野村不動産パートナーズを語ろう

続報。

４月に行なわれた管理組合理事会からの発信（２～３月の活動報告）。

・月１回、構内２６ヶ所に貼り出される広報紙
　（項目）５月の定期総会日程／会計資料の閲覧
　　後者（資料閲覧）については、「当マンションの会計帳簿に関しまして、
　　閲覧希望の方は管理室に申し出てください。」との一文だけ記載。

・月１回の理事会議事録（回覧）
　（項目及び内容）「居住者からの問い合わせ／２月度の問い合わせなし」。
　「内外へ配布されている文書への対応／これまで警察捜査の都合等で組合
　　員へ報告できていない為、不起訴になった旨を総会にて報告する」。

↓ これらの記述（発信）に至る経緯とカラクリ
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68776833.html

理事会はちゃんと対応しているじゃないかと思う人は、おめでたいカモ（鴨）。

まだ活動してたんだ。良かった。
でも、助言を全く聞き入れず、相変わらず論点の見えない長文を配布しちゃったんですね。

まず住民への配布の目的を明確にすべき。以下の何れの構図にしたいのか？
(1)理事会vs組合員(理事会と黒幕一味除く)
(2)管理組合vsあなた自身

(1)の場合は、不起訴になった事実は淡々と伝え、不正会計疑惑によりどれくらいの被害を組合員が受けている可能性が有るか、今後も被害を受けるリスクが有ることを中心に訴えるべき。起訴費用なんて一戸当たりにしたら大した額じゃ無いんだし、響かないよ。

(2)の場合は、被害者(あなた)から加害者(組合員)へのメッセージということになるので、もっと攻撃的な血圧・論調でOKでしょう。住民へは次の総会で、不適切な訴訟費用が含まれた前期会計報告議案及び不適切な運営体制を継承する次期理事の選任議案への反対又はあなたへの委任を依頼する。賛同しない場合は理事会に協力しているということで、あなたから名誉毀損等で逆に訴えられるリスクが有るよと伝える。

　財閥系だけでなく証券系マンション管理会社もダメですか？
　どこの系統のマンション管理会社がマシでしょうか？

１０日ほど前に管理組合の定期総会議案書が発行されました。
主な特徴を２点ほど挙げておきます。

・組合員による文書配布を名誉毀損だとして組合が起こした刑事告訴が
　失敗（不起訴処分）に終わったことについて

　→ 議案書の第１号議案「事業活動報告」の項目⑨「専門委員会の活動
　　報告」に「内外に配布される文書への対応について、専門委員より
　　活動報告を行います。」とだけ記載。他に「収支決算補足説明書」
　　において「配布文書弁護士相談費１万８百円」。以上の２箇所のみ。
　　【私の感想】議案書に本件の結果を具体的に書かずに「報告の予告」
　　だけ記し、委任状や議決権行使書を受け付けてしまうやり方は不当。

・専門委員就任予定者（候補）が１名もいない

　→ 議案書の第６号議案「事業計画案」の項目２「主な事業計画案」に
　　「⑧専門委員会の立ち上げ」と題し、「２年後の大規模修繕工事及
　　び上記記載事項への対応のため、専門委員会を立ち上げたいと思い
　　ます。」と記載（「上記記載事項」は面倒なので省略）。

　→ 同議案「事業計画案」の項目３「専門委員会の立ち上げと公募」に
　　ア「大規模改修」に関わる専門委員会
　　イ「浴室補修、改修の紹介」に関わる専門委員会
　　ウ「役員候補者選出に関する内規改正の継続検討」の専門委員会
　　以上の３種への立候補を受け付けていく旨を記載。
　
　→ 同議案「事業計画案」の項目４「主な契約の更新」の「②管理組合
　　運営コンサルタント業務委託契約（条件を変更して更新）」におい
　　て、「専門委員がいない状況であることから、組合が他に相談でき
　　る先が限られてしまっている。そのため、これまで長期にわたって
　　管理組合に対して、長年運営コンサルタントとして業務を遂行して
　　いただいた【社名】と契約を継続する必要がある。隔月（偶数月）
　　としての契約としていたが、今後は月１回の会議への出席等へと変
　　更が必須と考える。」などと記して年間で約４０万円の支出（コン
　　サル料）増加。他にも、偶数月の現行契約は未了だが今総会で変更
　　を承認してもらい、今年７月と９月（奇数月）の会議にも出るとの
　　ことで約１０万円。

　　【私の感想】当組合初の専門委員候補ゼロ。１名もいないのだから
　　廃止したらと思うが、１年だけ置いて経験者が多数再登場するはず。
　　例年と同じく総会議案書は組合（理事会）を装った管理会社による
　　自作自演の色彩が濃い。住民も「それでいい」とシャンシャン総会。

＊　＊　＊　＊　＊
↓ 結局無視された、当方から理事長と専門委員への『要望と質問』
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68776502.html

>>205 厚木の野村系マンションさん
良かったですね、議案書に載せてもらえて。
両議案が否決されるよう、「手紙」でも出されては？
あと専門委員に立候補してみれば？

厚木の野村系マンション管理組合の定期総会。

例年通り、事前提出の委任状と議決権行使書（賛成票）によって、
「全議案可決・承認」がわかっている状況での開催。
野村の社員３名（うち１名は管理員）と組合運営コンサルタント
（＝設計コンサル）１名が同席。これも毎年同じ。

・組合員による文書配布を名誉毀損だとして組合が起こした刑事告訴が
　失敗（不起訴処分）に終わったことについて

→ 担当の専門委員（＝告訴状提出時の理事長）１名は、予告していた
　報告をほとんどやらずに、報告書１枚を出席者たちの目の前で新任
　の理事長へ手渡すパフォーマンス。
　その際「これは組合員みんなが閲覧してよいが、【私の名前】さん
　だけには見せないように」と申し渡した。
　私以外に１名が「そんなのおかしい」と差別を非難する声を上げた。

→ 後方から大声で「不起訴になったからといって、勝ったと思わない
　で下さい！」のヤジ的発言あり。

→ 総会後の懇談会（野村の社員は退席）では「（配布は）迷惑だ」で
　集中砲火を浴びた。毎回どう迷惑なのか語られることは決してない。
　組合運営コンサルは「【私の名前】さんが今後配布しないと誓うな
　ら、当社は退いてもよい」と昨年の警察と同じ取引的提案。誘惑と
　考えた私が断ると出席者の大半が「えーっ！」と”この人、理解で
　きないわ”的な反応。

・２０１４年９月の理事会（上記専門委員が理事長）は、文書配布を
　理由に、私だけを対象として「理事会の傍聴と会議資料の提供」を
　禁止する決議を行なったが、その解除について

→ 同じ専門委員「次期の理事長・理事会に検討いただく」と先延ばし。
　私「刑務所とか、無罪ならすぐ釈放している」と言うも賛同者なし。

【私の感想】
財務省や日大と大いに似たところがある。
上記専門委員１名を筆頭に、出席者の大半が新旧の専門委員会経験者。
会計問題をやらないために文書配布で私を攻めてばかりいても解決し
ない、と気付く時が来るだろう。欠席者や地域に見抜いている人あり。
公開を装った秘密型の管理手法（特に２０１２年以前の通帳等の帳簿
を見せない、質問に答えない等）を専門委員以外の住民は支持しない。
基本的に恐いし、面倒だから従っている。

>例年通り、事前提出の委任状と議決権行使書（賛成票）によって、「全議案可決・承認」がわかっている状況での開催。
→うん。特別決議でもない限り、普通のマンションもそうですよ。議長(理事長)の心変わりでも無い限り否決は難しい。何も特別なことじゃないですね。

野村の社員３名（うち１名は管理員）と組合運営コンサルタント （＝設計コンサル）１名が同席。これも毎年同じ。
→設計コンサルと管理員の出席は特殊な気もするが、管理会社が複数名、議長の要請により同席するのは一般的な話です。何も特別なことじゃないですね。

>予告していた報告をほとんどやらずに、報告書１枚を出席者たちの目の前で新任の理事長へ手渡すパフォーマンス。
→議案書にある報告を全くやらなかったなら問題だが、少しでもやったなら別にいいだろう。専門委員会から理事会への報告は総会でなく理事会やるべき。パフォーマンスと言われても仕方ない。

>「（配布は）迷惑だ」で集中砲火を浴びた。
→迷惑と思う人が多いなら迷惑なんでしょう。無差別ポスティングも禁止されてるなら十分に迷惑行為です。素直に受け入れて、希望する人や少なくとも迷惑と意思表示をしていない人にのみ配布しましょう。

>組合運営コンサルは「【私の名前】さんが今後配布しないと誓うなら、当社は退いてもよい」と
→これは前述の設計コンサル？「当社は退く」とか意味不明。貴方の対応で雇われてるなら、解決する気はサラサラ無いだろうね。シロアリ駆除のようなもん。

>会計問題をやらないために文書配布で私を攻めてばかりいても解決しない、と気付く時が来るだろう。
→仮に会計問題が事実として、そんなのとっくに気付いていて、解決する気はサラサラ無いだろうね。根負けして諦めるのを待つか、延々平行線を続けるか。負けなければ、専門委員の勝ちに等しいからね。

>専門委員以外の住民は支持しない。
→多くの住人は、専門委員は支持しませんが、非難もしません。なぜなら、貴方を支持できないから。取りあえず二人は支持してくれてるんだし、まずはその人とコネクション作って、冷静な意見を聞きなよ。

野村との管理業務委託契約書(契約金額約8千万円)を閲覧した。
収入印紙が200円。
これって脱税ではないですか。

厚木市の野村系マンション管理組合で５月に開かれた定期総会の議事録から、
【刑事告訴】に関する記述をそのまま紹介します。組合は２０１５年に警察
署に告訴状を提出し、文書配布によって会計等の疑問点を指摘する組合員１
名への捜査と処罰を求めたものの、昨２０１７年末に検事から「不起訴」
（裁判して罪を問うに値しない）と判定されています。

・専門委員より、マンション内外へ配布される文書への対応の活動報告が行
　われた。刑事告訴から不起訴となるに至るまでの経緯について報告頂き、
　その書簡については管理事務室で閲覧が可能であるとした。本件について
　は、専門委員より理事会へ報告し、一旦終了となるが、再び迷惑と思われ
　る行為があった際は改めて検討するとのこと。

・専門委員との報告とは別で、理事会（管理組合）がこれからも本件に関わ
　っていくのか報告願いたい
→　今後の動向によっては、理事会（管理組合）で検討を継続して参ります。

・書簡について、なぜ本人の閲覧は禁止なのか
→　文章をご自身の都合よく解釈され、再度ご自身の書面の作成に利用される
　 懸念があるためです。

・マンション内外に配布される文書問題の経緯書簡については、本人への閲
　覧も認めるべきではないか
→　本件については、ご本人は被害者であるかのような発言をされていたが、
　 結果不起訴でも迷惑に思っている人が多い中でこのような行為は今後一切
　 やめて頂きたい。

質疑応答後、議長が本議案の採決をとったところ、委任状及び議決権行使書の
承認数と、本日出席の賛成をあわせた多数により、本議案は承認された。

【参考資料】
↓ 管理組合が組合員１名の言論活動を犯罪視した２０１４年の臨時総会議案書
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68283269.html

昨年末、不起訴で終わった刑事告訴請求キャンペーンの、管理組合理事会議事録（素案は管理会社が作成）における起点と終点を比較。ともに原文のまま。

【起点】（２０１４年７月２１日開催）
　４．要望書（１号棟の居住者より７/２１提出され、回答を要求されている）
　　　内外に広範囲に配布されている文書に対し理事会の対応について
　　　以下、議論と今後の方向性
　　　・理事会として裁判するかどうかは別として、どうするか、考えるべきだ。
　　　・配布を止めさせてくれという外部の声は多い。
　　　・正しい情報を発信する必要がある。
　　　・共同利益に反する行為は、最高裁で違法との判例が出ている。
　　　・この問題は、継続して、議論していくこととする。

【終点】（２０１８年８月４日開催）
　・内外に配布されている文書への対応
　　組合員より、本件に関してご尽力いただいた方にお礼状を出して欲しい
　　との要望があり、検討の結果お礼状を出すことを決定した。

【私の見解】
両方とも、要望者その他が匿名という点に最大の注意が必要。それぞれの内容は、管理業者（野村や設計コンサル）の利害に完全に一致。つまり、業者という「上」の意見を「下」の居住者・組合員が見事に代弁していると推測できるが、真相は一般組合員には確かめられない。【起点】は当方が他市都県の「コープ野村」で投函し始めた直後の時期で、理事会は中止していた要望書制度を勝手に復活させ、即日受理の高速対応。【終点】は、「ご尽力いただいた方」を業者への最高の協力者と仮定すれば、警察に告訴状を出した時の理事長で任期満了後も本件を担当し続けた専門委員が「お礼状」を渡されることになる（当初は取調べの際に名前を聞かされた外部市民３名に組合から感謝の意を示すのかと想像した）。不起訴という門前払いで終わってしまった最高協力者に、理事会あるいは組合からの支持と感謝の証しが贈られることになり、〝文書配布者を敵〟とする告訴正当化の「物語」が（企業が姿を現すことなく）完成する。企業の意向を完全に体現する居住者・組合員を、理事会運営や議事録において、こういうやり方で駆使すれば、まるで「下」からの民主主義が健全に働いているように見える。しかし、真相はどちらも企業主導ということだろう。「議事録案の作成」は組合から野村への委託業務のひとつ（重要事項説明書）だが、こうした「物語」を書かれる危険がある。前回の投稿の「本人の閲覧は禁止」といい、今回の「お礼状」といい、組合員１名を徹底的に排除していじめぬいているイメージ。

苦境打開の方策としての助言は、「訴訟提起（裁判）」と管理組合内部での「仲間作り」のどちらかである場合がほとんどです。でも、どちらの道も歩まないからといって、マンション内での苦境（組合内での攻撃、質問や要望への無視・無回答など）が続いてよいということにはまったくならない、と思います。

管理組合の制度、特に総会や理事会を利用した悪質な運営（組合員の権利の侵害など）に対して「訴訟提起（裁判）」で戦うという行動は、もちろん正当です。個人としてこの手段を選択し実行する組合員が１名でもいるマンションは、０名のマンションより幸福だと思います。国交省によると、全国の管理組合の２割しか「管理業務委託契約先」の管理会社を変更したことがないということですが、恐らく「訴訟提起（裁判）」に打って出る組合員がいる物件はこの２割に入るはずで、ある管理士の表現を借りれば組合として「結婚相手を自分で選べる人間」（≒成熟）なのです。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/torabulu.html

他の８割は管理会社を変更したこともなく、「結婚相手を親に決めてもらう人間」（≒未熟）に例えられ、恐らく当マンションと同じように「訴訟提起（裁判）」をやる組合員も全然いないのだと考えられます。

しかし、だからといって悪質な組合運営が続けられてよいという理由にはなりません。この掲示板にも「アクションを起こさないなら泣き寝入りになるぞ」といった挑戦的な書き込み（>172 >186）がされていますが、製造や流通、小売等の比較的身近な業界でそんな考えが支配している会社・専門家を私はあまり知りません。マンション管理業界は異質ではないですか。

助言としての「仲間作り」の推奨はどうでしょうか。私の場合、新任の管理組合理事長として気付いた幾つかの問題点と自分の住所、メールアドレスや電話番号を記して全員に配布し意見や情報を求めましたが、「住民の無知がこういった事態を生んだのだと思います」とか「何か手伝えることはありませんか」と”味方”を装って逆にこちらの状態や計画を探ろうとする組合員や、同様の魂胆での当宅への来訪、あげくのはてには理事長の私が企図しない形での臨時理事会設定（その内容は、当日出席してみると私を糾弾）等々、毎月５００万円の収入と十数年に１度の大規模修繕工事（数億円の積立金取崩し）が絡んだマンション管理組合内部における「仲間作り」は、少なくとも簡単ではありません。

この点にかけては、担当理事による承認の押印といった住民の形式的関与はあるものの、他のマンションと違って「管理人が会計業務を担う」という委託契約が十数年も続いていた経緯もあってか、仲間多き管理人に対抗する新理事長には仲間なんか全然現れませんでした。警察がサイレンなしでパトカーを出して管理人を守ったという出来事も、新理事長への新しい仲間が出てこない原因になったでしょう。

上記の他にも、私のような改革派（というか正道に戻ってほしいと望んでいるだけ）に仲間が生まれない原因は複数あり、また、その主因が大して仲間を作ろうとしない私自身にあるとの勝手な判定をされても別に構いませんが、それでもやはり「悪質な組合運営が続けられてよいという理由にはならない」と思います。裁判も仲間作りもできずに戦い続けている住人、あきらめて何も発言しなくなった管理組合員、見切りをつけて売却し転居して出ていく区分所有者、これらの人々を悪いという奴が本当に悪い。マンション管理業界はかなり異常ではないでしょうか。

当マンションでは、管理組合の総会・理事会の議事録（素案）は管理業務委託先の管理会社（野村）に作成してもらい、それに理事３名で「承認」の署名押印をすることで毎回完成させています。それが、今年の３月あたりから「出欠席者」の項目の書き方が以下のように変わりました。

【今年３月以前】
出欠席者：役員６名（欠席：Ａ総務理事、Ｂ理事、Ｃ副理事長、Ｄ副総務理事、Ｅ理事、Ｆ副会計理事）

【最近の書き方】
出欠席者：出席役員１２名（Ｒ理事長、Ｓ会計理事、Ｔ監事、Ｕ副会計理事、Ｖ理事、Ｗ副理事長、Ｘ理事、Ｙ副総務理事、Ｚ監事）

この違いが持つ意味、すぐに分かりますでしょうか。
【以前】の書き方であれば「誰が欠席したのか」は一目瞭然です。【最近】の書き方にしてしまうと「誰が欠席したのか」は、定期総会議案書の役員リストとでも照らし合わせないと特定できません（この手間をかける組合員は恐らく私１人でしょう）。

議事録編集上のこの変化は、なぜ今年３月あたりを境に起きたのでしょうか。
実は、２年（２期）前の毎月の理事会議事録では「欠席者：Ｐ副理事長」の記載が続いていました。初回からほぼ全欠の状態で、結局、期（年度）末に売却して転出してしまいました。翌年（次期、昨年）も、新しい副理事長が「欠席者：Ｑ副理事長」として毎月の議事録に記され続けました。結局、このＱさんも理事長（前年の副理事長が就くのが通例）にはなりませんでした。つまり副理事長が理事長になってくれない事態が２期連続で発生しているのです。原因も理由も不明（ひた隠し？）ですが、今年の定期総会（５月）の準備段階で「２期連続」の事態になると分かり、”連続欠席者が誰なのか、注目されないように”出席者名を列挙する書き方にこっそり変えたのでしょう。副理事長ではなかった役員を理事長にすることで（辛うじて？）管理組合の運営は継続できています。

こんなことまでするのです。けっして些細な変化ではありません。黙ってこういう書き方に変えた管理会社と管理組合幹部の住民に「誠意」と「誠実」の態度があるとは言えません。

↓ 最終的に物件の価値を減らす
資産価値＞人権（管理組合員の固有の権利）

↓ 最終的に物件の価値を高める
資産価値＜人権（管理組合員の固有の権利）

名古屋市昭和区のコープ野村川名山の1室を区分所有しています。管理人の高齢男性は、水道の配管清掃時に約束の時間に遅れているのに、事前に通知にも来ず、作業員と談笑していた為、どれくらい遅れるのか尋ねた所、「ごちゃごちゃうるさい」、「黙って待ってろ」と暴言を区分所有者に対し吐く老害の極みの様な人間です。それを野村不動産パートナーズに指摘し、謝罪を求めましたが事実は認めたが謝罪は出来ないの一点張りです。このような人間のクズの老害はすぐにでも辞めていただく事を祈ります。

それが事実なら昔の８９３管理に逆戻りでしょう。
録音して国土交通省に通報して下さい。

マンション管理適正化法の立法趣旨に反します。

212の以下の文書が気に入りました。

212、213の孤軍奮闘。
敬服です。

当たり前の管理組合にしたい人を村八分にする、管理会社の常套手段でしょう。

以下の文章が抜けてました。

個人としてこの手段を選択し実行する組合員が１名でもいるマンションは、０名のマンションより幸福だと思います。国交省によると、全国の管理組合の２割しか「管理業務委託契約先」の管理会社を変更したことがないということですが、恐らく「訴訟提起（裁判）」に打って出る組合員がいる物件はこの２割に入るはずで、ある管理士の表現を借りれば組合として「結婚相手を自分で選べる人間」（≒成熟）なのです。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/t...

210さん

管理者は組合員から閲覧請求あった時はそれに応じなければならない。
明確な判決が出ています。

組合員名簿も会計資料全部もね。

これを拒めば、管理者解任理由になるはず。
近々判決が出るでしょう。

213さんが指摘した事を裏ずける本。

直接的にマンション管理をテーマにした本ではありませんが、刊行中の
『誰のために法は生まれた』（木庭顕　著、朝日出版社）１８５０円＋税
をおすすめします。
帯には「追いつめられた、たった一人を守るもの。それが法とデモクラシー
の 基（もと）なんだ。」と記されています。
徒党に対するたった１名の告発者の正当性が人類史的に論じられています。