アルファグランデ 千桜タワー〈契約者専用〉【Part1】

初心者マーク、自ら参考になる自作自演が相変わらず微笑ましいですね。
私も賃貸に出してますが、管理は徹底して欲しいですね。自分で住んでもよし、貸してもよし、買ってよかったです。

しかし、最近東雲や大船でも坪350とか、当時もう一件ぐらい買っておけばよかったと思ってます。

賃貸入居者の次は賃貸に出してる購入者までわざわざ掲示板みるんですね。手を替え品を替え、2年半も粘着するなんて凄いです

統計データによると、今 坪370くらいですか。
だいぶ値上がりしましたね^ ^

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/115279

過去の販売履歴に13階は無いのに、13階／3LDK／約67㎡の場合を想定しているようでは当てにはなりませんね。

>対象マンションの売出し事例や近隣のマンションの売出し事例を考慮して算出した想定価格となります。上記の予想価格は目安であり、実際の取引価格として保証するものではありません。

近隣にタワマンは無いですし。

成約価格ベースでないと意味ないですね

いきなり元気になるね

住民板なのに、即ネガセルフいいね君が湧く大人気物件ぶりは今も健在ですね。

新スポーツセンター基本構想検討会（第一回）の資料がアップロードされていますね。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/bunka/sports/seibi/sakutei.html

会議録はなかなか面白いですね。どうなるか楽しみです。

>>1807 匿名さん

ネガセルフいいね君は武蔵小山君でありますので、無視しましょう

自虐的な住民なんでしょう。きっと。
指摘すると、成りすましではないて
騒ぎ始めるのでスルーで。

おぉ、、今 坪370か。
健闘してるなぁ。

中古の売買実績あるの？

そもそも住民が利用するスレのネガコメントに
参考になる、が毎回即時付くのが熱烈なアンチが
張り込みしてる証拠。

>>1813 匿名さん
そのアンチが有名な武蔵小山さん

パークコート渋谷や文京然り、都心の人気物件に張り付いては即ネガセルフいいねの嵐ですね。
住民板にまで棲みつくとは千桜の大人気ぶりが目立つ。

ここに書くことで置く人もいると思うから微妙。
カメラはあるとは言え。
セキュリティ関係はあまり書き込みしないで、総会で問題定義した方が良いよ。

今更だけど、葛西の大観覧車の右側に
ディズニーシーのシンボルの火山「プロメテウス火山」が小さく見えますね。
たまに噴火している。

>>1819 住民板ユーザーさん1さん
管理費上がったら管理費込みの家賃も更新時に値上げする。

というか、この掲示板に多くを求めすぎな人がいるような。
荒らし以外で、誰でも見れるような掲示板に自分の資産の課題点を投稿して全国放送するメリットある？
総会でちゃんと提起しようや

何が書いてあったか知らないけど管理人対応早いね。
ただ、元の発言も不法投棄誘発するから削除して欲しかったよ。
ネガを統制するとかでなく、住民や住民予定の検討者にも不利益しかない。
これで不法投棄誘発したら、削除しなかった責任とってくれるのだよね？
申請はしたよ。

>>1821 住民板ユーザーさん1さん

値上げは勝手にできないよ。
合意が前提。

>>1825 匿名さん
合理的な理由の値上げで
合意できなければ、更新なしだけどね。
契約に管理費上がったときのこと書いてるのもあるし。
もちろん、借りてる方は管理費差分
数年分の引っ越し代払って
出て行く権利はあるかと。

>>1827 住民板ユーザーさん1さん

定期借家でなければ更新は拒めない。
管理費の扱いなんて、部屋により様々です。
管理費上がっても、年数経過すれば建物価値
下がるんだから、家賃下げないの？(笑)

https://miraimo.com/14646

新築と、築3年～5年では価値が大きく異なる。
新築プレミアムがあるからね。
もう少し大家業するなら勉強したら！？（笑）

>>1830 匿名さん
大家なんて不安定業、副業でもやってないけどw
新築安めに値切った物件は値下げないかもね

あと、再度言うがここは住民スレ。

おれも住民だから。
ここは高めにつけている部屋は決まっていないね。
神田なのに、欲張りすぎ。

住民スレ、って表現するからおかしくなる。

「マンションコミュニティは、マンション購入検討者を応援する口コミ掲示板サイトです。」が前提だから。

ここは、マンション購入の契約者専用スレ。
賃貸入居住民のスレではない。

住民スレでおかしかない。
マンション購入契約は引渡し時点で終わる。
住んでいて感じる事を意見交換するのだから、
賃貸入居者が出て来てなんら不思議はない。

賃貸入居者は、購入契約者へ意見をどうぞ。

訂正。

賃貸入居者は、大家さんに直接意見をどうぞ。

大家さんは面倒だから、直接発言していいと
お墨付きいただきました。掲示板の話。

その大家さんからの個人的なお墨付きなら、その大家さんの個人的に開設した掲示板で発言をどうぞ。

>>1705
>>1710
>>1720

などなど以前から、荒れる原因ですから。

誰でも書き込みできる掲示板ですから、変な輩も書き込みするでしょうね。管理組合を設立したら、組合員向けのクローズドなコミュニティサイトを立ち上げ、そちらで情報共有を計りましょう。

>>1838 匿名さん

大家さんから委任状もらって、ここではなく総会に来たら認めますよ
こんな事をいちいち大家に確認する賃借人いたらめんどくさいなぁ

まぁ賃貸では千代田区価格を取れるマンションじゃないわな。

>>1838 匿名さん
じゃ、マンションの管理規約に入れるかね。
マンションの価値やセキュリティレベルを下げる要因になるから、掲示板に内部情報書いたら規約違反ね。
もちろん、賃貸人は、規約改定に反対は出来ない。

マンション内の写真撮ってアップする輩もいたしね。

>>1838 匿名さん
直接管理会社に言うと言うのはまだわかるが
掲示板に書き込みして良いと言うお墨付きって

どんだけ依存症なのよ

前に書いたけど、大家じゃないから
そこはどうでも良いから。
荒らし的に管理や掲示板荒れさせようと言う悪意のが問題。

>>1846 匿名さん
家賃や賃貸人の話は賃貸板へどうぞ！
スレくらい、自分で立てられれるよね？
ま、ここで粘着して相手して貰うのが目的の
荒らしだから、無理だろうけどね。

今出てる家賃で計算すると、キャピタルも狙える状態で表面は５％なら投資としてはいいんじゃない？
新築タワマン投資ではそこそこの物件なんじゃないのかな。

2LDK（56㎡）で27万とか、3LDK（68㎡）で32万とか決まっているの・・・！？
うちの部屋は表面4.4％だよ。
キャピタルは狙えないと思う。ぜんぜん中古動いていない、たかだか10～15％増しなのに。

南だと5％切りますね。元々高かったので。
ただ、一番坪単価が安い東でも、7480／5710と30％は乗ってますね。

西向きの6980万売り出し中は6000万でしょ。
15%ちょっと。

大体15～30％程度の上乗せって感じでしょうね。割安感はないので、簡単には決まらないでしょう。
10年ぐらい賃貸で寝かして、当初の価格と同じぐらいなら売れそうですかね。

それ結構良くない？

>>1855 匿名さん
元が安いから、情勢要因が無い限りは元値以上では売れるでしょう。
元値で、買えなかった人は少しでも高く出せば安くしようとネガりまくるでしょうね。

15%増でも売れない、これが現実なのでは。
所有権じゃないし、10年賃貸して元値で売れるかなは
呑気にも程がある。
マンション市況の伸びしろは少ない。

定借なんだから、使い捨てと同じ。みんな賃貸とどっちが特かってだけでここを購入してるんだから、下手な心配はご無用。

あなたには言っていないよ。
1855みないな方に言っております。

たった２年前の価格から15%増しだからね。
相場感無いから、将来も予想できないんだね。10年賃貸でたんまり稼ぐから、心配無用。途中自分で住んでも良し。

あなたには言ってないよ
10年貸して買値で売れるかななんて
妄想激しい人にだよ。
緩和縮小方向で、今より高くなる要因は少ない。

>>1866 匿名さん
場所によるかね？郊外は縮小、都内中心地は競争率上がると思う。
どこが中心地になるかは諸説あるとして。
今は西より東有利。

俺なら定借期限まで賃貸で引っ張るなあ

使い倒すのも良いよね。

豪雨や台風で浸水あれば、人気はまた西寄りに
戻る可能性も。この辺りは低いからね。

賃貸で70年ひっぱるとして、家賃下落、空き室期間、修繕(ユニットバスやトイレ等)を考えると、実質利回り3%で70年は厳しいと見る。
仮に3%で買値の210%、３倍です。70年で３倍は投資効率としてどうなのか・・。

>>1870 匿名さん
西でも渋谷とかは水没するけどね。
あと、改定後のハザードでまここは残る。
水が抜ける地形の自然堤防に更に盛り土してるし。
湾岸で海抜高いとこも同様。
災害で生き残る建物は災害前より人気高まるの、知らない？

西側でも台東区、荒川区、江東区の川沿いの古い町並みは広範囲レッドゾーンで危ないよね。

日経によると沿線力トップは京浜東北線だね
4位までは全て東
田園都市線などの西は古き良き路線として6位健闘
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO35523050Z10C18A9X11000

>>1872

荒川から水が押し寄せれば、ここらは50～100㎝の浸水だけど。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kurashi/bosai/suigai/map.html

標高だけ高くても、そのエリア内で谷になっていればそりゃ水は集まる。
いわゆる高台、台地の上、山の手の人気が戻るという事。
といっても環七より東だけどね。

>>1875 匿名さん
それを想定して、更に盛り土してるよ。

盛り土じゃ絶対安心ではないという事だ。想定を超える風雨が起きる時世。
高台の方がその観点ではやはりいいな。

>>1875 匿名さん
>>1877 匿さん
西側の想定がズレてたね。
田園都市線とか流行りモノはともかく
山手や高台は不動の地位だと思うよ。
何だかんだ言って飛行機真上になろうが
白金台とか大して値下がりはしないかと。
ブーム終わりつつある沼地の白金ではなく
白金台の方ね。
今もあと10年は続く東京駅ブームでも
大して下がってないでしょ？

高台の欠点は土砂崩れや地盤崩れで豪雨には意外に弱い地形もあるから注意。
崖削って作ったマンションとかの。
まあ、昔からの武家屋敷とか地歴ある本当の高級住宅地は、まず安心。

本郷とか高台であるうえ、駅利便性も高いよ。

良いよね。
一回検討したけど、通勤時間で断念したよ。
勤め先変わればまた検討すると思うよ。

>>1882 匿さん
文京区で無ければ考えた。
将来の人口考えると港区千代田区あたり以外は考えてなかった。

>>1874 パワーカップルにとって重要なのは東京駅までのトータル通勤時間らしい。
ここは30-40代働き盛りバワカ層かそれを狙う賃貸オーナーが多いから需要ずれるかな。
本郷みたいな住宅街は50代以上のリタイア層か地縁好きな人に人気だよね。

今考えるとバワカ需要の先駆けだったのだね。

ここは一馬力で十分買える価格帯だが。。。

バワカ+空中族は1人一物件交互に買って税金優遇最大に使いながら資産形成よ。

高島屋SCのオープンで日本橋も盛り上がるだろうし、ますます便利になりますね。

上記は>>1874 ではなく、>>1875

ここから高島屋SCまで徒歩22分もかかるというのにどうやったらここが盛り上がるのか、、、（マジレス

徒歩で行かなくても銀座線もある。
もちろんタクシーでもいいけど。

それだけ距離があるということですよ。
ネガの材料を与えないで下さい。

日本橋は生活圏だよ
三越前でランチしたついでに、高島屋にも行くって感じかな

匿名さんで書く人ってアレな人が多いですね。

仮にこのマンションだけが、ギリギリ浸水を免れても、すぐ周囲は浸水なんだから、まあ同じ事。

ま、自然堤防の場合はそこだけ周りより高いから大抵そうなりますな。
山手だけ残っても住宅地だけ残って便利な場所にある生活必要施設はほぼ全滅なんで同じこと。

>>1894 住民さん
高台に住む、やんごとなき人々は
徒歩5分以上は歩かないのです。
徒歩20分は会社帰りコース内でも
生活圏ではないと言うこと。
そもそも通勤しませんし。

>>1897 住民板ユーザーさん1さん
やんごとなき人は完売物件の匿名掲示板にしつこくネガ行為は致しません。

やんご？

台風で被害はありませんでしたか？樹木が若いので、倒れてないか心配です。

昨日みたいな風は建物が揺れるのかと思ってたのですが、全く揺れなくて安心しました

むしろ、制振の旧居のが揺れてた。
ここ、快適だわ。

会社で他のタワーに住んでる人は台風うるさくて寝られなかったと言ってたわ。

つまりこの台風の中、ここだけが快適だった、ということでしょうか

ここだけかは知らないけど
ここは、快適だった。

ここが快適なら他所様も快適でしょうね

最新の免震は揺れないのか
もしくは超高層ではないから安定してるのか

超高層は揺れやすいよね

このスレ、住民スレなのに変なレスに
参考になる！が押されてるね。

結構ピューピュー風がうるさかったよ。
風向き部屋向きによるのでは。

ここだけが唯一無二に静かでした。
首都高の音に慣れたからかも。

9月に住宅ローン金利上がってるとこ多いね
ここは7月で良かった

上がってないよ。
まさか、固定にしたの・・・？

長期金利上がってるよね。

設立総会の案内きました？

来ない

せめて伊藤忠アーバンコミュニティの方がよかったですね

伊藤忠アーバンは対応良かったよね

でも管理室人変わったよね

コンシェルジュにクレームを伝えても改善しようとする気配や努力は感じないわ。管理会社リプレイ待った無しだわ

え？具体的には？
前に書き込みあった内廊下放置物とかは
改善してるじゃん

内容は書き込みすると管理会社から個人を特定されるので書き込みはしません。相変わらず、一切の月次報告書も出て来ないし、どうなっているんだろうな。

10月28日の設立総会＆理事会で決めるようだよ

取り上げて欲しい議案や要望があれば、早めにスターツさんへ

コンシェルジュ高い。1日8時間で月54万って。管理人も1人？で月63万。更に追加で月100万以上の清掃費

住宅部会は赤字で管理準備金を取り崩してるし、ぼったくってるとしか言いようの無い水準ですね

立候補された方に議決権を委任して、票をまとめてはどうでしょう?

タワー住んだことや本職で人雇ったことないの？
ま、サービス落とさず、安くできるなら、頑張ってみ。

サービスレベルが悪いと言いながら
単価落とすって矛盾してない？
月54万年て新人レベルの単価だと思うよ。
同じ値段以下でほかの大手が受けてくれる
エビデンスがあるなら別だけと。

根拠になる比較見積もりもせずに
イキナリ解任図るような危ない人に
委任して良いかは疑問に感じる。

どちらにしろ暫定契約して相見積ですかね

54万は正直糞やすいなｗ
大体給料は1/3くらいっていうからあの人の給料は18万だろう。
日本の1人月の単価は90万～150万
コンサル雇うと300万、外資コンサルだと600万とかあるぜ。

他の業種と比べても意味がないので同業で比べましょう

http://web.hk-mankan.jp/kanri12.pdf
管理人の委託費で週40時間で27万円以上なら割高とされています

立地が東京都心で高めだとしても、コンシェルジュはスターツの費用も管理人より安いので、同等のサービスレベルで安くするのは十分可能でしょう。管理人も同様。

常時2人体制で同等水準ですが、コンシェルジュの仕事で常時2名は不要でしょう

相見積もり&直接契約で適正価格に是正して修繕積立金の足しにしましょう。

それは賛成
サービスレベルが落ちないように
組合で管理しないとね

>>1932 マンション住民さん
18万で住民の苦情を受け続けるのは大変だね。
なってないとこは指摘するけど言い方だけは
考えるようにしよう。

共用の自転車空気入れの設置を希望。寄付を募られれば、無料で提供するよ。わざわざ一階まで持っていくの面倒なんだ

それイイネ。確かに往復するの大変。
コンシェルジュで空気入れを無料貸出でも良いね。

3つのマンションで相見積もり経験者だけど、管理会社大手10社に相見積もりを依頼すれば少なくとも半分の5社が見積もりしてくれるよ（もちろん無料）。

コンシェルジュで空気入れ貸してもらえますよ。うちはコンシェルジュそれくらいしかお願いしませんが、あとは挨拶されるだけで月2,500円/戸くらいかかってるんですね

ある方が便利だし、反対する人も居ないだろうから
良いと思うよ

https://www.google.co.jp/amp/s/news.biglobe.ne.jp/smart/amp/economy/10...

徒歩10分圏内にお洒落な書店が出来るのは最高ですね。

正確には900mの徒歩11分ですね。

ちょっと残念な距離ですが、自転車で行けます。

>>1944 匿名さん
すごいな、ワザワザ住民板にまだ粘着してる笑
10分超えたら歩けなくなる様じゃますます太るよ。そして君的に残念だけど10分圏なんだわ。

>>1943 匿名さん
本屋好きだからマジ最高
書泉タワー徒歩数分近いし
神保町もすぐだし、良いね。

蔦屋書店的なブックカフェになるのかな。
徒歩10分、自転車5分で行けるなら日常使い出来ていいね。特に最初は、すごい混んでそうだけど。

有隣堂がライセンス契約して運営するらしいですね。どんなものができるか楽しみだ。

目的地が、新日本橋駅になっています。
自転車はお嫌いでしょうか。私は10分以上歩くのは嫌なので自転車で行きます。10分ちょっとの本やさん、楽しみです。

電動自転車借りられるしね。

誠品生活は、蔦屋書店のロールモデルなのか。あまり期待してなかっただけに、最高な商業テナントが決まりましたね。

http://kitsune-com.hatenadiary.jp/entry/2016/12/26/213856
https://www.kamometomachi.com/taiwan-culture

神保町、秋葉原、日本橋と
書籍好きには堪らない環境。

http://www.houjin-bangou.nta.go.jp
千桜タワーの住所で法人登記している会社が15件あるようだ。1～2階の施設部は良いとして、3F以上の住宅部で登記している住戸は管理規約違反だから管理組合設立後に調査だね。
管理規約：住宅部分の区分所有者等は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし～

そだねー。

前に住んでいるとこも同じ条項あったけど
郵便受けや表札に表示しない
個人事業やソーホーは大丈夫だった。
法人でなければ良いのだっけ？

ここの免震ダンパーはだいじょうＶ？？

>>1954 住民板ユーザーさん1さん

https://mscondo.com/ms-touki/

他のタワマンでは登記だけならセーフ。主に事務所として使用するとアウト。

>>1955 匿名さん
なんか、免震や耐震のダンパーデータ偽装
してたとこあったね
KBY？

>>1957 マンション住民さん
人の出入りがあるなら、アウトだよね。

バルコニーでのタバコって、禁止？それともできればやめて？
内廊下の玄関開けておくのってOK?
音&匂い（食事の匂いとお風呂？のにおいがする…）が漏れてて、なんだかなぁという気分です。

お隣の区営住宅はダンパーアウトみたいですね。

>>1962 住民板ユーザーさん7さん
昨日の今日で情報早いね
ソースは？

>>1964 住民板ユーザーさん1さん
東京新聞に載ってますよ

マンション名付きで？すごいね

ttp://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2018101790142025.html
「神田東松下町の区営住宅」との表記です。

また、アンチがいるね。

ここも装置同じだっけ？
もしそうでも油圧ダンパーとかなら
元々消耗部品だから交換すれば良いだけでは。
リコールなら無料だし
そうでなくとも瑕疵期間内。

役所主導なら普通は違う業者にバラして発注も多いけどね。

対象機器は全交換だって。
http://www.risktaisaku.com/articles/-/11662

あと、KYB製免震装置てことだから
ここのはスターツ製だから違うんでない。
主な納入先は官庁関連。

凄い信頼性が求められる施設に採用されているようですね。。。千桜タワーが該当してるか知らないけど、仮に該当してたら交換すりゃ良いだけだし、設計上はダンパーみたいな素人には判らない部分も高性能ダンパーの採用で耐震設計は抜かり無しだと言うことが判るだけですね。

昨日の公開では役所関係だけで原発も入ってなかったね。

前に住んでいた都内の制振タワーの分譲時資料を見たら、
オイルダンパー使用になっていました。
制振物件のダンパーは交換が大変らしいですね。

制振は免震みたいに地下にあるだけでなく
機器内、 建物内部にダンパー埋め込まれてる
ことあるからね

ニュースで一六年末に建てられた神田東松下町の区営住宅って出てましたけど、ここのことですか？

KYBだけじゃなくて、川金もかよ。日本の免振ダンパー企業はカヤバ工業、川金、日立だけだから、シェア率知らんけど、2/3くらいで不正の可能性あるぞ、ここも例外に漏れずあり得る。スターツ製なんてものはない。

ダンパー交換で引越し強いられるのは嫌ですね。

>>1977 匿名さん
違いますよ、お隣のこもれび千桜です。

>>1978 入居済みさん
騒がなくても今週末総会あるじゃん？
あと、ここに限らず、耐震以外は皆確率あるよね。

>>1979 住民板ユーザーさん7さん
装置全体交換ならともかく
消耗品ダンパー交換で引っ越しは無いけどね。
確かめもせずに流言飛語するのは荒らしですよ。

ここの免震ダンパーが該当するかは
現時点では分からないが
地域の避難所だから交換優先度は高いだろうね。

オイルダンパーメーカーは、カヤバ、川金、日立以外にも
三和テッキやセンクシア等があるみたいね。

日立だと良いなあ
偽装に厳しそうだし
万一の対応は青天井でやってくれそう

>>1976 住民板ユーザーさん2さん
ダンパー改ざん、不正は許されないが安全への過度な心配は不要
https://news.yahoo.co.jp/byline/fukuwanobuo/20181020-00101125/

>>1978 入居済みさん
毎度根拠なく煽るねぇ。
2/3と言う論理性のかけらもない数字はどこから？

>>1979 住民板ユーザーさん7さん
　オイルダンパーの取り替えは、以前に問題になった積層ゴムの取り替えに比べれば手間がかかりません。積層ゴムは建物の重さを支えているため、ジャッキアップした上で取り替えますが、オイルダンパーはボルトで固定しているだけなので、取り替えは比較的容易です。とくに免震の場合には、地下の免震層での作業になりますから、業務などへの影響も余りありません。

ブログ読むとマンマニさんは
現マンションも住み替え予定マンションも
当たったらしいね。
https://www.sumu-log.com/archives/12731/

ただし現マンションは3.11後の点検でも
問題なし、らしい。

ダンパーはリコール対象とは言われず。
調査中とのこと。
方針決まらず、まだ
安全宣言を出せないパターンか。

それにしても管理会社の質疑には不安になるところばかりでしたね。経験がないので仕方ないのですが。あとは理事会？にお任せしましょう

久しぶりに中古物件一覧見たら一時に比べて減ってますが、売れてるんですかね？

賃貸も減ってるね

先々週1軒、先週も1軒売れたと聞いたよ

>>1988 住民板ユーザーさん1さん
修理は簡単でも売る時には影響大ですね。
資産価値が大きく下がるか心配です。

持ち主ならスターツからの書面読んでるよね？
影響ないのはわかってるはずなのに
何故そんな書き込みするの？

>>1999 住民板ユーザーさん1さん

持ち主では無い、武蔵小山さんだからですよ