購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

マンションを買ってはいけない5つの理由

http://kakeibot.doorblog.jp/archives/39102661.html

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>>1899
でも、30年ローンとかで買ったら完済した頃は築30年のボロマンションでしょ？
その間やその後の修繕費も自腹だし、分譲の方がロスが多いんじゃないの？

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>>1898 匿名さん

老後も賃貸てすか？わ
貸してもらえるといいですね。

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そもそも、貸すならマンション？ 一戸建て？ というスレではない。
まぁ、貸すならマンションだね。
住居は画一的で当たりハズレが少ないから店子への制約が少ない。
付帯設備でグレードを決め、メンテナンスは管理組合の計画に乗っかればいいからね。
注文住宅の戸建ては、自分と家族が超快適なわけで、同じ家族構成の同じような感性の店子を探す方が大変だろうからね。
購入と賃貸をごっちゃにして、搾取だ、貧乏だと、思考がお子ちゃまなここの粘着マンション派には難しい話なのかな。

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＞1901
ブログが出典ですか。個人の一意見としてお聞きいたします。

郊外住宅地の見えない空き家
http://www3.nhk.or.jp/news/akiya/

「郊外・庭付き」は「売れない」の代名詞
http://toyokeizai.net/articles/-/55769?page=2

ただでも売れない郊外住宅
http://news.mynavi.jp/news/2014/05/12/161/

「老後は郊外に一戸建て。のんびり畑仕事」は幻想
http://www.j-cast.com/2014/05/18204864.html

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ほぼ全部「売る」が主体なんだよね。(笑）

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>>1901 匿名さん

マンション購入の優位点

マンションの優位性について考えてみましょう。

まず「立地」に関してですが、駅近などの好条件立地だと土地代が高く、戸建て物件ではなかなか敷居の高い値段になってしまいます。

しかし限られたスペースを上下左右に共有できるマンションであれば、高い土地代の負担を複数の世帯で分散することができるため、1世帯で住む戸建てに比べて割安で済むわけです。

次に「セキュリティ」の面ですが、マンションであれば共用エントランス→オートロック→自室の玄関…という段階を踏まなくてはならないため、戸建てよりもかなり“防犯性が高い”ことは明らかです。

また「貸しやすい」とはどういうことかと言うと、これは皆さんが仮に“賃貸物件を探している人”になったつもりで考えてみると分かりやすいと思います。

ふつうは賃貸と言えばマンションやアパートを想定するので、はじめから戸建て物件を探す方はあまりいないですよね？つまり将来的に物件を人に貸したいと思った時に、より貸しやすいのはマンションだという事です。

…と、このようにマンションは立地の割に購入のハードルが低く、その他の点でも魅力の多い物件と言えます。

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しかも郊外のマンションは無視。

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資産価値なんて今の少子化で今後どうなるか不透明すぎるでしょ。
そんなの当てにしていては駄目なんじゃない？

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地方転勤になったので都内のマンション定期5年で貸したら家賃35万もらえた。
20年ローン組んだけど、10年目に一括返済しようと思います。

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>>1902 匿名さん

注文住宅の心配したら？
築40年のマンションは現役バリバリよ

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>>1906 匿名さん

ぜひ「暮らす」を主体の話にしましょう。(笑)

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マンションのデメリット

１．こんなにかかる！管理費・修繕積立金

マンションにはその購入費用以外にも“管理費”と“修繕積立金”が必要になります。つまり住宅ローンの他にも毎月20,000円～35,000円を負担しなくてはならないのです。

35年だと800～1500万円、50年だと1200～2000万円になる計算です。さらに管理費・修繕積立金は、基本的にローン完済後も住み続ける限り必要となります。

しかし、管理費・修繕積立金が安ければいいかと言うと、決してそんな事はありません。

安いといって喜んでいると、将来いざ修繕が必要になった時に“費用が足りない”という事になります。お金が足りなければ、住民がそれぞれ追加でお金を出し合う必要が出てきます。

また、マンションを売りやすくするために通常は当初の修繕積立金を安く、年が経つごとに段階的に高くしていくことがほとんどなので、初めは数千円の負担であっても30年後には4～5倍になっているという物件も珍しくありません。

さらに管理費や修繕積立金は基本的に“共有部分”に使われるものであって、玄関から中の“専有部分”については別途自分自身でお金を貯める必要があるのです。

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>1909
ちゃんと考えておかないと負動産買っちゃいますよ。
郊外はダメだね。
空き家増えて、スーパー、病院等便利施設撤退。
価格下がって、周辺住民もその価格に応じた人が
入ってくる。

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マンションのデメリット

２．将来、マンションは売れなくなる？

今、日本は深刻な“少子高齢化”に悩まされています。少子高齢化の問題は、なにも巷でよく取りあげられている年金や医療の問題だけではありません。実は“マンション”にも影響を与えるのです。

少子高齢化によって人口がどんどん少なくなっていけば、当然ながらマイホームを買う人口も減っていきます。土地代も安くなりますので、マンションよりも戸建ての需要が増えていきます。

しかし2015年の今でもマンションは次々に増え続けているのです。マンション戸数は増えているのに買う人が減っている、この状態が続くと将来的にはどうなるでしょう？

言うまでもなく、マンション物件は余りダブついてしまいますよね。

つまり、将来的にマンションを売りたくなったとしても、その頃にはマンションの価値は大きく下がっているか、売りに出しても買い手がつかない可能性が高いということです。

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そのまま貼り付けるのは著作権違反。

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>>1913 匿名さん

管理費・修繕積立金に幾らかかるかは始めから分かっていますが、それがデメリットなんですか？(笑)

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>>1913 匿名さん

良いでしょ毎月お金払ってるだけで
綺麗で安全に住めるんですよ〜

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マンションのデメリット

３．意外と短い？マンションの寿命

現在の日本のマンションは鉄筋コンクリート構造で丈夫に作られていますので、しっかりと設計＆修繕されたものであれば、80～100年はもつと言われています。

しかし実際には40年位で建て替えられている物件が多いようです。

それはなぜでしょうか？理由としては「修繕するのに費用がかかり過ぎる」「設備や機能などが時代に合わなくなった」「住民の高齢化」「古くなり買い手がつかなくなった」などの原因が多いとのこと。

つまり、実際には建物が丈夫か否かよりも、その他の要因で終焉を迎えるマンションが多いという事ですね。

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購入するのに、共有・レンタル。
家賃は支払わなくて良いけど毎月強制支払いあり。

マンションって、悪く言えばどっちつかず。良く言えば合理的。悪く言えば中途半端。

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>>1919 匿名さん

良いでしょ〜
うちの地区だと築40年の50平米のマンションでも4000万位するよ
お金さえ出せば買えますよ

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年寄りは郊外戸建て派
若者は都心マンション派。

会社の同僚の住所思い出せば明らか。

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1部郊外から都心へ移住中

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マンションのデメリット

４．要注意！管理組合の議決について

マンションには住民で組織する“管理組合”というものがあります。

組合では定期的に集会が行われ、さまざまなルール作りや問題などの解決、管理・修繕などの計画などを行っています。重要なことを決定する時には、話し合いを行い以下の条件で決議を行うことになっています。


⚫︎集会の招集決議に必要な議決権「1/5以上」
⚫︎規約の設定・変更・廃止決議に必要な議決権「3/4以上」
⚫︎建替え決議に必要な議決権「4/5以上」

つまり、修繕や建替えには住民の大半の同意が必要となるということです。

住民が皆、金銭的に余裕があり意識の高い人ばかりであればいいのですが…実際には数十年後には高齢になっている住民も多いですし、すんなりとお金や賛成票が集まるのは難しいと言わざるを得ませんね。

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＞1905の出典から抜粋してみた。

「しかし、子どもたちのライフスタイルは、親の世代とは大きく異なります。多くの家庭が共働きを選び、交通の便のよい都市部のマンションなどを嗜好するようになっています。」

「次の子供世代は、地方都市や郊外住宅地を見捨て、最初から主要都市中心部の再開発集積化地区に住む可能性が高い。そのときに売却できない地方都市や郊外住宅地の親世代の家など、売ることはおろか、捨てることさえもできず、子供にまとわりついて、とんでもない負債になる。」

「 立地や生活利便がよく、中古物件になっても値崩れが起きにくく換金性に優れている点が人気の理由とされる。こうしたマンションを買う人は、30～40歳代の若い世代が中心。生まれ育った地方都市や郊外の住宅地を見捨てて、いきなり東京の、しかも新宿区や中央区、港区といった都心の一等地に居を構えるわけだ。一方、郊外の住宅地はさえない。」

若者は都心マンション。お年寄りは郊外戸建て。

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マンションのデメリット

５．駐車場の費用もバカにならない！

車をお持ちの方にとってとても重要なのが“駐車場”の問題。

戸建てであれば基本車庫がついていることがほとんどですので、基本的には駐車場代はかかりません。マンションの場合は、別に駐車場を借りる必要が出てきてしまいます。

いまはマイカーを持っていない人であっても将来的には購入する可能性がありますので、駐車場の問題は事前にしっかりと理解しておく必要があります。

中には駐車場が無料のマンションもあるようですが、無料だということは管理・修繕が行われないということ。何かあった際には住民同士がお金を出し合って費用を負担する必要があるのです。

何十年も住み続けることを考えると、この問題も無視できないですよね。

また、駐車場の空きについても考える必要があります。

住民全体にいきわたる広い駐車場が完備されていれば問題ありませんが、都市部のマンションですとなかなかそういうわけにはいきません。

その場合、周辺の駐車場を借りることになるのですが、天気の悪い日や荷物が多いときにも駐車場まで行き来をしなくてはなりませんので、これがずっと続く事を考えるととても不便ですよね。

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>>1924 匿名さん

意外にも建て替えの噂が出ると中古価格が上昇
お金が無い人は売っぱらう
お金がある人は建て替えて新築に住む
良い立地の物件を買うのと建て替えた時容積にまだ余裕がある物件を買うのもヨシ

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＞中には駐車場が無料のマンションもあるようですが、無料だということは管理・修繕が行われないということ。何かあった際には住民同士がお金を出し合って費用を負担する必要があるのです。

戸建ての駐車場のことだね。

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マンションって駐車場も共同持ち分なのに費用は別途かかるんだね。(笑）

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マンションの駐車場を借りてる人は借りていない人にお金を払うというシステム。
それは結局管理費・修繕積立金で相殺されて実際に現金が入ってくることはないけれど。

それは累積支払い総額が「駐車場買えていた」金額を超えても続く。
マンション買った人は「家賃もったいないから」と言うけれど、「駐車場代もったいない」と言う人がいないから不思議。

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>>1919 匿名さん

築40年以上のマンションは、もともと耐劣化対策等級3の性能はないんじゃないかな？

これ書いた人は、そんなことも分かんないんだね。

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>>1926 匿名さん

戸建の駐車場はコストかかってるので有料よー

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>>1931 匿名さん

戸建だともう住めるレベルでは無いが
マンションは元が違うから問題無いらしいよ

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そりゃあマンションも同じだよ。
作ってからも駐車場費用が掛かるのがマンション、掛かからないのが戸建て。

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>>1934 匿名さん

え？車庫もノーメンテ

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マンションの場合は駐車場の使用料が発生する。の方がわかりやすいな。

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>>1930 匿名さん

頑丈なコンクリート壁に囲まれ、監視カメラもあって比較的安心感があるから、駐車場代がもったいないとか考えたことないな。(笑)

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>1935
車庫にしても、マンションの方が遥かに駐車場代が高いって考えたこともないの？

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マンションの駐車場は実費以上にカネがかかるが正解か。

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＞1938
意味不明。駐車場に関してはマンションも戸建ても同じでしょ。

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マンションの駐車場って郊外だと月1000円くらいだよー

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そろそろ全部軽く覆されたマンションデメリット
続きの6以降はまだかね？

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>1930
>マンション買った人は「家賃もったいないから」と言うけれど、「駐車場代もったいない」と言う人がいないから不思議

ほんとその通りだよね。

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マンションのデメリットなんて、このスレで散々出されてたことそのまんま。(笑)

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実費以上に高い金額の駐車場代を払い続け、その金額が駐車場の土地代を超えたとき。
「あぁ、これなら駐車場だけでも買っとくべきだった」
と思う。

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>1943

当たり前の話。駐車場代は戸建てと変わらないので。

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>>1943 匿名さん
駐車場は1000円〜6万またはそれ以上まであるが
高い方の人達は車は生活必需品では無く趣味だからコストは度返し〜〜

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>>1946 匿名さん
> 当たり前の話。駐車場代は戸建てと変わらないので。
戸建と変わらない金額にさらに上乗せして支払っている。

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>1945
大きな勘違いしてるよね。
駐車場代はオーナーである住人の修繕積立金になるだけ。

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＞戸建と変わらない金額にさらに上乗せして支払っている。

意味不明。

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>>1945 匿名さん

車が無いと生活できない環境なんですね。

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都心のマンションは、そのマンションが保有する駐車場すっかすかのがらんがらんで後からでも借り放題なのですか?
聞いたことないけど。

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>1952
都心なら車乗らない人もいる。田舎なら全員車乗る。
その土地のニーズに合わせて駐車場の台数は決められてる。

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>>1949 匿名さん
> 駐車場代はオーナーである住人の修繕積立金になるだけ。

そう、同じマンションの他人分を余計に負担していると言うこと。

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>1954
意味不明ですね。
借りるのも借りないのも自由ですよ。
戸建てだと選択肢ないでしょ。

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>>1954 匿名さん
一番賢いのは駐車場だけ外部で買って(そんなの売ってるかは知らん)、マンションの修繕積立金をマンションの駐車場借りている奴に余分に負担させること。

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>>1955 匿名さん

すなわち、マンションの駐車場を借りる人は損をして、借りない人は得をして、マンション全体でプラマイゼロってことですね。

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マンション全体でプラマイゼロだから戸建と変わらないと言うのは理解しました。

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マンションで駐車場を借りると損をするってことね。

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前にも書いたな。
・お隣さんと共同で車1台分の土地を駐車場として購入する。
・駐車場を利用する世帯は利用しない世帯の外壁・屋根塗装代等の家のメンテナンス費用の一部を支払う。
・その支払いは駐車場を利用している限り、共同で購入した土地の残額分を支払っても続く。
⇒駐車場を利用しない世帯はウハウハ、利用する世帯はショボショボ。
そして >>1945 へ
> 実費以上に高い金額の駐車場代を払い続け、その金額が駐車場の土地代を超えたとき。
> 「あぁ、これなら駐車場だけでも買っとくべきだった」
> と思う。

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借りない人は駐車場オーナーとしての収入あり。
借りる人は駐車場オーナーとしての収入もあるし、借りてとしても相場より安く借りれるメリットがある。
ウィン-ウィンなんだけどね。
1円の不公平も許せないなら、駐車場代０のマンションや駐車場購入できるマンションもあるので、
それ選べばよい。マンションは自分のニーズに応じて、駐車場借りたり、借りるの止めたりできて
フレキシブルだしね。
戸建てだとそうはいかないよね。車が要らなくなっても、駐車場は空いたまま。増やしたくても増やせない。

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上物のない土地とか固定資産税が半端ない

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>>1961 匿名さん
> ウィン-ウィンなんだけどね。

>>1960 を読む限りウィン-ウィンではないような。何が違うんだろ。

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駐車場代無駄。
管理費合わせて月5万はらってたけどアホらしくなった。

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>1963

>1960は相場より安く借りれることが抜けてるからじゃないかな。

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>>1965 匿名さん
>1960は相場より安く借りれることが抜けてるからじゃないかな。

うんじゃぁ訂正。

・お隣さんと共同で車1台分の土地を駐車場として購入する。
・駐車場を利用する世帯は利用しない世帯の外壁・屋根塗装代等の家のメンテナンス費用の一部を支払う。
　ただし、その支払い額は相場の駐車場代より安いものとする。
　もちろん、駐車場代を利用している世帯の外壁・屋根塗装代はその世帯が自分で全額支払う。
・その支払いは駐車場を利用している限り、共同で購入した土地の残額分を支払っても続く。
⇒駐車場を利用しない世帯はウハウハ、利用する世帯はショボショボ。

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>1966
論理破たんしちゃったじゃん。

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>>1967 匿名さん
> 論理破たんしちゃったじゃん。

え？どこがです？

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こういうことか!

・お隣さんと共同で車1台分の土地を駐車場として購入する。
・駐車場を利用する世帯は利用しない世帯の外壁・屋根塗装代等の家のメンテナンス費用の一部を毎月支払う。
　ただし、その毎月の支払い額は相場の駐車場代1ヶ月分より安いものとする。
　もちろん、駐車場を利用している世帯の外壁・屋根塗装代はその世帯自身で全額を支払う。
・その支払いは駐車場を利用している限り、共同で購入した土地の残額分を支払っても続く。
⇒駐車場を利用しない世帯はウハウハ、利用する世帯はショボショボ。

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＞１９６０

駐車場借りてる人：
　メリット：駐車場を使える。
　デメリット：隣の壁塗る。
駐車場貸してる人：
　メリット：壁を塗ってもらえる。
　デメリット：駐車場使えない。

ウィンーウィンです。

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>>1970 匿名さん

長く駐車場利用する場合は買った方が得ってことですね。

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>1971
その理屈わからない。
言えることは、借りたいときに借り、要らないときは解約できる。
フレキシブルなのはマンション。
マンションでも駐車場買える物件もあるが、それすると戸建てと同じ。

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>>1972 匿名さん

だから、フレキシブルである反面、長く駐車場利用する場合は買った場合に比べて損するってことでしょ?

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どっちでも選べるのがマンション。

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>>1974 匿名さん

つまりは、駐車場を買えないマンションで、長く駐車場を利用する場合は、買った場合に比べて損をするってことですね?

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>1975
損しませんよ。
修繕費になるだけですから。

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>>1976 匿名さん

駐車場を買った場合に比べては損をするってことですね?

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損しませんね。

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こういうことか!

>>1970 匿名さん
> 駐車場借りてる人：
> 　メリット：駐車場を使える。
> 　デメリット：隣の壁塗る。
> 駐車場貸してる人：
> 　メリット：壁を塗ってもらえる。
> 　デメリット：駐車場使えない。
駐車場自分で買った人:
メリット : 壁を塗ってもらえる。駐車場も使える。
デメリット : 駐車場が不要となったら無用の長物。

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>>1977 匿名さん

マンションに長く住む場合、買うのと借りるのとどっちが損なのかな？

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>1979

意味不明です。

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>>1981 匿名さん
> 意味不明です。

ありゃ。まとめて整理するとこうです!

・お隣さんと共同で車1台分の土地を駐車場として購入する。
・駐車場を利用する世帯は利用しない世帯の外壁・屋根塗装代等の家のメンテナンス費用の一部を毎月支払う。
　ただし、その毎月の支払い額は相場の駐車場代１ヶ月分より安いものとする。
　もちろん、駐車場を利用している世帯の外壁・屋根塗装代はその世帯自身で全額を支払う。
・その支払いは駐車場を利用している限り、共同で購入した土地の残額分を支払っても続く。
⇒駐車場を利用しない世帯はウハウハ、利用する世帯はショボショボ。
　支払い総額金額が駐車場の土地代を超えたとき。
　「あぁ、こんなに長く駐車場を利用することになるのだったら駐車場だけでも買っとくべきだった」
　と思う。

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不特定多数の人がみれるスレに、
源泉徴収出したり、賞与だしたり、
ＷＣＴ住人って変わった方多いね。
釣られやすい方が多いのかな。

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>1982
ぜんぜん纏まってないよ。

駐車場借りてる人：
　メリット：駐車場を使える。
　デメリット：隣の壁塗る。
駐車場貸してる人：
　メリット：壁を塗ってもらえる。
　デメリット：駐車場使えない。

ウィンーウィン。両者に損得なし。

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>1982
貴方の理論には、貸してる人のデメリットが抜けてる。

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3世帯で考えてみました。

・ご近所3世帯共同で車1台分の土地を駐車場として購入する。
・駐車場を利用する世帯は利用しない世帯の外壁・屋根塗装代等の家のメンテナンス費用の一部を毎月支払う。
　ただし、その毎月の支払い額は相場の駐車場代１ヶ月分より安いものとする。
　もちろん、駐車場を利用している世帯の外壁・屋根塗装代はその世帯自身で全額を支払う。
・その支払いは駐車場を利用している限り、共同で購入した土地の残額分を支払っても続く。
・3世帯のうち1世帯は駐車場を利用したくなったので、その世帯専用に自身で駐車場を購入。
⇒駐車場を利用する世帯はショボショボ。
　駐車場を利用しない世帯はウハウハ。
　駐車場を買った世帯は駐車場を利用している世帯からの受取金額が駐車場代を上回ったら駐車場も使えてスーパーウハウハ。

　支払い総額金額が駐車場の土地代を超えたとき。
　「あぁ、こんなに長く駐車場を利用することになるのだったら駐車場だけでも買っとくべきだった」
　と思う。

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>1986

>1985をお読みください。

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寝ます～。
何かあれば「具体的な」ご指摘お願いします～。

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繰り返しますが、借りてる方のデメリットが抜けてます。

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>>・その支払いは駐車場を利用している限り、共同で購入した土地の残額分を支払っても続く

購入した土地の残額？

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まあ、マンションも長く使うなら購入ですね。(笑)

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マンションに長く住む人なんているの？

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マンションの駐車場って、自分達の土地なのに車を使うと使用料が発生する。

これは損以外の何物でもない。

ウィンウィンであるなら、駐車場利用は全員無料の状態で
駐車場を使わない人は修繕費を少し割り引く。
こうでないといけない。

マンション派の論理だと、駐車場を使ってる人は修繕費の二重払いをしているにすぎない。

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損をしてるなら誰が得してるのかな？考えてみよう（笑）

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得？
恩恵は全員でしょ。ということは払った人にも幾ら戻っているだけで、払っていることには違いない。

自分達の土地なのに使った分だけ払うのは損ですね。

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マンションの特長

区分所有権
土地の所有権無し(固定資産税の支払いは有)
共同住宅
騒音クレーム
住民に対する犯罪抑止機能が脆弱
管理費・修繕積立金・駐車場料金が永遠にかかる
専有面積が狭い
自室からエントランス、駐車スペースへの動線が長く時間がかかる
耐震等級が最低の１
災害時地上への避難に時間がかかる
ライフライン途絶で自室生活不可
長期優良住宅の認定がとれない
増改築・建替え不可
すべて管理組合の合議･多数決
㎡価格が高価(らしい) 　　　　　　　　　
住むなら賃貸でいい

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駐車場料金だって当初の楽観的な見積りで計画したわけだろ。
損得を考えるなら、何年か先に駐車場の作り直しや大改修をすることを想定すれば、判ることだよ。
駐車場料金の積立が残っているなら、いくら以上の改修でいくらくらいの追加負担が発生するのか。

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駐車料が、駐車場の修繕以外に使われる時点でウィンウィンとはならなくなるでしょうね。

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・100円の土地を2世帯で50円づつ出して共同で駐車場を購入
・車持ってる世帯が10円支払う。5円は自分のところに返ってくる。
・両世帯は駐車場取得に50円支払っているが持ち分50円分の駐車場を所有しているので取得した時点では損得なし。
・車を所有していない世帯は、毎月5円得をする。
・車を所有している世帯は、毎月5円損をする(毎月5円払っても持ち分が増えるわけじゃないので)。
⇒駐車場使えるからプラマイゼロ・ウィン-ウィンと言う考えもあるが、最初っから持ち分100%駐車場を取得しておけば損しない。得もしないが。

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そのために長期修繕計画と修繕積立金と総会が有り
不足してたら人が出て行くただそれだけ

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