オハナ蕨錦町ってどうですか？

修繕積立金や管理費はあくまでも計画なので、足りなくなったら値上げされるだけです。
多くのマンションが不足しているのが現状です。
ここの場合、修繕積立金は約147円/1m2ですので、下のリンク先に照らし合わせると、
延べ床面積が10000m2以上あっても、平均値を下回っていますね。
修繕積立基金もガイドラインは55万円で計算されているので、
このマンションより高く修繕積立基金が設定されているのが前提での平均値になっています。
http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/

この記事は2011年5月のものなので、資材高騰、人件費高騰の今では、
もっと平均値は上がらなければならないのかもしれません。
大地震などイベントリスクは考慮されていないのかもしれません。
このマンションは、途中で一括で徴収する形なのでしょうか？

オハナは確か、修繕積立金は特別なことがない限り追加金なしとしていました。ここが安いのは
機械式駐車場など、高額の修繕費を必要としない平置き駐車場であることが寄与しているためだと
思います。

オハナの前にスポーツ公園や学校給食センター、都営APAーがあります！あそこの敷地に将来何か大きな建物が立つ可能性はありますか？例えば蕨市が財政難で土地を売却するとか？

>>498 周辺住民さん
特別なことがない限り追加がないのはどこも同じですよ、オハナに限ったことではないです。
地震などの災害時やちょっとした故障などでも積み立て金があればここの負担がないまま進められますが、積み立て金がないとそういう時に困ります。
集団生活であるマンションならやはり積み立てはしっかりやっていないと、震災などの時になにもしてくれない、自分でやってくださいってなる気がして、私は良いとは全く思いません。
お金をある程度しっかり積み立てないと管理も適当になります

>>498
機械式駐車場があると、もっと平米当たりの積立金が高くなるのは
496のリンクを読めばわかると思います。
ここは平置きとしても修繕積立金が安い設定です。
駐車場も駅から離れている分、高い賃料設定ができないですよね。
高い賃料を取れるのであれば、余剰金を修繕費に回すこともできますが、それもあまり期待できないのでは？
駅から離れているからといって、修繕費が安くなるわけでもなく。

錦町スポーツ広場は避難所に指定されてるし、まず売却はしないでしょ。

避難所じゃなくて、一時避難場所だよ。公園だから。
避難場所と避難所は混同しがちだけど違うよ。
避難所になっている学校が統合されて、住宅地になったりしちゃうので、
売却は無いとは言えないよね。

じゃあ買うなら最上階だね。

戸田駅まで徒歩１４分。自分の足であればもう少しかかりそうかしら。
ただ、買い物は便利そうかなと思います。
もちろん、車があればもっと買い物は充実するでしょうけれど。
公園も近くて、日常は徒歩圏内で十分にことが足りそうです。

オハナのモデルルーム、価格発表行ってきました。
一番の魅力は平置駐車場とそれによる管理費・修繕積立金の安さです。建物の価格は立地・設備を考えるとかなり高い。今どきシングルガラスなんてあり得ない。
それでも戸田、蕨で新築マンション買いたい自分にはここかプレミストしかないので、消去法でオハナにしようと思います。みなさんどう思いますか？

野村だし高いのは仕方ないのかなー戸田あたりで新しい物件予定とかないですかね？

都心に通勤する人にはいい物件だと思います。

修繕積立金が安いのはデベの無責任。どうせ売った後は関係ないからね。管理組合が苦労するんだよ。なまじ初期積立金が安いと、大規模修繕のときに足りなくなって「値上げします」と組合から言ってもぎりぎりの生活している住民からは大ブーイングとなる。すると管理が滞り、マンションの資産価値が危うくなる。

>>510 匿名さん
安いのではないよ。
最初からちょっと高めなので総額はそこそこ同じですよ。
安い ❌
一定額 ⭕️

機械式駐車場がないことを考えれば妥当な金額でしょ。

>>507 検討者さん

今時のマンションでシングルガラスなんてあり得ないね。
設備が安っぽ〜い、と笑われます。
やっぱり人呼んだ時に恥ずかしいよね、だからオハナは。。。
まぁ、年収に応じた人が買うんでしょう。
埼玉でもハイクラスな浦和や大宮は年収1000万超えが住む場所、普通のサラリーは蕨か戸田。
マンションにも地域にも格差がある。

>>513 口コミ知りたいさん
年収500万ぐらいの人が買う物件ですかね。
余裕がないと管理費滞納リスクがあるので怖いですね…

え、ペアガラスでない新築マンション見たことないです、、言われなきゃ盲点ですね、、
他にしれっとグレード落としてる箇所とかありりますか？

シングルガラスって入居後真空ガラス(スペーシア)に交換できますか？
できないならこのマンション検討からはずします。

本当にシングルなんですか？
シングルは結露で一度ひどい目にあっているので無理です

スペーシアは可。純正オプションでもいいですし、節約したいなら地域の工務店に依頼してガラス交換してもらうでもいいし。

オプションにスペーシアは絶対ないでしょ。あってフィルムだね。

ここは準防火地域で耐熱強化ガラスだからスペーシアは無理。結露や断熱性が気になるなら二重窓だね。

売れ行きどうなのかな？

>>520 匿名さん

オプションで全部の窓を二重窓にするのって費用すごくね？
何百万かかるやら。
いまどきシングルってのは、明らかに馬鹿にしてるでしょ？オハナって手抜きだね。

インプラスなら安いね。

ガラスってマンション指定のレベル以外はダメじゃなかったっけ？
今時ペアガラスなんて、賃貸でも使ってるよね。

>>524 匿名さん

そうだね、窓ガラスは共用部と同じ扱いで、入居者が勝手に変えることはできません。消防法に引っかかる場合があるかららしいですよ。
たとえ消防法に引っかからないものを選んでいても変更は不可能なはずです。
いまどにシングルガラスなんてありえないですよねー、おっしゃるとうり賃貸でも当たり前になってるのに。。。
オハナに限らずですが手抜きマンションではよくあるようです。
オハナ以外ではブランシエラとかルネとか。

一生シングルガラス。平置き駐車場72%で先着順。完売は難しいか。。。

せめてオプションでペアガラスにできるようにしてあげないと可哀想。

サイトに複層ガラスと書いてあるのは嘘ってことなんでしょうか？

>>528 匿名さん

サイトには「テラス・メインバルコニーに面する窓を除く」と注意書きがありますので、リビングの大きな窓は複層ガラスではないみたいですね

>>529 名無しさん

自分の感想ですけど、ふざけてますよね、メインバルコニーの1番大きい窓ガラスとテラスにつながる大きな窓ガラスがシングルで、他の小さい窓だけ複層ガラスにしてホムペで小さく書くなんて。
騙そうとしてるとしか、思えない。
オハナって汚い売り方するんですね

オハナの住人です。複層ガラスで盛り上がっていますが、要は必要性があるかだと思います。
私のところもバルコニーの大きなガラスはシングルですが、今のところ複層ガラスの必要性を
感じていません。南に面しているので、あえて高価な複層ガラスにして開閉が重くしてしまう
こともないと思います。機密性が高いので、現状のシングルでも開ける時に結構力がいりますよ！
現状、騒音・結露の問題はありませんが、断熱性による冷暖房費の差は判断できません。
要は建設される環境に対して必要性があるかで、メリット・デメリット含めて判断が
必要性があるかだと思いました。

あなたの家が大丈夫でも、たくさんの世帯が住むのがマンションです。高い買い物であるし、1世帯でも結露や騒音に悩むのであれば複層ガラスが必要だと思います。断熱性も比較ができず、現状に満足しているかもしれないですが明らかに違うと思います。
ガラスは後から交換できないものなので、オハナを購入するならよく検討すべきです。

>>531 購入経験者さん

あなたが安物しか知らないからってだけ。複層ガラスの遮音、断熱、機密性アップ、結論まったくなし、の良さはシングルなんかとは比べものにならない。
それと、いまどきの新築マンションでは当たり前の装備なんですよ、無い方が不思議。
無い理由はただの手抜き、素材も工賃も安くして利益たっぷり取ろうというデベの思惑。
この蕨あたりの収入の人には設備はこんなもんで良いのかなって思われてるんですよ。

オハナの人に聞いたら管理組合の承認があれば、複層に交換できると言っていましたよ。内側に二重窓とかつける分には承認は要らないみたいですけど。

オハナは複層ガラスにできません。管理規約に書いてあります。

管理規約は変更出来ないんですか？

もちろん変更できますが、現実的に難しいと思います。住民の大多数の賛成票が必要ですから。お金のかかる複層ガラスへの変更は多分無理ですね。

断熱かな
遮音は別に規格あるしね

>>538 通りすがりさん

断熱性にかなり差がありますよ。
特に冬は暖房と加湿器を併用すると、気密性の高いマンション、シングルガラスでは必ず結露します。

うちも安マンションだから、北側は複層、南側がシングルガラスだけれども結露してないよ。

網入りのスペーシアにすれば耐火基準はクリアするとのことなので
サッシを変えずに２重ガラスにできるこちらを検討してみます。
既存のガラスの処分費用は自費負担になるとのこと。当然ですが。

>>541 匿名さん

バカバカしいね、こんな複層ガラスも
自分でやらなきゃならないくらいなら、同じような場所の戸建買ったほうが良い。だからオハナは人気なくて、
プラウドにできなかったような劣化マンションなんだよ。
住んでて住所にオハナ◯◯◯号室って書くのすげー恥だもん。

残念ながら透明ガラスを網入りに変えることはできません。私も検討しましたが、管理規約でダメだと営業の人に言われました。

>>543
そうなんですか・・・残念
技術的な面について工務店さんに相談しその点ではOKでした。管理規約の点でNGなんですね。

なお見積価格はバルコニー側だけなら約55万円とのこと。網入りなので高いです。

あとは内窓つけるしかないか、二枚開けなきゃいけないのは手間だなぁ

まあ、どこかで削減しなくてはいけないのでしょうね〜。いろいろ回った結果、ここにすることにしました。窓は仕方がないので、カーテンで対応します。希望の部屋はとれなくて、違う部屋になりそうです。本で読んだのですが、プラウドもオハナもマンションの設備にかけるお金は2倍にはいかないみたいです。プラウドでローン組んで買っても、暴落したら嫌だし、オハナならちょっと、諦められる感があるので、ここにしちゃおう！

確かにシングルガラスは酷いけど、その他は許容範囲かな。平置き駐車場も魅力的だし。入居後すぐに内窓をつけることにします。

そうか、インプラスみたいなことをすれば良いのですね。
窓も共用だって聞いてびっくりしたことがあったんですが外観に与える影響が大きいからかもしれないです…
インプラスは調べてみたのですが、かなり気楽に付けることができるようなのでいいですね。時間もそうそう掛からないようで。

二重窓にしなくても、ペアガラスにはかえられるみたいです。網付きはだめみたいですけど。騒音、防寒などで認められるみたい。うーん、なにをとるかですよね。ミストサウナなんて我が家にはいらなそうだし、床暖房もリビングだけでいいし、あとは規模とか〜。管理費とか〜〜。

とても素朴な疑問なのですが、どうして管理規約で複層ガラスへの変更が
認められていないのでしょう？
共用施設なので壁に穴を開けるのはNGなんでしたっけ？
それと同じように窓も共用施設なので改造はNG？
インプラスも同じようなものだと思いますが、こちらは許容されるんですか？

同じオハナでも２、３年前の価格と比べて、ヘタしたら１千万くらい上がっている。

ここに車寄せはあるのでしょうか？雨の日の荷物の積み下ろしや来客の乗り降りの際にないと不便かと思うのですが。

オハナって2500万～3000万未満がボリュームゾーンだったよね。ここは今でもそんなものなのですか。

>558 匿名さん
物件概要（https://www.proud-web.jp/module/structure/outline/BukkenOutline.xphp?c...）には、第二期の価格として

予定販売価格：2,900万円台～4,900万円台（100万円単位 ）
予定最多価格帯：3,700万円台（100万円単位 ）

と書いてありますよ。北戸田など　これまでのオハナより値段が上がっているように感じますね。

他のマンション担当者と話した時に、オハナ北戸田が売られた時期がマンション価格が底の
時期だったと言ってました。今は平均１～２割高くなっているようで、東京オリンピックが
終わる頃までは、価格は下がらないでしょね！

>561、オハナってそうなんだ。知らなかった。因みに、オハナのできる地域は二流って具体的にどういうこと？

>>561 価格が3000万～5000万円って結構普通のマンションの価格じゃないですか？あなたは働いてる？

最多価格帯が37Mで、上が50Mっていったら、結構な値段だと思いますよ。
しかも設備やセキュリティもしっかりしてるようですし。
先日、家の近くのマンションギャラリーに遊び行ったとき（プラウドでしたが）、セキュリティが各戸に付いてて驚きました。
しかもプラスチックの棒を入れないでセットできるんで、もっとビックリしました（笑）←営業の人にウチのセコムのプラスチックのを見せたら、マンション用は戸建と違って便利なんですよー、と笑われましたが。。。
こちらのオハナも他の会社のセキュリティが導入されてるようですね。
世間一般から見れば、そう言った設備は十分すぎるほどのものだと思います。

オハナ北戸田を購入した者ですが、当時色々なマンションと比較検討しました。
各社ブランドでもコンセプトが違うので、一概に比較は出来ませんが北戸田を
選んだ理由は、一戸あたりの敷地比率が40m2と広く、駐車場の駐車比率が
高く（来客用3台、障害者用2台）、自走式のため駐車スペースが少ない分
緑地が広い点でした。その他にもトランクルームやリビングの収納スペース、
物干し支柱が３本あるなと、オハナの中でも細かいところが良かった点です。
古い資料ですが、参考までに添付します。

二流だの格下だのと書き込んでいるけど、だから何って感じ。プラウドが一流だとか格上だとか書きたいなら、プラウド物件のスレにいって存分に書き込んでくださいよ。ここでは目障りなだけ。

564：通りがかり です。
追加情報ですが、この物件のすぐ前の道路は、最近蕨陸橋まで繋がったので、とても便利になりました。
まっすぐ行くと、ダイヤモンドシティキャラット（今は名前が変わったかもしれません。北戸田のイオンよりも大規模です）も行けますので、奥さまのお買い物も便利です。
この地域はこれからの発展が楽しみだと思います。

>>569 通りがかりさん

ダイヤモンドシティ…は、蕨駅の向こう側にあるものでしょうか？今は　イオンモール川口前川　になっているそうです。

569です。
はい。ダイヤモンドシティは昔の名前で、今は川口前川でした。
駅の向こう側ですが、この物件の立地だとクルマがないと少々不便なので、クルマで出かける前提でご紹介しました。

戸田公園駅と蕨駅のどちらを利用するか迷いますね。

>>573 匿名さん
普段の通勤なら戸田駅の方が、
戸田公園駅や蕨駅までより近いかと。

ここはちょっと盛り上がりに欠けるね。オハナは既に見慣れたし、反面、数年前と比べて価格は上がっているので、数年前までと同じような売り文句だけではなかなか厳しいと思うよ。

蕨駅近くにプラウド蕨ができるようです

マンションギャラリーのモデルルームを見てきました。
ここの書き込みを見ると、設備や仕様がイマイチとか色々意見はあるようですが、実際のモデルルームを見た感じでは、悪くないです。いや、むしろバルコニーの木目調のシートとか、玄関の奥行きの仕様とか良くできてると思いました。
私も15年数住んだ新築マンションを売却した経験がありますが、仕様の良し悪しとか、そこそこの年数住めば売却価格にはあまり影響はなかったです。
むしろ、様々な最新仕様で価格をつり上げるくらいなら、オハナの仕様でも十分すぎると思います。（そもそも今は最新仕様でも数年経てば、もっと進んだ仕様が出ているかもしれませんし）
価値観は人それぞれだと思いますが、安く買えたぶん、他にお金をかけるのもありだと思いますし、そういう発想に好感が持てます。
あっ、もちろん豪華設備を否定するわけではありません（笑）あるに越したことはないので。。。

>>579 通りがかりさん

では購入されたらいかがですか？

大宮からようこそ

マンションのすぐ近くに保育園があるようですが、行政が待機児童ゼロを目指しているそうで希望すれば入園できそうですか？
せっかく目と鼻の先に保育園があるのにこちらに通えないとなると、それ込みで契約したご家庭はがっくりきてしまいそうです。徒歩5分の立地にも私立の保育園が新設されるようですが、送り迎えが楽なのに越したことはないです。

>>ご存じないようですが、どこの市町村でも、認可保育園の入園にはポイント形式の審査があります。
そうですよね。ホカツって言います。
点数稼ぎが必要で、正社員が一番有利です。

ただし、保育園も一時保育なら気軽に利用できたりします。また、自治体の保育園、3歳からなら入所しやすいです。幼稚園か保育園かどちらかで迷う事もできます。

583さんみたいに近くに住んでいるのに入れないのなんでって言う人は、審査方法から調べてみるのがいいかもしれませんね。

キター

>>585 匿名さん

あなたも知識がないようだけど。
正社員が一番有利なんてあり得ません。
一番優遇されるのは子供三人目以降です。

近くで住んでるから入園、なんてのはバカ。
蕨の待機児童の数は戸田市の1.8倍、昨年の待機児童は397人。
普通に考えて保育園には簡単には入れません。
ちなみに埼玉県で随一の人気であり教育レベルが最高と言われる浦和区は待機児童90人くらいです。

もう2期ですか、意外とハイペースですね

待機児童ゼロを目指しているにもかかわらず待機児童数は397人ですか！
ホームページには子育てしやすい街で、徒歩6分圏内に保育園・幼稚園が4施設と
充実していると書いてありますが超激戦区じゃないですか。
もしかして幼稚園の方も入りにくいんですか？

建設はしてるみたいですが、追いつかないですね

https://www.pref.saitama.lg.jp/a0001/news/page/160623-06.html
待機児童の一番多い戸田市で100人ちょっと？蕨が400人という資料はどこかにあるんですか？

ガセネタに踊らされてしまいました^^;

今何件くらい埋まっているのでしょうか…
真剣に購入を検討しているのですが
どこのお部屋にするか迷っています。