購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

ローン・保険板に相応しい内容になってきましたね。

お詳しい方がいらしたら質問なのですが、現在建替えを検討中のマンション住民です。
立地は土地価格500万円程度の都心エリアで、約300坪の敷地に全10戸の低層マンションです。
大雑把に全戸同じぐらいの広さだとして、各戸の土地の持分は約30坪になりますので、
各戸、時価にして約1億5000万円相当の土地を所有していることになりますよね。

これを担保に、銀行から建替え費用の融資を受けることは可能でしょうか？
建て替えれば、もし売り出したら近隣の相場だと1戸あたりマンション単価700万程度、
最低でも3億円以上の価値の付くマンションになると推測できるのですが。

>>32921 匿名さん
無理。
そもそもマンション空室が増加しているので、銀行は売れるとは判断しないでしょう。
どのくらい増室出来るのか、建て替え費用が幾らかを明示すべき。

マンションで自分の土地所有分を他人に貸せますか？
戸建てなら敷地の一部を貸せます。

>>32918 匿名さん
よく分からないのに書き込むな！
幼稚園児か？

>>32921 匿名さん

建て替え資金の返済はどうするのですか？

開発業者が土地を担保に根抵当権を設定して賃貸マンションを建設し、各住戸を投資家に販売して利益を得る、と言ったパターンは良くあると思います。

>>32921
>土地価格500万円程度の都心エリアで、約300坪
上物ぶっ潰して更地にしたら土地評価は15億円ですね。当然、その土地を担保に建て替え融資ローン受けられると思いますよ。銀行によって名前は違うでしょうが。また銀行以外にも、国土交通省の建替え支援制度など公的機関からの補助なども様々あります（http://kaitai-takumi.com/qa/5381/）

各戸140㎡=42.5坪ぐらいあれば、都心のそこそこのエリアでも3億はするでしょう。都心一等地なら坪単価1000万余裕で超えますから4.25億を越えますね。もちろん共有部や資材のグレードにもよりますが。まずは全居住者の意見の統一が必要ですが、全10戸ならまとまりやすそうですね。築古そうなので今売ってしまうより、建て替えて綺麗にしてから売るほうが遥かに高いだろうし、いい場所なら住み続ける人も多そうですが、国や区からの補助なども勘案してじっくり検討されてください。

このスレって、毎日午後９時ごろから知らず知らずに都心限定になっていくのは、なんでですか？

>このスレって、毎日午後９時ごろから知らず知らずに都心限定になっていくのは、なんでですか？

早朝〜夕方までは、働いていない実家粘着ニートや専業主婦が書き込み、
21時頃からは、まともな勤労者=都心在住の高所得層が書き込み出す。
そういう単純な事象だろうな。

午後９時前ごろ勉強が終わって、ご登場するのではないですか？

都心在住の高所得層っていっても１名にしか見えませんけど、もっといらっしゃるのですね。

>>32928 匿名さん

日中は
戸建さん達の専用スレですが
その時間も構って欲しいのかな？

>>32923 匿名さん

快適に住む上で、敷地の一部を他人に貸す必要があるんですか？(笑)

>>その時間も構って欲しいのかな？

勉強中でしょ でもなんの勉強だったか忘れてしまいました、なんでしたっけ？

>>32933 匿名さん

毎月の資金繰りが厳しくて…

>>32935 匿名さん

大変ですね。

マンションの建替えは、区分所有法に定める「建替え決議」により区分所有者と議決権の各4/5以上で建替えが可能だそうですね　反対者は売却になるらしいですね　10年ぐらいかかるでしょう

そもそも建て替える必要がないので。

>>32927 匿名さん

住み続けた場合、建て替えのために借りた金はどうやって返すの？

>>32927 匿名さん

マンションの住民が、土地を担保に1人あたり何億も借金して、建て替えて住み続けたら、どうやって借金を返済するんでしょうね？教えていただけますか？

建築計画によるでしょうね　いままで5階だったのを10階にできれば負担は増築分売却でだいぶ回収できるでしょう。同じ規模だとまたローンが必要になるでしょうね。

住宅ローンの扱いじゃないよね。一世帯あたり３億くらいの融資になると、利払いだけでも幾らになるんだろ？

>>32940 匿名さん

毎月銀行の口座から引き落とされる

>>32943 匿名さん

誰の？管理組合？

建て替えが決まってから住民の退去〜新築に住むまで2〜3年はかかりそう。
その間の費用もバカにならないよね。

負担するのは建て替え費用の持ち分比率による負担分なので
そんなにかからないよ

>>32942 匿名さん

建設費用が幾らの想定なんだか。(笑)

>>32941 匿名さん

10戸の都心低層レジデンスならそれもムリそうですね。

>>32947 匿名さん
15億じゃ建たないでしょうね。
しかも規模を増やせるかどうかも不透明。

建替えで一般的なのは、当然マンション建物は老朽化で価値なしなので、敷地を建設会社に提供して、出来上がった建物を等価交換で得る方法です。この場合は負担金なしで済むでしょう。ただしマンション規模が大きくできるのが前提条件ですよね。

>>32947 匿名さん

以前、都心マンションさんの登記簿には3.3億円の根抵当権が設定されてました。私は、物件全体の設定が3.3億だから、1人あたりの設定額はもっと低いのではと指摘しましたが、ご本人によれば、自分の物件に3.3億の価値を銀行が認めた、と豪語されてましたよ。

>>32950 匿名さん
それが出来るマンションは多くはなさそうですね。
今建っているマンションの5%もないのでは？

建て替えが必要なほど古いマンションなら、住人の多くも高齢化してるでしょう。それでまた借金を背負いますかね？
どうも理解に苦しみますね。

>>32952 匿名さん

どう調べたのかな？

>>32953 匿名さん

戸建の建て替えよりもスムーズだね

まあ、仮に30億余計にかかるとしても、100世帯なら世帯あたり3000万。実際にはそんなにかからないし、騒ぐほどのことかね？(笑)

結局土地の評価でしか融資を受けられないので、容積率がだいぶ余った状態でないと、下手すると億単位の借金を背負うことになるということですね。
5階を10階になんて意見も出ていますが、先程の容積率や日照権の問題なんかもクリアする必要もあります。

>>32951 匿名さん

マンション民は建築基準法とかの法律に弱い。
以前、建蔽率すら知らなかった。

＞＞32940匿名さん

最初から銀行が融資してくれないでしょ　笑

>>32956 匿名さん
そんなにお安いマンションの話だったとは驚きですよ。

>ご本人によれば、自分の物件に3.3億の価値を銀行が認めた、

それって今回の建て替えの人とは違うと思うけど、建築コストはRC造で坪単価150万程度として、専有面積が40坪程度と書いてあるからだいたい6000万程度と推測。あと低層なら共有部も少ないから、それも合わせて1戸あたりの負担は7〜8000万程度では。それが1戸3億強で売れるなら、元々の価格は不明だけど、その昔に1億程度で買ったと仮定したら、8000万建て替え費用がかかったとしても1億以上の利益が出る計算になるね。違ってたら訂正して。

>>32960 匿名さん

土地取得の費用がありませんから。

建物の取り壊しと基礎からの作り直しが入るから実際には100世帯単位のマンションを坪150万で造るのは無理かと。

60歳以上マンション建替えに参加する場合、住宅金融支援機構の「高齢者向け返済特例制度」というのがあるそうです。一般ローンが元金と利息を分割返済していくのに、この制度の返済は毎月利息のみ、元金は、借り入れした老人が亡くなったときに、相続人が一括返済するか、担保提供された建物と土地の処分により返済するとのことです。

もちろん低層だと世帯数も限られてくるので厳しいでしょうね。
とりあえず容積率にゆとりがないと話にもなりませんから。

> 100世帯単位のマンションを坪150万で造るのは無理かと。
全10戸の低層マンションと書かれていますよ。
もし全20戸とかに増設できれば、増えた分を売却して持ち出し0で建て直しできるのでしょうね。

>>32965 匿名さん
自分達で負担するだけだよ

>>32963 匿名さん

土地代含めた新築マンションが3千万台で販売されてますね。

土地が余っている郊外が主になるケースでしたか。

>>32969 匿名さん

建て替えは土地代がありませんから。(笑)

>>32966 匿名さん
そんなマンションの建て替えが今まで何棟出来たか…
10例もあれば万歳ですかね？

>>32971 匿名さん

そもそも建て替えの必要がありませんから。

建て替えが出来ませんから。の間違いですよね。(笑)

今まで散々マンションの建て替えの話をしてきて、急に建て替えが必要ない。と言われても説得力がないですね〜。

>>32973 匿名さん

建て替えが必要になったマンションは建て替えられていますよ。(笑)

そんな数例しかないマンションの建て替えは厳しいですね。
老朽化しても建て替え出来ないマンションも溢れてますよ。

そもそも建て替えたいと思う住民と、住み続けたいと思う住民で意見がまとまらないことが多いですから。大変ですよ。

>>32976 匿名さん

建て替えが必要になったマンションの例が少ないということです。

海外の最古のマンションは去年に倒壊して死者多数だった気がするよ。

老朽化してるマンションなんてざらに溢れてますよ。

部屋を叩き買いして、合意形成がまとまらないように操作し他の住民を追い出す。なんて地上げの方法もありましたね。
管理組合も機能しないみたいですよ。

>>32979 匿名さん

海外にも日本のようなマンションがあるんですか？

>>32981 匿名さん

何処でありました？

マンションさんは、管理費＋修繕積立金＋駐車場費＋駐輪場費に加えて、建替え積立金が新設されるかもね。

>>32984 匿名さん

既に修繕積立金がありますから、戸建てとは違って。

もし以下の通りに行けば、結局、建て替えても利益が上がりそうでいいですね。
都心良立地の低層マンション、意見集約も早そうだし富裕層が多いから、
サクッと建て替えられそうでいいですね。

「建築コストはRC造で坪単価150万程度として、
専有面積が40坪程度と書いてあるからだいたい6000万程度と推測。
低層なら共有部も少ないから、それも合わせて1戸あたりの負担は7〜8000万程度では。
それが1戸3億強で売れるなら、その昔に1億程度で買ったと仮定したら、
8000万建て替え費用がかかったとしても1億以上の利益が出る計算になる。」

>建築コストはRC造で坪単価150万程度として、専有面積が40坪程度と書いてあるからだいたい6000万程度と推測。

ここの戸建てさんの家より、かなり立派な建物になりそうですね。
土地込みで4000万以下の一軒家とか、以下にボロいかがよく分かる比較ですな。
風吹いたら飛ぶんちゃう？笑

低層なのでエレベーターをなしにすれば、もう少し安くできるかもしれませんね

元が安いので無駄に高くみせることはできますね。

＞＞以下？にボロいかがよく
字が間違ってる、

バーチャルのマンションの豪華さと、実在の戸建をくらべても　笑　

戸建では、共用部なんてめんどくさいものは最初からないからね。１万分の１万100%所有している笑

>戸建では、共用部なんてめんどくさいものは最初からないからね。
ほおぅ、いきなり玄関なしでリビングでいいと仰るので？
ロビーホールや廊下スペース、ギャラリースペースにソファセットなど、
ある程度のホテルロビーのような空間は、家としてあったほうが美しいと思いますが。

戸建てさんは、玄関もなくていきなり居室でいいという価値観なのですね。
すみません、貧乏臭くて興味もありません。失笑

>>32992匿名さん

アメリカの一般住宅は、玄関からすぐ居室になっていますよ。都心3区では少ないでしょう

？？？
共用なのは公道で、そこから１歩でも踏み入れると専有ですぞ

確かに、タワマンみたいな無駄に広く、これ見よがしな共用部は無駄な気がしますね。
低層ならば質にこだわって、重厚でセンスのいい空間がいいですね。
メインエントランスは、こういうウッドと石で重厚な感じとか。

隣近所とはいえ赤の他人が出入りするところは公道みたいな共有の公共的なもの
そこから玄関ドア１枚だけで隔てられた専有部分ってことですね

そういった共有のところと隔てる門塀やアプローチに軒等があった方が良いですよ

低層の億ション物件だと、当然内廊下でこんな感じいいですよね。
決して派手ではないですが良質な雰囲気です。

洗面所まわりもシックな感じで。ホテルライクというのがこのところの流れでしょうか。

都心さんはそばの周りの住宅のことしか知識がないみたいですね。アメリカやヨーロッパの住宅の事は知らないんですね。なんか興ざめしました。知識人でセンスのある人かと思ってたのに、おやすみなさい

ＲＣとＳＲＣだとどっちがいいの？

ヴィンテージ感のある内装
ネットの写真を眺めつつワインを嗜む

32997
その廊下の先の部屋はバス・トイレ？
バリアフリーを考えるとバス・トイレは引き戸のほうが便利だそうですよ。
あと、古臭いですねデザインが

>>33001 匿名さん

それはワインなの？

>>32986 匿名さん

たった一人頭８０００万で都心の低層レジデンスが建つんですか？

>>33004 匿名さん

建つでしょうね。

>>33005 匿名さん
土地代とデベ利益が無いからね〜

>>33005 匿名さん

そうすると、1.5億円の土地に根抵当権を設定して建替資金0.8億を調達し、2.3億の住戸を3億で販売するというプランですね。
借入金の返済、建築中の住居費0.5億（100万×24ヶ月）、販売手数料0.1億を差し引くと、手元に残るのは1.5億円（税込）ですね。
これを元手に新たに都心マンションを購入して住み替えるということでしょうか？
3億から1億ちょっとにグレードダウンしている気がするのですが、何か計算を間違えてますかね？

>>33007 匿名さん
売らないで自分で住むんじゃない？

レアなケースです。１ある物を２つに増やして、片方を売ると言うことですよね。
これは容積率にかなり余裕がないと出来ない芸当ですね。

現状の日本の建築基準法と合意形成の仕組みでは、ほとんどのマンションが建て替えは出来ても出来ても住戸を増やすことは出来ませんよ。
しょせん10万棟の内0.数％の話です。

>>33010 匿名さん

戸建が建て増し出来ないのと同じ理由だね

3億で販売するマンションにも敷地権が必要なので、もともとの居住者の持ち分比率も下がるんではないでしょうか？　

>>33011 匿名さん

戸建ては建蔽率上限まで可能だよ。
いつもの妄想でホラ吹くな。

>>33013 匿名さん

すでに上限じゃないの〜〜

マンションとは建て方が違うのでの～
集合住宅じゃないので建蔽率も限界まで建てる必要がないのじゃよ

上から見てるとギュウギュウに建ってるように見えるが…
郊外の方では違うんですね

こんなイメージ

>>33017 匿名さん
まるでマンション住民みたいな人口密度ですね。
上下に人が住んでいない分は、集合住宅よりマシかもしれません。

＞33018

ここなら消防車も通れそうなので、一般的な戸建街より安全ですね

素晴らしい旗竿地

2億3,428万円の激安