野村不動産パートナーズを語ろう

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998/
４４９、４５０は生々しい。
この騒ぎの背景は野村の業務（契約）不履行が原因ですね。

49さん
東急不動産騙し売りのアマゾンの感想は東急弁護読者の感想ですよね。
私はこの本を興味深く読みさもあらんと納得しました。
野村の悪事の事例紹介を楽しみにしています。

当管理組合では、管理規約及び細則の改正が進行中です。

【旧スレ「野村リビングってどうなんですか？」のレス８０１】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/801/
２月８日、規約や細則の全面改正案がようやく一斉配布された。
３月１９日に説明会を開くというが、
２月１４日までに出欠届を管理事務所に出せという。
理由は「会場設営の都合上」とある。
出欠確認の締め切りが早すぎる。
しかも、質問・意見は２月末まで書面で受け付けるが、
その精査と審議は役員と業者だけでやるようだ。
その後の日程は、
５月の定期総会で「報告」、
７～８月の臨時総会で「承認」し決着。
こうして「前管理人の会計」で総会をやることがまたしても回避される。

＝＝＝＝＝＝＝＝
【その後の展開と現状】

２月末　　　　８日に配布された改正案への質問書・意見書を提出
３月１３日　　構内掲示で長期修繕専門委員募集（結果：応募者なし）
３月１９日　　理事会が「改正案説明会」（改正専門委２名への委嘱終了）
４月１２日　　構内掲示で規約改正専門委員募集（結果：応募者なし）
５月２９日★　定期総会（理事１２名・監事２名・専門委１名の就任を承認。
　　　　　　　但しこの専門委１名は文書配布問題担当）　　　
６月２５日★　改正専門委員に理事８名就任（長期修繕専門委員には同６名）
８月１５日☆　理事会が管理規約関連の質問・意見への回答を全戸配布
９月２６日☆　理事会が各種細則関連の質問・意見への回答を全戸配布
１０月１１日　２度の回答に対する質問書・意見書の提出締め切り
１０月１５日　組合員に知らせず「改正専門委員会」開催
１０月２２日　「次回１１月の理事会で『最終案』を確認する予定」と
　　　　　　　議事録に記載
１２月２７日　構内掲示も議事録回覧もなく、「次回１１月の理事会」の
　　　　　　　結果も知らされない状態が１１月から続く（情報統制？）

（私からのコメント）
１．★を付けた２つは脱法的（違法すれすれの）行為と思える。
　　現行の専門委員会細則では、委員の就任には総会での承認が必要だが、
　　３月と４月に募集して応募なしだったので、６月に理事を就任させた。
　　５月の総会で「応募なしの時は理事を専門委員に就ける」旨を言わない
　　行為が脱法的で、恐らく意図的計画的。
　　理事自体は５月の総会で「理事としての」就任を承認されているから、
　　６月の専門委員兼任化が合法に見える。しかも３月と４月には掲示で
　　「専門委員募集」があったため、「応募なし」の結果を受けた、やむ
　　をえない兼任というわけだ。３月と４月の募集の掲示が６月に免罪符
　　（理事たちの専門委員兼任を正当化する根拠）として機能するとは。
　　またしてもやられた。
　　専門委員会は議事録も回覧されないし、議事録が存在するかも不明。
　　傍聴制度との関係も不明で、実質的に理事会の地下活動化促進の手段。

２．☆を付けた２度の回答書は、下記で読めます。

・管理規約改正/私の意見への回答（上）
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68361029.html
・管理規約改正/私の意見への回答（中）
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68361067.html
・管理規約改正/私の意見への回答（下）
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68361172.html

５３に関して。

投稿者が引用した回答書を読んでみました。
見事な回答書ですね。
まさに政府が野党の追及をかわす詭弁というか逃げそっくりの表現です。
こんな回答書を作れるのはプロです。
プロを雇ってもペイするほど利益がとれる企業の仕業と言えます。

理事長＝マンション全体の利益を考慮している人、が作ったとは思えません。
全て、組合との利害対立者の立場にいる人（組織）の作成と判断しました。

私どもの管理会社は野村不動産パートナーズですがこの回答書に極めて類似した文章を作ります。
いわゆる管理会社会社が理事長、理事会支配いている構図です。

管理会社が理事長を傀儡することは企業利益につながります。
そんな悪徳業者一掃、それが私の悲願です。

５３のさらなるご健闘を期待します。
不祥事を暴く会もできるそうですからご参加ください。

そのように読める人が自分以外にもいる、というのは心強いです
悪徳くんはあっちでもこっちでもこんな悪事ばかりしているのでしょう
いわゆる専門家も管理規約をマンションの憲法とよく言いますが
区分所有者、管理組合員の権利の充実と保障をもっと強化しなければ
憲法の名に値しませんね

暴く会、もちろん参加です！

東芝しかり、三菱（自）しかり、野村もしかりです。
企業文化というものは、なかなか抜けないものなんですね。

５３の続き

１月３日　１１月の理事会の議事録回覧がようやく当宅に届く
１月４日　構内掲示「管理組合ニュース」が貼り替えられる
　　　　　内容は１１月の理事会の議事録のもので、
　　　　　「規約等改正スケジュール」として「１月の理事会で承認後、
　　　　　　２月に説明会、３月に臨時総会を開く」という

詳しくは下記ブログをご覧あれ
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68371478.html

不自然に遅延して届いた回覧というだけあって、規約改悪以外にも気になる項目あり
「コンサル業者との契約」だ

昨（２０１６）年５月の定期総会議案書の「事業計画」として承認されていた記述：
・ボス建築研究所【現行と同一条件で更新】
　期間：平成２８年１０月０１日～平成２９年９月３０日
・潤マンション管理士事務所【現行と同一条件で更新】
　期間：平成２８年０９月０１日～平成２９年８月３１日

これに基づいて同（２０１６）年８月の理事会が契約更新：
「理事長より、ボス建築と管理士事務所との契約がそれぞれ８月及び９月に満了となること
　から、総会決議に基づき契約更新する旨の報告があった。なお、ボス建築については、支
　出削減を目的として業務内容の見直しについて同社より提案があり、次回の契約更新に向
　けて検討していくことを確認した。」（議事録）　　　　　　　

今回の「１１月の理事会議事録」の気になる記載：
・運営コンサルタント契約の見直し
①（株）ボス建築研究所
かねてより同社より提案のあった件について、会議への出席回数削減によるコスト削減案と、
業務内容の大幅な見直しによるコスト削減案の２案が提示され意見交換を行った。様々な意
見が出るなかで、他社との比較検討は行わず同社との契約継続を確認し、次回理事会で継続
検討することとした。　
②潤マンション管理士事務所
管理規約完成後の契約の必要性について確認し、次回理事会で継続検討することとした。

（私からのコメント）
８月の議事録の「次回の契約更新に向けて」という箇所と
１１月の議事録の「他社との比較検討は行わず同社との契約継続を確認」という箇所と
同じ議事録の「管理規約完成後の契約の必要性について確認」という箇所は、
明らかに今期の事業計画を超えて来期以降の話に入っている。
ベイさんのところのように野村が来期以降の契約更新をしない動きと解釈できないこと
もない（希望的予測）が、組合員多数の黙認承認をいいことに「余裕のよっちゃん」で
来期以降の契約更新計画を練っているということだろうな、やっぱり。

５６さん
>企業文化というものは、なかなか抜けないものなんですね。
私のところは
住民にまで野村の企業文化が浸透し根付いているマンションと言えます。
おっしゃる通り、なかなか抜けないと思います。

野村の企業文化とは

利益第一主義、悪事隠蔽、責任回避、詭弁力。
社員がかわいそう。

過度に野村に協力する住民に共通する属性（最大公約数）

５６に挙がっている企業と同程度の知名度の会社の兵隊
もしくは兵士

野村のレベルはこんなものか。

マンション販売時に作成された長期修繕計画では築２０年目から積立金が３倍に値上がりすることになっている。
今回野村に長期修繕計画を見直してもらった。
積立金は２倍に増額すれば良いという。

増額幅が小さくなるのだから結構なことだ。
でも３倍が２倍になる理由はなんですかと野村のフロントマンに聞いた。

修繕工事のインターバルを少し伸ばしたからですという。
なるほど。

最近二つの修繕計画を見直してみたらフロントマンの説明はデタラメであることがわかった。

野村の計画書では管理費の余剰金３０００万円が毎年修繕口座に移管している。
最初の計画では管理費が余るとは考えていないから口座間の移管はない。
その差は約６億円。
値下がりした理由は管理費の余剰金を修繕口座に移管することが原因だった。

フロントマンは口からでまかせを言ったのだろう。
どうせ組合員なんて何もわからないから、のバカにした態度。
こんなフロントマンが野村ではエリート扱いされてるらしい。

みなさん気を付けましょう。

この問題とは関係ないですが野村の会計システムは本当にお粗末です。
理事長印を勝手に作って理事長に無断でお金を動かしていました。
恐ろしい会社です。

６１さん
ご報告、興味深く読みました。
「修繕工事のインターバルを少し伸ばしたからです」という野村社員の説明が
実は「口からでまかせ」だということがよくわかりました。
社員の発言には疑問を持って確かめないと組合が火傷を負うことになりますね。
私の組合でも管理費は少しでも修繕積立金に回す仕組みになっておりますので
けっして他人事ではありません。

分譲マンションでの管理業務委託契約が
区分所有者（管理組合員）の名前や印鑑で管理会社が何でも処理する
という程度までいくとその委託契約はビジネスというより詐欺ですな。

今日（１月１０日）の朝日新聞の朝刊には、
野村證券＋野村不動産（＋朝日新聞＋東京新聞）の全面広告記事が出ています。
巨象ついに現るという感じです。

野村の会計はいい加減だの証拠

BマンションN期監査結果
現場の金庫に３０万円超の現金が存在するがそれを示す帳票がない。

野村橋丸（仮名）マンションマネジャーは会計報告では特別収入として計上することにしますと回答した。
理事会としては収入になるにだから異論もない。年次会計報告は総会で承認。

第N＋１期監査が現場徴収の帳簿に記録されている金額が存在しないことを発見。
やはり約３０万円の現金と帳簿の不一致である。
組合会計上これを特別損失として処理することは容易ではないから理事会は野村に調査を命じた。
野村は再委託先（コンシェルジュ派遣会社アスク）にその穴埋めさせた。こんため帳簿上の不一致は解消した。
年次会計報告では何事もなく報告され総会承認。

第N＋４期でも帳簿と現場現金の不一致が指摘されている。
３回目の不祥事である。

金の出入りは管理会社にとって最優先の処理事項であり正確に処理すべき。
過ちがあれば速やかに委任者（管理組合）に報告し原因を突き止め対策を講じるべき。

私の疑問
野村に管理を依頼してから３年後に現場現金と帳簿の不一致が発見された。
共有施設使用料の現場徴収金は年間３００万円くらいあるがなぜ一部の３０万円が出所不明なのか。
現場徴収金は誰が管理しているのか。コンシェルジュか管理員か現場所長かマンションマネジャーか、業務課か、本社会計課なのか。
再委託先に穴埋めさせることを誰が指示したのか。橋丸マンションマネジャーか、業務課長か、本店長か、会計部長か、社長か。
穴埋めするなら野村自身ではないのか。地位を利用した不当行為である。

野村が管理しているマンションではこんな事件は不思議でないのか。
どこのマンション管理会社でもこんな状態なのか。


過ちを指摘されたら言い訳し、はたまた隠蔽するのが野村不動産パートナーズ。
これでは不正会計が当然の会社になってしまう。
みなさん気を付けてください。

>>54
>管理会社が理事長を傀儡することは企業利益につながります。
>そんな悪徳業者一掃、それが私の悲願です。
この年末年始、いまさらながら映画「仁義なき戦い」５作を観てみました。
私にとっては残虐残酷な場面もあり他者様におすすめするものではありませんが、
暴力団追放にまず住民が立ち上がり、次に中国新聞、県警と重い腰を上げる流れは
マンション管理で多少苦しんでいる私には参考になりました。
街中でドンパチやられる日常に市民の堪忍袋の緒が切れた、というのが発端だとか。

洋画「ゴッドファーザー」３作も
マフィアが一定程度は世論に合わせざるをえず合法企業化する話だったような。

きのこさん
６年前、公認会計士に電話したら「まっさかぁ、野村不動産みたいな大企業が
そんなことはしないでしょー」と《常識的》なイメージをおっしゃったので、
私はこの会計士に相談するのはやめました。

ご存じのように、私のマンションは６３に記されている事態以前の段階と思われ、
現金と帳票類（帳簿）の照合すらできていない状態がずーーーっと続いています。
数日前に改めて現理事長あてに質問書を投じました。

当管理組合の野村への管理委託料は年６４０万円ほどですが、
野村とはこの金額相当の規模で取引をしているというよりは、
数倍の数千万円を野村に払っている感じがしています。
主な原因は恐らく組合の通帳を預けているためです。

まぎれもなく組合の財である通帳を管理会社に預けてしまうと、
直接の委託料６４０万円以外に残高をまるごと支配されている感覚になります。

理事ら役員への報酬支給に管理人を経由させる必要など全然ないのに、
管理人から手渡しされて「有難うございます」と感謝するのと同程度に愚かで
無駄な、百害あって一利なし的システムが通帳お預けの委託契約だと思います。

>金の出入りは管理会社にとって最優先の処理事項であり正確に処理すべき。
>過ちがあれば速やかに委任者（管理組合）に報告し原因を突き止め対策を講じるべき。
金の出入りの話になると基本的に無視無回答でどこまでも後回しし、
答えなければいけない展開になればその時点から事実無根の話を書類付きで作り上げる、
というのが私の主観的な《野村の原則》です。「書類」は仲間内で作れるものが基本で、
銀行や警察までが野村に協力した文書を私はまだ目にしていないはずですが、何でもあり
の現状なので油断するわけにはいきません。
協力関係が疑われる「一部手書き」「口座番号なし」の残高証明書の写しが総会決算書に
添付されたことが２０１４年あたりに一度ありました。

【具体例】
①２０１１年１２月３日に私の役員報酬の件を問い合わせたら
　同年１０月１３日付で振込依頼書を管理会社に送っていたと１２月１６日に説明した。
②２０１６年１月２１日に刑事告訴の受理について質問状を出したら
　同年５月２９日の総会直前に１５年４月２４日付で受理されていたと発表した。等々

「１０月１３日」とか「４月２４日」が検証できない《お話》です。
前者は書類ありですが仲間内で後から偽造でき、後者は書類なしで一方的な口頭発表。
野村と組合の会計処理の闇は底なし沼の観がある、と言ったら言い過ぎでしょうか。

野村を調査中さん

そちらの理事長（実質的には管理会社＝野村？）は会計帳簿を閲覧させないのですか。
閲覧請求権がありますから閲覧を拒否するなら違法行為で告発できるはずです。もちょっとしらべます。

管理費収納口座の月末残金を保管口座に移し替えていることを確認しましたか。
これはマンション管理適正化法規則に定められておりこれに違反すれば処罰対象です（国交省）。
処罰に事実は公表されます。
私どもは月末に１０００万円も残金がありました（原則はゼロ円です）。

管理費収納口座お通帳と印鑑を管理会社が保管し、多額の残金があることが担当者の不正流用につながるのでこれを防止するための条文です。
不祥事に備える保証金も１ヶ月分の徴収額以上要求されています。
この保険をケチっている管理会社が結構いるらしいですが。

お金に関する疑問なら国交省住宅局が対応します。
区分所有法や適性化法違反には厳しいと聞いています。
一度相談したらいかがでしょうか。
コンプライアンス違反なら直ちに契約解除につながります。

私は現在告発状を作成中です。
違反行為のオンパレードに驚きます。

印象偽造、有印私文書偽造同行使犯罪がありました。刑事犯罪です。
所轄警察署が受理しなくても（受理を拒否することはできなのですが野村は警察官に受理しないように働きかけたと思われる）警視庁に告発すれば事件扱いにしてくれると聞きました。

昔のことですが野村は傷害事件（指の骨折）もしらばっくれようとしたことがあります。
本店長が加害者ですよ。

書き出すときり無くなりますね。

私のマンションでも、理事会資料等を閲覧申請しても、拒否されます。管理費を使って理事会を運営しているのに、法律違反ではないでしょうか？

昨日の夕方、理事長からの返書が当宅ポストに入っていました。
年明け早々のかみ合わないやりとりの典型は、下記で味わって下さいまし。
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68376479.html

きのこさん
黒幕が法務部だか弁護士だかベテラン管理人だか元専門委員のボスだかわかりませんが、
一目瞭然のわかりやすーい形で閲覧を拒否されるわけではなく、
始めは罰則として「６ヶ月の閲覧停止」をわざと付けたり、
現在は「誓約書への署名捺印」が条件になっていたり、と
裏で不当な制限を付けておいて、表では「どうぞご覧下さい」とくるのです。
要は、私が文書配布をやめたらそのお返しに見せてあげる的態度なのですが、
巧妙なことに組合保管書類リスト自体が２０１３年頃にヤツらに改造されており、
前管理人時代の組合の通帳や残高証明書など重要なものがそのリストにない。
こうして、あの手この手で「閲覧権の骨抜き」が行われてきました。
最近も当マンションの管理士は「組合の通帳を監事以外の組合員が見たいのなら、
５分の１の同意を集めて臨時総会を開き、承認を得るべき」と書きました。
上記ブログの「かみ合わないやりとり」も、手っ取り早い閲覧阻止といえます。
旧スレッドの大阪の２８９さんも私と同じ目に会っていると書いていましたね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/331/

>そちらの理事長（実質的には管理会社＝野村？）
「？」は不要でしょうね。誰かの操り人形、傀儡だろうと１００％思いますが、
法的にも大人の世界としても「やらされた」は通用しませんから、
責任はきちんとお取りいただこうと考えております。

>管理費収納口座の月末残金を保管口座に移し替えていることを確認しましたか。
これについては、同ブログの下記を読んでみて下さい。
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68311134.html

当管理組合の口座は収納と保管に分かれておらず、収納用口座から各種支払いもする
タイプです。管理組合の口座のあり方として法的に認められた３種のうちの１つです。
が、前管理人時代の「小口会計の脱法性」に留意して上のブログをお読みいただくと、
その違法性・計画性がくっきり浮き上がってくるかと思います。

>お金に関する疑問なら国交省住宅局が対応します。
昨年のこの時期、さいたま新都心に行きましたがあれは同省の関東地方整備局でしたね。
いただいたアドバイスを受け、住宅局にも相談します。

数々の助言、ありがとうございます。

６７さん
>管理費を使って理事会を運営しているのに、法律違反ではないでしょうか？
この至極当たり前の理屈がなかなか通らないので私も苦しんでおります。
６４さんが挙げる「ゴッドファーザー」の第２作に、
日本でいう的屋（テキヤ）がショバ代を土地の親分に要求されるシーンの西洋版が
あったかと記憶していますが、あれを見て私は「管理費と同じだ」と思いました。
管理費に上納金的性格があってはいけませんが、現実にはあるということでしょう。

貴マンションはマンション管理適正化法規則８７条２項第１条に違反していると考えます。
http://www.kwbm.co.jp/101_a/mansion/row001.pdf#search=%27保管口座%27
に概要が記載されています。
管理費などの月末残金は翌月末までに保管口座に移し替えねばなりません。

そもそも第４の口座はいかなる法律に該当するのでしょうか。

整備局に違法性を告発するのが最善と思いますが以下に注意してください。
１法律のどこに反するのかを明確にする（疑問、疑義でも十分）。
２証拠を準備する。
３愚痴を並べない。

野村はベイから撤退しました。
なぜ撤退するのか、理事会で質問が出ましたが野村は答えません。
野村は撤退ではない、契約終了の通知をしただけというだけです。
後述するように野村のコンプライアンス違反が原因だと私は考えますが野村はそれを認めるわけにはいかないのです。
野村がコンプライアンス違反（違法行為）を認めれば損害賠償請求が待っていますからね。

推測できる撤退理由
野村のコンプライアンス違反が経営層に発覚した。
経営層に対して組合員から何度も違法を指摘され対応が大変、それを回避したいと考えたのでしょう。
撤退すれば組合員が静かになると考えるのは自然ですから。

野村のコンプライアンス違反（違法行為）を社長にどんどん伝えるのも一つの方法です。
有名企業はコンプライアンス違反を指摘されるのが一番怖いのです。たとえそれが些細なことでもです。

国交省が違法と判断すれば管理組合は野村との契約を即時解除できると管理委託契約署に記載されていませんか。
理事長が放置するならあなたは理事長を被告として提訴すれば良いのです。

そうですね。
大企業は、イメージが大切です。
だから、三菱（自）、電通、三菱（電）のように法令違反が発覚することを最も嫌がっています。

きのこさん

コメントをありがとうございます。

>国交省が違法と判断すれば管理組合は野村との契約を即時解除できると
>管理委託契約署に記載されていませんか。
当管理組合では、野村不動産パートナーズが提示する「重要事項説明書」が
定期総会議案書に付いた形で同時に配布されます。
管理委託契約書は見たことがありません（他の１名も「見たい」と昨年要望）。
「説明書」にもそれらしき（契約解除の）記述はあります。

>管理費などの月末残金は翌月末までに保管口座に移し替えねばなりません。
お示しいただいたリンク先を訪れました。
当管理組合はそこでいう「ハの方法」で口座を３つ設けており、
「保管口座への移し替え」は概念としても行為としても存在しません。
「重要事項説明書」にも「ハの方法」であること、
つまり「保管口座への移し替え」はなく、
収納（集金）と保管を兼ねた「収納・保管口座」が３つあることが記されています。

「３つ」とは３銀行に１つずつ口座を開設しているという意味で、
その第一の目的は組合員の口座引き落としの利便性向上だと思います。というのも、
ペイオフ（普通預金は１銀行１名義１千万円までしか保護されない）対策のため、
この３口座は利息のつかない「決済預金」（預金は全額保護される）だからです。

「ハの方法」では、通帳を管理会社（野村）に預け、印鑑は管理組合で保管、と
分けて持っていることがマンション管理適正化法上の義務だと思うのですが、
当管理組合はその点に関しては「合格」で、上記３口座に違法性はないはずです。

>そもそも第４の口座はいかなる法律に該当するのでしょうか。
核心を突く指摘をありがとうございます。
羽田真一氏も、前述の３口座とは別の、管理人関与の口座がいくつあったのかを
「疑惑の本丸」と書いていたと記憶しています。
http://chikyuza.net/archives/49787
（⇒「２．さらに会計閲覧拒否の巧妙な作戦」の項を参照願います）

旧スレ「野村リビングサポートってどうなんですか？」を振り返りますと、
専門知識があるのか、以下、数々の指摘がありました。
・その口座（通帳）は管理員個人のものである。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/722/
・そんな口座（管理人用の通帳）を作ったこと自体が間違い。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/424/
・組合の通帳から払出しをすることはめったにない。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/713/
・後任の新管理人が私にした新小口会計の通帳・印鑑・カード・出納帳の説明
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/724/
・その新しい小口会計（通帳・印鑑・カード等の別々保管）に関する論評
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/729/
ご注意いただきたいのは、
私と対決した問題の管理人が２０１２年１月末に辞めて去り、
その後任が２０１２年４月頃に着任（昨年３月こっそり退任）、
管理事務所での小口現金会計の口座管理のやり方を多少是正した上で、
是正後の新しいやり方について
「通帳は理事長が管理し、印鑑と小口現金出納帳は会計理事が管理し、
　現金とキャッシュカードは副会計理事が管理しています。」と
ファクスで私に説明した点です。
このような説明をしたということは、
前任の管理人がこの会計部門の道具を独占していたということでしょう。
すなわち、通帳も印鑑も出納帳も現金もカードも管理人が握っていた。
特に、前任の管理人の「小口現金出納帳」は、手書きで記された帳簿に過ぎず、
記入された数字が真実かどうか、裏付けするものを見たことがありません。
議事録の刑事告訴に関する記述のように、虚偽記載・事実無根の恐れがあります。
この会計部門のひどさは、約３年前の私の投稿（下記）でお確かめ下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/313/

２０１１年１２月の理事長報酬支給遅延の件で、
管理人は「第４の口座」の通帳の写し（表紙と中身１ページ）を私に示しました。
通帳の表紙の名義は「コープ野村厚木愛甲管理組合」、
口座番号を見ると重要事項説明書の３口座とは別のもので、
決済預金でなく「普通預金」であるために「お利息３円」が付いていました。
当該期の管理組合定期総会決算書は「受取利息０円」と記載しており、
この「３円」をどうしたのか理事会に尋ね続けて４～５年、いまだ無回答。
この「第４の口座」は組合会計とは無関係とでも言うのでしょうか？

別の資料（管理人作成の冊子「管理運営マニュアル」）には
振込依頼書の振込先口座（口座番号は「第４の口座」）欄に
「コープ野村厚木愛甲管理組合　管理員　△△△　」と載っています。
「管理員　△△△　」がケアレスミスで単に書き過ぎただけなのか、
それとも口座の真の名義なのかは、いまだにわかりません。

こういう口座の設置には組合側の協力者（例えば管理人着任時の理事長とか
着任３年後の１９９９年の自主管理移行時の理事長とか）がいたはずだと
思いますが、両名とも私の疑問解消に協力する人ではありません。
そもそも口座開設の時期さえ誰も教えてくれず、不明といえば不明です。
組合全体、歴代の理事長・理事・監事、現理事会も、本件について
一切非協力を貫いており、そのため私は５年以上「立ち往生」しています。
開設時には合法だったのか？　歴代の会計理事はどうしていたのか？
マンション全体が非協力で、謎だらけ。

強制捜査の出番でしょう。
社長、国交省、理事長提訴、すべて視野に入れ行動します。

管理組合の口座の件で、過去の重要な投稿の本文を貼り付けておきます。
出所は　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/742/

先に注意点。
①投稿者は「あなたの組合も（イ）又は（ロ）の方式を取っていると思われます。」
　とお書きですがこれは誤診で、「（ハ）の方式」です。
②下部の「ここまで書いて疑問に思う事があります。」の段落が最重要部分と思われ、
　「組合現金や、通帳を操作する危険を犯す必要はないのです。」と書いた直後の
　「現場の管理員や組合役員が、組合の現金収入をネコババしていて、管理会社も黙認
　　しているならわかります。」が恐らく的中です。
　特に「管理会社も黙認」が極めて高い確率で秘密（真相）を言い当てているはず。

不可解な口座や経理の実績が具体的にどの法規のどの条文に抵触するのか、
専門機関等を改めて訪ねるなどして、有効な告発状を出せるようにします。
新管理人がこっそり退任したのは、アドバイスの通りに社長にも知らせたことが大きい。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
737・739です。
＞当然、管理規約がいう「会計帳簿」に、通帳は含まれますよね？
　会計帳簿とは、総勘定元帳、金銭出納帳、預金出納帳などを指し、
　通帳そのものは含まれません。
　ですが、預金出納帳が原本である通帳と相違ないことを確認するため、
　通帳コピーの提出を要求するこは出来ると思います。
　ですが、これは管理組合名義の通帳の話で、会計の委託契約が（イ）又は（ロ）の方式
　になっていれば、支払いをする通帳は管理会社の通帳ですので、コピーの提出は拒否
　されるでしょう。
　（イ）の方式：管理費等は管理会社又は収納代行会社の口座に入金されて、
　　　　　　　　支払がされた後、管理組合の通帳に入金される。
　（ロ）の方式：管理費は（イ）と同じ。積立金は直接管理組合名義の通帳に入金される。
　（ハ）の方式：管理費等は全て管理組合名義の通帳に入金される。
　ちなみに、以前は（ハ）の方式を原則方式と言って、誰でもこれが原則と分かるように
　なっていました。

　マンション管理業協会のゴリ押しで認められた制度ですので、あなたの組合も（イ）又は
　（ロ）の方式を取っていると思われます。
　その場合、
　1.　預金出納帳の支払分の請求書と領収証が揃っている
　2.　管理費等未収分、現金扱い収入などの通帳入金分が、預金出納帳に記載されている
　3.　金銭出納帳の記載に不審なところがない
　4.　預金出納帳から組合名義の通帳への振り込みが、組合名義の通帳の入金記録と一致
　　　している
　5.　組合名義の通帳の残高が、残高証明と一致している
　このくらいしか調査できません。
　管理員が作成した現金出納帳は見せてくれないでしょう。
　つまり、原本との照合は不可能という事です。
　
　ここまで書いて、疑問に思う事があります。
　管理会社が理事長に裏金を渡して管理会社の味方にしたいのなら、管理会社の別口座から
　理事長の口座へ振り込めば誰にもわかりません。
　組合現金や、通帳を操作する危険を犯す必要はないのです。
　現場の管理員や組合役員が、組合の現金収入をネコババしていて、管理会社も黙認している
　ならわかります。

　一度監督官庁へ相談したらどうでしょう。
　指導が出るだけでも、管理会社はすぐ実行します。
　監督官庁は関西なら、国土交通省の近畿地方整備局、関東なら関東地方整備局です。

先の理事会においても野村は辞退理由を話しませんでした。
理事長には説明したと業務課長は言っていたので理事長が説明すれば理事の皆さんも組合員もスッキリするのにね。

調査中さん

我がマンションは規則８７条２項のイ方式ですから収納口座の月末残金は翌月までに補完口座に移し替えねばなりません。
通帳を調べたらなんと月末に８００万円前後が残されています。
規則８７条違反の疑い、濃厚です。
重要事項説明書には書くけれど実現実は違う。野村の体質を証明しています。
こんな基本的な法律が守れない、現場でどんな違法行為が行われても会社組織としてチェックできない会社ということです。
こんな会社が今時あることが不思議です。
これが管理会社ナンバーワンといえますか。

（ハ）方式の場合も理事長と管理員がたくらめばなんでもできます。
監事なんてお飾りです。
二人が協力し合えば証拠隠滅は簡単です。

会計帳簿閲覧させないのは不正の発覚を恐れているにまちがいないでしょう。
病院誘致に関する経緯も疑惑プンプンですね。
理事長宅周辺の植栽刈り込みは異常にきれいですからね。

あまり深く考えないでお近くのマンション管理士を訪ね意見を聞くことをお勧めします。
違法性を整理してくれると思います。
もっとも管理士に正義感があると思っては失望しますが。

神奈川県マン管士会で検索したら厚木に一人いました。
どん方かわかりませんがまずは会ってみたら如何。
横浜になりますがプロナーズ会員が良いと思います。
プロナーズで検索すれば会員名簿がみられます。
ここもあまり期待感を持っては失望しますが。

野村を調査中さん

わがマンションの通帳等を調べてみました。
適正化法87条違反が見つかりました。
野村はこのような違反行為を発見できる組織になっていないことも判りました。

調査中にわかったのですが野村は2重帳簿（裏帳簿）で入出金を行っているみたいです。
私は理事長でしたがこの帳簿の存在を知りませんでした。

だから愛甲では会計帳簿（裏帳簿）を見せられないのだと思います。
管理会社は会計帳簿をマンションに管理者（理事長）がいるときは管理者に、いないときは組合員に開示する義務があります。
そちらは管理者がいますから管理者に開示請求すれば管理者が会計帳簿を開示する義務があります。
今まで閲覧を拒否されていた事実を国交省に訴えたらいかがですか。
野村か管理者かどちらかが指導を受けるはずです。
指導を受けたら野村との解約を迫りましょう。

ご指摘並びにアドバイス、ありがとうございます。
じっくり読ませて頂いてます。
寒波で風邪をひき、先週末よりダウンしてました。

７３さん
>理事長には説明したと業務課長は言っていたので理事長が説明すれば理事の皆さんも組合員もスッキリするのにね。
題材、テーマがそちらとこちらで多少異なる場合でも、情報や資料の非開示のさせ方は同じですね。管理会社等の業者は、理事長に「説明した」のだからもう自社の責任と義務を果たしたと主張したいのでしょう。そこから先（理事長から他の役員や一般組合員への伝達）は「組合内部の話」で当社は知りません、と。そう言いながら裏で理事長に「絶対に言うなよ」と指南したり、実は理事長にも真実を隠していたり。重要なのはその説明の内容ですが、それは（時効が来るまで、あるいは永久に）秘密、というテクニックです。私のところでは議事録がこの技法のオンパレードです。「会計報告があった。」どんな報告かわからない。「理事長より説明があった。」どんな説明なのか不明。でもどちらも法的義務を果たした形跡として残る。野村さんお得意の弁護士的な悪知恵です。

きのこさん
>病院誘致に関する経緯も疑惑プンプンですね。
さすが、嗅覚も優れていらっしゃる。昨年１１月頃、内部資料「管理運営マニュアル」を改めて精読したところ、店舗部分の区分所有者と組合の責任者との定期的会合について説明したページに、１０年以上前の連絡文書がサンプルとして載っており、そこに元専門委員２名の名前がありました。その内１名は私を刑事告訴請求の対象にするという臨時総会をやった理事長ですから、当時から店舗棟の利権にも縄を張っていた、ということになります。それが私の理事長辞任直後のタイミングで万年休業状態が一転し豪華医療施設に変わったわけですから、そちら様の託児所施設の利権の構図とほぼ一致していることがわかってきました。私の暴露で少しは揺れたマンションと住民の心を縄張りの店舗施設を駆使して自分たちにつなぎとめた形です。たいていの人間は現物支給が好きですからねえ。「管理組合はだまされやすい老人集団」「振込め詐欺が後を絶たないのはだまされる人が無尽蔵にいるから」私は最近これらの指摘の正しさが、頭だけでなく心の底からもわかってきましたよ。

>野村は2重帳簿（裏帳簿）で入出金を行っているみたいです。
同感です。この「２重帳簿」という言葉、実は私も知人等に相談し始めた５、６年前から耳にしてきました。あちこちで土地の警察を自社の味方につけるといったウルトラＣができるのは、このせいかもしれないですね。

野村が管理している物件での出来事と思われます。
野村の利益にならない組合員を弾き出す、卑劣です。
野村の担当者が悪いのか、会社の体質なのか？
http://okwave.jp/qa/q7304247.html

陰で管理会社が糸を引いていたという、恐ろしいケース：

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/res/17/

管理組合法人の偽理事長が、改革派の区分所有者の勤務先の社長あてに、

内容証明にて、改革派の区分所有者を、辞めさせるよう、圧力をかけてきた。

近況報告。

１月１５日（日）の日没後、ほぼオンタイムで回覧の理事会議事録が届いた。
オンタイムとは、
管理規約細則等全面改正のための臨時総会の３月開催を決定する臨時理事会が
当宅に回覧が到着した直後の夜に行われた、という意味。
知った時にはもう遅い、日程は理事会が確定させてもらったぜ！！
って、ばかみたい。

会計処理細則を制定するのかしないのか等、規約細則をどう変えるのか、
議事録には一切載せずに回覧（情報統制）し、スケジュールだけは確定する。
こんな進め方だと、後で確実にまたトラブルが発生しますね。
予想されるトラブルとは、
契約先の業者を選びたい、他社に変えたいのに、なぜかできない、という意味。

２０１４～１５年の給排水管全戸交換に２億円かけたのに、漏水事故がなくならない。
進め方、業者の選定、ともに問題あり、との指摘を無視して突進した結果です。

同じ愚を何度も繰り返しています。

近況報告その２

最近の２回分の理事会議事録には刑事告訴に関する記述がない。
文書配布についての項目自体が消えている。
担当の専門委員（刑事告訴の主導者で当時の理事長）は理事会を連続で欠席。

７７さん
>卑劣です。
>野村の担当者が悪いのか、会社の体質なのか？

紹介されたページ、繰り返し読みました。
担当者と会社に加えて、一般の区分所有者（管理組合員）にも、
被害者から「卑劣」と言われても仕方ない面があるのでは、と想像します。
経験によれば、住民は確かに無関心もひどいレベルですが、
「見て見ぬふり」がそれ以上に事態を悪化させ、深刻にすると思います。
普通の住民について論じるのはとても難しいですが、
マンションなんてそんなもんだ、とは思いたくありません。

当マンションはこれまで野村でしたが、来期の契約継続を野村からしない旨、申し出てきました。
こんなこともあるのだから、希望を捨てないでください。
それと、来期の管理会社として、どの管理会社がおすすめなのかご教示頂ければ幸いです。
よろしくお願いします。

８２様
野村が何をするかを心得ている近所のクレバーな管理組合法人が
最近、契約先を下記の会社に変えました。
本当はどんな会社なのかとかは、わかりません。

保全管材株式会社
http://www.hozenkanzai.co.jp/index.html

野村はマンション管理適性化方規則８７条２項に反する会計処理をしていませんか。
心ある理事長さん、チェックしてみましょう。
裏帳簿は野村の標準みたいです。

> 83
この管理会社、老朽化物件専門ではないでしょうか。

７５さん
>だから愛甲では会計帳簿（裏帳簿）を見せられないのだと思います。

この推理の正しさを証明する出来事が、今週、また発生しました。
１月２３日（月）に理事長宅に電話し、当方への刑事告訴の件でともに
厚木警察の担当官の前で話そうとの私の提案への返事や、会計帳簿閲覧
の件への返答を求め、理事長との話し合いを申入れました。
理事長が専門委員を入れようとするので、「なんでそうなるんですか？
彼は単なる専門委員ではないですか！」と私はその電話で言いました。

下記は３日後の１月２６日（木）に理事長が当宅へ投函した返事の文面。

＝＝＝＝＝＝＝＝
ご連絡

先日、お電話いただきました件につきましてご回答いたします。
貴方様との話し合い、会計帳簿の閲覧について、専門委員の△△さんに
相談しました。
△△さんは現時点で話し合いには応じられないとのことでした。
私としても電話でお話しした通り、一人で貴方様と話し合うつもりはありません。
△△さんは過去の経緯をご存知ですし理事長職も経験しておられます。
私は昨年より理事長になりましたがそれまでの間、長期間当所に不在で
過去の問題について理解できていない点が多くあります。
よって、△△さんには専門委員として管理組合に協力してもらっています。
今後も、この件に関しましては△△さんに相談の上、理事会に諮り対応して
いきたいと思っています。　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
　　　　　　　　　　　　　　　　　コープ野村厚木愛甲管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　　　理事長　－－－－

不正がないなら会計帳簿閲覧を拒む理由はない。
開示できないのはそれなりの理由が有る。
帳簿の保管期限（５年？）をすぎたら廃棄されてしまいます。
必要なら整備局に直訴が良い。

専門委員（悪事の首謀者？）は関係ないです。
新理事長は専門委員に言われるままに書面を書かされた（渡された）のでしょう。
新理事長は専門委員に操られている（弁護している）ということを暴露したということです。
「操られ、責任だけを負わされる、かわいそうな理事長さん」なのでしょう。
新理事長が悪事隠蔽の共同犯になりたくないなら専門員と手を切るはずです。

総会で「あなたを刑事告訴をする」と決議したのですよね。
元理事長（専門委員）は組合員全員に貴方が容疑者だと認識させ、賛成議決させたのです。
起訴され有罪にならない限り貴方は無罪です。
従って公然と疑われた事実は名誉棄損になります。
貴方は今も容疑者扱いにされたままですから不起訴の通知、告訴取り下げと謝罪がない限り、放置期間が長くなるほど慰謝料は高額になります。

慰謝料請求訴訟をこしたらいかがですか。
金額は貴方の気持ち次第ですが私なら６０〜１００万円。
弁護士費用も請求できるかもしれないのでその分加算（弁護士と相談してください）。
被告は現専門委員（元理事長）と後継の理事長。
総会決議を放置していることーー＞誠実な職務遂行違反（管理規約違反）、善感注意義務違反（民法違反）が請求理由。
明らかに貴方に対して選択的に嫌がらせをしていることも理由にできます。
管理組合を被告としても良いけれど私なら２名を被告にします。
２名の不当行為ををクローズアップできるし応訴費用は２名の負担になるでしょう
裁判費用は２万円くらいでしょうし本人訴訟ならお手伝いっしますよ。
訴状が届いた時点で新たな展開になることも期待できます。

ところで、組合員なら会計帳簿を閲覧できますよ。
管理会社は管理者（理事長）がいない場合は組合員に、管理者がいる場合は管理者に会計状況を開示する義務があります。
だから管理者は組合員に会計状況を開示せねばなりません。
開示しないなら整備局に告発／相談しましょう。

８７さん
洗練されたアドバイスをいただきました。
助言に従って行動します。ありがとうございます。
現理事長は、無知、カカシの類ではなく、かなり積極的、能動的です。
この人が刑事告訴総会の元になった要望書を理事会に出したのでは？
と私は疑っています（要望書提出者はずっと匿名扱いで守られている）。
任期満了後は専門委員になって「昇格」するかもしれません。

２月１２日に管理規約改正の「説明会」が再び行われるということで、
１月２９日に変更部分だけを載せた資料が配布されました。
理事長名で書かれた案内文によれば、
この資料（つまり改正案）は先に理事会で審議し既に承認された物です。
しかもその理事会の前段階に「規約改正専門委員会」の答申があります。
区分所有者、管理組合員、住民は完全に舐（な）められています。

問題点を２つだけ挙げておきます。
・専門委員会
　就任の承認は総会で行うということで、結局「存続」している。
・小口会計
　新設の会計処理細則（案）によると、通帳や印鑑を役員で別々に保管するから良いのだ、
　という考えで、組合名義の口座自体は今も続いており、今後もなお続ける気でいる。
　やはりこの口座は、「重要事項説明書に記載された、野村に通帳を預ける３口座」とは
　異なるもので、当該条項の注に「管理組合自主運用の小口会計」などと書かれている。

この２つ「専門委員会」と「小口会計」を廃止しないので、無反省なんだとわかります。
３月に予定されている臨時総会で最悪の管理体制は補強され「強化」されてしまいます。

当マンションも管理会社は野村不動産パートナーズです。
写真は昨日（日曜日）投函されたチラシの一部です。
『住まいるＯＮＬＩＮＥ』の他にこういった広告がよく配られます。
配る会社もどうかと思いますが、理事長が許可してこその宣伝です。
住民はカモにされていると私は思うのですが、
他の住民たちにその意識があるかどうかは、わかりません。

写真は昨日（月曜日）に各戸へ投函されたチラシです
水色の封筒に入っていました
管理業務委託契約外の、副産物みたいな宣伝行為
お盛んですこと

http://www8.plala.or.jp/T-mankan/husyouji.html

足立区マンション管理支援センターが監修した「不詳事例」集です。
投稿８８に書かれている「小口会計」と酷似した事例が
「１７．東洋コミュニティサービス」の項目に紹介されていました。
小口の口座の法的位置付けについて言及されている点が貴重です。

＝＝＝（以下、本文を引用）＝＝＝
２００９年から愛知県のマンションで管理員が管理組合資金約８０万円を
着服。手口は①書庫代として理事長から承認してもらった備品費用を、実
際は購入せずに着服②直接受け取った管理費等の未収金を着服③無断引き
出し。
①については小口現金用の口座を設け、理事長の承認後、その都度必要額
を口座に入金する。上限は３万円で、口座にお金を振込む場合や上限を超
える場合は、必要な額と理由を記入し、理事長の印鑑が押された振込依頼
書を本社に提出することになっている。現物と領収書の確認をしていなか
ったため発覚が遅れた。小口口座はキャッシュカードを作り、通帳も含め
管理員が所持しており、金の引き出しは自由にできた。この件については
管理組合の承認を得ている。小口口座の収支と残高証明が合わず発覚。
②は、管理費等の現金受け取りを原則認めていないが、元管理員は勝手に
市販の領収書を発行していた。決算書類では、この分の管理費等は未収金
のままになっていた。不正発覚後は、領収書原本を３ヶ月に一度チェック、
現物確認、同社指定の領収書を提示して管理組合に告知、小口通帳の本社
管理等の対策を講じた。同社は小口口座を収納口座と認識しており、マン
ション管理適正化法上「問題ない」としている。

【問題点】
小口口座を適正化法上の収納口座として認識しているという言い訳は詭弁
でしかない。一般的な小口口座は保管口座であり、また収納口座（支払い
口座）は別にあり、わざわざ収納口座の小口口座を作る意味はなく無駄手
間なだけであり、しかも収納口座としての管理もしていない。以前にも同
じような問題を生じており、いかにいい加減な管理会社か。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（引用おわり）

>91
小口現金用の口座やら振込依頼書の会社への提出やら、類似点の多さに驚きます。
が、しょせん摘発された事例の中のひとつですね。
より深刻で重症と思われるのは、捜査や摘発、逮捕に至らないケースです。

大金が集まる管理組合の財布のヒモが緩（ゆる）いと、甘い汁を吸った住民等が
ソフト＊＊＊化します。会計について説明も開示もできなくなるからです。
恐怖もあり、その影響力が管理組合員総数の半数を超えるほどになってしまうと、
管理規約に書かれた理事会や総会がモラルを発揮することはできなくなります。
すなわち、捜査や摘発、逮捕に至らないマンションの出現です。

89.90さん
野村不動産グループは営業不振なので必死なのでしょう。
野村パートナーズは居住者情報を勝手に集めました。
野村のプライバシーポリシーには集めた個人情報は野村不動産グループで共有するとありました。
だから私は情報提供をしていません。

理事長さんは野村だけに投函許可をしているのでしょうね。
きっと良いことがあるのでしょう。

講談社から単行本『野村證券　第２事業法人部』が出ています。
２千円程度。
著者はオリンパスの粉飾決算の件で指南役とされた人とのこと。
野村不動産、同パートナーズの研究に役立つ？？？

業務上横領の疑いで告訴されたって本当ですか？

>>95
誰がだよ

野村不動産パートナーズから管理委託契約の更新を切ってきた
きのこさんのマンションは、
管理会社の変更（リプレイス）をスムーズにできたのでしょうか

>>97 調査中（復活）さん

スレッドを見る限り、現在真っ只中のようです。

調査中さん

そちらも野村から契約更新辞退ですか。
信じられませんが本当でしょうね。
契約期限は何時ですか。
辞退理由を説明しましたか。

管理会社選考にはマンション管理士を使わないほうが良いとおもいます。
裏金が飛び交うなどドロドロの業界のようですから個人経営のマンション管理士より組織体、NPO等が良いよいと思います。
マン管士の身元調査をしっかりやってください。
ベイクレは新管理会社選考を夢設計事務所（マン管士は女性）に依頼したのですが野村以上に曲者で苦戦しています。
理事長と結託しているのか秘密主義、何をやっているのか全く見えません。
夢事務所に都合よい管理会社と契約せようとしている考えて居ます。
見積もり参加者を選別しているようです。
私の理事就任を妨害したと思われます。

野村PTの業務上横領を追及しています。
警察は公文書にて証拠提出を求めましたが例のマンションマネジャーのもみ消し工作が見えました。
警察は不当利得返還請求（民事訴訟）が妥当だといっていますので少しは前進しましたが。
国交省にも多数の違法行為（疑い）を告発しました。

現在のマンションマネジャーが諸悪の根源ですので彼の悪行を6月の株式会社主総会で追及しようと思います。

私の戦いは尽きません。

きのこさん

>そちらも野村から契約更新辞退ですか。
誤解です。今のところ、例年通り「継続」です。
９７の「契約の更新を切ってきた」は「きのこさんのマンション」に係ります。
改行しなければよかったですね。

こちらの状況は、あなた様がお書きになった現状とよく似通っています。
そちらは野村が退くのに、また一難ですか。

昨日、シャンシャン臨時総会が開かれ、管理規約も細則も変えられてしまいました。
管理の主権を自主的に行使しようという気が住民に全然ないのですから、
テーマ（議案）が何であろうとどうしようもありません。
それでも３月８日に問題点を記した文書を全戸に配布し、総会不成立も呼びかけました。

↓当マンションの規約改正の経過とそっくり
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/597789/res/2-3/

私に対する刑事告訴を警察・検察に求める臨時総会が成功してから２年３ヶ月経過。
「告訴状は２０１５年４月２４日に警察に受理された」と理事長が発表して約１年。
いまだに警察や検察からの接触は一切なし。理事長らは私への説明や報告を拒否。

理事長等が「告訴しても勝てない」と考えているのだとしたら、、、

２０１４年１２月の臨時総会の議案書には「５．その他」とあって、
「万が一、告訴の取り下げを行う場合又は示談等になる場合は、改めて総会を開催し、
　決定するものと致します。」と明記（下記ＵＲＬ参照）。
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68283269.html

一方、最近の理事会議事録には、
組合が委任する弁護士（赤坂葵法律事務所）への私の問い合わせが刺激になったのか、
「理事長と専門委員より、進捗状況等について報告があった。」の記述が復活。
白旗を揚（あ）げるつもりは微塵もない様子。相変わらずの強気とツッパリ。

マンション内は「オール与党」（ほぼ全住民が野村派で監事は機能せず）の状態ゆえ、
来たる５月の定期総会でも告訴を取り下げない意向と思われる。
さて、どうしましょうか。

>野村ＰＴの業務上横領を追及しています。

今週の『週刊現代』の見出し
「あなたのマンションは大丈夫？
　マンションの管理費横領　全国で続発中
　資産価値が落ちるからと表沙汰にしないケースも」

101
「告訴状は２０１５年４月２４日に警察に受理された」
とあるので警察（厚木署）は事件として受理したのでしょうね。

事件扱いを警察署として決定したのですから当事者に対し事情聴取があるはずです。
それ結果が検察庁に送られ起訴相当か判断されます。

それから２年過ぎても被疑者に呼び出しが来ない。
おかしいですね。

警察が受理したという説明は虚偽（単なる脅し）と思います。
この事実こそ名誉毀損、脅迫罪ではないですか。

>警察が受理したという説明は虚偽（単なる脅し）と思います。
>この事実こそ名誉毀損、脅迫罪ではないですか。

やはりそう見ますか。
会計の実質非開示を続けたまま警察に告訴状を出したら自殺行為に
なるので、提訴していないはずだ、とも私は推測しています。

業者の指南、サポートあってこその虚偽説明（脅し）なのでしょうが、
昨年５月の定期総会で「実は１年前の４月に受理されていたんだ」と
理事長が発表した際には、「捜査の都合上、今まで報告しなかった」
「捜査中だから、これ以上言えない」（ともに議事録に記載あり）と、
「捜査」なんて言葉まで使われましたからねえ。

脅しが効かなかったと分かった今、住民諸氏が強気なのは不思議です。
昨年３月に管理員が急に退任したり、その年の７月以降は理事長も
専門委員も当方からの面談要請を拒んだり、逃げ回っているくせに。
理事会を操縦できているから「訴えられても大丈夫」と思うのかな。

昨年４月に小説『妻恋坂マンション』を私に紹介してくれた人の
本人訴訟、残念な結果だったとのことです。
この件で先輩スレ「野村リビングって」のほうにも投稿する予定です。

回覧で先週末に届いた理事会議事録によると、
当管理組合を担当してきたマンションマネージャーが
「会社の人事異動で」３月末日を以って交代。

当該の議事録とは３月２５日開催の理事会の記録で、
翌２６日には管理規約改正が議題の臨時総会、
４月１日には掲示「管理組合ニュース４月号」貼り出し、
いずれもマネージャーの交代を一切知らせなかった。

新管理人の昨年３月の退任と同じく、見事な「事後報告」。

先に知っていたのに黙っていた理事会と監事に問題あり。
やり逃げ的にフロントや管理人を異動させる野村に問題あり。
そして一般の組合員（住民）のほぼ全員は今回も黙認の模様。

殆どの住民はこんなことは知らないよ。総会も白紙委任状だし、議事の賛否に
賛成票が不足しても意思表示のない組合員を賛成票に投じて可決してＯＫです。

この管理会社ではないけれども、議事録に組合員から区分所有法31条違反では
ないかとの質問に対して、課長が他のマンションでもこうゆう事は日常である
と回答する始末。結局これを認めた組合員が悪い事には質問者もきずかない。

これでは管理組合は不法行為集団（犯罪組織）と化している。

おっしゃる通り。ハイレベルかつ的確なコメントを早速頂戴しました。

旧スレ「野村リビングって」で「おたくのマンション、ご臨終です」と
死亡宣告されたことがあります。
大規模修繕工事だろうが規約改正（改悪）だろうが社員の異動だろうが
理事会経由で示される管理会社の方針は、必ずほぼ全員で支持されます。

この６年で約１００回、全戸に文書を配って知らせてきましたが、
残念ながら住民は変わりません。

つまりですね、お宅みたいに知識と勇気が住民には欠けているのですよ。私も似た
ようなことを啓蒙していますが、会う人間は、私の考えには賛同している旨を言い
ます。しかしそんな人間でも出席して意見を言っていないじゃないかと詰め寄ると
白紙委任状は出したとの返答です。お話しする相手ではないでしょう。

３００戸近いマンションで２０年超ですが分譲当時の区分所有者はもう２分の１し
か住んでいません。ゆとりのある者は新築に買い替えたり、ゆとりの無い者は任意
売買、競売等での区分所有者変更です。

退去していく区分所有者は比較的裕福で新築に買い替えている者と、その反対のロ
ーンの支払いができなくなったものとに分かれることに気ついきました。

最近は確かに組合がしっかり機能していれば、永住しても良いがその反対なら買い
買える計画を立ててマンションを購入しなければいけないのではないでしょうか。

当マンションは築３７年ですが、歴史と現状は１０８さんと驚くほど同じです。

>お宅みたいに知識と勇気が住民には欠けているのですよ。

活動開始から６年経ち、この２つを兼ね備えた住民がなんと「１人もいない」という
現実に、さすがに気が付きました。管理人と専門委員らに好き放題やらせた１３年間
の結果でもある、と思われます。

>最近は確かに組合がしっかり機能していれば、永住しても良いがその反対なら買い
>買える計画を立ててマンションを購入しなければいけないのではないでしょうか。

このご指摘は、「分譲マンション」という高い買い物の本質を突いています。
「所有」できると思って購入するが、実質は「野村」の持ち物なわけです。
もちろん、法的にはそんなことはないし、管理組合も自治会もあるのですが、
そのどちらも「野村」を実質的顧問として存在し、機能しているのです。

当マンションでいえば、６年前に管理人のひどさを文書で組合員全戸に知らせたら、
２０名ほどが同調の意見をくれました。が、管理人の出身が恐らく「野村」であり、
彼の背後に「野村」の存在があると感じた途端、全員が沈黙に転じました。
自分の住まいとして買ったのに旧分譲主の「野村」の持ち物でもある、これと同じ
現象は、「三井」「住友」の物件ではありますが、最近の横浜の傾斜（くい打ち偽
装）マンションでの高い建て替え賛成率にも表れている、と勝手に推測しています。

売り主がいてくれてこその今の住まい、恐らく大多数はこんな感じですな。

>>109

プラウドは「お客様が常に中心」をコンセプトにしたマンションで、用地の取得から販売・管理まで一貫して野村不動産が責任をもって行っています。施行者だけでなく、事業者も検査にあたる品質管理で高い品質をキープしています。

これを「がんじがらめ」と思うか、「贅沢な買い物」と感じるか、の違いです

区分所有法　第五節　規約及び集会
第三十条～第四十六条をご一読下さい。

参考資料を紹介します。

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68464160.html

当マンションにおける、
かつて（１９９９年～２０１２年）の「管理員業務委託契約書」です。
「管理人王国」が出現する法的な原因（基盤）になったと考えられます。

１１０の野村関係者さんへ、
住民に「がんじがらめ」と思わせないようにして下さい。
住民に「贅沢な買い物」をしたと。思わせて下さい。

管理会社の特徴、建前と本音を使い分ける管理はいけませんよ。

>>112

委託業務費用が月額３８０，０００円ですか。
相当安いですね。
管理員1人の給与も払えないのではないでしょうか。

>>114

住込みの管理員１名に対する業務委託費用（＝月給）が３８万円です。

当時はこの他に、
管理会社（野村）に会計業務委託費用として毎月２０万円を支払い、
トータルの「管理委託料」は年間約７００万円でした。
さらに、
この２者以外に、主に工事計画を担当する組合運営コンサルタントへも
毎月１０万円を払っていました。

裏事情（カラクリ？）を少し書きます。

清廉潔白な初代の住込み管理人さんが退任する前の時期（１９９５年頃）、
管理会社（野村）への全部委託の支払いが年１千万円を超えて「高い」と
住民の声が上がっていました。
当時の組合幹部と業者がこれへの対策として上記３者で分配をやれば、
管理会社（野村）の取り分（委託料）は見掛け上「減額となる」のです。

↓私の過去の投稿で「分配」がわかるもの
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/350/

中段の２項目「管理人氏には管理人業務以外に管理会社の業務も一部
やっていただいている（Ａ）」と「通常、「管理業務費委託費用比較
表」にある１～４が管理員業務。５～９は本来、管理会社業務（Ａ）」
を、理事でなく専門委員が説明したということが重要です。

わかりにくい点、疑問に思う点などがありましたら、お尋ね下さい。
できるだけ説明します。

＞＞１１０
野村の実力（実態）や本性を全く分かっていないですね。
親会社の看板は立派だが子会社のパートナーズはひどいものですよ。
理事長、理事、監事、住民の無知と無関心を利用した利益第一主義の会社とご理解ください。
プラウド住民は気がつかない（知らされない）だけです。
騙されていることを知らない方が幸せですけど。

業務上横領罪でパートナーズは告発されたとか。

>業務上横領罪でパートナーズは告発されたとか。

告発者の行動は的確で迅速

↓ 最新の”住まいるＯＮＬＩＮＥ”（当マンションでは全戸に配布）の１ページ
http://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol65.html

野村のマンションマネージメント（管理）の実態が社会的に知られつつある兆候

野村不動産パートナーズの担当は花壇の花、肥料等購入して請求したら、一方的にこれからは花壇の花等の購入費を年度末に支払うと通告、その後　その都度支払うと連絡があったが果たして支払ってくれるのか　予算も計上してあり、購入することも事前に連絡してあるのに。困った。困った。

>その後　その都度支払うと連絡があったが
「きちんとして下さい」と伝えたのかな。賢い。賢い。

会計を管理会社に委託するのは常識的で楽な反面、植栽でも自由が効かなくなる一例ですね。

>>119
送金、出金はそれ自体が利権であり大きな権力。理想を言えば管理会社に任せたくはない。
管理組合のお金は自分たち組合員のものなのに、大半のマンションが管理会社に預けて送金してもらう。
主役である組合が、管理会社を親として仕送りを受けている下宿生みたいになります。
花壇のお話は些細なことではなく、上下関係（上：会社、下：組合）が生まれる原因になりかねません。

↓管理人に１０年以上任せた管理組合の例
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/313/

スレ「野村リビングサポートってどうなんですか？」の
最近の投稿９５６に対する９５７はすばらしい

リフォーム工事のことで問合せしたところ、担当者がとても高慢な態度でした。その物言いに大変傷つきました。
自分が住人よりも上の立場と思っているのでしょうか？
リフォームして住み続けるより、退去することに決めました。

>自分が住人よりも上の立場と思っているのでしょうか？
退去されても痛くない的なところがあるほどに自信家です。
痛がるとしたらそのせいで何らかのノルマが達成できないような時だけかも。

１２３さん、
退去なさるならウチの「野村の仲介＋」をお使い下さい。

119で投稿　予算計上の花壇の花、土、肥料等７月に購入し、野村不動産パートナーズの担当者に費用を請求したが年度末にまとめて支払うと返答あり、困って、担当には国土交通省不動産業課（分譲マンションにかかわる苦情の処理、マンション管理会社の監視、監督する業務を担当）に訴えると伝え、野村不動産パートナーズにインターネットで担当者名を記入して、クレーム投稿したら、本人からメールあり、９月に支払うと。本日その金額を受け取った。応援してくれた方に感謝します。

良かったですね。

>担当には国土交通省不動産業課（分譲マンションにかかわる苦情の処理、
>マンション管理会社の監視、監督する業務を担当）に訴えると伝え、野
>村不動産パートナーズにインターネットで担当者名を記入して、クレー
>ム投稿した
私のマンションで私の目に映る野村は、こういう行動を屁とも思わない。
むしろ逆手にとって組合や警察まで動かし、クレーマーをやっつけます。

都内のデラックスマンションとの比較や、
ウィキペディアを引用した珍しく学術的な投稿であったり、推薦本の紹介だったりと、
どれも一読の価値ありの書き込みが続いていたと思いますが。

ひそかに削除依頼されると、削除された投稿者は同時に投稿禁止にされています。
言葉には言葉で、ではなく言葉には削除で、言葉には発言の場を封じて、ですか。

削除されたらしい文章たちがブログ「マンション管理費と修繕積立金のゆくえ」に載っています。
読者に検証の機会を。サイエンティフィックな、ネバー・ギブアップの精神です。

どうせ、いつかは誰かが語ることになる。

今朝（１０月２７日）の朝日新聞が社会面に
「匿名で悪評の口コミ投稿　だめ？」
という記事を掲載しています。

134さん
ブログ見てきましたがご本人でしょうか？
事実だけをあげて正攻法だけで行動していたら、協力者もいたかもしれませんが
想像や憶測で暴走して、ビラをばら撒いてたら協力者がいなくなるのは当たり前ですよ。
あなたが正しい声をあげてるから味方がいないんじゃなくて、行動が常識から外れてるからだと思います。

私は異常行動をとる隣人に悩まされて、野村に相談しています。
住民間のことは関与できないとかで何もしてもらえませんが。
何のための管理会社だって感じですけど、やっぱり一番の問題は隣人なんです。
どうかそのマンションに住む住民のためにも逸脱行為はをやめてあげて下さい。

>どうかそのマンションに住む住民のためにも

偽善だな。
圧倒的劣勢と思われる１人の信用さえ奪い去ろうという意図の投稿でありながら、
「他人のため」と優しさを装っている。
読者の皆さんは、この文章は実態の逆だと、細部まで疑って読む必要があります。

相変わらずの、巧妙な作文です。
「管理会社は無関係で、責任もない」という主張が暗喩で書き込まれています。

築8年。とある地方のプラウド住人です。
修繕積み立て金に関して質問なのですが、我がマンションは4年後に大規模修繕が控えております。
野村不動産は、月々の管理費&修繕積み立て金が他マンションより群を抜いて高いと思いますが、我がマンションでは更に一時金として大規模修繕ごと、50万ほど徴収される計画となっております。
これってよくある話なのでしょうか？
不動産関係の知人に聞いたところ、修繕積み立て金は現時点でかなり積み立ててあるそうで(調べてくれました)、今すぐにでも大規模修繕が出来るくらいの額との事です。

維持費が高すぎて中古で売りに出ている空部屋は全く売れず。引っ越して行く方も大変多いです。

今のうちに私も買い換えた方がいいか迷っています。

最近の新築マンションでも、毎月の支払いを安く思わるために一時金の設定があります。
5年分をまとめて支払うような設定が多いので、修繕積立金が毎月5千円の場合、実質毎月1万円の支払いをしているのと同じになるだけでなく、5年で支払う半額を一時金で集金してしまうので、悪徳管理会社なら、その資金を活用できるのです。

ここで本題ではないですが、大切なことなので、ご存じなければ覚えておいて下さい。
残高証明でなく必ず通帳の内容を見て確認する必要があります。
残高証明は、証明を取る前の日まで残高がゼロだったとしても、残高証明を取る日だけ帳尻を合わせて入金しておけばいいからです。
しかし通帳には入出金記録が残るので誤魔化せません。

本題に戻ります。
長期修繕計画をご覧下さい。
積立金の全額は、大規模修繕工事だけに使うのではなく、その後に控える色んな想定される工事などにつかう積立金です。
マンションは、年数が経つほど色んな工事費が必要になります。

ただし、この管理会社に限らず、不動産関係や建設関係の管理会社などは、理想の工事を心掛けていますので、ここまでする必要があるのかと疑問になるような工事をする傾向なので高くなりがちです。
一部の悪徳管理会社の場合は、小規模マンションだと相場の2倍近い見積りを国交省の指導だと言って当たり前のように出してきて相見積もりを取ることなく強引に工事をしてしまうケースもあります。
これは最悪の例ですが、この管理会社であっても、言われるがままでなく、最低でも1社、管理会社を通さずにマンションｎ側独自で管理会社と関係ないと思われ信頼出来そうな業者に連絡すれば快く無料で見積りをしてくれますので、合い見積もりをとるべきです。
合い見積もりの取りかたは幾つかありますが、まずは、管理会社の見積りは見せず、何も言わず、単に大規模修繕工事をするので見積りをして欲しいと言えば、まともな業者なら、建物の現状をみてから、マンション側から何か要望があるのかどうかを聞いてくれますし、見積りの内容を素人にも分るよう、どんな工事をするのか説明してくれます。
それと管理会社の見積りを比べれば、業者から説明を受けているので比較するある程度の知識が得られますので、見積りの違いを理解することができるようになるでしょう。
管理会社の説明と違うのか同じなのか、同じなら何故値段が違うのか、何故数量が違うのかなど疑問が出てきますので、どちらがマンションに適しているかを判断できるようになるでしょう。
できれば数社から見積りをとれば、その経験から工事の基本が分るようになるはずです。

今、大規模修繕工事は15年毎と言うマンションが増えています。
うちのマンションも15年目で行いましたが、業者曰く、まだ2~3年はしなくても大丈夫でした、と言われましたが、それは、やってみないと分らないことなのです。
それから、足場を掛けるので、足場が無いとできない工事は行うべきですが、足場がなくてもできる工事もあり、まだしなくても良い状態なら、同時にする必要はないです。
足場が不要なので、工事が必要になった時に行えば、資金を無駄に使わずに済みます。
これは、管理会社だけでなく合い見積もりを取る業者に聞けば、各々の得意不得意もあるので、意見が違うことなど、良く分るはずです。
なので、信頼できる管理会社であっても、管理会社任せにせず、余裕をもって準備をして下さい。
ちなみに、設計コンサルタントなども、信頼できるかどうか見極めるのが難しので、注意して下さい。
管理会社は替えない限り、工事会社は無くならない限り、工事後も責任を追及できますが、良くない設計コンサルタントはその場限りと考えていますので、責任を業者に転嫁したり逃げてしまいますので注意して下さい。

１３９　匿名さん
大変勉強になります。有難うございました。

管理規約（管理組合運営のルール）に「閲覧させねばならない。」と
明記されている”会計帳簿”について。

どのように非公開なのか、私のマンションでの問題点と経緯です。

築１９年目に、それまで野村の管理会社への全部委託だったのをやめ、
「自主管理」に移行しました。但し、会計業務のみ野村への委託継続。
奇妙にも管理員（管理人）が組合の会計業務を主導的に処理する体制。
監事や会計担当理事は管理員の言うがままに承認印を押し続けてきた？

築３１年目に、ほとんど何も知らない私が任期１年の理事長職に就き、
管理人が中心の組合運営に疑問を抱く。異議を唱えたせいか、半年分
の報酬６万円が管理会社からマンションの管理事務所に送られていた
のに約２ヶ月も知らされず（自分で問い合わせて発覚、その後支給）。
その際、初めて管理人が事務所会計（小口会計）の通帳１ページだけ
をコピーで提示し「利息３円」の記載があるも、当該期の決算書では
「受取利息０円」と表記されていた。この点の説明を求めているが、
なんと現在まで誰の応答もなし。約半年で任期途中の理事長辞任勧告。
理事長の辞表提出３週間後に管理人がこっそり退任（理事会が承認）。

築３３年目に、管理規約の会計帳簿閲覧条項の履行を求めて簡易裁判
所に調停を申し立てる。組合（理事長）側はそれまでマンション内で
無視無回答だった態度を一変させ、「見せます。」と調停員に回答。
しかし、調停終了後から「閲覧細則」と題して様々な制約や罰則（情
報を漏洩したら６ヶ月の閲覧停止とする、等）を付け、見せない態度
に戻る。組合として保管する書類と期間を定めたリストが一応あった
のだが、この時期に一握りのメンバー（理事４名＋管理人）が改訂し、
管理事務所で書類整理を実行。期末の定期総会で組合員１名から「保
管書類のリストを変えたなら総会で承認を得ることになっている。」
と声が上がるも、理事長「変えてないから承認は必要ない。」と断言。

現在、築３７年目。上記の『保管書類リスト』に残高証明書や通帳が
入っていない点について組合に問い続けたが、小口会計の通帳コピー
の「利息３円」の決算書不記載と同じく、説明や回答はない。理事長
らは「いつでもどれでも見てよい。」と調停以後言うようになったが、
閲覧実施の前段階、事前準備として「これこれの書類はありますか？」
と私が書面で問い始めると、決まって一切応じなくなる。監事や理事
会だけでなく他の組合員も含めた２３９名は「このままでよい。」と
いう態度と選択を毎年の総会等で示し続けている。外部の弁護士や警
察、マスコミなども同様の見解と態度である。組合の通帳を大手企業
の活動実績の一部と見ているのか。

私は、無役の管理組合員１名が会計帳簿を閲覧して管理費や修繕積立
金の使途を確かめることは必要、という立場です。

『マンション管理費と修繕積立金のゆくえ』に新しい記事が出ています。

↓「まるで管理会社と警察の共同管理物件」
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68650520.html

・・・資産価値を重視する管理組合で、会計閲覧が満足に行われない状態が
何年も続いているのは矛盾です。

築３７年位の大型団地ですよね、１４２さんの投稿は私たちマンションの組合員の明日を
見ているようです。難しくて理解しにくいですが少しずつ理解したいと思います。

１４３さん、コメントをありがとうございます。

私にも全貌がつかめているわけでは決してありませんが、
わかりにくいことなどがありましたら尋ねて下さいね。

直接お話の方が良いでしょうね。ホームページより連絡できますか。窓口はありますか。
お差支えなければ教えて下さい・

１４５さん

申し訳ないのですが、検察からの連絡（呼び出し）待ち、の状況にありますので
今の時期にいきなり直接の面会というのは私もしんどいし、警戒してしまいます。
この掲示板から直接というのは、しばらくご遠慮下さい。

かつて、下記のサイトの「お問い合わせ」経由で私と情報や意見を交換した人が
いらっしゃいましたが、上記の過酷な展開を知って最近は音信不通におなりです。
http://chikyuza.net/archives/49445

興味をお持ち下さり、ありがとうございます。

145とは、別の者ですが、とりあえず、NHKなりのtvマスコミ、新聞社に、実名で、情報を持ち込んで、他のマンションでも、あり得点を説明したら良いのではないでしょうか。

マスコミに証拠を提出して公開してもらうとよいでしょう。マスコミは弁護士やマンション管理士よりはましでしょう。

１４７さん、１４８さん

アドバイスありがとうございます。
報道機関、出版社、雑誌編集部等への実名でのタレコミ、資料の送付は
６年前から継続してやってきました。右も左も地元も東京も応答はゼロ。
唯一、「この資料はいただいてよいのか、参考にさせてもらうかも」と
１回電話をくれたのは霞が関（国土交通省マンション政策室）でした。
その際、「個別の事案にはノータッチ」とも言われました。

１０月１９日放送の「クローズアップ現代＋」は皆さんもご覧になった
でしょうが、希望の光が一筋さした、とは感じました。終盤の「屋上に
露天風呂」「（修繕工事＝改築を）楽しがる」は、仕方ないのでしょう。

19日22：00放送ＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
番組冒頭。
悪質コンサル（皿管一級建築事務所）は、13年分貯蓄修繕積立金目いっぱいの修繕工事費36000万円を、理事会が別会社で二億五千万円。　もう、コンサル介さず直接工事業者（竹管の営繕業者）と話を進めると、代理弁護士から辞退するの内容証明が来たと住民インタビュー。
番組テロップで第一回で80世帯なら戸＠200万円ですよ、、、、

悪質コンサルは、提示したフル金額と指定業者で、このまま施工契約しなければ、コンサル降りると内容証明で住民に脅しですよ。
もしも、解約すれば、契約違反で、その見積工事費の違約金をプンプン臭わせて来ますが、そもそも業務委託契約には、違約金は存在せず、最大でその業務委託費のやったとこで終了です。
（その＠200万円の業者選定はとん挫、基本設計、それを導いた劣化診断は成果物とはいえない。）

このマンションから降りる気などさらさらありません。
解約にも臨時総会が必要だから、やらないだろうと踏んでの脅しです。
因みに、この＠200万でカラッポはオカシイと気づき、具体的に理事会から再見積もりする役員住民は、優秀です。これなら、悪質コンサルを臨時総会で、半数議決解雇可能と思います。