23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その43）

文京区民なの？

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あれ？
>>673は江東区の話だと思ったんですが。

678は、誰の立場で何がどうあるべきだと言いたいの？

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売上さがれば利益率あげるのは経営の常識。でないと赤字。

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都内マンション供給は財閥系3社＋一部上場6社で供給十分。
20,000戸以下/yearのダウンサイジングでのBizモデルは可能。

二度とカタカナ＆新興デベには市場に参入しないで欲しい、また今後出来ない。

どういうボジショントーク？

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というか、企業の競争力語る前に、文章力身につけたらいいよ。

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バブル期末期の1990年代初頭、さかんに議論された「買って住むか借りて住むか」という問題──バブル崩壊後の地価下落と、その後の低金利、マイホーム減税によって、「やはり買ったほうがよい」という結論に収まったようだが、実のところはどうなのか。新築分譲vs中古vs賃貸で、40年居住した場合のコストについて、比較検証してみることにしよう。

「賃貸か分譲か、という議論がなされることがあるが、実はそもそも議論の前提がおかしい」こう指摘するのは、住宅評論家の櫻井幸雄氏だ。
　「こうした議論のベースとなる数値は、東京都の平均家賃と新築分譲マンションの平均価格を用いたもの。つまり、居住面積、遮音性能、日当たりなどの居住レベルがいっさい勘案されていない。これで、分譲が賃貸より少しだけ安い、などと結論を出してもナンセンス」（櫻井氏）
　同氏によれば、同じコストなら分譲のほうが、1.5倍～2倍の広さがあり、居住性能にも優れた住まいが手に入るという。本当に同氏の言うとおりなのか、中古物件購入の場合も含め、以下の条件で、独自に検証を行なってみることにした。
　条件は、①JR京浜東北線鶴見駅（横浜市鶴見区）徒歩15分圏内というエリアで、②70平方メートル台の3LDKという居住面積のマンション。中古マンションは、供給数が最も多い築6～10年の物件とし、賃貸物件もこの条件にそろえて公平を期すことにした。
　このエリアを選択したのは、「中古物件が値上がりする例外的な立地」でないこと、新築分譲マンションの物件数が比較的多いことなどが理由。階数による価格の違い、日当たりや遮音性などは反映されていないが、実態をほぼ反映したデータといえるだろう。
　その結果、新築分譲マンションが3400万円台～4800万円台、中古マンションが2800万円台～3400万円台、賃貸マンションが月額15万円前後（敷金2ヵ月、礼金2ヵ月）となった。　設定価格をそれぞれの中央値とし、比較した。

コスト的には中古の優位性が際立つ
コストを比較する期間については、モデルケースとして結婚後、子どもができて住み替えを行なう40歳の人が、80歳まで住まう40年間と設定したが、結果としては賃貸が最も高く、これを少し下回って新築分譲、大きく下回って中古となった。
　なお、居住期間が35年未満なら、新築分譲が賃貸をコスト的に上回ってしまうので、どちらが得かは微妙。コスト面からは、割安な中古の優位性が際立つ。
　物件の比較が容易なマンションを例にコスト比較を行なったが、中古の優位性は戸建て住宅にも当てはまる。建物の評価額は年次で償却されるため、ほとんど値がつかないからだ。
　戸建ても、数年で建て替えが必要となる場合を除けば、借りるよりもコスト的に有利となるだろう。

昨日駅前で変なお兄さんがちらし配っていた。安いですよ、だって。安いマンションなんてマンションと言えるのかね？疑問に思った。賃貸アパートじゃないのかね？

インフレ、デフレが35年全くなければの話だろ。

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デフレなら賃貸断然有利。インフレならローン有利に決まってる。

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買わないことで手元に資金を確保しておけるわけだが、
この分はタンス預金として計算してるんだろうか。

新築35年で元取りを前提とするなら、借りた方がいいな。

借りるのが家かカネかの違いだか時期、立地、自己資金の量
買い換えなど固有の変動要素が多すぎる。

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買わずに借りて退職間際で家かうのは公務員と銀行員が多いがたいした家に住んでないな。

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意味も無く高いお金を払わないこと。

借りる場合も
買う場合も当てはまる。

良く分からない時は、安いほうを選ぶこと。
間違えても傷が浅い。やり直しが利く。

目いっぱいのお金は払わないよう努めること。
あくまでも上限と考え、
上限近辺の物件だけじゃなく、
幅広く物件を見ること。
例えば、７千万円が上限なら、６千万、５千万も見ること。

買う場合は将来性をよく考えること。

思わぬ安値で買って、将来住環境が良くなる場合もあれば、
現状を信じて高値で買って、落ちて行く場合もある。

安物買いの銭失いは業者トークですか(笑)

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まぁ、マンションは転売が命なので、良い条件のところを買ったほうがいいと思うよ。

普通転売目的でマンション買いませんよ。
業者さんｗ

高いと思っても良い条件のとこ買ったほうがいいと思うよ。

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えー、マンションは転売考えて買ったほうがいいでしょ。
転勤時とかに苦労するよー。

>>704
転勤のときは、
普通は転売じゃなくて人に貸すの。３年くらいねｗ
だから簡単に貸せて、賃料がそこそこで、賃料＞ローンを目指すわけ。
物が高すぎたらローン＞賃料になるから困るわけ。
分かりましたか？

人に貸せる物件こそ、条件いいところじゃないとムリだろ？
転売より敷居たけえよ。

条件いい＝通勤に便利＋借り易い賃料レベル

駅近とかじゃないと賃貸に出すのは辛いでしょ。。。。
わざわざ不便なところ借りないでしょ。

マンションは戸建以上に利便性が重要。

そう。で、利便性高いところは激高いと。。。。

それでまた東京駅から半径５ｋｍ圏内ですか(笑)

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それより駅から徒歩3分とかでしょ。

＞＞７１２
騒がしいだけじゃない。

大災害が発生したら、都心の職場付近は大パニック！
そんなところに家族を住まわせて巻き添えかよ？
よくも平気で「マンションは頑丈です」のような安直なこと言えるね！

まぁ、大災害が起こって初めて間違ってたことに気付くんだろうね、714は。

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パニックの真ん中にいて幸せかみしめる奇特な人間もいるってことか？

まぁ地震のことはおいとくとして・・

都市整備局
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2009/10/20jas100.htm

「東京のマンション２００９」
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2009/10/DATA/20jas100.pdf

これ、面白い。
マンション環境性能表示
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/eco/index.html

マンション発売、バブル崩壊後並み

不動産経済研究所が今年の首都圏の新規マンション発売戸数に関する予測を12月14日発表し、今年は新規発売戸数が４万戸を割り込むペースであることが分かった。この水準はバブル崩壊後の92年以来の低水準。

ボッタクリ画策してた転売註ザマーミロ！だね

まぁ、中古もだんだん値上がりしてるようだし、転売君も苦労してないんじゃない？

３月の需要期に向けて、意外と買いニーズの動きが高まるかもね。金融機関が動くと不動産相場も動くからね。

都心回帰の影響で、２ＬＤＫ＝ＤＩＮＫＳ向け賃貸マンションが外周区で余り始めています。
中央区の勝どき、晴海でこのタイプがこれからさらに供給されるので、
郊外のマーケットが崩れてしまう可能性大です。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

勝どき・晴海は高そうだし、外周区とは競合しなさそうだけどね。

もうちょっと景気悪くならないと、マンション価格下がらないのかなぁ。
さすがに４，５年待つ訳にもいかないし、今から探すとなると中古なのかなぁ。。。
でも、中古は高くなってるし、、、うまくいかないもんですね。

>>723
女性の給与が上がっているので、ＤＩＮＫＳの家賃負担力は結構あります。
家賃差（月３～５万円）と利便性の向上との比較になりますが、
女性の仕事が男性並みにきつくなっていることもあり、
都心部を選ぶ傾向が強く、その分外周区が余り始めているのが現実です。

しかし、外周区下がってる印象ないんだよな。
都心は上がり始めてるし、、、

ドバイショック以上に、何か景気が悪くなる予測ってないものでしょうかね。

上がるも下がるもねーだろアホ！
買うも借りるもサッパリ動いてねーんだから！

>>726
国債増発懸念で長期金利が一気に上昇してしまうことでしょう。
ローンを組めない人が続出して、
大多数の人が一生賃貸になってしまう。
恐い話だけど、ありえますよ。

参議院選に向けて、またバラマキ復活って話もあるし、
消費税の議論は凍結だし、
財政の規律はどうなるのか？？？？

元々大多数が賃貸じゃん。
買っちまうオッチョコチョイは業界の思うように増えなかったってこと。

金利が上がってしまえば、家賃も上げざるを得なくなります。
かと言って、住むところは必要ですから、
給料が上がらない状況で、年々上がる家賃を支払い、年々生活が苦しくなる。
早い話、日本が全体として年々貧乏になって行きます。

これが最悪シナリオですね。

今年は収入下がった人も多いから、物件価格も下がったとはいえ購入見送ったり、買ったけどキャンセルした人も多かったと思う。そんな中でちゃんと買えた人は勝ち組だよ。
消費者層に金が回って多くの人が買えるようになるまで何年かかるかな。それまでは郊外の安い賃貸で我慢すると思う。来年は出物の数が減るから、贅沢品指向が強くなるかもね。

賃料上げれば借りてもらえない。

部屋はダブダブに余りまくってる。

【一部テキストを削除しました。管理人】