ブランズ川口栄町パークフロント

マンションの在庫調整が進まない中
東急不動産はすぐ近くでイーストゲートタワーを売っていましたから
それに目処がついてからの販売ということになったのでしょう。
実物を見てから買いたい人には、ちょうど良かったかもしれません。
商店街のすぐ裏で、建物が込み入っている敷地ですが
パークフロントの名の通り、南西側はサン緑地という小さい公園で
一応日照や視界は確保されていることになるのでしょう。
気になるのは、事業協力者住戸の割合が多いところですね。
３分の１強がスタート時から賃貸になってしまうのでしょうか。

シート取れましたね
南側はすごく日当たり良さそうですね
早く詳細が知りたいです

ここのスレ盛り上がりませんね。
人気ないのかなあ。。。

あまりにも情報がなさ過ぎて、書き込みも難しいですよね。

賃料がすでに出て、募集されていますね。
３LDKで７０平米後半～８０平米超え。
広く作りましたね。

賃貸は入居が４月のようですが、分譲よりも先に入居するものなのですね。
分譲は９月引き渡しでしたよね。なぜ分譲はそんなに先になっているのでしょうか。
これって普通なのですか？

HPのスケジュールが変わってました。

＞販売スケジュール:平成22年5月上旬販売開始予定
＞モデルルーム公開日:平成22年4月上旬公開予定

どんどん後ろにずれていきますね。
資料は来ない、代表的間取りもいまだ公開されない、では
検討も進められないですよ。

こんにちは
物件概要を見ると、駐車場・駐輪場・バイク置き場を事業協力者がけっこう多く占めていますが、
一般的な数字でしょうか？

マンション部分の外観はお洒落だね。
店舗部分は、ちょっとどうかと思うけど。

全然、HPが更新されないね。
間取り程度は更新してもいいように思うけれど。

1階の部屋、目の前の公園が1段高いので、公園から見ると、半地下みたいに見えてしまいますね。

>5

だってここもともと賃貸用の物件だもん。
1月まででかでかと「賃貸募集中4月入居できます」
って宣伝していたのが2月に入りその垂れ幕が外され、
数日後に「分譲開始予定」の垂れ幕が掛けられた。

もうびっくり。

デベが資金ショートで急遽分譲にして一気に回収に動いたんだね。

ここ賃貸仕様だから確実に安いよ。俺は絶対に買わないけどね。

賃貸募集の垂れ幕を掲げてたのは東急不動産ではなく地元の不動産屋さん（寿住宅）
単に当初から想定されていた地権者割当分の賃貸を募集していただけだよ
そしてその分はいまだに賃貸として募集している
東急不動産の持ち分は当初から分譲の予定

EastGateTowerより駅に２分遠い。全体的にEastGateTowerがより高級感があるので、同じ値段であれば、こっちが売れないだろうが。
僕にとっては、床暖（費用対効果を考えると使用頻度が少ない）、ディスポザーは必要ないし、エレベーターも１基でいい。その分安く買えればいい最高だが。ここは予算オーバーかも。

南側の公園は、地下が駐車場なんだよね。
駐車場はけっこう経年していると思うけれど、駐車場がなくなっても公園はそのままになるのかな・・。

駅からは10分以上は離れてたほうがいいよ。
じゃないと運動不足になりますｗｗ

ディスポーザーのコスト：
８１戸位の規模で、処理槽１０００万、土工事５００万、機械戸当たり８万で８１戸計２１５０万、ディスポは専用配管でないとだめなので、普通のマンションより配管が１本多くなる。だいたい合計で２２００〜２６００万かなあ。だから戸当たり３０万位かな。また、処理槽のメンテナンスが必要だから管理費、長期修繕も高くなる。
上記を考慮した上で、ディスポーザーを付いて良かったかどうかを判断したほうがよいのでは？勿論人それぞれ価値観が違うので、よい、よくない、どちらでもないとの回答が出てくるが。。。

２基目のエレベーターのコスト：
建設コスト（１基と比べて増えた部分）、２～３億円。３００万円/戸
ランニングコスト（１基と比べて増えた部分）：約３０００万/５０年＝５万円/月＝６２５円/月/戸
　
５０～８０世帯に１基程度とされていますが、今のご時世を考えると、若干（かなり）不便かもしれませんが、仕方なく一基にしたほうが良かったかもしれませんが、二基ではかなり贅沢ではないかと思います。
８１という微妙な戸数がこの問題を難しくしたので、いずれにしても不満になる方が多そうです。

※数字はインターネット検索で得た結果なので、正確性を保障できません。

suumoの掲示板と同じこと書いてる人がいるね。
そんなに意見を主張しなくても。

いいんじゃない？
ランニングコストがどのくらいかかるか、こんなに詳しく書き込んでくれるなんて
私は嬉しいけど。

＞No.18
suumoの掲示板を見ていない人がいるので、情報共有が目的です。

あなたにとって無駄な情報であれば、無視すれば結構です。
この物件を検討している人にとって見れば、いいところ、悪いところ両方ともに有用な情報なので、物件の悪いところを言う人に「他社の営業さん」と思い込んだり、攻撃したりしては逆効果ですよ。

確かに、このマンションを早く売ってしまいたい立場にして見れば、乗せられたくない情報かも知れませんが・・・

エレベーターが建設２億、維持３千万もするわけない

エレベーターが建設２億、維持３千万もするわけない
→
建設費については、私は判断できませんが
50年の維持費3000万との話ですが、
実際のメンテナンス費用は1基当たり年100万ほどかかりますので
維持費もっとかかります
どの会社のｴﾚﾍﾞｰﾀｰとしても、
メンテナンスはその傘下の会社ですので
どこも同じ様な費用と考えます。

３千万は５０年の維持費ね
スマン、見落としてた
だったらそのくらいするかもね

建設２億はしないと思うよ

情報共有の意味でしたか、失礼しました。
マルチポストかと思ってしまいました。
すみません。

南からの日差しは良さそうですが、内装がちょっと…。
当初は、全部屋賃貸予定だったんですかね？
某新築マンションもそうですよね。
内装の感じが似てたので。

ということは、価格は安めですかね？

すでにモデルルームに行った人がいるみたいだね。
他に行った人、いる？
けっこう高めだそうだけど。

モデルルーム行きました。
激高です。5000万円以上がほとんどです！

管理費・修繕も高いです。
とりあえず、売れ残りで検討します。

日当たりが気になります。特に10月から2月は少し先のタワーの日陰に入るのではないでしょうか？物件自体は高いけど、駅・商業施設ともに近く、こんなものでしょう。

朝は東側のマンションに陽が隠れて、日当たりは悪いですよ。
通勤の際に確認してみました。

【駅前】という価値があるので、日当たりが悪くなっても割り切れる部分もあると思いますが、
将来的にザ・プライスと、その横の駐車場がどうなるか心配ですよね。

南側のサン緑地、地価は駐車場ですよね。
そこは駐車場から他のものに変わる可能性も十分にあるのかなぁ。。。

＞No.18
情報ありがとうございます。

午前中はかなり暗そうですね。
妻がガーデニングをしているので、日当たり悪いのは痛いです。秋から冬は、日中もタワーの影で直射日光が望めないのではないか心配です。モデルルームを見に行ったときに聞いてみたのですが、隠しているのか情報を持っていないのか、あまりはっきりした答えをもらえませんでした。モデルルームの公開時期が遅かったこともそれと関係があるのではと疑い始めてしまいました。

公園がいつまでそのままかも気になりますし、駅近をとるか環境をとるか悩みます。

No.31です。訂正です。

＞No.30
ありがとうございました。

失礼しました。

公式ホームページが更新されましたね。

日曜日MR行って来ました。価格に憤り（笑）まで感じてしまい、あきらめモードです。
現在近くの中古マンションにすることが濃厚になってきた。
他の物件を買ってしまったら、こちらがいくら値下げしてくれても遅ぞ！この東急不動産のバカ販売戦略め（苦笑）！

坪単価、いくらくらいになっていますか？
最高価格はいくらなのでしょう。

陽当たりに関しては、南側（公園側）は言うほど悪いかなあと思いますが。
むしろ駅近にしては良い方では？
東西は確かにイマイチですね。
値段はみなさんの言う通り割高でしょう。（書き込みの値段が本当なら）

＞No.36さん、
書き込みの価格は本当ですよ！
モデルルームに行ってみればわかります。

正式な価格決定ではないので、
多少変わるかもしれませんが、
営業さん曰く、何百万も下がることは絶対にないそうです…

81戸のマンションを、48戸で売るのだから、
今の価格を下回ったら、完全な赤字になってしまうのでは？

価格提示の際、営業さん自身も
「価格に引かないでほしいのですが…」
と言ってました。
相場よりも高いとわかってるんでしょうね。

かなり無理をしてでも買ったほうがいいと
押してきました。

地権者が駐車場の優先権を確保していますが、利用料についても差をつけているのでしょうか？等価交換マンションならではの不公平があるなら問題ですね。

ここは駅近だろうけど、決して「駅前」ではないですよね。
なのに駅前のイーストゲートタワー高層階より高い・・・。

モデルルームが２タイプありましたけど、
それぞれのタイプに１部屋ずつ、とてつもなく暗い部屋がありましたね。
日中でも必ず電気が必要ですね。

地権部屋30はないでしょう。
今後も自分たちの影響力を持たせようとしてるのがまんま表れてますね。

私が見に行った時は、賃貸で入居済みの方が布団をバルコニーの柵にかけていました。

この程度の物件で坪単価＠220万以上（7F）は高すぎですよね。

確かに高いです。しかし、駅前の開発は殆ど終わっている状況の中、貴重な物件にも思えますが、如何でしょうか。前向きな購入検討の声は聞こえませんが。

ここ数年、立て続けに新築分譲(しかも大型物件やタワマン)が供給されたこと。
数年後に金山に大規模タワー計画があること。


これだけ急激に供給がされたので、個人的に数年後の中古市場でのダブつきがかなり心配。


みなさんはどのように考えられていますか？

興味があっただけに残念です。

前向きに検討したいですが、高いのと地権者の物件が多すぎでは・・・。地権者が安く売りに出す可能性もあります。

それと川口駅近辺で、中古成約価格が高いのはオーベルタワー位で、規模やグレードなど少し違う気がします。

そう言えば、先月売りに出てましたが坪単価＠204万でしたよ。

川口って未だにバブルを引きずってる印象。
埼玉県民夢の街みたいな。

川口駅東口エリアのマンションはかなり高額な価格で中古市場で売りに出されていたようですね。
最近、やっと落ち着いてきたと聞いたのですが、供給が増えてきたからかなぁと思っていたのですが。

駅近辺で高額な価格で売買されているのは、一部だと思います。

オーベルタワーでも、20階より下などは坪＠180万円位で出てましたし・・・。

ブランズ川口栄町パークフロントに関しては、
イーストゲートタワーも販売代理していた東急不動産が販売状況を見て、強気な価格を設定しただけだと思います。

数年後、供給過多で中古市場での価格は下がるのではないでしょうか

やっぱり川口駅近辺の供給過多は心配ですよね。
ここ５年ほどで川口駅から近辺で２５００戸程度販売されているようです。
http://mansion-db.com/kanto/11/area/133/5708/eki/

しかも約半数が徒歩５分以内ですよね。

肯定的な意見が少ないのもわかる気がする。

棟内はダブルオートロックで２重のドアーになっていますが２箇所の非常階段の壁・手すりを乗り越えられるので意味がない。セキュリティの高さも強調していたけどなんだろう・・・。

内外装もそうですが、すべて中途半端なイメージで何の特徴もない物件って感じかぁ。

手摺とかを乗り越えると、セキュリティシステムが働くものじゃないんですかね？

ここが5000万円～って・・・

強気の価格設定とかいう値付じゃないよ

一戸も売れないとおもう

正直言って「腹が立つ値段」だよ、ほんと

↑ 確かに・・・

そうですね。どう考えても高すぎ。
この価格で真剣に検討している人がいたら、逆にすごいと思う。

同じ広さで駅からも同じくらいで、北区、板橋区、練馬区あたりとかの
新築マンションが普通に買えるでしょ。
まぁ川口によほど愛着があれば別だけど。

>>55
むしろ、北区、板橋区、練馬区あたりなら、そこそこの物件が4000万円台～買えるし
5000万円～ならもっといいところも検討できる。

それなのにこの条件で、この価格・・・
値付け担当者は完全に失敗したな。

まあまあ、そこまで言うくらいなら、他で手頃な物件をお探しになったらいいんじゃないでしょうか
他にもマンションはたくさんありますから
ここで批判しても値段は下がりませんよ

ところで、高層階南側からは建設中の新東京タワーがよく見えそうですね
ちょうどその向きが抜けています

坪単価は普通かも。
平米数が、若干広いよね？


でも管理費の高さとかは？って思う。

真っ暗な部屋があるのも…って感じかな。


タワマンの修繕費が、いったいどこまで上がるかわからない中で、
ベーシックなタイプのマンションはいいと思う。

だけど、パスかな。

＞ここで批判しても値段は下がりませんよ

ここ相当下げないと売れないよ（^^）

＞坪単価は普通かも

マジですか？カワグチですよ！？70平米に5000万円超は
さすがにバブルだよ。

単純比較はできないけれど、リボンシティあたりで、中古の東向きでも坪195万程度で出ているし・・・。
坪２２０～２３０はそこまで高い感じはしないかなぁ・・。

川口は駅近くの物件ではプレミアが付いていて、
最近になってやっと落ち着いてきたって、まったく物件に関係のない不動産の人も言ってたよ。

この管理費ってまさか30戸から徴収してないんじゃないのか。
そういう疑いも持ちたくなってくる。

＞＞ここで批判しても値段は下がりませんよ

＞ここ相当下げないと売れないよ（^^）

だからって、ここで批判したって値段が下がるわけじゃないんだよね

＞リボンシティあたりで、中古の東向きでも坪195万程度で出ているし・

リボンシティや駅前のオーベル、その他タワーマンションなど、
平成18年ごろのマンションを購入した人は、とってもお得だったんですよ。

坪単価150くらいで購入している部屋も多いのです。
（新築時の価格表を参考に）

リボンシティ・シティデュオタワーなんかは、
最後はたたき売りのような感じだったとか…。

でもそれを知らない人からすると、
もうそれらのマンションを新築では買えないわけですから、
欲しいとなれば、中古で坪単価が高くても、購入しますよね。

購入時よりも、500～1000万円上乗せで、中古で売りに出されているのです。
だからその価格で売れればラッキーだし、
売れなくても価格を下げればいいのです。


でも、もしこのブランズを今の価格で購入したとすると、
数年後に売りに出したいと思っても、
他の築浅の中古マンションとは、土台がまるで違うのです。
5000万円以上で購入したとして、

数年後、中古マンションの供給過多になった時、
その価格で売れるでしょうか？

知り合いの不動産屋によれば、
将来的に売却は、かなり難しい物件になりそうとのことでした。

私は購入しませんが、
本気で検討されている方は、
本当にこの価格が適正なのか、
今の川口の一時の価格でないか、
よく考えたほうが良いですよ。

>>63さん

確かに、リボンシティの建った頃はお買い得感が高かった時期だそうですね。

私も、現在の川口のマンション価格を、「資産」として見ると高さは否めないと思います。
供給がものすごい勢いでされましたので、数年後の売却時の心配もごもっともです。
私が川口でマンション購入を断念したのも、その懸念があったからです。

ちなみに川口の適正坪単価って、一体いくらなのでしょうね。
川口は、生活コストの低さや都内への交通の利便性などで
根強い川口ファンも多いですよね。

この所、川口・浦和とマンションが勢いよく建っていますから
適正価格というものが、わかりづらくなっているように思います。

中古を坪200万でも欲しい人が今いるというのなら、川口の相場は今はそのくらいだということ
数年前の新築時にいくらだったか、もっと安かったか、なんかは関係ない話
ただし10年後にいくらになっているかは誰にもわからない
もちろん暴落する可能性もある
個人的には川口には底堅い需要がある気もするが

だったら、ここの価格はさほど高くもないんじゃない？

今の相場だけで判断するなら…。

高いよ

いや、リボンシティだから欲しいという人はいても、
このマンション限定で欲しいという人いるかな？

＞62　だからって、ここで批判したって値段が下がるわけじゃないんだよね ・・・

こういう人がいるからデベも”勘違い価格”で様子見とかしちゃうんだろーな。
しかもこういう人は掲示板の意味も理解してないんだから始末に終えないや。
価格が高いと思うものを「高い」と言っただけで「ここで批判したって・・・」伝々
などと、正直うざいです。もっと自由に掲示板で発言させてね。マナー違反とかじゃ
ないんだからさ。

というか、価格の批判をしようが、あるいは絶賛をしようが、こんなところでの書き込みをデベはいちいち気にしませんよ
一人が騒いでるだけかもしれないんだし
一連の書き込みを見ると、「高い！高い！」と煽って正式価格決定で値下げさせようというのが見え見えなんだもん
そんなに煽らなくても、高ければ自然と売れ残っていつか値下げしますので、ご心配なく

＞「高い！高い！」と煽って正式価格決定で値下げさせようというのが見え見えなんだもん

笑
誰もそんなことを思いながら書き込みしてないんじゃない？

こんな掲示板で価格を下げさせようなんて
誰も考えてないよ。

ということは、ここで批判したって値段は下がらないということですね
ということだそうです、６９さん

>73

っていうか69さんは煽って価格を下げさせようなどという
意図は全く見えないのだが・・・

73さん、あなた大丈夫？？
あなただけよ、「高い」って言われたら「煽ってるっ！」って思っているのは。
「高い」っていうのは個人の感覚なんだからさ。いいじゃん、みんなに
自由に発言させてあげなよ。

価格が下がるかどうかは別として、購入したい？検討したいと思う人がいるわけだからいろいろと情報を共有できればいいんじゃないかなぁ。

私は一時検討しましたが、資産価値という視点で調べてみたところちょっと考えちゃってます。

地権者が81.57m²（8F）の部屋を管理費込みで17万9千円で募集していますが、7Fの同モデルの部屋が予定価格5,700万です。

収益力(マンションPER)を計算すると、
仮に管理費・修繕費を2万円と想定するとPER 29.8 となります。

PERの値が小さければ小さいほど、収益性が良く「資産価値が高い」ということになるわけで、単純にここを買って賃貸に回したら29.8年で回収可能という計算になり資産価値としては、無いように見えます。

これをどう見るかなんですが悩ましいです。

因みに川口元郷でPER 18.5 だそうです。

川口駅東口の新築物件で、賃貸に出されている所を見てみると、
「え？こんなにお得な賃料なの？」って結構ありますよね。

管理費がコミで、１７～１９万程度で出ていますよね。
しかもまだ未入居のうちからその賃料で募集がかかっている。

すでに供給過多なのかなと思えてしまいますね。

自由な発言を阻止してるのはむしろ69のようだけど。。。

そんなことはどうでもいいのですけど
確かに賃貸は安めに出されている気がしますね。
イーストゲートの賃貸もかなり安かったような気がします。
そう思うとココを含めて川口の今の分譲の相場は割高なのかしら。

浦和とあまり変わらない分譲価格になってきていますね。
浦和あたりが坪単価が低くなってきたのもあると思うけれど。

トイレ、タンクレスですか？

ここ、やっぱり理解できない。

イーストゲートの74.89ｍ2の部屋が19.5万で賃貸がでていますね。

イーストゲートより物件価格が高く（予定）、営業も何かとイーストより良いって言ってましたけど。

結局、たくさん部屋を持っている地権者が安く貸し出しをしてでも部屋を埋めたい、販売元は高く売りたいしと、購入希望者との温度差がありすぎの様な気がします。

そうかも。
川口も東口側だと、元郷に行くと３０００万円台半ばからありますよね。

ここは５分以内から１分だけ外れてしまう、「徒歩６分」
駅前というよりも、「駅近」なのかなと思うのですが、５０００万～というのは
若干高めかなとは思いますね。

＞77

　　＞そんなことはどうでもいいのですけど

っていいながら

　　＞自由な発言を阻止してるのはむしろ69のようだけど。。。

って言葉のあげあし取って絡むのはやめましょう。

77.78.79さんも自作自演で発言すると削除されて
同じIPのコンピュータから書き込みできなくなりますよ。

>80さん
浦和の単価って下がってきているのでしょうか？
先日完売になった浦和東口のプラウドが、ここと同じくらいの値段で早々と売れていたような気がします。

>81さん
トイレはタンクレスではないですよ。

>82さん
イーストゲートより仕様が良い部分もなくはないのですけれど、Low-Eガラスとかインターホンの録画機能とか
まあなんとも苦しいセールストークですよね。
田の字プランに比べて南に面した部屋が多いのが一番の売りポイントなのかな。

>83さん
確かに駅には近いんですけど、「駅前」と名乗るほどは近くはないですよね。

このスケジュールがずるずるとズレるのが、たまらなくストレス…。

そうそう。潔く価格出して10年後にも売れ残っていて欲しい。

隣に建っているマンションと近すぎ。
毎日別マンションの住人の視線を気に
しなきゃいけないなんてありえない。
そういうことも含めて5000万円～
なんてバカにしないでよっ！

またまた販売開始を延期。

今度は、6月中旬。

購入要望書を出す人がいないのか。

今の水準から15％安くなってやっと”検討”
って水準だから、ここ、辞めます。
正気の値付けとはとても思えん。

私は価格設定もさることながら、とてつもなく暗い部屋があることに我慢ができないので検討から外しちゃいました。

５０００万以上も出して、寝室とは言え真っ暗な部屋で寝起きするのはどうしても嫌だったので・・。

ギリシャ・ショックでまた不景気になるから、一時回復したマンション市場も再崩壊。ここに限らず、相場の一層の下落は不可避と確信しています。（特に都心以外のマンション）

買う人みなが投資目的じゃないですし
本人が納得して買うならいいんじゃないかと…

投資目的じゃなくても、資産価値のことは考えるよ。
何に納得するかが難しいです。
ここは、買うより賃貸の方がお得だと思います。

地元の人か、全く相場観のない転勤者なら買うんじゃないか？

私、本気で検討していました。地元で愛着があるので・・・。
でも、さすがに賃貸が３分の１がかな～～～りひっかかっていました。
事業協力者さんのお部屋が特別に大きいのもなんとなく気になっていました。
そこに管理費の高さが追い打ちをかけてきたので、やめました。。。。

残念ですね。
１割安くて、管理費も相場と変わらなければ確実に買ったと思います。
管理費、何も特別なものが無いのに、あれだけの高さは、チョットどうかと思います。

もしかして事業協力者から管理費とってないんじゃね？

タワーパーキングとかに管理費がかかるんじゃないかなとは想像しましたけれど。
特別な施設って、１階にある集会場程度ですものね。

ここの管理費と修繕費って一体いくらなのですか？

合計で２５０００円程度だったと思う。
管理費が高かったはず。もう手元に資料はないので詳細不明・・・。

約８０戸の中規模で、共用施設が特別充実しているわけではない物件としては
高い方だと思うけどな。

やっぱりタワーパーキングとエレベーター２基だからかな？