23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その43）

＞＞２８２
東京駅から半径５ｋｍ圏内でおすすめはどこでしょうか？

>>278

え？東京駅から５km圏内て当然西側だけの話だと解釈していますが。
それでも広尾や白金台や松涛や池田山も外れてしまうので全く見当ハズレな数字でしょうね。

＞＞２８４
庶民は東側を検討するしか無いのか。
庶民におすすめはどこでしょうか？

新宿区とか文京区とか台東区、北側は？

豊洲と有明を都心と錯覚するのは千葉県民だけなんだよ。

だから都民にアピールするより、千葉板で宣伝するのが無駄を省けていいと思うけど。

渋谷　目黒　世田谷　で住んだことある人は　半値になってもあそこには住まない。　
間違っても同列に扱わないでね。

錯覚するのは森田健作と同レベルってことか。

湾岸部は南側ですよ(笑)

１１月の人口動態が発表になりました。区部は567人(0.01％)減少。
都心部は相変わらず人口が増えているが、外周区の人口減が目立つようになってきました。
各月のＤＡＴＡもそろっているのでご利用ください。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2009/12/60jco400.htm

↑
ん、去年と今年で比べて人口が減ってんのなんて、渋谷と市部の一部くらいじゃん。
あとは郊外も含め、全体に増加してるだろ。
月単位で見てんのかな。
こんなもの月単位で見たって、人口のトレンドなんかわからんよ。
誘導しちゃいかんよｗ

>>291
直近の動きを見て、それがひょっとしてトレンドとなるのか？
これを考え分析するやり方です。

私が心配なのは外周区で自然増（出生数－死亡数）が非常に少なくなって来ている点です。
また、人口移動による流入数も細っていますし、この傾向は続くのではないかと考えます。
人口移動の主流はこれから地方からとなりますから、職場に近いところの賃貸が増えます。
これは都心部には大きなプラスですが、外周区には貢献しません。

今後どのようになるとお考えですか？
ぜひ意見交換させてください。

ここに東京都の新成人の人口推移があります。http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2009/12/60jcm200.htm
平成４年に２３．３万人でしたが、平成２２年には１１．６万人に半減です。
平成４年に成人だった人は現在３８歳です。

東京は一定数の労働人口が必要ですから、その差を地方から埋めるしか術はありません。
気がつかない内に東京都民の中身が変わってきています。
そして、不動産購入に影響が表れ始めるのはこれからです。

教授は結論ありきで
手ごろな数字を漁ってるだけだから


ずっと前からこの調子
コテハンしなくなってもバレバレ

まったく違うものに変わろうとしている過渡期なんですね。
悩んじゃうな。

世の中がどう変わって行くかよく考える必要が増しています。
従来の線上で判断するのは非常に危険です。
自分の身は自分で守るしかありません。いろいろと情報を収集し、自分で判断する。
情報提供のお手伝いはさせていただきます。
必要無いと思われる人は無視してください。

>情報提供のお手伝いはさせていただきます。

何年も張り付いてセールストークを繰り返す業者は去れ
スレのレベルが下がるだけだ

メリークルシミマス♪　買え買え諸君！

>>296
もっともらしいこと書いてるんだが、すごーく馬鹿。

ん、全国の自治体の人口動態予測は、厚生労働省の外郭団体、人口問題研究所がまとめてるよ。
めんどうだからご自分で検索してください・・・すぐ出てきます。

それによると、東京圏は２０３５年くらいまでは人口はほぼ確実に増加。
ただし、自治体による差はあって、郊外は拠点となる都市、２３区では都心と西側外周区は人口はずっと増加。
当てにならんとかいう人もいるかもしれませんが、転入者数、高齢者人口、子育て人口とか加味してモデル化したもので、現状ではもっとも信頼できる予測のひとつだろうね（もちろんある程度は外れる可能性はある）。

これで当てにならないなら、街の業者がやってるような適当に都合のいいデータを持ってきてつぎはぎした様な幼稚な予測は、もっと当てにならないでしょうなｗ

はいお国の予想は信頼できて、年金も安心ですｗ

》296

予測というのは、過去のトレンドから推定するから予測なのです。
どんなに変わろうと、過去のトレンドを無視することはできません。
戦中戦後とがらっと社会もシステムも変わりましたが、過去の影響はなくなりませんでしたよ。
過去のトレンドを無視するのであれば、それは予測ではなくて「ヤマ」とか「占い」、せいぜい「予想」です。

今目の前で起こっていることを真剣に考えるほうが有意義ですよ。

経済情勢もまったく変わっていませんか？

》301

年金の場合は、当初大盤振る舞いするために、都合のいいモデルを採用したことがわかてるんだがｗ
当時の担当者や関連の政治家は相当楽観的な見通しだったことを認識してたはず。

人口問題研究所の予測は、そういう利害関係とは直接関係ないんだがね。

どこかのお役人みたいで笑えますね。
ダムとか高速道路とか空港とか(笑)

過去のトレンドで予想して今までさんざん失敗してきたからね(笑)
目の前で起こっていることで考えたほうが良さそう(笑)

>>306
リーマンショックもそれが原因でしたよね。

＞ダムとか高速道路とか空港とか

これみんな利害関係があるだろ。
で、利害関係者である役所が予測して、さらに利害関係者である政治家がイロつけろといって・・・。
実態とはどんどん離れてく。
そういう利害まみれの予測とは違うだろうというだけだがね～

＞今目の前で起こっていること

目の前に起こってることだけから、どうやって長期の予測なんてすんのさ。
トレンドってのはベクトル（方向性）なんだよ。
目の前で起こってる微小な動きから、どうやって長期のベクトルを引き出すのかな。
一過性のものと、長期にわたるものの区別なんて、目の前のことを見てるだけでは区別できないよ。

戦争でもないかぎりいきなり人が大量に死んだり消えたりはしないし、災害でもないかぎり大挙して人口移動が起こることはない・・・みな生活があるんだからあえて移動する必要ないでしょ、コストがかかるしリスクもあるのにｗ
過去のデータなしでは、ベクトルが定められないから満足な予測なんてまずできないんですよ。

どこかの時点で予想との乖離が始まりますから、
そこで微調整が行われますが、
しょせん後追いになって、役にはたちません。

教授のお役所のペーパーへの信頼感は異常

「東京オリンピックは決まり」って言ってたねw

大胆な予想は、特定の利害関係者がいなくともなかなかできません。
社会に与える影響が大きいですから。

だから、過去の数字をもとに予想するしか方法が無いのです。
これなら間違えても、言いわけができます。

間違えていれば、言いわけをしながらすこしずつ微調整して行きます。

リーマンショックとかだって、30年のスパンで考えれば一過性のノイズになっちゃうよｗ
長期的（１０年以上とかのスパン）ではたいていのことはノイズになって、平均的なトレンドに収れんしていく。

それにバブル崩壊、IT不況、リーマンショック、年金問題・・データからどれも予測できてる人はいましたよ。
多くの人がそうなると困るから信じたがらなかったか、そうでなければ理解するだけの知的能力がなかっただけの話。
結局、どういう予想を信じるかどうかは、ご本人の願望と知的能力次第でしょう。

>>312
そう言うことですね。
予想をするなら受け売りじゃなく、
自分で理由付けができないとだめですよね。
良く分からなければ、数字、事実の披露だけでいいですよ。
新聞のベタ記事みたいに、読んだ人が考え、判断すればいいと思います。

とはいえ、目の前の少々の動きではまずまともな予測はできんわな
それは予測ではなくて勘だろ
まだお役所予測のほうが当てになる

みなさんいろいろな予想して楽しませてよ(笑)
理由付きでね。

論点は、
外周区で人口増加が急激に鈍化しはじめたのは、
一時的なものなのか、
長期のトレンドなのかって点ですね。

一時的と考えられる方は、
その理由をお願いします。

都心に住むところ増えたから、都心に住んでるってこと？

お役所への依頼心が強いと高値掴みしてネット掲示板から離れらんなくなる。

と詠んだが、間違いか？(笑)

>築21年のタワーマンション（1LDK・58平米）にいくらの値段が付くでしょうか？

日本の財政赤字を減らすには、インフレしか政策ないでしょう。

2007年12月1日～2008年12月1日の人口増加と2008年12月1日～2009年12月1日の人口増加数を
外周区に関し調べてみました。

大田区　４０８４　３６５２　△４３２　△１０．６％
世田谷区　４９８２　２１６８　△２８１４　△５６．５％
杉並区　３３３８　１３１８　△２０２０　△６０．５％
練馬区　５４８８　３８２９　△１６５９　△３０．２％
板橋区　４２５９　２９６６　△１２９３　△３０．４％
北区　２４１２　３４４　△２０６８　△８５．７％
足立区　４８６７　６６９４　＋１８２７　＋３７．５％
葛飾区　１５１１　２１２４　＋６１３　＋４０．６％
江戸川区　３５８２　３６１９　＋３７　＋１．０％
外周区計　　　　　　　　　　　　　　　△２２．６％
２３区計　　　　　　　　　　　　　　　△２１．８％
人口が減少した区　目黒区、渋谷区
　

今後最短でも50年は集合住宅に資産価値が出たりすることはないよ。
需要がないんだから。

固定資産税、修繕管理費そんなにかかりません。ローン金利も固定３％は高い。ローン控除もあるし。田町付近のタワー中古築20年超なら網町パークマンションがあるが、価格を調べてください。

ま、テストでいえば30点くらいのシミュレーションですな。

地方から人口が流入し、同時に区内間での移動が起こり、人口の増減が決まって行きます。
外周区の人口増減数の変化を見ると、家賃レベルが高いところの鈍化が目立ちます。
東側は逆に増加数が増えています。
これは、賃貸の人たちが家賃レベルに敏感となり、上京当初から東側を選ぶ人、
また家賃レベルが高いところから低いところに引っ越す人が増えているからだと思われます。
この傾向が続けば、家賃レベルが高いところに下落圧力がかかり、家賃差が縮小され、
人口増加数の東西の差は無くなって行きます。
しかし、それには時間がかかるので、この傾向はしばらく続くと考えたほうがよさそうです。

外周区を除いた区に、人口減少区である目黒区、渋谷区が含まれていますが、
それでも減少率は小さくなっています。
これは、職場近くに住みたいと言う考えが続いていることを示します。

目黒区、渋谷区の人口が減っているのは、あまりにも割高だと感じる人が多いからでしょう。
両区から内周区のより住コストが安い区への移動があったともの思われます。

地方からの流入も、一時より鈍化傾向ではあるだろ。
なにせ行動力のある人口が減ってるわけだから。

不動産屋の都合いいように数字は動いてない。

このスレがわかりにくいのは、マンション購入を投資目的（短期ではないと思うけどね）とする人たちの意見なのか、実需で住もうとする人たちの意見なのかがはっきりしないから。
投資対象というのなら、他への投資、あるいは「待ち」という選択肢もあるだろうが、実需で考えている人たちにとっては、住むところが必要なんだろうし、「待ち」という選択の幅はあまりない（家族がそれだけ歳をとっていくということだから。）。
意見をいうのは勝手だが、この区別をはっきりさせないと混乱する。

実需がどこに向かっているかが重要で、その結果が人口移動なんでしょうね。

５０過ぎて、”終の棲家をタワーマンションで”なんて考える高齢者は皆無です。

定年すぎたら、住むのはどこでもかまわん、スーパーと病院が近くにあれば。
現金を５０００万くらい溜め込んだ者が勝ち。

企業再編で大阪本社の会社が東京本社に吸収合併。
かつてのバーギンガムとロンドンみたいに
大阪は人口が激減、東京はまだまだ増えるんだよ。

そのときは吸収合併と同時に大規模リストラがあるんだよ
アホな都心買え買えくん(笑)

>>328
>５０過ぎて、”終の棲家をタワーマンションで”なんて考える高齢者は皆無です。
そうかね。どこのタワマンも団塊ジュニアと60代住み替え組が二大派閥だぞ。
郊外で車の運転しないと買い物できないような立地は、みんな嫌がってるぞ。
タワマンなら車もいらね。タクシーでどこでもいける。節約するなら都バスタダだし。
50代の子供巣立ったもうじき定年組も結構タワマン住んでるけどね。

＞定年すぎたら、住むのはどこでもかまわん、
ちゃうやろ。定年過ぎても社会参加で仕事するんやろ。自宅事務所に
するにも都内のタワマンはべんりなんやぞ。
＞スーパーと病院が近くにあれば。
ネットスーパーとカクヤスの配達、娯楽は外食と銀座めぐりと旅行だろ。

＞現金を５０００万くらい溜め込んだ者が勝ち。
それくらいじゃいまどき凍死だな。デフレが10年続いてもいずれはインフレ。
20年間で毎年250万食いつぶしておわりだよ。その前に間違った投資で
２000万位スルだろうけどな。
ヘッジの効かない資産運用は地獄行きだぞ。

>>328
＞５０過ぎて、”終の棲家をタワーマンションで”なんて考える高齢者は皆無です。
自分の周りの貧困層社会だけでものごとを判断するとこういう意見が出てくる。
別にタワマンに興味なくても、都心に暮らそうとすれば自然と選択肢として上がってくる

＞定年すぎたら、住むのはどこでもかまわん、スーパーと病院が近くにあれば。
病院やスーパーさえあればどんなものでもいいという、まさに貧乏人の発想はおもしろいね。
一定以上のクラスの人間には安かろう悪かろうのスーパーに口に合うような食材なんて無いし。
医療崩壊した郊外や田舎の三流医者にみてもらうなんて考えただけで身の毛がよだつよ。

＞現金を５０００万くらい溜め込んだ者が勝ち。
それは同意。
そもそも資産も無い、ボーナスも無いような貧困層がマンションであれ戸建であれ無理して
買うのは間違ってってる。身の丈にあわせたアパートとか無認可ホームなどで人生の最期を
迎えるも良いではないか。何も恥じることないさ（笑

まあ、せいぜいがんばって賃貸暮らしで５０００万貯めてくれたまえ