アルファグランデ 千桜タワー〈契約者専用〉【Part1】

デマは良くないですね。千桜の天井高は、ここと同じです。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/images/equipment/07/de...

それと、この掲示板は
>マンションコミュニティは、マンション購入検討者を応援する口コミ掲示板サイトです。
なので、購入しないで賃貸で住んでる方がネガを堂々と書き込むのはどうかと思いますよ。

250は低いでしょ。タワーなら尚更。
もんじゃタワーは260mm
https://wangantower.com/?p=15143

私は分譲階の賃貸です。失礼しました、もんじゃタワー260㎝の誤りです。
賃貸で実際に住んでみて買うかどうか決める人もいるわけです。

もんじゃタワーって免震だっけ？

あちらがお好きなら、あちらをお買いください。

すねない。天井高の比較をしているだけでしょ。

ポジとネガがすぐ反応して削除されるパターンは人気の証と言えるかもしれませんね。
ポジもネガもやりすぎると、初心者マーク付くだけでなく、千桜プロバイダごとアク禁になるので、気をつけてくださいね。

千代田区は70平米以上の物件数が少ないので、良く捌けるのだと思います。
最上階が2億以上で出てるのはチャレンジ価格だとは思いますが、レインズの成約見る限りは坪単価確かに伸びてますね。
ここに限らず、3区交通便のある場所は購入価格も賃貸価格も今後も伸びる予測。

論理的に話をする事が大前提。素直に天井高は低いという事を認める所からでしょ。
坪単価の伸びは、どこも都心なら伸びているわけで、ここが突出して伸びているわけではなく、むしろあまり伸びていないと思うけどね。

いつの間にか、天井高の比較をしているだけ、かのように・・・

ポジネガ両方演じて荒れさせるのが荒らしの手なので、あまり相手にしない。
要所で荒れるスレを横槍して、スレ住民を分断させて楽しむ人がいる。

論理的に言うと250は標準。
どさくさ紛れて事実情報を曲げてネガるのは荒らしの手なので相手にしない。

うがった見方だね。僕はどちらも演じるとかそんな悪趣味はない。
だから天井高は低いんでしょ！？
千代田区なら分譲時から30％は上がっていてもおかしくないけど、
ここは何％中古取引価格上がっているの！？

一般レベルマンションなら250は標準としましょう。
タワーマンションだけで比べてみてはいかが！？
また富裕層の要求ニーズからしたら、低いのです。
だから富裕層には売れないと言っているだけなのですが。

>>2208 論理的に言うと買い得

相変わらずお盆だから皆さん暇なんですね。新築から2割りぐらいじゃないですか？7000万なら1500万ぐらいの含み益、まあまあいい投資だったんじゃない。次は白金ザタワーかね。

>>2213 匿名さん
それはその通りで富裕層ではなく
高級サラリーマン物件だと思うよ。
あとは賃貸で回すとか。
今売りに出してる最上階2億越えは
他の階より天井高高かったと思うけど、
それでもチャレンジ価格かと。

ネガ派は住民同士のポジトークを、
中古売りたい人のポジショントークだと
誤解して高級物件基準でネガってたのね。

×高級サラリーマン
◯高給サラリーマン

この層が買える物件がすでに都内の通勤時間が短い場所には無い。ここは最後の物件。
だから中古売れるし賃貸も瞬間蒸発する。
論理的にそれだけの話かと。

ここの最上階は260だそうです。もんじゃタワーの普通階と一緒。
もんじゃタワーはプレミアムは300よ。
まだまだ上がるとか妄想を抱いている人がいたので、富裕層の眼鏡にはかなわない
物件だから、価格の上限もおのず決まると最初から言っているだけだけど。
分譲時から20％の上昇率は悪くないけど、千代田区としてはアンダーパフォーマンス。

もんじゃタワーと比べてること自体が意味不明

議論熱いね。
住民は誰も富裕層向けだなんて思って無いよね。
ここは区民優先枠があったくらいの一般区民向け物件。
平均より給与高い程度の多忙サラリーマンが、最善策として、ここを選んでるだけ。
富裕層向けマンションを好む人は、倍の価格出して、パークマンションやザコートとか買えば良いと思うよ。

賃貸相手にしても仕方ないでしょ。時間のムダ。

まじめな話、定借だと築年たってくると価格が急落する恐れがあるから、どのタイミングで売るかはよく考えないとと思ってます。

格下のはずの中央区それも湾岸マンションよりも仕様が悪いみたいですね。
価格は定借分補正して同じような物でしょう。

残があと20年とかになるとね。70年あるここは当分先だろうけど。

>>2221 匿名さん
検討スレでもない住民スレで他物件と比較とかしてる>>2223 とかは、賃貸住民ですら無いと思う。
スレ主旨違反なのであまり大手を振って書き込むのはどうかと。

>>2224 匿名さん
いやそうとはかぎりません。品川もまだ58年？くらい残っているのに売れなくなってきています。
まわりの物件よりかなり安くだしているにもかかわらず…
やはり所有権と定借では差がつくのは事実のよう。
10年経つとやすく叩き売るしかなさそう。
ただ、品川と違い駅近なので忙しいサラリーマンには受けるかも。 車移動の富裕層は関係ないでしょうが、サラリーマンが払える価格ならうれるなではないでしょうか。

シティタワー品川は、以前から言われていましたが
来年からの飛行機ルートに近いから難しいでしょうね。

>>2226 売り出しは増えてるみたいだけど、ふつうに年間20件ペースで売れてるみたいだけどね。去年より成約坪単価上がってはいる見たいだけど。
売れてない根拠を論理的に数字で示してよ。

>>2226 住民板ユーザーさん6さん
値上がり率＋140%以上の物件と比べてられても。
しかし飛行機通るの分かっているのにまだ値上がりして売れてるなら、飛行ルート関係ないここは来年以降鉄板だね。

>>2229 匿名さん
調べてみたけど直近2-3ヶ月の制約件数はCT品川もここも変わらない。
両方先月くらいからパタパタ制約してるから、定借残69年と58年では現状では売れ行きに大して差はなかった。
今後飛行機通ったりリニアや新駅出来たりした場合どうなるかは未知数だが。

しかし、実際は値下がりしているのですが…

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/115279

こちらは、実際の成約価格の話をしている
>>2233リンク先は毎回貼り付けられてひらけど、下記のとおり当てにならない予想価格だと明記されてる
「価格相場とは、対象マンションの売出し事例や近隣のマンションの売出し事例を考慮して算出した想定価格となります。上記の予想価格は目安であり、実際の取引価格として保証するものではありません。」
リンクを貼って、誤解させてアクセス数稼ぐためのステマだよね？
意図的な迷惑行為なので、皆さま飛ばないように

同じことの繰り返しになるんで、過去レス引用で失礼。
>>2152
>>2153
中古売れてる件数は倍伸びてる。
しかし、それ以外は同じパターン。

＞売出し事例を考慮して算出

てことは、成約価格はさらに低くなりますよね。
ここは売り出し坪350台ですから、一割指値をして成約価格は坪330弱、といったところでしょうか。

>>2236 マンション住民さん
逆なので、レインズみてみたら？
それに新築のブラス20%だと論理的に考えてもそんなに低くないてしょう。
そのサイトの予想価格は、取引数多くない物件は実際の成約より低めの自社買取価格か瞬殺価格なんでないかと予想。

住民スレなんで、これ以上中古価格話したいなら、専用スレ立てて。

>>2236 マンション住民さん
悪いけど、そんな坪単価で売る人はいないよ。
今時点で売れる物件（非千代田区優先枠）だとその金額だと新築時割ってるから、売る意味無くて成約しない。
>>2153みたいな人が新築時より安く買いたくて希望的観測を事実にしたいのかな、と感じる。

経年劣化していくのですから、新築時価格を割り込むのは当たり前の話ですよ。
しかもここは定期借地ですから、そのスピードは速いのです。
立地的にここは台東区の相場に近似しますから、指値無しで坪350なら御の字だと思ってますよ。

>>2236 マンション住民さん
過去何件か売ってるけど、値切りしてくる人には絶対に売らなかっなあ。それでも問題なく売れた。
ここ売るときは更に、値切ってくる棟内賃貸の希望者に売らない、も大切だね。

>>2239 それなら、売らない。で終わり。
住民でもないのに、スレ違おつかれ様でした。

2億物件の住民が書き込んでると思って、価格落とそうとネガしてたのですね。
納得。地道な活動お疲れ様です。

>>2242 匿名さん
台東区と同じエリアって、トンデモ理論は若葉マークだから許されるのかな？笑
残念ながらここは千代田区なんだわ。

レインズの取引価格を見ると、成約住戸はここまでで10戸、平均すると㎡単価は114.7万、つまり坪単価は379.1万。

以上。

だよね。330とか坪単価50万も値切る気満々。

俺の部屋は1000万の含み益か。1500は行きたかったな～

現在の物件の坪単価について話題にするのはなんら不思議ではないはずです。
契約者なら気になるところでしょう。

含み益伸びなくて残念でしたね。
市場の票がなので仕方ありませんね。

結局のところ、スターツが手掛けるタワマンはどの程度リセールバリューがあるんでしょうか。

日本橋の再開発、ヒルズの2倍の規模の親水公園とは半端ないですね。
日本橋再開発が結実した頃には、内神田の再開発もまとまっているだろうし、周辺再開発豊富の立地は伸び代が大きいね。

https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2019/0829_02/index.html

浅草線、銀座線、東西線の住民は勝ち組ですね。

日経の千代田区の待機児童記事に千桜タワーの外観写真が使われているね。記事読んで無いけど、子育て世代が多くファミリー世帯が増えたので、選ばれたかな。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO49195290Q9A830C1KNTP00

相変わらず賃貸もすぐに埋まりますね。ここは売らずに賃貸で転がす方がいいかもしれないね。

当時は70平米6000万後半で高所得者向けマンションて言われたんだね。
今考えると安いので買って良かった。

ここ、優秀ですね。
いざとなったら防災拠点としての備蓄もあるし井戸も自家発電もあるし免震だし、最強？

ここから神田駅北口から4分の方かと思ったら
コレド室町テラスも南口から徒歩4分なのね。
なるへそ

ここは一括受電ですが変電装置は二階ですね。
土地自体が1m盛り土した上でで他の機械関連施設も地下になく、1階、2階、15階なので、かなり安心感あります。
スターツの建物は免震だけでなく防災意識高いのでしょうか。

あの台風の時にスターツが土嚢の準備してなかったのは不満です
何事もなくてよかったですが

>>2303 住民板ユーザーさん2さん
良いご意見ありがとうございます。
でも、住民さんなら、情報来てますよね？
管理会社の対応が早いマンションで助かりますよね。

>>2305 匿名さん

対応しているのは、管理会社ではなくて理事会かと

良い理事会ですね。
入居直後から日頃から防災講座も開催されてますし、お祭り炊き出しで予行練習も出来てああます。
マンションを良くしようと言う気概が感じられますね。
管理会社も依頼した調査と資料の対応よかったですね。

まだ固定資産税の納付書来ていないんですが皆さん届いてるんでしょうか。
主税局に行った方がいいのかな？

昨年の1月時点で住んでる人に今年届くので、この物件は来年です。

>>2303 住民板ユーザーさん2さん
スムログみましたが
管理会社がちゃんとやってくれない！
と言う他罰的な人は理事長に向いてないみたいですね。

昨年の1月時点に住んでいる人ではなく、
今年の1月時点に所有している人が該当者ですよね。

千代田区はマンションあまりたたないから職員少ないのかね？

あるあるですが自転車駐輪場のスペースが足りないですね。
知り合いの方ともいつも話していて投書した方もいると聞いています。
お金をかけてもスペースを増やして欲しいと思ってしまいますね。

マンション内にレンタル自転車あるし、
ちよくるもあるから、
自転車処分しようかと考えてる。
4人家族で1人一台ある人はスペース足りないよね。

少し皆さまにお聞きしたいのですが
お客様が、クルマでこられて近隣に駐車される場合、リーズナブルな駐車場として、どこを活用されていますか？

駐輪場足したくてもスペースが無いよねぇ。エントランス前も、まいばすけっと側も公開空地なので、マンション側で自由に使えるスペースじゃないし、行政に駐輪場作りたいと届け出ても許可下りないと思うし。う～ん。
レンタル自転車の数を倍とかにしたら、手放す方は自転車手放してスペース空かないかな？

郵便の誤配が多くないですか？
郵便局にクレーム入れてますが、一向に改善されません。

>>2315 匿名さん
無事来ましたね。
安いですね。

テレワークで回線増強したい人向けか
週末タイムリーにNuro来てましたね。
説明いきた方、申し込みした方、
どうでしょうか。

>>2330 匿名さん
テレワークで本気で考えてる。
2000は速い。

ローン返済が厳しくなりそうなので売却しました。
お気に入りのマンションでした。皆様ありがとうございました！

>>2332 匿名さん
引越しありましたね。
さくっと良いお値段で売れたようで何よりです。
お世話になりました。
新しい方、よろしくお願いいたします。

住んでますが、お気に入りです。
良い物件なので新しく入って下さる方も気に入っていただけると良いですね。

フロントが14時からになるって噂を聞いたけど理事会で決まったのかな

中古が長らく売れない部屋がさらされていますね。

先日坪499万で売れてたから、今のこの辺の相場はそこらへんなんだろうね。ここに限らず、相場から外れた部屋はなかなか売れないよね。

場所柄、子供ができたら引っ越す人が多そうですね。

家族4人で住んでますが、国からの給付金40万、区からの給付金48万、88万も貰えて申し訳ないです。
駅からも徒歩1分で複数路線使えて通勤や買い物も申し分なし、保育園も待機なしで医療費も無料。何から何まで至れり尽くせりで大変満足です。

千代田区民になりたい人相当増えそうだよね。
三越界隈を気軽に使えて行政区は千代田区なのが良い。

>>2339 匿名さん
レインズで出てるものの平均は坪390万だから、相場としてはそのくらいでは？

>>2344 匿名さん
それだと、70平米で新築時よりプラス1000マンちょい。

結局12万は無いのかね。

>>2346 匿名さん

給付決定しましたね

さすが千代田区

先ほどの地震も小物ひとつ倒れる事無く、免震の威力をしっかり感じる事が出来ました。船に乗ってるより軽くユラユラって感じで。
千代田区で補助もたくさん有って、交通の便も良く、地震にも強い。
ここに住んでて良かった(^^)

>>2349 住民板ユーザーさん1さん

免震でよかった

このマンションほぼ100点ですね～。気になる点は共用部の汚れが少し出て来たかなぁと思う程度で、2年住んで、大変満足です。

初投稿ですが、この度東京を離れることになりました。
ずっと賃貸派で初めての住宅購入でしたが、充実した生活を送ることができました。
住民の皆さまにも感謝しています。

売却するか、賃貸に回すかはこれから検討しますが、
皆さまの資産価値に負の影響が出ないよう、いろいろと勉強していこうと思います。

>>2352 住民Xさん
私も元住人です。

定期借家で賃貸もよし、そこそこ乗せて売却もよしですね。
結果論ですが、２、３部屋持っておけば良かったと後悔する物件でした。

匿名さま

コメントありがとうございます。
再び借家生活に戻りますが、不動産を取得することの面白さも知ることができました。
いつか、またこんな素敵な物件に住めたらよいなと思います。

そのためにも、賃貸・売却しっかり勉強して進めたいと思います。

>>2354 住民Xさん
住民です。現在2軒目です。1軒目のマンションをそこそこ高く売却できたので、またタイミングで売ろうかなと思ってましたが、住んでからは、考えが変わりました。賃貸で回す方が良い貴重な物件だと思ってます。もし宜しければ、どう判断なさったから共有頂けましたら嬉しいです??

住民板ユーザーさん
コメントありがとうございます。

ここからの検討過程や結果は身バレに注意しつつ、共有いたします。

今考えていることとしては、
・アルファグランデ千桜タワーを売るとしても、まだしばらくは価格は下がらない
・価格が下がらないならばしばらく賃貸に回してから売却した方がいい
・売却すると、住宅ローンもまとめて返済しなければならない
といったところで、気持ちとしては賃貸に傾きつつあります。

銀行勤務の友人から
「売却するとしても、専任媒介契約にすると、仲介業者は業者に安く卸そうとするので、やめておけ」というアドバイスも受けています。
賃貸に関しては
「賃貸の仲介はどこでも同じかな、埋めるのが遅ければすぐに仲介業者は変えろ」
ということでした。

私が安く売ったり、貸したりすると、そのトラックレコードが皆さまの資産価値に
マイナスの影響になってしまいますので、慎重に対応したいと思っています。

皆さま
アドバイスやご意見などあれば、ご教示ください。

ご存知でしたら教えてください。この度、賃借している地代が3割程上がっておりますが、3年前と比べて土地評価が上がっているということでしょうか？

>>2357 住民板ユーザーさん3さん

路線価を確認されれば把握できますよ。
中古価格もかなりあがりましたね。

建物の固定資産税は下がっていたので、おやおやと思いましたがそんな甘い話はありませんでしたね。
中古も3割以上上がっているので、地代も上がるのはしょうがないですね。この地代が決まったのは3年前以上だと思うので、実質5年分ぐらい上がっているイメージでしょうか。

奥行補正など計算しなければならないようですが、単純に道路についた
路線価で見ても値上がりしてますね。
地価上がっているものなんですね。初めて実感しました。

令和3年の路線価
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r03/tokyo/tokyo/prices/html/16013f....
北側道路1,430千円(B) 西側道路1,340千円(B) 南側道路1,010千円(B)

令和元年の路線価
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_h30/tokyo/tokyo/prices/html/16013f....
北側道路1,200千円(B) 西側道路1,200千円(B) 南側道路850千円(B)

Bは借地権割合80%

路線価上昇の件、ご回答頂きました皆様、ありがとうございます！物件評価が上がるのは嬉しいですが、また3年後にも上がるかと思うと、、複雑ですね。でも、非常にいい物件なので住み続けたいと思います！

貸出の準備を進めておりますが、結構たくさん貸し出されている実績はあるようですね。直近で3LDKで月額30万円で契約成立されているようです。階は高い方が賃料も高くなる傾向にあるとのこと。自分が借りる分にはあんまり階に拘りないので、意外に思いました。
やはり、今売却ではなく、賃貸の方向性でよかったのかなと思ってます。
少しでも高く貸して、アルファグランデ千桜タワーの価値向上に貢献したいです。

岩本町駅が秋葉原の駅名を冠すると、この物件は秋葉原30秒と言えるのでしょうか
これで価値があがるといいですね！

なるほど。

https://news.yahoo.co.jp/articles/240d6b5926dac83942f01a408f8a45a69085...

前回の投稿から時間が経ってしまいましたが、いよいよ貸出の手続きを進めたいと思います。
今賃貸に出ているのはこの部屋（20階・78.97㎡）ですが、
ついこの間まで18階かなにかで67㎡34万円で出されていた方がいたので、
それと比べて割安な感じがします。18階の物件は2か月くらいでSUMOから消えたので、無事に契約できたのでしょう。
https://suumo.jp/chintai/bc_100254425268/

LIFULL HOMESは過去の記録も残っていて便利かと思いきや、掲載時の価格と異なっているので参考にしないほうがいいですね。

実際に売却、貸出を考えられている方は、SUMOなどまめにチェックして記録された方がよいかもしれません。

https://www.homes.co.jp/archive/b-41427245/

賃貸にあたり不動産比較サイトを使いましたが、結局個別にメールが来るだけでなかなか面倒です。
電話番号は記載しなかったので、メールのやり取りだけで済みましたが。

価格どんどん上がるね
千代田区希少価値

管理人が最悪。口が悪く上から目線で何様？という感じで嫌悪感しかない。お願いごとはめんどくさがられ、定型的で、掲示物の記載も口調がキツく気分を害する。仕事をしない高齢者をずるずる雇わずに新たに採用し直して欲しい。

売れそうな物件は、年度末に次々と売れて消えてましたね。
2370さんの大量に出ているというのは、
隣の建物に邪魔されて眺望の良くないヒト部屋が、10数社の仲介業者から出ていることかな？

管理人態度悪いし、ロビーは子供たちのたまり場になっててうるさいし、安っぽいマンションだよね、コンシェルジュも騒いでても土足で椅子立ってても何も注意しないし。マンションと関係ない子供とかもいる。セキュリティ的にどうなの？

明朝のテレビ朝日「じゅん散歩」に、このマンションが少しだけ登場します。

さて、ついでに少し書きます。
以前に価格表をアップした方へ。あれは予定価格表です。
実際の分譲価格はもっと安かった(笑)

NHKの空中族の番組へ出演なさった方へ。
ここに住んでいらしたはずですが、まだ住んでいらっしゃるのでしょうか？
私も空中族なのですが、そろそろここから旅立ちます。
また何処かで御一緒出来たら光栄です。では。

>>2380 マンション住民さん

定借じゃなければすごいことになってましたよね。
売りに出しても買い手がつきません。

>>2381 契約者さん6さん

全然売れません。定借はやめた方がよかったです。
値下げしました。

>>2382 住民さん5さん
定期借地はやっぱ売れないからダメすね。所有権と比べるとほんと驚くほど売れない。

急に在庫が無くなりましたね。文京区の定借が坪600万超えですから、600万以下で買えるここはお得では、もたもたしてると坪600万以上になってしまうかもしれませんね。

>>2384 中古マンション検討中さん

取り下げてるだけ、成約では出てない。
定借は全然売れない。
住んでるだけは問題ない。

>>2385 契約者さん7さん
成約立て続けに出てますよ。

定借は住宅ローン通らないからね。買いたくても買えない人も多い