匿名さん
間違いなく値引きはありましたよ。販売会社からメールで案内がありました。70平米台の部屋で大台割れの価格提示でした。坪単価にすると400台半ば以下でした。420台なら検討しようと思って見送りましたが。
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612
評判気になるさん
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613
マンション検討中さん
>>612 評判気になるさん
今更UPしたところで有効期限切れなんで過去にサービスしていた事が分かるだけでは?
掲載したら削除依頼で消されるだけ。
特別なサービスがあった!だから9月だけ販売が進んだのは疑いようがない。
それよか増税前に新築マンション駆け込みあったと豪語された方、統計データ出して下さい。
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614
評判気になるさん
>>613
それだと言ったもん勝ちですよね?
売れたのと値引きの件に関しては別の話では?
ご自身は証明なさらないのに、他の方にデータ求められても説得力がないです。
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615
マンション検討中さん
606と611は証拠があると書いてるので是非2人とも何らかの回答をしないとガセ認定されちゃうよ
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616
匿名さん
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617
マンション検討中さん
>>616 匿名さん
606は統計データで駆け込みが証明されたと書いてるがどのデータを見たんだろうか?
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618
匿名さん
611ですけど、個人宛のメールを晒す気はありませんので、ガセだと思うならどうぞ。私は皆様の参考になればと思って情報提供したまでです。
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619
匿名さん
そりゃ、そうだよ。
個人情報晒してまで証拠出せって?
評判気になるさんはおかしいんでないか?
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620
匿名さん
新築でこれだけ苦戦するのだから、中古はもっと売れないんじゃ…
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621
検討板ユーザーさん
>>618
ではガセという事で、証拠を出せないのであれば書き込まないでください。
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622
匿名さん
>>606 匿名さん
貴方は何も証明しないの?
統計は個人情報ではないけど
嘘は書かないで下さいな
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623
名無しさん
先週見に行ったら2割引且つ、リフォーム代もサービスする提案をいただきました。
なので長く時間かけて売るここで上がっている話は嘘だと思います。
と例え書かれたとしても証明の必要がなければ何とでも言えますよね?
そもそも何でそんなに毎週そんなに詳しく内情しってるのか?毎週もしくは毎日内見してるんです?
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624
匿名さん
それ言ったら全てお終いよ
値引がないことも証明は不可能
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625
匿名さん
事実として売れ残っていて、売れるには何らかの変化が必要。変化なしなら、在庫も変化なし。どんどん古くなるだけ
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626
匿名さん
>>616 匿名さん
見方が間違っている。増税の影響のあるなしで比べないと。契約時点では竣工前後で混ざるからね。10、11月の個人消費は大幅に落ち込んでるよ。
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627
匿名さん
>>621 検討板ユーザーさん
自由に意見交換する場
貴方は管理人でないので規則を決める権利はないのよ
完全な嘘と証明できない限りは削除されません
ということは自由な意見交換の範疇
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628
匿名さん
>>626 匿名さん
個人消費ではなく新築マンションの契約に限定したもので話しましょうよ
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629
匿名さん
>>626 匿名さん
何言ってるの?
統計データで駆け込み需要があった、その反動もあったと言ってるんだから、過去形でしょ?
その根拠を示して、と言ってるだけ。
負けず嫌いで、間違いを認められない、話をすり替えりたいのはわかった。辛いのねw
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630
マンコミュファンさん
億の買物するのに2%程度の増税だけで焦って買う人はどんだけいるかな?
軽減措置、贈与非課税枠の拡大などむしろ増税後に待った方がお得なんだよ。
それでも9月に販売が急速に進んだ。
アレの要素が大きいと考えるのが普通。
契約者は守秘義務、買わなかった人も個人情報晒したくない。
わざわざ個人情報だけモザイク処理するのは面倒。
信じたくないかもしれないが増税前に焦って買う必要がないわけで必死になって値引要素を薄めようとすると逆効果。
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631
名無しさん
>>627
削除?規則?なんでガセじゃないのかって話だけでそんな話しになるんですかね?
論点ズレてますけど大丈夫です?
自由な場だからといって何言っても許される訳ではないですよね?
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632
マンコミュファンさん
>>618
証拠のない書き込みはしないで下さい
↑↑
規則を押し付け強要すると解釈される内容じゃん
証拠が必須って貴方は全ての書き込みに証拠を添えるの?
規則は管理者が決める
よく利用規約を読んでください。
証拠のない書き込みを禁止する規約は有りませんわ
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633
名無しさん
>>632
どなたが証拠のない書き込みは皆さんしないでくださいって言っています?
ガセ認定されるかどうかであって、証明したければあげればいいし、したくなければスルーしてあげなければ良いだけで別に書き込みを制限はされてないですよね?
自由に書き込めてるわけで。
誰かが管理人を名乗って制限をしているのであれば話は別ですが、証明できないものに突っ込みが入っているだけなのでは?
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634
マンション検討中さん
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635
マンション検討中さん
増税前の新築マンション駆け込みが無いに等しいのはブロガーのマン点さんが証明しました
増税前の新築マンション駆け込み需要が統計データから証明されたと書かれたレスについてはどういう見解をお持ちかな?
あれこそガセ確定なんだよ
そこの論評避けて証明が難しい値引の有無だけ拘るのはおかしいわな
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636
マンション検討中さん
ガセ確定の書き込み
>>606
よく読んで
これ書いた人は名乗り出ずトンズラ
この方こそ嘘を書いた人
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637
匿名さん
>>636 マンション検討中さん
606は、626ではあるまいか?
訳のわからないことを言って、日経記事を否定してるから
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638
マンコミュファンさん
606は恥ずかしくなって正面から回答せずに名前を変えて626として書き込んだってこと?
牧野知弘さんの記事読んだけど新築ってそもそも青田買いが殆ど。
増税が適用されない2019年3月でさえ前年同月比で契約率が2.5%落ちていた。
前回増税時は駆け込み殺到したのと対照的と断言した記事。
増税後に買った方が得なんは3月段階では未確定で完成物件を対象とした9月購入者は確定情報で軽減策を知ってる。
だから9月の駆け込みは無かった。
あったとすれば情弱か大幅値引によるもの。
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639
匿名さん
新築は売れなくなった。
中古市場が活性化してる。
そもそも良い立地には何らかしらの建物がある。
ワケありの土地に新しいマンションを建設するしかない状況が生まれている。
ここもそう。
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640
匿名さん
ここが実需層にほぼ無視されてる主因は、市況や価格ではなく、いろんなことをよく知り、よく考えてる人ほど、ただただこの辺りには住みたくないと思ってるだろうから。投資目的の検討者がもう少し湧いてきても良さそうだが、広くて賃料が嵩むのでなかなか難しい。
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641
マンション検討中さん
港区3A最安水準で動きが鈍い理由は立地??
だとすると地歴に拘らないから3Aアドレスを手に入れたいリーマンに営業をかけないと売れない。
既存契約者がいる以上は表向きの値下げはしにくく何となく駄目元で値引交渉してくる人に1割引以内で対応みたいな感じ?
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642
匿名さん
やはり決算月まで待ちたい。
1月下旬に訪問→予算を伝えて欲しい感を出す
2月に決算対策で値引の打診に備えてローン審査は済ませておく
買える力、買う気があるの2つを見せることが値引打診あるかないかを分ける。
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643
名無しさん
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644
匿名さん
>>643 名無しさん
資産価値が高い優秀なマンションなり
西麻布×大手ブランド
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645
匿名さん
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646
匿名さん
>資産価値が高い優秀なマンションなり西麻布×大手ブランド
安い安いと思っても「大手」は大手でそんな甘くないから
ちゃんとその分乗っかってると思ってね
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647
名無しさん
1億こえたらローンでさすがに買わないですよね?
基本一括かと。
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648
マンション検討中さん
頭金5000万 ローン6000万
金利低い ローン控除使える
キャッシュはインデックスに回すわ
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649
匿名さん
>>640 匿名さん
激しく同意。不動産、土地に詳しく昔からこの辺りをよく知っている人は全くスルー。
投資目的と言ってもここは相当安くならないと資産になんてならないんじゃない?
転売するにも、中古で出すにも今より高くなる可能性はほぼない。
賃貸に出しても駅から遠くて経路もよくないし、地図見て「お墓に囲まれてる!」ってわかったら敢えてここを借りようとするかどうか。
大体港区の利回りの悪さは異常。
自分が持ってる物件でも一番儲からないのが港区の物件。
どれ位儲からないかというと、
東京都下 最寄り駅徒歩10分中古で2000万円で購入 (3LDK)賃貸料10万円
世田谷区 最寄り駅徒歩4分 新築で7000万円で購入(2LDK)賃貸料25万円
港区 最寄り駅徒歩6分 新築で1億3000万円で購入(1LDK)賃貸料38万円
圧倒的に港区の利回りが悪い。他の港区の物件もね。ここよりずっと立地いいけど。
と言う事はやっぱりここに住みたい人が納得いく価格で買う物件なんじゃない?
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650
匿名さん
>>649 匿名さん
詳しくなくても現地歩けば直ぐに分かること。これ以上は待っても売れない、安くするしかないのは売り手が一番分かっている。
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651
名無しさん
とは言えですね、ここら辺である程度の規模と仕様のマンションがないのも事実。
タワマンではなく低層なら尚更選択肢がないですね。
3億出せれば選択肢が出てきますが。。そんな方はこちらは興味無いかと思います。
ここら辺の方ならなかなかヴィンテージマンションだらけで新築で大手の物件でないのはご存じかと思います。
建て直しても良い仕様のマンションになるとは限らないですしね。。どっかのヴィンテージマンションみたいに。
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652
匿名さん
マスターズハウスの中古とここを比較したら割高に見えるのが売れない原因かと。要は立地や元の地位が悪い割に価格が高すぎる。
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653
名無しさん
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654
匿名さん
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655
マンション検討中さん
>>649 匿名さん
近くのパークアクシス賃貸は平米5200円
例 70.01㎡ 10986万の部屋を購入
賃貸に回すと36.4万で貸せる
利回り3.98% これでは低い
1割引で購入して4.4%とまあまあ
ただし落とし穴がある
近隣の賃貸は空室だらけ
要するに36.4万も賃料払って墓に囲まれた駅遠には借りたくないのだ
稼働率が下がり75%で見ると赤字垂れ流し
青南小学区でもなく通学校が遠いこの場所にファミリー広さでは難しい
永住の覚悟が要る
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656
マンション検討中さん
>>652 匿名さん
賃貸に向かないと転売でどうか?なんだけど
マスターズハウス中古とほぼ同じ坪420万くらいまで下げないとメリットなし
それでも即転したら諸費用と税金分だけ赤字
まさに永住するための出口なしマンション
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657
マンション検討中さん
>>651 名無しさん
その仕様ダウン建替マンションは賃貸投資で旨み
港区でも世田谷以上の利回りが確保可能
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658
匿名さん
ここはナイトプール、パシャパシャ、ポンポン、もといEXITの難しさに尽きる。これは実需、投資関係ない。いざというとき直ぐに売れる、貸せるか。下げないと無理なことをデベが教えてくれた。
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659
マンション検討中さん
デベ
当マンションは値引しません
訪問者
スレに値引情報があるんですけど
デベ
スレの不特定な書き込みを信じるんですか?
他の港区新築はもっと高い
買う気がない方はお引き取り下さい
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660
名無しさん
>>659
ってなりますよね。
なんだかんだで60戸以上は既に売れているわけで、賃貸向けの狭い間取り以外は安くないですしね。
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661
匿名さん
>>659 マンション検討中さん
この書き込みも信じるんですか?
事実として待ってても1割が売れてないから放っておけば。
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662
匿名さん
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663
名無しさん
残8戸なので、9割消化といったところでしょうか。
牛歩になるでしょうが来年には売れてしまうんではないでしょうか。
モデルルームとして使ってた6階の眺め良い部屋も無くなりましたし。
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664
匿名さん
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665
匿名さん
>>649
時期次第ですよ
港区最寄り1分新築 2LDK 今でも7.5% keepです
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666
名無しさん
>>665
ここらは再開発近くで控えていたり、外苑前にも同じく三菱が手掛けるホテルがベルコモンズ跡に出来るので、まだまだこれから上がる余地はありますね。
フロラシオン跡地もこれからなので。
3A地区は何だかんだで同じ港区でも人形あって下がっても戻すって感じですからね。
むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。
港区で一区切りにされてもね。
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667
匿名さん
>>665 匿名さん
やっぱり徒歩1分だからじゃないかな?
引っ越しシーズンでこの査定でしたよ。
しかも建物の仕様もアドレスもここよりグレード高いんだけどね。
駅も3線使えて便利だし。
納得いかなくて不動産屋に何度も確認したけど、「相場です」と。
「高く出しても決まる価格は低くなると思います」とも言われた。
資料見せられて確かに表参道、六本木が最寄りでも(徒歩6、7分)利回りが最悪だと思った。
港区は最寄り駅から徒歩5分越えたらダメってことだね。勉強になりました。
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668
匿名さん
>>666 名無しさん
ここを他の3A地区と同じつもりで語ってもね…。
と誰もが思ってるんだけど、ここの立地わかってます?
≫むしろここいらがダメならそれ以外は論外でしょうね。
いやいや、ほとんどの人にとってここが論外なんだってば!
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669
匿名さん
>>667 匿名さん
具体的にどの駅に1分?
諸条件無しに話されても説得力なし
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670
匿名さん
>>663 名無しさん
待てば売れるんですか?竣工してだいぶ経つのに、知らなかった人がここがあったかとなるんですか?
相場全体が上がってここが相対的に安くなるか、ここが値下げするかしない限り、状況は変わらないでしょう。今後も築古化が進むだけです。
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671
匿名さん
>>669 匿名さん
2000年前半や2011年前後に仕込めば分母低くなって利回り高いし、駅近なら賃料も下がらない、借り手もすぐ見つかると言ってるだけでしょ。今の価格ならそりゃ無理だよ。どこかまで聞きたいならもっと丁寧に聞いたら?社会人の常識
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672
匿名さん
>>671 匿名さん
なるほど、そんなに前の物件ならばってことか。
私が賃貸に出して利回り最悪って言ってる港区の物件はここより後に竣工した物件で賃貸に出したのも去年、今年の話。
今の港区の価格は投資に向いてないと思ってます。
ここら辺なんて尚更デベが試算した価格でなんて貸せないでしょうね。
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673
匿名さん
671さん、フォローありがとうございます。
はいそのとおりです。単純に単価が倍ぐらいになりましたので
私の知る限りは六本木のタワーでも5.8%ぐらいで買えるときはありました。
6%乗ったら買おうとしてるうちにその物件は逃しましたが
デベの試算なんて無視ですよ。何の参考にもなりません。自分で調べましょう
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674
マンコミュファンさん
デベの賃料一覧は当てにならないもんだよ
空室率だらけの近隣マンションの実態は教えてくれない
安い過去の時代に買えたマンションの利回りが高いのは当然
今から投資すんなら池袋から西日暮里辺りの山手線内側の北部とか、東京有楽町に近い京葉線や有楽町線の穴場駅
金町もプラウド価格発表前に中古を買付するとかまだまだ穴場は存在
亀戸はプラウド価格発表で中古が跳ね上がったように発表前に狙うのが鉄則
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675
マンコミュファンさん
白金タワーだってスカイ価格発表前は坪単500万割れだったのが発表後に550万超に跳ね上がったよ
再開発のシンボルが売り出す前に周辺で競争力のある中古を買う
どのみち都心に近いほど利回りは悪くなる
リセールでも儲かる中古を狙うと出口戦術として有効
少なくとも墓場に囲まれたここは再開発の恩恵は3A内ではかなり弱い
ロイヤルシーズンは恩恵あってもここは、、、
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676
匿名さん
まあね。 何もこの物件や会社に限ったことではないが、彼らの言う
契約率や販売済み戸数を額面通り受け取らないほうがいいよ。
昔は(100×10)(1+1+1)つ 業界と言われたからね。
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677
名無しさん
ここも皆さんお休みに入り、年末に向け盛り上がってきましたね。
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678
マンション検討中さん
頭の体操しませんか?
皆さんが仮にデベの営業(責任者)でしたらどうやって残り8部屋を売りますか?
販売戦略とか、セールストークでもOK
売りにくいマンションを捌くのもスキル
例 集客からの販売連動
イベント開催 青山霊園心霊ツアー 夜開催
GWに幽遊白書のコスプレで霊園を歩こう
景品、無料オプション500万円分とか次に繋げる
そもそも霊園ツアーに来る客は霊耐性が高い
中国人入居者がいない、仕様が高い、3A最安値をアピールする
売れない理由をバラック群の地歴と墓サンドにすれば霊園ツアー客には良い訳ありとなる
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679
マンション検討中さん
ぽけもんGoと提携
青山霊園でポケモンゲットだぜ!
霊園限定キャラ ブルーマウンテンを見つけたらジョージア100缶プレゼントだぜ!
ゲームスコアに応じて販売サービスをするぜ
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680
匿名さん
>>678 マンション検討中さん
全体では既に黒字だから際限なく値引いて早く終わらせる。将来が見えないものに経営資源を割いてはいけない
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