GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/
いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。
１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）
この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。
[スレ作成日時]2016-07-28 13:05:05
アマギフ貰えない＝被害者 って発想が浅ましくてステキですね
495で投稿したものです。
アマギフ申請から5週間で無事5万円いただけました。項目さえ満たしていればちゃんともらえました。面談3回実施で具体的な物件の紹介までは行きませんでした。近年の物件価格高騰により、毎月の持ち出しが1-1.5万もかかることから断りました。購入の意思があったこと、年収500万あることを満たしていれば大丈夫そうです。面談終了して音沙汰なかったので、申請どうすればいいかを聞けばフォームがきました。思ったより簡単で、数問答えて保険証と源泉徴収票の写真を送るだけでした。(保険証は番号とかは付箋等で隠します)
全部で15個ほどアマギフもらうための条件ありましたが、きちんと全部を理解して満たせばもらえないことはありません。特に、怪しい電話やメールもないので、とりあえず話だけ聞いて勉強がてらアマギフもらうのはアリだと思います。
そういえばですが、集金代行1,000円/月ってまだ生きてるプランなんでしたっけ？
どなたかご存知ですか？
>>503 検討板ユーザーさん
502です。
紹介されるコンパクトマンションは築15-16年で2100万円前後です。フルローンだと30年くらいで返していくと持ち出しそれくらいになると思います。ローン返済終わる30年後、持ち出し合計5-600万円くらいになってるので、その赤字を埋めるところからスタートなので、プラマイ0はそのさらに10数年後です。若い頃に2000万の借金背負って運用して、40年後に築55年のマンションが手に入るかもよって感じ。投資とは呼べないのでアマギフだけいただきました。要は、物件価格が異常に高騰しすぎてるってことです。
>>504 マンション検討中さん
502です。
もう死んでます。いまは色々抱き合わせで5000円とかだったと思います。1000円はさすがに厳しかったんでしょうね。
そして、プラス1000円でオーナー負担の修繕費用タダになるプランとかあって悩ましいです。エアコン壁紙とかそうゆう費用ね。
プラス1000円で修繕費無料になるならそっちにしたいし、良心的に一瞬思えるのですが、最安プランがそもそも高すぎます。それが持ち出し増える一因です。
今はそんなにやばくなってんのか
固定資産税考慮前の話だよね？
前は考慮前の年間利回りプラス、考慮後の年間利回りマイナスのトレンドだったけど
今の相場でインカムしか見ないとそうなる。まあキャピタルの計算と予測難しいけどね。
買って1年で100あがったりもあるよ。
>>508 マンション検討中さん
もう高すぎてリノシー経由だと厳しいですね。フルローンで購入する場合、物件価格は融資する銀行が相場を元に決めるそうです。足元見た客から安く買い上げても、売値は固定のためすべてリノシーの取り分です。安く仕入れるか渋くなるかは向こうの利益率の話で、我々からしたらお宝は常に皆無です。まぁ転売ビジネスなのでそんなもんですね。ちなみに、キャッシュで買う場合でも、フルローンで購入する金額が結局売値でやってるそうで余計損です。
平均で仕入れ値の8%増しくらいが販売価格になるそうです。2000万で買う物件は実質1840万の価値の物件です。物件の売買で手数料が10%かかるとすると、買ってすぐ売ったとしたら1650万円になりますね。取得する際の手数料も考えると、相当伸びない限りキャピタルも厳しく思います。
>>510 注文住宅検討中さん
今や今後はわからないですが、自分がちょっと前に買った物件は買った値段やそれ以上で売ってくれ～があります。
いつまであがるんですかね。減価償却なども加味してじぶんはそこそこいい成績です。
>>511 マンション検討中さん
落ちる落ちると言われながら上がってますもんね笑。今後どうなるかはわかりませんが、そのリスク背負って昔に買った人は利回り8%とか羨ましい限りです。まだ上がり続けるなら常に今が買いなのかもしれませんが、キャピタル狙いでなければ持っているうちに下がりそうなのでよく考えたほうがよさそうですね、、、一応リノシーいわく、いま紹介できる物件の利回りは4.5パーセントだそうです。
プランのオシは、ワイドがネオインカムのようです。あまり金額の差がないようで。
サブリースとそれほど違いがわかりませんが、手はかからないようです。毎月1万は手出しあり、固定資産税もかかります。
ふつうに考えたらこんなにキャッシュが流出し続ける投資などありえないのですが、もし不動産相場が崩れなければ、そこまでおおきく損となることはないのではないかとも感じます。
どこで買っても、利回りはだいたい同じですからプランの違いと好みで決めるようなものに感じます。
考え方次第ですね。
>>514 匿名さん
普通の管理手数料が約5000円、オーナー負担の修繕費補償付きが約7000円、さらに空室補償をつけたフルサポートが家賃の12%(東京に限る)です。
家賃8万円で貸す物件なら月々9600円になります。
一般的なサブリースは、自由に契約変更ができません。しかしリノシーの場合、一月前の手続きで変更可能です。退去は2ヶ月前に連絡がきます。つまり、2ヶ月後に必ず空室が生まれます。
退去の連絡がきたら、空室補償プランに変更の申込みをしましょう。すると、退去の月は空室補償されるので、手出しは約1万円かかりますが、家賃は満額の8万円がもらえます。リノシーの東京の紹介物件は次の客がつくまで平均2週間だそうです。つまりその月は家賃収入が4万円になります。簡素な5000円プランより手出しは5000円増えますが、家賃収入が4万円増えるため3.5万円の得になります。
次の客がついたら空室補償プランから通常プランに戻しましょう。手続きは億劫ですが、ここまで徹底すれば数年に一度の退去がほぼノーリスクになります。
そもそも最近の不動産投資は月々の持ち出しが高すぎて厳しいですが、どうしても投資したいのであればリノシーが最強だと思ってます。
ただし、30年間このシステムが維持されるかの保証はないためなんとも言えませんし、話が良すぎてすぐ廃止になるのではないかと思ってます。
利回り4%未満が増えてるな。頭金2割ぐらい入れなきゃ儲からない感じかな。
他社とも比較しましたが、リノシーは提携ローンの金利とサブリースのプランに優位性があると思いました。金利は0.2%違ってましたよ。
リノシーって物件価格が高いって言われてますが、物件価格は金融機関ぎ決めてるなら、どこで購入しても同じなんですかね？
そうすると、金利と管理費用が低い購入先から購入するのが、安いんですかね？
>>518 マンション検討中さん
提携先の銀行によって算出は変わるかもしれませんが、大きく変わらないんじゃないでしょうか。他社さんの話も聞いて比較検討してみては。
リノシーは優良物件を主に扱ってるそうなのでご参考まで。
【優良物件とは】
主要駅まで10分で乗り換えなしでアクセス
最寄り駅まで徒歩10-15分
都心の中古ワンルームマンション
築年数15年前後。家賃や建物価格の下落が落ち着くところ
持ち出しが少ないほうがもちろんいいです。数十年引きずるので。ただ、サービス内容も同じくらい大事です。リノシーは次の客がつくまでの広告代無料です。ホームズ、スーモ等大手にも出してくれます。あとは上にも書いてます。
株式、終身保険、ドル建て養老保険、投資用マンション、米国不動産を持っています。
利回りを狙うのは株式でやってますが、他の投資はインフレリスク、為替リスクなどのリスク対応の意味合いが強いです。所得の少ない若いうちからでもできるインフレリスク対策は国内不動産という認識です。金などの実物資産はレバレッジが効かないので少ない資産の場合は効果が小さいです。
なので、個人的には多少利回りが低くても都心の区分マンションはありだと考えています。（利回りが高い物件は空室リスクもあるため）
>>522 匿名さん
あと、節税対策を忘れてました。
総合課税になるので所得を減らせますし、子どものいる場合は児童手当の所得上限に引っ掛からなくなったりします。持ち出し分は児童手当で埋められる場合も。
私も他社からですが駅5分以内の物件を買い増しました。利回りは低いですがコンクリート貯金ですね、銀行に現金を眠らせておくよりマシかなと思って高いけど買った感じです。
早速空き室出て補修費の見積もりがきましたが…
>>526 マンション検討中さん
メリットかどうかは熟考すべきです。お金を稼げば課税され、マイナスであればモノによっては控除されるのが税金です。ものすごーく節税になるということは赤字まみれということです。リノシーで物件買っても、控除受けれるのは序盤だけです。
節税になる！生命保険の代わりになる！こんな売り文句が出てくるのは完全落ち目です。
純粋に儲かるかどうかで話ができないんです。掛け捨ての生命保険よりましですという論調しかないんです。
あと、リノシーの最近のターゲットは年収500万円～です。家買ってほしいなら、医者や士業、大企業の役職など1000万円オーバーを攻めるべきですよね？その層はもう食い潰してしまって、損した人たちも多く警戒されています笑。ターゲット層を下げざるを得なくなり、2000万円フルローンがおりるボーダーの500万円まで来てしまってます笑。しかし、年収の割に高価な買い物のため成約率が低く、アマギフバラマキで客を寄せるしかなく苦しいです。そのしわ寄せは物件購入者が負担します。
それでも、物件を仕入れて転売するというスキームは止めることができません。給料が払えなくなり潰れるからです。物件価格は高騰して仕入れ値も売値もあがっているが、ターゲット層の年収は下がっている。最近も決算で赤字を計上してたと記憶してますが、よく考えた方がよい分野とおもいます。
>>528 匿名さん-戸建て全般さん
節税するのが目的というよりも、インフレ対策で実物資産も持ちつつも節税になるので持ち出しが少なくなるということでしょう。団信についても同様のことが言えると思います。
多少利回りが良くて毎月1万円収入が増えたとしても、特に魅力を感じないです。
円安かつインフレが進んでいるのに金利を上げない状況であるならば、国内不動産は悪くない選択肢だと思います。
>>529 匿名さん-戸建て全般さん
また適当なこと言うやつが湧いてますね。
節税、生命保険になる説明、どこの不動産でも同じだろうに。
アマギフもリノシーの特色でもないだろう。
赤字決算は1～2Ｑは元々そう言う会社。さらに今は増資を元に事業拡大中。
5月からの法改正周りで取引の電子化案件でかなり多くの大手と取引が増え出してる。
個人的な見解ですが、拡大している事業が落ち着いてくれば、
かなりの黒になると見込んでいます。勢いのある会社ですよ。今後も応援しています。
>>531 マンション検討中さん
はい、どこの不動産でも同じく、よく考えた方がよい分野であると書いています。
リノシーを貶めようとしてるわけではないですが、事実を元に一般的なことを書いていますよ。ここはリノシーの話をするところなのでリノシーの話しをしています。バラマキはどこもやっていたとしても、不動産屋はボランティアでないためエンドユーザーが背負うのも当たり前です。
飛ぶ鳥落とす勢いといわれるだけあっていい会社だとは思いますよ。実際、過去の投稿でも不動産投資するならリノシーが最強と書かせてもらってます。ただ、インカムで考えるとフルローンであればプラスになるのが40年後なので投資としてそもそもどうなのかとか、昔1000円であった管理費が5000円になるなど、いまのサポート体制が改悪される可能性は大いにあると思ってます。
リノシーのサブリース的なやつ(特許申請中)も素晴らしく、月毎に契約変更できるのは画期的ですが、長く続くかはわかりません。
物件お持ちの方のようですから、今後どうなろうが一心同体でしょうし、気分害されたみたいですみません。
>>533 匿名さん
おっしゃる通りです。複合的に判断すべきですね。少なくともリノシーからは基本的にインカムでの検討をお薦めされました。計算して、40年後にプラスなので厳しいのでは？と聞いたら、そんな場合でもキャピタル狙うこともできますと逃げ道的な感じで言われましたが。それなら、客に勧める論調としてはキャピタルで儲かりますってゆう順序じゃないとおかしくないですか？と聞いたら若干慌ててました笑。プロの彼らの目線だとやはり今後相場は頭打ちという予想なのかもしれません。
彼らの紹介物件は仕入れ値に8%平均で色がついてるそうです。2000万の物件を買ってすぐ売ろうとすると1840万の価値です。売却時手数料10%取られたら1650万円が手元に残りますが取得時の手数料も数十万かかりますよね。それを上回る価値上昇があると思えば購入すればよいと思いますよ。これからも上がり続けるなら常にいまが買いなわけですから。
高所得の方なら育児給付金がカットされる方もいるでしょうから、不動産買って受給できるよう調整するのも一つですし人それぞれですね。
いま渋いのは仕方ないですが、その辺複合的に考えて買うなら確かにいいんじゃないですかね。
上にも一般論書きましたが、留意すべきは以下ですね。
・おいしい話が向こうからやってくることは稀
・おいしい話であれば、アマギフ5万バラマキしなくても客付きはいいはず。
・客付きよければ年収500万円の層なんか狙わずにもっと高所得者に複数物件ガンガン売る戦略で展開できてたはず。
・売り文句が、生命保険の代わりになります！節税効果あります！ではなくてもっと直接的に儲かる話が前に出るはず。
客観的に見て、苦しげに見えるのは自分だけでしょうか？
リノシーの物件に住んでおりましたが、リノシーから折り返しの電話が来ない等解約の手続きに時間がかかりすぎてトラブルになりました。管理会社としては信用できません。
>>536 匿名さん
賃貸で住んでるやつがわざわざこんなところに書き込むわけないだろ……
どこの不動産会社か知らないけど、競合他社の妨害する暇あったら営業してこいよwww
20年後くらいに売る場合って、築35年の物件になるけど、都心なら売れるのかな？今築35年くらいの物件ってどんな人が買うんだろう？
法定耐用年数が47年で築35年の物件だと12年のローンになると思っています。それだと買う人少ないのではないですか？
>>542 検討者さん
投資用物件の融資年数は法定耐用年数とは異なり、各金融機関毎に設けれている基準年数ー築年数＝ローン期間になるので築35年のマンションでもそれなりに長い融資年数でローン組めますよ。
ワイドで家賃減少なしの想定でも35年間、固定資産税込みで月1.3万の出費が続くのは厳しい。合計500万以上。都心のマンションは難しい。これで築50年くらいのマンションが手に入ると考えれば、全体の収支はプラスなんだけど、良い話に思えない。
基本は5年で売るプランなんじゃないかなと最近思う。
5年で売りぬけか…
>>546 マンション検討中さん
5年じゃまず売れないですね。
仮に儲かったとしても、所有期間5年以内ですと短期譲渡になって、譲渡税で約40%持っていかれてしまいますし累計のマイナス収支の事を考えると、よくてトントン。
ほとんどのケースではマイナスになるかと。
>>548 購入経験者さん
ありがとう。知らなかったわ。
俺が購入したのは2021年7月だから、2027年1月以降に売らないと短期譲渡になっちゃうんだね
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
ご存知の方が、いらっしゃたら教えていただきたいのですが、諸費用まで含めたローンで月々のキャッシュフロープラスで運用できる物件を御提案してくれる会社ってあったりしますか？
バカ高い手数料を、リノベーションによる家賃激増や微増しかしない修繕積立金、固定資産税が１０年ごとに1万円下がり、最終的に５万が２万になるインチキシミュレーションでごまかしているようにしか見えなかった。
手数料1100円時代なら、まだ検討余地があったのかもしれません。
今は業界最高水準の手数料です。
？ どうして手数料税抜1000円の時に契約しなかったの？ 去年の6月までずっとそうだったよね
>>554 マンション掲示板さん
住宅ローンなんかの兼ね合いもり、今年から検討し始めたんです。すみません。
去年の7月以後、最悪になったんですね。
営業は、売りたい一心で、矛盾だらけの数字の羅列。
手出しは最大月15千円積立で大丈夫といいながら、シミュレーションで年間18万オーバーの年間収支マイナス連発。
ちゃんと、すべて込みで最大15千円かは確認しましたよ。間違いなく（笑）
>>554 マンション掲示板さん
手数料は、私が検討し始めたのが遅かったのが悪いとして、シミュレーションとかに疑問なかったですか？
10年で一万円ずつ下がる固定資産税とか、売却想定額、リノベーションによる家賃の爆上、修繕計画に基づかない適当な修繕積立金の微増などなど…
私が見た中では、よく見せようとしてるとしか思えない最低のシミュレーションと感じました。あくまで私見です。
どうかな。自分の時は固定資産税込みだとマイナス収支だけど月々収支は +5000円の提案だったことと
自分が熟知しているエリアの物件が出るまで少し待ったこと (これだけは譲れなかった)、
最終的に投資はまずやってみないとわからないという考えからまずやってみたという感じ
営業の人から「もうこの条件の物件は出ないです」と言われて (そんなこと言っていいんか……) と思いつつ、購入後に調べてみると割安で買えたことがわかったし納得はしてる。修繕積立金がマンション全体で不足しててやばいけどww
セールストークの巧みさはNo.1かもしれません。
故に、ここだけ話を聞くのは危険です。
複数社から聞いて判断すべきと思います。
>>558 マンション掲示板さん
修繕積立金が計画を無視した、意味不明なシミュレーションになっているのを聞いたら、「充分に積立られている物件しか紹介してないんで云々」言ってたけど、それすらセールストークだったようですね…
>>560 匿名さん
それはアウトだと思う。修繕積立金が不足してることは購入前の時点でマンションの定例会議のぎだいに上がっていて、GAもその資料を持っていたんだよね
契約時に特にその説明は受けず、契約後に資料をチェックしていた中で気づいたという。
>>561 マンション検討中さん
全く同じ内容じゃないから、揚げ足取られそうだけど（笑）
リノシー5478円とほぼ同等なら、プロパティ賃料3.5%、JP賃料5.5%、ランドネット1100円、日本アセット3300円などなど
リノシーはしくみがあるから高いって営業は言ってましたから、高いのは間違いないかと…
設備入れた7678円は論外、自分で積立たほうが99%安いでしょう。
563 名前変えちゃいましたが他意はありません。すみません。
あと、空室時も手数料がそのままかかるのは、私が話した中ではここだけでした。
修繕積立金に関しては、修繕計画で、修繕金の値上げ予定があるのがわかっていても、シミュレーションに反映しないらしい。
予定通りいかないこともあるからって言ってたが、全く理由になっていない。適当に1000円とかだけあげる方がおかしいだろうって思うのですが…
>>566 匿名さん
中の人じゃないことくらい文脈でわかるよね？
まあ個人的に、ここまでサポートしてくれる会社他にないって言い切れるくらいいろいろしてもらってる。サービスはほんと良いよ。
値段に見合ってるかはあんまり細かく分析してないが、空いた時のコスト、広告料とか考えたらこんなもんじゃないの？
自分でいろいろできるなら安いとこ選んだら良いと思うよ。
誰か1番安いプランで、空いたときにかかる費用 どれくらいだったとか情報持ってない？単純な興味。
>>568 マンション検討中さん
私の勘違いでなければ、挙げたところは、空室時どこも広告料かからないか、礼金と相殺なので、同等なはずです。
契約したのは1社なので、間違えていたらご指摘ください。
原状回復も基本的に込みです。
ランドネットのみ、築年や当初5年などあり、ややこしいですが、経過した後も、原状回復、設備込みで4000円ちょっとのプランがあるようです。
当然ながら、手数料だけで決められませんが、毎月必ずかかるものですから重要とは思います。
ここは空室時にもしっかりとられますので…
ただ私は、手数料以上に、明らかによく見せようとしているだけのシミュレーションだけを見せ、契約させようとしてくる姿勢に信用できなくなり、最初にここを外しました。多かれ少なかれ、ツッコミどころはありますが、間違いなく一番酷かったです。
>>569 匿名さん
いろいろ検索してみたけどランドネットくらいしか数字が
見えなかった。
見えないところの数字は書いてあるのを信じたとして、
システム手数料 1.1ヶ月 (おそらく3年毎)、更新事務手数料 0.55ヶ月(おそらく2年毎)が無視できないかな。この辺はリノシーにはない。
あと現状回復はその都度相談とかなのかな。
なんだかんだでならしたらあんまり変わんないんじゃない？
という印象。
リノシーは細かい変動がないので圧倒的に確定申告が簡単。この辺の仕組みがアプリでの管理とか、確定申告時の手間削減に効いてるんだろうな。
>>570 匿名さん
シミュレーションってリスク込みのもあるよね？今ないのかな。どちらにしろあれはあんまりあてになってない。
賃料や物件価値下がらなかったりで今のところ上振れ中。
火災保険が仕組み変わるから次から値上げになるっぽいね。
あとあれ確定申告時の還付とか載せようのない数字は入ってないからその辺で稼げる人はかなり上振れする。
まあいろいろ会社当たってみてるみたいかだから比較してみたら良いと思うよ。自分も何社か相見積もりして最終的にここを選んだ人。ひいき目になるのはご容赦ください。
どの銀行引き当ててくれるとかも以外と重要。せっかくだから楽しんで選んだら良いと思うよ！
>>572 マンション検討中さん
リスク込みにしても、固定資産税やら、修繕積立金やらがおかしかったり、リノベーションを組み込んできたりと、見せかけだけに感じます。個人的にはリノベーションはあくまでプラスアルファと考えます。
シミュレーションは、それを当てにしてるというより、個人的には会社のリスクをきちんと説明する姿勢と捉えています。
ランドネットについては、暇な時に確認してみますが、大して変わらないことはないはずですよ。
他社もしかり。35年で考えるとかなりの差になります。
銀行は、同じような提案をいただきました。
特にここだけというのさなかったです。
いろいろ、ありがとうございます。
私の書いてるところで、間違いがあれば教えてください。よろしくお願い致します。
今は5000円か、ちょっと厳しいな…
1100円から5400円
35年で180万円のコスト増
>>563 口コミ知りたいさん
ランドネットは築25年以下など、いろいろ条件があるので加えるべきではなかったかも知れません。
他は原状回復込み、広告料不要もしくは、礼金と相殺のはずなので、ある程度比較になるかと思います。
JPは、火災保険による設備補償も一応込みらしいです。若干スキーム怪しげでしたが…まあ、少なくとも原状回復は込みです。
いまだに公式ホームページで、「業界最低水準の手数料」をうたっているのがこの会社らしい。
過大広告にも程がある。
まあ、去年の6月までに申し込まなかったんだから自業自得だよ。
GAは購入後のサポートがいいから後悔したことはない
・書類が電子化されていて、アプリですぐ確認できる
・書類を見てもわからない時はオペレータにチャットで確認でき、レスポンスも早い
・今年の初冬に確定申告入力サポート機能がリリースされて、まだ初期バージョンだからわかりにくいところはあるけどあるのとないのでは全然違う。結構助かった
あとは自分自身がSEで、この会社の技術的なすごさがわかるから伸びしろしか感じない。これは他社に比べて圧倒的なアドバンテージ。イタンジとかね。
>>581 マンション掲示板さん
なるほど、今の手数料では、買う価値無しということですね！わかっていましたが、確認できてよかったです。ありがとうございました。
過去の口コミ、情報に惑わされないでください。
今は業界最高水準の手数料です！
>>578 匿名さん
当時でも今の知識があれば買ってたかな？
というか今も買い増ししてます。前と比べて高くなったなーとはやはり思いますが、今の値段でも不動産投資自体のメリットを充分に感じています。
リノシーのアプリや運用は非常に楽ちんです。
サービス面も満足しているので今後もずっとお付き合いさせてもらうつもりです。
リノシーで買うか迷うなぁ
営業も認める他社より高い手数料と、システムやらしくみやらを天秤にかけて納得できればいいのではないでしょうか。
また、シミュレーションから見ても、リスクの説明はざっくり、かつ楽観的なので、少なくとも複数社聞いて判断した方がよいと感じます。
1100円の時に買っとけよ。その時買わなかったんだから自業自得だ。
これがある意味答えなんだろうと、私は思います。
ここは、まだ若い会社。
苦しい時期を経験していません。
あり得ないシミュレーションも、市況に助けられていることでしょう。
来て欲しくありませんが、苦しい時期が来た時…
初めてこの会社が評価できるように思います。
たかだか数年で、手数料というコストを大幅に上げている。当時の説明と矛盾はないのでしょうか？
会社が有名になって、必要無くなった。
これは、私も直接営業から聞きましたが、まっとうな理由とは思えません。
そのような会社に何10年を託すことができるのか？
アプリが、システムが…よりも、重要ではないかと私は思います。
>>571 マンション検討中さん
ランドネットで、物件購入しましたがシステム料と、更新事務手数料は築25年以降になると掛かってくる費用ですね。
築浅の物件を買って、10年ちょっとで売れば全くきにならないかなと思いますよ。
ランドネットの区分物件管理プラン
https://rent.landnet.co.jp/price/plan-rent-management/
25年とか何も書いてない。最新の状態は要チェックかもね。
>>590 マンション検討中さん
ランドネットは、589の内容で合っていると思います。
築25年超になると、システムやらはかかりますが、礼金、更新手数料はオーナーが貰えるようになるようですね。
>>590 マンション検討中さん
このプランもありましたが、たぶんほぼ使われていないものかと思われます。
ジーエーでいう、今の1100円プランみたいなものかもしれませんが、私がもらった資料では、グレーかけになっており、説明もされませんでした。メリットないので聞きもしなかったプランです。
ランドネットは、築25年までの物件は原状回復込み1100円の手数料。購入5年目までは設備補償も込みだったはずです。年数経過後も設備は1100円で付帯できるので、築年数に気をつければ、かなりコストは抑えられそうです。
原状回復、設備両方付帯するようになっても3300円くらいのプラスだったと思います。
ホームページ記載のプランがよくわかりませんが、今月聞いた話なので、古い情報ではありません。
ランドネットのプラン外からじゃ実態がわからないってことでOK?
そんな契約こわくてよーやらんわ。
探し方甘いだけ？どっか見れるものある？
>>594 マンション掲示板さん
意味不明。
その時、ずっとできますとか、物件高いけどコストっカバーしてるとか言われたんじゃねえのってこと。
大体数年で5倍の手数料ってまともな会社じゃないだろってことだ。
そんな会社で買ってしまって、涙拭きなよ（笑）
>>595 マンション検討中さん
これも意味不明。
本当に何言ってるかわからんが、そもそもプランなんて外からわかるようにしてる会社の方が少ないだろ？
面談して説明受けてこいよ、信じられないなら（笑）
まあ、あんだけボラれてりゃあ、信じたくもないわな
たかが数年の実績しかないくせに、手数料を5倍にした素晴らしい会社。
これが事実だ（笑）
>>597 匿名さん
見えないものは鵜呑みにしない。だいたい伝聞で正しく伝わるような内容じゃない。
仕組みが複雑かつ、外からみてわからない時点でランドネットは怪しさしか感じない。
あと面談してまで真偽確かめたいわけじゃねーから。
そういうのをノロマって言うんだってドラえもんが言ってた
>>602 マンション掲示板さん
そんなすり替えはいらねえって（笑）
そもそもこんな会社で買いたくないわ（笑）
今のどこよりも高い手数料じゃあ用無し。
それを無理のあるシミュレーションでごまかそうとしている会社。
それは否定できないんだろ？
どこよりも高いって言ってるだけ。
少なくとも自分はランドネットについてはここみるだけで料金云々以前に買う気にはならん。
ランドネットってどうよ？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/635614/
手数料云々はもともとサービスに対して安すぎた認識。もうめんどいから俺の返答は終了。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
1000円で契約できなかったやつが暴れてて草
内容に明確に反論できず逃亡（笑）
事実だから仕方ないね（笑）
>>604 マンション検討中さん
この掲示板の内容は信じないくせに何貼ってんの？
固定資産税、修繕積立金、リノベーション（笑）
一切反論できず、捨て台詞を残して逃亡。
社員さんですかあ？まさかね、さすがにここまでレベル低くないでしょう。
物件が高い言い訳が格安の手数料、今や物件も手数料もってことですね！
数年で手数料を5倍
そんな会社の言うことを信頼できる理由を教えてほしいものです。
業界一般の水準でいくと正常な管理手数料になっただけだね。
元々が安すぎてそうしないとサービス付加価値出せなかったということでしかない。
契約した時の手数料で維持できてるなら困ってる人いないし外野がとやかくいうことではない。
どこもそうだけど、管理内容のカバー充実度と入居率実績は確認した方がいい。
ここがいい物件押さえちゃうから、残りカスみたいな物件しか仕入れられず入居率下がってる管理会社増えてるから。
手数料は高いよ、少なくとも同業他社より2000円位は高い。ただ、それを上回るサービスがある。
手数料高いのを無理やり否定するから、揚げ足とられるんじゃないの？
業界水準っていうと、平均くらいに感じてしまう。
残り物云々リノシーの営業さんと同じこと言ってる方がいらっしゃる。もっとも、私の時は「手数料は高い、システムと物件を見てほしい」って言ってたけど。
手数料が業界水準ではないことは、営業ですら認めている。
「リノシーさんが、大した物件ではないものも高値で買っていくから、無駄に価格が上がっている」
他社の営業がいうとこうなる。
まあ、この掲示板の方々は信じないでしょう。
私が紹介された物件は、他所で見てもらったけどまあまあという評価でした。悪くなかったです。ただ他所から紹介された物件の方が高評価だったのが事実。
まあ、マイナスのことにはソースがないやらなんやらで罵倒してくるんでしょ？
プラスのことにはいらないくせに（笑）
少なくとも他所の物件がカスばかりはリノシー営業並のセールストークでしょう。
シミュレーションの固定資産税、修繕積立金の適当っぷり、リノベーションでの家賃カチ上げ、どんな物件での一律の売却想定額。
こうでもしないと、手数料が高い分、まともな収支にならないのかなあ？
誰もこの辺は言い訳すらしてこない。
まあ、営業も出来なかったからね、仕方ない（笑）
あと、誰もここより手数料の高いところを教えてくれない（笑）
現時点で業界最高の手数料になっちゃいますかねえ、残念！
手数料はまだ安いって叫んでいた人いたけど、、明らかな間違いじゃないの？訂正か削除したほうがいいんじゃない？
少なくとも中の人に確認した方がよい（笑）
手数料が高い上に、「空室時もいただいております」（笑）
まあ、赤字が続いていたから、儲けないとね！
これから検討される方は、時にリスクの数字の部分はすべて疑ってかかったほうが無難。
最悪を見てスタートしたいから、リスクを最大限加味してくれと伝えて出てきたシミュレーションがアレだから、呆れてしまう（笑）
言わなかったら、もっとすごいのが見れたのかなあ、残念！
恐ろしく低利益率の上場会社がAmazonギフト50000円プレゼントって、どんだけ1人から利益をあげようとしているんだか。「節税しながら副収入で96万円」って、副収入が入るなら節税関係ないし、高年収の人探しが露骨すぎ。
物件でしっかり利益を取り、高額の手数料を取り続ける「しくみ」を作ったので、5万円なんて安いものですよ。
酷いシミュレーションの言い訳？も、「会社として出してますので…」だったので、シミュレーションも利益を生み出すしくみの一つなんでしょう。
「節税しながら副収入で96万円」「業界最低水準の手数料」
平気でこう明記するんだから、どんな会社かわかりやすい。
>>627 匿名さん
私を対応した「No.1の会社のNo.1」の営業さん。
あなたが、本当のNo.1じゃないことは知っていましたよ、他所で教えてもらいましたから！
まあ、月やら週やらで一回くらいなったのかもしれませんがねえ。だから詐欺とは言いませんが、過大広告甚だしい。そんな人も会社も信用できません、普通はね。
「No.1の会社でNo.1の私が言うんだから大丈夫です！」
>>629 マンコミュファンさん
名前間違えた。
最後に紹介された物件数件は、「物件は違う！」っていうから、一応第三者に見てもらう約束をしていましたが、明らかに初見で劣っていたので、逆に即答できるレベル。見てもらう約束はキャンセルしました。
「ここがいい物件をほとんど仕入れて他はカス」か「大したことない物件まで無駄に高値で買っていく」のどちらが正しいか？これから判断する方はよく見極めて下さい（笑）
察する力はあるのか、最後の面談では、一度もNo.1って言わなかったな（笑）
No.1の会社なら、堂々と正しい数字、内容で営業してほしいものです。
「ITを駆使して業務効率化を図り、業界最低水準の手数料を実現」
公式ページでも、営業トークでもこのように説明。
複数他社との比較で高いことを指摘→「高いが、しくみ、システムがあり、さらに進化させていく。そのために必要だ。」
最初からそう言えば？そして公式ページは修正したら？過大広告で済むのか、これは…
ツッコめばツッコむほど、当初のセールストークの矛盾を生んでいった自称No.1セールス様。
No.1が嘘ならとんでもないが、本当ならそれはそれでとんでもないレベルの低さだ。
資料の中で、平均空室日数を自社物件と、一都三県のもので比較している。
もはや悪意しか感じない。
東京っていっても、かなり西の方とかね、いろいろありますから（笑）
実際は他社も25から30という説明。大差はないですよ、他社の数字だけ嘘とかいうなら別ですが…
入居率が高い月はいつか？
そこの数字だけ出してくる会社は疑ったほうがいいですよ。
他社では、月ごとのものしっかり見せてくれるところもありました。
まあ、この会社に限らず、分母は好きなようにいじれる、少なくとも統一の基準はありませんから、参考程度にしかなりませんね。
ここは、明らかに比較対象としてふさわしくない数字と比較し、「短い」と言ってるのが論外です？
数字の整合性は置いといて、入居率、空室日数は他社と大差はない。
しくみやシステムがあるから云々に、数字の裏付けはないということ。リノシーの数字だけが真実っていうなら別ですが（笑）
実際賃貸探す時、どのサイトを見るかを考えてみたらわかりやすい。
ほとんどの人は知らないと思います、ここのサイト（笑）
二ヶ月前の退去通告、他社の半分の期間での現状回復→他社と変わらぬ空室期間
意味があるのか？あるとしたら、大したことがない物件まで高く買っているのが本当で、それを補っているということか？
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
本当のことを書いても、規制されることもあるんですねえ、まあ、規約を読めば納得です。
せめて、削除申請にしたらと思いますが、真実なら難しいようですね、納得です。
堂々と否定してくればいいのにね、まあ沢山証拠持ってますけど…
私は場所を変えて、この会社のことを広めていきたいと思います。そのうち削除されるかも知れないので気になるかたはスクショでもしといて下さいね！
そうそう後出しで否定してきたりしたら、再登場しますのでお楽しみに！
過去スレにもありますが、マンション購入しないとAmazonギフト券もらえないのでしょうか？
条件すべて満たして4回面談
最初面談6/1日 正直他社と比較してメリット感じないので断るつもりなんですが
断った瞬間もらえない気がして
過去いろいろな方のブログ見ると面談後一か月後くらいでもらえてる方もいたみたいなので・・・
>>642 名無しさん
聞いたら貰えないのが、最大のポイントです。
忘れる、諦めるのを待っている可能性もあり得ます。
証拠を残して、泣き寝入りはやめましょう。
恐らく私もほぼ同じ状態です（笑）
要件を満たして、他社を選んだら貰えないなら、完全に詐欺ですから、上場企業なのでそんなことはしないと信じています。
初回面談でアマギフ5万といって集客してるんだから、その上多々ある条件をクリアしてる人には速やかに贈呈すべき。
できないなら、購入したらとか、申し込みをしたらなどに条件を変えたほうがわかりやすい。
>>643 644
本来であれば面談終了時後、贈呈ですよね。
源泉徴収票のデータまで提出してるわけですし。
他社と比較ばっかりするのもあれですが、ほか２社と比べて一番提案内容がしょぼく
明日には売れますの一点張りで押し売りがすごかったです。
７月決算時期？リノシー側の都合でかなり話されました
※ほか２社は押し売りなし、嫌ならやめてくださいスタンス
>>645 名無しさん
ギフト券、ポイント贈呈に関してはリノシーだけではありませんが、各社ちっちゃく条件ありと書いてる時点でやや誇大広告も疑われるところです。
せめて条件を満たしてるなら、即時付与するべきと思います。各社ともです。
他社よりショボイ提案、押し売りが強いも同感です。
3社物件を抑える形から1社選びましたが、ここだけそれに至りませんでした。
希望から、もっとも離れた提案をされているなか、もっとも即決を迫ってくるので迷いもなかったです。
真剣に比較検討して他社で購入したのですから、さっさと付与してほしいものです。
>>646 マンション掲示板さん
面談4社中、物件をおさえるところまで唯一いかなかったのがリノシーということです。
わかりづらくてすみません。
物件が希望と最も違っていたほか、システムなどあるにせよ、やはり手数料が高すぎると感じ断りました。
>>648 マンション検討中さん
プロパティエージェント、日本アセットナビゲーション、JPリターンズさんの物件を抑えて検討し、一つ購入しました。
あくまで物件は、エリア、収支、築年数などの私の希望に近いものをしっかり出してくれたということになります。手数料は間違いなくここより安いです。価格だけじゃないと言われるんでしょうが、長期に渡るコストなんで重視しました。ここは明らかに高い上に、空室時もかかるので厳しいかと思います。
むしろ、ここのいいところ何ですか？
スレを最初から見てると、物件は高いが1080円で原状回復、AD込みで収支がいいのが売りだったようですね。
そのころの投稿者の方々は他社なら同等のサービスで3000円と認識もしていたようです。リノシーが5500円弱にした途端、他社なら3000円というねが信じられなくなるんでしょうかねえ。
既出ですが、面談でも公式ページでも、IT活用による業務効率化で業界最低水準の手数料を実現と説明していますが。他社と比較すると、これは明らかに矛盾してると感じました。間違いなく最低水準ではないです。
これから決められる方は、他社とよく比較して検討されることをおすすめします。その上でリノシーがいいというのであれば、否定するものではありません。
ギフト券、ポイントを明らかに要件満たしていて貰えなかった方いらっしゃるんですかね、やっぱり…
自分もお断りしたんで厳しいかなあ…
貰えなかったら泣き寝入りしてるんですかね、みなさん。
私もプロパティエージェントさんのが良い物件を提示してくれてたのにも関わらず、リノシーから明日にはなくなるから契約しろと迫られました。信用できないので断りましたが3回面談したのにもちろんアマギフなし。今後もここで購入する事はないでしょう。
サービスの内容が横並びでないなか比較って難しいよね。空きで取られることをやけに気にしてるようだけど、そこまで空くのを気にしなきゃいけないところをそもそも買わない方が良い。空きの時の手数料云々よりも、空き自体が響くから。
ちなみにどこの会社で買ったの？
ここの良いところは一気通貫で面倒みてくれるとこだよ。不動産に関わる会社をグループ会社でほぼ持ってるし、何かあっても対応してもらえる安心感がある。どこにも書いてはないけど、サービスの内容として税理士、マンション管理士などの専門職に質問できるセミナーの開催とかもある。さまざま勉強にもなるし、ほんと満足感がある。一部買ってみないとわからないサービスもあるけど、こういうのが他の会社にあるとは思っていない。
アプリで全ての物件の状況や書類見れるのも便利だし、そもそも手数料が状況に応じて一定なのも確定申告時の予定立てやすくて良いよ。細かく変動するようなのは面倒すぎる。複数持ってると特にね
サービス内容で同等に近そうなのはJPリターンズさんかな？
ただ具体的な値段周りはさっぱり載ってないな。誰か情報ある？
>>653 通りがかりさん
ここの即決圧力はすごいですよね（笑）
確かにプロパティエージェントは「気になったら押さえて１週間考えて下さいね」というスタイルで、駄目ならまたどんどん紹介してくれるので、個人的にはありがたかったです。
>>656 マンション検討中さん
リノシー5500円のプランに一番近いのはプロパティエージェントの賃料3.5%のプラン、それにプラス1980円で設備がつけられ、リノシーの7600円のプランに近くなります。
確定申告のフォローはあります。
JPは賃料5.5%でリノシーの7600円のプランに近いのですが設備保証が火災保険でカバーという、やや確実性にかけるものでした。ここは確定申告税理士に丸投げが無料だそうです。私の時は賃料5.5%をずっと何%にするという値引き提案もありました。
>>655 マンション検討中さん
アプリは便利そうだなあと確かに感じました。
他のしくみやらシステムならを含め、手数料が業界平均くらいなら、大きなアドバンテージになると感じました。あとは営業さん、もう少しどっしり構えて欲しかったです。個人的には（笑）
>>658 マンション掲示板さん
んとさ。その日数って空きの回復期間だよね？大事なのは空きそのものの頻度ね。
賃貸管理がどうのと言うより、物件が重要というのが言いたい。
気にするのそこじゃないと。
>>660 マンション掲示板さん
サービスが良くすりゃ値段は上がるのよね。どこまでが適切なサービスかも人それぞれだし。ただまあ始めるのあたってほとんどお任せできるようになってるのはとても良いと思う。不動産いろいろわからない、怖いみたいな人が多いし。
アプリ使った確定申告とか感動的に簡単だよ。ただこの素晴らしさがわかるのは、一度でも自力で不動産の確定申告やったことがある人じゃないというのがちょっと残念なところ。
人はある程度当たり外れでるよね。相性もあるし。
まあいろいろ安いに越したことはないけど、個人的には満足させてもらってます。
>>661 マンション検討中さん
失礼しました。
入居率は各社99.5%前後、シュミレーションでは4年に一度となっていますが、それ以上確認できませんでした。
購入した物件については、一応近隣の制約家賃相場や直近の売却実績などから他社で査定してもらったりもしたので、現時点ではある程度納得して購入しました。
>>663 評判気になるさん
確かに一人の営業さんしか知らないので、あくまで私が当たった方のこととなりますが、他社の営業は建前上かもしれませんが、他社としっかり比べてくださいという姿勢でしたが、こちらは「もう充分ですよ」と露骨に嫌がっており、正直いい感じはしませんでした。
即決圧力に関しても同様です。
こちらは１件目なので、慎重に決めたかったので合わなかったのかもしれません。
リノシーさんでも営業さんによっては違うのかもしれませんが、こればかりは縁なので仕方ないですね。
過去の投稿を見ていると、「設備などの請求が過大に感じる、相見積もりも取らせてくれない」といったものがありましたが、実際はどんな感じですか？
原状回復の見積に関しても、過大に感じるかどうかわかる方がいたら教えてほしいです。
シミュレーションの中で、設備費だけがやたら過剰に見積もられている。一見いいことのように見えるが、設備保証のプランの手数料を正当化するためなのではと邪推もできる。
この前20年保有し、売却した知人が設備にかかった金額は20万弱だった。この例だけでは不十分なのはわかっているが、他社にきいてもやはりそんなに普通かからないという。実績からその半分もかからないそうだ。
なら、設備つけなきゃいいとなるが、その設備が過大に請求されては意味がない。
これは推測なので打ち消してもらえればありがたい。
見積金額だけじゃわからん部分もある。
修理が効くのに交換とか、耐用年数わずかにでも超えたら交換とか…
そうじゃないとは思いたいが、35年で200万を超える設備費の見積もりは異常。すべてが耐用年数で壊れればそうなるのかもしらんが、現実的ではない。
シミュレーションの管理、修繕費って今みてみたけど国土交通省のガイドラインで出してるって注釈あるでしょ？
GAが独自に数字出してるやつじゃなくて、一般的にこれくらいになるよ～っていう国が出してる数字。
変なバイアスかかったりしてないよ。
あとこれ修繕積み立て金、建物管理費も含まれる数字だよね。35年あったらエアコンとかも壊れるよね。妥当な数字に思うけども、、、？
家賃収納代行のシミュだと違う列あるのかな？
ワイドプランしか持ってないわ
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
>>671 マンション検討中さん
それじゃなく、設備費用って項目。
5年毎に33万以上計上。35年で230万以上。
99%かからない、こんなに（笑）
設備込み7500円強のプランを成立させるために必要なのではないかと推測しました。
ちなみに、この項目は弊社運用実績を基にとある。
本当なら、他社ではあり得ない設備負担をしいられている可能性がある。
>>674 通りがかりさん
本当ならというか、本当にそれだけかかっているならおかしいし、かかってないなら、弊社運用実績がなんなのかって話になりおかしい。
どちらにしても、おかしい。
ああリスク勘案の方にあったわ。
これリスク盛り盛りで発動して悪かったらそれくらいみたいなやつでしょ。こんな数字にはなりませんよ。
そもそもエアコン壊れたりはどのプランでも対象外。プラン誘導にはなりませんよ。
なぜこんなこというかというと、物件が本当に素晴らしければ、現存する1100円のプランにして、将来的に管理を他に任せることも検討したからです。
原状回復、設備は当然なく、滞納保証もない1100円のプランです。
ただ、それにしたら、原状回復、設備をここがやるので、都度過大な請求をされ、高額プランの方が得ですよってなるんだろうと推測したのです。
本気で検討したが故の推測です。
結局、今回は物件が他社の方がよかったので、杞憂に終わりましたが…
リノシーの勧誘資料で、35年の設備費用の目安232万円とはっきり書いて、プランの勧誘してますよ。メールに添付されて残ってます。
転載禁止となってるから貼れません。すみません。
こうでもしなきゃ、7500円設備保証込みプランは成立しないと思いますよ。35年で315万円かかるんですから…
>>679 通りがかりさん
ごめん。勘違いだ。エアコンはされる。
ダメなのは備え付け家電ってあるね。
https://www.renosy.com/asset/service/management
ついでに平均230万も書いてあったよ。
リスクシミュはあくまでもリスク側に倒れたらだから別にウソじゃないでしょ。
月2000円でエアコンとか給湯器壊れた時の対応やってくれるのか。逆に安くないか？
あれ？1番安いプランにも現状回復入ってるのって前からだっけ？
>>680 マンション検討中さん
こちらの手元にある資料では、もう一つプランがあり、1100円でタテカンサービスのみつくやつが載っている。
営業さんはほとんど使う人がいないと言っていた。
よく見たらADもかかるし、全く用途がなさそう。
設備2000円だけで考えても、本当は微妙。
プロパティエージェントで1980円で設備保証つけた方が得か聞いたら、余程運がわるくなければ、自分で積み立てた方が安いと言われた。あくまで保険と。
ここの場合、2000円を足す前の5500円が高いので、さらに微妙かと思います。
仮に設備に230万かかるなら、7500円のプランは他社の手数料と比べても、全く高くない計算となります。
現実的な数字ではありませんが、リノシーはそれを元に設備保証のプランを勧めているのは事実です。
費用だけじゃなくてさ、対応もやってくれるんでしょ。
エアコンとか給湯器って下手したら命に関わるじゃん。
住んでる人のこと考えたらノータイムでやってあげてほしいし、そもそもそんな対応、どのくらいの頻度か知らんけどやりたくないわw
>>683 通りがかりさん
初期10年とその後10年でぜんぜん故障率とか違うのって想像つくよね？
35年の設備にどれくらいかかるかって他の会社で出してるとこないのかね。
230万かからないって切って捨ててるけど、じゃあいくらぐらいかかるんだ？
>>685 eマンションさん
複数社聞いたところ、80万から100万って言ってたな、多めに見積もって。運が悪い場合で
壊れて交換したら耐用年数ゼロに戻るのと、耐用年数通りに壊れる可能性の低さを考えれば230万があり得ないことくらいわかるでしょ（笑）
自分の家で置き換えてみなよ、インターホンとかガラスとかまで入ってんだよ？交換したことある？（笑）
全部耐用年数でぶっ壊れたら230万、あり得ないことくらいわかりませんか？
35年設備230万は有り得ない。
まさか、これを否定されるとは思わなかったわ（笑）
勉強になりました。
>>685 eマンションさん
新築じゃないから、初期10年と後10年なんて関係ないとおもいますけど、違いますか？
リノシー様のシミュレーションでも、フラットに計上されてますけど？
さっきも書いたけど、知人で中古の物件を20年後に売却して、その際設備にかかった費用を計算したら、20万程度だったって言ってた。
「35年で230万？100万かかっても、相当運悪いぞ？」とも言っておりました。
>>685 eマンションさん
浴室乾燥機3回、給湯器2回、換気扇2回、コンロ3回、エアコン3回、インターホン1回、水栓3回、混合栓2回、ガラス1回、エアコンのリモコン2回、シャワーヘッド3回、鏡3回、パッキン8回、ウォシュレット2回、網戸2回
全て行えば230万かかるそうです（笑）
ちなみに、私築年数15年超のマンションですが、現時点で水栓1回だけですかね、後エアコンはそろそろ変えるかもしれません。ファミリータイプでもこの程度。新築だったのでこれからかかってきますが、上記の3回のも該当してないもの複数、鏡なんて変えないって（笑）
関東在住で大阪の物件持ってる人いますか？
ジーエーでもADは有料のようで、やはり東京より空室などリスクが高いのでしょうか？
>>687 通りがかりさん
ちなみに、他社で230万っていうと、反論ではなく、呆れられるレベルです。
「実際生活してればおかしいのわかるでしょ？
しかも、単身ワンルームですよ（笑）」
使用頻度を考えればね、家庭に置き換えれば、異常性に気づくでしょう。
>>689 通りがかりさん
今見えてる実績の数字は、時間経過とともにさらに発生頻度など通常悪くなるという当たり前の話がいいたいだけ。
シミュはある程度前提をおいて慣らして出してるだけだろう。中の人じゃないから細かいとこまでは知らない
>>693 通りがかりさん
使用頻度で壊れるものもあるし、経年劣化で壊れるものもある。単身ワンルームも現在テレワーク化が進む中、部屋にやって頻度はあがるだろう。
結局どこの数字を信じるか次第。自分は取り替えに対する手間、やり取りが発生する際の自身の拘束時間などもやってられないので、払う一択ですわ。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
たかだか8年の実績しかない会社のいうことをそこまで信用できるのがすごいですね。
他社数社は総じてそんなにかからないと言ってるけど、それは信じない。
信じたくないと言ったほうが的確かもねえ…
設備でしっかり利益をのせて見積。それを必要以上の交換させる。
そうならなければいいですね！
込み込みプランだから関係ない？いやいや、それは手数料に反映されてる。
そう考えると、他社より高い手数料であることも説明できますね！
根拠がない？推論の元は230万円と高額の手数料、あくまで推論なので信じなくて結構です。
鏡が耐用年数10年で3回交換、網戸は2回変えるらしい。普通に生活してればわかりそうなもんだけどなあ…
これから検討される方、何社か聞いて比較した方がいいですよ。
同時期に複数面談した方がいいですよ、大変ですが、物件の提案を受けるのも同じタイミングにしやすいです。
No.1の会社がいいとは限りませんよ、例えばがん保険もNo.1の会社の奴は保険料の割に保証がよくない。FPに聞いたら「売上No.1だから、内容もNo.1と錯覚されて売れていく」だそうです。
よく比較して、判断して下さい。
>>708 通りがかりさん
請求は適正だし、35年で230万はかからない！実際はほとんど発生してないわ！
なら、7500円以上するプランは明らかに高すぎることになります。かといって、設備外しても5500円…
適切に判断されることをおすすめします。
アフターサービス云々は過去投稿にも色々書かれていますね、人によるのかも知れません。
設備2000円、十分価値ある金額と個人的には思います。
上記設備を替える際の費用そのもの、
その際に発生する交換時の手間がなくなる、
交換費用をプールしておかないといけない、
交換発生の際、その年の確定申告が面倒になる←これが安定費用になることで収支がつけやすい。
短期の場合、保有期間中に大物交換を引くかもの保険にもなる
これらイベントが保有物件数発生する可能性を考えなくて良くなる。
簡単にまとめると、さまざま面倒や気がかりがなくなる。
>>714 マンション掲示板さん
あなた以外に、いっぱい偏向した人いますよ。それは気にしないんですか？
設備2000円じゃなく、4000か5000円、元が他より高いんだから。
あと、設備込みじゃなければ自分で全部やるわけじゃないですよ、少なくとも話を聞いた会社では。
>>716 通りがかりさん
例えば、プロパティエージェントで、家賃80000円なら4780円で原状回復、設備込み。家賃90000円でも5130円、原状回復回復のみの5500円より安い。
JPリターンズなら家賃80000円で4400円、家賃90000円なら4950円ですね。
細かい違いがあるので、ある程度同等となります。恐らく鏡、ガラスや網戸を含むのはリノシーだけでしょう。
ただリノシーでも対象外はありますからね。
どこも、設備込みでなんでもかんでもではありません。
ユニットバスやウォシュレット部分を除くトイレはリノシーの耐用年数目安は20年ですが、「そうそう壊れるもんじゃないから」入らないとのこと。
なら、鏡や網戸にガラスはどうなんだ？とも思いますが色々思惑があるんでしょう。
ただ、適用は恐らく一番多いですよ。実際使うかは別として。
こんなところで言ってないでまとめサイトでも作れば？
そもそも各社料金、サービス範囲、見えないものが多過ぎる。結局殆ど面談しないとわからない会社ばっかりでどこまで宛にしていいのかもさっぱり。
外からのわかりやすさってのも品質、サービス、信頼の一部。
プロパティエージェントとか投資用不動産事業やっってる以上の情報がない。
JPリターンズはサービス内容はわかるが、料金がわからん。管理費・修繕積立金定額保証なんて書いてあるが、これを↑の料金に含んでるなら神だわ。
GAの料金もさ、現状回復、設備修繕だけじゃないのはわかってるよね？この辺、単純比較って難しいんだよ。
一番言いたいのは、ここの営業トークを鵜呑みにするなってこと。
サービスが違うから手数料が高いってきちんと伝えればよい。何がITによる効率化で業界最低水準の手数料なんだか…
まあ、あなたに信じてもらう必要はない。
要はこれから検討する方が複数社聞いて、是非比較して判断してくれることを期待しています。
外からのわかりやすさ(笑)、考えたことなかったわ、勉強になります。
GAを契約しないならここのスレを見続けても意味ないのに、どうしてい続けるんだろ
1100円で契約できなかったのが余程くやしかったのかな？
ボランティアです(笑)
あと、上の投稿からもわかる通り、今の手数料だと検討余地は少ないことの周知かな。
罵倒したいようだが、私の主張の追認にしかなってない(笑)
変なのに絡まれてかわいそうとしか思えないわ
そうなんですよ、ありのままに伝えてるだけで、ものすごい絡まれます。
心配いただき、ありがとうございます(笑)
誹謗中傷の一部はスクショして持ってます。安心してください！
>>726 通りすがりさん
信じる、信じないを論点になるような話してないよな？
比較にならない数字を並べて語るのはフェアじゃない。
結局君が不当にGAを下げたいようにしか見えないんだよ。
>>735 評判気になるさん
まあ、それはこれから検討される方が、面談して判断してくれればいい。
ここのセールストークを疑ってかかることが必要です。
保険もそうだが、全く同じじゃないから比較にならないって言ってたらおしまいだけどね。
同じようなプランの高い安いから入って、ここは外せないから高くても仕方ないってなるなら問題はない。
信じる、信じないを論点にするなら、
そもそもあからさまに悪意もって発言してるやつの伝聞を、そのまま鵜呑みで信じられるやつがいると思ってるのか？
面談は他も含めてしたらいいんじゃない？ちなみに疑うなら ここ じゃなく、全て な。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
>>738 マンション検討中さん
高いのは営業も認めてたけど、ここの住民は受け入れられないんだな。
他も疑って、結果ここよりは良かった、それを伝えていきます。これからも
あなたに、指図される筋合いはない(笑)
GAに文句があるならGAに直接言えばいいのに、リアルでは何も言えないから書き込んでるんだろうね
>>741 匿名さん
適当なこと言わないでね。
最後の面談で、矛盾点やらなんらや散々言ってあげましたよ。
その言い訳の中で、手数料が高いことも認めて、しくみがあり、これからも作っていくのに必要だとおっしゃりました。
おいおい、業界最低水準の手数料はどこいった(笑)
ほかにもあるので、徐々に書いていきますね！
[No.700～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
ジーエー信者頑張れ！応援してます！
修繕積立金、国土交通省の指針通りとあるからいいだろっと言われるのは覚悟の上で（笑）
「修繕積立金は積み上がってます」
「修繕計画わかってるんですか？」
「はいっ！」
「じゃあ、なんで修繕積立金の値上げ予定はシミュレーションに反映させないんですか？」
「かっ、必ずそうなるわけではないので…、会社として出してますので、すみません」
私が面談した他社は、予定がわかっていれば、反映させてましたね。確かに必ず計画通りになるわけではないが、一律10年で1000円増と、例えば3年後3000円あがる計画があった場合、どっちが購入者が知りたいかは一目瞭然です。
みなさんからの、応援が励みとなってます。
たくさんの反応お待ちしてます！
即決を迫る物件の紹介の際も、修繕積立金の値上げ予定については一切説明がなかった。
計画がわかっていて、向こうから教えてくれなかったのはここだけでした。
私がいくつかの会社で比較検討した時は、ここで購入する場合の金利が一番安かったですね。物件価格は同じ物件でないので比較できませんでした。管理プランはサブリースを希望していたのですが、ほぼ同様でした。ただ、各社条件やサービスが異なっていたので単純比較はしづらかったです。
ここで否定的なコメントされている方がおすすめされる会社はどこですか？おすすめの管理プランも含めて教えて欲しいです。
ランドネットが出ていましたが、この会社の営業さんはキツかったです…。
>>749 匿名さん
プロパティエージェント、JPリターンズ、日本アセットナビゲーションの物件を抑えて、他所で鑑定してもらい、賃貸中の家賃が相場より安く、都心で土地比率が高い物件を選んだ形になります。
３つのうち、どこでも始める可能性があったので、どこも同じくここよりもよいと判断しました。
金利は同じ提案、リノシーさんは「他社でそれが大丈夫ならうちも大丈夫です」といった感じでした。
私は、各社の入居率、空室期間を信じるならサブリースは不要と考えていたため、おすすめするプランは各社家賃保障のないプランとなってしまいますが、サブリース希望なら、日本アセットナビゲーションがおすすめです。
日本アセットナビゲーションですが、手数料3300円原状回復込み、賃料そのままでサブリースにできます。
賃料85000円なら、サブリースでなくても手数料3300円引かれるわけですが、サブリースでもそれだけしか引かれません。他社のように、賃料の90%というようなことはありません。
ここでは、大半がサブリースを選択しているとのことです。
リノシーと違いサブリース契約となりますが、期間中の売却も問題ないとのことでした。
築古物件を推してきますが、希望を伝えるとそれに沿った物件を出してきます。
日本アセットナビゲーションは設備込みのプランはありません。ただ、リノシーの家賃保障のプランと比べると月々のコストは大幅に違うので、個人的には問題ないかと思います。
もちろん、設備交換、対応は日本アセットナビゲーションが行い、費用を別途負担する形となります。
そう言えば、リノシーでは、家賃保障のプランを使う方の割合が高かったので、「この入居率と空室日数で必要なんですか？」と聞いたら、「心配なんでしょうね」の一言で流されました。
全体的に、早く買わせたい一心で、向こうが言いたいこと以外の説明が淡白だった印象です。
たまたま、私を担当した営業がここのよさを伝えきれなかった可能性は否定しません。
日本アセットはまだ7年程度の実績しかないので、信用できないと思われる方もいるかも知れませんが、それは否定しようがありません。
あくまで、不動産市況の悪い時期は経験していない会社となります。
そういえば、ここは金利をめちゃめちゃ安く提示してくれるよな。
普通の会社員なら短期プライムレート基準の 1.65%融資になると思う
私はオリックス1.6でしたね、各社とも。
投資用マンションのスレはどこも営業同士でやりあってそうですよね…。
先ほど、初めて設備故障にかかる連絡が入居者→ASSET MANAGEMENTからあったわ。今後どうなるか心配だけどみんなは連絡来たことある？
[No.759～本レスまでは、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
集金代行プランですね
集金代行ですが、ここ2年くらいで3回くらいつりましたよ！
エアコン、水栓関連ですね
設備交換あったけど最悪だった。。。
最初はパーツ交換でOKとの連絡だったけど、入居者ついてから直ぐに全交換。
まともに交換後のチェックしてなさそうなので、ちゃんと確認した方がいいですよ。
>>767 通りがかりさん
どうやったらそのチェックができるんだい？
自分が住んでるわけでもなし。
そもそも何が壊れてのパーツ交換→全交換なの？
あと具体的な事例持ってるなら直前の費用面の質問答えてあげたら？
自分は3万円くらいかな
>>768 マンション検討中さん
エアコン。
最初はリモコン交換でOKとのことだったけど、結局は本体側の受信機がダメでしたって感じ。リモコンも本体もお店で買うより2割くらい高い印象だけど、まあ定価ならそんなもんかと思う。
GAはただ業者手配するだけなので聞いてもどういう確認してるかわからず。（ただ交換完了連絡を横流ししてるだけ？）
エビデンスが写真しか送られてこないので正常に稼働してるのか謎。
入居者入ってれば入居者が動くこと確認するからまだいいかもだけど、空室だと業者任せで信頼性下がると思った。
この辺気になる人は事前に確認事項送るとか、
近くなら立ち会い希望してみるとかあるかもね。
特典は貰えないですね。
契約せずに貰ってる方の断った理由を聞きたいです。
5年前にリノシーで物件を購入した者です。売却する際には自社での買取りと他社への売却になります。自社での買取りでは、相場価格よりかなり低く見積られ(購入価格から5年間の収益分を引いたぐらいの価格でした)他社で売却手続きを行う場合、総賃料9ヶ月分の違約金（即時解約）、総賃料3ヶ月分の違約金（6ヶ月の予告期間）を支払わなければならず、どちらも厳しい条件でした。不動産投資は毎月家賃としてもらえるので、魅力的ではありますが、出口戦略により、リターンも少なく投資としては失敗になるかと思うので、業者選びもよく考えて行ってください。
設備請求割高
買取代金は相場以下、他社で売却すれば高額の解約金発生
月々の手数料割高
このスレの情報が全て本当なら…
会社の利益は出るでしょうから、株主になるならいいかもしれませんね。
いや5年前は知らんが、今は他社売りは家賃2ヶ月やで
相場よりかなり低いなら家賃9ヶ月でも他社売りの方が儲かるだろ。
何が言ってることおかしくないか？
ここの自称強みの一つが、仲介手数料のかからない売却。それが相場より低い買取価格なら全く強みでもなんでもなくなる。
仮に本当ならの話ですが…
>>775 評判気になるさん
5年前に交わした賃貸管理委託契約書の一部です。
語弊がないようにそのまま写します。
(合意解約)
1、甲・乙いずれかが、一方の都合で本契約を解除する
ときは6ヶ月の予告期間を置き、それぞれ相手方に
書面に通知の上、その期間の満了をもって本契約は
終了する。
2、甲が乙に対して6ヶ月の賃料を払う場合は、即日
本契約は終了する。尚空室等においては募集賃料を
管理代行手数料算出の基準とする。
3、乙に責にない解約は、募集賃料の3ヶ月を違約金
とし、甲が乙に対し支払う事とする。
とありました。9ヶ月と何処にも書いてないので疑問に
思いましたが、3、の違約金3ヶ月分が、1、2、に
足された結果、
総賃料9ヶ月分の違約金（即時解約）、
総賃料3ヶ月分の違約金（6ヶ月の予告期間）
と言う事になるんだと思います。
契約時、読んでいたはずですが、分かりにくい文なので
きちんと理解ができてなかったです。
そんな事知らずに契約してたな…契約書読み直してみるか
>>783 マンション検討中さん
あとは、こういう説明が事前にあったのか、管理受託契約を締結するさいに、さらっと読まれただけなのかも重要なところだと思います。
もっとも、リノシーが他社同等の価格で買い取ってくれれば何の問題もないのですが…
売却予定があったら、とりあえずリノシーとの契約解除を通知しておく必要がありそうですね。
リノシーが、適正な価格で買い取ってくれるという思い込みから、そこを余り気にしてなかった方も多いのではないでしょうか。
賃貸管理プラン更新したらいいだけじゃないの？
今の条件にアップデートされるでしょ。
更新月じゃないとプラン変更のやつとられそうだけど。
ただ、リノシーが他社より高くしか買取ってくれないというのは気になります。
他に事例があればお聞きしたいところです。
仲介手数料がなかろうが、全く無意味なものになってしまいますから…
失礼、他社より安くです。
むしろ他社より高くかってくれた。
が、どっちにしろ物件次第でしょ。
今買った時より他社査定+100～200のものもある。
↑の値段なら違約金払ってもぜんぜんOKと思ってる。リノシーでこれらがいくらになるのかはまだ売る気ないので知らない。
売る時に条件見比べるしかないべ。
>>787 マンション検討中さん
そうですよね。
売る時は「駅近の価格の落ちにくい良い物件です」って感じで紹介されたんですがね。だからと言って「売却時、我が社で良い価格で買いますよって意味ではないようです。
購入時に、自身の売却予定を設定し「～年後いくらで買い取ってもらえますか？」って聞いてみてください。そして、できれば、その契約書も自身で作り、買取り価格を約束してもらってから購入することをおすすめします。
ただ、むこうは契約のプロですので、多分「その時の相場など、状況によりますので」とかで断られそうですが…
だろうなあ……
>>796 匿名さん
さすがに厳しいでしょうね、気持ちはわかりますが…
ただ、今は年別のシミュレーションに、毎年の売却想定価格が出ているはずです。
現在の不動産市況が続いた場合の想定なはずので、その根拠はよく聞いておくほうがいいかもしれません。そして、市況が悪化してないのに想定から大きくブレてるなら交渉の余地があるかもしれません。
これも、無理かなあ…
少なくとも、最初の１年2年くらいは、家賃や管理費などが変わらなければ、この価格で買い取ってくれるのか確認してみてもいいかもしれません。
>>794 マンション検討中さん
売却予定の者です。
リノシーは買取りなので、売却仲介会社に頼むと、仲介手数料として、売却価格×3%+6万円＋消費税をこちらが支払わなければいけないので、それを上乗せしたかたちで、査定額として提示してきます。
なので、基本的に仲介の方が査定価格がその分高く、買取りはそのままの価格なので仲介よりは低くなります。
それを踏まえても価格が乖離しているのは、どうかと思います。
？ 仲介手数料が 3%+6万円は法律上の上限で、それより安く対応してくれる会社あるじゃん
>>802 マンション検討中さん
リノシーに買取り額と売却の違約金のメールがきた後、自分が想定していた価格より低く、ショックを受けた旨と、違約金もとても条件が厳しいと、メールで返信し、自分の気持ちを伝えました。
その後、電話でその件について話しをしましたが、どうかしてくれるような雰囲気でもなかったので諦めました。
5年前の購入額1500万(諸経費込)
今回のリノシー査定額が1180万
他社仲介で1350万 って感じです。
他社仲介で買いたい方がおられたので、1350万から手数料51万ほど、そこから6ヶ月の猶予期間なので家賃3ヶ月分の違約金20万と6ヶ月間の管理費と修繕費72000円、9月末に退去されるので、その際の設備費用。来年の固定資産税。結果、60万位プラスになればと思っています。6ヶ月間は家賃をもらえる権利はあるようですが、買主の方が募集の家賃を高めにした場合、入居者が決まらないと思うのであまり期待しないようにしています。
解約手続きは私もまだこれからで、ざっと聞いただけなので実際は少し違っているかもしれません。
それぞれの物件、売れやすい時期、相場の状況や契約プランにより手数料が少なかったり、金額の差はあるので、一例として、参考にしてもらえたらと思います。
>>803 評判気になるさん
大変わかりやすく書いていただき、ありがとうございました。
リノシーのシミュレーションの売却想定額はやはりあてにならないこともわかりました。
物件購入価格の85パーセントになるのは、10年以上経過の想定になってるはずです。
物件によって違うというかも知れませんが、リノシーのシミュレーションはほぼ一律のはずです。
それにしても、すごい差がありますね、恐ろしい…
これに関しては物件によって違うのでしょうが、こういう事例もあるんですね…
>>804 eマンションさん
シミュレーションだから上振れも下振れもするだろうよ。
あなたは何か金額を保証するものみたいに捉えてない？
そもそもインカムで稼ぐ、キャピタルで稼ぐ、節税で稼ぐは物件それぞれ。キャピタルで益なくてもトータル収支プラスとかぜんぜんあるよ？
>>805 マンコミュファンさん
営業があたかもそうなるようにセールストークしてくるけどね、そんなの信じてはいないよ。これから話を聞く人に、リノシーのセールストーク、特に数字は信用するなって言いたいだけだな。
あなた、毎回マイナスのこと言われると、乱暴な言葉で絡んでくるけど、なんかあんの？
35年で30%、私はここまで下がるとは思ってないなどと平気でいうからねえ（笑）
35年で買値で売れる設定の利益とかをホワイトボードに書かれて説明されました（笑）
わずか5年ですら下振れしてる実例あるんだから、信じちゃいけないのは明白だ。
他の営業も呆れるセールストークの連発です。
見極めてくださいね、これから始める方は、もちろん納得できたら、ここで始めればよいと思いますよ（笑）
35年で30パーしか下がらないことに、疑問やら不安を伝えると、「そういう物件しか仕入れません！」だからねえ…AIだなんだ言ってたな（笑）
シミュレーションを信じるな＝セールストークを信じるな
どこの会社でもそうですが、ここのは明らかにレベルが違う、疑うなら、一から説明しますよ！
フラットに見たに決まってんじゃん。
３回も面談行ったんだから、わざわざ（笑）
本気で比較、検討した。最初からマイナスでみてたら行かないって（笑）
あなた、私以外にも同じように絡んでるからね、私だと勘違いしてやってんのかもしれんけど
どうも、私が嘘をついてリノシーを貶めようとしていると感じている方がいるようですね。
時間があるときに、丁寧に説明していきたいと思います。よろしくお願い致します。
>>817 eマンションさん
要は仲介手数料を取らない分、価格に反映されるってことですよね。
リノシーの営業様は、「強み」の一つとして説明してくださいましたが…
これも風評被害に当たる投稿ですか？
大阪の物件、5年で85%かあ…
（物件価格1400万として）
大阪だからなのか、そんなもんなのか…
ここは活発で良いなぁ
5万円分のギフト券、もしくはポイントの要件みたしても貰えなかった人いますか？
泣き寝入りするしかないんですかねえ…
せこい？いやいや正当な権利でしょう。
機能してるかわからんが、ここはギフト券について問い合わせする窓口があるっぽい。
問い合わせたら付与しないという、意味不明な会社よりはマシだろう。
付与されてないと騒ぐなら、まず問い合わせてその結果を教えてほしい。
>>823 評判気になるさん
大阪も東京も同じシミュレーション。
12年目で85パーセントでした。
「弊社の運用実績を基に算出」だそうです。
精度高いなあ、さすがNo.1の会社です。
複数社検討して、購入にいたらなかった会社からもポイントやギフト券が意外としっかり貰えてるのに驚いている。
貰えないと口コミが多いところからも貰えており、しっかり要件を満たして、比較していれば大丈夫という認識。
一番最初に面談したここは…
No.1の会社なんで、しっかり付与してくれると信じています！
最近株価が好調です。
しっかり利益をとる態勢になったのでしょうか。決算が楽しみです。
アマゾンギフト5万円の広告に釣られて面談しました。全ての要件を満たしているのに、利回りが納得いかないので購入しないと言ったら、キャンペーン事務局からキャッシュフローが納得してもらえないのでキャンペーンアマゾンギフト支払えないと返答ありました。キャンペーン規定を完全に満たしており、面談もして内容に納得いかなかったため見送ったらキャンペーンがもらえないとのことなので、購入しないと支払われない形だけのキャンペーンなんだと思いました。都合のいいことしか顧客に伝えない信頼できない会社だと解り、契約しなくて良かったと思いました。
>>828 マンコミュファンさん
問い合わせても電話に出ない、メールで理由を聞いても返信がない。そういう会社でした。真剣に検討していただけにすごく残念です。信用できなくなりました
面談をして感じたのは
同じ物件でも他社よりも高い価格
都心不動産はずっと上がり続けると妄信
毎月の赤字は積み立てという考え方
教育された内容をしっかり話しているのかな？というのと揚げ足を取って反論を潰そうとしてきたり、なかなか疲れる面談でした。
色んな意味では勉強になったので良かったと思いますが、恐らく担当している方も数年後にはいないんだろうなーと思いました、多分儲からないかと。
[直近の数十件のレスにつきまして、特定ユーザーによる前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信を削除しました。管理担当]
前向きな情報交換＝マイナスのことは書けないってことではないですよね？
本当のことでも、書いちゃいけないこともあるのは理解できます。
>>867 匿名さん
10%ぐらいですかね、自分たちでも乗せてるとは言ってたので、広告や人件費考えたらそうなるかなと。
あと空室の物件も多かったです、でもこういう不動産投資を勧める会社ってどこも一緒なのかなーと思ったので、他社さんの話も聞いてみたいです。
>>869 検討板ユーザーさん
10%ですかあ…
乗せているのを認めてたのはある意味好感がもてますね。
月々赤字は5000円くらいですかね、現在のマンション価格ならそうなってしまうのは他社も一緒かと思います。
是非他社との比較も今後お願いします。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
本当のことを書いていたと思いますけどね。
この掲示板の基準では削除対象なんでしょう。
確か消されることも予想してたような…
>>873 匿名さん
いや、そこは下がる前提なんですよw
20-30%の減価で…
払い終われば資産として残るのと毎月の家賃がって…
築50年のマンションって住みたいかなー？とか売れるのかなーと疑問に思いました。
面談なamazonギフトは釣りみたいですね、問い合わせてもナシのつぶて、酷い会社だなー
ギフト券について、どの段階でどのように問い合わせしましたか？
私も面談を終えた段階です。フォームから送信までしたのですが。
私は他社を選びましたが、ポイント付与されましたよ。初回面談から4ヵ月後、ポイントサイト経由ですが、ギフト券と同額のポイントでした。
ポイントサイトでは付与は4ヵ月後目安となっており、遅いと感じますが、予定通り付与されたことになります。
マンション掲示板さん
ありがとうございます。
源泉徴収票と保険証の画像を添付したところです。
達成すべき条件は問題ないはずですので待ってみようと思います。
ポイントサイト経由じゃないのが吉と出るか凶と出るか、ですが。
GAは物件買った後は丸っとお任せできるのは良いよね。契約手続きも電子だし、手軽。
でも、物件の質がイマイチ。スケール先行で仕入れ基準が甘くなってるのでは。
面談から一ヶ月は経ったかと思います、四ヶ月もギフトもらうまでかかることあるんですね…
問い合わせフォームからも問い合わせ中です。
>>871 マンション検討中さん
本当ですか？
私の場合は都心マンションで月々のマイナスは7千円です。10年ぐらいは確定申告で大きく節税できるので実質はプラスです。
さらに所得を減らすことで児童手当の所得制限もかわしているので大きくプラスになってますよ。
えっ 月々の収支はプラスで、固都税を考慮するとプラマイゼロもしくは若干マイナスくらいが相場じゃないの？
4年前に購入して去年売った者だけど最近はサブリース契約にする人が多いんですね笑
サブリースするくらい安心が欲しいならマンションなんて買うなと思うけど
GAも利益的にはそっちのほうが儲かるから最近は推してるのかな？
入居率が高いワンルームマンションでサブリースってマジか……
サブリース契約してますが、投資用マンションで毎月の微々たる収入が欲しいわけではないので…。何か災害やトラブルがあって、毎月の支出が計算できなくなる方が避けたいだけです。
分散投資の一つで国内の投資用マンションはインフレと節税対策です。株式、米国不動産、ドル建ての養老保険もやってますが、それぞれ目的が異なります。
サブリースの手数料分を投信積立した方がリスク対策になりそう。。
GAの担当者も「空室率が低い物件しか扱ってないからサブリースのメリットはほぼないが、割高な手数料払ってでも"安心感"が欲しいお客様は一定数いる」って言ってましたね笑
まあGAのサブリースは一般的なそれと違いオーナー都合で解約できるらしいので、他社よりはマシかもね
面談2回しましたが、営業が都合のいい話しかせず全く信頼できないので見送りました。不動産価格は上がり続ける、金利は上がらない、リフォームすれば20年経っても家賃も不動産価格もほとんど落ちないというシナリオを一貫して崩さない点と、都合が悪いことを言われると明らかに機嫌が悪くなったことが何度かあり、この人からは買いたくないなってなってしまいました。ワンルームマンション投資自体はもう少し検討したかったのですが、営業がまともな会社あれば教えてほしいです。
長期プライムレートは上がってるから短期プライムレートも上がるんじゃないかとびくびくしてる
原状回復、設備保障込みのプランで、費用請求されたことある方いらっしゃいますか？
上限とか、対象外とかで
誰かも書いてますが、「面談で」としていることに景品表示的に問題ありですよね。
そもそも、購入者のみに進呈、とした方がいいのですが、
グレーゾーン渡ったりしないと客が集まらないのか、と。
面談の前に１時間くらい電話で色々と聞かれるし。
個人用のマンション検討中とうっかり話してしまったら、「渡せないと思います」とどこにも書いていないことを言われました。
話を聞いてても、都合のいい計算書しか見せられず、結局はワンルームマンション投資系の怪しい会社か、という印象しか持ちませんでした。担当者も個人の営業成績を自慢していたり、とか・・・。
個人マンションの話が無くても、お断り、でした、私の場合。向こうは言い訳にしてくるでしょうが。
まぁ、カネは出すがあとはお任せみたいなプランあるような会社は他にはなさそうなので、
そういう意味では、お金が余っている人はいいのかもしれませんね。
いやー、時間の無駄でした。
？ 面談のみでも普通にもらえたけど。もらえないのは余程やばい奴なんだと思う
私は、数社検討し結局他社で購入しましたが、しっかりポイントいただきましたよ。
ギフト券ではなく、ポイントサイトからでしたが、同額分きちんと付与されました。
ふるさと納税の限度額計算のために今年の不動産投資の損益を計算してみたら 2年目にして黒字になってしまった。。5万円くらいだけど。
みんなも同じように 2年目以降は黒字なのかな。空室が発生すれば赤字になりうるだろうけど。
ポイント付与は貰えないの？
>>903 口コミ知りたいさん
減価償却費がいくらか、経費をいくら計上するか次第かと
経費の計上は30万までとうたう会社も複数あり。
脱税か？
真面目にやれば黒字になり、納税が必要になる場合も多々あります。
もう契約行為まで行ってしまった手前、引き返すことは無理なのだが、山手線沿線駅徒歩圏内で築6年、約2,700万は買いだったのだろうか…
めっちゃ悩んでたら10万以上の諸費用等の値引きを提示されて乗ってしまったよ…
>>909 口コミ知りたいさん
まぁ諸費用なんかはそこそこ値引きいただいたところなので掛け捨ての保険代わりと思えばいいかぁ…
10年15年持って利益がでたらラッキーとでも思っておこう
新築物件でも月間収支 -3000円未満であるけどな……。ここではなく他社だけど
月1万の赤字…
家賃保証なんだろうけど、厳しいですねえ…
いい物件だったらそもそも家賃保証にする必要ないんだけどな
初年度の節税効果はよく聞きますが、2年目以降、キャッシュフローが毎月数千円の赤字でも収支上は黒字と見られてしまい、デッドクロスで逆に納税義務が発生してしまうものでしょうか。
1年目に不動産取得税も払った場合に 2年目から黒字は十分ありうる
ローンの金利部分しか経費にならならないので、2年目から黒字、納税は充分あり得ます。
そうならならないため雑費を30万とかあげたりするのを推奨している会社もありますが、脱税になる可能性が高いです。
>>918 マンション検討中さん
社名は控えさせていただきますが、複数社面談してると半々くらいでありますよ（笑）
はっきり言わなくても、節税を売りにしてる会社の「雑費」はことごとく30万で計算されていました。
ワンルームマンション投資で任せっぱなしなら、雑費なんてほとんど発生しないのが当たり前でしょう。
いつか指摘されると思うんですがねえ…
家賃収入を少なく申告したら管理会社に税務調査入った時に終わりだし
設備故障は国税庁が概ね 20万円までと決めてるんだよな。もちろん実際にそれより費用が発生していたら申告できるけど
私の言ってる「雑費」は、交際費やら交通費やらの、ワンルームマンション投資では本来ほぼかからないであろう経費のことです。
もちろんゼロとは言いませんが、30万なんてかからないでしょう。ある会社から聞いたのは、家族の外食やら、家族で遠出したときの交通費やら…
完全なアウトでしょう（笑）
契約手前までいったらアマギフ五万貰えたぜ。
諸事情によりキャンセルしてしまったから担当者には悪いことしてしまったが…
雑費の上げ方ですが、多くの方は食事代とかどのようなものをあげているのでしょうか
>>923 匿名さん
家族との食事や旅行などを雑費に計上し、「節税」をされてる方がどのくらいいるのかと、その金額を知りたいです。
あえて、「節税」と書きましたが、私はそう思っていません。念の為…
すぐに変動金利がどうこうではないですが…
上がらない！と力説していた、ここの営業を信じるか（笑）
GAで契約した人は長プラではなく短プラがほとんどじゃないの。短プラの見通しも不透明だけど。。
すぐに影響でないにしろ、今からワンルームマンション投資しようとは思わないでしょう。
会社には明らかに逆風。
ランドネット、プロパティエージェントと併せて株価も撃沈。現時点で昨日の反発すらない。
物件価格はこれから下がっていくのでしょうか
>>928 匿名さん
金利が上がれば物件価格もあがる。
これが、ここに限らず販売会社の言い分ですが、他国のようには家賃が上がるとは思えないので難しいのではないでしょうか。
日本は金利が上がって物件価格は下がると予想しています。
>>929 マンション検討中さん
物件価格は下がると思う。
投資用マンションも住居用マンションもいずれも、今までは低金利だから物件価格が高くても買い手のキャッシュフローがキツくならず買い手が付きやすかった。今後は逆になる
>>930 名無しさん
おっしゃる通りだと思います。
GAの営業さんさは、家賃が上がり物件価格も上がるって言ってたけど…
家賃は思うように上がらず、物件購入者は減り、物件価格は下がる。
こちらの方が可能性高そうです。
変動金利は上がりそうでしょうか
>>932 匿名さん
残念ながら、近い将来あがると見るべきでしょう。
物件価格がさがるまで、ワンルームマンション投資は厳しいでしょうね…
2件目はやめておきます。繰り上げ返済かなあ…
みなさん、今はどの金融機関で不動産投資ローンを組んでいるのでしょうか。優遇金利はどれくらいなのでしょうか
>>934 匿名さん
オリックス1.6 イオン1.8で提案受けてますね。
短期プライムも上がる予測で円高に触れてますね…
残念ですが、しばらくワンルームマンション投資は手出し無用でしょう。
オリックスとイオン銀行は金利が良くて、デメリットはないんですか。
オリックスは繰り上げ返済したい時に期間に応じた手数料かかるみたいね。https://www.orixbank.co.jp/personal/fee/cancel.html
イオンは全額一気にでない限り無料。
https://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/users/part.html
他にもいろいろあると思うがオリックスは持ってないので細かくはわからん。知ってる人よろ
ここと日本財託で検討しているんですが、それぞれ良いとこや悪いところがあれば教えて下さい
業者に捉われず、良い物件を買いましょう。
どちらの業者も物件は玉石混交です。
良い物件の定義はなんですか？実質利回りが良いこと？立地？
絶対NG
サブリース、管理ダメ（私が紹介受けたGAの物件は9割がアウト）、税含めて年間収支5万以上の赤字
できれば避けたい
徒歩6分以上、風呂トイレ一緒、築年数15年以上、同一マンション空室率5%以上、20平米以下
基本は減点方式で。この他にもあると思うけど、あとは自分のセンスかと。周辺相場見たりとかも重要。
税含めて年間収支5万以上の赤字 ← フルローンでこれはそもそも無理と思うんやが頭金いれてる？
俺は頭金 20万円しか入れてないけど、年間収支は固都税考慮してもトントンくらい
築15年以内だとまだまだ価格下がるし厳しいだろう。今の相場ではリスクはあるが築古に目を向けないと勝ちにくい。あと、小規模物件は避けたほうがいい。徒歩6分は駅遠って感覚も大事。サブリースは論外。
築15年以上買うのは出口戦略意識してるのか気になる。長期譲渡所得にするには5年持たないといけないし。
ずっと保有して、空室発生しない前提なら良いかもしれんけど。
確定申告して、追加で納税しないといけなくなった人はいますか
リノシー物件だと、黒にならないんじゃないかな
どこで買っても順調なら2度目の申告で黒だろ。
固定資産税の減価償却費がかなり大きいし、それでもなお多少黒字になったとしても青色申告控除が 10万円もあるから非課税の人がほとんどじゃないかな
減価償却費次第、要は土地建物比率次第では２年目以降の赤字は充分にあり得る。
何年かは大丈夫でも、徐々に利息の支払いは減っていくから、どっかしらで納税しなきゃいけなくなるんじゃない？
購入する際に2年目以降はどれくらい納税になってしまうか説明されるものなんでしょうか。
>>956 マンション検討中さん
説明してこないと思いますよ、ジーエーに限らず。
少なくとも私が話を聞いた会社ではどこも言ってこなかったですね。
私は、購入前に自分から確認しました。
質問するなら一回にしろ。あと背景を書け
始めたものの、意外と短期間で退去する人が多く、次の募集をかけているんでが、入居期間ってどれくらいなんでしょうか。次の入居者ってすぐ見つかるの？
1年ちょっとで2回目です。
>>963 マンション検討中さん
前回はどのくらいで見つかったんですか？
ある意味、それが答えでは…
入居年数は2から4年くらいが平均かと思います。
１年ちょっとで２回は運が悪いですね。
もしくは物件が悪いか…
前回は1ヶ月かからないくらいで、次の入居者の人が見つかりました。でも、すぐに退去してしまうことになったので、運が悪いのか、物件が悪いのか、悩むところです
新しいプランは総会対応もサポート入ったみたいね。専門家アドバイスが勉強になる。
記入代行してくれるのも楽でよい。
リノシーからは買わないと断ったのに、電話してきやがった。再度理由を説明して切ろうとしてもしつこいから、話途中で切ってやった。
話の最初に再度はっきり断わり、2度とかけてくるなと伝えたので、次来たらマジで対応する。
周りから複数の電話の声が、手当たり次第かけてるんだろうなあ、在庫厳しいのか？
「リノシーは一度断った人には電話しません！」
大嘘つき確定です。
投稿ないですねえ（笑）
価格高騰、金利上昇懸念のなか、ワンルームマンションの販売は順調なんでしょうかねえ。
ネット不動産投資のRENOSY、新築・中古マンション投資の売上高、マッチング件数ともに全国No.1を獲得
https://www.ga-tech.co.jp/news/bucxsh9vzcy31ibr/?fbclid=IwAR1SEDf15Vlq...
無理に投稿引き出す必要ないだろ。
とりあえず、今からワンルームマンション投資を考える方は、かなり勉強した方がいいですよ。
なんなら、YouTubeで複数動画みるだけで、まともな人なら判断できるでしょう。
まともな人なら…
[No.974～本レスの内、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]
そもそもその物件、35年後にGAの利益が乗った価格の70%で売却できて成り立つシミュレーション。
よほど不動産市況が伸びない限りね、わかるでしょ（爆笑）
ワンルームマンション肯定派のYouTube。
だいたいが損益分岐点まで持てばなんとかなるだが、それまでのCFのマイナスが考慮されていないか、甘すぎるのが大半。
否定派のと両方よく見るだけで、間違わずにすみますよ。
あくまで、「今」の話をしています。
不動産価格が上がり続けて、金利もあがらない。
を信じるなら、始めてみてもいいんじゃない？
GAで、とは言わないけど（笑）
多分信者たちによって、消されると思いますので、内容はよく覚えておいてくださいね！
GAの利益が乗って2000万の物件、35年後に1400万円で売れますか？
築50年、そのエリアで。
まあ、大半の人の判断は一択です。
35年後に売る？（笑）
ワンルームは10年前後で回すのが定石ですよ
そして私はこの上場相場のおかけでGAの利益が乗った2000万の物件を2200万で売却できました（笑）
仕入れ業者もたいへんみたいでどんどん値段吊り上げてくれて最終的には仲介料も大幅ディスカウントしてくれましたね
まぁだからこそ今は割高に感じて新規には手が出せませんが相場がどうなるかはだれにもわかりません
それこそ数年前まで五輪終わったら暴落するぞ！って↑みたいに煽ってる人いっぱいいましたね（笑）
>>998 マンション検討中さん
あくまで「今」の話です。
もちろん、このままあがる可能性がゼロとはいいませんよ、相当低いと思ってますが。
永遠上昇相場なら、投資対象になると言ってますからね、念のため（笑）
「今は割高に感じる」を含めて、うまく取引されているようですね、おめでとうございます！
今は10年で、なかなか損益分岐点にいかない物件が多いようですよ。
結局業者どうこういうよりは結局は市況と物件のポテンシャルですね
そりゃ市況悪かろうが業者は生き残るためにあの手この手で売ろうと必死です
大手であればいい物件多いかといえばそんなことはなくむしろ諸費用値引きと融通が効かないことが多い
逆に新興業者は実績づくりが先だから融通は効きやすいけど、先日も問題になったように詐欺業者に当たる可能性もある
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
