購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

ローン・保険板に相応しい内容になってきましたね。

お詳しい方がいらしたら質問なのですが、現在建替えを検討中のマンション住民です。
立地は土地価格500万円程度の都心エリアで、約300坪の敷地に全10戸の低層マンションです。
大雑把に全戸同じぐらいの広さだとして、各戸の土地の持分は約30坪になりますので、
各戸、時価にして約1億5000万円相当の土地を所有していることになりますよね。

これを担保に、銀行から建替え費用の融資を受けることは可能でしょうか？
建て替えれば、もし売り出したら近隣の相場だと1戸あたりマンション単価700万程度、
最低でも3億円以上の価値の付くマンションになると推測できるのですが。

>>32921 匿名さん
無理。
そもそもマンション空室が増加しているので、銀行は売れるとは判断しないでしょう。
どのくらい増室出来るのか、建て替え費用が幾らかを明示すべき。

マンションで自分の土地所有分を他人に貸せますか？
戸建てなら敷地の一部を貸せます。

>>32918 匿名さん
よく分からないのに書き込むな！
幼稚園児か？

>>32921 匿名さん

建て替え資金の返済はどうするのですか？

開発業者が土地を担保に根抵当権を設定して賃貸マンションを建設し、各住戸を投資家に販売して利益を得る、と言ったパターンは良くあると思います。

>>32921
>土地価格500万円程度の都心エリアで、約300坪
上物ぶっ潰して更地にしたら土地評価は15億円ですね。当然、その土地を担保に建て替え融資ローン受けられると思いますよ。銀行によって名前は違うでしょうが。また銀行以外にも、国土交通省の建替え支援制度など公的機関からの補助なども様々あります（http://kaitai-takumi.com/qa/5381/）

各戸140㎡=42.5坪ぐらいあれば、都心のそこそこのエリアでも3億はするでしょう。都心一等地なら坪単価1000万余裕で超えますから4.25億を越えますね。もちろん共有部や資材のグレードにもよりますが。まずは全居住者の意見の統一が必要ですが、全10戸ならまとまりやすそうですね。築古そうなので今売ってしまうより、建て替えて綺麗にしてから売るほうが遥かに高いだろうし、いい場所なら住み続ける人も多そうですが、国や区からの補助なども勘案してじっくり検討されてください。

このスレって、毎日午後９時ごろから知らず知らずに都心限定になっていくのは、なんでですか？

>このスレって、毎日午後９時ごろから知らず知らずに都心限定になっていくのは、なんでですか？

早朝〜夕方までは、働いていない実家粘着ニートや専業主婦が書き込み、
21時頃からは、まともな勤労者=都心在住の高所得層が書き込み出す。
そういう単純な事象だろうな。

午後９時前ごろ勉強が終わって、ご登場するのではないですか？

都心在住の高所得層っていっても１名にしか見えませんけど、もっといらっしゃるのですね。

>>32928 匿名さん

日中は
戸建さん達の専用スレですが
その時間も構って欲しいのかな？

>>32923 匿名さん

快適に住む上で、敷地の一部を他人に貸す必要があるんですか？(笑)

>>その時間も構って欲しいのかな？

勉強中でしょ でもなんの勉強だったか忘れてしまいました、なんでしたっけ？

>>32933 匿名さん

毎月の資金繰りが厳しくて…

>>32935 匿名さん

大変ですね。

マンションの建替えは、区分所有法に定める「建替え決議」により区分所有者と議決権の各4/5以上で建替えが可能だそうですね　反対者は売却になるらしいですね　10年ぐらいかかるでしょう

そもそも建て替える必要がないので。

>>32927 匿名さん

住み続けた場合、建て替えのために借りた金はどうやって返すの？

>>32927 匿名さん

マンションの住民が、土地を担保に1人あたり何億も借金して、建て替えて住み続けたら、どうやって借金を返済するんでしょうね？教えていただけますか？

建築計画によるでしょうね　いままで5階だったのを10階にできれば負担は増築分売却でだいぶ回収できるでしょう。同じ規模だとまたローンが必要になるでしょうね。

住宅ローンの扱いじゃないよね。一世帯あたり３億くらいの融資になると、利払いだけでも幾らになるんだろ？

>>32940 匿名さん

毎月銀行の口座から引き落とされる

>>32943 匿名さん

誰の？管理組合？

建て替えが決まってから住民の退去〜新築に住むまで2〜3年はかかりそう。
その間の費用もバカにならないよね。

負担するのは建て替え費用の持ち分比率による負担分なので
そんなにかからないよ

>>32942 匿名さん

建設費用が幾らの想定なんだか。(笑)

>>32941 匿名さん

10戸の都心低層レジデンスならそれもムリそうですね。

>>32947 匿名さん
15億じゃ建たないでしょうね。
しかも規模を増やせるかどうかも不透明。

建替えで一般的なのは、当然マンション建物は老朽化で価値なしなので、敷地を建設会社に提供して、出来上がった建物を等価交換で得る方法です。この場合は負担金なしで済むでしょう。ただしマンション規模が大きくできるのが前提条件ですよね。

>>32947 匿名さん

以前、都心マンションさんの登記簿には3.3億円の根抵当権が設定されてました。私は、物件全体の設定が3.3億だから、1人あたりの設定額はもっと低いのではと指摘しましたが、ご本人によれば、自分の物件に3.3億の価値を銀行が認めた、と豪語されてましたよ。

>>32950 匿名さん
それが出来るマンションは多くはなさそうですね。
今建っているマンションの5%もないのでは？

建て替えが必要なほど古いマンションなら、住人の多くも高齢化してるでしょう。それでまた借金を背負いますかね？
どうも理解に苦しみますね。

>>32952 匿名さん

どう調べたのかな？

>>32953 匿名さん

戸建の建て替えよりもスムーズだね

まあ、仮に30億余計にかかるとしても、100世帯なら世帯あたり3000万。実際にはそんなにかからないし、騒ぐほどのことかね？(笑)

結局土地の評価でしか融資を受けられないので、容積率がだいぶ余った状態でないと、下手すると億単位の借金を背負うことになるということですね。
5階を10階になんて意見も出ていますが、先程の容積率や日照権の問題なんかもクリアする必要もあります。

>>32951 匿名さん

マンション民は建築基準法とかの法律に弱い。
以前、建蔽率すら知らなかった。

＞＞32940匿名さん

最初から銀行が融資してくれないでしょ　笑

>>32956 匿名さん
そんなにお安いマンションの話だったとは驚きですよ。

>ご本人によれば、自分の物件に3.3億の価値を銀行が認めた、

それって今回の建て替えの人とは違うと思うけど、建築コストはRC造で坪単価150万程度として、専有面積が40坪程度と書いてあるからだいたい6000万程度と推測。あと低層なら共有部も少ないから、それも合わせて1戸あたりの負担は7〜8000万程度では。それが1戸3億強で売れるなら、元々の価格は不明だけど、その昔に1億程度で買ったと仮定したら、8000万建て替え費用がかかったとしても1億以上の利益が出る計算になるね。違ってたら訂正して。

>>32960 匿名さん

土地取得の費用がありませんから。

建物の取り壊しと基礎からの作り直しが入るから実際には100世帯単位のマンションを坪150万で造るのは無理かと。

60歳以上マンション建替えに参加する場合、住宅金融支援機構の「高齢者向け返済特例制度」というのがあるそうです。一般ローンが元金と利息を分割返済していくのに、この制度の返済は毎月利息のみ、元金は、借り入れした老人が亡くなったときに、相続人が一括返済するか、担保提供された建物と土地の処分により返済するとのことです。

もちろん低層だと世帯数も限られてくるので厳しいでしょうね。
とりあえず容積率にゆとりがないと話にもなりませんから。

> 100世帯単位のマンションを坪150万で造るのは無理かと。
全10戸の低層マンションと書かれていますよ。
もし全20戸とかに増設できれば、増えた分を売却して持ち出し0で建て直しできるのでしょうね。

>>32965 匿名さん
自分達で負担するだけだよ

>>32963 匿名さん

土地代含めた新築マンションが3千万台で販売されてますね。

土地が余っている郊外が主になるケースでしたか。

>>32969 匿名さん

建て替えは土地代がありませんから。(笑)