プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

大井町のスミフも１Fに保育園が入るみたいですね

720さん
ありがとうございます。安心しました。

>>722 匿名さん

注意書きよく読んだ方が良いですよ。
利用開始月の前月迄に引っ越ししてないとダメみたいですよ

品川区の場合、4月入園なら、3月末までに転入の手続きをすればいい。世田谷区から品川区へ転入するなら、世田谷区に申し込みをして管外協議という形式になる。基本ポイントは区民と同じだが、認証無認可のポイントは転入予定者は付かない。ポイントと収入階層で実質的にきまるので、認証に入れていても転入予定者は有利にならない。品川区のホームページのPDFにある保育園のご案内を読めばわかるし、区役所に電話しても丁寧ではないが教えてくれる。転入後の申し込みなら、品川区の在住期間は実質的に見ないので、元からの区民も新区民も扱いは同じ。

>>724 匿名さん

この条件だと転入で申込んでも、単身赴任とか加算ポイントがないとかなり厳しいですね、過去実績からすると1歳以上は40点では入れていない。新設の場合、初年度は人気がなかったりするのでそうなればボーダーは下がりますが、そうはならない気がします。

このマンション付近に住んでいます。
子供も現在保育園児と来年入園予定の子供がいます。

1歳児は激戦です。
40点では入園はほぼ難しいです。
実際第一子の時に私は、一次申込で落ちました。新設園も申込しましたが駄目でした。
しかし、ちょっと前まで保育園があまり青物横丁、品川シーサイド付近に認可保育園がなかったのですが、今年度から保育園がポツポツと出来てくれています。今年度はタワー付近に二つの新設園が出来ます。

マンションがこれだけ建つとまた保育園に入園するには大変ですよね。どの親も、あの手この手で加点を稼いでいます。

>>726 通りがかりさん

転入予定者だと、調整指数の加点稼ぎが出来ないので、この点で不利になります。区役所によると、保育園は福祉施設なので、調整指数のうち、福祉的要素のものは転入予定者も加点。認証無認可や単身赴任のような個人的要素のものは加点しないとのこと。保育園のご案内13～14ページに書いてある通りとのことです。4～5歳は定員割れするとこもあるけど、0～1歳は加点がないと八潮の保育園でも厳しいですね。

保育園の新設以上にマンションが増え過ぎて、認証に入るのも厳しくなりますね。共働きでないとローン返済が厳しい家庭は、保育園に入れないと計画通りにいかないことも念頭に置く必要がありますよ。

ここの低層狙いなんですけど4500万アンダーは相当の倍率ですかねー？方角問わずでもキビシイかな

スミフのIR資料だと完成済みで販売中のマンション&戸建は2016/3末が1324戸で、2016/9末が1231戸。但し、完成済みで未供給の戸数がこれに含まれてるのかどうかは知らない。誰か教えて。
ちなみにこの間にマンションだけで3241戸契約してる。

>>730 匿名さん
どうでもいい

西向きの低～中層階を検討しています。
全面道路(海岸通り？)の騒音・排ガスはどんな感じでしょうか？？
日曜にモデルルーム行ったときは、車線数の割に車通りが少ない印象を持ったのですが、平日はやはり多いのでしょうか？

あの辺りは土曜日曜と平日の車の量はまるで違いますよ。
平日は車の量はかなり多いです。

どうしてもモデルルームに行くのは土日になってしまいますが、平日も見ないとダメですね。
通勤時の人の流れなんかも気になりますね。

品川シーサイドって今後発展しますか？
イオンしかないイメージで少し不安です。
10年位で売る可能性があるのですが、資産性はありますか？

>>735 匿名さん

品川シーサイドは、今のところ再開発の話はないですね。Ｓ不動産の営業によると、オリンピック後に再開発の計画がない場所は資産価値が下がるが、天王洲だけは安泰だとか偉そうに言ってました。

>>735 匿名さん
資産性を気にされているのであれば、前のコメント見てみてください。コメントすると聞き飽きたと騒ぐ人がいるので。他を当たられた方がよいと思います。

>>735 匿名さん
資産性重視なら中古にした方がいいんじゃないですか？
新築ってやっぱりそれなりに新築プレミアムが乗りますし。そこは新築物件に住むことで得られる、満足感への対価であって当然。
特に今なんて、新築マンションがリーマンショック前のプチバブル期より高い金額ですよ。一昔前みたく、数年後に新築購入時より高く(あるいは同等で)売れるなんて夢物語でしかありません。
それを承知で、他地域と比べて相対的に資産性がどうかと言う質問であれば、品川シーサイドは優れていると思います。今後ますます拠点としての重要度がます品川への距離の近さ、これだけで郊外他地域と比べて優位ですし、今の価格が都心部のように高過ぎでないことも大きいと思います。

⚫友不動産の営業は、ほんと適当なこというよね。
天王洲なんて住みづらい街ナンバー1だわ。
あほみたいな価格設定で、高値販売、完成在庫長期滞留物件抱えまくり。
ドゥトゥールとか、いつまで売ってんだよ笑

>>739 匿名さん
天王洲のメリットは物理的に品川に距離が近いだけですね。住みやすくは無いでしょう。まあ、品川シーサイドにしますってSの営業マンに言ったら、「お金ないんだね」って思われるかも。まあ、どーでもいいですが、Sの営業は金払わないと思うと態度変わるからな。「その値段じゃ都内は無理ですね」とかって言ってそう。

いやでも高層階で見たら天王洲よりここは高いね。ちょっとびっくり。

天王洲のタワーに見学行ったものです。品川に近い分、天王洲は資産価値が高いらしいのですがまず生活が不便すぎる。単身ならまだわかりますが、ファミリーはまず不便でしょうがない。

スミフの営業、テキトーなことしか言わないし、あそこまで強気でこれる理由が正直わからん。。

唯一、スミフのメリットをあげるとしたら、フロアが違っても価格差がないところかな。

あそこの営業さん、なぜか品川シーサイド周辺の中古のリストまで見せて、天王洲の有利さをアピールしてました。

中古の事例なんて、自分達に都合のいい比較事例しか引っ張ってないからな笑

品川シーサイドは、供給過多なので、資産性はまずないでしょう。

ラグナタワーからの、住み替えもある程度見込んでいるのかな。
まあ話は変わるが、米国でいよいよトランプ政権始動ですな。
日本の景気や金利にも重要な影響が出てくると考えておいた方がよさそうよ。

>>743
品川シーサイド以外にも、大井町や豊洲、晴海に有明まで見せられたよ笑

>>746 匿名さん

プライムもグランドメゾンも完成まで待てないので、
結局近隣の中古マンションにしました。

>>748 eマンションさん

クレストですか？

>>746 匿名さん
開放感バツグンのところから閉鎖感のマンションに移動する？

中古マンションは言い値だからうまく買わないとここより高いですよ。
大丈夫でしたか？

>>751 マンション検討中さん
値段だけで比べてもね。

騒音では羽田の新ルートがもっぱら話題に上がりますが、私は一階南向きはの保育園の騒音も気になっています。ネットでは保育園の上では朝早くから子供の挨拶と保護者の声でうるさくなると聞きましたが、実際のところはどうなんでしょうか？このタワーでは問題無かったりするのでしょうか？

>>753 匿名さん

許容力がないなら、保育園の上は止めるべきだよ。保育園に対しても、失礼だよ。

こういう輩がいるから保育園の先生や子供達が肩身の狭い思いをするんだよね。
子供は元気なのが当たり前っていう寛容さがなさすぎるよね。
自分は小学校グランド横や保育園横に住んでいたことあったけど、日中はたしかに声が聞こえるけど全然気にならなかったけどね。
子供の声くらいで心配する人は飛行機騒音なんか耐えられないですよ。

>>755 評判気になるさん
例えば隣の部屋に窓を開けたまま日中ピアノを弾く人がいたらどう思いますか？子供云々ではなく騒音の話だと思います。好き好んでそのような環境に来る人はあまりいないと思いますので、資産価値を考える人は織り込んでおいた方がいいと思います。

いや必ずしもそうではないよ。　飛行機マニアは飛行機の騒音が気にならない
ものだし、鉄道マニアは電車の騒音が気にならないものだし、犬を飼う人は他人の
犬の鳴き声が気にならない。　ついでに言うと、歩きスマホをする人間は他人の
歩きスマホを見ても腹がたたないし、歩きたばこについても同じことがいえる。
つまり、自分が興味のあることや自分もやっているルール違反には寛容だが、
そうでないものには腹が立つということだ。　

極端な例えをする人がでてきてますが。。。
とにかく保育園に対してはもっと寛容になれんのかね。
ピアノと飛行機騒音は別でしょww

世知辛い世の中だけど、周辺住民の反対運動による保育園の開園断念なんて問題は結構あるのよ。

それは園児の問題だったり、そこに集まる父兄のマナーだったり。運営側の配慮だったり。

子育てが終わったら認可保育園なんて、近くにあったって実際使わないわけだし、あってもメリットよりデメリットの方が大きいと思う。

まぁこんなこと掲示板でしかいえないけどね笑

http://www.sankei.com/smp/premium/news/161123/prm1611230017-s1.html

https://www.hoikuplus.com/post/usefulnurtureinfo/666

https://c-1012.bengo4.com/c_1110/n_4563/

http://www.sankei.com/smp/west/news/161018/wst1610180003-s1.html

保育園があるって、わかっていてすんでいるのに、うるさいと文句言うのは人として情けない。安いからって保育園の上に住むなら、保育園がどういう施設か理解出来ないと、トラブルのもっになるよ。

まあ、大規模建設の条件として、保育園併設のマンションは多いね。許容力と頭金を身につけて、好きなマンションを選ぶといいよ。

飛行機にしても保育園にしても、騒音があることは、重要事項説明に同意して契約するんだから。よく検討すべき。うるさい人がいるとすぐ話題になるし、下から見ると、あのバルコニーの手すりに布団干してる部屋ねってすぐわかるよ。

まぁいろいろ議論はあるかと思いますが今の東京では場所と価格のバランスが一番いいマンションだと思いました。私は購入の方向で考えます。

駅近は最大の魅力だし、食料品だけでなく日用品も近くで遅い時間まで手に入る。りんかい線は混雑ないしね。騒音と引き換えても、メリットの方が大きいよ。

保育園が大規模開発の人質になってるとはね

1階に保育園が入っているマンションの低層階にすんでます。（賃貸なので、こことはサッシが違うと思います。）

今のマンションだと子供が集団でお散歩に行く時には、窓を閉めていても声が聞こえます。送迎時は聞こえないです。送迎は個人で行動するからだと思う。お母さん達は忙しそうで、長時間立ち話している人は殆ど見ないです。
ここの保育園は小さい園庭がある様なので、園庭を使う時間とお散歩で出入りする時間は声が聞こえる可能性があると思います。

ただ飛行機が上空付近を飛ぶマンションにも住んだことが有りますが、飛行機の音のほうが物凄いですよ。大きさの次元が全然違いました。

湾岸道路も交通量は多いです。八潮橋はそこまでではないですが、夜間も車通りは多少有ります。飛行機も真上を飛ぶ計画になってますし、住まいに静けさを求める人向かないのでは。静けさのかわりに利便性を求める人向けかと思います。

1階にコンビニが入っていると、コンビニの前でタバコ吸う人間がいるから注意。コンビニで買った酒飲みながら、立宴会始めたりね。低層階は安くても、リスクはあるよ。

>>767 匿名さん
タワー北側に喫煙所あるのでコンビニ前には灰皿置いて欲しくないですね。

最近は灰皿のないコンビニも多いと思いますが、できればタワー敷地内（共用部、解放部共に）では禁煙にしてもらいたいですね
喫煙は北側の喫煙所か、自分の部屋（専有部）のみで。
こういうのって総会で決められるのでしょうか。テナントとして入っている店に対する要望というか制約というか。

オプションカタログ読むの楽しい
マンション検討でここまで進めたの初めてなんですが、いろんなのがあるんですね

時間帯によるのでは。8時台の東京方面は激混みだと自分は感じます。
品川でましになりますが、大井町から品川がきつい。
http://simulize.com/2015/08/24442/

すみません、↑は誤爆です。

コンビニ宴会とタバコは止めてほしいね。
中にイートインスペースつくってくれればいいんだけど。
風紀が乱れるのだけは勘弁。
価格は安いだけに、私はここで決めたい
低層階しか買えませんが。。当たるかな

プライムパークスさんはタワーマンションかつ先進の免震
かたやグランドメゾンは耐震等級2、長期優良住宅？らしいんですが、

これって違いは大きいんでしょうか！？
免震は修繕費用がかさむと聞きますし。
グランドメゾンは植栽は多いし、エレベーターから、管理費が高いんじゃないかという話もあります。
実際どうなんでしょうか。
修繕費は当初期間だけでみても意味がなくて、5年目10年目でどのぐらい上がるかも大切ですよね。

ひとまず28日のグランドメゾンの価格発表（管理費等含む）を待ちましょう
どうせすぐ発表されるのに今ぐずぐず言っていてもしょうがないですし

ジュネーブ広場の木を参考にするといいかもね。

ご参考までに。
新飛行ルートの影響は？2017年に販売される注目マンション
http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/11/18/072320

>>774 匿名さん

管理費、向こうの方が安かったですね。
ここ、ぼったくりじゃないですか？

積水にガンガン流れそうだな

このままじゃ売れ残り必須。

大して眺望も抜けないのに、低層階と高層階の価格差がありすぎなぁ（これは営業も認めていた）とは思っていたのですが、普通タイプの高層階とプレミアム住戸との価格で「歪み」が出ている部屋があります。
予定価格表を見ながら読んでいただきたいのですが、例えば、4LDKで比べると、プレミアム住戸のP-Eb（86.96平米、27階～29階）の部屋は、最上階の29階（2917号室）が9,770万ですが、普通タイプのSi（85.68平米、2階～26階）の部屋の最上階である26階（2620号室）は9,940万とプレミアム住戸の最上階より200万円以上高額になっています。逆に言うと、プレミアム住戸の27階（2719号室）は、Siタイプの16階（1620号室）と同額という、これもちょっとおかしい気がします。
Siタイプが角部屋であることを考慮しても、プレミアム住戸は駐車場も割当があり、部屋の仕様も違うので、この価格差は説明がつかないと思います。4LDK以外でも、全体として階数による価格差がありすぎるので、普通タイプの上層階とプレミアム住戸の価格のバランスが取れていません。結論としては、普通タイプの低層階と高層階の価格差をもっと抑える、さらには積水の価格も出たそうなので、低層階の価格も至急再検討が必要かと思います。

なるほど。
自分には買えない部屋だと思って気にしてなかったけど、高層階の価格設定には矛盾が見受けられますね。
つまりは物件全体の価格設定もどうなのよ？ってことですよね。

プレミアム住戸より面積が狭く、低層なのに、普通タイプの部屋の方が高額ってどう説明つけるんだろう。
普通タイプの高層階を大幅に値下げして、それに合わせて低層階も値下げすべし。
そうしないと積水にお客を取られるよ。どう考えても立地は積水に負けてるんだから。

評論家さんたち、要は値下げしてほしいと素直に言えばいいと思います。

値下げして欲しい！

結局、安い部屋から売れてって残った部屋は微妙に高い価格の部屋で値下げしても買えないってパターンだねw

値下げしてほしい
低層階狙いだけど、このままだと中層以上が売れ残りそう
空き部屋多いと困る

これは2月からの1期で買わない方がよさそう。
少し様子見したら価格改定ありそうだな。

ドーナツのようなタワマン、共用廊下側は光が入るスペースがなく、低層階今めちゃくちゃ暗いような気がするんだけど照明はつくのかな。うちは予算がないから、低層階しか選択肢がなく、主寝室とか子供部屋まっくらだといやだなぁ。

こっちのタワーの方がコスパいいかと思ってたけど、
私も今日グランドメゾンを見学して、金額的にも環境的にも設備的にもグランドメゾンが良いと思いました。タワーにする理由が見つかりません。

照明なきゃ暗いのは当然でしょ。だから高層階なんですよ。タワマンは
低層会で眺望抜けないなら、タワマンに住む意味ないのよ。

>>790 マンション検討中さん

>>790 マンション検討中さん
激しく同意。
タワマンの低層に住む意味がわからん。
なおさらこのタワーの質から考えて、このエリアに住みたい！って人以外が、なぜ買おうという決断ができるのだろう。

>>788 マンション検討中さん

流石に照明付くと思いますよ
低層部分の共用廊下は年中真っ暗ですからね。
廊下側の部屋換気のできるは行灯部屋だと思ってた方がいいですね。

低層階検討されている人はどこか近くの外廊下タワーを見学してイメージをもっておいた方がよいと思います

一般に共用廊下側は最上階でない限り暗いものだからそんなに気になりますかね

こりゃもしかしたら価格改定ありえるかもな。

>>793 マンション検討中さん

外廊下タワマンに住んだことがあったり、何度も訪れたことがある人なら知ってるし、それで自分が気になるかどうかの判断基準を持っているなら全く問題ないし良いと思うよ

板状物件や戸建てしか住んだことない人だとびっくりすると思うので。
私自身、今外廊下タワーの高層階に住んでいるのだけど、低層階の廊下歩いたときに暗さに吃驚しました

レスからそこはかとなく滲み出る意地の悪さ

タワーの高層民てこんな感じなん？
廊下が暗いだけで驚嘆だの、上と下じゃそれも含め価格がまるで違うのだから当たり前だろうと…
ま、本人は悪気はないのだろうけど

タワーの上層階よりは下層階は価格が明らかに安いので多少は仕方ないですよ
マンション買ったって言われて30階建の2階って言われても返答に困りますし
まぁ、実際にここは土地的には勝島とも大差ないですよ
こちらも埋立地で特に何かあるって訳でもない

1階でも30階でも、同じマンションに住んでる訳ですから、変な選民意識はやめてほしいですが、そういう意識が無くならないのも事実なわけですので、気になる方は戸建てにしたほうがいいですね。
良い隣人に恵まれることをただただ願うばかりです。

>>798 マンション検討中さん

それがタワマン

そういえば眺望シミュレーションは見せてもらったけど、日照はまだだな。
お願いすれば見られるのかな

>>800 匿名さん

日照見れますよ。なかなか良く出来てます。

>>801匿名さん

ありがとうございます。さっきから話題になってる廊下側もシミュレーションされているんでしょうか？
なんか上の書き込みみてたら気になってきました。

外向きの開口部の眺望のみですね
デベからしたらいちいち開示するまでもない事項でありネガティヴな情報ですからね

日照図書いたらずっと日陰になりますからね…
ここに限らず回廊外廊下の日照図は見たことがないです

実際に反射光がどこまで入るかは、似たようなタワーマンションの中古を見学に行って確認しましょう

>>803さん
>>804さん
ありがとうございます。
内廊下タワマンは見学したことあるんですが、外廊下はないですね。どこかめぼしいとこ探してみます。今のマンションもそんなに明かり入らないんですが、気になったら確認した方がいいですね。

>>805 匿名さん

こんな感じで真っ暗ですよ。
この物件は反射パネルついてますが、それでも真っ暗です。

採光というより、通風面のメリットと考えるべきですね

>>806 名無しさん
参考になる写真ありがとうございます。
要望書受付も始まりメリットデメリット含めて判断しないといけない時期になってきましたね。

下層どころか中層も大概ですねこれは

>>805 匿名さん
営業ではないですが(笑)、大森のシティタワー品川パークフロントは外廊下ですよ。駅近で品川最大の公園に隣接してて、値段もここよりは手頃ですし、管理費も15000円くらいだったと思います。新宿、渋谷方面に会社があると乗り換えが必要なのですが、品川、東京、横浜方面なら、こちらの方が便利な気がします。スミフに悪い印象を持ってる方もいますが、私個人的にはおすすめかなと思ってます。私は迷ってます。

>>810 匿名さん

品川区立公園の近くは確かに良いけど、JR大森駅が遠いのがネック。あとボートの音がうるさい。
価格も極限まで占有面積を絞って単価を吊り上げるスミフらしい価格設定だった気がするけど。

>>811 eマンションさん
810のものですが、情報ありがとうございます。私が素人すぎて分からないのですが、占有面積を絞って単価をあげるとはどういうことでしょうか？占有面積ってなんでしょう。。この面積を絞ると単価はあがるけど、住民には不便なのでしょうか？すみませんが、どなたか教えていただけませんか？

>>812 匿名さん

3LDKでも面積に大小がありますよね
なるべく小さい3LDKを作って価格を低く見せること。

>>813 匿名さん
私が説明を受けたときは、同じ㎡で値段的には変わらなかった気がします。ボート開催日にも公園に行きましたが音はしなかったです。とはいえ、上層階がどうかは分からないのと、価格表を渡さないやり方は残念でした。

>>810 匿名さん
大森海岸付近の情報がわからないですが、スーパーとか近くにあるのでしょうか？
シーサイドはイオンやら、青物横丁駅方面のスーパー、飲食店などが大森海岸よりは充実してるかと思います。
通勤利便性もそうですが、その他の生活利便性もご検討ポイントになるかと。

>>814 匿名さん

占有面積を絞るって単価高というのは813さんが書いていたどおりの意味です。占有面積を絞ってるので一見安く見えるけど実は坪単価が高いというのが最近のスミフ物件の特徴ですね。中層階超えると坪単価350万超えて来るので立地の割には高過ぎかなというのが個人的感想です。

ボートの音は私にはかなりうるさかった(屋外で聞いた限り)ですが、人によるのかもしれません。

>>815 マンション検討中さん
この点については、大森近郊にすんでる私的には、大森にかなり分があるかと思っています。大森駅までの間に、イトーヨーカドー、西友、アトレなどありますが、私は断然安さで西友です。あとは大森駅の逆側ですがドンキホーテも良く行きます！本当に便利な街です！保証します！

確かに、ここだとイオンのトップバリューで満足できないと無理ですよね。

積水なら青横も範疇なので、少しバリエーション広がる。
スミフ大森は、大森近辺が使える分確かによい。でも、第一京浜越。
大森の方が少し良いことは確かだけど、価格差もあるから難しい。

ちなみに、この価格帯で大森を買う人なら、まずドンキは使わないし、西友よりも東急使うと思うけどね。

なるほど。買い物の利便性では大森海岸優勢ですね。

大森の話がでてるようなんで青物横丁住民として。
青物横丁での買い物は、イオンもありますが安さで言えばOKストアがぶっちぎりで安く、商店街にある魚屋も安いです。東海道をぶらぶらする楽しみもあります。
また昔からあるスーパー平野屋も魚、肉も新鮮で、自転車があれば大井町の西友、ヨーカ堂、阪急にもすぐに行けます。
青物横丁からのバスでもりんかい線からもお台場に、行けるし本当に便利です。