ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

お墓に挟まれた谷底にあの値段は出せない
住んだら運気下がりそう

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もう建物の中のモデルルームがあるのですか。
これだったらわかりやすいと思います。
オプション盛りだくさんのモデルルームよりは
現地のモデルルームというのが、本当にそのまんまなのでわかりやすいです。
モデルルームって、
間取りすら変更してあることがありますものね汗

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181さん、本当にそう思います。
青山墓地ならまだいいですが、そのはす向かいで、マンションおとなりの立山墓地は相当さびれてますし。
それにこの辺に詳しい人ならわかりますが
この辺りは聞こえはいいですが、便利良さげで実は不便な立地です。

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コンビニは裏のサンクスか交差点のローソンか
スーパーは六本木通りの成城石井がショボいので、青山通りのピーコック閉店後はクルマなしじゃ買い物もできない
治安は言わずもがな悪く、すぐ裏の西麻布迎賓館や仮面バーなどいかがわしい建物も多い

唯一、学区の笄小学校の評判いいのが救い
青南はいろいろとトラブルの噂を聞くからね
とは言え遊び場も少ないし子育てする土地ではないな

あと外観も上品でセンスいいね
以上踏まえるとクリエイティブ系のDINKSなど限られた人にはオススメできると言える

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残りあと10邸ですね。
交通アクセスが良いので、とても魅力的マンション物件です。
立地から考えると高すぎることはないのかもしれませんが
実際には厳しいなと感じる人が多いのかなと思いました。
子供も巣立ち、dinksの方であれば最高なのかなとは思います。

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その通りだと思います。

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マルシェ六本木西麻布、ヴィルマルシェ、成城石井南青山すら知らないとは、地元民を装った古い情報しか持たない業者っぽいな。元西麻布迎賓館まわりの息の掛かった飲食店ビルは既に解体されてるし、遊び場などの公共施設がどこにあるのかも知らないのだろう。

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遊び場なんてあったっけ？あっぴぃは便利かもしれないが屋外は墓石を登らせとくか遠く彼方のロボット公園まで行くか？罰ゲームじゃないんだし子供できたら元麻布か広尾にでも引っ越した方がいいんじゃないかね。

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表参道徒歩圏とはいえ、この一帯は、オプレジやノンブランドマンションがふさわしい立地ということ

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110Aタイプの間取りについて質問させていただきます。
キッチンの前に食器棚と物入れが設置してあるようですが、
リビングに対面する形ではなく独立していますか？
間取り図ではよく分かりませんが、キッチン入り口に
ゲートが取り付けられるタイプでしょうか？

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遊び場なら現地から徒歩1-2分の所に笄児童遊園というのがありましたよ。
広くはないですが滑り台やいくつかの遊具もあって子供は十分遊べそうだと。
最近整備されたようでとてもキレイな公園でした。

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表参道徒歩圏・財閥デベ・高級仕様の数々（LD＆洋室天カセ、突板フローリング、大理石窓台、隠し蝶番、天然大理石床、全熱交換式換気、LD&キッチン＆洋室までの床暖、浴室大理石仕上、バルコニー天井スパンドル仕上、給湯器目隠しルーバー等）。
これで70㎡1億7百万円～（500万/坪～）
超お買い得？これがこの立地の実力？

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どうしても販売側からすると、値引きはある程度、仕方がないように思います。
ただ、あまりに下げられると、先に購入した人からはあまり気持ちのいいものではないと思います。
このあたりのバランスは本当に難しいことですね。
私としては、うまく調整が取れればいいと感じているところなのですけど、どうでしょうか。

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分譲マンションの値引きは、どのようなタイミングでされるものなのでしょうか？
買い手の交渉も時には関わってくるかと思いますが、販売が長引く事も影響しますかね。
70㎡1億7百万円～というのはこの物件のクオリティと立地からするとお買い得といえるのですか？

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分譲マンションの値引きは、どのようなタイミングでされるものなのでしょうか？
買い手の交渉も時には関わってくるかと思いますが、販売が長引く事も影響しますかね。
70㎡1億7百万円～というのはこの物件のクオリティと立地からするとお買い得といえるのですか？

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青山麻布近辺なら700万/坪出してもいいと考える人の要求するクオリティーは満たしていると思うが、そういう人はこの場所を忌避する。
また、とにかく青山麻布近辺に安く住みたいと思ってる人に500/坪は高いし、ここまでのクオリティーは不要。
バランス悪く、そもそもお買い得ならもっと売れてる。

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この場所でこの価格で出したということは、値下げなどの可能性はそこまで高くないんじゃないかなぁと思います。ブランド的な価値がここにはある、ということになるから。
見えるところでわかりやすく値下げとか新価格とか
そういうことは品そうな感じです。
今、そもそも都心部と沿岸部はマンションすごくお高いですものね。

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ここのパークハウス買うなら代々木上原のパークハウスを買うな。不動産バブルでバンバン建ててるから、施工会社が信頼あるとこじゃないと建物の信頼性が。

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それはそうでしょう
代々木上原は駅近で、ヒルトップとは言えないまでも南傾斜のヒルサイド、周辺に嫌悪施設はありません
ただ予定価格見る限りここより一段二段高いですね
あちらは坪650万くらいが平均となるようですよ

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駅までの距離自体が物件価格にそもそも大きな影響がありますよね
ここも、高いっちゃ高いけれど、この値段なのは、特にものすごく駅に近いというわけでもなく、遠いというわけでもなく
まあまあなところだからというのがあるのだと思います。
あとは自分自身のニーズに合うかどうかじゃないですか？

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余りにもマンション建設の勢いは加速しています。オリンピックもあるということで今がチャンスと言わんばかりで値段も高騰しています。安心安全な建物かどうか、万が一不良だった場合の補償があるかどうか見極めも自己責任となります。会社じたいに体力がありますし、欠陥があった場合経年劣化で片付けられることも多いですが１０年保証やアフター、緊急時の対応など安心できるシステムが備わっていると信頼できるのではないでしょうか。

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モデルルームのリビングでは、アウトフレームされておらず張り出した柱に鏡を張って目立たなくしてる（つもり）。涙ぐましい努力

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アセットプランだとリビングに柱は目立たないように出来ていますが、コンフォータブルプランだと柱が若干リビング側に出てきているように思います。
どうしてなんでしょうね。どちらも同じようにするのは構造的に難しいものがあるのでしょうか。アセットとコンフォータブル、そもそもどちらが良いのか難しいんですけれど

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ここ、近くを知ってる人なら絶対買わないマンションだと思うんだけど、手掛ける三菱も三菱なら買う方も買う方。リセール苦戦必至。パークハウスじゃなくてパークワンズにした方が良かった。

こりゃひどいね。買った人は辛いな。

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近所で西麻布ホームズの築浅中古が坪300万円台で2件出てるけど売れてないね
ここは更に立地落ちるのに倍の坪単価とは、ほんと商品企画した人の顔が見てみたい
間違いなく旧藤和の人だろうな

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梁に頭をぶつけると言われている超低仕様&低価格のマスターズハウスくらいのマンションがこの地にフィットした企画だったんでしょうね

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ここ買った人の理屈をむしろ聞いてみたいな

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>>207
みんな後悔してるでしょうから、そんな死体蹴りしなくても。。

港区！しかも西麻布と表参道近い！割安！と思って飛びついちゃったマンション一軒目購入の非港区民か、豪腕値引きを捻じ込んだツワモノか。
まあ前者が８割なんでしょうね。

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この辺りを知ってる人ほど、まず、絶対、買わない場所。
山手線内港区随一の需要のエアポケット。
しかもコストをかけて立地に不釣り合いな高級室内仕様(ほぼ南平台と同等？)にしちゃったもんだから、これ以上安くできないらしい。

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この場所の再開発前の姿を知っていれば、まあここで坪500-600はありえないと思います。
アドレスが港区西麻布であること、超高級マンションに見劣りしない高仕様といった強みもあるので、大幅に価格交渉して坪400とかになるなら文京区や新宿区あたりの駅近物件とあまり変わらなくなるので、割り切れる部分もあるかもしれないですね。

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「西麻布二丁目ボロ木造家屋群」と検索するとピンポイントで過去の状況が分かるかと思います。
港区3Aアドレスかつ大手分譲にしては一見手頃な価格に見えますが、ここだけ極端に売れ行きが悪いのにはそれなりの理由があるのかと。

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再開発で価値で上がる分を先取りし過ぎたということ？

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再開発といっても官民連携の駅前タワマンみたいな利便性を伴うビッグプロジェクトではないし、風水的な要素も含めて港区の中でもかなり特殊な一角なので、多少お化粧したくらいでは古くからの地位というのはそう簡単には変わらない。
そもそも物件の裏手に回れば再開発に取り残された部分が普通に残っているので違和感が半端ない。
客観的に言ってマスターズハウスより更に落ちる立地なんだから一昔前なら200万円台の場所。

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坪200台なら買ってあげるよ！

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この辺りだと、ずいぶん安くなることを期待すると一体いつになることやら・・
最寄り駅は乃木坂駅。
徒歩9分なので決して近くはないでしょうけれど、
西麻布という地域の名前でそれなりに資産価値が出てくるのではないかと思います。
ここの場合は、実需よりも資産性を考える人が多め？

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最寄り駅が乃木坂、西麻布アドレスの高級仕様マンションだから資産価値あり！と考えられる人が買うんだろうけど、知ってる人ほど、自己居住用にはまず買わない場所だからね。
安普請の賃貸マンションだったら投資用にそこそこ売れたと思うが・・。

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ま、そのうち売れるでしょ。三菱地所レジデンスだし。
この前駅から現地まで歩いてみてみましたけど、利便性を重視する層にとっても、居住地としてのブランドを重視する層にとっても中途半端に写る立地っていうのはそうかもしれないですね…。
広尾側の道路沿いのすぐ近くにびっくりするくらいボロいアパート？があってちょっとホラーでした。
帰りは近くのバス停から駅まで行きましたが、これは便利でした。

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暗渠の川のせいだと思うけど、湿気が気になる場所。

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西麻布アドレスが強いのは確かで、自由が丘や荻窪のような郊外の住宅地よりかは資産価値はあるでしょう。
家族構成や地縁にもよるでしょうが、原則論としては、環境に難があっても都心を買うべきだと思います。
後は港区内の他物件との比較でどうなのか、ということですね。
この場所なので当然3Aの中では最も安く、高輪や白金の普通の物件と同価格帯ですが、
既に決定した山手線新駅や、品川地下鉄構想による地価上昇が見込める高輪の方が面白いのは確かですね。
それらを考慮すると、2割以上の値引きがあってはじめて俎上に載るかという感じです。

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西麻布アドレス、乃木坂駅、表参道駅徒歩圏内。これだけでもかなりの資産価値がある。
しかし周辺環境、地歴、地位は麻布地区では古川沿いと同じく最低レベル。
麻布エリアの平均的物件の坪単価の75%なら買いかもしれない。しかし、あの不気味な場所に住むくらいなら西麻布アドレスを捨てて、
低地でも麻布十番周辺に住んだ方が生活の満足度は高いようにも思う。

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2ＬＤＫ10700万が8500万ならリセールバリュー重視派としては買いラインかな
青山霊園のマイナス要素は我慢出来るので

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レインズで南青山マスターズハウスの成約事例を考えると、ここを坪450で買えるなら悪くないかもしれませんね。まあ眺望抜けてる部屋に限っての話ね。

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ここ買うならブランド力のないオプレジ広尾の立地に魅力を感じてしまうくらい

来年末まで待てば値引きあるかもしれない

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オプレジの広尾の立地は最高だね。ただ物件のブランドは建売ミニ戸建並みのショボさ。
ここは建物のブランドは良いけど、立地が曰く付き。西麻布アドレスと最寄駅のブランド力は高い。
利用者を比較するとこっちの方が上かと。でもこの土地の元の姿を知っているだけに不気味さが拭えない。
南麻布低地の中古マンションとここなら、前者の方が良いかもしれない。

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>>オプレジの広尾の立地
オープンレジデンスですよね。場所はいいのに間取りがちょっと・・・と思う物件、確かにあります。
ザ・パークハウスは立地が曰く付きって、よくわからなかったのですが、何かあったんですか？

プランは、アセットプランと呼ばれるコンパクトプランがあって、1人暮らし、夫婦2人暮らし、高齢者夫婦といった人たちも住めるからいいように思いました。もしかすると分譲賃貸もありえるかもしれないですね。

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≫立地が曰く付き

このスレを最初の方から読んでみれば大体察しがつくのではないでしょうか。

私もこの場所を昔から知っている人間ですが、父、もっと前から近くに住んでいた祖父から色々聞かされています。
子どもの時は「下（西麻布のこの辺り）に降りて行っちゃダメだよ！」と大人達によく注意されたものです。
まぁ、今はほとんど面影ないですが。

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先週現地行ってきました。
今週妻と見てきます。

間取りにもよりますが仕様、設備はトップグレードでした。
内廊下が広すぎる感じはしましたが共用部は三菱地所が好きな下り天井になってましたね。
眺望は期待出来ません。2.3階では霊園と並行か低いです。
50平米代28万円、60平米代35万円で貸せてるみたいです。

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仕様面はかなり力が入っているのは感じられます。
上品です。

コンパクトなアセットプランも、リビングダイニングがとても広々としているので、
この広さがあれば
１LDKでも二人暮らしで暮らしていくことができるかと思います。
キッチンも広さがありますね。

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>>228 匿名さん
あと残戸数いくつありますか？

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みなさまの意見を総括すると、建物はしっかりしていて多様な家族構成に対応可能でほぼ申し分なし、マイナス面は立地（？）と眺望のみといったところでしょうか。
土地の歴史は調べていませんが、賃貸の需要もあるようで資産価値に大きな影響はないように思いました。

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どういう観点からフォーカスするかにもよりますが、
立地も決して悪いというわけではないように思います。
ここだと小学校の通学区は青南小学校なんですよね？とても人気の小学校だと聞きますので、そういう人たちの需要もあるのではないかと思いました。
人気学区だと、賃貸需要も高いと聞きます。

どのプランを見ていても、基本的に暮らしやすさというのを大前提にしていて、
合理性ばかり求めているわけではないように感じられます。

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骨董、みゆき通り周辺から現地を歩いて下った雰囲気が気にならなければ買いなんでしょうね。人の感覚の問題。仕様は高いですので。

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>>231 匿名さん

ここから青南小通わせるのはしんどいですよね
高低差も3階くらいありお寺の横の階段は暗くて変質者も出るし
かといって笄小も遠いし交差点渡るんですよね
売主もそれ分かってるからこういうプランになってるんだと思います

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お寺の横の階段変質者出るのですか？
近所に住むものですが、はじめて聞きました、どこの情報でしょうか？
ここのマンション近くの西麻布側から通学されている方はお寺横の階段ではなく、霊園横の坂道を通学路とされています。
そちらは通学時間は子供を送る保護者や通勤する方で人通り多いと思うのであまり気にした事がないですよ。

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小学校は笄小学校が通学指定校だそうですが、結構遠くないですか？
公式サイトにはマンションから約880メートルとなっていますが
地図を見ると大きな通りを横断する形になりますし、
子供の足では何分くらいかかるでしょう？

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仮面バーやお墓に囲まれた曰く付きの窪地で子育てするのも悪くない！！と考える人は少ない。
たいした土地勘なしに表参道&乃木坂徒歩圏だけで買ってくれる人は毎年湧いてくるので、そんな人が無知なまま買ってくれるのを気長に待ち続けるしか完売の道はないと思う。

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大人だけの世帯がメインになるのかと思っておりましたが
この広さあれば、こどもさんもおられるようなご家庭も広さ的にはいいかもしれませんね。

小学校はあまり近くはないのかな。大人の足だと11分と表記されるのでしょうけれど、子供だと信号待ちも入れて20分くらい見ておいてもいいかもしれません。

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お隣の高級賃貸プライムガーデン西麻布も空室だらけの惨状。
この辺りは高級住居需要のブラックホール。

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やはり高級ですね・・・
価格が1LDKで7690万円。広くなっていくと、110㎡で21400万円になっています。ちゃんと価格も表示されていて良心的。1LDKも2LDK、3LDKもあって、夫婦2人、家族層も住めそうなマンション。高級感もあるので家族もお嬢様が多いんだろうなと思います。

>>この辺りは高級住居需要のブラックホール。
買えない人が多いんだと思います。日本の経済って二極化していて、富裕層と貧乏な人が両極端になってきています。男性の派遣社員や契約社員も多いので、高級マンションを外国人が爆買いする傾向もあります。
素敵なマンションだと思うので、マナー違反の方が入居しなければいいのですが・・・
ちょっと心配になってきています。

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>>238 匿名さん

それだと、高級需要をいくらでも吸い寄せるという意味になりますよ。

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ここがこれだけ売れ残っているのは「買えない人が多いから」ではないと思いますけどね。

このスレを最初から読んでいけば理由は分かると思うけど、港区の土地に詳しい方や不動産に詳しい方はお金があっても選ばないからでしょう。
「この価格で買う土地じゃないから選ばれない」って言うのが正しいのでは。
だからお隣の賃貸マンションも空室だらけなんだと思います。

先月、持ち家を賃貸に出しましたが同じ港区（ここからかなり近い）で最寄り駅から徒歩6分の高台ですが、広告を出す前に決まりましたよ。（不動産屋さんが、近々ここの物件が賃貸に出ます。となかなか借りたい家が決まらないお客さんに紹介した時点で即決）
ここは場所がかなりよくないので、相当値段を下げないと、将来売りに出す時に損がでてしまう可能性大なのでこのままでは完売は難しいでしょうね。

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いつのまにかこの辺りのバラック群がなくなったんですね。暗渠付近に昔の面影が少し残っていいるような気もしますが、今後、この土地の過去のイメージは薄れていくのでしょうか。

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場所悪いですかね？周辺環境静かで、コンビニも近いし託児所、公園も近くにあるのでお子様いても便利そうですし、駅近くなるほど青山、表参道エリアは平日でも物凄い人通りなので、駅からちょうど良い距離離れていて住むのならちょうど良い環境だと思います。
霊園が見えることを気にされてる声もありますが、青山霊園が見える近くの高級マンションなんてたくさんありますがね、それこそパークコートや近くのタワマンなら見えますよ。
そもそも大使館の横がお墓のところとか、麻布界隈は寺社多いので、住むのに気にしていたら住めないですよ。
風水等気にされる中国の方は別ですが。

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>>243 匿名さん

ものすごいプラス思考で驚きます。

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ここ、墓場に囲まれた窪地で、笄川の湿気もあるから、もともとバラックしかなかったような場所だよ。ほんの二、三年前までは世田谷目黒の住宅地よりも単価の安い土地だった。

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≫244さん、同感！！
でも243さんみたいな方がいないとここは売れないからね。

≫245さん

そうなんですよね、そしてなぜバラックしかなくて、そこに住んでいる人達が何をしている人達だったのか。
昔はお巡りさんが近所の子ども達に「行っちゃいけないよ」って言ってたのはなぜか。
お墓に囲まれた窪地（湿地）っていうのがね。

やっぱり価格が高すぎる。

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破滅的な3次元パフォーマンスを採用したコストカットで破格の安値を実現していた南青山マスターズハウスの戦略は、正しかった。

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>>246
そこに住んでた人たちは何をしてたんですか？

>>245
データ何処でみれますか？

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>>246 通りがかりさん
いろいろ検索しましたがでてきません。地歴は参考にしていますので、知っておきたいです。

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何年か前に別の西麻布物件スレで昔どんな人達が住んでいたのか書いてあったのを見た（自分が書き込んだものではない）けど、もう検索してもヒットしないか。
自分が子どもの時はまだバラックだらけで、親に「行っちゃダメ」と言われてた。
親達の話によると戦後のどさくさで住みついた人達で、ここでは詳しく書けないなぁ。人種も違うからね。
更に昔（祖父母の話）は川べりに住まないといけない人達が住んでいたと言ってた。
何をしていたかは想像してもらうしかないです。
詳しく知りたければ代々住んでいるご近所の方に聞いて下さい。

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>>250
そもそも公での情報でもないので、参考にならないです。
場所気にされるならお近くのグラン四丁目があるのでそちらをご検討されてはいかがでしょうか？
こちらはヒル・トップなのでいかがでしょう？お墓はこちらも見えますがね。

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≫250
あなたにではなく、248,249さんに聞かれたのでお答えしたんですが。

地歴は気になる方は気になりますよ。
地歴を知ることで土地そのものの価値が分かる事もありますからね。
例えば麻布十番とか。昔どんなだったかを知れば実は住むには適していない場所な事がわかります。
港区ならどこでもいい訳でもなく、昔からお金持ちが選んで住んでいる場所もあれば、そうでない人達がすんでいる場所もあるわけで、港区ブームに便乗して値上がりしたような場所は価格が落ち出した時に真っ先に落ちるので、考慮するのは賢いと思いますが。

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港区なら麻布通り、桜田通り、マッカーサー通り、外苑東通りに囲まれた高台が最高。

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>>252

失礼しました、どちらにせよネットのどこかで読んだレベルのお話をされているのですよね？
この物件の話はおいておいたとしても、お近くにお住まいの方々にも非常に失礼なお話だと思いますよ。

おっしゃるとおり、気になる方もいれば気にならない方もいるので、麻布十番然り、人が集まり、それに伴い店も次々に出来て賑わっていいるので、昔がどうで住むのに適していないではなく、今住みやすいか？これから住みやすいかではないでしょうか？

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≫失礼しました、どちらにせよネットのどこかで読んだレベルのお話をされているのですよね？

？？
254さん、きちんとレス読んで下さい。
私は実際に近くに住んでいて、祖父母から父から聞かされていると書いているじゃないですか。
ただ今ここには差別に当たるから書けない内容なので、前にどなたかが別の言葉（とは言ってもかなり際どい）書いていたけどヒットしないかなと言っているんです。



≫人が集まり、それに伴い店も次々に出来て賑わっていいるので、昔がどうで住むのに適していないではなく、今住みやすいか？これから住みやすいかではないでしょうか？

どういう基準で住む所を選ぼうと個人の自由ですが、今、これから住みやすいか基準でなく、地歴に注目して災害に対して強い土地かどうか（昔水辺だったとか低地で水没しやすいとか）土地自体の良さを見て決めてもいいんじゃないですかね。
そう考えるからここは価格が高いなと自分は思ってます。

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昨日、ここの価格改定の案内が来ました。60平米台の2LDK、新価格の単価が450万円/坪。二子玉川や自由が丘あたりの新築よりも少し安くはなってきたけど、この場所の価格にしてはまだ割高感があるように思われるので、もう少し様子見ですかね。

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やっぱり売り切る前に値下げに踏み切ったか…。
高値で買った人はがっかりでしょうけど、そもそもの価格設定が高過ぎるんだから当然と言えば当然だけど。

話は変わるけど、二子玉川も東急が開発した駅前多摩川べりなんてここと全く一緒で元々東京の人とか土地に詳しい人は絶対に買わない（住まない）。
二子玉川のタワマンが強気な内容の広告と価格で売り出した時に、それを見た人達が「え？対岸川崎だし、ハザードマップで見ると水没するのに？誰がこんな価格で買うのか」と言ってる人ばかりだったけど、買った人を知ってる人がいて「お洒落で便利と物凄く自慢してた」らしいので、やっぱり分かってない人が買うんだなぁってその場にいた人達の意見。
それでもここと比べたらや二子玉川の方がまだ上か。

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>>256 匿名さん
適正価格は坪300台半ばかと。
そのくらいココは地ぐらいが悪い

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>>258
数年前の相場ならそうだと思うけど、今の相場なら新築は坪400前後ではないかな。中古になった途端、坪300台になると思うけど。

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>>257
二子玉川の話は同意。もともと資材置き場や遊園地だった場所で住むのに適さない場所。
ライズよりも前のプチバブル期に売り出された二子玉川の別のマンションだけど、坪500で売り出されているのを見たときは、
こんな場所をそんな高値で買う人などいるのかと思ったが、即完売で驚いた。購入者のほとんどが地元以外の方とのことで納得。
世田谷の富裕層は二子玉川でなく岡本、瀬田、上野毛、等々力の高台に住み、二子玉川はショッピングにいくだけの場所でしたから。
西麻布二丁目も二子玉川と同様に、無知な人には麻布アドレスの新築が安く買えるとあって、早々と売れるのかなと思ったけど、世間のネットリテラシーが向上したせいか、
思いのほか苦戦している印象を受けます。やはりこの立地で中古売却時の相場を考えると、坪350から390あたりのどこかが需給均衡ポイントだと思います。

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二子玉のあのタワーが、田町や品川から徒歩10分の港南や芝浦のタワーよりも
今や高く取引されているのですね。　不思議です。　麻布でも、条件のあまりよくない
場所は㎡８０万台で買えましたよ。　リーマンの後や震災の直後ならね。

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麻布でも古川沿いはいまでも築20年中古が坪単価300万円台後半ぐらいであるしね。
世田谷の方が高いのは、世田谷が異常。そう遠からず価格は下落すると思う。成城、砧あたりはすでに新築のダンピングが始まってるし。
西麻布二丁目もそのうちメッキが剥がれるだろう。

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さすがパークハウス物件。
最寄り駅が３駅もあり複線利用できるという好立地。
住んでみたいなと思いますが、かなりの高額なので
既に１年過ぎていますが、１１邸が販売中のようです。
まだ値下げを待っている人も多いのかもしれないですね。

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不動産相場の上昇に伴い、この場所がどういう場所なのか、アドレスだけで判断してはいけないと、慎重に調べて冷静に考える人が多くなったということではないでしょうか。

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これからも、新規検討者は湧いてきてリテラシーが高くない人も一定数いるでしょうから、この値段なら完売も遠くないでしょうね。

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あれ！？何で麻布なのに世田谷区や目黒区よりも安いの？？みたいに思う人が一定数いて買いそう。

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駅は至近距離というわけではないですが、歩いていくことができる範囲で選択肢がある事になっていますので
特に不便さもないかと思います。
地図を見ると、外苑西通りのところにバス停が見えます。
このあたりで確かにバスをみた記憶がありますが
どこ行きのものなんでしょうね？

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新宿駅西口行きと品川駅行きの都営バス品97系統だと思う。
このマンションの最寄りのバス停は、墓地下という、嘘みたいなほんとにあるバス停名。

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某tmショーンが言ってる内容について、住んでる方はどう思います？

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私が無知でした

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ここを読んでると「俺って、昔からこの辺知ってるんだぜ。」見たいな書き込みばかりだね。
割高割安って、過去との比較ではなく、将来価値との比較なんだよね。

地ぐらいという亡霊に縛られている過去の人がなんと多いことか。
https://biz-journal.jp/i/amp/2019/04/post_27309.html

都心部に土地がない以上、再開発は進むし、昔の面影はなくやり忘れ去られる。

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六本木ヒルズのけやき坂のレジデンスB.Dが建っているあたりも、元々はお寺の敷地で墓地もあったけど、いまや誰しもが憧れる高級レジデンスエリアだからね。

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この場所に対して将来価値って…。

お墓もなくならない、谷間の湿地も変わらないと思うけど？
因みに元お寺と現在（未来もずっと）墓地では比較になりません。

ここの場合はむしろ、「西麻布」って地名に惑わされず、見合った値段で（もし買うなら同じ西麻布内でも最も安く）買う場所なんじゃないの？

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271さん
読んでみたけど、ここ当てはまらなくないですか？
昔からこの辺りに詳しい人達は水辺りだと言ってるんですよ？

しかも今更タワマン推しの記事で全く信憑性がない。
丘の上が不便でタワマンが便利とか何言ってんのかなって感じ。
うち高台だけどいくらでも買い物するところあるし、むしろ知り合いのタワマン行って、下に降りて敷地から出るのにこんなに時間かかるなんて絶対にないなと思ったけどね。
うちならとっくにコンビニ着いてるレベル。

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なんで、こう読解力ないんだろう…
本質が読み取れないとAIに仕事奪われちゃうよ奪われちゃうよ。

「AI vs. 教科書が読めない子どもたち」

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面積を絞って仕様を落としてグロスを抑えれば（ターゲット層を変えれば）、需要も（将来性も）あったと思う。

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まあ、確かにボロ家群はなくなったものの墓地に挟まれた谷間の低湿地というのは変わらないから、リセールは麻布の割に厳しいかもね。
でも西麻布アドレスなら安ければ買うという人たちは必ずいるので、結局ここは安ければ買い、高ければ見送り。価格の目安は目黒世田谷のブランドエリアより少し下ぐらいの単価が妥当という気がする。

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ここだけでなく個人のブログでも割高だと書かれたりしてるし、竣工して1年経ってもこれだけ売れ残ってるんだから若干値下げしたくらいではリセールは厳しいと思う。
かと言って今更仕様を落とす事も面積を絞る事もできないしね。

実際に近所の人で「あんな所にあんな立派なのを建てちゃって…」って言ってる人結構いますよ。
土地と建物が見合ってないから売れないのでは。
そうなると「仕様がいいのに安い」「西麻布に住みたいけど、他はちよっと手が届かない」人向けにしないと完売は難しいと思う。

目黒世田谷のブランドエリアより少し下ぐらいの単価が妥当

確かにね。自分は港区出身だからここに住んでるって言うくらいなら目黒世田谷のブランドエリアに住んでるって言いたいね。
そっちの地盤がしっかりしていて、昔からの邸宅が多くて駅近にね。

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>>278
それならば目黒、世田谷で検討されてはいかがでしょうか？
港区もピンきりなので何とも言えませんが、こちらを検討している方の意見交換の場だと思うので。

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ラグジュアリープランってかなりリッチな気分になれそうです。
かなり広々していますが、しいてきになるところがあるとすれば、
間取りで柱が目立っているところくらいでしょうか。

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