ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

62.61㎡2LDK（2F)
中古8580万
坪453万
https://www.nomu.com/mansion/id/E57V2034/

先着順住戸が増える理由はなぜなのでしょうか。
購入予約が入ったら住戸を増やすなど、何か理由があるのかもしれないと想像してしまいました。
家具つきのモデルルーム住戸が販売になるんですね。
表参道や六本木にも近い立地なので、家具も高級品やブランド品なのかと思いました。

一旦申し込みが入ったものの何らかの事情でキャンセルになり、先着順に回したものと思われます。
「家具付きモデルルーム住戸」というのは、勿論額面通り受け取っても良いのですが、一般的には色々とサービスしますという意思表示と言われています。
来年3月で竣工後2年になるので、そろそろ終わらせたいプロジェクトであるのは間違いないでしょう。
麻布十番徒歩5分のPC南麻布は坪500万中盤の単価とコンパクト中心のプランニングで竣工前完売は確実な情勢、表参道徒歩11分かつ駅から下り坂となり様々な意見があるここのロケーションだと適正単価は坪400万程度かと。それも残っている住戸がグロスの張るファミリータイプばかりなので売り手にはきつい展開。
現在と市況が違うとはいえ、ここより若干駅に近く規模感もあるマスターズハウスが坪300万中盤で苦戦してたのを忘れてはいけないと思います。

>>324 匿名さん

霊園のコンクリート壁沿いに建つここら辺はもはや南青山アドレス内ではいしょくの場所ですね。ここまで売れ残ると先行したマスターズ住民も風評被害をおそれているのでは？

マスターズハウスは、ある意味、この立地に相応しいマンション。天井高が最大240cmかつ、多くの梁が突出し、梁によっては天井高が190cm未満の箇所もあるカタストロフィー感のある低仕様低価格の企画が素晴らしかった。
https://mansion-madori.com/blog-entry-177.html

ここは西麻布アドレスですが、この辺りはやや特殊なエリアとは言えるでしょう。
結局はそういうのも全部ひっくるめて、設定価格が間違っていたんですよ。
都心の三菱中規模物件でこれだけ売れ行きが芳しくないのはかなり珍しいです。
仮に坪300万台で分譲していれば竣工前に完売していたかと。
マスターズハウスに関しては、当初はご近所のここが5割以上高い単価で出てきて相場が吊り上げられた側面もあったかもしれませんが、今となってはここが完売するまでは中古も売りづらいでしょう。
それでも、3Aには普遍的なブランド価値があるので、下手な山手線外側の駅近タワマン等よりかは資産価値はあると思いますが。

２LDKで70㎡以上あるのは、このエリアならではという感じもするし
作っている物自体はとてもいいと思っています。
品質だけじゃなくて、こういうものが好まれるであろうな、というところまで。
あとはマンションが
全体的に高くなりすぎてしまっている中でのこの価格なので
なかなか動きにくいのがあるのかもしれません

かなり魅力的な新価格の案内がありました。麻布アドレスで新築をこの価格で買える物件はなかなかない。正直言って、なぜ売れないのかということの方が気になる。自分自身、迷っている点は現地の街並み、外苑西通りでない側の雰囲気に我慢できるかどうか。この土地の過去の記憶はいずれ時が洗い流してくれるとは思うのですが。

>>329 匿名さん
どのくらいでした？

具体的な数字は言えませんが、以前提示されていた大台を少し切るくらいです。芝浦の新築タワーマンションよりも安く、目黒区や世田谷区の好立地マンションよりも安いと思います。

>>331 匿名さん

そこまで思わせぶりな事書くなら、勿体ぶらないで書けばいいのに。
デベの回し者感半端ない

デベの回し者ではありません。

>>332 マンション検討中さん
デベの回し者ではありません。デベです。

坪400ってことか？

>>331 匿名さん

大台割れを解釈すると
70㎡10986万→1億割れの9800万くらい？
坪単価460万とみた
ブランズ芝浦が坪475万

まだ坪単価460万だと若干高いよ。
更に5パー引きが買いライン。
グロスで9300万

>>336 マンション検討中さん
2年落ちじゃ8000が適正価格だろ。

>>337 匿名さん
是非デベに8000万で指値して下さいませ

もともと川底な事考えると企画ミスは否めないわな。電車利用者の麻布アドレス信奉者に刺さるにはフラット上限ぐらいにすれば即売れるだろう。
ダラダラ先延ばしするぐらいならね。

フラットだと頭金1000万＋借入8000万の9000万だな。
まだ最終期でないし、隠し部屋もあるから完売には何年かかるか分からない。
来年2月辺りの決算対策で大胆な提案があるのか？ないのか？
いわくつきの土地だけに安く買わないとリセールで残債割れを覚悟する案件。
スレには過去の履歴も残るし、まあ9000万以下に下げないと買い手はなかなか出てこない。

富裕層は買って住まないし、投資向きとも思えない。
港区でのパークハウスのブランド価値を下げるだけだから内密に大胆価格で捌いた方が無難。
来年2月に動きがあるかもしれない。

乃木坂駅から霊園ルートで夜は肝試し生活は魅力だけど。

>>329 匿名さん

夜道を一度歩いてみて問題なければ良いかと。

中古で2部屋転売に出てます。
三菱さんの販売部屋と同じ間取りも有りました。
ほぼ定価と同じです。
何割引で購入したか分かりませんが、中古として売れるんですかね？

ここ、中古なら坪単価380万円ぐらいになると思う。

駅に少し近くなる南青山アドレスのマスターズハウス中古の成約が坪単価400万。
規模感や駅距離などを考えると中古だとここは坪単価380万で同意見。
仮に坪単価430万くらいで買った瞬間、20坪で1000万、25坪で1250万の損失確定。
キャピタルもインカムも微妙。
また、相場上では坪単価380万だとしてもすぐ売れるか話は別。
夜は本当に暗くて不気味な地域。
申し込み後のキャンセルが多かったのは値引きに一時心を動かされながらも冷静になれば契約はリスクあることが分かる。
それでも買いと言えるのは坪単価400万。

母親としては通学指定校が微妙に遠くて大通りを越えるのが心配なんです。
鉄道利用も表参道駅を推奨しているように乃木坂は敬遠しますので、雨や台風の日は12分くらい歩くのが大変そうです。
駐車場台数も少なく空きがないのも懸念なんです。
ロイヤルシーズンと比較検討してますが、余程安くならない限りはロイヤルがいいように思えます。

人気は永久眺望になる東の青山霊園側ですか？

南は目の前の建物や将来高い建物のリスクを織り込んで安いの？
西の墓より東の墓の方が良さそう。

今となってはこれだけの高仕様で買えるマンションには滅多にお目にかかれません
先月訪問した時の感触だと年内に1億円台は完売しそうなペースでした
時間が経てば土地の歴史は忘れます

外苑西通り側でない方の街並みを見ると気が滅入る。それを受け入れられるかどうか。最初、私はここを検討外としましたが、ここまで価格が下がってくると、正直迷っています。

2月までまてば良い値段提示になりそう

>>349 匿名さん

思い切って買いましょう。
確かに来年2月の決算セールが最大の値引きを勝ち取れますが、そこまで欲しい部屋が残ってるか分からないからです。
現在提示された15パー引きを魅力だと思うなら買うべき。
ただし、リセール時は長期戦になるかと思います。

近くで売り出すグランドヒルズ南青山は坪単価800万弱だそうです。
どんなに木造密集群に暗渠があろうが坪単価450万で買えるのはお得。
窪地や谷底なんか記憶からいずれ消えますよ。
奥さん子供を説き伏せて買いましょうよ。

>>349 匿名さん

賛否両論あるものの完売したら買えないわな。
買わないと2月に私が買うよ。

8割9割の人が、ひとえに価格の点からだけでも流石に安いと思えるのは@390万円でしょうね。建物と住器設備は高級なので、地所ぶっけんであることも加味して自己納得して長く住むなら資産として、そこからひどく下がることはないので一つの判断だと思います。

坪350切るなら私が買うよ。

>>354 マンション検討中さん

そこまでは下がらないと思います。
既に一部の部屋が坪単価440万くらいで販売されましたが、400万割れは既存契約者から大クレームになりますよ。
焦って売る理由もないわけで見込み客に打診しながらゆっくり売るようです。

これだけ、安値期待が膨らんだところで、台風直撃で川底低地が本領発揮して水没なんて起きた日には誰も買わなくなるのかな。

真剣な購入希望者は明日こそ現地を見た方がいい。
川底だった土地は地下から水が溢れて冠水している可能性が高い。
マスターズハウスの裏手もそうでした。
古川沿いは改善されたけど、ここはまだ対策が弱いんだよ。
まあ、安ければいいのであればお買い得なのは変わらない。

>>348 匿名さん
歴史とは、語り継がれるものを言います。

下には下水が流れてるって本当？

溢れて行き場のない下水がマンションに流れてきたら怖いです。
明日現地確認も兼ねて撮影してきます。

六本木在住だが今回の台風は普通の雨で大したことなかったので参考にならないと思います

>>361 匿名さん
大量の雨が降ったらどうなります？

現地通りがてら見てきましたが、葉っぱが落ちてるくらいで浸水やら水害は見受けられませんね。
むしろ水っけすら道路歩く限りあまりありませんでしたね。
今回の歴史的な台風と雨量でこれなので、あんまりここで騒がれていることは参考にならないなと思いました。
ついでにマスターズハウス前も見てきましたが、特に浸水やら水害あとは全くないですね、葉っぱがたくさん落ちてるくらい。
購入検討で水害が気になる方は、本日足を運ばれてみればご安心なさるのではないでしょうか？

暗渠ですから災害は気にしてないけど、窪地なので湿気は少し気になりますね。あとは外苑西通りとは反対側の街並みに往時の面影が残っているのがリセールにどう影響するか。土地の記憶は薄れていくと思うのですが、ここまで売れ残っていると、やはり気にする人は気にするのかなと思います。

悩んでいると他人に先に買われちゃうよ。
今日も夕方に見学者が来てた。
早くしないと無くなるよ。

1年以上の間、先着順住戸数に変動がほぼかったのですが、ここにきて一気に売れだしました。急ぐべし。

先週2部屋追加販売に出しましたね。
更に先着順12部屋→10部屋に

かなりの値引きが提示されたはず。

ここにきて一気に売れてるみたい。
マジ無くなるよ。

先週はまた1部屋売れました。
バーゲン価格恐るべし。
みんな急いで。

半額セール！？