プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

11階の28号室は、売りに出ないのかな

これやばいですね

品川駅徒歩14分

一種住宅地

売り抜けたいのは分かるんてすが、確信犯ですかね？

失礼。10%と書いたものですが、価格表みると20%位幅がありそうですね。訂正します。あと西向きに69.95の部屋はないので、多分66.95のＷＨタイプの部屋ではないでしょうか。

広さも存在しない広さだね
架空の物件販売かな
マンションマーケット大丈夫かね
月曜都庁に電話してみようっと

シーサイドの長谷工タワーで億とか不動産バブルが極まった感じがしますね。この立地と仕様なら5～6年前なら4割減くらいの価格でしたでしょうね。

>>5793検討板ユーザーさん
すでにプレミアムshの部屋は完売してるので億出す人が居ないというのは誤りですよ。

>>5794 匿名さん

うーん

駅までの徒歩時間を半分以下にしたり
用途地域を虚偽したり

おまけに
平米数まで多めにして出すなんなんて、、

虚偽ばかりでは、、

大丈夫かな

>>5798 匿名さん

これは売主というよりは、不動産賃貸会社はの意向かと・・

客寄せのためなら何でもありですらね

建物建ってきましたね！
見た目思ったよりスタイリッシュな感じになりそうで良かったです。かなり余裕のある作りですし。ペデストリアンデッキが出来ると、尚良くなりそうですね(o^^o)

>>5793 検討板ユーザーさん

1億なら、この程度じゃないの？
今時、億出してもたいしたマンション買えないと思ってるんだけど、違うの？

なかなかいいですね。

>>5803マンション検討中さん
もう少し立ち上がると全体イメージが分かりそうですね。

>>5803 マンション検討中さん

いいですね！
立ち上がって分かったんですが、西もほとんど抜けてるんですね！

のらえもんもここは相当苦戦しそうですねと書いていたが、やばい

早くも売り逃げが出てきた

しかも嘘八百でなんとか売りつけたいみたい

まだまだ販売中なのに

タワーの2階なんて、眺望もちろんなしほんと投資用のパンダ部屋だったんだろうや

現在、高層階坪単価260弱でさえクレストタワーが十年間売れ残ってるのを見て、また、ビュータワーなどの賃貸のだぶつきをみて早めに抜けとこうと思ったんだね

虚偽記載までして売りつけたいんだね、、

>>5806 マンション検討中さん

これが、検討している人のコメント？

品川シーサイドのタワー2階パンダ部屋なら4000万円台で出さないと。6000万円台半ばで売れるわけがない。まあ、ほかの物件もそうだけどスーモで出している金額と実際に成約する金額は違うけどね。

検討しているからシビアになる

この物件、あの物件と慎重にみる

逆に購入者は臭いものには蓋をしてくる

契約者専用のスレに行けって褒め合ってればいいと思うが多分それはできないのだろう

いいねいいねで思考停止してハンコ押すから
手付け惜しさにアホみたいな中古出品するはめになったんでしょ
悪材料全部拾って、呑めるなら買う
それなら誰になに言われても後悔もないでしょ
検討ってそう言うことだと思うけど

悪材料も加味して購入を検討すべきっていうのは同意だけど、虚偽だの嘘八百だなと書き立ててる人は荒らし目的の非検討者やろ。中古サイトの記載なんて物件の問題ではないわな

>>5810 名無しさん

あまり不動産に詳しくないようですが、どちらにせよ互いが信じた道が10年後にはっきりしますってことですね。

楽しみです。

いやいや

品川駅徒歩14分
一種住宅地
平米数

全部違うこと書いてるのに、虚偽じゃないっておかしいよね

なんで、検討スレなのに契約者が見張ってるの？

>>5812 マンション検討中さん

10年後？
シーサイド徒歩3分のクレスト先輩みたいになってるの？

>>5813匿名さん
それ物件の問題じゃなくて業者かサイトの問題だよね。ここは新築物件板にある物件検討スレなんでね。

平米数は購入者しか知らないものだから、購入者が意図的に大きな部屋で申請しちゃったかな

品川駅徒歩14分は、シーサイドの位置を知っていればわかるわけだから、購入者が勘違いして伝えて、業者はシーサイドがよくわからないからそのまま書いちゃったかな〔胡散臭ー

一種住宅地は、購入者の願望をそのまま脳内変換しちゃって、業者はシーサイド自体ようわからんまま書いちゃったのかな

いずれにせよ胡散臭い話、、

中古サイトの記載はどうでもいいが、確かにこの物件は悪材料大すぎだな。
やっぱりGMにするか有明にするか迷ってきた。

>>5817 マンション掲示板さん
一期なら有明だったけど、GMにしたよ。

>>5818 匿名さん
素敵なGM購入されたのに、なぜこちらの検討板へ病み粘着？心配です。

>>5806マンション検討中さん
のらえもんさんのブログで、相当苦戦と言及されてる記事が見当たりませんでした。
色々な記事で情報得たいので教えて頂きたいです。

>>5805マンション検討中さん
実際立ってくると空地の面積分、イメージより近隣との圧迫感が緩和される感じだね。それが抜けの印象にも繋がるのかも。空地部分の整備が進むと物件の印象決まってきそうだけど、それは最後の工事かな。

>>5819 匿名さん
近隣物件の掲示板くらいみるでしょ。

>>5786 匿名さん

徒歩14分は大井町と間違いってひどすぎません？
他の情報も怪しいですし。
これって詐欺にならないんですかね？

>>5823 匿名さん
単なるミスでしょ。この仲介業者が使えないだけ。その証拠にスーモだと向きは西になってるけど仲介業者のHPで見ると南になってるくらいだよ。いろいろ適当すぎ。
ちなみに契約に至らない限り詐欺にはならないよ。未完成&引き渡し前の物件を販売することも民法上は何ら問題ない。

5824だけど、今見たら仲介業者の方の案内は消えてるから誰か指摘したのかもね。

ほい

http://mansion-madori.com/blog-entry-4829.html?no=4838&sp

以下引用

逆に言えば、このザ・タワーには高層階希望者が一定数集まると考えるのが自然なのですが、第1期のスッカスカの高層階供給を見るとグランドメゾン品川シーサイドの杜同様で完売までの道程はかなりの困難なものとなることが予想されますね。

三井健太のマンション評価レポートでは、
まあまあ、評価良かったけれど。
どうなんでしょう。

>>5826口コミ知りたいさん
ありがとうございます。GMと同様、ということですがレジデンス含め三物件全部売り切れると良いですね。最初は眼中になかったですが、レジデンスも気になってきてます。

シーサイド駅徒歩3分のクレストタワー高層階が坪単価250少しでも新築が売れないからなあ
駅に魅力があれば坪単価250くらいなら十年間もあれば新築だし売れそうなものだが
内廊下たし。。
やはり青横の駅から遠いのが致命的だったか
9分か10分はかかるからな。

>>5829 匿名さん

同じ品川区でも駅距離で資産価値が全く変わる。
地盤の良い高台の駅前免震タワーしか資産価値が保てない時代なんだよ。

>>5830 匿名さん

高台か
品川五山ですね、、
目黒駅前のブリリアタワーは坪単価700以上でも即日完売しましたからね
山手線羨ましい笑

ま、手が出せるとこで検討するしかないのですが

>>5826 口コミ知りたいさん

結果的にGMは既に完売が見えてきている。あっちの竣工がここより一年も遅いにも関わらず。先に価格を出さざるを得ない点で不利だったのはあるが、仕様、2駅至近、品川駅行きバス停目の前等しっかり価値を見定められた結果が出てしまったのだろう。

品川区、徒歩3分というネームバリューでリセール時も
まあ誤魔化せるかなと思ったけど、新築みたいにMR誘って勢いで契約まで持ってくみたいなことができない分、中古市場はシビアだね
品川区なら五反田、大崎、大井町の何処かに歩けないとキツいね。
大田区荒川区辺りと景色も利便も変わらんしな

>>5831 匿名さん

今販売中のものだと武蔵小山がこの条件に唯一当てはまる。
基本スペックが揃ってる、別格ですね。

>>5834 匿名さん

山手線がいいんだけど、、
ごめんね

>>5832 匿名さん
そうかな？GMはここより結果コスパ良い住戸が多かっただけでしょ。仕様や立地は変わらないよ。

>>5835 匿名さん

武蔵小山なら目黒駅まで3分だから
下手な山手線最寄りで10分近く歩く立地よりも利便性は最強

>>5837 匿名さん

まあここは10分歩いても山手線でもない京急だから、、
選択肢なくて頭痛くなる

超一流の日系企業勤めでも買える価格の上限はグロス7,000万円。山手線内側買える層は実需なら開業で成功した医・士業、投資用なら業者か地方中小企業経営者の相続資金が中心。ここで無駄な空想しててもしょうがない。

>>5838 名無しさん

買えるなら武蔵小山にしておくのが吉

>>5836匿名さん
GMは、シーサイドにはサブエントランスからの、青物横丁にはメインエントランスからの徒歩距離で記載してますからね。GMの営業さんも、そこは広告上の工夫ですよと笑っていました。立地はここと大差ないと思います。お部屋の細かい気配りとかは凄く良いと感じました。レジデンスも超大規模2物件には挟まれて目立たないけど開放感ありますし、どこも良い物件だと思います。3物件とも供給の個数割合は変わらないし順調なんじゃないでしょうか。

クレストタワーはなぜ今だに売れ残っているのか、そこがこのマンションの販売が進まない事の解明につながるのではないかと思う。

>>5842 検討板ユーザーさん
>クレストタワーはなぜ今だに売れ残っているのか

答え＝ゴールドクレストだから
>>4912

>>5843 匿名さん

とすると、ここはゴールドクレストと違って竣工後の売れ残りは値下げ販売するってことでいいのかい？

>>5844匿名さん
そんなんここで聞いて分かる訳ないやろ・・・

GMが完売すれば一気に売れ行きが加速していくんじゃないかな。GMがこれほどまでに好調なのはアクセス性の良さも大きいでしょうから。

>>5845 マンション検討中さん

えっ、じゃあここと売れ残り放置のゴールドクレストとの違いはなに？

値付けだろうね
下層階を下げすぎた。
一昔前なら無くなった部屋の価格載せなきゃレインズでも見られない限り良かったんだろうど
今はのらえもんさんのとことかで、下層階の価格見えるからね
坪単価考えりゃ上層階も都内最安クラスなのに、バンダ部屋が更に数百万安かったこと考えると割高感感じてしまう

そこで足が止まってしまうと、お土地柄とか間取りとか
知れば知るほどマイナス面が出てくる

それで他検討しようと思ったらやっぱりここの安さを再確認出来るんだが、下層階やクレスト見て、割高感、、
エンドレスループだわ

バンダ部屋無かったらもっとさくっと売り切ってたと思う

値付け担当者クビだね

>>5847匿名さん
えっ、とか言われても売れ残った場合に値下げするかどうかなんかデベに聞かないと分からんでしょ。教えてくれるか分からんが、MRで担当者に販売戦略とか聞いてみたらどうです？

まーま。お互い熱くならない。

GMもじつはまだ半分以上残ってるんでしょ？
完売はまだまだ先じゃない？

>>5849 匿名さん
JVの弊害がでたようだね。リードはどの会社か知らないけど、あまりにお粗末すぎる

何階までを低層階で安いと判断できるかな。9階？

>>5854 匿名さん
１１階？

>>5848名無しさん
結果下げすぎなら検討者にはプラスだよね

>>5856 匿名さん

つまり商品価値があったのは売れた低層階部屋のみ

>>5857匿名さん
5848さん見ると上も高い訳ではないが下の値付けを安くし過ぎたとあります。どちらも高くないなら検討者の立場からすると悪いことないですよね。商品価値どうこうというのは良くわからない。

>>5858 匿名さん
商品価値に見合う価格だと思われてないから、中高層階部屋が売れないんでしょ。簡単な話。だからここにいる購入者も全て低層購入者。

>>5859匿名さん
低層から売れたってだけですよね。あとここは検討スレだから購入者はいないだろうし、そもそも低層はほとんど捌けちゃってるんだから話ししたってしかたないですね。5859さんはどの辺りを検討してるんですか？

>>5852 マンション検討中さん
それはデマだよ。すぐに居なくなったから。
年末には7割契約済だったはず、

>>5857 匿名さん
クレストタワーの方がマンション設備や仕様は良さそう。

>>5862検討板ユーザーさん
具体的に書いてくれたら参考になるのに

クレストタワーは悪くないと思うけど、売れ残ってると思うと買いたくなくなるのが心理だよね
あと、気になるのは目の前の首都高
結構近いから騒音と排気ガスは気になるね、、、
立地も、なんだか寂しい感じがするよね

細かい部分が重なって売れ残ってしまったのかな

品川シーサイド3兄弟＋α　路線価対決　（単位：千円／㎡）
https://www.chikamap.jp/chikamap/Map?mid=317&mpx=139.733417&mpy=35.605...

・ＧＭ　海岸通り側：650、西側道路：520or500
・タワー　海岸通り側：650　南側道路：520
・レジデンス　海岸通り側：550

以下参考
●シーサイド駅より南
・ＵＲ品川シーサイドビュータワー　天王洲通り側：990、北側：850、南側：690
・クレストタワー　天王洲通り側　480
・東京ナイル　海岸通り側:540
・ブランズシティ品川勝島　海岸通り側：420
・品川シーサイド駅：天王洲通り側：1080

●青物横丁方面
・平野屋　ジュネーブ平和通り側：710
・青物横丁駅　ジュネーブ平和通り側：720

●シーサイド駅より北
・ラグナラワー　海岸通り側:620
・サンウッド品川天王洲タワー　海岸通り側：870
・シティハウス品川サウス　山手通り側：560
・ブリリア品川キャナルサイド　北側：880
・モノレール天王洲アイル駅：海岸通り側：1340
・新馬場駅　第一京浜側：650
・北品川駅　第一京浜側：740
・（港区）パークホームズ品川ザレジデンス　旧海岸通り側：1900

立地の良し悪しを比較する場合、路線化は客観的な指標になると思います。
物件の良し悪しは別の視点が必要でしょうが、分譲価格が割安割高の参考になるかと

で、シーサイド３兄弟やまわりの物件を比べると
タワー　≒　ＧＭ　＞　レジデンス　＞　東京ナイル　＞　クレストタワー　＞勝島物件
となりそうです。
ただ、タワーは、シーサイド駅の再開発エリア内部にあり、再開発エリア内の路線価は軒並み高額なので。もしかしたらタワー分譲後に路線価があがるかもしれませんね（立地の評価があがると同時に税金もＵＰ）

周辺の路線価の傾向を考察してみました。
・シーサイドの駅周辺の再開発エリア内が最も高い
・海岸通り、ジュネーブ平和通りは周辺に比較して路線価が高くなっている
・ジュネーブ平和通り沿いの品川シーサイド駅と青物横丁駅の間は、八潮高校前が一番低く青物横丁駅に近づくにつれて高くなる
・シーサイド駅から南側（海岸通り沿い）は、南になればなるほど安くなる
・シーサイド駅から北側（海岸通り沿い）は、北になればなるほど高くなる（八潮高校前が一番安い）、旧海岸通り沿いで、品川区から港区に入ると突然高騰する

長文失礼、ご参考まで

ラグナ高い笑
天王洲港南にいくほど路線価が
勝島は安いな

いずれにせよシーサイド徒歩3分のクレストが高層階でさえ坪単価250ちょいでも10年間売れ残ってるのは非常に問題
ビュータワーなど周辺の物件に賃貸の在庫がありすぎるのも非常に問題

>>5865匿名さん
面白いデータありがとうございます。

実際よくわかりません。

シーサイドの界隈では比較的に路線価が高いと言われる
シーサイド駅徒歩1分（！）のレグノカリテ品川シーサイド

築１１年の所有権の内廊下タワーです。

こちらの直近の売買成約が、坪単価241万、233万、241万

これは、売りに出された時の価格で実際に成約した価格とは別です。ここから多少の値下げがあったと考えます。

駅徒歩1分の所有権のタワーですよ

この自称検討版スレには、購入者の方々がたくさんいらっしゃって、基本、絶対的擁護の姿勢でかかってきます

検討者だからこそ幅広い知識を身につけて10年後、20年後をみつめて検討したいと、自分はこのスタンスです。

クレストタワーの10年後は新築が売れ残っている状態でした。現在の新築の売れ残りは高層階坪単価250強でしょうか。

レグノの10年後は、坪単価230万から240万くらいという状態でした。

これは現在分かっていることです。

そして未来はわかりません。

いいことばかりかかれていても、未来はわかりません。そしていいことばかりいっている人（契約者？）が、思い通りにならなかった時に責任をとってくれるわけではありません。

ただ、いま現在の状況がわかるだけです。

慎重に物件をみていきたいものですね。自己責任なのです。

（契約者が悪いといっているわけではないです。恋人の時は相手をよく見て、結婚したら片手をつぶってみるのが人間の性です。）

クレストタワーが売れ残ってる、と思ってる皆さん。ゴクレの営業方法知りませんか？あそこは、わざと一度に部屋を出さずに、その時の地価に合わせて売る手法をとっているのです。営業スタンスの違いですから、単に売れ残りと同じわけではないのですよ。

>>5868 匿名さん
おっしゃっていること、とてもよく分かります。ただ建物と同じようにどんどんご自分自身も中古になっていくので、愛着のわく物件に、いいタイミングで出会えるといいですね。

ここは投資目的のみなさんにおまかせしましょう。
ほんとうに検討している人たちには迷惑ですが。

坪単価を高く設定して売ってないとかならわかるんだけど、、

つまり、坪単価350万とかで10年間売れ残ってて、わざと売ってないなら分かるんだけど、250万や260万で出してるのに売ってないんだよじゃ、、

銀座のMRに行けば、シーサイドはその辺りの坪単価の部屋をすすめらる

クレストプライムタイムタワー芝のMRに銀座に行ったとき、芝は現在は、70平米以上の3ldkは1億以上の部屋しかないといわれ、今は高いんですよ、都内では3ldkで1億きっているのは品川シーサイドしかありませんといわれた。
坪単価260万弱くらいの3ldkだった。6000万しないくらい。
それとは違う部屋だが、ホームページには安い部屋が案内されている。

売ってないと言うが、違う物件で行ったのに、ここは安くしていますとすすめられたぞ。（銀座のMRは芝も、シーサイドも兼用のMR）有楽町のMRにいってみ。

たいしてたかくない値段で、実際売りにだしてるのにまだまだあるんだよ。

クレストタワー芝はそもそも売っている価格が高い。70平米3ldkで1億こえてくる。
品川シーサイドのクレストタワーはそもそもうっている坪単価が安く、高層階で250万から260万くらい

クレストは田町はこの好景気に一年以上前に完売。新橋は強気な設定で億超えで高杉。品川シーサイドは安く設定しているが売れない。

>>5874 匿名さん
それは大変！何階にいるかわからないと対策のしようが無いな笑

>>5878 匿名さん

ここは3兄弟としてシーサイドの分母が大きいからね〜
一つのマンションとして比較は難しいよ。
まぁでもいずれはここも完売するでしょうね。

もともとGMと比較して劣勢だったけど、変な購入者とか現れてから、一気に差がついてしまった印象。もう完成してからも、ゆっくり売っていけばいいんじゃないのかな。

>>5878 匿名さん
それはあなたの感覚であって1億以上の物件だって売れてる物件は売れてる。クレストタワー芝だって高いから売れないわけじゃなくて同じ値段出すなら他をっていう人が多いから売れてないだけでしょ。逆にシーサイドのクレストは芝に比べたら断然坪単価は安いけど、5000万や6000万出して新古物件買うなら同じ値段の新築買うか、もう少し値段を落として中古を買おうと思う人が多いから売れてないんじゃないの？
とにかく新古を新築と謳って新築価格と遜色ない価格で売ってりゃなかなか売れないのは当たり前。

ここにきてネガが湧いてきてるのは何かを期待している前兆？？
このままいっぱい売れ残って値下げしてくれればって感じかな？
辺境シーサイドと揶揄されても品川おこぼれ立地として交通便ではかなり旨味があるからね。
さぁどうなることやら。楽しみ楽しみ

>>5884 匿名さん
旨味なんてないよw
結局品川まで出て行かなくちゃいけないんだから。

>>5885 マンション検討中さん

確かに羽田空港も行きやすいし
ターミナル駅近くの駅でという限定であれば利便性は高い
ただしここ自体の駅力は問題あり

>>5885 マンション検討中さん
じゃあなんでこの掲示板にいるんだよw
出てけよw

路線価の件
品川駅より南を3分割して路線価をみてみる
A:第一京浜沿い、京急沿い
B:旧海岸通り～海岸通り、都バス沿い
C:天王洲通り、天王洲アイル駅・品川シーサイド駅

駅周辺の特異点を除けば、路線価は
A ＞ B ＞ C
Aが一番高いのはまあ当然と思うけど、BがAに近い価格をつけているのは少し驚き。
AもBも品川駅に近づくほど路線価が高いのは妥当。
Cは、アイル駅、シーサイド駅周辺が異常に高い。品川駅に便利な京急駅よりもかなり高くなっている。2つの駅は品川駅に近いだけではない別の魅力が評価されているのだろう。
さて、Bですが、品川駅へはバス便しかないにもかかわらず評価が高め。バス便しかないにもかかわらず評価が高め（大事なことなので2度）

3兄弟はすべてBに面していますが、そのなかでもGMは品川駅へのアクセスがいいのでそれが人気につながったのかも。
タワーはシーサイド駅の魅力を強調したいのだけど、その魅力はGMの魅力でもあり…
レジデンスは取り柄がなく、価格勝負しかできないんだけど、その価格が魅力的でしたね。

>>5888
Ｂが高いというより、Ａが安いですね。
京急もっと頑張れ～

>>5889 匿名さん

http://tochi-value.com/station/aomonoyokochou/
そこまで安くないんですけどね。
他が高くなりすぎなんだよね。