購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

都心６区は、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区のことです。品川より、新宿、渋谷、池袋のほうが発展している。品川は都心から郊外への境界地域

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>>33600匿名さん　

ここ数年は低金利でマンション価格が上昇していたが、少し先に、アメリカで利上げがあるので、日本の金利も上昇して、マンションは売れなくなり今年後半にはマンションディベロッパーの倒産も何社かはありそう・・・というニュースがありますね。

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品川区は、三年後から羽田への都心通過飛行機が低空で飛び始めますよ。しかも２ルートで飛ぶ唯一の区。

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>>33602 匿名さん
現代あたりですか？
そのソースは

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>>33602 匿名さん

なら戸建てが売れる、ってわけではないから。

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＞戸建ての空き家率が上昇を続けているという事実。2023年には20%を超えると言う。のんきに戸建てを語っている状況では無いように思うが…

都内の売れない中古マンションの在庫は2万6000件。戸建ては5000件。
すでにマンションは新築も中古も過剰状態なのは明らか。
のんきにマンションを語ってる状況ではない。

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>>33606
平均だとそうなのか？どうでもいい話だ。
少なくともうちの近所は人気の都心エリアなので空き物件は少なく、
更に数件のマンション建設も進んでいる。どこも完売状態だそうだ。
他所様のことより、自分たち家族が心地よく住めていれば良いと思うが。
どっちが売れた、在庫がどうのなど他人の懐具合を気にするようなミーハーではないので。

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>都内の売れない中古マンションの在庫は2万6000件。戸建ては5000件。
エリアはどこ？売れない=人気がないエリアの証明だからソースあるなら示して。個人的には港区や渋谷区などは在庫少なそうに思う。中古在庫がだぶついているのは、湾岸タワマンとか、立地の悪い、利便性の悪い郊外などだと思うけど。

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マンションは新築の成約率が落ちていて、売れない中古の在庫も急増。
どうしても狭い集合住宅に住みたいなら賃貸で十分。

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>>33603
広尾～白金台～品川駅を抜けてくルート
渋谷～目黒～五反田～大崎を抜けてくルート
のこちらですね

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>個人的には港区や渋谷区などは在庫少なそうに思う。
そういう一等地の億ションや豪邸が売れないのと、郊外にある5000万程度の家やマンションが売れないのとでは、深刻度のレベルが違うように思えますね。いざという時に貸り手の付かない田舎や郊外はお先真っ暗でしょう。

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>>33611 匿名さん
>郊外にある5000万程度の家やマンション

あなたの予算は3500万の壁越えたか？

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管理費払わない奴はおるは、外人オーナーが多くてマンション売って一戸建て建てた。

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>>33613 通りがかりさん
要するに、物件を見分けるセンスに欠けてたんだね。残念！

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将来人口が減少するので、マンションは供給過剰。
新築マンションが増え続けると、中古マンションを解体して減らさない限り区画数は減らない。
簡単に解体や建替え出来ないのがマンションの欠点。

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>>33610
2020年に向かい、羽田の新しい進入空路はどちらも都心近くの上空になりますね。
高度もかなり低くなるので、騒音など不動産販売にも影響がありそう。

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マンションは売れる物件はいまでも即完売になる。
でも売れない物件は竣工後2年くらいしても残る有様。
今も昔も同じ。

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マンションと違い宅地ならこんな土地でもよく売れる

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独身で家持ちってダメなんでしょうか？
ちょっとショック受けてます

部署異動して経理のオバサン達に知られたんだけど引かれた。
知り合いに知られたら何というか犯罪者扱い？

私の両親、叔母、叔父は独身時代に不動産購入してたんだけど
こんなマイナスな要素があるなんて教わらなかった。
私の姉も結婚前にタワマン持ってた。
今は子供いるから戸建て暮らし(旦那様が購入)

一家に一つの不動産って誰が決めたの？？？
なぜ引かれなきゃならんの？

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独身　＝　遊び呆ける　＝　散財して財産に無縁　≠　　家持

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>マンションは売れる物件はいまでも即完売になる。

そんなマンションが少ないのが問題。
売出し区画を絞り込んでも成約率が上がらない状態が続いてる。

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>>33619 匿名さん
経理のオバサン達が何故引くのかは、よく分かりませんが…
若いうちは特に
2〜3年くらいで生活環境や生活レベルが変化しやすいので、居住目的であれば賃貸の方が対応しやすいと思いますね。
私も独身時代に、無理のない範囲でマンションを購入した口ですが、転職したり子供が生まれたりすると結局手狭になって、引っ越すことになりましたね。

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>33621
そうなんだよねぇ。
確かに欲しいと思う物件が10年前と比べると減ってるというか、皆無に近いんだよね。
中にはいくつかあるんだろうけど競争率激しすぎてアナウンスでる頃にはほぼ終了的な。
で、かすみたいなのばっかが残ってるというか売り出しアナウンスされる今日この頃。。。
土地状態のときにデベに話ふっても決まってないからといわれるしね。
最近のマンション事情はそんな感じ。
でも、その一握りは中古でも高値で取引されてる。
これもというか、これこそほとんど表に出てこないけどね。

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いい不動産は流通ルートに出る前に大方押さえられてますね。

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いいマンションは不動産屋が登記簿見て
売ってくれないかとお願いしてくる。

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格差社会、今も昔も立地の良い土地を所有している地主、地権者が有利なんですよね。
好きなタイミングで好きな仕様で建てられる
建売分譲は売却利益が最大になるように考えますから

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不動産とは少し離れたスレチになりますが、今の格差社会は地主と労働者の格差問題でなく、高度成長の時代では毎年売上が伸びていたので労働者も過酷ではあったものの給料がアップしてある程度問題は吸収されていましたが、バブル以降今までは売上が伸びない成長しない時代のため、企業は利益を得るために、労働者の賃金を安くすることに完全に向かっています。郵政民営化や派遣社員など非正規社員はその為の仕組みです。同じ労働者どおしで起こっている問題です。現実の職場では非正規社員の方が、正社員より優秀なケースを良く見ました。スレチで申し訳ありません。戸建やマンションとは関係ありませんが、不動産取得の際には結構影響がある事柄だと思います。

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>33619
そんな事はありませんのでご安心を
個人都合に合わせてマーケットが動いてくれるわけ有りませんので、チャンスを逃さず何時でも帰る状態がベストです

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自分で住まずにマンション買って人に貸してトータルで採算合うの？無理だよね。
堅い株でも買って配当貰うほうがいいと思うね。

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>>33629
私の場合ですが余裕で合ってますね（CF年５００万程度ですが）
１０年間地道に買い足してきました

株がよいか不動産が良いか
それは人それぞれでしょう

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何に投資するかは勝手だが、すでに余りまくってこれから
人口も減少するのにマンションに投資するのはよほどの
ド阿呆としか思えんな。

職場や個人の電話にマンション購入勧誘の電話かけてくる屑がいるが
ほんと消えてもらいたい。

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東芝やシャープが数年であんな状況になってしまうくらいなので、株を所有するリスクは相当ありますよ。やはり衣食住は安定しているので利幅は少ないけど不動産リートないしは大手の参入しない賃貸住宅を持つことが一番安定してます

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不動産投資は機関投資家や外資がやればいい。
日本の不動産投資に魅力はないから海外中心だけどね。

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海外中心かっこいいですね。でもアパート大家さんもあなどれませんよ

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空室だらけのアパート大家？
魅力なし。

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大家さんには大きな元手が必要、キャッシュフローが大事、キャピタルゲインは目的でありません

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不動産投資はかなりの長期スパンでないと利益が出る事はありません。
初期段階では購入費用をペイする事すらできず、購入に掛かった諸費用と維持費がペイできれば上等です。
表面利回りに騙されて利益が出ているつもりの人も居ますが、キャップレートで計算して本当に利益が出るのか、
その上で希望額で売却出来るのか否かと、とても難しい投資です。
しかも、値崩れしても株の様に損きりができません。これは負債になると判断してもできる事は「買い手を募集するだけ」です。
その買い手募集にもお金がかかったりします。もちろん不採算物件は売れません。延々と損を垂れ流す訳です。

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不動産投資とは株式投資に例えると、「投資費用全額で一社の株だけを買う」のと同じです。
複数の不動産に投資をするなら、「同一産業の株を数社に分けて買う」のと同じです。
株であれば、費用を分けて幾つかの産業、いくつかの銘柄と分散させリスクヘッジをする事ができます。
不動産にはそれができません。一つ一つの購入額が大きいので複数所有も困難ですし、何軒持っていても「不動産と言う単一産業への投資」であり確実なリスクヘッジではありません。

東京23区ですらも家賃低下が起きている今、不動産投資は無謀としか言えません。

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>>33631 匿名さん
巷で耳にする凡人のご意見を代弁頂き、ありがとうございます！勧誘の電話、ホントにやめて欲しいですねw
しっかり儲かる話は、勧誘なんてしないし、表には出てこないものでして。

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実家が余る人が出てくるからそういう人は実家をアパートにでもしてみれば良いと思う。
土地費用がゼロなら成功率はグンと上がる。
23区かその近接地域で駅まで歩いて15分以内ならやってみる価値はあるかもしれない。
そういう地域は建物がまだ現役ならそのまま貸せるだろうけど。
土地から購入なら止めておいた方が良い。
マンションで投資なんて無謀にもほどがある。

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昔から不動産は１件もつと２件になり３件４件と増えていきますよ。それもだんだん増えるスピードがアップしていきますよね。株市場は、優秀な学校を出た秀才がよってたかって頭を使ってできたマーケットなので素人に勝ち目ないでしょ。

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凡才で頭を使わない素人の不動産投資も失敗する。

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>>33639
ファインマン級の頭脳の持ち主でしょうか、羨ましいですねぇ。
どうぞ儲けてくださいな。

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能書きばかりで行動できないのが一番アホです
不動産投資も色々あります
電話勧誘で新築ワンルームをほいほい買ったような人は既に淘汰されているでしょう

私はいわゆる高級分譲を住みかえて買い足したパターンで
キャピタルもインカムもでてますが
別にこれが永久に続くと信じてるわけでもなく、
次の手も色々考えますよ

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>>33641
その増えていく不動産の原資は何でしょうか？私財であれば問題は無いですが、
これが銀行などから融資を受けているとすればそれは大変危険です。
銀行は不動産購入であると意外と融資をしてくれます。事業融資と違い、担保があるからです。
これは本来、銀行が物件を購入して賃貸運用をすべきですが銀行にはそういったノウハウや機関はありません。
そこで融資をして運用益の替りに利息を取る訳です。こうする事でリスクも融資先に押し付ける事が出来る訳です。
例えば、購入物件が半額になり、貸付先が破たんしたとしても貸付金額は半額にはなりません。
返済期間が半分までもっていれば、残金は半額になった担保を没収すれば損が出ないどころか利息分、手数料分黒字になる訳です。足りない場合は他の資産も差し押さえる事もできます。
つまり、銀行の融資条件に不動産物件の価値が完済まで維持されるかどうかはさほど重要視されていないのです。

銀行融資による不動産投資はかなりのリスクがある事を知っておきましょう。

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>>33641
株投資も色々あります。
最も確実なのは配当株投資です。利回り3％辺りの複数銘柄を購入し、その後売り買いをしない。
株が下がれば買い増しして、上がれば売るのも良いかもしれません。
このメリットは、配当金は20％の税金がかかった後は課税後所得となるので課税されない事です。
この配当で幾ら収集を得ても所得税も住民税も年金金額も健康保険料も一切増えません。
孫さんや柳井さんは大株主になり、給料を抑えて配当金として高額所得を得ています。所得税の最高税率は45％ですから配当にし税率20％で得た方がだいぶ得ですから。
そういう理由で高配当株は人気があるので下がりにくいです。

不動産で賃料所得では事業所得としてそのまま課税所得になります。所得税、住民税、年金、保険料全て増えます。
さらに空室でも固定資産税もかかりますし管理運営費、修繕費、空きリスクなど手間もリスクも掛かります。

さて、どちらがいいでしょうか？

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最近の住宅ローンの状況も以前とは違いますね。以前は不動産価格が毎年上昇していたので、ローン途中で売却すればローンを完済しても多少は残ったですが、現在は途中で売却してもローン残の完済は難しいですね。住宅ローンの場合、毎月の返済先の銀行が大家さんですね。銀行が実質的な所有者、やはり現代でも貯金の習慣は重要ですね。

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一応、不動産投資での融資の場合は住宅ローンは適用されません。事業系ローンになり、利息もかなり高いです。

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>>33647 匿名さん
以前とはバブル期の事ですね
あの頃は子供だった…

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＞＞33646匿名さん
株、競馬、パチンコ、競馬、競艇、をやって資産を築いた人はほとんどいないです。ウォーレンバフェットぐらい、不動産王
はいますけど、株王、競馬王、などはきいたことないです。ギャンブル依存症が大きなリスクです。ユニクロもソフトバンク
のお二人も超大物事業家であってそんじょそこらの株主ではありません。

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