プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

タワーの低層ってママ友の扱いが悪くなるのでは。グランドメゾンの方がタワマン格差を気にしなくていいかもね。

ここは高層階でも眺望は大して望めないので価格に差が出ないのでは？

>>200 匿名さん
リセールの場合は、よっぽどのブランドマンションでなければ、基本的に立地、利便性が優先順位高いと思いますよ。

今回はどちらもそこまでのスーパーブランドでもないので、、、選ぶのは、タワーかそうでないかの観点かと。タワーは人気で好む人は好みますが、逆にタワーは避ける人もいます。
上でも言われてるように、価格差がありすぎることによる住民の格差はタワーではでやすいです。某WCTもプールの水を抜く抜かないで管理組合揉めまくった経緯もありますしねー。

ある程度低層＝そこまで価格差をつけないということになるので、住民の雰囲気も似たようなものになりやすいです。そこは完全に好みですね。

まあ、タワーと名前が付けば多少リセール時のプラスにはなると思います。なので、利便性観点と並べてどっこいくらいではと。

坪300でしたね。部屋によっては激安です。

>>204 匿名さん
坪300平均かー、
10年前までは坪200平均くらいだったのにな…

>204
価格表に出てる価格とは違うんですか？

>>206 匿名さん
詳細でましたよ。低層がやすい。

>>205 匿名さん
ラグナタワーは駅から坪単価２００万切ってましたよね
まあ駅から遠いけど

当時2004年ラグナタワー高層角部屋
富士山、東京タワー、虹橋、お台場ビューで坪230万。りんかい線天王洲7分京急新馬場8分東京モノレール天王洲9分
東品川海上公園とシームレスで繋がっている希少タワマン。
激安だったなぁ。

シティタワー品川パークも公園隣接売りにしている京急大森海岸5分

モデルルーム行ってきた
内装や設備はまあ、今の一般的なマンションと同レベル
ただ気になったのは廊下（や洗面所）の天井がすごい低いこと
配管通ってるんだろうけどそれにしても低すぎる
2メートルくらいしかない
本物もこの高さだと確認とったから、廊下に関しては少々残念感が拭えない。

モデルルームが安っぽい感じで昭和的な豪華さの演出みたいな印象を受けました。
安いのであれば良かったのですが価格表見た感じだと高いですね。ブランドもないし立地も際立ってよいわけでもなく眺望もいまいちであの価格は高い。
グランドメゾンのモデルルームも同じビルみたいで驚きました。

>>211 名無しさん

>>211 名無しさん
ハセコーお得意の直床直天井で天高をかぜいでいるマンションかと思ったのですが、、二重床二重天井なのでしょうか？

二重床二重天井で、天高2500、下り天井2200くらいなら住環境は良いと思いますので要チェックですね！

あー天井低いんですか…
そういう物件いくつか見ましたがそうなると自分は却下になります。
残念。まあ場所はいいのでね、好みですよね。

まぁここもグランドメゾンも天王洲のシティテラス、シティタワー全て長谷工ですからね。

最近大手ゼネコンはマンションをやってないので、長谷工なら悪くないような気がする。

私も本日モデルルームみてきました。価格も詳細は出てませんが、ざっくりしたものをいただきました。恐らくグランドメゾンのほうが安いのは確実で、プライムの押しは、タワーであること、免震、アクセスだと言われましたが、 個人的には、価格が安いグランドメゾンかなと考えてます。ただ低層はそれなりに安いので、こちらも低層は人気が出ると思います。

グランドメゾンは12/23からモデルルーム公開のようです。

>>217
グランメゾンのほうが安いんですか？
あそこは土地の空間の余裕の取り方が凄いですよね。
場所はシーサイドのほうが好きなんですけどね

担当の営業さんに聞いたところ、確実にグランドメゾンは安くしてくるだろうと言われました。ただプライムもそれを見越してか、低層は当初の価格帯よりも下げてきたなと感じました。4階3LDKの72平米で6100万ですからね。また京急側の狙いとしては、同じく開発を進めているプライムの南にあるザレジデンスをさらにグランドメゾンより価格を下げるようで、プライムにはちょっと手が出せない層をこちらでカバーする狙いのようです。

詳細な図面をもらった人はわかると思うけど、70平米台の多い南向きの一階には認可保育園（入口含めて）が入る
気にならない人はいいと思うが、低層の南向きは保育園の騒音は覚悟しておいたほうがいいと思う
保育園の防音性能がしっかりしていて昼間はうるさくなかったとしても、朝や夕方なんかは送り迎えなんかでがやがやするだろうし、路駐も増えるかもしれない
マンションの人優先の保育園ならまだそういった喧噪も少なくなるだろうけど、そういうわけではないようだからね。
部屋のサッシの防音性能はT2みたい。低層だけは騒音を鑑みてT4か少なくともT3にしてくれると買う気も起きようってもんなんだけどなあ……

タワーにこだわらないなら南のレジデンスの方でもいいのかな。
来月位から動くみたい。タワーより間違いなく安いし。

>>213 マンション検討中さん

211さんではないのですが、私もモデルルームへ行って来ましたので。
二重床二重天井ですよ。

リビングや、部屋は天井高2500あって、ゆとり感じました。下り天井は、私は全く気にならなかったのですが、もらった冊子を見ると、玄関や廊下は2100くらいですね。

あとは、タワーだから仕方がないとは思いますが、梁のでっぱりが、けっこうあちこち大きいです。私はその方が気になりました。

>>221 マンション検討中さん

近くの音は上層へあがるので、保育園の騒音があったとしても、低層がうるさいとは限らないかもしれません。
ファミリー層の需要が大きいであろう70平米を南向きに配置し、その下に保育園をいれたのは、ファミリー層のほうが保育園の音を気にしないかも？？という目論見もあったのかなぁと思ったり。

サッシですが、私もT2と聞きました。
ただし、飛行機の新ルート(羽田への着陸ルート、南風時、季節や時間は限定的)がやはり、ほぼ真上になるため、新ルート変更が確定すればT3サッシへの変更は検討中と言っていましたよ。

モデルルームへ行って来ました。
現時点で見られるのは、約66、約85、約110平米の3タイプ。70平米台の部屋は、ザ・レジデンスのモデルルームと兼用(？)で作っている途中だそうです。12月より公開予定。
110平米を1LDKで作ってあるのですが、ごくごく限られた需要しかなさそうな想定の部屋を、よくまぁわざわざ作ったなぁと思ってしまいました。

設備ですが、ディスポーザーはついていました！ミストサウナはなかったけど、まぁどうでもいい付加機能ですしね。あくまで主観ですが、そんな豪勢な設備を求めているわけではない私にとっては、全般的に特に不満はなかったです。ゴミは各階で捨てられるし、無料のレンタサイクルが便利そうでした。カーシェアリングもあり。24時間有人管理でオートロック二重(三重？)なので、セキュリティも良さそうです。

価格ですが…既出の方と違って、私がきいた営業さんは、積水ハウスグランドメゾンの方が絶対に高いと言っていたのです。
理由は、あのバンダイナムコ跡地は本当は京急も欲しかったけれど金銭的に負けて買えなかったから、と。つまり、積水ハウスは、それなりの高値で土地を買っているので、安くできないはず、だそうです。安くするなら設備仕様をかなり落としたものしかできないに違いないとのこと。
営業さん同士の見解くらい統一しておいてほしいですね。

ところで、少し南に建設予定のプライムパークス ザ・レジデンスって何か広告出ていましたか？
モデルルームへ行って初めて知りました。

300戸程度になるそうです。ここは直床らしいです。
ザ・タワー、ザ・レジデンス、グランドメゾンと３つも建設されるのですね。価格だけみればザ・レジデンスが一番安くなるのは確実かも？

>>223 匿名さん

やはり今時の物件らしく2500しかないですか...
せめて2600に天カセは欲しかったな

通常は天井は255cmでしたよ。（廊下は低くなっていました。）
27階以上のプレミアム住戸は265だったかな(うろ覚え)。
正確ではありませんので、あくまで参考程度に。

真ん中が吹き抜けなのってどう考えれば良いのですかね。
高層階の場合は採光にメリットはありそうですが、、、
吹き抜け部分だからあまり風の影響は受けなそうです。

管理費に跳ねると思うので、それも合わせて見る必要がありますね。。。
（まだ管理費等の情報は出なかった）

グランドメゾンとタワーとレジデンスを合計すると1800戸もあり、
事業者の基本スタンスは売り抜けられる価格設定をする、だそうです。

タワーなのに半端の無い閉塞感にはビックリ。。カーテンを閉め切ってる人にはいいかもですが、、、一生、30階建のビュータワーの駐車場とベランダを見続けるのは辛い。。

>>222 マンション検討中さん

価格だけなら間違いなく、レジデンスだと思います。ただ子育て層は、レジデンスは学区の関係もあり、プライムかグランドメゾン狙いが大半だと思います。

そこが気にならなければ、レジデンスありですね。ちょっとイオンや駅から離れますが。

他のマンションとのお向かいさんに配慮して、ひし形に建てればいいのにね。私も今日モデルルームを見て、少し残念でした。

南と西は開けてるんでしょ？北と東はガチンコだね。

確かに北は完全にビルに塞がれてましたが、東のごく一部（南側の2部屋）は、高層階だと東京湾の夜景が綺麗に見えそうでしたよ！

東は高層なら大井埠頭のキリンがきれいに見えそうでしたね。
ただ、お台場やレインボー方面はビルしか見えない感じでした。
MRのベランダからの風景が東側で抜けた場合の眺望のようです。

まあ眺望は屋上行けば良いんだしね
20mくらいはビルとの距離あるみたいだし

調べてみましたが将来的には二重床二重天井のほうが良いみたいですね
配管の配置替えなどもしやすくリセールには有利なようです
やはり音も二重のほうが遮断されるのでしょうか

>>235 マンション検討中さん

20メートルって実際にはほんと近いよ。。

>>235 マンション検討中さん
最低200メートルはほしいね。

今住んでるところは目の前のタワマンと430メートル離れているのだけど、多少気になるね。
200メートルだとかなり圧迫感あると思う。

>>239 匿名さん
運河や海、広い公園があり遮る物がない永久眺望が理想ですね。

>>240 口コミ知りたいさん

ごく一部だけど、東向きで眺望が抜ける部屋からは、こんな景色が楽しめるらしい！！

>>241 マンション検討中さん

確かにガントリークレーンは見えるけど、こんなに大きくは見えない

クレーンが見えても…
何か価値のあるランドマークは見えないのでしょうか…

予定価格が出ました。
なんと4900万台、３LDK、びっくりしたぐらい安い

《予定販売価格》
１ＬＤＫ　３，９００万円台～（予定）
２ＬＤＫ　４，１００万円台～（予定）
３ＬＤＫ　４，９００万円台～（予定）
予定最多価格帯　６，３００万円台（予定）

>>237さん
>>238さん
えぇ、そうですか・・・
眺望ソフト確認してからですねぇ
以前10m位の物件を見てかなりちかく感じました。20mならなんとか、と思った次第でした。

>なんと4900万台、３LDK、びっくりしたぐらい安い

おおお！
一見、安く見えますね！
でも、日照条件や向き、広さを見てみると…

目の前の約20m先にはURシーサイドビュータワー、眺望無しの東向き、63.6平米（‼︎ 3LDK⁉︎）…
果たして安いと言えるのだろうか…（謎）

ええっ！低層階の価格、凄い安そうに見える。どのぐらい条件が悪い部屋なのか確認しないと

条件悪くたって、この駅距離で一応タワーで駅にイオンありゃ悪くないでしょ
確認してきます。
んま、戸数多いですからね・・・
最近の新築の値付の中では悪くないかも

いま現地をみてきました、、値段は安いですが、東と北は真正面の前建物と向き合う覚悟がいります。でも、安いなぁ。

>>243 匿名さん

ガントリークレーンの夜景はツアーになるほど人気だよ。

旧楽天二号館、クレストタワーがなければレインボーブリッジや、ゲートブリッジも見えるはずなのだが、たぶん無理だな。

3LDK 4900万代～、そんな安い部屋あったかな？と思ってしまいました。
予定価格表みると確かにあるのですが、東向の63.60平米の2、3、4階の3部屋だけではないかと。西向き67.86平米だと2、3、4階まで5500万代になっていますし。
ちなみに3LDKは北向では作られていません。
南向きの70平米～だと6000万代～ではないかと思います。もしかすると、もっと詳細に決まってくると２階は6000万切るかもですね。

＞＞２５０さん
予定価格表の詳細はお持ちでしょうか。

>>251 マンション検討中さん

モデルルームに行ったら貰えましたので、手元にありますよ。

えー4000万代？なら欲しいです！
だってその辺りの中古は今、5000万以上ですよ？
調べてみて下さい

>>241
そのクレーンの辺りはまだ何か立ちそうですけど予定ありますか？
むしろマンションやビルが出来てくれたほうが美しい景観かもと思うのですが…
20年くらい立つと全く風景や町並み変わりますからね

>>254 匿名さん

ガントリークレーンは船に荷物を乗せるためのクレーンですよ。ですので、何かを建築しているわけではないです。

白い灯りだと目障りですが、ガントリークレーンの夜景は黄色なので目に優しいです！！

>>255
ありがとうございます。横浜などはそういう景色が味になってる部分ありますからね、個人的には海沿いの工場などの夜の景色は好きです。
でもそこが一番良い景色となるとお安い部屋はどんな感じの風景が見えるのか気にはなります。いくら安いとは言え。

>>253 匿名さん
安いですけど、全く日が入らないと思いますよ。あの部屋は。URの建物を超至近で毎日見ることになります。
どうしてもこの場所がいいというならオススメです。

長谷工なんだから安くて当たり前だよ。貧相な間取りも、梁の出方も、外廊下も、安いフローリングも、数年前のマンションと比べると差があり過ぎ。

>>257
全く入らないですか…。
ただタワーマンションはあんまり日当たり良すぎるところも辛いようなので現地行って確かめるしかないですね。

個人的に気になったのは、

強烈な梁、
柱の食い込み、
ボコボコ・ギロチン天井、
低サッシ、
玄関・廊下・水回りの低天井、
パイプスペースの位置・数、
微妙な奥行・広さのバルコニー、
残念な縦桟格子、
扉1つのみで外廊下と隔てられたゴミ捨て場、
歪な間取りの数々、
低仕様な共用部、
低速エレベーター、
ほとんど屋根無しのタワーパーキング、

くらいです。
これらを考えると別に安くないかな。。。

がっつりインフレームはやっぱり気になるところ。モデルルームは意識させないようにあの手この手でしたが・・・。
でもやっぱりこの価格で駅近タワマンは他にないかなー悩むなー

>>260 匿名さん
はいはい

予想より安くて、書き込み増えましたね。
そして、あえてネガ書き込みして牽制し合ってる感じもw

>>260 匿名さん

やはり清水や鹿島が作ったタワマンとは違いますね。やはり安く作るとこうなっちゃうのかな。

長谷工がスーゼネ以上の設計をしたことは自分の記憶にはないです。所詮長谷工。
ので、都心のスーゼネタワマンに設計レベルが劣るのは個人的には規定路線。
それより、価格が思ったより安いかも？という点が大変気になります。

割高感しかなかった天王洲の物件と比べるとまともな価格設定ですね。（あちらも長谷工ですが）
あとはグランドメゾンとの比較ですかね。

安い部屋はよっぽどの部屋かもしれないですね
結局予定最多価格は6300万ですからね

>>266 匿名さん

住友さんの場合には、長谷工だとしても、長谷工カラーは全く出ないですよ。全て住友さんのカラーで統一されますので。

>>260 匿名さん

サッシ高ってどれくらいですか？

今住んでいるのが（リーマン前のミニバブル期に分譲）が2050mmしかなくて結構不満です。
リーマン後は一時期高品質化が進んで順梁でも2200mmがタワマンでは当たり前になりましたが、最近はまた劣化が始まって1920mmなんてタワマンも出てきているので（プラウドとか）油断していると危険ですよね。

>>269 匿名さん

今住んでいるところのサッシ高は2600mmです。

>>270さん

それは高いですね！順梁ですか？
順梁でそれだと、天井高は3mくらいありそうですね！

>>268 マンション検討中さん

長谷工団地のようなマンションでしたよ。

>269
サッシ高は、例外的なサッシも一部ありますが、ズバリ貴方の結構不満に相当いたします。

>>272 匿名さん

と言うことはここは団地より仕様低いってことか、、
免震以外仕様負けてますよね？

>>274 匿名さん
リビングインの狭小間取り、見た目の団地感
貧乏臭い戸境の仕切り、貧弱な植栽
デザインも微妙でしたよ。そんな感じでしたのでシティテラス品川イーストは価格面でも
割高に感じ検討外としました。
ここの方がまだ価格とのバランスとれてる気がします。もしあちらの関係者の方で気ににさわりましたらごめんなさい

住友は元々割高で長期販売がデフォルトだから仕方がない。計画販売という名の売れ残り前提

>>276 匿名さん

売れ残り前提の販売と不思議な話し？

ドゥトゥールは在庫過多で値下げがあるみたい。スミフの売れ残り前提販売もネット上の幻だね。

>>278 匿名さん
スミフの竣工後売り、利益最大化はビシネス誌や社長インタビューで公式な情報。
値下げ？それこそマンコミの匿名書き込みだけのねっとじょの幻ですよね。

無知で勝ち誇るやつは一番恥ずかしいなw

すみふも在庫過剰で最近は値付け自体が弱気になってる。

利益最大限戦略ってことはその分顧客から割高価格で搾取してるともいえる。
どう捉えるかは人それぞれだけどね。それでもいいという人が買うのだろうから
いいのだけどね。

>>275 匿名さん

リビングインはここも半数以上はそうだし、柱は部屋に全部食い込み、仕切りは中途半端な高さのぺラボーですよ。
せめて上まで塞いでおけばいいのにね

ここのベラボ凄いね、背が高い人だと隣が見えるんじゃない？
やっぱりグランドメゾンに期待かな

3900万から1億5000万て…価格に差がありますね。

>>282 匿名さん

上が空いてるバルコニー仕切りって、住んでる人も音や匂い関係で気になるし、外観的にも安普請で貧相なのだけれど、意外とケチる物件多いですよね。

また出た、ペラボーって言葉覚えて使いたいだけの人。

>>286 マンション検討中さん

安っぽい仕切り板って言えば良いの？
2m無いんじゃない?

まぁ東京都の環境性能表示では準パーフェクトですからそんなに悪くないんじゃない、目に見える部分は別ですが。話題に挙がった天王洲の住友さんよりその部分では高性能とも言えます。同じ長谷工ですけどね。

>>286 マンション検討中さん

必死ですね。
大丈夫ですか？
目に見えるところのコスト削りすぎですよ。

ベラボーを付けても、ベラボーな価格にはしない。
それが長谷工。

品川言いますけど所詮青物横丁ですからねここは
高級路線とかありえんでしょ
80平米4LDKとか60平米3LDKとかビンボーくさいプランが物語ってます

>>291
で、1億5000万は持ってるんですか？

階数による価格差が激しいね
ここまでの物件ってあったかな？

>>292 匿名さん
ラグナタワーの六億部屋は結局４つに分割して売ったので１.5億なら買う人いると見たのでしょうね

>>293 匿名さん
トウキョウタワーズは一番安い部屋が2600万で高い部屋が２億超えてます
価格差10倍くらいあります
ワールドシティタワーズとか大規模マンションは部屋のバリエーションも多いので価格差も大きい
もっとも部屋の広さが違うので坪単価の差は2倍程度かと思います

ここに1億5000万出す人は近所に会社がある社長さんか、よっぽど捨て金もつ金持ちでしょうね
普通なら同じ値段で中央区か港区のマンション買うでしょうから
夜景が素晴らしいならわかるけどキリンが見えるわけですよね？

シティテラス品川イーストも含め、この周辺エリアは価格安いなりの設備仕様ですな。それでも高いと思うわ。これなら都内の方がマシだわ！

都内は都内です

品川シーサイド、東京扱いしてください…

でも、ここは梁が本当に酷いですね。
リビング側がインフレームというのも、20年前のマンションみたい。

グランドメゾンが天井フラットのようなので、こちらの構造は本当に残念ですね。

真面目な話、グランドメゾンの方は
・梁が目立たない（住戸隔壁のところに梁がない）
・リビング側がアウトフレーム（※ただし寝室側はインフレームの住戸あり）
・バルコニー幅が広い
・（一般論としては）修繕積立金が低く抑えられそう
・青物横丁駅が近い
というメリットがあって、共用施設は両方ほぼ同じ、ここは3方角が他の建物に囲まれてタワー物件なのにごく一部の高層階と南側以外は眺望が期待できない、となると、本物件のメリットは
・ペデストリアンデッキ（屋根がついていないが）
・免震
・各階ゴミ置き場
の３点に絞られると思います。

このメリットと上記のデメリット＋価格が相殺されるかどうか…
グランドメゾンと同価格ならグランドメゾンを選びたくなりますが…

>>303 匿名さん

うーん…同感です。
グランドメゾンがかなり早くからHPでアウトフレームを強調していたのは、タワーの間取りをつかんでいたからでしょうか。

あとは入居時期が１年違うのも大きいかもしれませんね。

グランドメゾンにすればいいのに！わざわざここで書くほどこと？怪しい。

同時期に隣同士で販売で、残念な詳細判明したのに書き込まれない方がおかしいでしょう。
もちろんこのまま同価格帯になるなら私はグランドメゾンにしますよ。

>>305 マンコミュファンさん

プライムパークスにもメリットはあるんですよ。
特に各階ゴミ置き場。
今住んでるマンションではディスポーザー以上に重宝しています。
ディスポーザーは処理できない食物が意外と多いので。

>>307 匿名さん
グランドメゾンは各階ゴミ捨て無いのはかくていですか？

>>307 匿名さん

グランドメゾンの各階ゴミ捨て場って、情報どこかにでていますか？？あとディスポーザーもついているのか気になります。

>>308 匿名さん

4戸に1基のエレベーターの図を見ると、各フロアが分断されているので、これで各階ゴミ置き場は非現実的では。

出来たら凄いですが（4戸ごとにゴミ置き場!）、その場合は管理費が凄まじいことになるでしょうしね。

グランドメゾンは配置図見ればわかりますがゴミステーションは無いでしょうね。
この規模でディスポーザー無しはあり得ないので心配する必要は無いのでは？

しかし両面バルコニーや植栽の規模といいグランドメゾンはお金かけてますね...

>>311 匿名さん

309です。
言われてみれば確かに、４戸に一基のエレベーターで分断されるとフロアごとのゴミ捨て場って無理かもですね～。
ディスポーザーはこの規模ならついているだろうということですね。返信ありがとうございます！

>>312 匿名さん

グランドメゾンはアルコープにゴミ置いておくと定期回収してくれるゴミ回収サービスがあると思いますよ。
他のグランドメゾンでお馴染みのサービスなので

>>313 匿名さん

それ、凄いですが、自分のドアの目の前にゴミを起きっぱなしにするのが嫌で（カラスに突つかれたら目も当てられない）、結局自分でゴミ捨て場に持っていきそうな気が…

その辺も対策されているのでしょうか？

本当ですね～！検索してみたら、大規模の杜シリーズのグランドメゾンでも、回収サービスがあるのですね。

色々皆さんの情報をあわせて考えると、やはりグランドメゾンの方が高そうな気がしてきました…

>>315さん

単純に敷地面積を戸数で割った面積でも
プライムパークス：12.1㎡/戸
グランドメゾン：20.0㎡/戸なんですよね。

これで、用地取得が高かったという過去の書き込みを足し合わせると、グランドメゾンが安売りする要素はあまりない気がします。

ただ、この土地に坪300以上はやはり抵抗があるので
個人的に狙うならプライムパークスのレジデンスの方かなあ…。

結局、立地に差がなければ安い方が人気でるわな。

>>316
敷地面積を戸数で割った数値を比較することになんの意味があるんでしょうか？
一戸あたりの土地の持分比較をしているのだとそもそも容積率が違うわけだし
容積率が異なる土地の坪単価を比較することに意味はないですよね

>>318 匿名さん
土地の値段に上物と利益乗せて売るんだから価格予想の材料には十分なるでしょ
容積率とかトンチンカンなこと言わないで下さいよ

318さんじゃないけど容積率が高い場所は土地の価格が高い
容積率が低い場所は土地の価格がその分安いってことじゃない。

だから土地の持ち分出してもあまり意味はなく、土地の取得価格を戸数で割った方が
どちらが高くなる、安くなるってのは分かるんじゃないですか？
まぁ私はここも積水さんも土地の取得価格など知りませんのでその後の話はお任せしますが。

失礼追記です、戸数で割っても間取りバラバラなのであまり意味はないですね。
割るなら延床面積でしょうか。

グランドメゾンも長谷工じゃん!！結果、一緒でしょ

素人すぎだね。

>>318
容積率は重要でしょ
グランドメゾンは容積率360%でプライムパークスは590%
前者は100平米あたりの床面積は360平米のマンションを建てられる
後者は590平米まで
立地が同じなら後者の土地の値段が高くなる
タワーマンションは土地の持分が小さいので価値が低いとかトンチンカンなことを言う人がいるけど
意味不明
土地の単価が違うから持分どうこうという意味はない
意味があるのは容積率を使い切っていない場合のみ

だから原価の計算をするならばデベが坪いくらで土地を買ったかではなく容積率１００％あたりいくらで買ったかが重要
同じ時期に買ったとしたらプライムの土地の坪単価はグランドメゾンの１．６倍程度高くなる
１．６倍より高く買っていたらプライムが割高で土地取得、１．６倍より大幅にやるけりゃ割安土地取得

上の方で、積水ハウスが高値で落としたので京急は買えなかったという話があったので、結局容積率あたりで考えてもグランドメゾンの方が高いと思うよ。
容積率あたりでプライムパークスよりも安く入札する理由はないので。立地はグランドメゾンの方が良いし。

>>324

収益不動産的にはそのとおりですね。
そして、実際にそこに住む側からすると、容積率が低いエリアの方が圧迫感がなく住環境が良くなるので価値が高くなりますね。

容積率あたりの坪単価が同じなら
容積率の低い土地の住宅物件を買った方が確実に幸せになれます。

>>325 匿名さん

それで低クオリティなタワー建てられてもなあ
側の賃貸タワーのが物がいいんじゃないのかい？

ここの土地は数年前に購入したから坪単価が他より少し安い。

>>327
>容積率が低いエリアの方が圧迫感がなく住環境が良くなるので価値が高くなりますね。

あげ足を取るわけではありませんが一種住専と商業地を比べるならともかく品川シーサイドは準工業地帯です
容積率だけでを根拠こっちは３００％であっちは５００％だから３００％のほうが住環境がいいとかにいえないですよね

>容積率あたりの坪単価が同じなら
>容積率の低い土地の住宅物件を買った方が確実に幸せになれます。

これは同意しますが戸建てのための土地を買う場合ならともかく、マンションデベロッパの土地の仕入れ価格は地価公示価格などとは乖離していることがほとんどですのでマンションが分譲されるタイミングでそのような比較をすることにはあまり意味があるとは思えません

>>330 匿名さん

まあまあ、既にランドプランは両方出ているのでどちらが余裕のある作りになっているかなんて誰でもわかるでしょ？

まあでも、自分がこの物件の担当だったらやっぱり焦ると思うよ。

建築費単価の高騰を少しでも抑えようとして極限までコスト削りまくってやっと発表したと思ったら隣が贅沢なランドプランの物件を後出しでぶつけてきたんだから。
専有部の仕様もこちらの様子を見た上で高めに設定されてるっぽいし、根付けもこちらの様子を見てから決める雰囲気。

下手をすると800戸の在庫を長期に抱えるかも知れないし、嫌らしいなあ、と思うでしょうね…。

消費者としては望ましい競争状態なのでありがたい限りですけどね。

勝島の大規模物件も後出しは戸数が多いのに竣工前に完売
東急は竣工後も売れ残ってますね
とはいうもののここのライバルは実はラグナタワーの中古だったりしてね
築年数が結構経ってるものの内廊下だし元が安いから中古の坪単価も低めです
まあ駅から遠いので一概には比べられませんがラグナタワーの中古価格がある種のベンチマークになるのではないかと思います
ラグナタワーが高騰する可能性もなくはないですけど

タワーマンションはある種見栄商品なので実用性だけでは訴求しにくいね
ただ見栄消費といったら怒られるかもしれないけどラグナタワーと港南口や大崎あたりのタワーマンションの圧倒的な中古の価格差を見ると、品川シーサイドを選ぶ人は堅実路線の人が多いのではって感じだよね
天王洲の二軍って感じにしたいのかもしれないけどなまじ京急が徒歩圏だけに青物横丁としか思ってない人も多いですから

排ガスが凄い立地ですね。

>>333 匿名さん
それを気にして東品川海上公園を近隣の紹介から外している、考え過ぎか？

ラグナタワーの問題は修繕費管理費なんですよ、
一見安いですけどね
シーサイドの中古マンションは修繕費管理費にかなりの差があるのでそこはよく見たほうがいいです

容積率が低いほうが価値があるー？
素人すぎてなんもいえねー

QOLの話をしてるのに無知なハエがブンブン煩いね

>>338 住民板ユーザーさん
一種単価が同じなら容積率低い方が価値があるというか付加価値がある

340へ。ヒント。総合設計。

>>341 住民板ユーザーさん

それで低質なタワーにしてたら台無しだね...

>>341

総合設計って住民のこと何も考えていない酷い制度だよ。

住民が固定資産税払って住民の管理費で維持した公開空地を、近隣住民に差別なく提供する義務を負わされるという最低のシステム。

デベロッパーは稼いだ容積率を金に出来るので、デベロッパーにだけは優しいシステムだけどね。

総合設計を活用していない物件の方を優先的に選びましょう。

グランドメゾン白金の杜ザタワーはタワー物件でしたが敢えて総合設計を適用せず公開空地を設けないで、住民専用のプライベートフォレストを整備していましたね。
高級物件かくあるべし、という感じでした。

全く検討してないんだけど（というか既にマンション持ってるし買い替えの予定もないのですが）買うとしたらどっち買うかとか
妄想するのは結構楽しいね
積水のほうは４戸１エレベーターというのがなかなかいいけど７００戸近くあるのに間取りバリエーションが少なすぎる
しファミリーには狭すぎる（62.33㎡ ～ 77.23㎡）
２００戸くらいならともかく７００戸近く似たような間取りを売るのは大変そう
間取りのバリエーションはここのほうが断然豊富だね

人気物件の証。この書き込みの数。お隣さんはきびしい

あえて参照するマンシュンを言うなら、

＜プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー ＞　の参照モデルは　＜ラグナタワー＞で、同じタワーマンシュンだし、

＜グランドメゾン＞　は　ラグナタワー隣の＜品川シーサイドレジデンス＞を参照すればよいですかね。

修繕と管理が安い分、現状は品川シーサイドレジデンスの中古が出たら、すぐ売れるし、
一方ラグナタワーはたくさん中古売却中で、なかなか売れず。値段もレジデンスのほうが高いし、去年約１０％上がってますね。

http://mansion-market.com/sapuri/towermansion-kakaku-shinagawa/
品川区の上昇Top5位

>>347 マンション検討中さん
同じタワーでも眺望が抜ける部屋が(それも永久眺望)多数あるマンションと眺望のない所と単純にくらべてもね。

東京都hpで公開している建築物環境計画書によれば、プライムパークスのレジデンスの方は44mで15階建なんですね。
階高3m未満か…

ここは29階で93mなので、一階部分が業務用途で多少階高が高いだろうとしても、住居エリアで階高3.1mは確保していると思います。
それでもタワー物件としては低品質の部類に入ると思いますが…

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/160090_011.html
レジデンスはこれですね。335戸。
タワーが817戸、レジデンスが335戸、グランドメゾンが687戸。合計1,839戸が同時に販売開始されるんだから凄いですね。。

>>349 匿名さん

情報と情報源ありがとうございます。
営業さんが、レジデンスについては、正直なところ値段も質もぐっと落としたものになる、というニュアンスで話していましたよ～。

1839戸…あらためて、すごい数字ですね。
これだけ一気に同時に販売開始になる前例ってあるのでしょうか？しかもかなりの近距離で。
シーサイドのクレストタワーは築８年でまだ売れ残っているらしいですし、完売できるのか心配になりますね。

りんかい線がJRに買収されないかなぁ、、そうしたら、大化けするのに。。

JRがりんかい線を購入したとしても、総収入を減らさないために、現りんかい線の駅の乗降1回につき100円とかの付加料金を設定するんじゃないの。

クレストタワーの値崩れ必至だね

>>354 匿名さん

今の運賃だと社内規定で徒歩10分圏内にある青物横丁から品川経由しか定期代が出ない…（そっちの方が運賃安いので）
似たような会社は多数なんじゃないかと思うのだけど、目の前にある駅を使えないのは悲しいです…

>>355 匿名さん

今時あり得ない単板ガラスに薄い断熱材、
エレベーターも非常用合わせても350戸でわずか3基しかない築9年目の耐震タワーマンションは正直競合にもならないのでは…

ハセコーじゃなくて、五洋建設がよかった

スーパーゼネコンも、準大手ゼネコンもマンション造ってくれない時代だね。

「長谷工は安いけど悪くはない」と割り切るしかない。

ココって外廊下なの！？

タワーの外廊下って残念すぎる。

内廊下は風が抜けないからね…

好き好きよね〜

確かに、内廊下は風が通らないし玄関出ても圧迫感があるからあんまり好きじゃないなー。

残念な外廊下のタワマンに住んでいますが、やはりホテルライクな内廊下には憧れます。
低層階だと外廊下でも日光が殆ど入ってこなくて、廊下側の部屋が行灯部屋なみに暗いですし。

まあでもその分廊下の空調がぐっと減らせて、電気代やエアコンの点検、修繕、交換コストが削れるので管理費修繕費的には外廊下の方が有利ですね。

>>355 匿名さん

今どき買う人いないでしょ。

>>363 匿名さん

>>363 匿名さん
「いいね！」ボタンがあったら、押したいです！！

私も外廊下タワーに住んでいて、内廊下に憧れます。

今日モデルルーム行ってきました！

ほんと値段と仕様、立地のバランスが良いマンションだと思います！！

モデルルーム見てきましたが、立地は良いのに外廊下でハリだらけ、柱も室内に出まくりでなんとももったいないですね。

3LDK4千万台ってありますか

>>368 匿名さん

244、246、250あたりを参照してください。

>>368 匿名さん

面積に拘らないならありますよ！
数年前には65平米未満の3LDKなんて考えられなかったですが…

>>368 匿名さん
新しく価格表がアップされて、書いてありましたよ。
東のUR真向かいの部屋ですかね？

値段出たのか
やっぱり品川区で非スーゼネ物件、眺望も期待できない上にオリンピック後東京も不透明となるとこんなもんだよね
超大手じゃない分最近の価格下落サインを敏感に感じ取ってこの値段設定にしたんだとしたら動き早いな
まだしばらくは売り逃げすると思ってたけど・・・
坪３００とか言ってた人はクレストタワー民かな？

プッ（笑）

笑わないであげて^_^

がんばってるんだから^_^

3LDK4千万台ないじゃんか

>>375さん

＞4F - 東 3LDK 63.60 平米 4900万円台（予定）

近隣中古マンションへの影響大きそうな割安感あるな
特に築５年～１５年程度の中途半端な大規模物件は売り出しきつくなりそう

ここって投資向きじゃない？

東と北は、一生塀の中に居るような感覚になる物件なんだから安くて当然。

そんな部屋がビュータワーと同じような金額で賃貸できるわけがないよ。

品質を抑えて安いタワーマンションを建てられてしまうと品川シーサイド周辺のマンション全体の資産価値が下がりそうですね。参りました。

>>379 マンション検討中さん

同意。部屋や眺望により大差あり。

>>379
閉じ込め感すごいよねここ

>>380
高く設定しても空き部屋だらけになったら値段はいずれ下がりますから無理しても変わらないですよ

よしっ 値下げ待とう

週末、このマンションの眺望確認と管理費案内に行きます。グランドメゾン側も早く動きがあるとよいのですが。

有明や武蔵小杉なんかのタワマン乱立地域にも影響ありそう。

確かに、ここは安いですよね
勿論、何かしらの理由はあるのでしょうが

>>387 匿名さん
安いですか？
眺望のいいところはすみふ天王洲変わらなかったのでがっかりしましたが。

>>385さん

管理費単価、教えてもらえると嬉しいです。
ディスポーザーに各階ゴミ置き場（毎日の収集人件費は馬鹿にならない）がある一方で、外廊下で空調不要、共用部も少ない、エレベーターの数が少ないということで、安くなりそうで期待しています。
200円/㎡以下なら相当リーズナブル、200～250円/㎡で普通、250円/㎡以上ならボッタクリ
こんな感じかなと思うのですが。

>>389 匿名さん

行ってきました。管理費は19000円、修繕積立金7400円、ネット710円、自転車置場400円。でしたね。

ヘーベーにより違うと思いますが管理費高いですね…
修繕費は最初だけ安くみせて値上げせざるを得ないでしょう

ここの売り出しで絶望するのは大規模中古マンションの売り主だよね。
この物件があまり高く値付けできない以上、マンションバブル期の売り出しマンション持ってる人達にとっては相当苦しい。

>>390 口コミ知りたいさん

有難うございます。何平米ですか？
111平米でそれなら激安ですね！
53平米でそれならボッタクリも良いところです！
70平米でそれなら、極めて妥当ですね。

>>393 匿名さん

72ヘーベーでしたね。思っていたよりは安かったですね。

>>394 匿名さん

ありがとうございます。
管理費単価263円ですか。ちょっと高いですが、妥当な範囲ですね。

修繕積立金は破綻する低さで途中の値上げを余儀なくされますが、これはオハナシリーズ以外はどの物件でも同じですしね。

85.68平米の価格範囲はどのぐらいなのか、知りたいですが、知っている人いますか。

>>396 マンション検討中さん

7000万円～10000万円くらいですね

このマンションには認可保育園が入るんだってね。
今や待機児童解消の為の保育園が、児童の遊ぶ声が騒音ととらえられ、嫌悪施設になろうとしている中、いい判断だと思う。杉並区ではかなりの物議を醸しだしていましたから。

音だけじゃなくて、外部の方が送り迎えで出入りが増えることもある中
このマンションに保育園ができることは意義深い。

認可保育園だから、マンションの購入者に入所の優先権がないのは当たり前だが、
待機児童解消の一翼を担っていただきたい。

セブンイレブンもできていいマンションですね

この立地・眺望・設備で７０００万～１億？
売り切るのきつすぎるね
７０００万以上となると色々選べるし客も目が肥えてるから資産性を重視するし

ここも決してお買い得物件とは思いませんが、とんでもなく高いという感覚もしません。分譲中のすみふの天王洲、大森海岸が高値なので、相対的にお買い得に見えているかもしれません。すみふ物件の近くで販売される物件は、すみふ物件のおかげで高値感がしない（やわらぐ）効果はあるように思います。