GA technologiesってどうよ？

先程GA担当者と面談したのですが、集金代行プランは値上げして今はワンルームは毎月4,980円と聞きました。ホームページでは1,100円?となってますが、いつ変わったんですかね、、。何か騙された気分になってしまいました、、。

>>258 匿名さん

GAからの購入価格はいくらですか？

>>259 匿名さん
それ設備保証つきではなくて？
管理1000円じゃなくなるなら、GAの初期費用の高さに目をつぶれなくなる。

>>260 匿名さん
GAから3年前に2000万で購入して2100万で売却です
残債・諸費用差し引きでちょうど100万ほどの譲渡益が出ました
でも保有5年未満の短期なので40%税金引かれて手元に残るのは60万ですね
しかも売買契約が決まったあとに別の仲介から2250万で売ってくれと来ましたよ笑

不動産も投資ですからタイミング次第ということですね
私が購入した頃は天井だと言われてましたが結局不動産価格は上がり続けてますしね
さすがにそろそろ下がるのでは？と判断して売ることにしましたが、前述したとおり早過ぎたかもと若干後悔です笑

>>259 匿名さん
ホームページとちゃうやんけ！ってちゃんとクレームつけよう
まぁ値上げが本当なら俺ももうGAを勧められないわ
管理費1000円はなかなかないけど2?3000円くらいなら結構あるし
つか最後の砦だったから区分投資自体が完全にオワコンになってしまう

>>261 マンション掲示板さん
>>263 匿名さん

集金代行プランで間違い無いです。ワンルームは4,980円で、広さ（間取り？）に応じて更に高くなるみたいです。
1,100円は赤字とは聞いてましたが、ここまで上げるとは、、、。
ホームページと違う点は言いそびれてしまいました。
1,100円で釣っておいて、いざ話すと4,980円は詐欺に近いですよね。

>>264 匿名さん

1000円から4980円に上がったんですか？それはデメリットしかないですね。。。
広さによって異なるとのことですが、どれくらい異なるんだろう？
あと、ワイドプランとかマスタープランも値上げかな？

管理費の値上げって、既に保有している人は関係なくてこれから購入する人が対象？

ワイドプラン、マスタープランが値上げするかはわからないです。
保有している人も恐らく管理契約の更新タイミングで値上げされるのではと思います。

>>267 買い替え検討中さん

え？既存者も対象？

実際GA売上の割に利益ほとんど出てなかったからね
いつか値上げするとは思ってたけど…
ただ、それでも他の区分業者よりはまだ条件いいんじゃない？
GAも対抗馬がいないと考えたから値上げに踏み切れたのだろう
GAに価格競争仕掛ける気概のある業者が出てくるといいのだけれど

>>268 匿名さん

すみません。改めて聞いたら、既存者は自動更新なのでそのまま据え置きだそうです。
管理プランを変更した場合は、新料金になるようです。
間違った情報を書いてしまいすみませんでした。

>>269 マンション検討中さん

GA以外の区分業者の管理費標準ってどのくらいなんですか？

>>271 匿名さん
賃料の5%が一般的
安いとこだと3%とか一律2000円とか
しかし、GAみたいにADや原状回復費用無料でやってるところは見たことない

>>272 マンション検討中さん

そうなんですね！ありがとうございました。
272さんはGAでの区分購入者さんですか？

だいたい、今の区分って、表利回り4.4-4.9%くらいのイメージですが、皆さんの相場感も同じですか？
昔はもっと利回り高かったのかしら。。。

>>273 匿名さん
そうだよ
一棟やるために売ったけどね
区分じゃお金持ちにはなれない
>>274
23区だとそうだね
俺が買った数年前は5%台だったしリーマンショック直後は8%超えるのもあった
まぁそのぶんローン金利は高かったから一概に昔が良かったとも言えないけど
結局株と同じで暴落したときにキャッシュで買える人が一番強いんだよね

お客さん入れ替わるとき、GAの家賃設定って弱気ですかね？他社で弱気設定で早く客付けのところがあったので気になる。

>>276 通りがかりさん
俺のときはGAの想定家賃より高かったけどすぐ次決まったから据え置きだったな
退去前から客付け始めるからなかなか決まらないと値下げ提案してくるんじゃね？　
経験的には他に空室がないマンションなら多少割高でもすぐ次決まるから
仮に弱気の提案してきても突っぱねればいいと思うけど
もちろん自己判断で

>>253 匿名さん
家賃の5%ですね
私が買った会社は物件も安くて親切ですよ

>>278 デベにお勤めさん

どちら様からの購入でしょうか？手持ち資金の持ち出しなくとも購入は可能でしょうか？

勝手に名前だしていいかのか分からないですが、福岡の中古マンション専門業者で10年以上続いている会社ですよ。私は1割ほど頭金を入れましたが、手持ち資金はなくてもいいと思いますよ。

安いといっても原状回復費用、ADはどうするの？
金利は1%台で組めてる？
物件価格だけで判断すると見誤るよ

まぁGAも値上げしたからもう用はないけど

ADはオーナーが払うものだと認識しています。金利は１%台です。
固定資産税引いても年間プラスなので特に支障はないです。

そりゃ頭金入れればプラスになるわな
フルローンでもプラスになるかどうかが一つの基準
GAも23区だと今はないんじゃないかなー

今物件価格上がりつづけててどこも仕入れ上がってる。GAだけじゃない。今フルローンプラスなんてどこもないんじゃない？

あったら情報よろ。

>>284 口コミ知りたいさん

フルローンでプラスって、固定資産税含んで？
それはないと思うけど、固定資産税抜いたらプラスはあるよね？それもないの？

頭金入れずに35年でもプラスですね。固定資産税引いても。

あくまでも福岡市内の物件なので
東京の物件は分からないです

福岡ならプラスにならない方がおかしいだろ…
>>285
ないことはないけど大きめの部屋で高価格帯だったり立地や築年数に難ありの物件くらいだね
神奈川だったら多少はあるかな程度

>>288 検討板ユーザーさん

そうだよね、、、
GA管理委託等値上がってしまったから、月々のCFが赤の物件しかないんだよね。。。
かと言って、利回り5%とかの駅から遠い物件は空室リスク高いしさ。。。
どうしようか迷ってるよ。。。ほんと。。。

>>289 匿名さん
正直いまは時期が悪いとしか
数年前に諸費用値引き（40万）してもらった身からするととてもじゃないが手が出せないね
ただみんなが下がる下がると思ってるうちは意外と下がらなかったりするのもよくあること
GAのシミュレーションに反して物件価格上がり続けてるしな

>>290 検討板ユーザーさん

情報ありがとうございます！
数年前は諸経費40万円も引いてくれたんですね。
いまは全く引いてくれなかったよ。トホホ。。。
GA以外にはないのかな？

色々探してるけど今のところ見つからないね
というのもGAは早期上場という目論見があったから実績積むために利益度外視で売ってきたという背景がある
アマギフばら撒きもその一環
だから狙い目は創立したて且つ急成長を目指してる不動産業者なんだけど
売り出し物件が減ってる現状だと新規参入もなかなか難しいんだよね

>>292 検討板ユーザーさん

やっぱりそうですか。。。
住宅ローン枠まだあるから使いたいんだけど、CFが月々マイナスなのもなんかなーった思ってるんですよね。

結局GAの管理委託費は値上げなの？公式ホームページ見ると1100円プランがいまだに載ってますけど。

>>284 口コミ知りたいさん
最近、上場した池袋の不動産屋さんがフルローンでプラスでしたよ。

>>295 職人さん

表利回りと、固定資産税までいれた実質利回りはどの程度でしょうか？また管理委託費は月々おいくらですか？
情報頂ければ幸いです。

ランドネットですね
あそこ仲介は強いですが管理が手厚いイメージはそんなにないですね
売却はGAよりこっちに任せたほうがいいと思います

>>270 eマンションさん
アプリ見ると11月から変更されるとのメッセージあったけど。。

>>298 マンション検討中さん

金額は記載ありませんでしたが、ご存知てすか？

既存オーナーは、プラン変更しない限り、11月超えても値上げなし。11月越えたプラン変更、物件購入は、新プラン適用=値上げ。

新規オーナーは、新プラン=値上げ。

2年毎の契約更新でも値上げなしでしょうか？

>>296 匿名さん
物件資料を紛失してしまったので実利等は、わからないですが管理委託費は1000円（税別）で案内されましたよ。

中古は節税効果数年しかないってちゃんと聞いた？聞いた担当が節税の話になるとだいぶ濁してたよ。途中から税金だらけで損しそうー！
マスタープランでも水回りは保証なしだよね？

そりゃあ都内中古ワンルーム不動産投資なんて節税目的でやるもんじゃないからね。
むしろ2年目以降はあふれ出る利益、年を追う毎に支払利息が減って利益が増えていく。
毎年節税できるなら、そんな物件むしろすぐ手放した方がいい。

諸費用を値引きしてくれるとこならあるけど物件価格を負けてくれる所はなかなかないねぇ。

GAは、管理手数料1100円？とか謳ってるけど、それは入り口だけ。5年に一回設備（エアコンとか）の修繕費で20万円、2年に一回賃貸募集の広告費で家賃1か月分取ってくるよ。そしたら、月々の収支6000?7000悪化するけどね。

月々の値段とどこでやってもかかる値段はわけて考えようなw

設備は壊れなきゃかからんし
広告費はかからないのがGAの売りだよ
それに都心マンションの平均居住期間は4年
2年に1回ペースで賃貸募集なんてしない
逆に2年に1回更新料は入ってくるけどね

ネガキャンやるにしても少しくらい調べてからにしたらどうだろう？

皆さんローンはどこの金融機関と契約しました？

私は変動金利短期プライムレート基準の1.65%なのですが、繰上返済手数料が高額なのがちょっと……。
繰上返済手数料が無料で変動金利1.64%の銀行も選べたのですが、こちらは短期プライムレート基準ではなく長期プライムレート基準で条件が悪かったのでやめたんですよね

理想としては
・短期プライムレート基準
・当初変動金利1.65%程度
・繰上返済手数料無料
なのですが、全てを満たす金融機関と契約した人がいればすごいなと

>>311 匿名さん
イオン銀行は？

>>312 検討板ユーザーさん
マジですか～。イオン銀行なら短期プライムレート基準ですか

>>313 マンコミュファンさん
短期プラに似たような動きをする独自レートですよ。

>>314 デベにお勤めさん
ありがとうございます。繰上返済するより投信を追加買いした方が儲かるでしょうけど、イオン銀行が良かったなあ……。ATM多いし

基本的にはソニーかイオンで組むのが最適解だよ
逆に1戸目からどちらも使えない属性ならフルローンでワンルーム投資なんてするべきじゃない

>>315 マンコミュファンさん
イオン銀行、金利1.7%になってしまったので城北信金かオリックスがいいですよ。
ATMの件は仕方ないです、、、

>>317 デベにお勤めさん
そうなんですね。じゃあ結局城北信金が現在は一番いい選択だったのかもしれないですね……。ATMと繰上返済手数料は我慢します笑

>>317
オリックスって今そんなに金利下がってるの？
以前提案されたときは1.9%で選択肢にすら入らなかったけど

>>318 マンコミュファンさん
一部繰上返済手数料は無料らしいですよ、オリックス。

>>319 口コミ知りたいさん
年収次第ですけど1.6で引けますよ。
ただ、条件それなりに厳しいらしいです。

>>321 デベにお勤めさん
1.6%は最安？ですね。ソニーの1.64%を超える

ソニー銀行の1.64が一番条件良くないですか？

>>323 マンション検討中さん
ソニーを選ぶなら手数料50万円型選んで1.49（2年固定
）が一番条件いいと思いますよ。

>>322 マンコミュファンさん
諸費用もローンに組み込める金融機関では最安だと思います。

>>323 マンション検討中さん
短プラじゃなく長プラだからダメ

とにかく提案は良いことばかりしか言わず、その後のフォローはなく、対応も遅い。
リスクを聞いても大丈夫、そんなことはほとんどないだけのトーク。
社員にもよると思うが、特にひどい人はひどく、売るだけの自分の年収のことしか考えてない。

空室期間って皆さんどのくらいでしたか？
都内で１ヶ月空室なのですが、こんなもんでしょうか。

>>328 マンション検討中さん

？　何で家賃下げないの？

>>327 購入者さん
購入時の相見積もりで他がそんなんだったわ。

営業マンなんだからそれが当たり前と思うくらいの方がいい
自調自考できない人は仕事でも趣味でも何してもダメでしょ

>>329 マンコミュファンさん
キャッシュフローって言葉知らんのかな笑

>>332 マンション検討中さん
頭コロナかな？

>>328 マンション検討中さん
退去前に次決まるのが普通
よっぽど不人気な立地では？駅徒歩20分とか？
一回だけリノシーで見たことあるわ

>>326 マンコミュファンさん
長プラだと何が影響あるのですか？

328とか335とか、少しは自分で調べたり考えたりしてから書き込めよ

先日4ヶ月空室続いてやっと入ってくれたよ…山手線駅徒歩3分なのに入らんかった。

>>337 eマンションさん

そんなことあるの？相場家賃より高く設定して攻めたのかな？

私も副都心の駅徒歩3分の物件がまったく入居者が見つかりません。今は東京でも賃貸経営かなり厳しいのでは？

周辺相場を調べもせずに募集だしてるんだろ

コロナ前と比較して20平米程度の賃貸需要は相当弱くなってますよ。相場より安くしても空室が埋まりにくい。コロナバブルで物件価格は上がってるので空室率上がっても純資産は増えてたりしますが、キャッシュフローがマイナスは厳しいですよね。

リーマンとOLの会社最寄り自宅需要しか見込めない土地は厳しいかもね
俺は横浜エリア (桜木町駅、横浜駅) の物件しか買わないな

今ってそんな賃貸需要減ってんの？
物件価格上がってるから需要も旺盛なのかと思ってた
だってGAで2100万で買った（少なくとも300万くらいは利益が乗ってるであろう）物件が
3年で2200万で売れたぜ？
大田区駅徒歩5分の20平米ね

空室で困ってる人が売り出して相場下がるならまた買いたいけど
そういうわけでもないんかな？

>>343 マンション検討中さん
その場合、GAテクノロジーズが安く仕入れられるだけで
購入者が安く買えるわけではない

GAテクノロジーズの値付けは、銀行が収益還元法で計算した価格に利益を乗せるだけだから

>>344 マンコミュファンさん
いやGAの販売価格も3年前よりだいぶ高くなってるんですよ

>>345 マンション検討中さん
GAさんの販売価格を高く感じるのは管理手数料が高くなって収支が悪くなったからそう思うじゃないですか？
定期的に提案資料送られきますけど今も昔も変わらず高いですよｗ

>>346 デベにお勤めさん
すでに売却済みなので管理手数料の値上げとかは関係ないです笑
3年前は23区の駅近でも利回り5%超えゴロゴロあったよ
今リノシー見てもほとんど4%台
たまにあっても築20年越えとか駅から遠いとか

少し前に「前の所有物件より条件いいの出たら資料送って？」と言ってから提案資料送られて来なくなりました笑

その位の利回りだと新築物件と大差ないなと思って1Kの築浅区分を購入しました。
築浅だけあって直ぐに入居者着いたけどいくら立地良くても築古だと入居者がなかなか見つからないみたいだね…

面談したら5万円キャンペーンやってるね。
昔は3万円だった気がするけど業績厳しいのかな。
10月の決算期末に向けた最後の追い込み？

>>349 通りがかりさん
だと思う。もしかしたら諸費用の値引き額も増えるのかな？　俺は3万円くらいだったけど

昔は面談3万だったけど諸費用値引きは40万とかしてくれたからね笑
5万にしたところで全然痛くないと思うよ
管理費も値上げするみたいだしね

アマギフばら撒きはやめた方いいと思う
上場する前に面談した時は、アマギフばら撒きで怪しいとしか思わなかったし

株価がえらい事になってるなと思ったら、赤字転落なのね。
やっぱり厳しかったんだね、管理費値上げしたり。

新規事業始めてすぐに黒とか無茶ぶり。

あと管理費値上げしたけどまだ他より内容は上。
アプリも含め他にないサービスを考えたらぜんぜんあり。というかアプリが申告とかその他もろもろに便利すぎて、他がムリ

売買を過剰にしなくても食っていけるように、管理費上げてストック収益増やしていく構図か。
上手くいくんかね？

経費計上するために、10万円くらいの新品スマホを購入することはあまり意味がないですか？

>>220 マンション検討中さん
そんなことってありますか？初回面談後すぐにギフト券もらえました。

>>357 eマンションさん
いくらもらえました？