（仮称）大崎複合再開発タワープロジェクト

都心通過飛行機で、大崎が騒音の街になるのも影響あるのかな。

関係ないと思う。

騒音の資料見ましたが、この場所に限らず大崎周辺だと飛行機より電車の音のほうがうるさいですね（笑）

ショッピングモールもしくはホテルになれば良いと思います。

56の私の願いが届いたんかな？

そろそろ成田空港行きのバスは運行(^_^)

>>64 マンション検討中さん

飛行機騒音については、スムログのマン点さんが詳しく分析しています。大崎もかなりですね。

マン点さんによると、大崎の飛行機騒音は76dBで電車内なみのようです。

住友は販売期間が長いから、2020前に羽田新航路が開始されるから販売時期に重なるのでハイリスクと考えたのでしょう。大崎のタワマンにどれだけの騒音被害をもたらすかによって値付けや防音対策など戦略を変える必要がありますので。DTを含めて最近の販売がよろしくないのもそうなんでしょうけど、どちらかというと航路がらみの理由での中止ではないだろうか。

マン点流！裏ワザ（羽田の新飛行ルートを知る方法） – スムログ :
https://www.sumu-log.com/archives/3693

羽田の話はずいぶん前からあった中で販売開始しているので
いまさらそこが理由とは考えにくい。
都心部の在庫が増えてきた中での供給調整かな。

59の意味は「市況が悪化してきて今売り出しても高値で売れないから、市況が回復して上昇相場になるまで(おそらく数年かそれ以上)待つ」ということね。60さんと同じ意味。

販売戦略とはいえ、武蔵小杉、勝どき、高田馬場等の力を入れている物件の販売が進んでいないので、ここもどうせ完成在庫になるなら、まずは既存在庫の回転を上げるということなのかな。地権者涙目？

中止はマンションのみでしょうか？

>>72
販売は開始していませんよ。市況悪化でスミフが在庫がありすぎるし、これで新航路きたらどうなるかわからないと判断しての断念でしょう。航路開始後に様子見ていけそうならタワマン、騒音が資産価値へ影響が強ければオフィスか賃貸とかに切り替えるでしょう。

>>76
自分の妄想？

建物はもう建設してるからね。

<78
今建ててるのはオフィス棟ですよね

今建ててるのはオフィス棟だよ。販売開始していたり、建設始まってたら中止できませんよ。弁済代金が膨大になりますからね、普通は。先に上がっている通り、新航路の影響を見る気でしょうね。

すみふはパークシティの北側にも元ソニーの土地をたくさん取得しましたからね
空き地になって久しいですがなんの気配もないですね
１円も収益を生まない土地を寝かしとくなんてすごいですね

これだけ金利が安いと土地を寝かせておいても大した負担ではないからね。

>>81
デベ側も痛いだろうけど、新航路でスミフが考える値段で全く売れずに在庫だけ積み上がれば、経営悪化する可能性があるから仕方ないでしょう。まず様子見という判断は賢明と思われる。

晴海のドゥトゥールを始めとして完成在庫が多すぎるからでしょ。在庫が積み上がると見かけ上の利益が膨らむが、多くなりすぎると監査法人の目もあるから評価損を計上する必要が生じる。

>>82
なるほどそんなもんですかね
でもソニー跡地はどうするんですかね
もともとオフィスですがどこの駅からもいまいち離れているのでやはりレジでしょうか
それともオフィスとレジの複合？
パークシティや積水の再開発の完成度が高いのでへんなのつくんないでほしいですね

大崎というよりむしろ五反田エリアが近いよね

ソニー跡地はオフィスビルだったような。でも駅からも遠いし中途半端。再開発の最後に出てくるすみふらしい案件。

>>86
やはりオフィスですか
ガーデンシティも３年以上無人だったしシャトルバスを運行しないと
テナント埋まらないですよね
もしかしたらガーデンシティみたいにデータセンタにするのかしら

試しにシミュレーターやってみたら、真上だもんなぁ。
高度は400メートルでした。

施工ミスで延期とかですかね？

在庫とかの問題というより、これだけ地権者が多いとどのみち賃貸が多くなるから、すべて賃貸にするんじゃないかな？
後々買った人からの苦情とかも多いだろうし。
もちろん市況の悪化で地権者分の利益もあまり乗せられないからだと思うけどね。

>>88

現地が豆粒くらいにしか見えないね。
逆からもこれなら心配いらんな。

>>90
地権者分の利益というのはなんでしょうか
もう権利変換は完了しているのではないでしょうか？
だから建設が遅れたら地権者の利益は損なわれるのでは？
竣工が遅れたらそのぶん賃料取れないわけだから

地権者の利益なんて書くとわかりづらいね。
地権者が多いと分譲戸数が減るから高めに設定しないといけないということでしょう。
地権者が得た利益分高くなるってことかな。
賃貸なら少しずつ回収できるからね。
地権者は工期が遅れれば、その分損しますが十分儲けてるから大したことないんじゃない？
つーか工期は遅れないんじゃない？

竣工延期なら延期期間の家賃と慰謝料の支払いだろ。
スミフといえどキャッシュアウトがあると更地で放置はできないんじゃないの

延期はないんじゃないかな。
そのまま建てて賃貸にするんだよ。きっと。
住友は結構これやるよね。
ラ・トゥール西新宿もそうだったよ。

ファンドやリートに一棟売りするのかもしれない。

地権者がいるから一棟売りは無理でしょ

一棟きれいに揃っていなくても、
スミフが権利のある区分所有分は自由に売れるし、
地権者分にも相応の金額を提示して買い取りを持ちかけるかもしれない。
地権者も個々に売却するも自己利用するも好きなように判断できる、
可能性のひとつとしてはある。

機関投資家が物件を積極的に取得しているタイミングかどうかは知らないけど、
過去には分譲で計画されながら投資家に一括売却された物件もいっぱいある。

機関投資家と個別家主が混ぜこぜ保有になってしまう可能性もある。

スミフは一括売却したら早々に利益を確定できて、
他物件の販売に資源を振り分けられて凄い(ﾟдﾟ)ｳﾏｰかもしれない。

都内でさらにいくつもシティタワーの販売予定を案内しはじめたから、
五輪前に利益を積み上げようと必死なのだろうし、有明でも大規模開発予定中だしね。

賃貸だよ

>>98
芝浦アイランドの賃貸棟も区分所有ですよ
一棟丸ごとファンドが所有してるわけではない

逆に御殿山ハウスのように当初分譲で計画され一棟売りとなって賃貸運用、最近になって区分登記して分譲されたケースもある

高輪台のタワーマンションは賃貸として企画されたけど完成後分譲されたね

普通にラ・トゥールでしょ。

選手村にしたらいい

>>103 通りがかりさん
魚市場とか？

地権者の主張が激しくてまとまらずに全戸賃貸に切り替えたなんて事も考えられる？
めちゃくちゃな要求する地権者が居ると担当者も会社も苦労するから
議決権も住友不動産が大多数持てば横暴な地権者の思い通りにはならない
さらに経済が良い時に切り売りして様子見
頭の良い方法かもしれない

オフィス棟の営業さんから、はっきりと住宅棟は全て賃貸だと聞きました。
オフィスは平成３０年入居、住宅は１年遅れということです。住宅棟オープンに合わせ、スーパーも開業するそうです。
ということで分譲でないことがはっきりしましたので、このスレはここまでですね。

大崎に住んで12年になるけど…最近住みずらい街になったかなと…
ファミリー層は急激に増えるし、歩きたばこも多くなったなぁ。。不動産屋によると昔から大崎に住んでいた人がこの一年で離れていく人が多いそうだ。ファミリー層も歩きたばこも、どこから来たのかわからないけど…秩序ある町を心がけて欲しいね。

こんな事はないですよ。
とても住みやすい駅です。

山手線の中にとても綺麗な駅だと思います。

住友不動産の持分は賃貸として、こういう時は地権者の持分だけ売りに出されたりしないんですかね？

地権者みずからの居住用なら当然売りには出されないかと。そうでなければ新築中古として売りに出されることはありますね。

オフィス棟立ち上がりましたがかなりの存在感ですね。