ロイヤルシーズン赤坂ってどうですか？

坪650万前後
最上階下坪1350万円

パークコートに迫る勢いなので無しかな

現地かなり傾斜のある坂下です。
こんな立地で最上階だろうと坪1350万とかありえないですね。
坪650万の低層の部屋だとしても割高に感じます。
少ない戸数でコンシエルジュもつけるようなので
管理費も高いとか。まあ資産価値考えず永住する人向けですね。

予定価格見る限りパークコート青山ザタワーより割高だね。
さすがに厳しいんじゃないかな。

価格情報はどこからでているのでしょうか？

>>5 マンション検討中さん
80平米23000万だったかな、、高すぎですね。

マイナーな売り主でその価格ですか

川崎のデベが赤坂に？ロイヤル？ は？
デベのネームが良くない上に割高になれば検討する理由が見当たらないです。どう見ても無理めな線で行くのは、高く売らないとキャッシュが回らないからですか？確実に完成在庫になると思うのでその辺も気になります。

>>5
資料請求したら予定価格が書いてあったよ。

136㎡で5億5000万円
100㎡で3億円
80㎡で2億3000万円
66㎡で1億5000万円

とても正気の沙汰とは思えませんでした。

ネーミングが1970年代っぽい

デベはマイナーだが、間取りや効率性で結構評判はいいみたいです。数年前から都内を手がけているが、こんなに早く3Aに到達するとは。しかも結構強気な価格で。
末長組も溝ノ口から東京五輪プレミアムに参戦したいのでしょうね。

身内擁護に聞こえなくもないがここの間取りはいいと思えない。
立地もイマイチなホテルアジア会館の隣の坂の下の方ということで
上層階でも坂の上の方からバルコニーを覗き込める感じで非常に微妙。
最上階のルーフテラスもパークコート赤坂檜町ザ・タワーから
見下ろされてしまう場所。駅に出る為にかなりの起伏があり
青山一丁目駅には徒歩5分では絶対行けない。
ここでこの価格設定は大きな間違いだと思う。

アナリストの予想とは真逆に為替が120円台から現在104円と円高になってますが、いつになったら予想通りに円安になるんですか？

都内なんだからこのくらい吹っかけてもいけるやろ、っていう経営判断なんでしょうかね。
たださすがに、青山ザタワー越えの値付けは・・・正直やっちまった感があります。
ここよりも、計画はまだ出てませんが、ここの会社で建設中の西麻布3丁目のマンションのほうが気になります。

「傾斜地を利用した、適正な価格」

なんちゃらハウスみたいに、経営路線ぶれない方がいいと思います。

名前も価格も、昔のバブルを思い出す。

いっそのこと、マンション名はマック赤坂にすればよい

パークコート一番町が価格を大幅に下げてきているけど、ここの価格は下がるかな

場所柄なんでしょうかねえ
外国人向けかな…？
一番大きいプランにスロープがついていて衝撃でした

ルーフテラスがあるタイプは部屋の全体にルーフテラスがつながっていて、かなり広々としているんですね
Uタイプに関しては洋室の方がルーフテラスが広いタイプになっていますが
来客が来た時のことを考えると、リビング側に広い方があったほうが良かったですね。
洋室はベッドなどが置いてある部屋ですからなるべく客を通したくないですが、リビング側のルーフテラスからは広い方に行けないようになっているので、利用価値としてはあまりなくなってしまいそうなのが残念。

まだ売っていますか？

パークコート乃木坂タワーと比較してますが、悩ましいですね

まだまだ物件の選択肢がある程度には販売があるようです。その内の３つが駐車場の湯煎正絹付きということです。

高い方のお部屋に駐車場の平沖の優先権があるということになってまいりますが、
それ意外にも駐車場の空きと言うのは今のところはどうなのでしょうね。
ここだと車を持っている方ってあまり多くないのかなという立地なのかなぁと思いますがどうなっていくのでしょう。

売り主の株式会社末長企画をそもそもよく知らないな…と思ったんですが、様々なブランド名のマンションシリーズをこれまで出してきたんですね。
実績を見ていると、
高級系が得意なのか？という印象を受けます。
実際の家の作りのクオリティはどうなのでしょうか。
丁寧な作業が重ねられているところなのであれば、お値段通りのものということになって来るとは思います。

こんな変に斜めに傾いた部屋に5億とか笑
ビー玉置いたら転がっちゃうよ

26戸で２２バリエーションということで、殆どの部屋が違うデザイン間取り。
３LDKが多めになってきています。
１LDKとかここだとかなり需要がありそうなのになーって思うんですが、
そうでもないという風に見ているのですかね、デベは。
高級系のゆったりゴージャスなイメージで行きたいのか。

こういうところだと部屋数がある方が需要があったりする、と言うのは聞いたことがあります。単身者がガチで暮らすというよりは、ビジネス併用というか、そういう感じになってくるということで
仕事用として使う部屋とプライベートとして使う部屋と分けるニーズも。
ここの場合は確認しないといけないのは、事務所利用の可否ですかね。

デザインを見ると高級系ゆったりゴージャスなんじゃないでしょうか。
部屋の広さもそうですが、バルコニーの取り方なんかも素敵だなあと思いました。
最近のマンションにしては良い意味でバブル感があるデザインかと。
イメージだとバルコニーにそれぞれ緑がありますけど、これは最初から設置されるものなのでしょうか。

27さんが書いている事務所というのはサロンとかそういうものですかね？

売主・施工を一貫して行うゼネコンかつデベロッパーというのがこの末長グループの特長だということなのですが、
これだと責任がきちんと明確になっていて良いのかな。
と思う反面、チェック機能がきちんと働いていないともしもの時どうなんだろうという思いはあります。チェック機能はあるのでしょうか。

このマンションの中だとVタイプが一番お値段が高いんでしょうか。メゾネット・ルーバル
・専用駐車場ということだし、なんせ広い。

マンションでメゾネットタイプってどうなんだろう。マンションの良いところって専有部に階層がないところだと思うのですが
それが敢えて階層があるのってどうなのかしらと思いまして。
トイレが両方の階にあるのは、ファミリー的には良いのですが

階段で移動する必要があるのはデメリット。
メゾネットにするならそれを超えるメリットが必要ですね
例えば、リビングが吹き抜けならメゾネットもいいでしょう
ここはそうじゃないですが

マンションの利点はフラットで階段の昇り降りがないことだと思うのですが、、、？

地味な部分かもしれないけれど、地下にある駐車場から直でエレベーターに乗って部屋のある階まで行くことができるのはものすごく楽だと思います。
途中、メールボックスを見る必要がないんだったら
そのまま家に行けてしまったほうが断然楽ですもの。
細かいところにお値段なりのものはあるのだなぁというふうに感じています。

MR写真を見る限りでは、天井カセットなのですね。
多少下がり天井になったりしていますが、
それでもそこまで下がり幅があるわけではないので、圧迫感があるというほとでもないのかなと見て取れました。
天然フローリングということなのですが
一体なにの材質なのでしょうか。
それらは選べたりもできるのでしょうか。

チークだよ

同じシリーズの所に住んでますが、正直クオリティーはよくないですよ。施工ミス多かったし、対応悪いし。チェック機能はないですね。

>>36
煽りでなく教えていただきたいのですが、それにも拘らず購入まで至った理由は何でしょうか？
購入前は対応が良かったとか、モデルルームは質が良かった
等が思い浮かびますが。

地盤が

雪降ると坂道凍結します。

東京で雪が降る日なんて年に一、二度で数回もあれば多すぎるくらい
坂道凍結でネガキャン張るのはちょっと意味が分からない

ころんで寝たきりになるかも。

赤坂は韓国人ばかり。

韓国料理好きにはいいかも。

株式会社末長企画 株式会社末長組 という売主はどんな評価何でしょうか？

聞いたことない

赤坂は韓国人ばかりとありますが、住処にしている人が多いということでしょうか？
あまりそういった地域に居座った事がありませんので分かりませんが、
このマンション周辺の治安はいかがでしょう。

夜に赤坂駅から赤坂見附駅の通りの商店街歩けばわかります。韓国料理店と韓国人が多いです。

ヤッカン通り　　　で検索したらわかる

地下駐車場は、大型車も駐車可能だそうです。ターンテーブルを使って車庫入れするタイプなんですが、ターンテーブル自体は、重量の上限があったりするのでしょうか。普通に日本で走っている車ぐらいだったら、大丈夫なのかしら。
地下駐車場は、ターンテーブルが少し手間ですが、あとは基本的に平置きなので、その点は楽だと思います。

雪の日は坂道でタイヤがスリップしてぶつけそうですね。

円は買われすぎなくらい買われて円高になってますが、ここは円と全く違って買われないですね。

なぜここは売れない？

平置きの駐車場の権利付きの物件があるのは、わかりやすい、ということになってきているのですね。それだと、車をどうしても停めたいという人にとっては、わかりやすく良いことなのだと思います。この中でも、プレミアム的な物件に駐車場の特典がついているのかな、とも思いました。

3A」とは？ 東京を代表するブランド地区
「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA（トリプルA）」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂（Azabu・Aoyama・Akasaka）」の頭文字をとったエリアのことです。

この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。

先月内見しました、大通りから一本入った閑静な住宅街、場所すごく良いと思います、最上階も拝見しました、他の大手のマンションではこんなルーフテラスはありません、部屋中大きい柱一本もなく、コーナーサシのため、解放感がある、そういうところ見て他の物件よりよく考えて、作ってる、　かっこいいげと、予算が全然合わない、残念でした～～～～現在3階と4階部屋検討中です、西麻布も比較してます。

本当に緑が多くて、必要な施設も揃っていて生活をしやすそうですね。
昼間の雰囲気は何となく掴めましたが、夜の雰囲気ってどうなるのでしょうか。
昼間とは大きく違う点ってあるのでしょうか。

実際に現地に行ってみて、自分の帰宅時間帯に確認をしていくのが良いのだろうなぁと思いました。定時で上る人と、残業してタクシーで帰ってくる人だと全く印象が異なってくるでしょうから。
ものすごくうるさいという感じの場所ではないでしょう。静かだとは思います。

床だけじゃなくて、扉にもチークを使っているということでした。
たまに床には無垢材を使っているところをお見かけしますけれど、扉にまで、と言うのは珍しいかも？
木のテイストが合わないと、チグハグな感じになってしまうので、
こうやって同じものを使ってくれるのならば統一感があっていいかもしれません。

赤坂という場所柄、きちんとしたものを使って、高級感を出しているのだなぁというのは、感じられます。

お値段にあったコストのかけ方をしているのであれば評価ができるのではないでしょうか。

ここの場合は、特に立地で購入する人が多いでしょうけれど、こういう細かいところも大切です。

赤坂ダサい

赤坂は年寄り臭いですね。

末長は良いよね。

100㎡程度の広々としたタイプが多いことから、高所得者世帯が購入対象なんでしょうね。
都心でこの広さのマンションだとかなり高額になってくるん野ではないでしょうか。
メゾネットタイプもあり、専用駐車場が利用できるという点は、魅力の一つです。
戸建て感覚でマンションに住めるのはうらやましいです。トイレも１Fと２F両方に設置してあるのでトイレ問題もクリアですね。

住み心地に大変満足しています。

当物件は川崎周辺のデベロッパーである末長組が、都心に進出するための名刺代わりの物件になります。そのため、失敗は許されず、赤字覚悟なのでは？と思うくらい外観や内装にこだわっています。

まずは、床材。
都心のタワマンを含む一般的なマンションは、複数の基材を重ね合わせた「複合フローリング」が使われていますが、当物件は天然木一枚で作られた「無垢材」を使用しています。無垢材の方が自然のぬくもりや高級感がでますが1.2倍～1.5倍ほど費用がかかるため一般的なマンションではほぼ見かけません。

次にリビング。
当物件は織り上げ天井になっています。坪単価1000万近いパークコート青山ザタワーですら、外から見る限り一部のお宅しか織り上げ天井になっていません。ピンとこない方は「織り上げ天井」をネットで検索すれば高級感をイメージできると思います。当物件では全部屋が織り上げ天井です。

続いて、キッチン。
キッチンの天板はシーザーストーンですが、さらに普通は壁紙が貼られるキッチンの背中部分までシーザーストーンになっています。通常は新築時にオプションを申し込まないとならない仕様に最初からなっています。また、食器棚には海外製の冷蔵庫が「内蔵」されています。都心の物件を相当数内覧していますが、冷蔵庫が内蔵されている物件はほとんど見たことがありません。さらに、食洗器や電子コンベック（電子レンジとオーブンが合体したもの）まで標準装備と至れり尽くせりです。

バスルームでまず目に飛び込むのは高級感のあるガラスのとびら。リッツカールトンレジデンスと同じくらいクオリティが高いです。ハンドシャワーは高級メーカーのhansgrohe社製。浴槽の左右から気泡がでるジェットバスの機能がついていれば完璧でした。

外観についても、壁が薄そうなピロピロのマンションが多い中、当物件は分厚い壁で重厚感のある造りをしています。

他にも色々ありますが、当物件の特に内装はパークマンション（三井不動産の最高級シリーズ）やパークハウスグラン（三菱地所の最高級シリーズ）に比肩できるほど高い水準にあります。全マンションの上位１％に入る高級仕様でしょう。宣伝下手なのか公式ホームページを普通に見ただけでは気づきにくいですが。。

実は、土地代と建設費の高騰のため大手デべの物件の大半が安普請（ヤスブシン　安い費用で家を建てること）です。外観とオプションだらけのモデルルームで気を引き、購入者の気づきにくい部分をコストカットすることによって利益を捻出しています。

最近驚いたのはパークコート檜町タワーの中層階を内覧したときです。外観や共用部は最高峰の造りでしたが内装が・・。前述のポイントを意識しながら内覧していただければご理解いただけると思います。それでも欲しいと思わせるのは三井不動産のブランド。私も宝くじが当たったら是非買いたいです。

マンション購入希望者は立地やブランドに着目できても、外壁や内装の良し悪しには気づきません。でも、それでいいと思います。なぜなら不動産の資産価値は立地が９割、当物件のように実は内装が超豪華だったとしても将来の売却価格にはほとんど影響しないからです。

「青山一丁目 徒歩５分」
３Aエリア「赤坂アドレス」

が当物件の資産価値の９割です。
※３Aエリアとは麻布・赤坂・青山の総称。資産価値の高い港区の中でも別格のエリア。

床材が無垢材なのは確かに見かけないが、キッチン壁面まで天然大理石なのは超高級物件のデフォルト。浴槽はJAXON、水栓器具はグローエは普通で、ドーンブラハで無くては特筆する物件とは言えない。最近の新築物件でドーンブラハを使ったのは私の記憶では2年ほど前のパークハウス麻布霞町。因みにグランではない。物件ごとにセンスの善し悪しは吟味が必要。高級材、器具なら良いとも言えず好みにフィットするか？質感を自身が理解出来ているか？など。

逆に中規模のデベの方が仕様は頑張ってるな。
ここやサンウッドとか仕様はかなり良い。

平置き駐車場の優先権付のところもあるのですね。
これって車乗らない場合は普通につけなくても良いということでしょうけれど、車必須と思っている人には良い条件。その代わり、一段とグレードがお高そうなお部屋ばっかりだなぁなんてかんじちゃいますけれど。
まあ、敷地内に停められるのはやっぱりラクです。

オリンピック決定前は赤坂落ち目で麻布、青山、六本木の2a1r といわれてましたね。

今じゃ青山は全体資産価値落ちてるしな。遷ろいやすいものですな

今や高級住宅街も都心に近い方がより良いということでしょうね。

>>68 マンション検討中さん

JAXSONね。

26邸で小規模マンションですね。

住み心地レポ、大変興味深く読ませていただきました！ハンスグローエは分譲賃貸だと比較的多いので、うんうんと思って読んだのですが、床材が無垢材だったり、キッチンが大理石だったり高級感あるんだなと思います。

私がいいなと思ったのは、平置き駐車場からエレベーターで住戸フロアに直結と書いてあったこと。

平置き駐車場はSタイプのようで、ここだと、駐車場から家まで直結して他の住民とは会わないのかなと思いました。もしかしたら違うのかもしれませんが……。

お金があったら住みたいですよね。

3Aは憧れるな。

ぴったんこかんかんで、やってましたね。
榮倉奈々と安田顕が感激してました。

>>77 匿名さん

4億円の部屋

>>78 匿名組さん
すごい

住みにくい駅

赤坂はコリアン色つよいと感じます。

どんどん値下げしてきましたねここ。
やはり中堅デベだとブランド力に乏しいため、富裕層から見向きもされなくて苦労してるんでしょうね。
値下げされてもこんなとこ買いませんが、指値なら検討してあげてもいいかな、程度。

これから渋谷周辺にもっと魅力的な物件が目白押しですし、ここに駐車場代6万とか出すなら、車なしで渋谷の方が圧倒的にいいかな。頑張って売れるといいですね。

なんか年寄り臭い

アクセスが非常に魅力的であると思ってみていました。
都心に至るところに簡単にアクセスできるのはやっぱり大きいですよね。
車の移動に関してもスムーズに行えるかどうかが気になるところです。

落ち着いているデザインだなと思いました。
もっと派手なほうが、若い人には受けは良いのかもしれないですが、
購入層を考えると、
資産として購入したいという中高年に受けたほうが、もしかしたら良いというのもあるのかもしれないですね。
ターゲットに合わせているのでしょう。

すごくいいマンションでした。赤坂にふさわしい内装、外観でした。
赤坂がおじさんくさいとかださいとかいう方は、逆にどちらに住んでいるんでしょうか？よっぽどおしゃれなところに住んでいるんでしょうね。

公園が近くにあるのは個人的にはいい条件だとおもいます。物件自体もいい雰囲気で静かな周辺環境なので落ち着いて生活出来そうですね。駅からの距離も近いのでお出かけも快適にする事が出来るので評価出来る物件の一つです。

ルーフバルコニー付きの間取りは実際の面積よりも広く感じそうな気がします。
ただRタイプの間取りを見ていますが、やや収納は少なめという感じでしょうか？
広さも求めて収納の容量も求めるのは少し贅沢ですかね。

中古で売りに出ている部屋はどんなんだろう

残りあと4戸か…
値引きが始まると途端に動き出すね
迷ってる間に出遅れた感じだ

やっぱり値引きがあると動きが出始めてもおかしくないですよね。
プランについて一つ気になる事があったのですが、中には平置駐車場使用権がついているところがありますが、
当然こういう駐車場についても月々の料金は発生するのでしょうか？

平置き駐車場駐車場付きというのが、ここの場合は魅力なんでしょうけれど
そういう部屋はいかんせんお高いので
最後までまだあるという形になっているのでしょうか。

条件としてはいいのですが、
場所が場所だけにどうしても高くなってきてしまいます。

植え込み枯れてる。
土地がよく無いのね・・・・。

外壁、5年もしたら　薄汚れた印象になるんだろうな・・・。

土地がどうこうというより植栽が上手く根付かないことなんて
新築マンションではザラに合ったりしますよね。他が問題なければ
樹木の問題。それもデベが直すでしょうけどね

外壁の印象はどうしても年月が経つにつれて劣化していってしまいますが、それはどんな物件においても仕方のない事ですよね。
入居当時は高級感があっても、次第に色あせていってしまうものです。
ですが住み易いマンションはいつになっても住み易く変わらないと思いますので、そういった事ではデザインも意識したいですが、どんな事よりも環境重視で家は選びたいものだと個人的に思っています。

外壁などは、今時はコーティングがきちんとされているので、5年位ではそこまで薄汚れているみたいな感じにはなりにくいとは思います。
大規模修繕の時に、きれいにしてコーティングし直せば
またしばらく防汚機能が効いてくるでしょう。
建材もいろいろと進化しているなぁと改めて気付かされます。

末長組が頑張ってるのは分かった。
しかし英国ではロイヤルとつくのは皇室に関わってるものだけに付ける。
ロイヤルなんてつけて気恥ずかしくないのか？とも思う。

>>97 匿名さん
別にここは英国では無いので良いと思います。

大和ハウスの賃貸マンションは、足立区に建っていてもロイヤルパークスですよ。
ここは御所の一つが置かれている赤坂ですから、ロイヤルを名乗っても良いのではないかと。