２００５年３月危機　暴落と叩き売りが始まる

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2004/02/11
■3月はマンションが投げ売りされる季節

読者のみなさんは購入したマンションの引渡し（引越し）を何月にしましたか？大多数の方が3月ではないでしょうか？

ご存知、日本は企業も教育機関もほとんどが『年度』を基準にサイクルします。就学児をもつご家庭では、ご子息の転校を考える際に新学期からの入学を望みますよね。つまり4月からスタートをさせるために、3月末までには引越しを済ませようとします。引渡し時期を3月末とする新築マンションが多いのも、こうした背景を考慮してのものです。そのため、同時期に大量の新築マンションが完成することとなり、売り手と買い手の需給バランスがかたよる現象を招くこととなります。

さらに3月決算という言葉が示すように、企業にとって3月は年間売上げ目標を達成すべく最後の追い込み（営業）をかける時期でもあります。何としてもノルマをクリアするために販売促進に拍車がかかるのです。「販売を増やしたい場合に、最も即効性があるのが『値引き』なのは想像に難しくなく、マンションにおいてもこうした禁じ手が“水面下”で行われているのです（元住宅営業マン）」。

こうした、「年度」を基準とする日本の風習と、企業（分譲業者）の思惑が絡み合い、値引き合戦が展開されるのです。これこそがマンション版「3月危機」なのです。

マンション暴落説は、富士山の噴火説と同じくらい、頻繁に出てきますねぇ。今後、特定の地域で供給過剰になって、在庫が発生する可能性は多分にありますが、大多数の人は、勤務先などの諸条件からある程度地域を絞って考えますから。「東京だったらどこでもいいから住みたい」なんて人、あんまり聞かないでしょ?だから、トータルの戸数で需要と供給を云々するのは意味のないことですね。また、マンションは需要と供給だけで値段が決まるものではありません。原価が存在し、それ以下にはならない、のがまず原則。とすれば、「供給過剰で価格を下げざるを得ない」イコール「原価を引き下げざるを得ない」ということで、質の低いマンションが大量供給されることになりますね。だったら、品質を求める人なら、逆に今のうちが「買い」ってことですね。「３月」云々については論外です。じゃあ、マンション業界は、毎年一回危機を迎えてるわけだ。値引きされる物件は、質の低い「ワケあり物件」。ただそれだけのことです。

マンションでは、総戸数の約２０％前後ぐらいは売れ残るのは業界の常識

その２０％を如何に早く処分できるかが利益になる

大幅な値引きなどで処分できるものは処分し

それでも処分できない残りの住戸は、買取業者へ一括決済で投げ売る（５０％引き前後）

よく竣工後数ヶ月で完売御礼とかある物件は、業者へ投げ売ったあとの事

通常、マンション業者の粗利は２０％前後　逆に言えば

１００戸のマンションなら８０戸でペイ　残り２０戸で利益を得る仕組み

売残りが余り長いと経費も掛かり、金融機関への心象も悪くなるので

デベロッパーは早めに処分する　よって採算を度外視して売る

特に０５年３月は、史上空前のマンション供給ラッシュを迎えるので

叩き売りが始まる可能性は大きい

注）　残り２０戸は、既に８０戸でペイしてるので

　　　たとえ５０％値引きしても業者は５０％の利益が出る
　　　（５０００万の物件なら２５００万の利益が出る）

　　

実に良い話ではないですか。買い手にとって買い易くなるのですから。「危機」という表現は適切ではなく「好機」でしょう。昔のバブルの時代のように「不動産」を投資の対象にして「値上がり」を期待するような時代は終わったのですから、実需という意味で持ち家を持ちやすくなるならこんな良いことはないでしょうね。
都心にもどんどん大型マンションが出来てどの地区も最近の品川地区のように供給過剰になれば自ずと値段は下がります。お気の毒ですが既に買われてしまった方は今後中古価格の値下がりは避けられないでしょうけど。。。特に郊外の駅徒歩10分以上やバス便は値下がり率は激しいかもですね。駅近のマンションならそれほど恐れることはないでしょう。駅近ならせいぜい築10年で買値７０％が売値でしょうかねえ？駅遠ですと５０％くらいは覚悟でしょう。
マンションは立地が全てです。

2005年３月って港南地区のことをいっているのだろうけど、０３さんの言うとおり、
半額になっても、職場に遠くなる港南じゃあいらないなあ。
８０％offくらいの叩き売りしてくれたら、資産として買いたいけど、その前に
売れ切れちゃうだろうな。

将来資産価値が落ちにくい立地（駅3分以内・日当たり良し・環境よし）のマンションを叩いて叩いて安く買う！これでしょう。

いくら立地がよくても、叩ける部屋はそのマンションの中でも人気の無い部屋でしょう。
そんなとこに住んでも満足できないような気が．．．

このスレッド意味なし。
今までもあることをいまさら話題にしてもしょうがないですよ。

要は一般シロウトにとって、関係ない話ですよ、この時代。マンションは資産価値のために買うもんじゃなくて、住むためのもの。ゴルフ会員権が資産から「プレーするためのもの」に変わってきたのと同じですよ。
しかし、いまだバブル期の発想の人間がいるんだなあ。驚きですね。

デベの営業にとっては買い手が「どうせ値下がりするものなら買うのを待とう」という風潮になるのは嫌でしょうな。でも買い手が「様子見」をすればするほど売れ残り・値引きという流れにはなるわなあ。買い手と売り手のガマン比べですなー。
新築の価格が下がれば中古も下がる。あなたが買って住んでいるマンションの資産価値も減ってしまう。既購入者にも他人事ではありませんゾ。

バブルも素人も何も関係ないでしょう
確かに供給が多すぎる　何処もマンション建設ラッシュ
やはり、需要と供給のバランスが崩れたら暴落とは言わないまでも
相当な資産下落になるでしょうね　経済の常識だし
買った瞬間に資産が半値になる事も有りえるね
安く買える事に越した事はないし
暫く様子見しようかな　あの営業の人には悪いけど
数ヶ月待ってみることにします

同級生にマンション営業マンがいて、彼が言うには確かに３月危機は業界では危惧されている
それを避けるため３月竣工前に全て売り切れと経営陣から至上命題が出ているらしいと言っていました
あと何の営業努力もしなくても全戸数の７０％は直ぐ売れるが残りを売るのが大変なんだ
と彼は言っていました　夜１１時１２時まで電話掛け捲るらしいですよ　大変なんだって

先日ＭＲを見に行ったとき夕方で私たち一組だったせいもあると思うけど、営業のひとがいきなり扉を閉めて「3月末決算にむけて価格は柔軟に検討します」といきなり切り出された。いわゆる値引きだ。今年は台風続きで工期がのびのびで年末完成が年明けにずれ込み売れ残り見込み大とのこと。
みんなで待てばもっともっと安くなる。同じものなら安い方がいいに決まってるもんね。

10さん、おっしゃるとおりだ。いまさらですね。
今更の話で買う買わないってのは
はじめっから買う気ないのといっしょだもんね。
ここはもう、カキコやめまーすっと。ばいばい。

やっと契約に漕ぎ着けたのに審査が不発　３組のうち１組ぐらいの確立で審査落ちなんだ
金も信用も無いくせにマンション買うな　ボケ　４０００千万超える物件だとと審査落ちが急増するんだ
だいたいマンションなんて箱の１部売りなんだからさ２０００万が上限だよ
売れない営業マンの独り言でした
３月危機？？？　業界じゃ常識だよ　膨大な在庫が出るだろうね

賃貸がいいよ賃貸が。買うにはいろいろ諸経費がかかるし、買えば修繕費や税金やいろいろかかるし、過去７０年もきていない大地震も近いうち来るかも知れんし、この先金利が上がれば購入者も減って価格も下がるし。
賃貸が気楽でいいよ。

数字だけで見れば暴落。けど二極化するだけだよ。売れないものは売れない。
売れるところは売れる、ただそれだけ。数字で議論するのは、週刊誌に踊らさ
れているだけ。
>08みたいのは、売れ残るわけないじゃん。売れ残るのは、条件が悪いから。
是非がんばって探してもらいたいね。

材料費が上がり、土地も下げ止まり。今までの品質、条件のものが同値で手に
入らないのも事実。モデルルームや、青図みると分かるけど、細かいところ
で仕様落してきてるよ。
本当の買い時は、2年前位だったかもしれないね。
金利も不安定な中（米はトリプル安だってね）、必要な人が買っていけば
いいだけなんだけどね。

大量供給と言ったって、工業地帯とか埋立地とか線路沿いとか
幹線道路沿いとか、そんなのばっかり。
それなりの物件は多少高くてもちゃんと売れてる。残念だが。

竣工までまだ1年3ヶ月もある都心型の大規模高層マンション。
第2期の販売戸数は、総戸数413戸に対して、たったの20戸。

6月頃の第1期販売戸数が136戸であったことを考えると、
最近のマンション余剰警戒感が、この販売戸数の変化からも読み取れます。

詳しくは下記URLで。
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20041118