ブランズ川口栄町パークフロント

私も中古物件を見てきましたが、管理費と修繕積立をあわせて２万円を切るマンションがほとんどでした。
１件だけとても高いマンションがあって、印象に残っています。

143さん
>>タワーパーキングと一般的な機械式とでは、大した差はないと思います
>これは実際にそうなのでしょうか？
タワーパーキングも仕様や発注先によって費用がバラバラだそうで
ちゃんとした裏付けが取れなかったのですが
個別の費用（電気代、点検代、部品交換代…など）を考えたら
どれも同じようなものでは？と思いました。
私も素人考えです、すみません。

物件価格もそうですが、管理費の高い安いを同じ土俵で評価するには
「単位面積当たり」で計算する癖を付けたいですね。
修繕費も切り離して考えるべきと私は思います。
（これは将来的な計画を見てみないと、現状の月費用だけでは議論できないのではないでしょうか？）

管理費が仮に70m2で12000円とすると171円/m2ですね。
築年数にもよりますが、中古だとこのくらいのものは多いと思います。
共用設備（エレベーターや24時間ゴミやディスポーザーなんかを含めて）を豪華にする代わりに
管理費を上昇させる、というのが近年の流行です。（それが良いか悪いかは別）
前述の例のように新築は他物件も171円/m2を超えるものが多く、新築の平均管理費は確実に上がっています。

スタイリッシュでいいなと思っていましたが、バルコニーに洗濯物を干すと、丸見えですね。

管理費って組合努力で管理会社変えたり管理項目見直したりしていくんじゃないの？

まさか言い値でやっていくつもりですか。

でも住む前から「管理会社を変える」という前提で
いる人ってあまりいないんじゃないかな？まして
大手（東急も一角として考えると）のマンションを
購入する人達ではさ。

>148さん
だから事業協力者住戸の多さが気になるのかも・・。

本当に難しい物件かつ面白い物件だなあ。

今日、目の前の公園でPM9：00頃、男性の大学生さん達が
ベンチを占領して７～8人くらいでドンちゃん騒ぎをしていた。
お酒を飲んでいるようにも思われた。その後、PM9:30頃に
再び公園の前を通ろうとしたらまだ若者達が大声でたむろしていた。
マンションに囲まれている公園だからすごく声が響いていた。
夏場にこれをされると窓が開けれなくなるし、第一、若者が
夜7～8人公園で集まっているというだけで私は怖くなってしまう。

購入するマンションは昼間だけじゃなく夜の周辺環境も大事と思い
今日行ってみたが、真剣にここの購入を考えていただけにすごく残念。

お近くに住んでいる方がいたら教えてください。あの公園は
いつも夜は若者のたまり場になるのですか？

常にたまり場って感じでは無いと思います。
時たま高校生などを見かけますけど。

ザ･プライスの横を抜けてくる方が多いので、窓を開けていると、意外と夜間も人の声は入るかも知れませんね。

場所柄、仕方ないのかも知れませんが。

常にってことはないですが、
冬以外は、ホームレスの人も結構いますよ。
ホームレス一歩手前かもしれませんが、
宴会してたりします。

朝通ると、缶チューハイとかいっぱい置いてあります。

でも、マンションが建ったから、
人目もあるし、
今年からは減るかもしれません。

マンションが建つ前は、
この辺りに住む友人とは、
‘あの暗い公園’ってな呼び名で呼んでました。

公式ホームページに、部屋ごとの価格が出ています。
どうでしょうね。この価格。

ほんとだ。
価格がでてますね。

さすがに、2LDKは当初より、2～300下げてますね。
60平米で、4300とかはありえなかったですもんね。

それでも3LDKは、ほとんど変わりない感じですね。

周辺と比較してみると、特別高い感じがしないでもないのですが、
もともと周辺マンションの価格が高かったと考えられなくてもないんですよね。

買う人います？

・・・買わない

今、１期の登録の期間です！！！とは思えないほど、ここは静かなスレになっていますね・・・・。

明日だか明後日の抽選会には、どれだけの人が集まるんだろうか

このやり方は普通に考えたらHPに出てる価格＝要望書の出てない部屋だよね。
結構要望書入ってるんじゃないか？

物件概要、販売戸数18戸に対して、
18戸分の部屋を紹介してるから、要望書がでてないのでは？
普通要望書がだされた分を、販売戸数にすると思うのだけど。
イーストゲートとか、そうだったけど。
真相は、抽選後にわかるからいっか。

要望書が出ていても、HPには載せると思う。
買いたい人が集まってくれれば、今期の希望部屋の抽選に落ちても、他の部屋にまわってくれる可能性と、次期販売の抽選に参加してくれる可能性もあるし。

ねえ誰か様子見に行ってきて下さいよ。

ホムペがすでに更新済み。先着順4戸になりました。14戸には申し込みがあったということかな。
比較的条件の良さそうな部屋が残っているのが気になる…。

北側のマンションのデベはどこなんでしょうか

１戸も売れないって言ってたやつ、どこ行った？

405なんて、この中では売りやすそうな部屋だと思うけど、抽選日当日に先着受付にしてるんだね。

北側のマンションって、何情報なんですか？

でもまた場所的に、今回のような価格帯になるのでは？
そしたら、あまり意味ないなぁ。

南側にブランズがあるから、安くなるんじゃないか？
ブランズが高すぎるとも思えるが。

北側って、住宅地じゃない？
出来たとしても、また事業協力者住戸が多そうだなぁ

見学に行ったのですが、北側の共用廊下もそうですが、吹き抜けの辺りも、昼間でも薄暗くて何か嫌でした…。

北側のマンションは全て賃貸物件だそうです。

だよね。
南側にブランズ建っちゃってるし、タワマンでもなければ、よっぽど価格面で下げてお得感を出さなきゃウリが無くなるものね。
賃貸が無難なのかもね

ＨＰみたら６戸でしたよ。

キャンセルでたのかな？

そうかもね。
ローンの予備審査の結果が出る時期にしては早すぎますものね。

修繕積立が高いとしても納得できるんだけど、管理費が高いのは、納得できないんだよなぁ。

内容は知らないけど費用に見合う管理をやってくれるんでしょう？
そうでないと即削減対象では。

どんな管理なんだろうね。
タワーパーキングって、操作は自分でするものなんですか？

ここより安い浦和のマンションが、賃貸料はここよりも高く出されているんだよね。
やっぱり駅前だとしても、川口にしては高すぎる設定ということだろうか…。

おっ！５戸に減ったね。
この後、ローンキャンセルで出てくる部屋もあるのだろうか・・・。

すごい！めちゃめちゃうれしいぞ！
需要があってよかったじゃないか。

で、店舗は何か入ったんですか？

あそこに何が入るんだろうね。
適当な店が考えられないなぁ。
何かの事務所とかで落ち着くのかな。

おっ！４戸になった
賃貸に出されていた物件の家賃を見ると、賃貸に出すときに利率？が４％は
確実に下回りそうですよね？

うちは転勤族なので、あの家賃をみて、この物件をあきらめたクチです。
あの家賃でしか貸し出しができないのに、これだけの価格を払うのはどうかと素人ながらに思ったのですが・・。

↑利回りの間違えでした。すまんです

次回販売分の要望書を承り中って書いてあるけど、
次回は残り全部を販売しちゃうんだろうか。

まだ１期の４戸が残っているね。
次期についても全く書かれていないし、ここのスケジュールはどうなっているんだろ・・。

何がもったいないって一つだけなんだよなあ。

価格ですか？

ここ、1期販売分の残り4戸が売れなければ、次期には突入しないのだろうか…

ここやめた人どこ行ってんすかね。
こちらは都内に行った口なんですが。

蕨のタワーとか、浦和あたりでは？

価格の問題なら蕨タワーも浦和もちっとも安くはないし、そもそも蕨はなあ…という人が多いと思うけど
価格を抑えたいなら、川口の中古狙いが良いんでは？
一段価格帯が上がるけど、赤羽のプラウドシティを狙ってる人も多いと思う
川口や赤羽狙いの人って、暮らしやすさのプライオリティが高いわけでしょ

シティタワー蕨って、かなり安くないですか？

安いね。あれで高いんじゃ、タワーは買えないんじゃないかな。
それなりの間取りだとは思うけど。

ありゃ
また5戸に

キャンセルかな？

昨日ＭＲへ行ってきた。
70㎡そこそこで5500万円なんて
いまどき川口じゃありえない。
よくみなさんあの値段で買うね。
それがこの土地の相場なの？
都内と価格変わらないじゃん。
価格聞いてびっくりしてしまった。

それで、あの賃料で出されちゃ買わないよね…

そしてレスは無限ループするのでした

川口は物件価格は高いが、賃料が安いね。

↑　たしかに。

次期販売分、ま～ったく情報なしだね。
プラウドシティ赤羽の情報が出てきたら、売りづらくなってくるんじゃない？

同じ価格帯なら、俺なら赤羽のプラウドを買うな。

全戸南向き
プラウドブランド
駅から4分(5分以下と以上の差は大きい)

プラウドの周辺環境は見に行っていないからわからんが。

ここの環境は、俺は好きだけど、価格が高すぎる

ちゃんと検討してる？
赤羽のプラウドシティと価格帯は同じではないよ
プラウドの方が一段も二段も価格帯が高く、坪250を越えるかも
赤羽駅近辺は一応都内料金だし、供給も少ないから、まあ当たり前のことだけど
194もそう書いてる
その上で比較する人もいるとは思うけどね

｢同じ価格帯なら｣と仮定になっているようだが、ちゃんと読んでる？
そしてあなたの場合、正確な価格を知っているわけではないようだね

確かに文体は仮定になっているのだけど、現実に同じ価格帯ではないのだから、間違った仮定上の話をしてもナンセンスじゃない？
ちなみに私は東京都港区と川口市が同じ価格帯なら迷わず港区のマンションを買いますけど、←の書き込みって有意義だと思う？
ちなみにプラウドシティ赤羽はまだ正式な価格を発表していません。
ちゃんと調べてないのなら、書き込みなさんな。

>坪250を越えるかも

って絶対に超えないから。。
大体、あそこは価格が発表になってないんだからさ。
仮定の話しが有意義じゃないのだったら、あなたの
お話しも同じだよ。

>208
>ちなみにプラウドシティ赤羽はまだ正式な価格を発表していません。
>ちゃんと調べてないのなら、書き込みなさんな。

そっくりそのまんまお返しするわ。
だったら、正式な価格も出ていないのに、坪２５０は超えるなどと書き込みなさんな。

２４階建ての上階と下階では、確実に坪単価に差が出る。
比較の対象に十分になると思われるがな。

赤羽駅前と川口駅前で価格帯が違うのは、仮定ではなく過去のデータの積み重ねです。それを人は相場と呼びます。
で、あなたは赤羽駅前と川口駅前の相場の差も知らないし
プラウドシティの正式価格の発表がこれからだということも、今知ったのでしょう？
周辺環境も調べてないようだし。
だから「ちゃんと比較検討して発言したのですか？」と最初に書いたのですよ。
このままだとあなた、ただ単にブランズのネガティブキャンペーンをしたかっただけにしか見えないよ。

相場を無視するのなら「ブランズ川口が高い」という発言も根拠がないことになるわけだが

２０６は比較対象にするのは自由と言っているわけだし、どう考えても川口と赤羽が同じ価格帯という主張の方が分が悪いと思うが。

＞２１１
ブランズは、分譲価格が５千万円台中心。
５０００万円台の金額が出せるとしたら、赤羽のプラウドもターゲットに入ると見てもおかしくないのでは？
それとも赤羽のプラウドは５０００万円台では購入できないほどの高値設定になると決まっているわけ？
常識的に考えて、３ＬＤＫで６０００万円台が中心になるような立地だとはとても思えない。
赤羽で６千万円出すのなら、もっと都心に移っていくだろうに。そう考えるのが常識。
価格未発表はあなたに教えてもらったわけではない。来年の竣工なのに、現時点で出ているわけがないと
考えるのが常識でしょ。言うまでもないこと。

価格帯なんてものは、下から上まですべてが一致しなくても、
重なる部分があれば、十分に検討の余地はあるんだよ。

そしてネガティブキャンペーンの話だけれど、私は「立地は私は好き」と書いているのを見逃していない？
ただ、川口はここ数年で右肩上がりで坪単価が上がっているから、高すぎると書いたまで。
この点については川口の物件事情を知っている人は皆が言うことだし、
それこそ６～７年前に売られたマンションを今、売却すると購入価格と同等の価格で
売却できてしまう物件すらある。

その状況下で、この物件は私には高すぎると書いただけだけど。

あなたこそ、現在の相場だけを見るのではなくて、
過去にさかのぼってみてみる必要があるんじゃないの？

赤羽で平均価格が２５０を超えるとは考えづらいです。
プラウドの話が出ているので、プラウドを例にすると、四谷三丁目５分でも、３２０前後です。
ブランズ川口栄町とプラウド赤羽がバッティングする価格はあると思います。
多少は赤羽が高いと思いますが、競合範囲だと思います。

ブランズ川口栄町とプラウドシティ赤羽が「競合」することについては否定してません。
前レスをよく読んでください。
しかし、「一部の価格が被る」ことを「価格帯が同じ」と表現するのには、違和感があります。
まあ何を持って「同じ」とするかは主観の問題でもあるので、議論は尽きないかもしれませんが
少なくとも私は、川口と赤羽には少なくない相場差があると考えています。

>214さん
6000万円出すなら都心に行くのが「常識」だとは知りませんでした。
埼玉でも6000万円を越えるマンションは多いですから、世の中常識外れの人が多いのですね。
とりあえず、相場の話をする時はバルク価格ではなく単価で議論しましょう。
「常識」です。

>215さん
250を越えるかもという話が出ていることは事実なのですが、私も確信しているわけじゃありませんし、おっしゃるように越えないかもしれません。
230～240くらいかもしれませんね。
間取りや配棟計画なんかを見る限り、低仕様・低価格で勝負のような予感もしています。
ま、ま、これは価格発表を待つことにしましょう。

川口では6000万円なんてそうそうないよ、100㎡くらいのならあるけど
そういうのは一般的な話に出てくるマンションとはちょっと別物だよね。

ところで本気で川口か赤羽かって考えている人っているの？
自分も含めてなんだかあまりいない気がするな。
川口に住んでいる人って生活の利便性に惹かれているんだと思うよ。
都内っていうことと埼京線が通っているだけで、赤羽みたいに
生活するのにたいして便利でもない所と競合するかな？距離的に
近いから価格は気になるけど、たとえ赤羽物件がここよりやすく
出てきても「ふぅーん」程度だけどな、うちは。

いいですね

>216さん
>6000万円出すなら都心に行くのが「常識」だとは知りませんでした。

その土地その土地で、相場というものがあります。
この立地だったら、いくらまでなら出すと、不動産に詳しい方なら「相場」を出してくるでしょう。
赤羽で６０００万のマンションを購入したとします。
マンションを購入するというのは賃貸ではないのですから、資産として考えるんですよ。
仮に６０００万のマンションを賃貸に出したときに、６０００万のマンションの利回りを最低でも４％を
下回らないようにすると、２１６さんでしたら、どの程度の家賃になるかおわかりになりますよね？
その家賃で赤羽に借りるような方が、果たして、需要として多くいるかどうかを考えれば
おのずとその土地その土地での相場なんて普通に出てきてしまいます。
赤羽で坪２５０万のマンションを出したとしたら、家賃は異常なまでに上がりますよ。
「その家賃ならもっと都心で借りられるから」となるのが「常識」です

マンションの分譲価格なんて、分譲マンションの希少性だけではなくて
周囲にどれだけの賃貸マンションがあるかなども大きく影響します。

坪２５０を出せば、もっと都心に近い場所で買える場所はいくらでもあります。
同じお金を出すのなら、資産なのですから、都心に流れていく方が出てくるのは「常識」です。

坪単価が川口よりも安いなどと言うことは、私は一言も申し上げていませんので、
読み返してくださいね。川口にそれだけのお金を出せる人なら、赤羽でに十分に検討できると
申し上げているだけです。
そもそもここの価格をご存じでおっしゃっているんですか？

長文失礼します。苦痛な方は飛ばしてください。

話の軸がブレてまくってきましたが、元々は
205さんの「（ブランズ川口とプラウドシティ赤羽が）同じ価格帯なら」という仮定に対して
「同じってことはないんじゃない？」という書き込みでした。
異論があることも十分わかりましたよ。

私が書き込んだ「250を超えてくるかも」の「250」ばかりが注目されていますが
216に書き込んだように、もっと低い可能性も予見しています。
ブランズ川口は220で苦戦中（？）でしょうか？
川口のイーストゲートも220で、（内々で値引きもあったのでしょうが）一応完売。
プラウドシティ赤羽は、240～250くらいでひょっとしたら250を超えるかも、と思っています。
（反論があるのはわかりましたが、あくまで私の予想ということで）
ちなみに、（検討している人は覗いているでしょうが）赤羽本家スレでは270という予想なんかも結構あって
そこまで高くしてこないと私は思うのですが、実は相場なんてあってないようなもの
こればっかりは水モノだし、販売上の戦略もあるだろうから
最終的には当局の発表を待つしか他はないんですよね。
今となっては信じられませんが、ミニバブルが過熱していた数年前は
赤羽でも300で販売され、実際買い手がいたこともあるのですよ。
（今の時世で300で売買が成立するとは夢にも思っていませんよ、念のため）

>219さん
だーーかーーらーー
バルク価格で相場を議論している時点で、議論の土俵に乗らないんですよ。
6000万円の資金があったとして、「川口で100平米」を買うか「六本木で30平米」を買うかは
その人の家庭状況と好み次第です。（注：敢えて極端な例えを出していますよ）
川口で6000万円を買う人もいるし、六本木で6000万円を買う人もいます。
「6000万円なら都内」というのは単なる思い込みです。
あなたの中では「70平米3LDK3人家族」といった想定しかないのでしょうが
それに当てはまらないマイノリティも検討者には多くいるのですよ。
だから、それらを押し並べて議論するために、「単価」思想の導入が必要なのです。
川口で坪600万円を買う人はいないし、六本木では坪200万円を買えません。
単価で話して、初めて議論になるのです。
219さんが赤羽駅近坪250万円に懐疑的なことは、十分わかりましたよ。

参考までに
プラウドシティ赤羽スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49787/

２２０
めちゃくちゃ苦痛。
プラウド赤羽のスレでやってくれ。

２２０
小出しにして書いているから勘違いされんだよ。
はじめに２１９が書いた事に対して、

*************************************************
ちゃんと検討してる？
赤羽のプラウドシティと価格帯は同じではないよ
プラウドの方が一段も二段も価格帯が高く、坪250を越えるかも
赤羽駅近辺は一応都内料金だし、供給も少ないから、まあ当たり前のことだけど
**************************************************

こんなつっかかるような書き方はどうなのか考えてみ。
しかも「価格帯は同じではない」「一段も二段も価格帯が高く」と断言してんじゃん。
それなのに、後になって小出しに「あくまで私の予想ということで」と
主張が変わっていくからややこしくなんだよ。
じゃー、あとは赤羽のスレでやってね。

224
端的にまとめられない人っているものです。

それを理解できない人もいるんですね。
勉強になります。

カオス

そして管理費高いのネタに戻る

あの駐輪場の場所だと、帰ってきた時、マンションに入ってから、グルっと1階を廻ってエレベーターだよね。
ちょっと面倒かも。

契約者の一人くらい登場してくれないか

いないんじゃない？
1期販売分の約3分の1が売れ残ってる状態が続いているし。
405は南東角部屋なのに、まだ売れないのが不思議だな。

やっぱり賃貸30戸が避けられてる？
｢貸し出しても、この金額か…｣という気持ちにもなっちゃうかもね

このペースだと、入居が始まっても売れ残りそうな気がするんだけど。
１期の５戸もまだ決まっていないようだし、１期で販売しなかった分が、まだ３０戸以上が残っている計算でしょう？
要望書を取っている段階だろうから、時期の販売が始まったら、ある程度は一気にさばけるんだろうけど。

あんな値段で買わんよ

樹モール商店街は最近入れ替わりが激しい？のでしょうか。いつまでの営業かわかりませんが、ABC-MARTは完全閉店セールやってますし、眼鏡専科は店舗統合の為に8/22で閉店。今月31(土)には“新しいタイプの古着屋”がオープンすると出ていました。
ザ･プライスのようなディスカウントストアはこれからもずっと利用し続けたいと思ってます(^o^)

家に送られてくるハガキを見ると、
結構値引きされてる部屋ありませんか？

限定1戸とかで。

当初は3LDKは、最安で4800くらいだったのに、
4380の部屋とか。

こうやって少しずつ売っていくのかな？

えっ
もう値引きですか？
しかもＤＭで・・

まだ１期の販売中ですよね。。

すまん板橋の物件にしました。マジメにここ本命だったのに…

235さん
どの部屋？
買った人からクレームつくんじゃない？

ぜひ私も知りたい。

その前に買った人がいるのかと

12世帯程度が売れたってことだよね。
出入りしてても書き込みはしないんじゃない？
俺も買ったマンションのスレに書き込みなんてしなかったし。

HP更新されてるよ。
第1期の残り、1戸増えてる。
301号室81.57m2、4390万円。
暗い部屋だけど、この価格なら買う人いるのでは？

まったく戸数が減らないことが不思議なんだよね。
しかもそんなに安いのに、買い手がいないのも不思議。

自分は待たずに他のMSを買ったけど、待たなくて良かったと個人的な感想。

２３５さんへ

こないだモデルルームに行った時に営業さんが希望が入り次第、ちょこちょこ売るようなこと言ってたよ。
第１期の後からも何個か少しずつ売ってるみたいなこともいってたけど。