ザ・パークハウス 麻布外苑西通りってどうですか？

書き込みが全くないですね。
ここは谷地で駅遠だから強気に出て来られないでしょうか？

駅からの距離は確かに微妙。周辺環境の良さを売りにして販売するんじゃないでしょうかね。
今出ている部屋はどれも広めのファミリーさん向けですね。
1LDKからあるみたいですが、ファミリーさんがメインなんでしょうか。
こういった立地で四人家族でも十分な広さがあるマンションって案外少ないのではと思いましたがどうでしょうか。
販売価格はある程度強気に出るのではと予想しますけどね…。

近くの南青山マスターズハウスが、震災後の販売ということもあったのかもしれませんが、平均坪単価369万円で、南青山アドレスですが、目前が、青山霊園で、夜、周辺の道が暗いということで完売まで苦戦したようです。
乃木坂まで徒歩5分、外苑前徒歩6分、表参道徒歩10分と、ここより駅近です。
比較すると、ここは、青山霊園に挟まれ、低地で、駅から距離があるということを含めると、最近、下降気味のマンションを市況を考えると坪400万円を超えると、完売まで、かなり、厳しい道のりのような気がします。
マイナスポイントを乗り越えても、なお、都心立地で価格が安いマンションを求める層に訴求すれば、早期に完売するような気がします。
坪400万円を超えてくると、パークコート元麻布ヒルテラスの方が、良い気がしています。
私は、坪単価次第とは思いますが、妻が、夜暗い道を帰宅することを考えると、どうかなというのと、GoogleMapで、周りの現地周辺の家を見る限り、綺麗とは言えない街並みに、それなら、パークコート元麻布が、多少、高いけど、こちらかなと思っているのが現状です。
来年1月から販売で、11月に説明会という案内でしたので、モデルルームを見る前に、現地を歩いて判断するつもりです。

スマホのページが動きが悪すぎて全く見れない。
良くこんなクオリティで良しとしたな。
三菱のレベルが下がってる訳だよ

データ制限受けてるのでは？

外苑西通りのこの物件周辺よりは、元麻布周辺がはるかに雰囲気・環境はいいですね。
あとは、ここの価格がどれくらいかで人気度が決まるのでは。

マスターハウスと同様に完全に谷底ですからねー。

それでも坪500を下回ることはないよ。数年前と比べる意味はない。

青山霊園の近くになっているところは気になる方は気にするのかな
夜間は静かで過ごしやすそう。
何処へ行くにも便利ですし、他の高級住宅街よりもビジネスマンには住みやすいと見込んでいます。
ただ、駅までの距離は少し距離がある点が残念だったかな。
投資用としても購入したい方も結構いらっしゃいそうですね

もっとマトモな間取りにしてくれれば良かったのに、残念です。
外観も、モーダンにできなかったのかしら。隣のマスターズハウスの中古も沢山出ているし、ここは難しいですね。

間取りとコンセプトが、ややぼやけてもったいないような…。
場所的には、西麻布ですが、青山霊園沿いで閑静ですが
少し華やかさに欠ける外観がもったいないような気がします。

隣の青山マスターズに近い状態にならないことを
祈ります。

年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万7000円～2万1000円でした。
現在大ハズレの状態ですが、いったい何と思ってこんなアホな予想をしたのですか？

間取り、そんなに悪いですかね？
各居室に窓が来るように配慮されているのだなという風に感じられます
だからあのような部屋の配置になってきているのですよ。

ただ、最近はこういう高級系の物件は特に収納も充実していることが多いのですが
若干物足りないかな？と感じる部分があります。
大型収納ももう一回り大きければ言うことはないんじゃないかなと感じました。

部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。
このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。
上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。
人の価値観がはっきりと出るところだと思います。

建物は好きな感じではありますが。
すでに書かれてる方がいらっしゃる通り、ここは昔は川で、周りにも小さい戸建が多いところですね。そして墓地に挟まれている。駅も遠い。
そのあたりをどう考えるかですかね。

駅は徒歩9分だったら遠いというほどではないように思います。最寄りも駅は9分で他は10分ちょいというところですか。

昔川だったということですが、今は埋め立てられているということですか？
マンションなので、杭は支持層まで売ってありますし、
地震などの影響で地盤が緩んで傾いてしまうというのはないかとは思います。
が、気になるには気になる。
お値段はそのデメリットも含んだ額になるんだろうか。

完成も入居も2ヶ月半延びてしまいましたら、これって何かがあったということなのでしょうか。何かがあってきちんとすべて対処できていたら問題はないかと思いますが、どういうことが起きたのか、その問題のレベルは知りたいなというふうに思います。ご存じの方はおられますか。

億ションだからとかそういうのは関係なく、人が住む家なのですから問題はすべてクリアしていて当然。

価格帯出ましたね。坪単価530〜
まあ、そんなものかと思いつつ、いまの市況でその価格で売れるのか？という疑問も…
私は見送りかな。食べにいく場所としての西麻布は好きですが。

お墓ビューで坪530万円、、、これだけ出すなら他でいいです

都心だと高台の高級住宅街の近くにある低地には商業地が広がる。麻布十番しかり、この西麻布しかり、まあ渋谷や赤坂もそうかな。そういうところにタワマンが建てば眺望は高台と同様にいいからむしろ坂を登らなくていいし良い物件となる。しかしこの物件は規模も高さもない物件。この単価は厳しすぎるね。

当然価格に反映するでしょう。
杭を打つ工事にお金がかかりますから。

デメリットというか適正な構造の建物にするためのお金では？

No.22

>No.17

追記です。

坪単価530～！！
なんか港区ならどこでも高く売れる的な（土地勘がない人とかに）全く勘違いな価格だね。
ここは谷底。昔この辺りがどんなだったか知ってる人は絶対にこの価格で買わないね。
港区ってもともと海が近いし、あまりいい場所（地盤がしっかりしている高台）が少ない所で。
そんな中でお金を持っている人達は高台に住んでいたわけです。ところが最近になって麻布十番とかの低地もなんだかいい場所のような持ち上げっぷり。あそこは水浸しになる場所だし、昔は花街とかあって、高台の人達が買い物におりる場所でそもそも人が住む場所ではなかったし。
いい土地じゃないんだよね、全然。ここはあそこ以上にだめでしょ。
地元民が近寄らなかった場所。どうしてかは詳しく書くと差別とかなんとかってなるから書けないけど、やっぱり土地が良くない（谷底でお墓に囲まれている湿地のような場所）から住む人達もそのような場所に住むしかなかった人達なわけで。
こういう土地自体が良くないのに港区価格をつけるのってどうなのよ。適正価格をつけるべき。

港区価格どころか、表参道徒歩10分以内のグランドメゾンと同じレベルである驚き。。。

雨の降った翌日、マスターズハウスの裏道を歩いてみてください。そういう場所なので、南青山アドレスでも住不と丸紅は300万円代で売り出した。ここは更に下流、駅遠なのに500万円代とは。当時から大きく相場が上がっているのは間違いないですが、潮目も変わってますからさすがに…。

ここ最近だと震災直後で安かった時期のマンションと比較して今の相場を語る事に意味はないと思います。
今時坪300万なんて練馬や杉並でもないでしょう。
恥ずかしいのでそういうコメントはやめて欲しいな。

そのコメントも後々恥ずかしくなるものかもしれませんよ。

谷の中の谷
麻布というには恥ずかしい立地ですので坪５００超えはババ過ぎますよ

ここは実際は徒歩11分表記の表参道駅を使うことになるでしょうか。乃木坂駅9分とありますが、それはつまり青山霊園の中の道を歩くということですよね。昼はともかく、夜は人通り的にも現実味がないと思います…

そもそも港区、特に麻布地区は坂とお墓、お寺だらけですからここで谷とか墓地とか騒いでる人間は他の地区がいいですよ。
その前に予算の問題があるでしょうけどね〜〜

>>31
現地を見ることは重要ですから忘れないように留意してくださいね。
実際に暮らすわけですからね。

>31
このような田舎者をカモるにはいいかもしれませんｗ
墓となりの湿地の谷です、

そうですか。それはご丁寧にありがとうございます。
で、都会育ちの貴殿がこのスレッドにいる理由はなんですかね？
想定した値段より高かったので買えないから妬んでるの？

妬むも何もこのエリアに物件持ってますし
良いと思えば買うのも吝かではないです

が、この三重苦の場所をなぜそんなに持ち上げるのか不思議なだけですよ

>31
そもそも港区、特に麻布地区は坂とお墓、お寺だらけですからここで谷とか墓地とか騒いでる人間は他の地区がいいですよ。

お墓(墓地)とお寺じゃえらい違いですよ。
私も既に書いていますが、他の方の言う通りでここは「谷で湿地」です。
昔どんなだったか知っていたら絶対に住まない土地なんですよ。
だから土地の値下がりが始まったら真っ先に価格が落ちるでしょうね。前にも書いたけど、港区だったらどこでもいいってわけじゃない、土地自体がよくない場所も多々あるからよく考えないと。それは他の区でも一緒。
でここは、港区であそこはダメだって場所で真っ先に思い浮かぶ地区だからね。
旧町名の時代のこの辺りがどういう場所だったかわかる方に聞いてみたら。この辺りが通称なんて呼ばれていたか。

ちなみにうちも何代も前から高台に住んでますので、僻みなんてありません。
よい物件を探しているだけで。

その何代も前から住んでるみみっちいお家早く引き払ったほうがいいですよ。
街並みが損なわれておりますので。

>>36 マンション比較中さん
優秀な何代も前からの先祖の遺産だけで食い繋いでる、でもプライドだけが高い本人に何の能力も無い方と言うのがよくわかりました。

＞＞37,38

ここは、マンションについて語るスレだから。
この土地に価値を見出す人がいるかどうか知りたいだけで。

何代も前から住んでるって書いたけど、昔から今まで同じ建物な訳ないでしょう。
そちらこそずいぶんとみみっちい考えですね。
それだけで食い繋ぐとかあり得ません。

まぁそんな必死に否定せず落ち着けよw

夏に乃木坂駅から墓地脇の最短距離の道を通って現地まで歩いたが、けっこう蚊に刺されたなあ でも港区だから悩ましい

>>39 マンション比較中さん
建物はそうだろうが、このエリアの高台に住めたのはご先祖のおかげ、
きみが威張ることではないよw
そして、その余裕の無い反応から、君自身は七光りで現状の能力は微妙というのがよく分かる。

低地で墓地が両脇にあるというのは事実でしょ。地歴は気にする人もいる。その上で価格や仕様とにらめっこして欲しい人が買えばいいんじゃない。個人的には価格とのバランスが気になるね。

現地を歩いて驚きました。
この物件は特に予め現地をみにいく必要があるかも。

>>39 マンション比較中さん
まあトンスルでも飲んで一息ついて下さい。
高台に住んでるけどpoorなんで妬んでるんでしょう。

現地

地形図

笄川

地歴分かりやすくて良いですね。

外苑西通りは元々は川だったのですね。
川のデメリットって何かあるのでしょうか？

東西の墓地ビューは残念ですが将来建物が建って日陰になる可能性は低そうですが。
確かに現地に行って確認する必要はありそうですね。

地歴ももちろんだし
しかも両墓地より低い所ですからね
なぜかいつも湿気を感じます

>47,48

大変参考になります。
この図はどこのＨＰで見ることができるのでしょうか。

現地確認しました。

湿気は特に感じませんでした。
季節によるかとは思いますが。

日が暮れた後に通ったのですが、閑静なイメージでした。
両面が墓地なので全体的に暗いです。

囲いにクリアのパネルが設置してあり中が見えます。
まだ地下工事をしているようです。

外観も落ち着いていていいなと思いますがスケルトンだとやっぱり気になるものでしょうか
こちらの物件は面白い間取りですね　８０で２LDKは贅沢なつくり、ルーフバルコニーに面していて長ーくリビング、住戸全体にあるので明るいです。こちらはお風呂が広いというのも特徴ですね。

名前見て、おっ、と思って、建物イメージ見て、落ち着いてて上品だなと思って地図見ると、ああー、あそこかよー、てなるのがとても残念…

公式サイトにモデルームのページがないのですが、これは一般的なコトなのですか？

>55さん
今公式ホームページを確認しましたが、新しくギャラリーというページができているようです。
http://www.mecsumai.com/tph-azabugaiennishidori/gallery/
こちらはモデルルーム、110Aタイプ・メニュープラン・カラーセレクト：IMPRESSIONに各種オプション、設計変更等を加えたものだそうです。
マンションの公式ホームページでも、中には公開が間に合わず後から増えてくるコンテンツもありますよね。

ギャラリーページ公開されましたね。
どうせなら参考写真の110Aタイプを公開してほしいものです。

施工は東亜建設？
清水建設は関係ないのでしょうか?

東亜建設は信用できますか?

公式サイトに価格出ましたね！

出ましたね〜
まあそうだろうなぁという価格帯です。
２LDKでも階数によっては億までいく可能性があるのかなと言う価格です。
90㎡以上あれば億有るのは何となくまあそうであろうと思います。
2億弱の部屋がありますからなんともスゴイ。
コスパ的にどうなっていうのかな。

施工の会社はどういう会社なのかっていうのは今までの実績を見て判断していく他ないでしょう。

ここは仕様が全体的に良いですね。港区のパークハウスでは、当たり前なんですかね？

まさに、構造面や立地は微妙だが、これだけ設備や内装の仕様をあげたなら充分選択肢に入る。

都心部のパークハウスは全体的に専有部の仕様が高いと思います。キッチンバックカウンターも高率につけてくるし、ディスポーザーはない物件を探すのが大変なくらい。

チマチマ値段下げて手が届くギリギリの人を狙うより、お金持ってるイイモノが欲しい人を相手にしたほうがいいという考えでしょう。

共用部の家具にもこだわって欲しい。

某マンションのテーブル。まるできらめく絹のよう。

低地谷地とネガられたけど売れ行き良いみたいですね。
良い間取りはホトンド残ってない。

ここ近年の地所での仕様的には、霞町に次いで南青山常磐松、広尾羽沢と同等のエグゼ仕様ですね。低地をカバーできるかは分かりませんが。

仕様が高ければ住む人的には満足度高いのでは。古くなった後の資産価値的には立地が強く影響しちゃうけど。それは仕方ない。

売れてないなあ

広い部屋は売れているみたいですよ～

どういう人が買うんだろう？

公式によると100m2超えプランは見られなくなってますね。

ウリ住戸が7戸になってますが、これは残戸数が7戸ということでしょうか...?

非常に物件は綺麗で良いですね。間取りも広く使える内容になっているので快適に生活出来そうなイメージがありました。中古で出たら是非検討したい物件の一つですね。

中古で出たら・・ってわかります、ホントに
イニシャルでの価格がやはりしすぎるよなぁ・・と思います。このあたりという立地を考えると当たり前の価格になってきますが
ただやはり立地が立地なものですからあまり下がらないかなぁ
そう考えると資産性はありそう！という感じはしてくるんじゃないかなと思いました

115Arタイプの間取りが見られないんだけど直してください❗

115Arタイプ

>>77 匿名さん

キッチンとリビング仕切れるのは、個人的には評価高い。

全体的にバルコニーが大きく取られている間取りが多いようですね。
これなら洗濯物も乾かしやすいし、眺望も良さそうな感じで、良いと思いました。
ただ全体的に価格が高そうに感じますが、この辺りはこれくらいが相場なのでしょうか。

間取りページが更新されてますよ～❗

中古で出たら安く買えるでしょうか。

麻布でこの間取り、見ると欲しくなります。

50A、50Cでは1LDKの間取りになっていますから、1人暮らしもいいですね。と妄想してみる。この2つの間取り、キッチンが隠せるドアつき。客人が来て、キッチンのドアを閉めておけるのがいいなと感じます。1LDKだとLDKと寝室が別なので、家族以外も呼んで気軽に食事したりお茶したりできるかな。

>>77 匿名さん
いい間取りですね〜！欲を言えばリビングの柱がもう少しスッキリしていれば！
これおいくらですか？

こちらは100㎡オーバーの間取りもあるんですね。
どれも広いルーフバルコニーがついているプランなので高層階のプレミアムプランでしょうし、手が届くと思えないのでただ羨ましく眺めていますが、115ARタイプの5.2畳のキッチンは料理に集中できそうな造りで実にいいですね。

横に青山墓地がありますが、バルコニーから視界に入りますか？

こちらは谷地で墓地は高台なのでアウトオブ視界です。

＞＞78　クローズなキッチンはいい面もあるけど、エアコンでも無いかぎり調理中は暑いと思うよ。

＞＞84　視界に入る部屋はたくさんありますよ

駐車場15台は少ないような気がする。。

駐車場は、そんなもんでしょ

駅近でもないこのロケーションだとクルマは必需品なのに2割って誰の見通し？幼稚園や塾の送り迎え、明治屋、紀伊国屋、ピーコック、どこで買い物するにもクルマいるでしょう。ところで、表参道と六本木を最寄駅として表示するのは詐称みたいなも。バスは走ってるけど本数少ないからね。西麻布でマンションに億単位出して良いのはやはり4丁目の高台の方だけだね。

設備・仕様としてトイレと浴室に呼び出しボタンがついていて、万が一気分が悪くなった時にセコムに通報可能だそうで、至れり尽くせりだと感じます。
セキュリティには触れられていませんが、セキュリティシステムの契約はセコムなのでしょうね。有人ではなく、24時間体制の遠隔警備なのでしょうか。

盛り上がらないね

ここのバルコニーガラスは透明ですか？
完成図を見る限り完全透明っぽいけど...

お墓ビューはなあ...確かに日当たりは良いし緑も濃いが風水的には最低だろ

お墓が嫌なら、この辺りには住めないねぇ

ご丁寧に前後サンドイッチってところがすごいよね、ある意味希少な立地

>>94 匿名さん
その通り だから中国系の人にはNG

>>97 匿名さん
なるほど、それなら別な意味でニッチな需要があるかもな

公式サイトのプランを見ていると、想定利回りが出ているのですね…こういうのって初めて目にしました。
想定利回りって賃貸に出した場合のこと…なんですよね。
その他にも自宅用に買った場合のシミュレーションもかなり細かく掲載されていて
モデルルーム行く前にある程度の目安があるというのは良いことなのかもしれません。
需要としてはどうなんでしょ、実需の割合としては。

全間取り見せてほしいですよ。