ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

穴場物件ではない、ようやく適正価格に近づいてきただけ
ここの売れなさは情弱が減ってきた証、デベも大変。

>>479 匿名さん

そんなに有名なんすか？
なんで皆さんはスレ覗いてるの？

まーかなり今部屋動いているようなので、完売も間近でしょう。
古い家やバラックの話で言うと六本木もミッドタウンの近くなどにまだ一部残っていますが、気にしてませんよ。
無くなっていくものですしね。
そんなこと言ってたらどこも住めない。
戦後の駅前なんてバラックだらけだったのに。

完売間近とか動いてるだのって先週も言ってる人にいたけど、結局先週から1軒も売れてないよね。

この土地、気にしてないのならとっくに売れてるんじゃない？
同じ港区でも元々お金持ちが住んでいた高台と、戦後のどさくさで住み着いた人達が住んでいた場所の価値が同じはずがない。
ここは気にしない人限定の物件。

>>482 匿名さん
価格ソートで上に出る。下限は市況のインディケータ

>>484

先週から売れてないってなんでわかるんですか？

先週は売れなかったけど先月は4部屋売れてます。

>>483
ミッドタウン向かいの六本木七丁目の窪地のボロ家、人が住んでいるように見えないけど、いまだになくならないのはなぜなのだろう。

>>488 匿名さん
買収したけど手つかず

>>484
立地が良い西麻布三丁目のルーマニア大使館向かいのもまだ売れ残ってるでしょ。結局価格が高いからそうホイホイとは売れないってだけだと思いますよ。

ここでバラック、バラックっておっしゃられる方いますが、バラックらしい建物って残ってましたっけ？
現地ぐるっと歩きましたが、デザイナーズっぽい戸建てや普通の家、マンションは見当たるのですが、バラックは見当たらなかったので。
稀に古い家はありますが、バラックとは違いますしね。

東京ディープ案内で過去を見ました。

>>492

現地に行かれた事があるならわかるとあもうのですが、そちらに掲載されてる長屋、バラックのほとんどは取り壊されて数年前からありませんね。
あとに建った新しい戸建てやビルはありますが。

>>493 名無しさん
よく読むと、文法としては過去の話として書いているようです
>>480 匿名さん

概要更新日ですが更新されてませんな。
売れ過ぎていきなり残り5部屋とか？

常盤松ハウスが安いと噂になってますので比較検討してる

まだ更新されてない。
売れ過ぎが理由か？

玄関、廊下、キッチン、
どれをとってもよくあるマンションとは違い、高級感を感じます。
立地もありますが、この価格帯らしい設備内容なのかもしれません。
なかなか普通のサラリーマンでは購入出来ませんが、
富裕層であれば問題ないでしょうね。
ただ、だからといってすぐに完売するかというとそれは違うと思いますし
ゆっくり売れていくのかなと思いました。

まだ更新されとらん。
売れまくって間に合わず？

契約するか悩みました。最後まで。
でも、やはり環境が気になりました。
箱は本当に良いです。。。でも、

>>499 匿名さん

箱は経年で陳腐化しますから。
立地環境が一番重要です。

>>497 匿名さん
価格だけ見れば安いです。すぐに売れなければ値下げ。それでも売れなければ更に値下げ。ゆっくりしていてはコストだけかかり、どんどん全体の利益を押し下げます。Tポイントがもらえるのは、早く売りたいからです。

>>501 匿名さん

Tポイントサービス？？
どのくらい？

南青山アドレスの常盤松ハウスが坪単価420万から購入できます。
こちらの値引後価格とほぼ同じ。
表参道まで11分も同じです。
どちらが資産性が高いでしょうか？

>>503 匿名さん

常盤松ハウスのその坪単価の部屋は仕様がものすごい低いですよ

>>504 通りがかりさん

部屋によって仕様が違うの？
タンク付きトイレとか？

>>498 マンション検討中さん
本日更新されたようです！

>>506 匿名さん
9部屋から減ってない。

即完売もあればTポイントもある。選別物色の強まりは、相場変調の兆し（金融市場ではだけど）

新築の住宅価格は下がらない。
だが、良い物件しか売れない。
我慢比べ

乃木坂徒歩9分でグラン並みの設備なのに芝浦より安い。でも売れない。
これを市場の歪みとみて勝負に出る人が湧いてこないところを見ると、やはり、難しい物件なのだろう。

>>510 匿名さん
地名ではなく環境に住むから当然の帰結。芝浦族はここと比較して調子に乗ってるけど、この価格帯で新築を売った実績ない。あくまでも予定。多分売れない

>>509 匿名さん
下げてるよ

ここ三菱だから値下げするわきゃない。
三菱さんだよ？

>>510
いくらなんでも芝浦のほうが安いでしょ。ここは訳あり立地とはいえ麻布。
港区湾岸エリアで港区内陸よりも高い価格で売ろうとしても、この物件よりも悲惨な在庫の山になるだけかと。

売れ残りが1割強。全体の経費はほぼ回収確定。損益分岐点を超えたここからは、値引き販売しても売上の全額がデベロッパーの利益。
今の価格で自信あり、ゆっくり販売なら、Tポイントは配らない。

>>514 匿名さん
ポイントより値引きをお願いしまちゅ。
南青山が激安価格でもっと安くしないと売れなくなったよ。

常盤松ハウスの坪410の部屋は半地下なのでどうでしょうかね。

同じような安さ&表参道徒歩圏なのに、大人気で倍率つきそうな常盤松と超絶不人気のココ。都心&高価格帯物件ほどミクロな立地環境の差が残酷なまでにでる。設備は断然優ってるのに……

設備グレード
パークハウス完勝
高台立地
常盤松完勝
環境
常盤松完勝
駅距離
乃木坂だけ見ればパークハウスだが、表参道は同11分 常盤松は14分とはいえ渋谷も使えるので引き分け
バス便
墓地前の便数少なく、常盤松完勝
価格
常盤松は半地下でない部屋は坪426万からでパークハウス値下げ価格と差なし 引き分け
小学校
遠いのはどちらも同じ だが、青南小強すぎで常盤松勝利
買い物
成城石井は常盤松近い やや常盤松有利
渋谷から帰宅だとライフ

パークハウスが勝っているのは設備グレードだけ？
追加するとしたら大手デベのブランドとか。

>>518 マンション検討中さん
将来の売りやすさはどっちですか？

リセール？墓場サンドの曰く付き西麻布と駅遠だが由緒正しい南青山とでは、どう考えても南青山の方が高く売れるのではないかと。

>>515 匿名さん
激安なのは常盤松フォレストviewで眺望が全く無い方ですよね？
駒沢通り沿いは、坪単価650？とかで、全く値頃感は感じませんでしたが。下層階で、交通量も多い道路沿いで全く魅力的には思えませんでした。

>>522 マンション検討中さん

話題になってる部屋は西北西＝ほぼ西なんで大道路沿いでは有りませんよ。
大道路沿いは東南東の高い部屋。
まして半地下でない2階でも坪426万から買えるとブロガー記事にあった。

ここの場合は、デベが大手であるというのは一応のアドバンテージはあるのではないかと思います。
財閥系は、リセールしやすいというのは耳にしたことがあります。
自分が中古で買うときに、どういう所が良いのか、というのは考えてみれば
そうなるだろうなぁ…と。

>>524 匿名さん

貴方は買うべきです。

最近1ヶ月半は全く売れなくなった。
常盤松ハウスの影響絶対だな。

実際、西麻布、表参道、乃木坂のイメージを膨らませて現地に来てここの街並みを見たら萎えるし。
だったら恵比寿目黒あたりの方が良いかもってなる。

訪問してきました。
販売戸数は9戸ではなく12戸程度でした。
まだかなり売れ残りの住戸がありましたよ。
値引は10%との事です。このスレで書かれていた率と違うため営業マンの方に質問したところ、確かに9月頃17、18%引きで提案した事もあったようですが、販売方針の変更があり値引率を減らしてゆっくり売っていくことにしたようです。
勤務先が六本木のため、実需目的で訪問しましたが竣工後2年弱の割高な坪単価の未入居物件が10%値引では正直検討に値しないと言うのが率直な感想です。場所の微妙さは他の方が書いている通りの印象を受けました。

高台の墓地に挟まれた笄川暗渠上の窪地のマンション。住民よりも死人の方が良い場所を陣取っているのは何というジョークなの。

こんな場所でも、こんな場所だからこそ、オーブンハウスが低価格路線で企画してたなら売れただろう。
〈西麻布に、マンションを持とう〉！！

>>528 マンション検討中さん

新古でたったの10％オフではそりゃ販売も急ブレーキで納得です。
9月は5部屋売れましたから18％オフ効果かな。

来年2月まで待てば方針が変わるかもしれない。
決算月を狙って待つのが得策。

アドレスは西麻布、最寄り駅は表参道乃木坂ときたら、３Ａの頂点のようなイメージなのに。

資産価値では南青山マスターズハウスが上

ここの価値は坪単価400万です。
1割引では買った瞬間赤字確定。

>>531 マンション検討中さん
坪単価400万円程度であればマイクロ立地の微妙さを受け入れて購入検討しようかと考えていたんですが、10%オフしても坪単価500万オーバーはちょっと難しいですね。大人しく元々検討していた別エリアの物件を買おうと思いました。マンションの仕様自体は高級感あり良かったのですが。

マスターズハウスが上はないないw
ここ仕様はグランとほぼ同じだよ？
建物自体の高級感も全然違うしね、実際マスターズハウス手放してここに引っ越そうとしてた人も多かったみたいだし。
マスターズハウス売れなくて越せなかったみたいだけど。

>>532 匿名さん
西麻布と十番は頂点とは逆です。港区内陸では下の中ぐらい

>>535 名無しさん
そんなこと言ったらここは新築なのに、仕様がいいのに、数が少ないのに売れない。

南青山アドレスを捨てると通学校に影響出るけどな。
アドレスは重要だよ。

>>536
西麻布は高台と低地で全く違うでしょ。ルーマニア大使館から六本木ヒルズにかけての高台はなかなかの高級住宅街です。

>>538 匿名さん
墓に囲まれた暗渠のここの評価は？

ここは低地てすね。とはいえ腐っても麻布。ブランド力は高いのでは。マンションの仕様も良い。坪420なら検討に値すると思います。少なくとも芝浦や白金の低地よりは価値があると思います。

私も坪420万が買いラインです。
ただし、そのためには20％以上の割引が大前提で来年の決算期までは無理。

白金長者丸の半地下が坪365万で来週販売開始

>>471
やはりこの辺りの価格が買い最低ラインですね

今日から新規部屋を供給
10部屋が先着順に
まだまだ隠れ在庫有り

三菱さんは築3年になっても売り続ける方針かもしれない
しばらく思うような価格に下がらないかも

来春までの完売はしなくて良いと本社からお達しがあったそうです
近隣に売り物がなく安く早く売る必要が無くなったので。

そうですか。じゃあ買いません。マスターズハウスの中古で良いです。

>>546 マンション検討中さん
下げれば売れても、待つだけでは売れないことは証明済み。決算の調整弁としてとっておくつもりかね。

>>547 匿名さん
どうぞどうぞ

常盤松ハウスとマスターズハウスは南青山アドレス

ここはやはり立地が無視できないほど、難ありですね。。
部屋自体はしっかりしたつくりで、何も文句はありませんが。

乃木坂駅から歩くのは階段もあって、夕方でも既に怖いほど薄暗かったです。
車中心の生活でしたら、問題ないかと思います！

お値引きは最初の説明でしていましたよ！
1割でしたが。もう少し迷っていたら、2割になったのでしょうかね。

このエリアでこの規模感、仕様、価格ではなかなか今後出てこないと思います。
以前に営業の方にお話しを聞いた感じだと、このグランレベルの仕様のものはザ・パークハウスでは今後作れないとおっしゃっていました。
まとまった土地の仕入れがこのエリアだとなかなか出来なかったり私道が多いので、同時期に建てられたジオ南青山は私道の兼ね合いもあり苦労されてましたしね。
この規模感、このエリアの物件は建て替えで分譲でもない限りはなかなか出てこないと思います。

必死だね、、、

この立地で今後同規模で出たとてしてもニーズは無いですよ。
もちろん坪３３０程度なら話は別ですがね。

真横のプライムガーデンとか分譲諦めた賃貸が多数ある
賃貸も埋まってない

プライムガーデンは最初から全部分譲ですよ、、、嘘は言わないように

当初、Mレジが分譲マンションとしてプランしたが、なぜか業者に売却し、現在は高級賃貸マンションになってるプライムガーデン西麻布というマンションがここの隣にある。

隣は賃貸として元々企画してたって聞きましたが、どちらがほんとでしょ？

>>552 通りがかりさん
なかなか出てこない希少性を市場は認めていないから、長期間、多数の売れ残りがある。値引きしても難しいのが現実でしょう。

いまKENが取り扱ってる賃貸でしょ隣。

賃貸マンション多い場所はどうなんだろ？
地域は分譲民が多くないと良くならん

ここでさえ投資用として営業がセールスしてる

この辺りにこれだけ高仕様高級ブランドマンションを企画する酔狂なデベはまずいないでしょうから希少性はあります。

>>562 匿名さん

でも9月に実施した18％引きの時だけ5部屋売れ、10％引きまでに戻した途端パッタリ止まった
まだ売りに出せてない隠し部屋がある惨状
適正価格は18％引きということ

そうですね。定価で買ったらその瞬間に含み損だと思います。いくらアドレスは麻布でも、墓地にサンドされた窪地で、周りは薄暗く寂しい場所ですし、中古で売るときは相当下げないと売れないと思います。
でも、物は間違いなく良いので、立地が気にならなない人でかつリセールを気にしない人であれば、いまならプランを選び放題で良いのではないでしょうか。

港区で墓気にしてたら住めないですよ、大使館隣りですら墓地ありますからね。
立地は買う人のライフスタイルと好み次第なのでなんともです。
静かと捉えるか寂しいと捉えるかも人次第ですねー

常盤松パンダ祭り終わりました。
再び地域最安値に戻り再加速販売が期待されますわ。

昨日は引越しの荷物が入り1世帯新たな住民が増えました。

お墓ビューにしてたら青山墓地周辺の物件アウトになりますが、青山墓地近くのタワマンのパークコート青山ザ・タワー、パークコート赤坂檜町ザタワー、パークコート乃木坂ザタワー何れも青山墓地見えますよw

昼間に現地を見ると思ったよりバラックの名残が消えて良かった。
ただ、夜道は女子供には不安。
1人では歩かせられないと感じた。

三菱も安売りはせずスミフ路線に転換。
もはや新築の大幅値引きは中小デベだけ。

東京都の人口は増加の一途で1500万人届きそうな状態なので、都心で値下がりはオリンピックが終わったとしても大丈夫そうですね。

新築にキャピタルを期待できない時代

勘違いした価格を付けていつまでも動かない中古も増えた

中古オーナーでも一部は耐え切れず処分値下げに応じるだろうから根気よく探す

>>570 匿名さん
水面下で転換したのは三菱ではなくあっち

>>571 評判気になるさん
バブル時代もリーマン前も同じ主張があったけど、今回はなんやかんやで大丈夫なの？

近くの六本木ヒルズ近くの西麻布三丁目でも再開発ありますし、ここいらはまだまだこれから上がるでしょうね。
ここの近所もニコライバーグマンがやっているカフェがオープンしたり、服屋等もできてきてるので徐々にお昼も賑わって来るのではないでしょうか？

>>575 評判気になるさん
市場はそれを知っているのに、価格に反映されない理由が大事

墓地サンドかつ川上暗渠だからでしょ

墓地気にするのは中国の方か風水気にする方です?
青山霊園をもしかして普通の墓地と同じ感覚で考えてるのとか?

いやいや、中国人じゃなくても気にする人の方が多いでしょ。

≫青山霊園をもしかして普通の墓地と同じ感覚で考えてるのとか?

青山墓地は普通の墓地ですよ？
自分は普通に先祖のお参りしてますけど、どう見ても普通の墓地です。
もしかして、青山ってついてるからお洒落とか思ってる？
どんな感覚か是非教えていただきたい。

裏手の立山墓地なんてかなり暗くてジメジメして、結構怖い系の墓地です。
昔はよく人魂が見えてねぇ…なんて祖父母が話してたっけ。

お寺の中のお墓はあまり気にしない人はいると思うけど。

墓地に挟まれているということと、川筋の暗渠なので低湿地だということが重なっているのがよろしくないかと。