プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

詳細な図面をもらった人はわかると思うけど、70平米台の多い南向きの一階には認可保育園（入口含めて）が入る
気にならない人はいいと思うが、低層の南向きは保育園の騒音は覚悟しておいたほうがいいと思う
保育園の防音性能がしっかりしていて昼間はうるさくなかったとしても、朝や夕方なんかは送り迎えなんかでがやがやするだろうし、路駐も増えるかもしれない
マンションの人優先の保育園ならまだそういった喧噪も少なくなるだろうけど、そういうわけではないようだからね。
部屋のサッシの防音性能はT2みたい。低層だけは騒音を鑑みてT4か少なくともT3にしてくれると買う気も起きようってもんなんだけどなあ……

タワーにこだわらないなら南のレジデンスの方でもいいのかな。
来月位から動くみたい。タワーより間違いなく安いし。

>>213 マンション検討中さん

211さんではないのですが、私もモデルルームへ行って来ましたので。
二重床二重天井ですよ。

リビングや、部屋は天井高2500あって、ゆとり感じました。下り天井は、私は全く気にならなかったのですが、もらった冊子を見ると、玄関や廊下は2100くらいですね。

あとは、タワーだから仕方がないとは思いますが、梁のでっぱりが、けっこうあちこち大きいです。私はその方が気になりました。

>>221 マンション検討中さん

近くの音は上層へあがるので、保育園の騒音があったとしても、低層がうるさいとは限らないかもしれません。
ファミリー層の需要が大きいであろう70平米を南向きに配置し、その下に保育園をいれたのは、ファミリー層のほうが保育園の音を気にしないかも？？という目論見もあったのかなぁと思ったり。

サッシですが、私もT2と聞きました。
ただし、飛行機の新ルート(羽田への着陸ルート、南風時、季節や時間は限定的)がやはり、ほぼ真上になるため、新ルート変更が確定すればT3サッシへの変更は検討中と言っていましたよ。

モデルルームへ行って来ました。
現時点で見られるのは、約66、約85、約110平米の3タイプ。70平米台の部屋は、ザ・レジデンスのモデルルームと兼用(？)で作っている途中だそうです。12月より公開予定。
110平米を1LDKで作ってあるのですが、ごくごく限られた需要しかなさそうな想定の部屋を、よくまぁわざわざ作ったなぁと思ってしまいました。

設備ですが、ディスポーザーはついていました！ミストサウナはなかったけど、まぁどうでもいい付加機能ですしね。あくまで主観ですが、そんな豪勢な設備を求めているわけではない私にとっては、全般的に特に不満はなかったです。ゴミは各階で捨てられるし、無料のレンタサイクルが便利そうでした。カーシェアリングもあり。24時間有人管理でオートロック二重(三重？)なので、セキュリティも良さそうです。

価格ですが…既出の方と違って、私がきいた営業さんは、積水ハウスグランドメゾンの方が絶対に高いと言っていたのです。
理由は、あのバンダイナムコ跡地は本当は京急も欲しかったけれど金銭的に負けて買えなかったから、と。つまり、積水ハウスは、それなりの高値で土地を買っているので、安くできないはず、だそうです。安くするなら設備仕様をかなり落としたものしかできないに違いないとのこと。
営業さん同士の見解くらい統一しておいてほしいですね。

ところで、少し南に建設予定のプライムパークス ザ・レジデンスって何か広告出ていましたか？
モデルルームへ行って初めて知りました。

300戸程度になるそうです。ここは直床らしいです。
ザ・タワー、ザ・レジデンス、グランドメゾンと３つも建設されるのですね。価格だけみればザ・レジデンスが一番安くなるのは確実かも？

>>223 匿名さん

やはり今時の物件らしく2500しかないですか...
せめて2600に天カセは欲しかったな

通常は天井は255cmでしたよ。（廊下は低くなっていました。）
27階以上のプレミアム住戸は265だったかな(うろ覚え)。
正確ではありませんので、あくまで参考程度に。

真ん中が吹き抜けなのってどう考えれば良いのですかね。
高層階の場合は採光にメリットはありそうですが、、、
吹き抜け部分だからあまり風の影響は受けなそうです。

管理費に跳ねると思うので、それも合わせて見る必要がありますね。。。
（まだ管理費等の情報は出なかった）

グランドメゾンとタワーとレジデンスを合計すると1800戸もあり、
事業者の基本スタンスは売り抜けられる価格設定をする、だそうです。

タワーなのに半端の無い閉塞感にはビックリ。。カーテンを閉め切ってる人にはいいかもですが、、、一生、30階建のビュータワーの駐車場とベランダを見続けるのは辛い。。

>>222 マンション検討中さん

価格だけなら間違いなく、レジデンスだと思います。ただ子育て層は、レジデンスは学区の関係もあり、プライムかグランドメゾン狙いが大半だと思います。

そこが気にならなければ、レジデンスありですね。ちょっとイオンや駅から離れますが。

他のマンションとのお向かいさんに配慮して、ひし形に建てればいいのにね。私も今日モデルルームを見て、少し残念でした。

南と西は開けてるんでしょ？北と東はガチンコだね。

確かに北は完全にビルに塞がれてましたが、東のごく一部（南側の2部屋）は、高層階だと東京湾の夜景が綺麗に見えそうでしたよ！

東は高層なら大井埠頭のキリンがきれいに見えそうでしたね。
ただ、お台場やレインボー方面はビルしか見えない感じでした。
MRのベランダからの風景が東側で抜けた場合の眺望のようです。

まあ眺望は屋上行けば良いんだしね
20mくらいはビルとの距離あるみたいだし

調べてみましたが将来的には二重床二重天井のほうが良いみたいですね
配管の配置替えなどもしやすくリセールには有利なようです
やはり音も二重のほうが遮断されるのでしょうか

>>235 マンション検討中さん

20メートルって実際にはほんと近いよ。。

>>235 マンション検討中さん
最低200メートルはほしいね。

今住んでるところは目の前のタワマンと430メートル離れているのだけど、多少気になるね。
200メートルだとかなり圧迫感あると思う。

>>239 匿名さん
運河や海、広い公園があり遮る物がない永久眺望が理想ですね。

>>240 口コミ知りたいさん

ごく一部だけど、東向きで眺望が抜ける部屋からは、こんな景色が楽しめるらしい！！

>>241 マンション検討中さん

確かにガントリークレーンは見えるけど、こんなに大きくは見えない

クレーンが見えても…
何か価値のあるランドマークは見えないのでしょうか…

予定価格が出ました。
なんと4900万台、３LDK、びっくりしたぐらい安い

《予定販売価格》
１ＬＤＫ　３，９００万円台～（予定）
２ＬＤＫ　４，１００万円台～（予定）
３ＬＤＫ　４，９００万円台～（予定）
予定最多価格帯　６，３００万円台（予定）

>>237さん
>>238さん
えぇ、そうですか・・・
眺望ソフト確認してからですねぇ
以前10m位の物件を見てかなりちかく感じました。20mならなんとか、と思った次第でした。

>なんと4900万台、３LDK、びっくりしたぐらい安い

おおお！
一見、安く見えますね！
でも、日照条件や向き、広さを見てみると…

目の前の約20m先にはURシーサイドビュータワー、眺望無しの東向き、63.6平米（‼︎ 3LDK⁉︎）…
果たして安いと言えるのだろうか…（謎）

ええっ！低層階の価格、凄い安そうに見える。どのぐらい条件が悪い部屋なのか確認しないと

条件悪くたって、この駅距離で一応タワーで駅にイオンありゃ悪くないでしょ
確認してきます。
んま、戸数多いですからね・・・
最近の新築の値付の中では悪くないかも

いま現地をみてきました、、値段は安いですが、東と北は真正面の前建物と向き合う覚悟がいります。でも、安いなぁ。

>>243 匿名さん

ガントリークレーンの夜景はツアーになるほど人気だよ。

旧楽天二号館、クレストタワーがなければレインボーブリッジや、ゲートブリッジも見えるはずなのだが、たぶん無理だな。

3LDK 4900万代～、そんな安い部屋あったかな？と思ってしまいました。
予定価格表みると確かにあるのですが、東向の63.60平米の2、3、4階の3部屋だけではないかと。西向き67.86平米だと2、3、4階まで5500万代になっていますし。
ちなみに3LDKは北向では作られていません。
南向きの70平米～だと6000万代～ではないかと思います。もしかすると、もっと詳細に決まってくると２階は6000万切るかもですね。

＞＞２５０さん
予定価格表の詳細はお持ちでしょうか。

>>251 マンション検討中さん

モデルルームに行ったら貰えましたので、手元にありますよ。

えー4000万代？なら欲しいです！
だってその辺りの中古は今、5000万以上ですよ？
調べてみて下さい

>>241
そのクレーンの辺りはまだ何か立ちそうですけど予定ありますか？
むしろマンションやビルが出来てくれたほうが美しい景観かもと思うのですが…
20年くらい立つと全く風景や町並み変わりますからね

>>254 匿名さん

ガントリークレーンは船に荷物を乗せるためのクレーンですよ。ですので、何かを建築しているわけではないです。

白い灯りだと目障りですが、ガントリークレーンの夜景は黄色なので目に優しいです！！

>>255
ありがとうございます。横浜などはそういう景色が味になってる部分ありますからね、個人的には海沿いの工場などの夜の景色は好きです。
でもそこが一番良い景色となるとお安い部屋はどんな感じの風景が見えるのか気にはなります。いくら安いとは言え。

>>253 匿名さん
安いですけど、全く日が入らないと思いますよ。あの部屋は。URの建物を超至近で毎日見ることになります。
どうしてもこの場所がいいというならオススメです。

長谷工なんだから安くて当たり前だよ。貧相な間取りも、梁の出方も、外廊下も、安いフローリングも、数年前のマンションと比べると差があり過ぎ。

>>257
全く入らないですか…。
ただタワーマンションはあんまり日当たり良すぎるところも辛いようなので現地行って確かめるしかないですね。

個人的に気になったのは、

強烈な梁、
柱の食い込み、
ボコボコ・ギロチン天井、
低サッシ、
玄関・廊下・水回りの低天井、
パイプスペースの位置・数、
微妙な奥行・広さのバルコニー、
残念な縦桟格子、
扉1つのみで外廊下と隔てられたゴミ捨て場、
歪な間取りの数々、
低仕様な共用部、
低速エレベーター、
ほとんど屋根無しのタワーパーキング、

くらいです。
これらを考えると別に安くないかな。。。

がっつりインフレームはやっぱり気になるところ。モデルルームは意識させないようにあの手この手でしたが・・・。
でもやっぱりこの価格で駅近タワマンは他にないかなー悩むなー

>>260 匿名さん
はいはい

予想より安くて、書き込み増えましたね。
そして、あえてネガ書き込みして牽制し合ってる感じもw

>>260 匿名さん

やはり清水や鹿島が作ったタワマンとは違いますね。やはり安く作るとこうなっちゃうのかな。

長谷工がスーゼネ以上の設計をしたことは自分の記憶にはないです。所詮長谷工。
ので、都心のスーゼネタワマンに設計レベルが劣るのは個人的には規定路線。
それより、価格が思ったより安いかも？という点が大変気になります。

割高感しかなかった天王洲の物件と比べるとまともな価格設定ですね。（あちらも長谷工ですが）
あとはグランドメゾンとの比較ですかね。

安い部屋はよっぽどの部屋かもしれないですね
結局予定最多価格は6300万ですからね

>>266 匿名さん

住友さんの場合には、長谷工だとしても、長谷工カラーは全く出ないですよ。全て住友さんのカラーで統一されますので。

>>260 匿名さん

サッシ高ってどれくらいですか？

今住んでいるのが（リーマン前のミニバブル期に分譲）が2050mmしかなくて結構不満です。
リーマン後は一時期高品質化が進んで順梁でも2200mmがタワマンでは当たり前になりましたが、最近はまた劣化が始まって1920mmなんてタワマンも出てきているので（プラウドとか）油断していると危険ですよね。

>>269 匿名さん

今住んでいるところのサッシ高は2600mmです。

>>270さん

それは高いですね！順梁ですか？
順梁でそれだと、天井高は3mくらいありそうですね！

>>268 マンション検討中さん

長谷工団地のようなマンションでしたよ。

>269
サッシ高は、例外的なサッシも一部ありますが、ズバリ貴方の結構不満に相当いたします。

>>272 匿名さん

と言うことはここは団地より仕様低いってことか、、
免震以外仕様負けてますよね？

>>274 匿名さん
リビングインの狭小間取り、見た目の団地感
貧乏臭い戸境の仕切り、貧弱な植栽
デザインも微妙でしたよ。そんな感じでしたのでシティテラス品川イーストは価格面でも
割高に感じ検討外としました。
ここの方がまだ価格とのバランスとれてる気がします。もしあちらの関係者の方で気ににさわりましたらごめんなさい

住友は元々割高で長期販売がデフォルトだから仕方がない。計画販売という名の売れ残り前提

>>276 匿名さん

売れ残り前提の販売と不思議な話し？

ドゥトゥールは在庫過多で値下げがあるみたい。スミフの売れ残り前提販売もネット上の幻だね。

>>278 匿名さん
スミフの竣工後売り、利益最大化はビシネス誌や社長インタビューで公式な情報。
値下げ？それこそマンコミの匿名書き込みだけのねっとじょの幻ですよね。

無知で勝ち誇るやつは一番恥ずかしいなw

すみふも在庫過剰で最近は値付け自体が弱気になってる。

利益最大限戦略ってことはその分顧客から割高価格で搾取してるともいえる。
どう捉えるかは人それぞれだけどね。それでもいいという人が買うのだろうから
いいのだけどね。

>>275 匿名さん

リビングインはここも半数以上はそうだし、柱は部屋に全部食い込み、仕切りは中途半端な高さのぺラボーですよ。
せめて上まで塞いでおけばいいのにね

ここのベラボ凄いね、背が高い人だと隣が見えるんじゃない？
やっぱりグランドメゾンに期待かな

3900万から1億5000万て…価格に差がありますね。

>>282 匿名さん

上が空いてるバルコニー仕切りって、住んでる人も音や匂い関係で気になるし、外観的にも安普請で貧相なのだけれど、意外とケチる物件多いですよね。

また出た、ペラボーって言葉覚えて使いたいだけの人。

>>286 マンション検討中さん

安っぽい仕切り板って言えば良いの？
2m無いんじゃない?

まぁ東京都の環境性能表示では準パーフェクトですからそんなに悪くないんじゃない、目に見える部分は別ですが。話題に挙がった天王洲の住友さんよりその部分では高性能とも言えます。同じ長谷工ですけどね。

>>286 マンション検討中さん

必死ですね。
大丈夫ですか？
目に見えるところのコスト削りすぎですよ。

ベラボーを付けても、ベラボーな価格にはしない。
それが長谷工。

品川言いますけど所詮青物横丁ですからねここは
高級路線とかありえんでしょ
80平米4LDKとか60平米3LDKとかビンボーくさいプランが物語ってます

>>291
で、1億5000万は持ってるんですか？

階数による価格差が激しいね
ここまでの物件ってあったかな？

>>292 匿名さん
ラグナタワーの六億部屋は結局４つに分割して売ったので１.5億なら買う人いると見たのでしょうね

>>293 匿名さん
トウキョウタワーズは一番安い部屋が2600万で高い部屋が２億超えてます
価格差10倍くらいあります
ワールドシティタワーズとか大規模マンションは部屋のバリエーションも多いので価格差も大きい
もっとも部屋の広さが違うので坪単価の差は2倍程度かと思います

ここに1億5000万出す人は近所に会社がある社長さんか、よっぽど捨て金もつ金持ちでしょうね
普通なら同じ値段で中央区か港区のマンション買うでしょうから
夜景が素晴らしいならわかるけどキリンが見えるわけですよね？

シティテラス品川イーストも含め、この周辺エリアは価格安いなりの設備仕様ですな。それでも高いと思うわ。これなら都内の方がマシだわ！

都内は都内です

品川シーサイド、東京扱いしてください…

でも、ここは梁が本当に酷いですね。
リビング側がインフレームというのも、20年前のマンションみたい。

グランドメゾンが天井フラットのようなので、こちらの構造は本当に残念ですね。

真面目な話、グランドメゾンの方は
・梁が目立たない（住戸隔壁のところに梁がない）
・リビング側がアウトフレーム（※ただし寝室側はインフレームの住戸あり）
・バルコニー幅が広い
・（一般論としては）修繕積立金が低く抑えられそう
・青物横丁駅が近い
というメリットがあって、共用施設は両方ほぼ同じ、ここは3方角が他の建物に囲まれてタワー物件なのにごく一部の高層階と南側以外は眺望が期待できない、となると、本物件のメリットは
・ペデストリアンデッキ（屋根がついていないが）
・免震
・各階ゴミ置き場
の３点に絞られると思います。

このメリットと上記のデメリット＋価格が相殺されるかどうか…
グランドメゾンと同価格ならグランドメゾンを選びたくなりますが…

>>303 匿名さん

うーん…同感です。
グランドメゾンがかなり早くからHPでアウトフレームを強調していたのは、タワーの間取りをつかんでいたからでしょうか。

あとは入居時期が１年違うのも大きいかもしれませんね。

グランドメゾンにすればいいのに！わざわざここで書くほどこと？怪しい。

同時期に隣同士で販売で、残念な詳細判明したのに書き込まれない方がおかしいでしょう。
もちろんこのまま同価格帯になるなら私はグランドメゾンにしますよ。

>>305 マンコミュファンさん

プライムパークスにもメリットはあるんですよ。
特に各階ゴミ置き場。
今住んでるマンションではディスポーザー以上に重宝しています。
ディスポーザーは処理できない食物が意外と多いので。

>>307 匿名さん
グランドメゾンは各階ゴミ捨て無いのはかくていですか？

>>307 匿名さん

グランドメゾンの各階ゴミ捨て場って、情報どこかにでていますか？？あとディスポーザーもついているのか気になります。

>>308 匿名さん

4戸に1基のエレベーターの図を見ると、各フロアが分断されているので、これで各階ゴミ置き場は非現実的では。

出来たら凄いですが（4戸ごとにゴミ置き場!）、その場合は管理費が凄まじいことになるでしょうしね。

グランドメゾンは配置図見ればわかりますがゴミステーションは無いでしょうね。
この規模でディスポーザー無しはあり得ないので心配する必要は無いのでは？

しかし両面バルコニーや植栽の規模といいグランドメゾンはお金かけてますね...

>>311 匿名さん

309です。
言われてみれば確かに、４戸に一基のエレベーターで分断されるとフロアごとのゴミ捨て場って無理かもですね～。
ディスポーザーはこの規模ならついているだろうということですね。返信ありがとうございます！

>>312 匿名さん

グランドメゾンはアルコープにゴミ置いておくと定期回収してくれるゴミ回収サービスがあると思いますよ。
他のグランドメゾンでお馴染みのサービスなので

>>313 匿名さん

それ、凄いですが、自分のドアの目の前にゴミを起きっぱなしにするのが嫌で（カラスに突つかれたら目も当てられない）、結局自分でゴミ捨て場に持っていきそうな気が…

その辺も対策されているのでしょうか？

本当ですね～！検索してみたら、大規模の杜シリーズのグランドメゾンでも、回収サービスがあるのですね。

色々皆さんの情報をあわせて考えると、やはりグランドメゾンの方が高そうな気がしてきました…

>>315さん

単純に敷地面積を戸数で割った面積でも
プライムパークス：12.1㎡/戸
グランドメゾン：20.0㎡/戸なんですよね。

これで、用地取得が高かったという過去の書き込みを足し合わせると、グランドメゾンが安売りする要素はあまりない気がします。

ただ、この土地に坪300以上はやはり抵抗があるので
個人的に狙うならプライムパークスのレジデンスの方かなあ…。

結局、立地に差がなければ安い方が人気でるわな。

>>316
敷地面積を戸数で割った数値を比較することになんの意味があるんでしょうか？
一戸あたりの土地の持分比較をしているのだとそもそも容積率が違うわけだし
容積率が異なる土地の坪単価を比較することに意味はないですよね

>>318 匿名さん
土地の値段に上物と利益乗せて売るんだから価格予想の材料には十分なるでしょ
容積率とかトンチンカンなこと言わないで下さいよ

318さんじゃないけど容積率が高い場所は土地の価格が高い
容積率が低い場所は土地の価格がその分安いってことじゃない。

だから土地の持ち分出してもあまり意味はなく、土地の取得価格を戸数で割った方が
どちらが高くなる、安くなるってのは分かるんじゃないですか？
まぁ私はここも積水さんも土地の取得価格など知りませんのでその後の話はお任せしますが。